CA Rennes, 1re ch., 20 mai 2025, n° 23/04950

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaires de justice des 4 mars et 9 mars 2022, la société [I] Immobilier a fait assigner M. [X] [V] et M. [U] [V] devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de les voir condamner solidairement à lui régler la somme de 150.000 ' à titre d'indemnité forfaitaire en exécution du mandat de recherche n°2205 conclu le 30 avril 2019 entre les parties, dont l'objet portait sur « un ensemble hôtelier comportant une trentaine de chambres en front de mer sur la commune de Carnac » et plus particulièrement sur un hôtel situé sur les parcelles AR n° [Cadastre 7] et [Cadastre 5] sur la commune de Carnac, dénommé [13].

Aux termes de son assignation, la Sarl [I] Immobilier exposait s'être vue confier le 30 avril 2019 par MM. [U] et [X] [V] un mandat de recherche visant un hôtel d'une trentaine de chambres en front de mer sur la commune de [Localité 8], moyennant un prix de 3.200.000 ', qu'en exécution de ce mandat, une visite de l'hôtel « [13] », situé [Adresse 2] à [Localité 8], a été organisée le 3 mai 2019 mais qu'à la suite de cette visite, l'agence est demeurée sans nouvelle de ses clients jusqu'à ce qu'elle apprenne que l'hôtel, mur et fonds de commerce, avaient été vendus aux consorts [V] via des sociétés formées à cette fin.

De fait, les murs de cet ensemble immobilier ont été vendus à une date non précisée à la Sas Contacts Internationaux Mirambeau, ayant son siège social au [Localité 4] au prix de 2.700.000 ', tandis que le fonds de commerce a été vendu par acte authentique du 25 février 2021 à la Sarl Société Hôtelière [13], ayant son siège [Adresse 9] à [Localité 14], au prix de 300.000 '.

La Sarl Société Hôtelière [13], créée suivant statuts du 21 novembre 2020 a été gérée par M. [U] [V] jusqu'au 26 mai 2021, puis par M. [K] [V] à compter de cette date jusqu'au 25 février 2021.

Le capital social de la Sarl Société Hôtelière [13] appartient intégralement à la Sas Contacts internationaux Mirambeau (CIM) dont le président est M. [K] [V]. Ses fils [X] [V] et [U] [V] en sont les associés. Ce dernier a exercé les fonctions de directeur général de cette société jusqu'au 18 février 2022 puis M. [X] [V] en est à son tour devenu le directeur général.

Considérant que les consorts [V] ont violé leurs obligations contractuelles en procédant directement auprès du vendeur et par le truchement de sociétés créées à cet effet, à l'acquisition du bien immobilier qu'elle leur avait présenté en exécution du mandat de recherche, la privant ainsi de ses honoraires, l'agence [I] Immobilier, a sollicité la condamnation solidaire de MM. [U] et [X] [V] au paiement d'une indemnité compensatrice de la commission prévue au mandat, soit 150.000 '.

Par jugement du 28 juin 2023, le tribunal judiciaire de Lorient a condamné solidairement Messieurs [U] et [X] [V] au paiement de la somme de 75.000 ' à titre d'indemnité forfaitaire en exécution du mandat de recherche litigieux, outre celle de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi le tribunal judiciaire de Lorient a considéré que les frères [U] et [X] [V] avaient valablement confié à l'agence immobilière [I] Immobilier un mandat de recherche portant sur l'hôtel [13] sis sur la commune de Carnac, de sorte que l'action de l'agence immobilière est recevable à l'égard de chacun d'entre eux même si le mandat ne comporte que la seule signature de [U] [V]. Il a retenu que dans le délai de deux ans à compter de la conclusion du mandat de recherche, en violation des dispositions contractuelles, M. [X] et M. [U] [V] ont acquis à travers le truchement de différentes sociétés, l'ensemble immobilier objet du mandat sans s'acquitter du règlement des honoraires de l'agence immobilière [I] Immobilier. Il a estimé que cette vente, conclue au mépris de l'interdiction de négociation directe qui les frappait encore, caractérisait une faute contractuelle des mandants, justifiant d'accorder à l'agence immobilière une indemnité compensatrice de la commission dont cette faute l'avait privée.

Cependant, pour réduire le montant de la clause pénale sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, le tribunal a retenu que si l'agence immobilière avait effectivement initialement joué un rôle d'entremise, il n'était pas certain que celle-ci ait été à l'origine du rapprochement définitif des parties une fois que le bien, prétendument vendu en octobre 2019, avait été remis à la vente, cette incertitude justifiant de ramener la clause pénale à 75.000 '.

*****

M. [U] [V] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement suivant déclaration du 16 août 2023, enregistré sous le RG n° 4950 intimant l'ensemble des parties au litige en première instance.

La société [I] Immobilier a formé un appel incident en ce que le tribunal a réduit le montant de son indemnité.

*****

M. [V] [U] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 16 novembre 2023 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions.

Il demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a :

* débouté M. [U] [V] de l'ensemble de ses demandes et contestations;

* condamné solidairement M. [X] [V] et M. [U] [V] à verser à la société [I] Immobilier la somme de 75.000 ' à titre d'indemnité forfaitaire en exécution du mandat de recherche conclu entre les parties avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2021, date de la mise en demeure adressée par l'agence immobilière aux consorts [V];

- condamné solidairement M. [X] [V] et M. [U] [V] à verser à la société [I] Immobilier la somme de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

* condamné solidairement M. [X] [V] et M. [U] [V] à verser à la société [I] Immobilier les entiers dépens de l'instance;

Statuant à nouveau :

- juger le mandat n° 2205 de l'agence [I] Immobilier nul ou, à tout le moins, inopposable à M. [U] [V];

- donner acte à M. [U] [V] de son désaveu de la signature apposée sur le mandat n° 2205 de l'agence [I] Immobilier et en conséquence procéder à une vérification de signature;

- débouter la société [I] Immobilier de l'ensemble de ses demandes;

- subsidiairement, modérer la pénalité sollicitée par l'agence [I] Immobilier à de plus justes proportions;

- condamner la société [I] Immobilier au paiement d'une indemnité de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamner la société [I] Immobilier aux entiers dépens.

Au soutien de son appel, M. [U] [V] expose que le mandat de recherche dont la Sarl [I] Immobilier tente de se prévaloir est nul au regard des dispositions impératives de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 et du décret 72-678 du 20 juillet 1972 en ce que :

- les mandants ne sont pas précisément identifiés,

- qu'il n'est pas précisé lequel des « consorts [V] » est prétendument signataire, ni quel est son pouvoir d'engager l'autre,

- que l'identification des mandants n'est faite qu'au moyen d'un renvoi au registre des mandats lequel a manifestement l'objet d'une falsification de date (celle du 21 avril a été modifiée en 30 avril) ainsi que de l'ajout du prénom [U], alors que n'était mentionné que celui de [X] [V],

- que la mention « bon pour mandat » ne figure nulle part,

- que l'objet même du mandat n'est pas précisé en ce qu'il ne mentionne pas si le mandat porte sur le fonds de commerce ou les murs ou bien les deux.

Celui-ci désavoue sa signature sur le mandat et fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande de vérification en se contentant de souligner qu'aucune plainte pour faux en écriture n'avait été déposée. Il soutient que la différence de signature est flagrante et qu'il s'agit en réalité d'une reproduction de son paraphe (dont il nie être l'auteur) et non de sa signature.

Il conteste la portée de la visite du bien effectuée le 3 mai 2019, laquelle a été organisée par l'agence [I] Immobilier en dehors de tout mandat de recherche ou de vente et n'a duré qu'une poignée de minutes, sans avoir été suivie d'effet puisque l'agence n'a ultérieurement pas été en mesure de répondre aux questions de [X] [V], n'ayant de fait, aucun mandat du vendeur et donc aucun document à sa disposition. Il rappelle que le bien ayant été finalement vendu à un tiers en octobre 2019, Mme [D], salariée de l'agence avec laquelle il était en contact, s'est désintéressée du sujet.

Subsidiairement, si le mandat était considéré comme valable et opposable, il estime que l'agence immobilière n'a pas rempli ses obligations contractuelles tenant à la négociation des conditions générales de la vente. Il en conclut que celle-ci ne pouvant justifier d'aucune diligence, elle ne peut prétendre à aucune rémunération ni indemnisation.

À titre très subsidiaire, celle-ci devra être réduite sur le fondement de l'article 1231-5 du code civil, en ce que la pénalité sollicitée apparaît totalement excessive au regard des diligences accomplies.

Enfin, il rappelle que son père [K] [V] ayant appris l'échec de la première vente, est entré directement en négociation avec le cédant, ce qui a abouti à la cession du fonds de commerce à la Sarl Société Hôtelière [13] et à l'acquisition des murs par la société CIM, sans aucune entremise de l'agence immobilière. En toute hypothèse, si la cour devait estimer qu'une rémunération est due à l'agence immobilière, celle-ci ne pourrait qu'être payée par la société CIM au titre de l'acquisition des murs et par la Sarl société Hôtelière [13] pour l'acquisition du fonds de commerce, de sorte qu'il appartient à la Sarl [I] immobilier à mieux se pourvoir à l'encontre de ces acquéreurs.

*****

M. [V] [X] expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 10 avril 2024 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions.

Il demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 28 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a condamné solidairement M. [X] [V] avec M. [U] [V] à régler à la société [I] Immobilier :

* la somme de 75.000 ' à titre d'indemnité forfaitaire en exécution du mandat de recherche, avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2021;

* de la somme de 3.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens;

en conséquence et statuant à nouveau,

à titre principal,

- juger que le mandat de recherche et de négociations n°2205 est sans cause et doit être déclaré nul ou juger que la Sarl [I] Immobilier a abandonné ledit mandat ;

en conséquence,

- débouter la société la Sarl [I] Immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

- supprimer ou limiter le montant de l'indemnité forfaitaire sollicitée par la Sarl [I] Immobilier en exécution du mandat de recherche du 30 avril 2019 à de plus justes proportions,

à titre infiniment subsidiaire,

- condamner M. [U] [V] à relever et garantir M. [X] [V] de toute condamnation en principal, intérêts et frais susceptibles d'être prononcée à son encontre au profit de la Sarl [I] Immobilier, ainsi que pour toute condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ;

En toutes hypothèses,

- condamner la Sarl [I] Immobilier à payer à Monsieur [X] [V] la somme de 6.000 ' au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens.

M. [X] [V] soutient que le jugement doit être réformé en ce que les demandes de la Sarl [I] Immobilier sont irrecevables à son encontre à défaut de contrat de mandat valable. Il rappelle que le mandat qui vise « les consorts [V] » n'a pas été signé par lui, ce que l'agence immobilière ne conteste pas, tandis que son frère conteste sa signature.

Il ajoute que la Sarl [I] Immobilier n'a accompli aucune prestation ni diligence dans le cadre du mandat de recherche allégué, de sorte qu'elle n'est pas fondée à réclamer le paiement d'une quelconque commission. Il précise que la visite organisée n'a durée que quelques minutes et qu'en l'absence de tout mandat de vente ou de recherche, elle s'est faite de manière officieuse.

Il rappelle que pour prétendre à une rémunération, l'agence immobilière doit démontrer que son intervention a été efficace, c'est-à-dire que l'agence a pu rapprocher les parties et permettre une négociation. Or tel n'est pas le cas puisque la visite n'a donné lieu à aucune suite, l'agence immobilière n'ayant pas répondu à ses interrogations. Il fait valoir que l'agence immobilière n'a jamais cherché a relancé les consorts [V] sur leur projet, n'a jamais tenté de les mettre en relation avec le vendeur ni d'organiser une autre visite plus approfondie. Il conclut que cette absence de diligence s'apparente à un abandon de mandat ou à un mandat sans cause, qui doit être déclaré nul.

Il rappelle que le bien a été vendu à un tiers de sorte que le mandat de négociation allégué par la Sarl [I] Immobilier est devenu sans objet. Ce n'est qu'après l'échec de cette première vente que son père qui connaissait le vendeur depuis de nombreuses années, s'est rapproché directement de celui-ci pour aboutir à la conclusion d'une vente au profit de la société CIM et de la Société d'Hôtellerie [13], lesquelles affirment n'avoir signé aucun mandat avec la Sarl [I] Immobilier et lui-même n'étant gérant d'aucune de ces deux sociétés.

À titre subsidiaire, si la cour devait retenir que bien que non signataire du mandat, il aurait par des man'uvres tenté d'éluder la commission de l'agence immobilière, il demande à la cour de supprimer ou limiter le montant réclamé par l'agence immobilière dès lors que la Cour de cassation a jugé que la constatation de telles man'uvres n'ouvre pas le droit pour l'agent immobilier au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages et-intérêts.

Sur l'appel, incident, il conteste le travail de persuasion mis en avant par l'agence immobilière pour solliciter une indemnisation égale au montant de la commission.

Enfin, si la cour devait faire droit à la demande de la Sarl [I] Immobilier, il sollicite la garantie de M. [U] [V], seul signataire prétendu du contrat litigieux.

*****

La Sarl [I] Immobilier expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 16 janvier 2024 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions.

Elle demande à la cour de :

- juger tant irrecevables que mal fondés les appels de MM. [U] et [X] [V],

- les en débouter,

- confirmer le jugement dont appel en ce que, sur le principe, il a condamné M. [U] [V] et M. [X] [V] à verser une indemnité forfaitaire en exécution du mandat de recherche conclu entre les parties avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2021, date de la mise en demeure adressée par l'agence immobilière aux consorts [V],

- confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à verser à la Sarl [I] Immobilier la somme de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

- l'infirmer pour le surplus,

Statuant de nouveau

- juger recevable et bien fondé l'appel incident de la société la Sarl [I] Immobilier,

Y faisant droit

- condamner solidairement M. [X] [V] et M. [U] [V] à payer à la Sarl [I] Immobilier une somme de 150.000' à titre d'indemnité forfaitaire en exécution du mandat de recherche n° 2205 du 30 avril 2019, avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2021, date de la mise en demeure adressée par l'agence immobilière aux consorts [V],

- condamner solidairement M. [X] [V] et M. [U] [V] à payer à la Sarl [I] Immobilier une somme de 6.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à une même somme du fait de la résistance abusive,

- condamner solidairement M. [X] [V] et M. [U] [V] aux entiers dépens et en autoriser le recouvrement par Me Aurélie Grenard, Avocat, dans le cadre et limites des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouter M. [X] [V] et M. [U] [V] de toutes demandes contraires.

L'agence immobilière considère que ses demandes sont parfaitement recevables en ce que le mandat a été signé par M. [U] [V] pour le compte des consorts [V], que le registre des mandats mentionne expressément le nom et l'adresse de [X] [V] et que les SMS échangés démontrent que le mandat est incontestablement apparent dès l'origine. Si la vente a été ensuite faite au profit de la société CIM , c'est évidemment par l'intermédiaire des appelants qui en sont les directeurs généraux tandis que leur père en est le président.

L'agence immobilière estime que sa demande de dommages-et-intérêts, fondée sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil est parfaitement justifiée, le mandat de recherche étant selon elle valable au regard des dispositions de la loi Hoguet. Elle souligne la mauvaise foi de M. [U] [V] qui conteste vainement sa signature, en précisant que la dénégation de signature de ce dernier ainsi que sa demande de vérification d'écriture sont désormais sans objet dès lors que la visite du 3 mai 2019 n'est plus contestée. Pour cette même raison, elle ajoute que la demande de communication du bon de visite est désormais sans intérêt, l'absence de bon de visite n'ayant aucune incidence sur la validité du contrat conclu entre les parties.

Elle estime avoir réalisé l'objet du mandat et conteste toute idée d'abandon de mandat. Elle considère au contraire que son travail de persuasion à l'égard du vendeur a été déterminant en l'espèce et justifie sa rémunération. Elle rappelle que la rémunération de l'agence avait été clairement fixée au mandat et que les consorts [V] s'étaient engagés au titre des obligations du mandant à ne traiter l'achat éventuel des affaires proposées par l'agence que par le seul intermédiaire de celle-ci pendant 24 mois à compter de la signature du mandat.

Elle fait valoir que ce n'est que du fait de la mauvaise foi des consorts [V] que l'agence s'est vue privée de sa commission.

MOTIVATION DE LA COUR

Aux termes de l'article 954 al 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

En l'occurrence, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de la Sarl [I] Immobilier, aucune demande d'irrecevabilité n'étant formée par MM. [U] et [X] [V].

De même, il ne sera pas statué sur la demande d'irrecevabilité des appels de MM. [X] et [U] [V], aucun moyen n'étant développé dans les conclusions au soutien de cette irrecevabilité.

1°/ Sur la validité et l'opposabilité du mandat de recherche

Tout mandat donné à un agent immobilier obéit aux règles du droit commun du mandat (article1984 et suivants du code civil) mais aussi à celles résultant de la loi dite 'Hoguet' (loi n° 70-9 du 2 janvier1970) et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972) imposant un formalisme et des mentions obligatoires.

Par ailleurs, il résulte de l'article 1128 du code civil qu'il ne peut y avoir de contrat valablement conclu sans consentement.

En l'espèce, M. [U] [V] désavoue sa signature et sollicite une vérification d'écriture sur le fondement de l'article 1373 du code civil. À cette fin, il soumet à la cour divers documents de comparaison.

Il est exact que la signature portée sur le mandat ne correspond pas à la signature complète habituelle de M. [U] [V] (par exemple, celle figurant sur ses passeports). Néanmoins, la signature portée sur le mandat correspond en tous points et sans aucun doute possible aux paraphes portés sur les statuts de la société [13] dont il est le gérant. Il s'en infère que M. [U] [V] a approuvé de sa main le document litigieux en faisant usage de son paraphe comme signature.

De plus, si le mandat vise indistinctement les « consorts [V] », il n'existe pour autant aucun doute sur l'identité précise des mandants dès lors que, outre la signature de M. [U] [V], figure sur le mandat l'adresse électronique de l'hôtel [12] dont M. [U] [V] est alors le directeur général ainsi que le numéro de téléphone portable de M. [X] [V].

Ce mandat a également fait l'objet d'un enregistrement régulier et cohérent (s'agissant des dates) dans le registre des mandats de l'agence immobilière, ce qui atteste de sa réalité. Ce registre mentionne bien que ce mandat a été donné par « les consorts [V] [X] / [U] ». Il ne peut être tiré aucun enseignement de ce que le prénom [U] a été écrit en dehors de la case dédiée, comme pour rectifier un oubli, dès lors qu'en toute hypothèse, le mandat a été signé par ce dernier.

L'engagement contractuel de M. [U] [V] mais également de son frère, M. [X] [V], résulte par ailleurs de multiples éléments.

Il ressort des correspondances produites (SMS) que Mme [W] [D] (salariée de l'agence la Sarl [I] Immobilier), bien que n'étant titulaire d'aucun mandat de vente, a sollicité M. [U] [V] le 27 mars 2019 en lui demandant s'il pourrait être intéressé par l'acquisition de l'hôtel [13] situé à [Localité 8]. En réponse du même jour, M. [U] [V] a écrit « fais-moi visiter ». Il convient de préciser que M. [U] [V] est alors le directeur général de la société CIM, propriétaire depuis peu de l'hôtel [12] situé à proximité immédiate du l'hôtel [13].

Les échanges de SMS constatés par huissier de justice le 9 novembre 2021 mettent en évidence que le 16 avril 2019, M. [U] [V] et M. [X] [V] étaient tous deux intéressés par la visite de l'hôtel [13].

Conformément aux dispositions de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, pour pouvoir procéder à cette visite, l'agence immobilière qui n'était pas en charge de la vente de cet ensemble immobilier, n'avait d'autre choix que de faire signer aux consorts [V] un mandat de recherche et de négociation. C'est dans la perspective de cette visite que le mandat litigieux a été signé.

Il n'est pas contesté que l'agence immobilière s'est rapprochée du propriétaire cédant afin d'organiser, le 3 mai 2019, une visite du bien à laquelle M. [U] [V] a assisté, comme le confirme M. [E] (cédant) aux termes de la sommation interpellative du 10 décembre 2021. Il importe peu que cette visite ait été sommaire.

Il est également établi qu'à la suite de cette visite, par message du 27 mai 2019, M. [X] [V] a demandé à Mme [W] [D] de lui communiquer toute une liste de documents dont il avait « besoin » tels que les derniers avis de la commission de sécurité, le contrat d'entretien de la chaudière, les trois derniers bilans la taxe foncière, la licence IV, etc'. et de lui préciser s'il s'agissait d'une vente de parts ou de fonds de commerce.

À cet égard, il est vrai que l'objet du mandat n'est pas clairement mentionné en ce qu'il ne précise pas si la recherche et la négociation portait sur le fonds de commerce ou les murs ou bien encore les deux. Toutefois, au vu du prix indiqué, qui est à rapprocher de celui auquel l'ensemble immobilier ( murs et fonds de commerce) a finalement été vendu, il ne fait pas de doute que le mandat de recherche portait sur la totalité de l'ensemble immobilier: murs et fonds de commerce, ce qui justifiait d'ailleurs le montant de la commission à hauteur de 150.000 '.

Il s'évince de l'ensemble de ces éléments qu'en signant le mandat de recherche, M. [U] [V] a également agi pour le compte de son frère, l'agence immobilière étant fondée à se prévaloir en l'espèce de la théorie du mandat apparent.

Par ailleurs, il est admis que les dispositions de la loi dite 'Hoguet' (loi n° 70-9 du 2 janvier1970) et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ne protègent que les seuls intérêts privés du mandant.

Il en résulte que toutes les irrégularités formelles du mandat, de même que l'absence de signature, ne sont sanctionnées que par une nullité relative, pouvant faire l'objet d'une ratification expresse ou tacite. (Cass. chambre mixte 24 février 2017, n°015-20.411)

En l'occurrence, MM. [U] et [X] [V] ne peuvent utilement invoquer l'absence de signature du mandat dès lors que celui-ci a reçu un début d'exécution valant confirmation, en procédant à la visite du bien, organisée par l'agence immobilière pour le premier et en sollicitant de la part de l'agence immobilière un certain nombre de documents pour le second, autant d'éléments démontrant une poursuite des relations contractuelles en dépit des irrégularités affectant le mandat, que les consorts [V] ne pouvaient ignorer, étant des hommes d'affaires rompus aux opérations immobilières, portant en particulier sur l'achat d'hôtels.

Au surplus, comme l'a relevé le tribunal, le moyen tiré de l'absence de signature d'un bon de visite est totalement inopérant dès lors que ce document n'est pas obligatoire et qu'il n'a aucune valeur juridique autre que probatoire. En l'occurrence, l'absence de signature d'un bon de visite est donc sans intérêt pour la solution du litige dès lors qu'il n'a aucune incidence sur la validité du mandat et que la réalité de la visite organisée le 3 mai 2019 n'est pas contestée.

Enfin, pour dire que le mandat est nul en l'absence de cause et pour dénier à l'agence immobilière tout rôle d'entremise justifiant son droit à indemnisation, les consorts [V] soulignent qu'après l'échec de la première vente, leur père s'est rapproché du cédant qu'il connaissait depuis des années, ce que celui-ci indique à l'avocate de l'agence immobilière dans un courrier du 12 octobre 2021 : « Je connais cet hôtel et son propriétaire depuis sa construction, je l'ai même vu construire, c'est pourquoi votre demande me trouble; Je n'ai donné aucun mandat de quelques nature que ce soit pour cet hôtel».

La cour relève toutefois que si les consorts [V] (père et fils) connaissaient si bien le propriétaire cédant, ils n'avaient donc nul besoin de passer par la Sarl [I] Immobilier pour le visiter ou pour obtenir les documents afférents à l'immeuble et à l'hôtel. La seule information donnée par Mme [W] [D] le 27 mars 2019 («Est-ce que ça peut t'intéresser l'hôtel [13] '») selon laquelle l'hôtel était potentiellement à vendre aurait par conséquent pu suffire pour que les consorts [V] entreprennent un rapprochement direct avec le propriétaire, sans avoir à conclure un mandat de recherche.

D'ailleurs, cette version est totalement contredite par [X] [V] lui-même lorsqu'il indique en page 3 de ses écritures : « En 2019, les consorts [V] sont intéressés par l'achat de l'hôtel [13] à [Localité 8] dont les consorts [E] sont propriétaires. Alors que les consorts [V] pensaient que les consorts [E] ne souhaitaient pas leur vendre l'hôtel pour des motifs d'ordre personnel, ils ont alors décidé de se rapprocher d'une agence immobilière afin de bénéficier d'un intermédiaire ».

Il n'est donc pas sérieusement contestable que d'une part, c'est grâce à l'agence immobilière que les consorts [V] ont été informés de la mise en vente de l'hôtel [13] qu'ils convoitaient déjà ou qu'ils étaient fortement susceptibles de convoiter (celui-ci étant voisin de l'hôtel [12] qu'ils venaient d'acquérir) et d'autre part, que l'intervention de l'agence leur a permis de pouvoir visiter le bien et opérer ainsi un premier rapprochement avec le propriétaire cédant, avec lequel ils étaient manifestement en délicatesse.

Au bénéfice de ces observations, la cour considère que le mandat de vente litigieux est parfaitement valable et opposable à MM. [U] et [X] [V], la notion d'abandon de mandat étant non avérée et inopérante.

2°/ Sur la demande indemnitaire

a. Sur la faute contractuelle des consorts [V]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Ces dispositions sont d'ordre public ».

Selon l'article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l'espèce, bien que le mandat ait été consenti pour une durée de 12 mois, les obligations du mandant étaient expressément énoncées en ces termes : « Nous reconnaissons que les affaires proposées et identifiées ci-dessus sont strictement confidentielles et nous engageons à n'en traiter l'achat éventuel que par votre seul intermédiaire pendant 24 mois à compter de ce jour. À défaut de respecter cette clause, vous auriez droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale à notre charge d'un montant égal à votre rémunération prévues aux présentes».

Les honoraires de l'agence immobilière étaient fixés à hauteur de 150.000 '.

Il ressort de la sommation interpellative adressée à M. [Z] [E] (cédant de l'hôtel) que la société Contacts internationaux Mirambeau s'est portée acquéreur de l'hôtel.

Plus précisément, il n'est pas contesté que les murs ont été acquis par la Sas Contacts internationaux Mirambeau (CIM) dont le président était M. [K] [V], ses fils [X] [V] et [U] [V] en étant les associés et que le fonds de commerce a été acquis par la Sarl Société Hôtelière [13], créée suivant statuts du 21 novembre 2020, dont M. [U] [V] était alors le gérant et dont le capital appartenait intégralement à la société CIM.

Ainsi, au bénéfice de ces observations et comme l'a justement retenu le tribunal, il apparaît que dans le délai de deux ans à compter de la conclusion du mandat de recherche et en contravention avec les dispositions contractuelles liant les parties, MM. [X] et [U] [V] ont fait l'acquisition par le truchement de sociétés auxquelles ils étaient associés et dont au moins l'une d'entre elles a été créée à cet effet, de l'ensemble immobilier objet du mandat.

Cette acquisition est intervenue le 25 février 2021 soit après l'expiration du mandat conclu le 30 avril 2019 pour une durée de 12 mois. Il s'avère également que cette transaction a fait suite à l'échec d'une première vente qui serait intervenue en octobre 2019 au profit d'un tiers. Il convient cependant de relever que l'expiration du mandat ou sa caducité sont sans incidence sur l'obligation issue de cette clause, laquelle avait vocation à se poursuivre et à s'imposer aux mandants au-delà de la fin du mandat, puisqu'elle était stipulée pour une durée de 24 mois.

Ainsi, en concluant la vente via les sociétés familiales, au mépris de l'interdiction de négociation directe qui les frappait encore, les mandants ont manqué à leur obligations contractuelles, justifiant d'accorder à l'agence immobilière une indemnité compensatrice de la commission dont cette faute l'a privée.

a. Sur le préjudice découlant de cette faute

Il a été jugé que : « La constatation de man'uvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts. (3ème Civ. 8 juin 2010, pourvoi n° 09-14.949) et que : « Le mandant qui, ayant confié à un agent immobilier le mandat non exclusif de rechercher un bien déterminé, lequel n'étant pas proposé à la vente, constituait le seul objet possible de l'acquisition à laquelle le négociateur avait reçu mission de s'entremettre, décline l'offre de vente que cet intermédiaire était parvenu à négocier pendant la durée du mandat, puis, après l'expiration de celle-ci, acquiert le bien directement aux conditions de cette offre, au mépris de l'interdiction conventionnelle de négociation directe ou indirecte, d'une durée non abusive, qui le frappait encore, commet une faute contractuelle justifiant l'allocation d'une indemnité compensatrice qui, en considération des diligences accomplies, peut être égale à la commission dont il a, par sa faute, privé l'agent immobilier ». (1re Civ., 29 mai 2013, pourvoi n° 12-17.172)

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-et-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure».

En l'espèce, le mandat visait expressément l'hôtel [13], lequel constituait le seul objet possible de l'acquisition à laquelle la Sarl [I] Immobilier avait reçu mission de s'entremettre.

Il s'agissait donc moins d'un mandat de recherche que d'un mandat de négociation. Comme précédemment indiqué, bien qu'imprécisément rédigé, le mandat portait indiscutablement, au vu du prix indiqué, sur les murs et le fonds de commerce.

En l'occurrence, la négociation menée par l'agence immobilière et le cas échéant « son travail de persuasion » ont essentiellement consisté à obtenir auprès du propriétaire cédant une visite du bien. Pour le reste, l'agence immobilière ne justifie pas avoir répondu à M. [X] [V] qui sollicitait un certain nombre d'informations et de documents relatifs à l'immeuble et à l'hôtel qui y était exploité. Si l'agence immobilière n'était pas titulaire d'un mandat de vente pour cet ensemble immobilier de sorte qu'elle ne disposait pas de ces informations, elle aurait dû dans le cadre de son mandat, se rapprocher de l'agence en charge de la vente ou directement du propriétaire pour les obtenir. Or, elle ne justifie d'aucune démarche en ce sens. Par ailleurs, elle ne démontre ni même n'allègue avoir joué le moindre rôle dans la négociation de la vente finalement conclue.

En définitive, ses diligences se sont limitées à informer les acquéreurs de la disponibilité du bien sur le marché en 2019 et à leur obtenir une visite de celui-ci. Elle a donc apporté l'affaire et permis un rapprochement des parties. Entre temps, le bien a été vendu à un tiers et la Sarl [I] Immobilier n'a joué aucun rôle d'entremise, une fois le bien remis sur le marché, puisqu'il n'est pas contesté que celui-ci a été directement négocié par les consorts [V].

La violation par les consorts [V] de leur obligation contractuelle est incontestable mais au regard de la faiblesse des diligences accomplies par la Sarl [I] Immobilier en amont de la vente litigieuse, le préjudice de celle-ci ne peut qu'être très limité.

La clause pénale fixée à hauteur de 150.000 ' apparaît manifestement excessive au regard de la réalité de la prestation fournie.

En effet, la Sarl [I] Immobilier ne pourrait éventuellement réclamer une indemnité compensatrice égale à la totalité de sa rémunération qu'à condition de justifier avoir accompli la totalité des prestations du mandat, notamment le travail de négociation. Tel n'étant pas le cas en l'espèce, l'indemnité compensatrice à laquelle elle peut raisonnablement prétendre ne saurait excéder 10% de la somme convenue à titre de la clause pénale.

Après infirmation du jugement, MM. [U] et [X] [V] seront donc condamnés in solidum à payer à la Sarl [I] Immobilier la somme de 15.000 ' avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 avril 2021.

3°/ Sur la demande de garantie de [X] [V] à l'égard de son frère

Dans leurs rapports entre eux, M. [X] [V] sollicite la garantie intégrale des condamnations prononcées contre lui par son frère [U] [V].

Cependant, la cour a considéré que M. [X] [V] était pleinement engagé par le mandat en vertu de la théorie du mandat apparent et de sa ratification ultérieure.

De même, la cour a retenu la violation de son obligation contractuelle dès lors que le bien a été finalement acquis par le truchement de la société CIM dont M. [X] [V] était associé lors de l'acquisition et dont il est d'ailleurs devenu le directeur général selon l'extrait pappers du registre national du commerce et des sociétés à jour du 14 juin 2022.

La cour considère qu'il n'existe aucune faute prépondérante et que les consorts [V] ont chacun contribué à part égale au préjudice de l'agence immobilière. Il est donc exclu d'exonérer totalement M. [X] [V] de toute contribution à la dette.

Au regard de leur faute respective, il convient de fixer la fraction du préjudice imputable pour chacun à hauteur de 50% des sommes pour lesquelles ils peuvent être poursuivis. La garantie est donc accordée à hauteur de 50 % dans les conditions précisées au dispositif ci-après.

4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Succombant en appel, MM. [X] et [U] [V] seront condamnés in solidum aux dépens et déboutés de leurs propres demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à la Sarl [I] Immobilier la somme de 4.000 ' sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles d'appel.

Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement rendu le 28 juin 2023, en ce qu'il a condamné solidairement M. [X] [V] et M. [U] [V] à verser à la Sarl [I] Immobilier la somme de 75.000 ' à titre d'indemnité forfaitaire en exécution du mandat de recherche conclu entre les parties avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021, date de la mise en demeure adressée par l'agence immobilière aux consorts [V] ;

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions ;

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant :

Condamne in solidum M. [X] [V] et M. [U] [V] à verser à la Sarl [I] Immobilier la somme de 15.000 ' en exécution de la clause pénale stipulée au mandat de recherche conclu le 30 avril 2019 entre les parties, outre intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021, date de la mise en demeure adressée par l'agence immobilière aux consorts [V] ;

Condamne M. [U] [V] à garantir M. [X] [V] des sommes qu'il aura réglées, de sorte que sa contribution définitive à la dette finale ne pourra excéder 50 % des dommages-et-intérêts verses à la Sarl [I] Immobilier;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Condamne in solidum M. [X] [V] et M. [U] [V] aux dépens d'appel;

Condamne in solidum M. [X] [V] et M. [U] [V] à payer à la Sarl [I] Immobilier la somme de 4.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [X] [V] et M. [U] [V] de leur demande respective sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l'avance sans avoir reçu provision.