CA Paris, Pôle 1 ch. 3, 15 mai 2025, n° 24/13131

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte authentique du 30 mars 2021, la commune de [Localité 5] a donné à bail des locaux commerciaux à M. [N] moyennant un loyer annuel de 6 000 euros.

Le 5 février 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer au preneur visant la clause résolutoire réclamant en principal la somme de 7 792,67 euros, demeuré infructueux.

Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2024, la commune de [Localité 5] a fait assigner M. [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry aux fins de voir notamment :

constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 31 mars 2021 à compter du 6 mars 2024 et que le contrat de bail est résilié ;

fixer une indemnité d'occupation provisionnelle journalière payable par termes hebdomadaires échus égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en l'absence de résiliation, augmentée de 50 % indexée selon les modalités prévues par le contrat de bail, à compter de la résiliation du contrat augmentée des charges contractuelles ;

condamner par provision M. [N] à payer à la commune de [Localité 5] l'indemnité d'occupation qui sera fixée jusqu'à restitution des lieux loués libres de toute occupation ;

condamner par provision M. [N] à payer à la commune de [Localité 5] les loyers, taxes locatives, TVA et charges ainsi que l'indemnité d'occupation qui a été appelée à titre provisoire, provisoirement arrêtés au 5 février 2024 à 7 792,97 euros, augmentée de la somme de 772, 29 euros (10 %) en application de la clause pénale;

condamner par provision M. [N] à payer à la commune de [Localité 5] des intérêts à taux légal à compter de la date d'échéance de chaque terme non payé ;

ordonner la capitalisation des intérêts dus ;

ordonner l'expulsion sans délai de M. [N] et de tout occupant de son chef, le cas échéant avec l'assistance de la force publique et sans délai des lieux qu'elle occupe soit l'immeuble sis [Adresse 3], au rez-de-chaussée du bâtiment, un restaurant d'une surface d'environ 155, 28 m2 comprenant une entrée avec accueil et water-closet au fond, à droite une cuisine, une salle de préparation, une salle de plonge, une chambre froide et un sanitaire ;

ordonner que tout objet ou bien meuble pouvant se trouver dans les lieux après expulsion soit placé en garde-meuble aux frais exclusifs de M. [N] ;

condamner M. [N] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance qui comprendront le remboursement du coût du commandement du 5 février 2024 et le remboursement du coût de l'assignation dont les droits proportionnels ainsi que le coût de la signification aux créanciers inscrits.

Par ordonnance réputée contradictoire du 10 mai 2024, ce juge a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] à la date du 6 mars 2024 ;

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de M. [N] et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;

dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné M. [N] à payer à la commune de [Localité 5] la somme provisionnelle de 7 792,97 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024, date du commandement de payer, et capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

fixé, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [N] à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la commune de [Localité 5] aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 6 mars 2024 ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la majoration de l'indemnité d'occupation sollicitée par la commune de [Localité 5] ;

condamné M. [N] à payer à la commune de [Localité 5], à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 6 mars 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

condamné M. [N] aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

condamné M. [N] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le 15 juillet 2024 M. [N] a relevé appel de cette décision à l'exception des chefs disant n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale et sur la majoration de l'indemnité d'occupation sollicitée par la commune de [Localité 5].

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 janvier 2025, M. [N] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance rendue le 10 mai 2024 par le tribunal judiciaire d'Evry, en ce qu'elle a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] à la date du 6 mars 2024 ;

ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de M. [N] et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] ;

dit que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné M. [N] à payer à la commune de [Localité 5] la somme provisionnelle de 7 792,97 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au mois de janvier 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 5 février 2024, date du commandement de payer, et capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l'article 1343-2 du code civil ;

fixé à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [N] à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la commune de [Localité 5] aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 6 mars 2024 ;

condamné M. [N] à payer à la commune de [Localité 5], à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 6 mars 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisés par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

condamné M. [N] aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

condamné M. [N] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

débouter la commune de [Localité 5] de l'intégralité de ses demandes ;

condamner la commune de [Localité 5] à payer à M. [N] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 février 2025, la commune de [Localité 5] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la clause pénale et la majoration de l'indemnité d'occupation, en conséquence, prononcer ces deux condamnations ;

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions pour le surplus, y ajoutant que l'arriéré de loyer s'élève désormais à 14'292, 97 et conséquence, condamner M. [N] à verser cette somme qui porteront intérêts capitalisés ;

condamner M. [N] à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l'instance qui comprendront le remboursement coût du commandement du 5 février 2024 et le remboursement du coût de l'assignation dont les droits proportionnels ainsi que le coût de la signification aux créanciers inscrits et le timbre d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2025.

Sur ce,

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai'.

Au cas présent, le 5 février 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à M. [N], à son adresse personnelle. Ce commandement reproduit les articles L .145-41 et L. 147-17 I 1° du code de commerce ainsi que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial.

Les causes du commandement de payer n'ont pas été payées dans le délai imparti.

Pour contester les demandes de la commune de [Localité 5], M. [N] oppose qu'après la signature du bail commercial, il a créé la société Le Verger de [Localité 5] en vue de l'exploitation des lieux loués, que, le 11 octobre 2021, il a cédé la totalité des actions de cette société à M. [W], informant le maire de cette situation et, enfin, que M. [W] a lui-même cédé toutes ses actions à M. [R].

Il ajoute que :

- il a été rassuré sur le devenir de l'exploitation par le notaire qui lui a indiqué 'logiquement, si vous avez signé une cession de droit au bail, il n'y a pas lieu de modifier le droit au bail en refaisant celui-ci ;'

- la mairie établissait les quittances et adressait ses correspondances, dont les relances de paiement, au nom de la société LeVerger de [Localité 5] ;

- au vu des informations données par la mairie au service des impôts, la taxe foncière est établie à l'ordre de la société LeVerger de [Localité 5] ;

- il n'est plus exploitant du local et n'a pas les moyens juridiques de restituer le local à la mairie ;

- le maire est un client du commerce exploité par la société Le Verger de [Localité 5] ;

- la mairie a convoqué M. [R] ;

- M. [R] a rédigé une attestation aux termes de laquelle la mairie a connaissance de l'exercice de son activité dans le local objet du bail commercial.

La commune de [Localité 5] réplique que les renseignements erronés du notaire ne lui sont pas opposables, que le bail commercial contient une clause imposant un acte notarié pour la cession du bail, que M. [N] demeure solidairement tenu au paiement des loyers et est garant de ses successeurs et qu'elle n'a pas été avisée d'une cession du bail ni appelée à un acte notarié constatant cette cession. Elle conteste avoir tacitement approuvé une telle cession. Elle explique avoir adressé des courriers à l'enseigne Le Verger de [Localité 5] exploitée par M. [N] et non à la société créée par celui-ci.

La cour relève que le bail commercial stipule que 'le preneur ne pourra céder son droit au présent bail, ni sous-louer, en tout ou partie les locaux en dépendant, sans le consentement exprès et par écrit au bailleur si ce n'est à son successeur dans le commerce. Toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé. Les cessionnaires et sous-preneurs devront s'obliger solidairement avec le preneur, au paiement des loyers et à l'exécution des conditions du bail. Quant au preneur, il restera garant et répondant solidaire de son successeur et de tous successeurs ultérieurs au paiement des loyers et de l'exécution des conditions du bail. Une copie exécutoire de l'acte de cession ou de sous-location devra être remise au bailleur, sans frais à sa charge, pour lui servir de titre exécutoire. En outre, tous ceux qui seront devenus successivement cessionnaires du bail ou sous-preneurs, demeuront tenus envers le bailleur, solidairement entre et avec le preneur, au paiement des loyers et à l'exécution des conditions du bail pendant toute la durée de celui-ci alors même qu'ils ne seraient plus dans les lieux et auraient eux-mêmes cédés leurs droits.'

En outre, M. [N], d'une part, ne produit pas d'acte constatant la cession du bail commercial à la société Le Verger de [Localité 5] auquel la commune aurait été appelée, d'autre part, ne s'explique pas sur la clause susmentionnée prévoyant qu'il est solidairement tenu au paiement des loyers dus par ses éventuels successeurs.

De surcroît, la contestation relative à l'acceptation tacite par le bailleur de la cession du bail n'est pas sérieuse. En effet, par courrier du 4 mars 2022, la commune de [Localité 5] a convoqué M. [N] à un entretien pour le 10 mars suivant en lui rappelant que le bail avait été conclu avec lui, en sa qualité d'auto-entrepreneur et que l'exploitation de ce local par la société Le Verger de [Localité 5], avec laquelle il n'avait plus de lien, s'apparentait à de la sous-location interdite par le bail. Par courrier du 27 avril 2022, après cet entretien, la commune de [Localité 5] indiquait à M. [N] : 'je vous rappelle que conformément à ce qui a été indiqué lors de notre entretien, la relation contractuelle relative au bail commercial du Verger de [Localité 5] est conclue entre vous-même et la commune. Aussi, je vous réitère ma demande d'échanger exclusivement avec vous et non avec une tierce personne quant à l'avenir du commerce.'

Par ailleurs, la commune de [Localité 5] a adressé des courriers au 'Verger de [Localité 5]' qui correspond au nom commercial retenu pour l'exercice professionnel de M. [N] (extrait Kbis - pièce n° 8 de l'intimée).

Au regard de ces éléments, la demande du bailleur tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

Il convient de confirmer de ce chef l'ordonnance entreprise.

M. [N] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du 6 mars 2024, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, il y a lieu d'ordonner son expulsion.

L'ordonnance sera également confirmée de ce chef.

Sur les demandes formées au titre de l'indemnité d'occupation et de la clause pénale

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, 'dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire'.

Au regard des motifs qui précèdent, l'obligation de M. [N] au paiement d'une indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation des locaux postérieurement au constat de la résiliation du bail, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Ainsi que relevé à juste titre par le premier juge, la demande de majoration de l'indemnité d'occupation, s'analysant en une clause pénale susceptible d'être réduite ou supprimée par le juge du fond, se heurte à une contestation sérieuse.

La cour retient que l'obligation de M. [N] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du dernier loyer assorti des charges, taxes et accessoires n'est pas sérieusement contestable.

L'ordonnance sera confirmée de ce chef de sorte que la demande d'actualisation des sommes dues au titre des sommes équivalentes au montant du loyer est sans objet.

Par ailleurs, la commune de [Localité 5] conclut à l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale prévue par le bail.

Cette clause est ainsi rédigée : A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le preneur d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire de frais contentieux, et indépendamment de tous frais de commandement et de recette. En outre, toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l'intérêt légal, majoré de 8 points, et ce sans qu'aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme. En cas de résiliation de plein droit ou judiciaire, le montant total des loyers d'avance ainsi que le dépôt de garantie, restera acquis au bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire du dommage causé par cette résiliation. Le bailleur se réserve de demander le remboursement de tous autres dus et des dommages et intérêts en réparation des préjudices de tous ordres qu'il aura éprouvés de ce chef.

Mais ainsi que retenu par le premier juge, cette demande, qui n'est en outre pas chiffrée dans le dispositif des conclusions d'appel de l'intimée, se heurte à une contestation sérieuse dès lors que la clause pénale est susceptible d'être modérée par le juge du fond.

L'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les dispositions de l'ordonnance, relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, seront confirmées.

M. [N] sera condamné aux dépens et à régler à la commune de [Localité 5] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Dit sans objet la demande d'actualisation des sommes dues formée par la commune de [Localité 5] ;

Condamne M. [N] aux dépens d'appel ;

Condamne M. [N] à payer la somme de 2 000 euros à la commune de [Localité 5] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.