CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 15 mai 2025, n° 22/08340

FAITS ET PROCEDURE

La société AAAPL, aux droits de laquelle se trouve la SCI Jean Bart, a consenti à la BNP Paribas deux baux commerciaux sur des locaux dont elle est propriétaire situés [Adresse 2] à Rosny-sous-Bois. Le premier bail prenait effet le 1er août 1992 pour une durée de 9 ans et le second prenait effet le 1er juillet 1990 pour une durée de 9 ans.

A l'occasion du renouvellement des deux baux, les parties sont convenues de ne conclure qu'un seul bail portant sur l'intégralité de toute la surface donnée à bail (lot numéro 9 de copropriété); c'est dans ces conditions qu'un seul bail commercial a été conclu le 25 janvier 2002 pour une durée de 9 ans avec effet rétroactif au 1er octobre 2001 moyennant un loyer hors taxe de 53.360 euros, étant précisé que « le preneur ne pourra exercer dans les lieux loué que des activités intellectuelles et sans transfert de marchandises, limitées exclusivement à l'activité de banque, assurance et toutes opérations rentrant dans l'objet social u preneur, à l'exclusion de toutes autres utilisations ou activités »

Le bail s'est poursuivi par tacite prolongation au-delà du terme de la période contractuelle.

Par exploit en date du 10 septembre 2013, la SCI Jean Bart a donné congé à la BNP Paribas au 31 mars 2014 et offert le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer annuel de 100.000 euros hors taxe et hors charge.

La SCI Jean Bart a notifié un mémoire préalable le 7 août 2015, fixant le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 134.000 euros.

Saisi le 17 mars 2016 par la SCI Jean Bart, le juge des loyers commerciaux a, par jugement du 19 octobre 2016, ordonné une expertise judiciaire.

L'expert a déposé son rapport le 14 mai 2020.

Par jugement du 12 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- fixé à la somme annuelle de 80.425 ', en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 entre la SCI Jean Bart et la SA BNP Paribas pour les locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à Rosny-sous-Bois, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- condamné la société BNP Paribas à payer à la SCI Jean Bart les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 17 mars 2016 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ;

- dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts ;

- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire (4.981,20 ' répartis à 50 % pour le bailleur, 50 % pour le preneur) ;

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution par provision du jugement ;

- rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 25 avril 2022, la SCI Jean Bart a interjeté appel partiel du jugement.

Par conclusions déposées le 17 octobre 2022, la société BNP Paribas a interjeté appel incident partiel du jugement.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 septembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 septembre 2024, la SCI Jean Bart, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

- déclarer la SCI Jean Bart recevable et bien fondée en son appel ;

- infirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny 12 avril 2022 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 80.425 ' par an, HT et HC, à compter du 1er avril 2014.

Statuant à nouveau,

- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014 à un montant annuel de 110.775 ' (cent dix mille sept cent soixante-quinze euros) en principal, hors charges et hors taxes ;

- fixer subsidiairement dans l'hypothèse où la taxe foncière de 6.960 ' devrait être déduite, le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2014 à un montant de 103.815 ' (cent trois mille huit cent quinze euros) HT et HC par an ;

- juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date

d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;

- débouter la société BNP Paribas de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la société BNP Paribas au paiement d'une somme de 4.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société BNP Paribas à supporter les dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire, dont distraction au profit de l'avocat soussigné en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 septembre 2024, la société BNP Paribas, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

- juger recevable et bien fondé l'appel incident de la société BNP Paribas ;

- infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny du 12 avril 2022 en ce qu'il a :

- fixé à la somme annuelle de 80.425 ' en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 entre la SCI Jean Bart et la SA BNP Paribas pour les locaux sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à Rosny-sous-Bois, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

- condamné la société BNP Paribas à payer à la SCI Jean Bart les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 17 mars 2016 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation ;

- partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire (4.981,20 répartis à 50 % pour le bailleur, 50 % pour le preneur) ;

- débouté la société Bnp Paribas de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution par provision du présent jugement ;

- rejeté le surplus des demandes de la BNP Paribas.

Et statuant à nouveau :

Vu l'article L.145-33 du code de commerce, et subsidiairement L. 145-34 et R. 145-11 du même code,

- fixer le loyer de renouvellement au 1er avril 2014, à la somme annuelle en principal, hors charges et hors taxes de 65.300 ' (soixante-cinq mille trois cents euros) ;

- juger que les sommes trop perçues porteront intérêts à compter de chaque échéance, conformément aux dispositions de l'article 1155 (ancien) du code civil, et ordonner la capitalisation desdits intérêts dans les conditions prévues par l'article 1154 (ancien) du même code ;

- très subsidiairement, dans l'hypothèse où la valeur locative ne serait pas inférieure au loyer contractuel d'une part et qu'il serait fait droit à la demande de la SCI Jean Bart de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 110.775 ' ou 103.815 ' HT et HC d'autre part et par application des article L.145-11 et R.145-21 du code de commerce, fixer le loyer comme suit :

- du 1er avril 2014 au 6 août 2015 : 100.000 ' HT et HC,

- à compter du 7 août 2015 : 110.775 ' ou 103.815 ' HT et HC.

En toute hypothèse,

- débouter la SCI Jean Bart de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner la SCI Jean Bart à payer à la société BNP Paribas la somme de 6.000 ' au titre des frais irrépétibles de première instance, par application de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner la SCI Jean Bart à payer à la société BNP Paribas la somme de 8.000 ' au titre des frais irrépétibles relatifs à la procédure d'appel, par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise, d'une part et aux dépens d'appel,

- condamner la SCI Jean Bart à rembourser à la société BNP Paribas le timbre fiscal d'un montant de 225 '.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Sur la procédure

En réponse aux conclusions signifiées par la société BNP Paribas le 4 juillet 2023, la SCI Jean Bart a signifié des conclusions le 2 septembre 2024, soit deux jours avant la clôture de l'instruction, la société BNP Paribas y a répondu par conclusions signifiées le 3 septembre 2024. Ces dernières conclusions en réponse aux conclusions tardives de l'appelante signifiées la veille de la clôture peuvent être admises sans atteinte au principe du contradictoire dès lors que les ajouts faits à ses précédentes écritures ne concernent pas le dispositif mais portent sur des citations d'exemples jurisprudentielles sans que soient soulevés de nouveaux moyens.

En revanche, les conclusions signifiées par la SCI Jean Bart le 4 juillet 2024, soit le jour même de la clôture, devront être écartées des débats en application de l'article 16 du code de procédure civile comme ne respectant pas le principe du contradictoire.

Sur la fixation du prix du loyer

S'agissant d'une agence bancaire dont les locaux sont à usage de bureau, ainsi que l'a observé le jugement déféré non contesté sur ce point par les parties, en application de l'article R. 145-11 du code de commerce auquel renvoi l'article L. 145-36 du même code, le montant du loyer de renouvellement est déplafonné de plein droit et doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées avec les locaux de référence.

La description des locaux donnée par l'expert n'est pas discutée par les parties exceptée pour ce qui concerne leur surface. Il indique notamment que ces locaux, dépendant d'un grand ensemble immobilier sont en état correct d'entretien apparent, bénéficient d'un beau linéaire de façade sur la [Adresse 8] leur conférant une bonne visibilité, qu'ils ont été aménagés par la locataire pour les besoins de son activité et comprennent une salle de coffre, que l'ensemble est bien entretenu et présente une bonne valeur d'utilisation. L'expert considère que situés sur un axe central à proximité de l'hôtel de ville et de la station de RER « [Localité 7] », les locaux bénéficient d'un bon emplacement dans un environnement favorable au plan de la commercialité, de très bonne qualité pour l'activité exercée.

L'expert retient une surface utile totale, non discutée par les parties, de 339 m² à partir du plan établi en 2018 par un géomètre expert dont il a déduit l'emprise des gros murs et de la trémie d'escalier. Il a conservé l'emprise des cloisons de convenance, à juste titre. Après l'application de coefficients suivant les recommandations de la charte de l'expertise en évaluation immobilière (4ème édition applicable au bail en cause), il propose une surface pondérée de 207 m². L'expert amiable désigné par la société BNP Paribas a proposé dans son rapport du 28 février 2014 de retenir une surface pondérée de 201 m2P.

S'agissant de la zone 2, soit celle située à cinq mètres de la vitrine, au regard de la configuration des locaux bénéficiant d'un beau linéaire de façade décrite dans le rapport d'expertise et des photographies de cette zone montrant notamment l'espace libre-service, c'est à juste titre que le jugement reprenant la proposition de l'expert, a appliqué une pondération de 0,85, celle de 0,80 sollicitée par la locataire étant insuffisante et celle de 0,90 sollicité par la bailleresse étant excessive.

S'agissant de la partie appelée par l'expert « surplus éclairé sur cour » de 48,40 m2 auquel ce dernier a appliqué une pondération de 0,50, soit 24,20 m2p, la SCI Jean Bart reproche au jugement déféré d'avoir ramené à 0,40 le coefficient appliqué à cette zone, sollicitant d'appliquer la pondération proposée par l'expert. Malgré l'avantage conféré par l'éclairement sur cour, c'est à juste titre que le jugement déféré a appliqué un coefficient de 0,40 à cette zone la plus éloignée de l'entrée et de plus faible hauteur sous plafond que le reste des locaux.

S'agissant de la salle des coffres, le jugement déféré a repris le coefficient de 0,35 proposé par l'expert. La bailleresse estime ce coefficient insuffisant et propose d'appliquer un coefficient 0,4 au motif que les salles de coffres sont de plus en plus rares dans les agences bancaires et qu'il s'agit d'un service supplémentaire appréciable aisément communicable avec le rez-de-chaussée par un large escalier. La locataire sollicite l'application d'un coefficient de 0,30 au motif notamment que cette salle est inaccessible à la clientèle à mobilité réduite et n'a d'intérêt que pour un nombre limité de clients.

Compte tenu de l'intérêt de disposer d'une telle salle mais aussi de sa situation en sous-sol et de la configuration des locaux, le coefficient de 0,35 appliqué par le jugement apparaît adapté et sera retenu.

S'agissant de la zone du sous-sol appelée « surplus » par l'expert, c'est à juste titre que conformément à la proposition de ce dernier, le jugement déféré a appliqué un coefficient de 0,25, celui de 0,20 proposé par la locataire étant insuffisant.

Il convient donc d'appliquer la surface pondérée de 202 m2 retenue à juste titre par le jugement déféré.

Le jugement déféré a retenu un prix unitaire de 420 euros, inférieur à celui de 450 euros proposés par l'expert judiciaire. La SCI Jean Bart demande l'application d'un prix unitaire de 500 euros, tandis que la société BNP Paribas demande l'application du prix unitaire de 400 euros proposé dans le rapport d'expertise amiable qu'elle produit.

L'article R. 145-11 du code de commerce, renvoie aux dispositions de l'article R. 145-7 alinéa 2 et 3 selon lesquelles à défaut d'équivalence, les prix couramment pratiqués dans le voisinage par unité de surface 'peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence' . Les références proposées doivent donc porter sur plusieurs locaux et être corrigées à raison des différences de situation relatives notamment à l'activité exercée, l'emplacement, la date de fixation d prix et le contexte de cette fixation. Il ressort de ces textes que des références de comparaison ne portant pas sur des banques ni sur des bureau mais sur différents commerces peuvent être utilisées en appliquant les correctifs nécessaires.

Dans les références situées à proximité, pour la plupart [Adresse 8] comme le local en cause, proposées par l'expert judiciaire et celles proposées par les parties reprises par l'expert dans son rapport on relève :

- s'agissant des agences bancaires : les renouvellements amiables de baux aux prix unitaires, en 2012 à [Localité 7] de 300 euros, en 2009 de 461 euros, en 2008 de 265 euros, une fixation judiciaire en 2010 de 420 euros et une location nouvelle en 2009 de 505 euros. Il n'est pas présenté d'autres locaux de bureau exceptée une référence d'agence immobilière qui ne sera pas retenue s'agissant d'un renouvellement trop ancien de 2005, soit neuf ans avant le renouvellement en cause ;

- s'agissant des références relatives à des commerces alimentaires : les prix des renouvellements amiables effectués de 2011 à 2014 vont de 204 euros à 530 euros avec une moyenne de 355 euros ;

- s'agissant d'autres activités : il est présenté un renouvellement amiable en 2007 pour un salon de coiffure au prix unitaire de 287 euros et une fixation judiciaire pour le renouvellement en 2013 d'une pharmacie au prix unitaire de 300 euros.

Au regard de ces éléments et en tenant compte des différences entre les éléments de comparaison et le commerce en cause, le prix unitaire de 420 euros le mètre carré appliqué par le jugement déféré apparaît adapté au contrat de bail en cause renouvelé le 1er avril 2014 et sera retenu.

La taxe foncière dont le redevable légal est le propriétaire des locaux incombe au bailleur sauf stipulation contraire expresse. La preuve n'est pas rapportée que tous les baux présentés comme éléments de comparaison utilisés pour fixer le prix unitaire mettraient expressément la taxe foncière à la charge du locataire. L'affirmation selon laquelle il serait d'usage de mettre la taxe foncière à la locataire pour les agences bancaires n'est pas non plus démontrée, et ce, d'autant moins que l'expert judiciaire estime, au contraire, qu'il y a lieu de déduire la taxe foncière s'il est justifié de son paiement. C'est donc à juste titre qu'à titre de correctif de la valeur retenu au regard des éléments de référence, le jugement déféré en a déduit le montant de la taxe foncière. Dès lors que c'est au titre du bail renouvelé que la bailleresse a appliqué ce correctif, il convient de tenir compte du montant effectif de cette taxe pour les locaux en cause, la circonstance que la locataire ait payé autrefois davantage à la suite d'une erreur étant indifférente. Il ressort des avis d'échéances produits de 2017 et 2018 que la bailleresse a facturé à la locataire la taxe foncière au prorata des quantièmes qui lui sont loués, soit pour le lot 9 : 2.812 quantièmes selon le règlement de copropriété, alors que la bailleresse possède au total 4014 quantièmes (lots 9, 10, 12 et 121), soit 6.960 euros (12.161 ' de taxe foncière x 2812/4914) déduit à juste titre par le jugement déféré au titre de la taxe foncière.

Il est usuel que les banques aient en façade un distributeur de monnaie. En l'espèce, en considération du fait que la longueur de la façade de l'établissement en cause lui permet d'avoir deux distributeurs de billets, outre la partie libre-service ouverte à l'intérieure à des horaires plus restreints, c'est à juste titre que le jugement déféré a appliqué une majoration de 3 % à la valeur retenue ci-dessus, la majoration de 5% sollicitée par la bailleresse étant excessive.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 à la valeur de 80.425 euros.

Il convient également de le confirmer en ses dispositions relatives aux intérêts au taux légal dont le point de départ est la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date puis celle des échéances contractuelles postérieures, de même qu'en ses dispositions relatives à leur capitalisation.

Sur les autres demandes

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens sans qu'il y ait lieu de remettre en cause leur partage, notamment s'agissant des frais d'expertise. De même il convient de le confirmer en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et à l'exécution provisoire.

La SCI Jean Bart qui succombe sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, lesquels comprennent le droit prévu par l'article 1635 bis P du code général des impôts, ainsi qu'à payer à la société BNP Paribas la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 avril 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny (RG 16/00011),

Y ajoutant,

Condamne la SCI Jean Bart à payer à la société BNP Paribas la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI Jean Bart de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la SCI Jean Bart aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés par Maître V. Panepinto conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile