CA Nancy, 5e ch., 14 mai 2025, n° 24/00507

FAITS ET PROCÉDURE

L'Etat était propriétaire d'un ensemble immobilier désigné '[Adresse 3]' dans lequel était exercé diverses activités industrielles et commerciales par environ 60 entreprises qui occupaient des parcelles en vertu de baux commerciaux.

Par acte du 12 mai 1999, le directeur des services fiscaux de Meurthe-et-Moselle, agissant pour le compte de l'Etat, a loué à la société Scie Mat Industrie une des parcelles de cet ensemble immobilier pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 1999 ; il s'agissait d'un bâtiment de 1 200 mètres carrés initialement, agrandi ensuite à 3 000 mètres carrés, et d'un terrain non bâti.

Par acte du 24 décembre 2015, ce bail a été renouvelé pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2012 jusqu'au 31 décembre 2023 ; en vertu de l'article 15 de ce contrat, le preneur était autorisé à sous-louer les biens loués à toute société dont il détiendrait des parts sociales ou actions exerçant la même activité que lui, le contrat de sous-location devant être communiqué au bailleur.

Par acte du 10 septembre 2016, l'Etat a cédé à l'établissement public foncier de Lorraine (EPFL), devenu ensuite l'établissement public foncier du grand Est (EPFGE), l'ensemble immobilier désigné '[Adresse 3]'.

Le 20 janvier 2017, le nouvel acquéreur des lieux a adressé une lettre à la société Scie Mat Industrie l'interrogeant sur l'existence ou non d'une sous-location, à laquelle il n'a pas été répondu.

Le 29 juin 2017, l'EPFL a fait délivrer un congé pour reconstruire sans offre de renouvellement moyennant une indemnité d'éviction à la société Scie Mat Industrie en vertu des dispositions de l'article L145-4, alinéa 3, pour le 31 décembre 2017.

Prétendant avoir découvert lors des discussions portant sur l'indemnité d'éviction que les locaux étaient en réalité sous-loué à la société Bois Nature, par acte du 7 novembre 2018, l'EPFL a fait délivrer à la preneuse un commandement visant la clause résolutoire l'enjoignant de mettre un terme à cette sous-location.

Par exploit signifié le 4 décembre 2017, la société Scie Mat Industrie a fait opposition à ce commandement devant le tribunal judiciaire de Nancy.

En cours de procédure, par du 30 juin 2020, l'EPFGE a revendu l'ensemble immobilier à la SEBL du grand Est, L'EPFG conservant le traitement du litige l'opposant à la société Scie Mat Industrie

Par jugement qualifié 'd'avant dire droit' du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Nancy a constaté qu'aucun accord n'était intervenu entre les parties, sursis à statuer sur les demandes, ordonné la réouverture des débats, enjoint l'EPFL de verser aux débats l'acte de vente du 30 juin 2020.

Par jugement du 6 février 2024, ce tribunal a dit que l'EPFL avait intérêt à agir car l'acte de vente du 30 juin 2020 prévoyait que la procédure engagée de la société Scie Mat Industrie demeurait à sa charge, que le commandement de payer délivré le 7 novembre 2017 était nul de sorte que la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire devait être rejetée.

Il a également rejeté la demande en résiliation judiciaire du bail en considérant que si la sous-location était à l'origine illicite au regard des dispositions du contrat du 24 décembre 2015, une régularisation partielle était intervenue en cours de bail et que cette situation n'avait pas créé de situation dommageable pour le bailleur ; le tribunal en a conclu que la faute de la preneuse n'était pas suffiamment grave pour justifier une résiliation judiciaire du bail ; toutefois, il a estimé que l'inexécution partielle du contrat de bail par la preneuse justifiait l'octroi de la somme de 3.713,55 euros à titre de dommages et intérêts au bailleur.

Le tribunal a rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'éviction de la preneuse au motif qu'elle ne démontrait pas avoir conservé la propriété du fonds de commerce initialement installé dans les locaux litigieux et qu'elle n'exploitait plus personnellement le fonds de commerce.

La société Scie Mat Industrie a interjeté appel des deux jugements susvisés le 13 mars 2024.

Aux termes d'écritures récapitulatives notifiées le 18 décembre 2024, s'agissant de l'appel du jugement du 25 mars 2022, l'appelante conclut à son infirmation.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de constater qu'un accord est intervenu entre les parties pour le paiement d'une indemnité résiduelle de 180 000 euros, et de condamner l'EPFGE, venant aux droits de l'EPFL, à payer à la société SCI Mat Investissement, venant aux droits de la société Scie Mat Industrie, la somme de 180 000 euros forfaitaire au titre de l'indemnité d'éviction.

Concernant le jugement du 6 février 2024, l'appelante conclut à sa confirmation en ce qu'il a rejeté les demandes de l'EPFGE en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 7 décembre 2017 et en résiliation judiciaire du bail pour faute grave et en expulsion.

Elle conclut à son infirmation au surplus.

L'appelante demande à la cour, statuant à nouveau, de rejeter les prétentions de l'EPFGE en paiement d'une somme au titre de la violation de l'article 15 du bail, de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 180 000 euros, de condamner l'intimée à la lui payer.

A titre subsidiaire, elle sollicite de la cour la désignation d'un expert ayant pour mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction qui lui est due et, de façon générale, de donner les éléments lui permettant de déterminer son préjudice.

A l'appui de son recours, elle fait valoir en substance que :

- elle a accepté le versement d'une indemnité d'éviction de 180 000 euros qui lui avait été faite et qui n'avait pas été rétractée par l'EPFGE lors de l'acceptation, de plus, à supposer que l'offre ait été rétractée, elle ne l'a pas été dans un délai raisonnable.

- Elle n'a commis aucun manquement au contrat de bail et notamment à son article 15.

- Le droit à indemnité d'éviction n'exige pas que le propriétaire du fonds exploite le fonds de commerce à titre personnel ; elle est la contrepartie de la propriété commerciale conférée au locataire par les dispositions de l'article L145-1du Code de commerce ; or, en l'espèce, il existe un bail commercial dont elle est locataire et un fonds de commerce dont elle est propriétaire qui est exploité en son sein.

- Cette indemnité d'éviction lui est due même si elle a sous-loué la totalité des lieux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; en outre, l'exploitation personnelle par le preneur n'est pas une condition nécessaire de l'application du statut des baux commerciaux.

- L'EPFGE a reconnu que la créancière de l'indemnité d'éviction était la société Scie Mat Industrie et a renoncé à se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le statut des baux commerciaux.

- L'indemnité d'éviction doit être fixée à la somme de 180 000 euros que les parties ont considérée comme satisfaisante ; à titre subsidiaire, la cour peut recourir à une expertise.

Selon des écritures récapitulatives remises le 18 novembre 2024 au greffe de la cour, l'EPFGE conclut à la confirmation du jugement entrepris.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 0 euros ou à une somme symbolique.

A titre infiniment subsidiaire, en cas d'expertise, elle réclame que les frais d'expertise soit à la charge de l'appelante et que la mission de l'expert soit complétée par les recherches suivantes: identifier les manquements aux obligations d'entretien et de réparation de la société preneuse et en évaluer le coût et tenir compte des obligations respectives des parties et notamment du faible loyer initial.

Elle sollicite enfin de la cour d'ordonner la compensation des créances réciproques des parties.

En tout état de cause, l'intimée demande à la cour de rejeter toutes les demandes de l'appelante et de la condamner à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de la procédure.

L'EPFGE expose en substance que :

- Il n'y a pas eu d'accord des parties sur une indemnité d'éviction de 180 000 euros.

- La sous-location des locaux a été mise en place de façon occulte à une date qu'elle ignore ; cette sous location est illicite que l'on applique le bail initial de 1999 ou celui de renouvellement de 2012 : en vertu du premier, la sous-location était interdite ; selon les termes du second, seule une société dans laquelle le bailleur principal aurait des parts sociales ou des actions et exerçant une activité identique pouvait bénéficier d'une sous-location et sous réserve d'une transmission du contrat au bailleur ; ces règles n'ont pas été respectées.

- le contrat de sous-location conclu entre les sociétés Scie Mat Industrie et Bois Nature est un faux : il fait état d'un risque Radon qui n'a été imposé que postérieurement à la date figurant sur le contrat ; il a pris effet le 1er janvier 2012 mais a été signé le 6 janvier 2016, soit 4 ans plus tard ; l'acte de renouvellement du 24 décembre 2015 n'en fait pas état ; des loyers ont été payés dès 2005 ; il n'est pas paraphé ; elle ne justifie détenir qu'une action de la société Bois et Nature alors que le contrat exige une pluralité de parts sociales ou actions ; les sociétés n'ont pas la même activité.

- l'existence du contrat de sous-location lui a été dissimulée, ce qui justifie l'octroi de dommages et intérêts.

- N'étant pas propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux, la société Scie Mat Industrie ne peut prétendre à une indemnité d'éviction ; en outre, l'existence d'un préjudice n'est pas établi ; la société Scie Mat Industrie n'exploite plus depuis 2005.

- Au sujet de la demande d'expertise, les frais doivent en être supportés par l'appelante avec un complément de mission.

- la cour devra ordonner la compensation des créances réciproques des parties, ce qui ne constitue pas une demande nouvelle en appel ; cette demande n'est pas non plus prescrite.

MOTIFS

1- sur le jugement rendu le 25 mars 2022

Ce jugement a été qualifié d'avant dire droit; toutefois, dans son dispositif, il 'constate qu'aucun accord amiable n'est intervenu entre la SCIE Mat Industrie et l'Etablissement public foncierde Lorraine', de sorte que, tranchant une partie du principal, il doit être requalifié en jugement sur le fond par application de l'article 480 du code de procédure civile.

Il ressort des pièces versées aux débats que, par lettre du 3 juillet 2019, le président de la communauté de Communes Terres touloises a proposé aux sociétés Bois Nature et SCIE Mat Industrie 'une indemnisation sous la forme du versement direct d'une somme de 158 244,73 euros et sous la forme d'une réduction (baisse des indemnités d'occupation et remboursement de la facture de réfection de la toiture) pour une somme de 21 755,27 euros, soit un total de 180.000 euros'.

Cette offre était faite par la communauté de communes Terres touloises 'en accord avec l'EPFL' de sorte qu'elle doit être considérée comme émanant également du bailleur; il s'agissait d'une offre conjointe de la communauté de commune et du bailleur ; au demeurant, dans la lettre que le gérant de la société SCIE Mat Industrie a adressée le 16 octobre 2020 à la société EPFL, il indique cette offre a été confirmée par le bailleur le 5 novembre 2019, si bien qu'il reconnaît lui-même que ce dernier était également l'auteur de l'offre.

Cependant, il convient de constater que ladite offre n'était pas ferme puisque le versement de l'indemnité était subordonné à 'l'arrêt immédiat de la procédure en cours...', ce qui doit s'analyser en une condition suspensive de l'offre.

Ainsi, à défaut de justification de la levée de la condition suspensive au 20 juin 2020, date de son acceptation par la société SCIE Mat Industrie, celle-ci n'a pas produit d'effet et aucun accord ne s'est formé entre les parties pour le versement d'une indemnité de 180 000 euros.

De plus et surabondamment, elle avait été rétractée par lettre du 27 mars 2020 par la communauté de commune de sorte que son acceptation postérieure par la société SCIE Mat Industrie en date du 27 juin 2020 n'a pas eu pour effet de cristalliser un accord entre les parties.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a constaté qu'aucun accord amiable n'était intervenu entre les parties sur ce point.

2- sur le jugement rendu le 6 février 2024

A/ sur la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, en résiliation judiciaire du bail

Le jugement entrepris a rejeté les demandes de l'EPFGE en constatation de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en expulsion de la société SCIE Mat Industrie

Dans les motifs et le dispositif de ses conclusions récapitulatives développées devant la cour, l'EPFLG ne critique pas ces dispositions.

B/ sur la demande en paiement de dommages et intérêts émanant du bailleur

Le tribunal a condamné la société SCIE Mat Industrie à payer au bailleur la somme de 3 713,55 euros à titre de dommages et intérêts pour violation de l'article 15 du contrat de bail du 24 décembre 2015 qui autorisait la preneuse 'à sous louer ou à mettre à disposition les biens loués dns laquelle il détiendrait des parts ou des actions et qui exercerait la même activité que lui, sous réserve de la transmission d'une copie de l'acte de sous-location au bailleur' ; cette disposition contractuelle prend tout son sens au regard des dispositions de l'article L145-31, in fine, du Code de commerce en vertu duquel le preneur doit faire connaître au bailleur son intention de sous-louer les lieux.

La société SCIE Mat Industrie, aux droits de laquelle vient la société SCIE Mat Investissemen, n'apporte pas la preuve d'avoir respecté ces règles légale et contractuelle.

Ce sont par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont dit que cette violation avait causé un préjudice au bailleur consistant en des complications notamment quant au chiffrage de l'indemnité d'éviction et des désaccords subséquents ayant empêché la poursuite du congé délivré le 29 juin 2017 et considéré qu'il était intégralement réparé par l'octroi de la somme de 3 713,55 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant mensuel du loyer en 2017.

Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

C/ sur la demande en paiement de l'indemnité d'éviction

Il est constant que par acte du 20 juin 2017, le bailleur a fait délivrer à la société preneuse un congé sans offre de renouvellement à effet du 31 décembre 2017 par application de l'article L145-4 du Code de commerce en vue de détruire puis de reconstruire l'immeuble objet du bail.

En vertu de l'article L145-14 du même code, 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.'

Pour rejeter la demande en paiement de l'indemnité d'éviction, les premiers juges ont retenu que la société SCIE Mat Industrie ne démontrait pas qu'elle aurait conservé la propriété du fonds de commerce initialement installé dans les locaux litigieux et qu'il convenait de considérer qu'elle n'exploitait plus personnellement ledit fonds de commerce, ce qui revient à dénier l'application du statut des baux commerciaux.

Aux termes de l'article 145-1 du Code de commerce, la mise en oeuvre du statut des baux commerciaux suppose qu'un fonds de commerce soit exploité dans les lieux objet du bail ; selon l'article 145-8 du même code, 'le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.'

Ainsi, le statut des baux commerciaux et, partant le droit au renouvellement et, le cas échéant, le paiement d'une indemnité d'éviction, ne peut être invoqué par un preneur qui sous-loue la totalité du bail commercial (cf, Cour de cassation, 3ème Civ., 29 octobre 1985, bull. III, n° 135).

En l'espèce, dans une lettre datée du 19 décembre 2012 que le gérant de la société SCIE Mat Industrie a adressée à l'Office nationale des Forêts, celui-ci l'informe que 'actuellement, l'activité industrielle est exclusivement exercée par Bois Nature, SCIE-Mat gérant l'immobilier, certains matériels et les intérêts extérieurs à l'activité de Velaine (l'exploitation forestière est en veilleuse depuis que notre principal fournisseur l'ONF, s'occupe de l'exploitation)...'.

Cette lettre révèle qu'en 2012, la société SCIE Mat Industrie n'exerçait pas dans les locaux litigieux une activité générant de la clientèle, élément essentiel du fonds de commerce ; la société Bois Nature y avait une activité industrielle sans qu'aucun contrat n'ait été conclu avec la société SCIE Mat Industrie en contravention avec les dispositions du contrat de bail conclu le 12 mai 1999 avec l'Etat.

Ce n'est que le 6 janvier 2016, date qui n'est pas certaine à l'égard des tiers et notamment du bailleur, que les sociétés SCIE Mat Industrie et Bois Nature ont conclu un contrat de sous-location avec effet rétroactif au 1er janvier 2012 ; cette sous-location a porté sur la totalité des locaux.

Par ailleurs, dans une lettre datée du 19 août 2017 adressée à l'EPFL de Lorraine, le gérant de la société SCIE Mat Industrie s'étonne que le bailleur n'ait pas constaté la présence de la société Bois Nature dans les lieux en précisant que celle-ci dispose d'une 'pancarte publicitaire importante' à l'entrée de la zone ; il ne fait pas état de la présence d'une enseigne commerciale au nom de la société qu'il dirige.

Il y a lieu que constater dès lors qu'il n'est pas justifié, dès l'année 2012, de l'existence d'éléments constitutifs d'un fonds de commerce exploité dans les lieux litigieux par la société SCIE Mat Industrie, telles une clientèle propre et une enseigne commerciale.

Par ailleurs, comme l'ont noté les premiers juges, le chiffre d'affaires réalisé par cette société dans les lieux a chuté de 1 459 589 euros en 2005 à 68 000 euros en 2012, ce qui conforte une absence de clientèle propre à la société SCIE Mat Industrie.

Dès lors, c'est à juste titre que le tribunal a rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'éviction de la société appelante pour absence de preuve d'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux, ce qui écartait l'application du statut des baux commerciaux.

Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande ainsi que celle, subséquente, en expertise pour la chiffrer.

3- Sur les autres demandes

La société SCIE Mat Investissement n'apporte pas la preuve de la faute que son adversaire aurait commise dans l'exercice de son droit d'agir en jstice si bien que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La société SCIE Mat Investissement étant la partie perdante, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de première instance, en ce qu'il a rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il l'a condamnée à payer à la défenderesse la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société SCIE Mat Investissement formée à hauteur d'appel en condamnation de l'intimée en paiement de la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives, aucune faute n'étant établie à son encontre.

L'appelant supportera les dépens d'appel tandis que sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile doit être rejetée et que l'équité commande qu'elle soit condamnée à payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'EPFGE.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

La cour statuant par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,

REQUALIFIE le jugement rendu le 25 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Nancy en jugement sur le fond.

CONFIRME les jugements rendus les 25 mars 2022 et 6 février 2024 par le tribunal judiciaire de Nancy en toutes leurs dispositions.

Y ajoutant,

REJETTE la demande de la société SCIE Mat Investissement en paiement de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusive.

LA CONDAMNE aux dépens d'appel.

LA CONDAMNE à payer à l'établissement public foncier du Grand Est la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M.Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale , à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.