CA Poitiers, 2e ch., 13 mai 2025, n° 24/01977

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 11 avril 2017, Monsieur [Z] [K] et Madame [X] [D], épouse [K], ont pris a bail d'habitation un appartement situé au [Adresse 2] avec la commune de [Localité 4] moyennant un loyer de 300 euros par mois.

Le 14 avril 2017, Monsieur [K] a conclu avec cette même commune un bail à usage commercial d'un immeuble situé au même endroit pour une activité de restauration multiservices.

Les époux [K] ont eu le projet de faire des chambres d'hôtes au sein de cet appartement.

Le 30 janvier 2018, les époux [K] ont déposé une déclaration de location de chambres d'hôtes.

Le 22 mars 2019, le maire a conditionné la réalisation du projet à la signature :

- d'un avenant au bail d'habitation dans les termes suivants : 'Le locataire est autorisé à sous-louer trois chambres et une salle de bain dans le cadre de chambres d'hôtes. Le montant annuel de la sous-location ne doit pas excéder le montant annuel du loyer payé par le locataire'

- d'une avenant au bail à usage commercial dans les termes suivants : 'Le locataire s'engage principalement à (...) prendre à sa charge l'entretien et les réparations du matériel acheté par la commune et mis à sa disposition'.

Par courrier du 17 juillet 2020, les époux [K] ont fait connaître à la commune leur refus de régulariser les deux avenants considérant qu'ils contrevenaient à la liberté d'entreprendre et ont sollicité la somme de 219.000 euros en réparation de leur préjudice au motif qu'ils ne pouvaient exercer leur activité de chambre d'hôtes.

Par courrier en date du 28 juillet 2020, le maire a rappelé au conseil des époux [K] qu'en l'état, le contrat de bail d'habitation ne comprenait pas d'autorisation de sous-louer et que Monsieur [K] ne démontrait pas avoir effectué les démarches pour exercer cette activité, notamment par l'inscription au Registre des Commerces et des Sociétés.

Le 11 février 2021, Monsieur [K] a saisi le tribunal administratif de Poitiers, tribunal qui s'est déclaré incompétent par une ordonnance du 22 septembre 2022.

Le 30 décembre 2022,les époux [K] ont attrait la commune de Luche-Thouarsais devant le tribunal judiciaire de Niort.

Dans le dernier état de ses demandes, les époux [K] ont demandé de :

- juger que la commune de [Localité 4] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité à leur égard ;

- la condamner à leur verser la somme de 567.000 euros avec intérêts aux taux légal à compter de la réception de leur demande indemnitaire avec capitalisation des intérêts ;

- la condamner aux entiers depens et à la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 10 juin 2024, le tribunal judiciaire de Niort a statué ainsi :

- déboute Monsieur et Madame [K] de l'ensemble de leurs demandes en l'absence de faute de la commune de [Localité 4] ;

- condamne Monsieur et Madame [K] à verser à la commune de [Localité 4] une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamne Monsieur et Madame [K] aux dépens ;

- rejete les prétentions plus amples ou contraire.

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé que les époux [K] avaient pour projet d'ouvrir des chambres d'hôtes aux fins de réaliser des bénéfices conséquents en louant trois chambres à l'année et en proposant une prestation de service avec notamment une demi-pension, que donc en présence d'une véritable activité commerciale ils étaient tenus de s'inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés, ce qu'ils n'ont pas fait. En outre, les parties ont initialement signé un bail d'habitation et la commune de [Localité 4] n'avait pas l'obligation d'accepter ce changement de destination, changement qui était à la demande des locataires. Il n'y a eu donc aucune faute commise par la commune.

Par déclaration en date du 8 août 2024, les époux [K] ont relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant la commune de [Localité 4].

Les époux [K], par dernières conclusions transmises le 2 mars 2025, demandent à la cour de :

- juger leur appel recevable et fondé ;

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant de nouveau de ce chef,

- juger que la commune de [Localité 4] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers ses co-contractants, les époux [K] ;

- condamner la commune de [Localité 4] à verser, aux époux [K], en réparation des préjudices subis, la somme de 672.300 euros, avec intérêt de retard, au taux légal, depuis la réception de la demande indemnitaire, avec capitalisation des intérêts, tous les ans, à chaque date anniversaire de leur naissance (la réception de la demande indemnitaire) ;

- condamner la commune de [Localité 4] aux entiers dépens de première instance et de la procédure d'appel ;

- condamner la commune de [Localité 4] à verser, aux époux [K], la somme de 4.800 euros, en remboursement des frais qu'ils ont dû engager dans le cadre de la première instance et de la présente instance d'appel non compris dans les dépens.

La commune de [Localité 4], par dernières conclusions transmises le 26 décembre 2024, demande à la cour de :

- débouter Monsieur et Madame [K] de leurs demandes en cause d'appel ;

- confirmer le jugement de première instance.

Y ajoutant,

- condamner Monsieur et Madame [K] à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile après les avoir condamnés aux entiers dépens de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le débat entre les parties a porté successivement sur le principe de la responsabilité de la commune et sur le quantum de l'indemnisation sollicitée.

Sur le premier point, les appelants font valoir :

- que l'avenant proposé par la mairie concernant le bail d'habitation stipulant que 'le montant annuel de la sous-location ne doit pas excéder le montant annuel du loyer payé par le locataire' empêchait toute rentabilité et constituait un obstacle à la liberté d'entreprendre,

- que suite à l'accord de principe qui leur avait été donné par la mairie, ils ont en vain investi dans l'achat et la mise en place de digicodes pour un montant de 177,55 euros,

- que leur projet n'était pas de créer un fonds de commerce, à l'instar d'un hôtel, mais de se livrer à une activité que tout propriétaire d'un logement peut entreprendre,

- qu'en toute hypothèse, selon l'article R 123-32 du code de commerce, l'inscription d'une personne physique au Registre du Commerce et des Sociétés peut être régularisée 15 jours après le début de l'activité,

- que l'avenant proposé par la mairie concernant le bail à usage de commerce stipulant que 'le locataire s'engage principalement à (...) prendre à sa charge l'entretien et les réparations du matériel acheté par la commune et mis à sa disposition' créait un déséquilibre économique tel que les preneurs n'avaient pas à l'accepter.

La commune de [Localité 4] réplique :

- que le projet d'exploitation de chambres d'hôtes ayant été présenté comme une activité à plein temps et non occasionnelle, il doit s'analyser comme une activité commerciale engendrant la création d'un fonds de commerce de chambre et table d'hôtes au sens de l'article L 145-1 du code de commerce,

- qu'un propriétaire qui donne un logement à la location peut y interdire toute activité commerciale sans se voir reprocher une entrave à la liberté d'entreprendre et sans que la moindre faute puisse lui être reprochée.

Réponse de la cour :

Si les époux [K] se prévalent de l'atteinte à la liberté d'entreprendre à l'encontre de la commune de [Localité 4], la cour rappelle que cette dernière dispose de son propre droit de propriété sur les deux immeubles loués et de sa liberté contractuelle.

S'agissant du droit de propriété, les appelants affirment certes en page 8 de leurs conclusions, que 'la tenue de chambres d'hôtes est une activité que tout un chacun, propriétaire d'un logement, peut entreprendre'. Pour autant, ils oublient que précisément, ils ne sont pas propriétaires du logement dont s'agit mais simplement locataires. Et en sa qualité de propriétaire ayant consenti un bail d'habitation, la commune peut s'opposer à - ou soumettre à certaines conditions - toute activité qui dépasse la destination initiale des lieux. En l'occurrence, le changement de destination envisagé par les preneurs est d'autant plus caractérisé que les époux [K] ont dit leur volonté de louer trois chambres 365 jours par an, dans une perspective de table d'hôtes. Un tel projet affecte nécessairement le bail à usage commercial consenti pour le local voisin et autorise la commune, propriétaire des murs, à le soumettre à l'avenant qu'elle a proposé.

De la même façon, s'agissant de la liberté contractuelle, la volonté initiale de la commune a porté sur un bail d'habitation sans possibilité de sous-location et sur un bail commercial sans référence à une activité de table d'hôtes 365 jours par an. La commune avait dès lors toute liberté de s'opposer à toute activité qui dépassait l'accord initial, ou de la soumettre à certaines conditions.

Dans ces conditions, et sans qu'il ne soit besoin de s'interroger plus avant sur la nature civile ou commerciale de l'activité de chambres d'hôtes, ou sur les délais pour régulariser une inscription au registre du commerce et des sociétés, il est manifeste que la commune n'a commis strictement aucune faute, qu'elle soit contractuelle ou extra contractuelle en exigeant de ses locataires la signatures d'avenants suite à leur projet de changement de destination des lieux.

Quant à la somme de 177,55 euros dépensée pour l'achat et la mise en place de digicodes, si les époux [K] arguent un prétendu accord de principe, ils n'en rapportent nullement la preuve.

Au vu de ce qui précède, le débat sur le préjudice allégué par les appelants pour avoir été prétendument empêchés de mener à bien le projet économique qui était le leur, devient sans objet.

Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Les époux [K] qui succombent en cause d'appel seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et condamnés au paiement des entiers dépens d'appel

ainsi qu'à verser à la commune de [Localité 4], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Monsieur [Z] [K] et Madame [X] [D], épouse [K] de leur demande au titre des frais irrepétibles d'appel ;

Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [X] [D], épouse [K] à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [K] et Madame [X] [D], épouse [K] aux entiers dépens d'appel ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.