CA Nîmes, 4e ch. com., 16 mai 2025, n° 23/01244

EXPOSÉ

Vu l'appel interjeté le 11 avril 2023 par la SARL Garage du globe à l'encontre du jugement rendu le 7 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes, statuant à juge unique, dans l'instance n° RG 22/00950 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 25 mars 2025 par la SARL Garage du globe, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 18 mars 2025 par la commune de [Localité 4], intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l'ordonnance du 17 décembre 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 27 mars 2025.

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Par acte notarié du 24 octobre 1995, Madame [F] [C] a consenti un bail commercial à la société S.E.A. portant sur des locaux commerciaux sis au [Adresse 1].

La société Normauto est par la suite venue aux droits de la société S.E.A.

La société Garage du globe est devenue locataire par une cession de droit au bail reçue le 2 mars 2009.

Initialement prévu pour une période de neuf années, le bail commercial s'était poursuivi par tacite prorogation.

La ville de [Localité 4] est, pour sa part, devenue propriétaire des lieux situés sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 2], par l'exercice de son droit de préemption.

Par acte d'huissier du 13 décembre 2019, la société Garage du globe a sollicité le renouvellement du bail.

La commune a fait délivrer le 24 janvier 2020, par exploit d'huissier de justice, une mise en demeure à la société locataire « d'avoir à reprendre l'exploitation du fonds conformément au bail ».

Puis, la commune de [Localité 4] a formalisé par acte d'huissier du 5 mars 2020, son « refus de renouvellement » « sans offrir de vous payer une indemnité d'éviction » pour cause de « non exploitation du fonds de commerce ».

Par exploit du 24 février 2022, la société Garage du globe a fait assigner la commune de Nîmes devant le tribunal judiciaire de Nîmes, afin de la voir condamner au paiement d'une indemnité d'éviction et avant-dire-droit voir ordonner une mesure d'expertise.

Par jugement du 7 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nîmes :

« Dit que la SARL du globe ne justifie pas avoir exercé une exploitation effective des locaux donnés à bail selon acte authentique du 24 octobre1995 et situés au [Adresse 1] depuis l'année 2018,

Par conséquent,

Dit qu'est justifiée la décision de refus de renouvellement du bail commercial concernant les locaux situes [Adresse 1] à la SARL du globe par acte d'huissier le 5 mars 2020 en raison de l'absence d'exploitation effective des locaux susvisés,

Dit que la commune de [Localité 4] n'est redevable d'aucune indemnité d'éviction,

Déboute la SARL Garage du globe de l'ensemble de ses demandes,

Condamne la SARL Garage du globe au paiement des entiers dépens,

Condamne la SARL Garage du globe à payer à la défenderesse la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. ».

La société Garage du globe a relevé appel le 11 avril 2023 de ce jugement pour le voir réformer en toutes ses dispositions.

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Dans ses dernières conclusions, la société Garage du globe, appelante, demande à la cour, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, de l'article 1353 du code civil, et des articles 202 et suivants du code de procédure civile :

« Juger la SARL Garage du globe recevable en ses demandes.

Réformant le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 7 mars 2023.

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 7 mars 2023 en ce qu'il

a :

« Dit que la SARL du globe ne justifie pas avoir exercé une exploitation effective des locaux donnés à bail selon acte authentique du 24 octobre 1995 et situés au [Adresse 1] depuis l'année 2018,

Dit qu'est justifiée la décision de refus de renouvellement du bail commercial concernant les locaux situés [Adresse 1] à la SARL du globe par acte d'huissier le 5 mars 2020 en raison de l'absence d'exploitation effective des locaux susvisés,

Dit que la commune de [Localité 4] n'est redevable d'aucune indemnité d'éviction,

Déboute la SARL Garage du globe de l'ensemble de ses demandes,

Condamne la SARL Garage du globe au paiement des entiers dépens,

Condamne la SARL Garage du globe à payer à la défenderesse la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ».

Et statuant à nouveau,

Déclarer recevable et bien fondée la SARL Garage du globe en ses demandes,

Y faisant droit,

Déclarer irrégulier, infondé et sans effets le refus de renouvellement du bail commercial

opposé par la commune de [Localité 4] à la SARL Garage du globe suivant acte extrajudiciaire en date du 5 mars 2020.

En conséquence,

Condamner la commune de [Localité 4] à payer à la SARL Garage du globe une indemnité d'éviction.

Et avant dire droit sur le montant de cette indemnité,

Ordonner une mesure d'expertise pour le déterminer et commettre à cet effet tel expert qu'il plaira au tribunal de nommé avec pour mission de :

- se rendre sur les lieux situés sur la commune de [Localité 4], au [Adresse 1] et [Adresse 5], après avoir convoqué les parties et leur conseil et s'être fait remettre tous documents utiles à la réalisation de sa mission ;

- visiter les locaux donnés à bail commercial et les décrire ;

- entendre les parties et se faire communiquer tous documents et pièces utiles ;

- donner tous éléments permettant au tribunal de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur à la date la plus proche possible du départ du locataire et au regard des critères énoncés à l'article L.145-14 du code de commerce ;

- préciser si le fonds de commerce est transférable dans un autre lieu sans perte de clientèle et donner tous éléments dans cette hypothèse pour évaluer le coût de ce transfert ;

- donner tous éléments permettant d'apprécier la réalité des préjudices subis par la locataire du fait de son éviction :

' la valeur vénale de son fonds de commerce déterminé suivant les usages de la profession et compte tenu des déclarations fiscales du locataire ;

' les frais de déménagement et de réinstallation ;

' les frais et droits de mutation à payer pour l'acquisition d'un local équivalent ;

' la valeur réelle du préjudice compte tenu des possibilités de réinstallation du fonds, de la conservation de sa clientèle ;

' l'évaluation globale du fonds de commerce suivant la méthode du chiffre d'affaires ;

' l'évaluation du droit au bail,

' la part que représentent les locaux dans la valeur marchande du fonds de commerce ;

' l'indemnité pour trouble commercial ;

' les frais et honoraires de remploi ;

' les frais administratifs ;

- répondre aux dires des parties ;

Désigner la commune de [Localité 4] pour consigner la provision sur rémunération de l'expert.

Surseoir à statuer dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.

En toute hypothèse,

Débouter la commune de [Localité 4] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SARL Garage du globe.

Condamner la commune de [Localité 4] à porter et payer à la SARL Garage du globe la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la commune de [Localité 4] aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Garage du globe, appelante, expose qu'une longue période a été nécessaire pour organiser l'entier déménagement de son garage automobile sis au [Adresse 1] et que les clés ont été finalement restituées le 17 août 2020. Elle soutient justifier d'une exploitation effective de son fonds de commerce jusqu'à cette date au moyen de la production de diverses attestations, de factures, d'accomplissement de travaux d'aménagement couteux, d'une attestation d'assurance, d'une facture de ligne téléphonique et d'un contrat de travail d'un employé exerçant tant sur place que sur l'autre site situé [Adresse 5].

L'appelante réfute l'argumentation de l'intimée qui produit 3 constats d'huissier, ceux-ci faisant apparaître qu'une activité était bel et bien exercée dans les locaux loués.

Elle prétend avoir subi un préjudice en raison du non-renouvellement du bail car le garage a dû dans un premier temps transférer la totalité de son matériel sur son autre site qui est devenu trop exigu, raison pour laquelle la société a dû effectuer un second transfert.

Elle fait grief au jugement déféré d'avoir inversé la charge de la preuve car c'est au bailleur de démontrer l'absence d'exploitation effective du fonds et il était inopérant de critiquer la valeur probatoire de ses propres pièces, d'autant qu'il a été opéré une sélection des pièces du preneur. La société relève par contre que deux des constats sont antérieurs à la mise en demeure de la ville de [Localité 4] et que le troisième démontre une utilisation effective des locaux. Et en tout état de cause, le preneur prétend que 3 courtes visites d'un commissaire de justice n'établissent pas la fermeture permanente d'un établissement.

Le preneur indique avoir communiqué en cause d'appel des attestations supplémentaires, produire les factures afférentes aux attestations déjà produites en première instance et précise que les attestants sont à la disposition de la cour.

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Dans ses dernières conclusions, la commune de [Localité 4], intimée, demande à la cour, au visa des articles L. 145-8 et L. 145-17 du code de commerce, et de l'article 700 du code de procédure civile, de :

« - Déclarer mal fondé l'appel de la SARL Garage du globe à l'encontre du jugement rendu le 7 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes ;

- Confirmer purement et simplement le jugement attaqué ;

- Débouter la SARL Garage du globe de l'intégralité de ses demandes ;

- Débouter la SARL Garage du globe de l'intégralité de ses demandes ;

- Condamner la SARL Garage du globe à verser à la commune de [Localité 4] la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cent euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SARL Garage du globe aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, la commune de [Localité 4], intimée, reconnaît que la charge de la preuve du défaut d'exploitation effective lui incombe et que, pour ce faire, elle a fait réaliser 3 constats d'huissier à des dates et heures différentes. Elle expose que le jugement déféré a tout d'abord examiné ses pièces puis celles du preneur afin de voir si elles étaient de nature à contredire les constatations réalisées.

Le bailleur soutient que ses 3 constats sont utiles car ils établissent l'absence d'exploitation effective initiale, le dernier acte démontrant la persistance de l'infraction un mois après la mise en demeure d'avoir à la faire cesser. Il fait valoir l'absence d'entretien des locaux mis en évidence dans les constats, l'énoncé identique des différentes attestations, l'ancienneté (2012) des aménagements de locaux allégués, des factures du preneur mentionnant les deux adresses des établissements du preneur (ce qui ne permet pas de savoir dans quel établissement les prestations ont été réalisées).

Le bailleur estime que les dernières attestations produites sont floues et ne remettent pas en cause l'absence de démonstration d'une exploitation effective des locaux. Il s'étonne de l'absence de communication de facture d'eau, gaz et électricité entre 2018 et 2020.

Il réfute l'argumentation relative au préjudice subi par le preneur évincé car le bail situé [Adresse 5] a été signé en 2021 alors que l'établissement secondaire n'était plus exploité depuis 2018. Il ajoute que les locaux, objet du nouveau bail signé entre la SCI du Globe et la SARL Garage du Globe, dont les dirigeants sont identiques, ne sont toujours pas investis par le preneur et affirme qu'aucune pièce ne vient établir une perte de clientèle.

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Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Selon l'article L.145-1 du code de commerce, « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d'expiration du bail ou de sa prolongation telle qu'elle est prévue à l'article L.145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande. »

Selon l'article L.145-17 du code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Le preneur a effectué une demande de renouvellement de bail le 13 décembre 2019.

Le bailleur a mis en demeure le preneur de reprendre l'exploitation du fonds dans le délai d'un mois par acte de commissaire de justice délivré le 24 janvier 2020.

Par acte extrajudiciaire du 5 mars 2020, le bailleur a refusé le renouvellement du bail sans offre d'une indemnité d'éviction, en se fondant sur la mise en demeure du 24 janvier 2020 et un constat de commissaire de justice du 25 février 2020 établissant la non « ré exploitation » du fonds dans le délai d'un mois.

Le 2 juin 2020, le bailleur faisait sommation au preneur de quitter les lieux dans le délai d'un mois.

Le preneur restitue les clés du local le 17 août 2020.

La preuve du motif grave et légitime justifiant le non-renouvellement du bail sans indemnité d'éviction incombe au bailleur, ce qu'admet l'intimée.

Il doit, au visa de l'article L.145-17 1° délivrer au preneur une mise en demeure d'avoir à cesser le manquement. Pour ce faire, la commune de [Localité 4] a mandaté un commissaire de justice afin qu'il constate si le local loué était exploité.

Le commissaire de justice constate, le 4 septembre 2019 à partir de 14 :20, la présence d'une enseigne Citroën et le nom commercial « Garage du Globe ». Le local est fermé, sale et tant à l'extérieur du local qu'à l'intérieur, le sol est jonché de feuilles d'arbre. Il y a du mobilier et quelques voitures à l'intérieur du local ; l'armoire technique située contre le local est ouverte et le compteur déposé ; un commerçant voisin indique que le garage est fermé depuis au moins un an.

Le commissaire de justice se déplace une nouvelle fois le 20 novembre 2019 à 11 heures et constate que le garage est fermé. Il remarque la présence d'une grosse pierre qui entrave l'accès à la vitrine, la présence du même mobilier et l'amas de feuilles mortes devant l'entrée.

La mise en demeure est donc adressée le 24 janvier 2020, sans que le preneur ne réagisse.

Dès le 25 février 2020 à 8 :30, le commissaire de justice constate à nouveau la présence des feuilles mortes, de la grosse pierre et relève que des végétaux poussent devant la devanture. Tout comme les précédentes fois, il remarque l'absence de personnel et de clientèle, des bureaux poussiéreux ; il appelle le numéro de téléphone inscrit en façade, lequel n'est pas attribué ; il précise que le coffret technique vide est affecté au gaz et que l'absence de porte de ce coffret laisse voir qu'aucun compteur n'est posé.

L'exploitation effective d'un fonds suppose une exploitation réelle et régulière même si elle n'est pas permanente. Le jugement déféré retient à juste titre que les constatations opérées par le commissaire de justice à des dates et heures différentes établissent que le fonds est fermé aux heures d'ouverture mentionnées sur l'affiche apposée en devanture, ce qui est corroboré par une personne du voisinage et qu'aucun personnel n'est présent sur le site.

Le bailleur apporte par conséquent la preuve qui lui incombe d'un défaut d'exploitation du site.

Le preneur prétend apporter la preuve inverse et c'est à ce stade que les premiers juges examinent les pièces venant au soutien de sa prétention.

Les deux factures de travaux relatives au garage sis [Adresse 1] datent de 2012 et n'ont donc aucune valeur probatoire.

Ainsi que le relève le jugement déféré, plusieurs auteurs des attestations ne précisent pas à quelle date ils ont été clients du garage du Globe implanté [Adresse 1].

D'autres attestations de clients font état de réparations de leurs véhicules au garage du Globe sis [Adresse 1] jusqu'à sa « fermeture officielle en août 2020 ».

La plupart d'entre eux ne produisent pas les factures de réparation corroborant leurs dires.

Monsieur [M] joint à son attestation deux factures éditées par le garage du Globe, [Adresse 5] ' et non [Adresse 1] ' du 18 décembre 2019 et 12 mai 2020.

Monsieur [P] atteste lui aussi avoir été client du garage du Globe [Adresse 1] mais produit une facture du 30 janvier 2020 éditée par le garage du Globe, [Adresse 5]'

Il en est de même pour M. [D] et sa facture du 28 juin 2020, Monsieur [B] et sa facture du 25 février 2020.

Les livreurs de pièces ne produisent pas à l'appui de leurs attestations des bons de livraison du matériel au garage sis [Adresse 1].

C'est donc de manière pertinente que les premiers juges ont considéré que ces attestations n'avaient pas de valeur probante.

Le preneur ne conteste pas l'absence de compteur gaz dont il n'aurait pas eu besoin.

Mais il n'est pas non plus justifié d'un contrat d'abonnement électricité.

Les factures de téléphonie concernent la solution IT (accès internet) et la ligne 0842255697 qui n'est pas la ligne téléphonique mentionnée sur la devanture du local (04 66 27 84 39). D'autres factures ne mentionnent pas la ligne téléphonique concernée. Il est produit une attestation de gestion de la ligne 04 66 27 84 39 par Newlink depuis le 10 décembre 2020, ce qui est inopérant.

Le contrat de travail de Monsieur [J] a été signé en octobre 2016 et il est stipulé que le salarié a vocation à travailler sur les deux sites, de sorte qu'il ne permet pas de justifier de la présence de ce salarié sur le site bd Natoire en 2019 et 2020, alors même que 3 constats démontrent l'absence de personnel.

Par conséquent, le bailleur établit le défaut d'exploitation des lieux loués depuis le premier constat du 4 septembre 2019 et l'absence de cessation de ce manquement dans le délai d'un mois suivant la mise en demeure du 24 janvier 2020, le défaut d'exploitation étant une nouvelle fois constaté le 25 février 2020.

Dès lors le refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction est justifié et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

La SARL Garage du Globe, qui succombe, devra supporter les dépens de l'instance et payer à la commune de [Localité 4] une somme équitablement arbitrée à 2500 ' en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Garage du Globe à payer à la commune de [Localité 4] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Garage du Globe aux dépens d'appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.