CA Paris, Pôle 1 ch. 8, 16 mai 2025, n° 24/17398

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 4 juin 2015, la société JSBF [Localité 4], aux droits de laquelle se trouve l'établissement public foncier d'Ile-de-France (ci-après EPFIF), a donné à bail commercial à la société Jennika, aux droits de laquelle vient la société Shoes Me, des locaux à usage d'entrepôt et de bureaux, d'une surface globale de l'ordre de 4.000 m², dépendant d'un ensemble immobilier situé sur la commune d'[Localité 4], [Adresse 6] et [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 140.000 euros, payable trimestriellement et d'avance.

Par acte du 27 mars 2023, l'EPFIF a fait signifier à la société Shoes Me un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 155.654,76 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 mars 2023, premier trimestre 2023 inclus.

Par acte du 21 juin 2024, l'EPFIF a assigné la société Shoes Me devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la défenderesse et condamnation de cette dernière au paiement, par provision, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 9 septembre 2024, le premier juge a :

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 27 avril 2023 à 24h00 ;

ordonné l'expulsion de la société Shoes Me et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 4 juin 2015, situés [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 4], conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera précédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société Shoes Me au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

condamné la société Shoes Me à payer à l'EPFIF la somme de 408.413,06 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024 ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné la société Shoes Me à verser à l'EPFIF la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Shoes Me aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par déclaration du 10 octobre 2024, la société Shoes Me a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2025, la société Shoes Me demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont elle a relevé appel ;

Et statuant à nouveau,

juger que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties ne sont pas réunies ;

juger que l'action de l'EPFIF se heurte à de multiples contestations sérieuses ;

En conséquence,

A titre principal,

débouter l'EPFIF de l'ensemble de ses demandes ;

juger que le bail s'est poursuivi par tacite prorogation depuis le 3 juin 2024 ;

débouter l'EPFIF de sa demande d'expulsion des locaux loués ;

débouter l'EPFIF de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner l'EPFIF à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance ;

A titre subsidiaire,

limiter le paiement des arriérés de loyers à la somme de 284.113,77 euros TTC correspondant à la somme de 408.413,06 euros, de laquelle doivent être déduites les sommes de :

- 89.299,29 euros TTC au titre des sommes trop appelées ;

- 35.000 euros au titre du dépôt de garantie ;

fixer l'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était trouvé résilié ;

réserver à chaque partie ses propres frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 février 2025, l'EPFIF demande à la cour de :

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire par l'effet dévolutif de l'appel,

constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial à la date du 28 avril 2023 ;

ordonner en conséquence l'expulsion de la société Shoes Me ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamner par provision la société Shoes Me à lui payer la somme de 155.654,76 euros correspondant à l'arriéré de loyers dû au 28 avril 2023 ;

condamner par provision la société Shoes Me à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 536.877,55 euros sauf à parfaire, et ce jusqu'à la remise des clés et après libération complète et remise des lieux dans l'état prévu au bail commercial ;

En tout état de cause,

condamner la société Shoes Me au paiement de la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ;

condamner la société Shoes Me aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 mars 2023, de l'état des privilèges et nantissements et de la dénonciation au créancier inscrit.

La clôture de la procédure a été prononcée le 19 mars 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

Au cas présent, l'EPFIF a délivré à la société Shoes Me, par acte du 27 mars 2023, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 155.654,76 euros correspondant à l'arriéré locatif dû au premier trimestre 2023 inclus. Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de cet acte, la dette n'ayant depuis cessé d'augmenter pour atteindre la somme de 644.181,03 euros au 16 juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus.

Pour s'opposer aux effets de ce commandement, la société Shoes Me soutient que la demande tendant à la constatation de la résiliation du bail se heurte à des contestations sérieuses.

Elle invoque en premier lieu, une irrégularité dans la signification du commandement de payer, au motif que celle-ci a été effectuée au lieu de son siège social alors que dans le bail, le preneur a élu domicile dans les locaux loués. Elle soutient qu'il n'est pas démontré que toutes les diligences nécessaires à la signification de cet acte ont été accomplies et n'avoir reçu ni avis de passage ni lettre simple conforme aux dispositions de l'article 658 du code de procédure civile contrairement à ce qui est indiqué dans le commandement.

Selon l'article 690 du code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale de droit privé est faite au lieu de son établissement.

Le lieu d'établissement d'une personne morale est celui de son siège social.

Il est exact que le bail contient une clause d'élection de domicile fixant celui du preneur à l'adresse des lieux loués. Cependant, cette clause ne fait pas obstacle à une signification au siège social du preneur, conformément au texte susvisé, dès lors que la réalité du domicile du destinataire de l'acte a été vérifiée.

Il résulte des mentions de l'acte de signification portées par le commissaire de justice, qui font foi jusqu'à inscription de faux, que ce dernier a constaté que le domicile de la société appelante était certain, l'adresse lui ayant été confirmée par le voisinage et que la société étant fermée lors de son passage et aucune personne n'étant présente, il a dû remettre l'acte à son étude, tout en notant qu'un avis de passage conforme aux prescriptions de l'article 655 du code de procédure civile a été laissé à l'adresse du siège de la société Shoes Me et qu'une lettre simple, prévue à l'article 658 dudit code comportant les mêmes mentions que l'avis de passage et copie de l'acte de signification lui a été adressé.

Dans ces conditions, aucune irrégularité n'affecte l'acte de signification du commandement de payer. En tout état de cause, à supposer établie une telle irrégularité, celle-ci n'aurait pu causer aucun grief à la société Shoes Me dont le lieu d'établissement auquel la signification a été réalisée n'est pas contesté.

En second lieu, la société Shoes Me soutient qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité matérielle de régler les loyers du fait du bailleur. Elle indique que dès le début de la location, l'EPFIF a mis en place 'un système de paiement spécifique' comprenant un appel trimestriel et d'avance de loyer, charges et impôts. Elle explique que le montant des sommes appelées pouvait varier d'un appel à l'autre, précisant que si le montant des charges est resté constant au cours du contrat, le montant du loyer évoluait chaque année par le jeu de l'indexation, ce qui entraînait une augmentation du dépôt de garantie. Elle en déduit que n'ayant pas été en mesure de prévoir à l'avance la somme qui serait appelée, elle s'est trouvée contrainte, à chaque échéance, de payer le loyer à réception de l'appel de loyer lui indiquant le montant à payer. Elle indique encore que le 22 octobre 2022 le bailleur a appelé la somme de 77.118,50 euros au titre du 4ème trimestre 2022 augmentée des charges et de la TVA, qu'elle n'a plus reçu aucun autre courriel de sorte qu'elle n'a pas été en mesure de connaître le montant précis des sommes dues ni leur date d'échéance et a dû suspendre le paiement des loyers afin que le bailleur la recontacte. Elle considère que le bailleur et son gestionnaire ont créé une situation d'impossibilité de paiement et que leur indisponibilité a contribué à l'accumulation des impayés.

Mais, le 'système de paiement spécifique' dénoncé par la société Shoes Me apparaît être conforme aux dispositions du bail qui prévoient le paiement d'un loyer trimestriel et d'avance, révisé annuellement en fonction de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, augmenté de l'impôt foncier et des taxes ainsi que des provisions pour charges. Il est observé, à la lecture des décomptes produits, que jusqu'au 3ème trimestre 2022, la société Shoes Me a réglé ses échéances de loyer par virement ou chèque et n'avait donc aucune difficulté pour comprendre les sommes dues. Ces décomptes démontrent que le montant des provisions pour charges a été constant de 2020 à 2024, seul le montant du loyer a varié annuellement, cette variation s'expliquant par son indexation. Enfin, le montant de l'appel de loyer du 4ème trimestre 2022 est identique à celui du

3ème trimestre 2022, qui a été réglé sans difficulté.

La contestation émise à ce titre par la société appelante n'est dès lors pas sérieuse.

Dans ces conditions, il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2023 à 24h00, ordonné l'expulsion de la société Shoes Me dont le maintien dans les lieux loués depuis cette date s'est effectué sans droit ni titre, et condamné cette société au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle, contrepartie de l'occupation, due à compter de la date précitée et jusqu'à la libération effective des lieux, intervenue le 3 janvier 2025, égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

Sur la provision

Selon l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La société Shoes Me conteste la créance invoquée par l'EPFIF en soutenant qu'elle est sérieusement contestable d'une part, en raison de la nullité de la clause d'indexation stipulée dans le bail, qui exclut toute réciprocité de la variation et, d'autre part, en ce qu'elle ne tient pas compte du dépôt de garantie qu'elle a réglé à hauteur de 35.000 euros et qui doit être déduit.

Le bail liant les parties contient une clause d'échelle mobile prévoyant la révision annuelle du loyer, à la date anniversaire du bail, en fonction de l'indice trimestriel des loyers commerciaux et que son application ne pourra avoir pour effet d'entraîner une diminution du loyer.

Si la validité de la clause d'échelle mobile est admise, en revanche, est considérée comme nulle la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse.

Mais, la société Shoes Me ne démontre pas, ainsi que le soutient l'intimé, que cette clause lui a été préjudiciable et que l'application de l'indice choisi par les parties aurait pu entraîner une baisse de loyer. Sa contestation n'est donc pas sérieuse.

S'agissant du dépôt de garantie, le bail stipule que celui-ci, fixé à la somme de 35.000 euros, restera acquis au bailleur, à titre de clause pénale, si le bail est résilié par anticipation.

Mais la clause susvisée, qui est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif, au sens de l'article 1231-5 du code civil, ne peut être appliquée en référé. En outre, le bailleur ne formule aucune demande au titre du dépôt de garantie et n'invoque aucune dégradation des locaux qui aurait pu être constatée après l'expulsion de la société Shoes Me susceptible d'être couverte par le dépôt de garantie. Il convient donc de déduire des sommes dues par cette dernière la somme de 35.000 euros.

La société Shoes Me fait encore valoir que le bailleur a appelé le 11 décembre 2020 la somme de 12.341,59 euros au titre du loyer du mois de juin 2020 qui avait été réglé, sans toutefois démontrer l'inexactitude des décomptes produits.

Ainsi, au regard des éléments qui précèdent, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a alloué à l'EPFIF la somme de provisionnelle de 408.413,06 euros à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024.

L'EPFIF, ayant, à titre subsidiaire, actualisé sa créance, il lui sera donc alloué, au vu du dernier décompte produit arrêté au 16 juillet 2024 faisant apparaître, à cette date, un solde dû par la société Shoes Me de 644.181,03 euros, la somme provisionnelle de 609.181,03 euros (644.181,03 euros - 35.000 euros) à valoir sur l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, troisième trimestre 2024 inclus.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance en ce inclus le coût du commandement de payer et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Les dépens d'appel seront supportés par la société Shoes Me, sans qu'il y ait lieu d'y inclure d'autres frais non justifiés. Cette société sera condamnée à payer à l'EPFIF, contraint d'engager des frais irrépétibles pour assurer sa défense, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée ;

Statuant à nouveau de ce seul chef et vu l'évolution du litige,

Condamne la société Shoes Me à payer à l'établissement public foncier Ile-de-France la somme provisionnelle de 609.181,03 euros à valoir sur l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation arrêté au 16 juillet 2024, troisième trimestre 2024 inclus ;

Condamne la société Shoes Me aux dépens d'appel et à payer à l'établissement public foncier Ile-de-France la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.