CA Paris, Pôle 4 - ch. 1, 16 mai 2025, n° 24/05643
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 MAI 2025
(n° , 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05643 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEQC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Janvier 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 22/08046
APPELANT
Monsieur [L] [E] né le 08 Décembre 1963 à [Localité 10], (Irlande)
[Adresse 3]
IRLANDE
Représenté et assisté de Me Christophe HUNKELER du PARTNERSHIPS PENNINGTONS MANCHES COOPER LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : D1037
INTIMÉES
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT(CIFD) immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 379 502 644, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE,
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée et assistée de Me Julien MARTINET, avocat au barreau de PARIS, toque : T04
PV-CP IMMOBILIER HOLDING SAS, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 478 908 312 venant aux droits de la SNC du Bois des Harcholins Cottages , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 13]
[Localité 7]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de Me Victoria JOUBERT du Cabinet FRANKLIN, avocat au bareau de PARIS, toque : P0008 substituée par Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS
PV DISTRIBUTION , immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 314 283 326 venant aux droits de Center Parcs France SCS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;
[Adresse 13]
[Localité 7]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de Me Victoria JOUBERT du Cabinet FRANKLIN, avocat au bareau de PARIS, toque : P0008 substituée par Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS
S.A.S. PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER immatriculée au RCS de Paris sous le n°380 204 933, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 13]
[Localité 7]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de Me Victoria JOUBERT du Cabinet FRANKLIN, avocat au bareau de PARIS, toque : P0008 substituée par Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS
S.A.S. [S] NOTAIRES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 784 349 946, venant aux droits de la SCP [J] [S], [U] [T], [G] [F], [B] [Y], [A] [M], [H] [W] et [C] [P], agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée et assistée de Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique du 30 avril 2008 reçu par Me [G] [F] exerçant au sein de l'étude [S] NOTAIRES, la SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGE aux droits de laquelle vient la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, ( le vendeur) vendait en l'état futur d'achèvement un cottage meublé de tourisme (lot n°96 bâtiment 89 n° D2.8) dans un ensemble immobilier dénommé « Le domaine du bois des Harcholins » à [Localité 12] (57) à Monsieur [L] [E] (l'acquéreur) au prix de 337 200.00 euros.
L'acte comportait également un bail commercial consenti à la société CENTER PARCS FRANCE SC aux droits de laquelle vient la société PV DISTRIBUTION.
Le CREDIT IMMOBILIER FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE aux droits duquel est venu le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a consenti un prêt immobilier in fine le 17 juillet 2007 réitéré le 30 avril 2008 sur une durée de 120 mois à Monsieur [L] [E] pour financer l'opération à hauteur de 252 284.86 euros.
Le prêt était garanti pour partie par un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 40 896 euros et par une hypothèque conventionnelle à hauteur de 261 875.83 euros.
L'acquéreur n'étant pas présent à l'acte, il a été représenté par Madame [O] [I] [V], clerc de notaire domiciliée à l'étude notariale instrumentaire, en application d'une procuration reçue par Monsieur [X] [R] [Z], notary public à [Localité 10] (IRLANDE), le 22 avril 2008 et dont l'original est revêtu de l'apostille du ministère des affaires étrangères sous le n°19100/08.
Le 27 octobre 2021, l'acheteur n'ayant pas remboursé le prêt à échéance, le CIFD a saisi le tribunal de proximité de Sarrebourg d'une requête aux fins de voir prononcer la mise en vente par voie d'exécution forcée de l'immeuble objet de la vente.
Par décision du 18 novembre 2021, le tribunal de Sarrebourg a fait droit à la demande de vente forcée et Monsieur [L] [E] a formé un pourvoi immédiat.
Les 30 juin, 1er juillet 2022, Monsieur [L] [E] a assigné le CIFD, la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, la société PV DISTRIBUTION et la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et du contrat de prêt immobilier et juger sans objet le bail commercial et à titre subsidiaire de voir condamner solidairement le CIFD et la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER au versement de dommages et intérêts.
Le 11 janvier 2023, le CIFD a assigné en intervention forcée la SAS [S] NOTAIRES ayant procédé à la rédaction de l'acte authentique. Les procédures ont fait l'objet d'une jonction le 13 mars 2023.
Par ordonnance du 8 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal de Paris a statué en ces termes :
« DECLARONS irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 30 avril 2008 exercée par M. [L] [E], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour le représenter,
REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER,
DECLARONS en conséquence, recevable l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER,
RENVOYONS à l'audience de mise en état du 27 mai 2024 à 13h30 avec le calendrier intermédiaire suivant :
Conclusions au fond récapitulatives en demande au plus tard le 15 mars 2024
Conclusions au fond en réplique du Crédit Immobilier de France développement et de la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier au plus tard le 21 mai 2024,
RESERVONS les dépens de l'instance,
RESERVONS les demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. »
Par déclaration en date du 14 mars 2024, Monsieur [L] [E] a interjeté appel de l'ordonnance, intimant devant la cour :
- La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,
- La société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER
- La société PV-CP IMMOBILIER HOLDING
- La société PV DISTRIBUTION
- La société [S] NOTAIRES
MOYENS DES PARTIES
Par conclusions d'appelant n°3 signifiées le 07 janvier 2025, Monsieur [L] [E] demande à la cour de :
Vu notamment l'article L-110-4 du code de commerce,
Vu notamment l'article 2224 du code civil,
Vu notamment les articles 542, 795, 2° du code de procédure civile
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,
DECLARER recevable et bien-fondé monsieur [L] [E] en son appel de l'Ordonnance rendue le 8 janvier 2024 par madame le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris ;
Y faisant droit :
CONFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par monsieur [L] [E] à l'encontre du Crédit Immobilier de France Développement et la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier et déclaré en conséquence recevable l'action en responsabilité exercée par monsieur [L] [E] à l'encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier ;
REFORMER pour le surplus
Et, par conséquent
JUGER ET DECLARER recevable comme non prescrite l'action en nullité de l'acte notarié pour violation des dispositions légales tenant à la procuration, engagée par monsieur [L] [E] à l'encontre du Crédit immobilier de France développement, PV-CP Immobilier Holding SAS, PV Distribution et Pierre & Vacances Conseil Immobilier et [S] Notaires ;
REJETER toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
RESERVER les dépens.
Par conclusions d'intimée n°2 signifiées le 06 janvier 2025, la SAS [S] NOTAIRES demande à la cour de :
Vu l'article L110-4 du code de commerce,
Vu l'article 2224 du code civil,
Vu les articles 1179 et 1181 du code civil,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu l'ordonnance du Juge de la Mise en Etat de la 2ème chambre du Tribunal Judiciaire de PARIS du 8 janvier 2024,
CONFIRMER l'ordonnance du 8 janvier 2024, en ce qu'elle déclare « irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 30 avril 2008 exercée par M. [L] [E], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour le représenter ».
En tout état de cause,
DECLARER irrecevables comme prescrites, l'action et les demandes de Monsieur [L] [E] tendant à voir juger nul, ou requalifier, l'acte reçu par Maître [F], notaire membre de l'étude [S], le 30 avril 2008, fondée sur un prétendu défaut de pouvoir régulier au motif erroné que la procuration donnée ne revêtirait pas les solennités requises en France pour un acte authentique.
DEBOUTER Monsieur [L] [E] de ses demandes.
CONDAMNER Monsieur [L] [E] à payer à la SAS [S] NOTAIRES, la somme de 3.000,00 ' en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimé et appelant incident signifiées le 03 juin 2024, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT demande à la cour de :
CONFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en nullité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 30 avril 2008 exercée par M. [L] [E] fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour le représenter.
INFIRMER l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par M. [E] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT.
Et, statuant à nouveau :
DECLARER en conséquence irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT.
DEBOUTER M. [L] [E] de ses demandes, à toutes fins qu'elles comportent.
LE CONDAMNER au paiement, au profit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, d'une indemnité de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimées contenant appel incident signifiées le 06 juin 2024, la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER et la société PV DISTRIBUTION demandent à la cour de :
Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,
Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile,
Vu l'article 2224 du code civil,
JUGER RECEVABLE l'intervention volontaire de la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE,
CONFIRMER l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris le 8 janvier 2024 en ce qu'elle a :
o Déclaré « irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 30 avril 2008 exercée par M. [L] [E], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour le représenter »,
INFIRMER le l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris le 8 janvier 2024 en ce qu'elle a :
o Rejeté « la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier »,
o Déclaré « en conséquence recevable l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier ».
En conséquence et statuant à nouveau :
JUGER que l'action de M. [E] en responsabilité pour défaut d'information, de conseil et de mise en garde dirigée contre la société PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER est prescrite et la déclarer comme telle ;
En tout état de cause,
DEBOUTER M. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre des sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER,
CONDAMNER M. [E] à verser aux sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER, et CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire a été fixée à l'audience du 09 janvier 2025.
SUR QUOI,
La Cour
1 ' La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la vente
L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 fait droit à la fin de non-recevoir du chef de la prescription de l'action en nullité de la vente ensuite du défaut d'authenticité du pouvoir au visa de l'article L 110-4 du Code de commerce retenant que le vendeur et le prêteur sont des sociétés commerciales et que le point de départ de l'action en nullité court, en vertu de l'article 2224 du Code civil, à compter du jour où le cocontractant qui invoque la nullité, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action, soit à compter du jour de la signature de la vente en l'état futur d'achèvement du prêt, le 30 avril 2008, la prescription étant acquise le 19 juin 2013 soit 5 ans après l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l'article L110-4 du code de commerce en application des dispositions de l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008. Il ne retient pas le moyen de nullité tiré du dol considérant que le tribunal n'en est pas saisi.
Monsieur [L] [E] fait valoir au visa des articles L110-4 du code de commerce et 2224 du code civil que contrairement à ce qu'a retenu le Juge de la mise en état, les faits de l'espèce ne permettent pas de considérer que l'appelant a eu connaissance, au jour de la signature du pouvoir, voire de l'acte notarié, des défauts qui affectaient leur validité et notamment du fait qu'il s'agissait d'un pouvoir sous seing privé et non d'un pouvoir authentique, Monsieur [E] ignorant même ce qu'était un acte authentique. Il soutient que l'acte a été signé à distance (sic) et qu'en dépit de l'intervention du notaire, de la banque et de l'Etat par le biais d'une opération de défiscalisation, l'acte notarié ne remplit pas les conditions de légalité, la procuration devant respecter les mêmes solennités que l'acte principal. Il ajoute que la procuration ne mentionne aucune information sur les risques liés à l'investissement par le biais d'un prêt in fine ni sur l'indemnité d'éviction concernant le bail commercial et l'impossibilité d'habiter le cottage une fois libéré, qu'il n'a pas été informés de la valeur de titre exécutoire d'un acte notarié et que les notaires publics et commissaires à l'assermentation anglais et irlandais ont sans exception confirmé le caractère formel de leur intervention, leur rôle étant de vérifier l'identité des acquéreurs et d'être témoins de la signature, la consultation des notaires intimés à ce sujet étant en parfaite contradiction avec les déclarations des notaires publics et commissaire à l'assermentation. Il oppose ainsi, au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, que ce n'est qu'à réception du commandement de payer délivré le 30 avril 2021 par le Crédit Immobilier de France Développement qu'il a été en mesure de consulter un conseil juridique français qui l'a informé de l'absence de valeur authentique de la procuration lui permettant d'agir en nullité.
La société [S] NOTAIRES, au soutien de la confirmation de l'ordonnance, fait valoir que la procuration signée par l'appelant présente des garanties d'authenticité suffisantes pour être considérée comme équivalente à un acte notarié français puisqu'elle est établie en langue française et anglaise, précise que le signataire a reçu un projet d'acte préalablement et qu'il a signé après lecture faite. Elle ajoute que le notaire a ainsi pu s'assurer que l'acquéreur emprunteur était valablement représenté à l'acte authentique de vente et de prêt et qu'il s'engageait en étant parfaitement informé soulignant que l'appelant n'a élevé aucune contestation pendant 14 ans et que l'attestation produite qui a été demandée à un professionnel irlandais n'étant pas celui ayant reçu la procuration, libellée en des termes imprécis, ne saurait justifier l'argumentation qu'il développe. Au rappel de la motivation de l'ordonnance, elle conclut à la prescription de l'action depuis le 19 juin 2013. En tout état de cause, elle fait valoir que la cause de nullité relative invoquée par les appelants est couverte par la confirmation du contrat, les parties s'étant exécutées pendant 14 ans.
La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, au soutien de la confirmation de l'ordonnance dont elle adopte les motifs, fait valoir que l'appelant avait nécessairement connaissance à l'époque des faits de la fonction occupée par la personne devant laquelle il s'est présenté et qu'il ne peut valablement exciper d'une erreur, ce moyen n'ayant jamais été soulevé à l'appui de l'action en nullité.
Les sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING, PV DISTRIBUTION et PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER, au soutien de la confirmation de l'ordonnance, font valoir que le point de départ de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, contrairement à ce que soutient l'appelant, dépend non pas du jour où celui qui invoque la nullité a la certitude de l'existence du défaut affectant l'acte qu'il conteste mais de la détermination du moment à partir duquel il pouvait prendre conscience de la nécessité de vérifier la portée de son engagement. Donc en l'espèce à la date de la conclusion de la convention le 30 avril 2008, l'action étant prescrite depuis le 30 avril 2013.
Réponse de la Cour
Selon les dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
La procuration dont Monsieur [E] demande l'annulation a été consentie le 22 avril 2008 antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription.
Dans le cadre d'une action exercée après le 19 juin 2008, portant sur une situation juridique antérieure, contrairement à ce qui a été jugé, l'action est donc prescrite en application du droit alors applicable et non de la loi du 17 juin 2008.
La réforme de 2008, avec l'article 2224 nouveau du code civil, appliqué à tort par le Juge de la mise en état, a unifié le délai de prescription de droit commun et celui de l'action en nullité de l'article 1304 que la loi du 17 juin 2008 a laissé subsister et aux termes duquel : Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure dix ans. Ce temps ne court, dans le cas de violence, que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts ; et pour les actes passés par les femmes mariées non autorisées, du jour de la dissolution du mariage. Le temps ne court, à l'égard des actes faits par les interdits, que du jour où l'interdiction est levée, et à l'égard de ceux faits par les mineurs, que du jour de la majorité.
Il était considéré que le délai prévu par cet article s'appliquait aux cas de nullité relative, le délai de trente ans de l'article 2262 ne s'appliquant qu'à défaut de texte prévoyant un délai plus court et s'appliquant en matière de nullité lorsque la nullité était une nullité absolue.
Il est communément admis que la nullité est relative ou absolue suivant la nature de l'intérêt que protège la règle qui a été violée : la nullité absolue a pour but de protéger l'intérêt général, la nullité relative les intérêts privés.
En l'espèce la nullité de la procuration passée par devant un notary public invoquée par Monsieur [E] a pour but de protéger un intérêt privé, celui de l'acquéreur, et doit être considéré comme une nullité relative. Elle relève donc du régime des nullités relatives sous l'empire de l'ancien article 1304 du Code civil, le point de départ du délai de prescription d'une action en nullité d'un acte se situe au jour de la passation de l'acte, la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile n'ayant pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur.
Pour la signature de l'acte de vente, une procuration a été donnée par l'acquéreur le 22 avril 2008 à un représentant de la société des notaires, ainsi qu'il résulte des énonciations non utilement contredites à hauteur d'appel de l'acte authentique de vente signé le 30 avril 2008 au profit de Monsieur [L] [E] à la page 22-23 aux termes desquels :
« Article 12-2 Acquéreur
Monsieur [L] [E]
Représenté par :
Madame [O] [I] [V], Clerc de notaire, domiciliée professionnellement à [Adresse 8], en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes de l'acte reçu par-devant Maître [X] [R] [Z], Notary Public à [Localité 10] (Irlande), [Adresse 1], le 22 avril 2008, dont le brevet original, revêtu de l'apostille avec la mention de certification en date du 22 avril 2008 par le représentant du Département des Affaires Etrangères sous le numéro 19100/08, demeure joint et annexé aux présentes. »
La profession de notary public est réglementée dans le Legal Services Act 2007 qui présente ces professionnels comme des personnes autorisées à exercer une activité légale réservée auquel il est fait référence dans la section « compétence en matière de serments et d'actes notariés étrangers » du Commissioners for oaths Act 1889 comme suit :
« Le notaire public inclut une personne qui, aux fins du Legal Services Act 2007 sur les services juridiques, est autorisée pour toute activité qui constitue une activité notariale. »
A propos des notary public, le même texte sous la section « compétence en matière de serment et d'actes notariés étrangers » dispose que :
« Tout document censé porter le sceau et la signature d'une personne autorisée par la présente section à prêter serment, en témoignage d'un serment, d'une déclaration sous serment ou d'un acte accompli par ou devant elle, est admis en preuve sans qu'il soit nécessaire de prouver que le sceau ou la signature est le sceau ou la signature de cette personne ou qu'il s'agit d'un acte officiel. »
Il ressort de ces textes que le notary public est un professionnel du droit habilité à instrumenter des actes.
Pour apprécier le moment où le cocontractant a connu ou aurait dû connaître, le défaut d'authenticité du pouvoir reçu par le notary public, il convient donc d'examiner l'authenticité de ce pouvoir signé par l'appelant en tant que constituant, le 22 avril 2008 devant cet officier public par comparaison avec les mentions de l'acte authentique auxquelles il fait expressément référence, signé le 30 avril 2008 pour lesquels ils étaient dument représentés par un clerc de l'étude notariée.
Selon les dispositions de l'article 1367 du Code civil, le caractère authentique d'un acte s'apprécie à l'aune de la signature nécessaire à sa perfection qui identifie son auteur. Quand elle est apposée par un officier public, la signature confère l'authenticité à l'acte.
Selon les dispositions de l'article 1369 du Code civil, l'acte authentique est celui qui a été reçu avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.
La procuration du 22 avril 2008 prévoit en page 3 à 9 :
« Ci-après dénommés LE CONSTITUANT, même en cas de pluralité.
En cas de pluralité de constituants, il y aura solidarité entre eux.
LESQUELS ont constitué par les présentes pour mandataire :
Tout clerc de l'Office Notarial, demeurant à [Adresse 8],
A QUI, ils donnent pouvoir de pour eux et pour leur nom.
ACQUERIR en l'état futur d'achèvement de :
La société dénommée SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGES, Société en nom collectif dont le siège est à [Adresse 13], identifiée sous le numéro SIREN 493 636 435 RCS PARIS.
Divers biens et droits ci-après désignés dépendant d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], copropriété D, Cet ensemble immobilier, composé des hameaux C et D, est en cours d'édification sur le terrain situé sur la commune de [Localité 11] (Moselle) cadastré, savoir :
Sur le ban de la Commune de [Localité 11] (MOSELLE)
Section [Cadastre 5], numéro [Cadastre 2], [Adresse 9], pour une contenance de 20 ha 70 a 00 ca.
Lot numéro 96 :
Une maison de type V4D désignée sur le plan de répartition sous le numéro D2.8, située dans le bâtiment 89. Accès depuis les espaces extérieurs. Droit à la jouissance exclusive d'une terrasse et d'une aire de stationnement vélos.
Et les cinquante/dix millièmes (50/10.000èmes) des parties communes générales.
Et les meubles meublant devant garnir les locaux.
Faire cette acquisition aux prix, charges et conditions définis dans le projet de vente en l'état futur d'achèvement et notamment sous les conditions résolutoires y stipulées ou sous la forme achevée dont un exemplaire dûment approuvé par le CONSTITUANT est retourné en même temps que les présentes au Notaire rédacteur.
Payer le prix et obliger le constituant au paiement du prix et de la T.V.A dans les conditions définies au projet de vente en l'état futur d'achèvement ou sous la forme achevée.
Déclarer que les biens seront donnés à bail à la Société exploitant la Résidence de Tourisme.
Opter pour l'assujettissement des loyers à la T.V.A conformément aux dispositions de l'article 293F du Code Général des Impôts.
Engager le constituant à renouveler cette option pendant toute la période donnant lieu à régularisation.
AUTORISER la société locataire des locaux susvisés, à verser éventuellement au VENDEUR en l'acquit de l'ACQUEREUR toute somme correspondant à la TVA non payée au VENDEUR.
Déclarer avoir pris connaissance des conditions d'octroi de la subvention par le Conseil Général de Moselle.
Le cas échéant pour garantir le paiement d'une partie du prix de vente, consentir au profit du VENDEUR, conformément aux dispositions des articles 2355 et suivants du Code Civil, un nantissement de la créance de dix ou vingt annuités de loyers qu'il détiendra contre la Société locataire au titre du bail.
S'interdire de modifier ou de résilier le bail sans le consentement de la SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGES ;
S'obliger à respecter les dispositions des statuts de l'ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE LE [Adresse 9], son règlement de jouissance/cahier des charges et du règlement de copropriété contenant état descriptif de division ;
Reconnaître avoir été avisé des particularités de la fiscalité attachée à la vente d'un bien situé dans un ensemble immobilier dit Résidence de tourisme ;
Reconnaître avoir pris connaissance des charges et conditions liées à l'environnement et aux réglementations particulières applicables aux biens ;
Déclarer avoir pris connaissance des caractéristiques techniques, de l'achèvement et de la livraison des biens, des garanties et assurances liées à la nature du contrat.
Obliger le CONSTITUANT au paiement de tous frais et accessoires et à l'exécution de toutes les charges et conditions qui seront imposées dans la vente.
Imputer éventuellement sur le prix, toutes sommes versées par le CONSTITUANT à titre de dépôt de garantie et/ou indemnité d'immobilisation.
Exiger toutes justifications, se faire remettre tous titres et pièces en donner décharge, signer tous contrats de vente.
Reconnaître l'état d'avancement des travaux de l'Ilot dont font partie les biens à acquérir.
Stipuler que le VENDEUR conservera malgré la vente, la qualité de Maître d'ouvrage vis-à-vis de toutes administrations, et d'une manière générale, de tous tiers.
Constituer le VENDEUR pour mandataire exclusif du CONSTITUANT à l'effet de passer toutes conventions indispensables à la construction, tant du bâtiment dont dépend le local à vendre que des autres bâtiments compris dans l'ensemble immobilier.
Conférer au VENDEUR, d'une manière générale, le pouvoir de passer tous les actes de dispositions portant sur les parties communes et qui se révèleraient nécessaires soit pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ou à toutes les prescriptions ou conventions administratives, soit pour assurer la desserte des différents bâtiments et le raccordement avec les réseaux de distribution et les servitudes publics, établir tous documents d'arpentage.
Conférer au VENDEUR, tous pouvoirs nécessaires à l'établissement de toutes conventions se rapportant aux conditions et modalités d'exécution de servitudes des conventions de voisinage avec les immeubles mitoyens.
Autoriser le VENDEUR à demande tous permis de construire et modificatif qui pourrait s'avérer nécessaire pour assurer le bon fonctionnement de l'ensemble immobilier et pour permettre l'obtention du certificat de conformité.
Investir le même VENDEUR de tous pouvoirs à l'effet de procéder à l'établissement de toute convention de servitude sur le terrain d'assiette de l'immeuble à toutes acquisitions de droit de vue et de droit de passage sur les terrains ou fonds, et d'une manière générale, pour effectuer toutes acquisitions nécessaires ou utiles à la réalisation de l'ensemble immobilier ou à sa desserte.
Stipuler que les pouvoirs ci-dessus conférés au VENDEUR seront irrévocables.
Autoriser le VENDEUR à modifier les lots de l'état descriptif de division autres que ceux vendus, dans la mesure où lesdites modifications n'entraînent pas une modification à la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie au règlement de copropriété.
Spécialement autoriser le VENDEUR à modifier l'état descriptif de division afin de mettre en conformité les plans qui y sont annexés quant à la forme de la terrasse par rapport aux plans côtés des biens vendus.
Faire toutes affirmations concernant la sincérité du prix, faire opérer toutes formalités de publicité auprès du ou des Livres Fonciers compétents, faire toutes significations, dénonciations, notifications et offres de paiement, signer toutes décharges de responsabilité, former toutes demandes de mainlevées, exercer toutes actions pour l'exécution de l'acquisition. Signer tous actes modificatifs, rectificatifs ou complémentaires aux fins d'assurer les formalités d'enregistrement et de publicité.
Faire toutes déclarations en vue de bénéficier de tous allègements fiscaux autorisés par la loi.
Accepter toute stipulation pour autrui et/ou cautionnement de la banque délivrant la garantie d'achèvement pour sa mise en 'uvre.
Accepter toute garantie de ladite Banque.
Passer et signer tout contrat de vente.
Emprunter pour faire face au paiement du prix de l'acquisition citée ci-dessus, la somme de 252 284.86 euros auprès de Crédit Immobilier de France
Ou de tous autres établissements bancaires, pour le temps, au taux d'intérêts et conditions convenus résultant de la formule type d'ouverture de crédit établie par le prêteur et dont le constituant reconnaît avoir pris connaissance.
Promettre d'employer ladite somme au paiement à due concurrence du prix de ladite vente.
Déclarer dans l'acte d'acquisition et dans la quittance, que le prix a bien été payé à l'aide des deniers provenant du prêt que lui a consenti la banque à cet effet, afin que celle-ci se trouve investie du privilège de prêteur de deniers prévu par l'article 2374 2° du Code Civil.
Obliger le constituant au remboursement du capital et au paiement des intérêts, commissions, et indemnités qui seront stipulés, le tout aux époques et de la manière qui seront convenus ; Signer ou accepter tous billets ou traites exigés par le prêteur en représentation du prêt consenti par eux, les faire avaliser, les négocier, les renouveler ou les proroger.
Affecter par privilège au profit de la Banque, les biens et droits immobiliers acquis du VENDEUR et/ou affecter hypothécairement lesdits biens.
A titre de garantie supplémentaire, obliger le constituant à adhérer à l'assurance groupe contractée par le prêteur et au paiement de la prime afférente à cette assurance.
Faire toutes les déclarations au sujet de l'assurance contre l'incendie desdits lots qu'ils sont assurés ou s'obliger à les faire assurer le cas contraire.
Prendre tous les engagements accessoires,
Consentir toutes significations.
DECLARER ET RECONNAITRE :
Qu'un projet d'acte lui a été régulièrement adressé par le mandataire du VENDEUR par application de l'article L271-1, alinéa 3 du Code de la Construction et de l'Habitation, dans la rédaction que lui a donné l'article 72 de la loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000.
Et qu'il n'a pas dans le délai qui lui était imparti, renoncé à l'acquisition des biens. »
Par suite, la procuration précise en page 12 qu'elle a été dressée :
« Sur modèle émanant de l'Etude de Maîtres [J] [S], [U] [T], [G] [F], [B] [Y], [A] [M], [H] [W] et [C] [P], Notaires associés à [Adresse 8]. »
La cour constate que le notary public, officier instrumentaire, s'est bien assuré de la compréhension par Monsieur [L] [E] du contenu du pouvoir lequel est rédigé en langue anglaise qu'il comprend et traduit en français sur une colonne parallèle, détaillant les clauses essentielles de la vente relativement à la désignation du lot, à sa situation, à son statut de résidence de tourisme, à sa mise en location dans le cadre d'un bail commercial, dont la durée, les modalités d'exploitation et de résiliation sont précisées, ainsi que le prix, les modalités de financement par un prêt et à l'obligation de remboursement selon les échéances convenues.
La cour relève en outre que le pouvoir d'acquérir a été établi par le notary public conformément au modèle transmis par l'étude de notaire [S] de sorte que le parallélisme des formes quant à la solennité du pouvoir avec l'acte authentique est respecté.
Par conséquent Monsieur [L] [E] a pu apprécier dans toutes ses conséquences l'effet du pouvoir signé par devant le notary public au plus tôt le jour de la signature du pouvoir, le 22 avril 2008, étant observé qu'il avait connaissance du contenu de l'acte authentique dès le 22 avril 2008 et qu'il était donc en mesure à cette date d'apprécier, le parallélisme des formes entre le pouvoir et l'acte notarié et par conséquent l'authenticité dudit pouvoir.
Il s'en déduit que l'action en nullité de la procuration introduite devant le tribunal judiciaire de Paris par exploits délivrés le 30 juin et 1er juillet 2022 est prescrite en vertu de l'article 1304 ancien du Code civil depuis le 23 avril 2018.
L'ordonnance sera donc par motifs substitués confirmée en ce qu'elle a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité des contrats de vente en l'état futur d'achèvement du 30 avril 2008.
2 La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contre les sociétés venderesses
L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité et la déclare recevable à raison du manquement de la banque et du vendeur à leur obligation de conseil, relativement au risque de perte de valeur du bien acquis et au risque de ne pas être en mesure de rembourser son prêt à l'échéance sans distinguer selon les obligations de conseil distinctes incombant respectivement au vendeur et au banquier prêteur de deniers. Il a déclaré ladite action recevable au visa de l'article L 110-4 du Code de commerce au motif que le point de départ de l'action en responsabilité exercée tant à l'encontre du prêteur que du vendeur court à compter du jour de la mise en demeure par le CIFD d'avoir à payer le solde du prêt, distinguant ce point de départ de la réalisation du préjudice de perte de chance acquise au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt. Les parties ne précisant pas que le CIFD a mis en demeure les emprunteurs, le juge de la mise en état retient que le prêt étant exigible selon l'acte du 30 avril 2008 au 10 mai 2020 de sorte qu'une mise en demeure préalable n'a pu avoir lieu, le délai de prescription court à compter de cette date. Il en a inféré que l'action engagée par exploits délivrés les 30 juin et 1er juillet 2022 n'est donc pas prescrite.
Monsieur [L] [E] soutient qu'il n'a eu aucune information sur l'indemnité d'éviction concernant le bail commercial, l'impossibilité pour lui d'habiter le cottage une fois libéré de tout bail, sur le risque de perte de valeur du bien, le préjudice qu'il subit s'analysant selon l'appelant en une perte de chance de ne pas conclure le contrat ou de le conclure dans des conditions différentes. Il affirme que le point de départ ne peut être autre que le jour où il a eu connaissance du risque de perte de valeur du bien et de celui de ne pas pouvoir rembourser le prêt soit le 30 avril 2021, jour de la délivrance du commandement de payer les sommes échues et impayées au titre du prêt reçue de la banque.
Les sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING, PV DISTRIBUTION et PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER opposent, au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, que le point de départ de la prescription quinquennale de l'action en responsabilité doit être fixé au jour de la réalisation du dommage ce qui s'analyse, en l'espèce, au jour de la conclusion de la vente, s'agissant d'une responsabilité précontractuelle. Elles ajoutent que si un dommage résultant d'une perte de chance d'éviter le risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt en raison de la perte de valeur des locaux loués est retenu, il appartenait à l'appelant de se renseigner au jour du contrat de vente sur les modalités de l'investissement, aucune dissimulation ou man'uvres ne l'en ayant empêché de sorte que rien ne justifie le report du point de départ de la prescription puisqu'il n'est pas établi que la perte de valeur du bien a été dissimulée et/ou était prévisible étant connue de la venderesse cependant qu'il est jugé que le risque d'impayé des loyers est inhérent à toute mise en location d'un bien et n'a pas à faire l'objet d'une information spécifique.
Réponse de la cour
Il résulte des articles 26, II , de la loi du 17 juin 2008 et 2 du Code civil que si « les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, les dispositions qui modifient le point de départ de la prescription extinctive ou qui déterminent les causes de report du point de départ ou de suspension de la prescription ne sont pas concernées par ces dispositions transitoires et ne peuvent disposer que pour l'avenir.
Il est jugé que le point de départ du délai de prescription d'une action en responsabilité extracontractuelle demeure déterminé en application des dispositions de l'article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 lorsque le délai a commencé à courir avant l'entrée en vigueur de ce texte (Civ. 3ème 24 janv. 2019, n° 17-25.793) et que la durée de la prescription résultant du nouvel article 2224 s'applique aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée de dix ans prévue par l'article 2270-1 du Code civil (Civ. 3ème 13 févr. 2020, n° 18-23.723) ».
En l'espèce le délai a commencé à courir avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement ayant été signé le 30 avril 2008.
Aux termes des dispositions de l'article 2270-1 alors applicable : « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ».
La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité pour défaut du devoir d'information et de conseil des sociétés venderesses nécessite d'apprécier le contenu du devoir d'information et de conseil du vendeur et la date à laquelle l'acquéreur a pris conscience de la perte financière consécutive au défaut de rentabilité allégué.
La jurisprudence analyse l'obligation d'information des professionnels de l'immobilier comme celle consistant à fournir au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d'opérer un choix éclairé.
A ce titre, l'obligation d'information et de conseil porte sur les risques que recouvrent l'opération projetée et les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement proposé ainsi que les risques associés.
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les sociétés venderesses, les risques entourant l'opération font l'objet de l'obligation d'information et de conseil incombant au vendeur professionnel.
Il ressort de la plaquette publicitaire produite par les appelants en pièce n°14 que l'opération immobilière proposée par les sociétés venderesses a été présentée comme suit :
« Un excellent moyen d'investir dans l'immobilier en France consiste à acheter une propriété en cession-bail qui bénéficie d'un remboursement de la TVA garantie par le gouvernement, conçu pour encourager les investissements dans les résidences de tourisme. Par la pleine propriété d'un appartement ou d'un cottage qui est loué à la société de gestion pour une durée minimale de 9 ans, les investisseurs bénéficient de garanties retours annuels de leur propriété entièrement gérée et entretenue avec des coûts initiaux relativement bas et pas de frais de maintenance ou de charges.
['] Faible risques
Les investisseurs bénéficient d'une rémunération annuelle garantie allant jusqu'à 4,5%, qui est également indexée sur le coût de l'indice de construction. Le rendement est fourni indépendamment de l'occupation touristique protégeant les investisseurs des fluctuations de la demande touristique ou des baisses du marché immobilier.
['] Existe-t-il un potentiel d'appréciation du capital '
Il y a un revenu locatif garanti associé qui augmentera d'un peu plus que l'inflation chaque année. Cela garantit un niveau de base d'appréciation du capital d'environ 3% par an, ce qui en fait un investissement très sûr avec un risque minimal. »
Il ressort de ces éléments que les sociétés venderesses se sont engagées sur la rentabilité de l'opération présentée comme un investissement de faible risque. Il convient alors de rechercher quand l'acquéreur a eu connaissance du défaut de rentabilité lui permettant d'exercer l'action en responsabilité pour défaut du devoir d'information et de conseil.
Il est admis que le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité exercée contre des professionnels de la vente dans une opération d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt pour manquement à leurs obligations respectives d'information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s'est réalisé, soit celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.
En l'espèce, il n'est pas excipé d'une mise en demeure adressée par le CIFD au titre d'une échéance impayée or, s'agissant d'un prêt in fine dont la dernière échéance mentionnée à l'acte authentique est le 10 mai 2020, il échet de considérer que le CIFD n'a pu mettre en demeure Monsieur [E] de rembourser le capital emprunté avant cette date.
Par conséquent, l'ordonnance du juge de la mise en état doit être confirmée par motifs substitués sur le point de départ de la prescription en ce que l'action en responsabilité exercée à l'encontre des sociétés venderesses quant au manquement à leur devoir d'information et de conseil se prescrit par 10 ans à compter de la manifestation du dommage s'agissant de la perte financière consécutive au défaut de rentabilité allégué soit à compter de la dernière échéance du prêt mentionnée en page 12 de l'acte authentique du 30 avril 2008, soit le 10 mai 2020 de sorte que les assignations des 30 juin et 1er juillet 2022 doivent être déclarées recevables.
3- La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contre la banque
L'ordonnance du Juge de la mise en état du 8 janvier 2024 a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité à raison du manquement de la banque à son devoir de conseil pour les mêmes motifs que ceux retenus à l'égard du vendeur à compter du jour de l'exigibilité du prêt comme mentionné à l'acte authentique du 30 avril 2008, soit le 10 mai 2020 ainsi qu'il a été dit plus haut et en a inféré que l'action engagée par exploits délivrés les 30 juin et 1er juillet 2022 n'est donc pas prescrite.
Monsieur [L] [E] au soutien de la confirmation de l'ordonnance, fait valoir qu'il n'a reçu aucune information relative aux risques liés à l'investissement par le biais d'un prêt in fine et que son attention n'a jamais été attirée sur le risque de perte de valeur du bien ni sur celui de ne pas être en mesure de rembourser le prêt, le préjudice qu'il subit s'analysant selon l'appelant en une perte de chance de ne pas conclure la vente et le contrat de prêt ou de la perte de chance de conclure ces contrats à des conditions différentes et d'éviter la réalisation du risque de ne pas être en mesure de rembourser le prêt à l'échéance. Il en infère que le point de départ ne peut être autre que le jour où il a eu connaissance du risque de perte de valeur du bien et de celui de ne pas pouvoir rembourser le prêt soit le 30 avril 2021, jour de la délivrance du commandement de payer les sommes restantes dues au titre du prêt reçue de la banque.
Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT oppose, au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, qu'à supposer qu'elle ait manqué à son devoir de mise en garde relativement au risque de surendettement et de perte de valeur de l'immeuble, ces obligations seraient requises lors de la phase précontractuelle pour lesquelles la prescription était acquise lors de la délivrance de l'assignation. Selon la banque, l'ordonnance est entachée d'une contradiction en ce qu'elle dit que la perte de chance de ne pas conclure se réalise au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt tout en se référant à un point de départ autre qui est celui de l'exigibilité de l'exécution de l'engagement contractuel que la partie demanderesse connaissait dès la souscription des contrats. Elle ajoute que la jurisprudence retient que le dommage résultant du manquement à l'obligation de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'octroi des crédits.
Réponse de la cour
Au rappel des précédentes dispositions également applicables à l'acte de prêt consenti le 30 avril 2008 antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, portant réforme de la prescription, il échet de rappeler que lors de la conclusion du contrat de prêt, à l'égard de l'emprunteur non averti, la banque est tenue d'un devoir de mise en garde reconnu et circonscrit par un arrêt de Chambre Mixte du 29 juin 2007 n°05-21.104 selon lequel la banque doit justifier avoir satisfait à son obligation à raison des capacités financières de l'emprunteur et des risques de l'endettement né de l'octroi des prêts.
Ainsi l'objet du devoir de mise en garde porte sur le risque d'endettement lié à l'emprunt compte tenu des capacités financières de l'emprunteur et la réalisation du risque ou la manifestation du dommage qui constitue le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité à l'encontre de la banque, ne peut s'évaluer qu'au moment de la souscription du contrat, sans qu'il soit nécessaire de distinguer entre un prêt amortissable classique et un prêt remboursable in fine.
L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 doit donc être infirmée en ce qu'elle a dit recevable l'action en responsabilité dirigée contre la banque engagée par les assignations des 30 juin et 1er juillet 2022 au vu du prêt consenti par acte authentique du 30 avril 2008 alors que cette action est prescrite depuis le 2 mai 2018.
4- Les frais irrépétibles et les dépens
L'ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée en ce qu'elle a réservé les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.
La SAS [S] Notaires, la SA Crédit Immobilier de France Développement, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, Pierre et Vacances Conseil Immobilier et PV Distribution seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles présentées à hauteur d'appel.
Les sociétés PV-CP Immobilier Holding, Pierre et Vacances Conseil Immobilier et PV Distribution seront condamnées aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
INFIRME l'ordonnance en ce qu'elle a dit recevable l'action en responsabilité exercée par Monsieur [L] [E] à l'encontre de la SA Crédit Immobilier de France Développement ;
CONFIRME l'ordonnance par motifs substitués pour le surplus de ses dispositions ;
DEBOUTE la SAS [S] Notaires, la SA Crédit Immobilier de France Développement, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, Pierre et Vacances Conseil Immobilier et PV Distribution de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE Les sociétés PV-CP Immobilier Holding, Pierre et Vacances Conseil Immobilier et PV Distribution aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 MAI 2025
(n° , 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/05643 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEQC
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Janvier 2024 rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris - RG n° 22/08046
APPELANT
Monsieur [L] [E] né le 08 Décembre 1963 à [Localité 10], (Irlande)
[Adresse 3]
IRLANDE
Représenté et assisté de Me Christophe HUNKELER du PARTNERSHIPS PENNINGTONS MANCHES COOPER LLP, avocat au barreau de PARIS, toque : D1037
INTIMÉES
S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT(CIFD) immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 379 502 644, venant aux droits de CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE,
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée et assistée de Me Julien MARTINET, avocat au barreau de PARIS, toque : T04
PV-CP IMMOBILIER HOLDING SAS, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 478 908 312 venant aux droits de la SNC du Bois des Harcholins Cottages , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 13]
[Localité 7]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de Me Victoria JOUBERT du Cabinet FRANKLIN, avocat au bareau de PARIS, toque : P0008 substituée par Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS
PV DISTRIBUTION , immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 314 283 326 venant aux droits de Center Parcs France SCS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège;
[Adresse 13]
[Localité 7]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de Me Victoria JOUBERT du Cabinet FRANKLIN, avocat au bareau de PARIS, toque : P0008 substituée par Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS
S.A.S. PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER immatriculée au RCS de Paris sous le n°380 204 933, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 13]
[Localité 7]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de Me Victoria JOUBERT du Cabinet FRANKLIN, avocat au bareau de PARIS, toque : P0008 substituée par Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS
S.A.S. [S] NOTAIRES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 784 349 946, venant aux droits de la SCP [J] [S], [U] [T], [G] [F], [B] [Y], [A] [M], [H] [W] et [C] [P], agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée et assistée de Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substitué par Me Stéphanie BACH de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.
FAITS ET PROCEDURE
Par acte authentique du 30 avril 2008 reçu par Me [G] [F] exerçant au sein de l'étude [S] NOTAIRES, la SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGE aux droits de laquelle vient la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, ( le vendeur) vendait en l'état futur d'achèvement un cottage meublé de tourisme (lot n°96 bâtiment 89 n° D2.8) dans un ensemble immobilier dénommé « Le domaine du bois des Harcholins » à [Localité 12] (57) à Monsieur [L] [E] (l'acquéreur) au prix de 337 200.00 euros.
L'acte comportait également un bail commercial consenti à la société CENTER PARCS FRANCE SC aux droits de laquelle vient la société PV DISTRIBUTION.
Le CREDIT IMMOBILIER FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE aux droits duquel est venu le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a consenti un prêt immobilier in fine le 17 juillet 2007 réitéré le 30 avril 2008 sur une durée de 120 mois à Monsieur [L] [E] pour financer l'opération à hauteur de 252 284.86 euros.
Le prêt était garanti pour partie par un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 40 896 euros et par une hypothèque conventionnelle à hauteur de 261 875.83 euros.
L'acquéreur n'étant pas présent à l'acte, il a été représenté par Madame [O] [I] [V], clerc de notaire domiciliée à l'étude notariale instrumentaire, en application d'une procuration reçue par Monsieur [X] [R] [Z], notary public à [Localité 10] (IRLANDE), le 22 avril 2008 et dont l'original est revêtu de l'apostille du ministère des affaires étrangères sous le n°19100/08.
Le 27 octobre 2021, l'acheteur n'ayant pas remboursé le prêt à échéance, le CIFD a saisi le tribunal de proximité de Sarrebourg d'une requête aux fins de voir prononcer la mise en vente par voie d'exécution forcée de l'immeuble objet de la vente.
Par décision du 18 novembre 2021, le tribunal de Sarrebourg a fait droit à la demande de vente forcée et Monsieur [L] [E] a formé un pourvoi immédiat.
Les 30 juin, 1er juillet 2022, Monsieur [L] [E] a assigné le CIFD, la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, la société PV DISTRIBUTION et la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la nullité de la vente et du contrat de prêt immobilier et juger sans objet le bail commercial et à titre subsidiaire de voir condamner solidairement le CIFD et la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER au versement de dommages et intérêts.
Le 11 janvier 2023, le CIFD a assigné en intervention forcée la SAS [S] NOTAIRES ayant procédé à la rédaction de l'acte authentique. Les procédures ont fait l'objet d'une jonction le 13 mars 2023.
Par ordonnance du 8 janvier 2024, le juge de la mise en état du tribunal de Paris a statué en ces termes :
« DECLARONS irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 30 avril 2008 exercée par M. [L] [E], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour le représenter,
REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER,
DECLARONS en conséquence, recevable l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et de la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER,
RENVOYONS à l'audience de mise en état du 27 mai 2024 à 13h30 avec le calendrier intermédiaire suivant :
Conclusions au fond récapitulatives en demande au plus tard le 15 mars 2024
Conclusions au fond en réplique du Crédit Immobilier de France développement et de la société Pierre et Vacances Conseil Immobilier au plus tard le 21 mai 2024,
RESERVONS les dépens de l'instance,
RESERVONS les demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. »
Par déclaration en date du 14 mars 2024, Monsieur [L] [E] a interjeté appel de l'ordonnance, intimant devant la cour :
- La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT,
- La société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER
- La société PV-CP IMMOBILIER HOLDING
- La société PV DISTRIBUTION
- La société [S] NOTAIRES
MOYENS DES PARTIES
Par conclusions d'appelant n°3 signifiées le 07 janvier 2025, Monsieur [L] [E] demande à la cour de :
Vu notamment l'article L-110-4 du code de commerce,
Vu notamment l'article 2224 du code civil,
Vu notamment les articles 542, 795, 2° du code de procédure civile
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces,
DECLARER recevable et bien-fondé monsieur [L] [E] en son appel de l'Ordonnance rendue le 8 janvier 2024 par madame le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris ;
Y faisant droit :
CONFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par monsieur [L] [E] à l'encontre du Crédit Immobilier de France Développement et la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier et déclaré en conséquence recevable l'action en responsabilité exercée par monsieur [L] [E] à l'encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier ;
REFORMER pour le surplus
Et, par conséquent
JUGER ET DECLARER recevable comme non prescrite l'action en nullité de l'acte notarié pour violation des dispositions légales tenant à la procuration, engagée par monsieur [L] [E] à l'encontre du Crédit immobilier de France développement, PV-CP Immobilier Holding SAS, PV Distribution et Pierre & Vacances Conseil Immobilier et [S] Notaires ;
REJETER toutes autres demandes plus amples ou contraires ;
RESERVER les dépens.
Par conclusions d'intimée n°2 signifiées le 06 janvier 2025, la SAS [S] NOTAIRES demande à la cour de :
Vu l'article L110-4 du code de commerce,
Vu l'article 2224 du code civil,
Vu les articles 1179 et 1181 du code civil,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu l'ordonnance du Juge de la Mise en Etat de la 2ème chambre du Tribunal Judiciaire de PARIS du 8 janvier 2024,
CONFIRMER l'ordonnance du 8 janvier 2024, en ce qu'elle déclare « irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 30 avril 2008 exercée par M. [L] [E], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour le représenter ».
En tout état de cause,
DECLARER irrecevables comme prescrites, l'action et les demandes de Monsieur [L] [E] tendant à voir juger nul, ou requalifier, l'acte reçu par Maître [F], notaire membre de l'étude [S], le 30 avril 2008, fondée sur un prétendu défaut de pouvoir régulier au motif erroné que la procuration donnée ne revêtirait pas les solennités requises en France pour un acte authentique.
DEBOUTER Monsieur [L] [E] de ses demandes.
CONDAMNER Monsieur [L] [E] à payer à la SAS [S] NOTAIRES, la somme de 3.000,00 ' en application de l'article 700 du Code de procédure civile, Ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimé et appelant incident signifiées le 03 juin 2024, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT demande à la cour de :
CONFIRMER l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 en ce qu'elle a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en nullité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 30 avril 2008 exercée par M. [L] [E] fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour le représenter.
INFIRMER l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par M. [E] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT.
Et, statuant à nouveau :
DECLARER en conséquence irrecevable comme prescrite l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT.
DEBOUTER M. [L] [E] de ses demandes, à toutes fins qu'elles comportent.
LE CONDAMNER au paiement, au profit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, d'une indemnité de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions d'intimées contenant appel incident signifiées le 06 juin 2024, la société PV-CP IMMOBILIER HOLDING, la société PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER et la société PV DISTRIBUTION demandent à la cour de :
Vu les articles 122 et 789 du code de procédure civile,
Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile,
Vu l'article 2224 du code civil,
JUGER RECEVABLE l'intervention volontaire de la société CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE,
CONFIRMER l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris le 8 janvier 2024 en ce qu'elle a :
o Déclaré « irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente en l'état futur d'achèvement et du contrat de prêt du 30 avril 2008 exercée par M. [L] [E], fondée sur le défaut de pouvoir en la forme authentique pour le représenter »,
INFIRMER le l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Paris le 8 janvier 2024 en ce qu'elle a :
o Rejeté « la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier »,
o Déclaré « en conséquence recevable l'action en responsabilité exercée par M. [L] [E] à l'encontre du Crédit Immobilier de France Développement et de la société Pierre & Vacances Conseil Immobilier ».
En conséquence et statuant à nouveau :
JUGER que l'action de M. [E] en responsabilité pour défaut d'information, de conseil et de mise en garde dirigée contre la société PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER est prescrite et la déclarer comme telle ;
En tout état de cause,
DEBOUTER M. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre des sociétés PV-CP Immobilier Holding, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER,
CONDAMNER M. [E] à verser aux sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING, PV DISTRIBUTION, PIERRE & VACANCES CONSEIL IMMOBILIER, et CP RESORTS EXPLOITATION FRANCE la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'affaire a été fixée à l'audience du 09 janvier 2025.
SUR QUOI,
La Cour
1 ' La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la vente
L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 fait droit à la fin de non-recevoir du chef de la prescription de l'action en nullité de la vente ensuite du défaut d'authenticité du pouvoir au visa de l'article L 110-4 du Code de commerce retenant que le vendeur et le prêteur sont des sociétés commerciales et que le point de départ de l'action en nullité court, en vertu de l'article 2224 du Code civil, à compter du jour où le cocontractant qui invoque la nullité, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action, soit à compter du jour de la signature de la vente en l'état futur d'achèvement du prêt, le 30 avril 2008, la prescription étant acquise le 19 juin 2013 soit 5 ans après l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l'article L110-4 du code de commerce en application des dispositions de l'article 26 II de la loi du 17 juin 2008. Il ne retient pas le moyen de nullité tiré du dol considérant que le tribunal n'en est pas saisi.
Monsieur [L] [E] fait valoir au visa des articles L110-4 du code de commerce et 2224 du code civil que contrairement à ce qu'a retenu le Juge de la mise en état, les faits de l'espèce ne permettent pas de considérer que l'appelant a eu connaissance, au jour de la signature du pouvoir, voire de l'acte notarié, des défauts qui affectaient leur validité et notamment du fait qu'il s'agissait d'un pouvoir sous seing privé et non d'un pouvoir authentique, Monsieur [E] ignorant même ce qu'était un acte authentique. Il soutient que l'acte a été signé à distance (sic) et qu'en dépit de l'intervention du notaire, de la banque et de l'Etat par le biais d'une opération de défiscalisation, l'acte notarié ne remplit pas les conditions de légalité, la procuration devant respecter les mêmes solennités que l'acte principal. Il ajoute que la procuration ne mentionne aucune information sur les risques liés à l'investissement par le biais d'un prêt in fine ni sur l'indemnité d'éviction concernant le bail commercial et l'impossibilité d'habiter le cottage une fois libéré, qu'il n'a pas été informés de la valeur de titre exécutoire d'un acte notarié et que les notaires publics et commissaires à l'assermentation anglais et irlandais ont sans exception confirmé le caractère formel de leur intervention, leur rôle étant de vérifier l'identité des acquéreurs et d'être témoins de la signature, la consultation des notaires intimés à ce sujet étant en parfaite contradiction avec les déclarations des notaires publics et commissaire à l'assermentation. Il oppose ainsi, au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, que ce n'est qu'à réception du commandement de payer délivré le 30 avril 2021 par le Crédit Immobilier de France Développement qu'il a été en mesure de consulter un conseil juridique français qui l'a informé de l'absence de valeur authentique de la procuration lui permettant d'agir en nullité.
La société [S] NOTAIRES, au soutien de la confirmation de l'ordonnance, fait valoir que la procuration signée par l'appelant présente des garanties d'authenticité suffisantes pour être considérée comme équivalente à un acte notarié français puisqu'elle est établie en langue française et anglaise, précise que le signataire a reçu un projet d'acte préalablement et qu'il a signé après lecture faite. Elle ajoute que le notaire a ainsi pu s'assurer que l'acquéreur emprunteur était valablement représenté à l'acte authentique de vente et de prêt et qu'il s'engageait en étant parfaitement informé soulignant que l'appelant n'a élevé aucune contestation pendant 14 ans et que l'attestation produite qui a été demandée à un professionnel irlandais n'étant pas celui ayant reçu la procuration, libellée en des termes imprécis, ne saurait justifier l'argumentation qu'il développe. Au rappel de la motivation de l'ordonnance, elle conclut à la prescription de l'action depuis le 19 juin 2013. En tout état de cause, elle fait valoir que la cause de nullité relative invoquée par les appelants est couverte par la confirmation du contrat, les parties s'étant exécutées pendant 14 ans.
La société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, au soutien de la confirmation de l'ordonnance dont elle adopte les motifs, fait valoir que l'appelant avait nécessairement connaissance à l'époque des faits de la fonction occupée par la personne devant laquelle il s'est présenté et qu'il ne peut valablement exciper d'une erreur, ce moyen n'ayant jamais été soulevé à l'appui de l'action en nullité.
Les sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING, PV DISTRIBUTION et PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER, au soutien de la confirmation de l'ordonnance, font valoir que le point de départ de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, contrairement à ce que soutient l'appelant, dépend non pas du jour où celui qui invoque la nullité a la certitude de l'existence du défaut affectant l'acte qu'il conteste mais de la détermination du moment à partir duquel il pouvait prendre conscience de la nécessité de vérifier la portée de son engagement. Donc en l'espèce à la date de la conclusion de la convention le 30 avril 2008, l'action étant prescrite depuis le 30 avril 2013.
Réponse de la Cour
Selon les dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
La procuration dont Monsieur [E] demande l'annulation a été consentie le 22 avril 2008 antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription.
Dans le cadre d'une action exercée après le 19 juin 2008, portant sur une situation juridique antérieure, contrairement à ce qui a été jugé, l'action est donc prescrite en application du droit alors applicable et non de la loi du 17 juin 2008.
La réforme de 2008, avec l'article 2224 nouveau du code civil, appliqué à tort par le Juge de la mise en état, a unifié le délai de prescription de droit commun et celui de l'action en nullité de l'article 1304 que la loi du 17 juin 2008 a laissé subsister et aux termes duquel : Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure dix ans. Ce temps ne court, dans le cas de violence, que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts ; et pour les actes passés par les femmes mariées non autorisées, du jour de la dissolution du mariage. Le temps ne court, à l'égard des actes faits par les interdits, que du jour où l'interdiction est levée, et à l'égard de ceux faits par les mineurs, que du jour de la majorité.
Il était considéré que le délai prévu par cet article s'appliquait aux cas de nullité relative, le délai de trente ans de l'article 2262 ne s'appliquant qu'à défaut de texte prévoyant un délai plus court et s'appliquant en matière de nullité lorsque la nullité était une nullité absolue.
Il est communément admis que la nullité est relative ou absolue suivant la nature de l'intérêt que protège la règle qui a été violée : la nullité absolue a pour but de protéger l'intérêt général, la nullité relative les intérêts privés.
En l'espèce la nullité de la procuration passée par devant un notary public invoquée par Monsieur [E] a pour but de protéger un intérêt privé, celui de l'acquéreur, et doit être considéré comme une nullité relative. Elle relève donc du régime des nullités relatives sous l'empire de l'ancien article 1304 du Code civil, le point de départ du délai de prescription d'une action en nullité d'un acte se situe au jour de la passation de l'acte, la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile n'ayant pas eu pour effet de modifier le point de départ du délai de la prescription extinctive ayant commencé à courir antérieurement à son entrée en vigueur.
Pour la signature de l'acte de vente, une procuration a été donnée par l'acquéreur le 22 avril 2008 à un représentant de la société des notaires, ainsi qu'il résulte des énonciations non utilement contredites à hauteur d'appel de l'acte authentique de vente signé le 30 avril 2008 au profit de Monsieur [L] [E] à la page 22-23 aux termes desquels :
« Article 12-2 Acquéreur
Monsieur [L] [E]
Représenté par :
Madame [O] [I] [V], Clerc de notaire, domiciliée professionnellement à [Adresse 8], en vertu des pouvoirs qui lui ont été conférés aux termes de l'acte reçu par-devant Maître [X] [R] [Z], Notary Public à [Localité 10] (Irlande), [Adresse 1], le 22 avril 2008, dont le brevet original, revêtu de l'apostille avec la mention de certification en date du 22 avril 2008 par le représentant du Département des Affaires Etrangères sous le numéro 19100/08, demeure joint et annexé aux présentes. »
La profession de notary public est réglementée dans le Legal Services Act 2007 qui présente ces professionnels comme des personnes autorisées à exercer une activité légale réservée auquel il est fait référence dans la section « compétence en matière de serments et d'actes notariés étrangers » du Commissioners for oaths Act 1889 comme suit :
« Le notaire public inclut une personne qui, aux fins du Legal Services Act 2007 sur les services juridiques, est autorisée pour toute activité qui constitue une activité notariale. »
A propos des notary public, le même texte sous la section « compétence en matière de serment et d'actes notariés étrangers » dispose que :
« Tout document censé porter le sceau et la signature d'une personne autorisée par la présente section à prêter serment, en témoignage d'un serment, d'une déclaration sous serment ou d'un acte accompli par ou devant elle, est admis en preuve sans qu'il soit nécessaire de prouver que le sceau ou la signature est le sceau ou la signature de cette personne ou qu'il s'agit d'un acte officiel. »
Il ressort de ces textes que le notary public est un professionnel du droit habilité à instrumenter des actes.
Pour apprécier le moment où le cocontractant a connu ou aurait dû connaître, le défaut d'authenticité du pouvoir reçu par le notary public, il convient donc d'examiner l'authenticité de ce pouvoir signé par l'appelant en tant que constituant, le 22 avril 2008 devant cet officier public par comparaison avec les mentions de l'acte authentique auxquelles il fait expressément référence, signé le 30 avril 2008 pour lesquels ils étaient dument représentés par un clerc de l'étude notariée.
Selon les dispositions de l'article 1367 du Code civil, le caractère authentique d'un acte s'apprécie à l'aune de la signature nécessaire à sa perfection qui identifie son auteur. Quand elle est apposée par un officier public, la signature confère l'authenticité à l'acte.
Selon les dispositions de l'article 1369 du Code civil, l'acte authentique est celui qui a été reçu avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter.
La procuration du 22 avril 2008 prévoit en page 3 à 9 :
« Ci-après dénommés LE CONSTITUANT, même en cas de pluralité.
En cas de pluralité de constituants, il y aura solidarité entre eux.
LESQUELS ont constitué par les présentes pour mandataire :
Tout clerc de l'Office Notarial, demeurant à [Adresse 8],
A QUI, ils donnent pouvoir de pour eux et pour leur nom.
ACQUERIR en l'état futur d'achèvement de :
La société dénommée SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGES, Société en nom collectif dont le siège est à [Adresse 13], identifiée sous le numéro SIREN 493 636 435 RCS PARIS.
Divers biens et droits ci-après désignés dépendant d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], copropriété D, Cet ensemble immobilier, composé des hameaux C et D, est en cours d'édification sur le terrain situé sur la commune de [Localité 11] (Moselle) cadastré, savoir :
Sur le ban de la Commune de [Localité 11] (MOSELLE)
Section [Cadastre 5], numéro [Cadastre 2], [Adresse 9], pour une contenance de 20 ha 70 a 00 ca.
Lot numéro 96 :
Une maison de type V4D désignée sur le plan de répartition sous le numéro D2.8, située dans le bâtiment 89. Accès depuis les espaces extérieurs. Droit à la jouissance exclusive d'une terrasse et d'une aire de stationnement vélos.
Et les cinquante/dix millièmes (50/10.000èmes) des parties communes générales.
Et les meubles meublant devant garnir les locaux.
Faire cette acquisition aux prix, charges et conditions définis dans le projet de vente en l'état futur d'achèvement et notamment sous les conditions résolutoires y stipulées ou sous la forme achevée dont un exemplaire dûment approuvé par le CONSTITUANT est retourné en même temps que les présentes au Notaire rédacteur.
Payer le prix et obliger le constituant au paiement du prix et de la T.V.A dans les conditions définies au projet de vente en l'état futur d'achèvement ou sous la forme achevée.
Déclarer que les biens seront donnés à bail à la Société exploitant la Résidence de Tourisme.
Opter pour l'assujettissement des loyers à la T.V.A conformément aux dispositions de l'article 293F du Code Général des Impôts.
Engager le constituant à renouveler cette option pendant toute la période donnant lieu à régularisation.
AUTORISER la société locataire des locaux susvisés, à verser éventuellement au VENDEUR en l'acquit de l'ACQUEREUR toute somme correspondant à la TVA non payée au VENDEUR.
Déclarer avoir pris connaissance des conditions d'octroi de la subvention par le Conseil Général de Moselle.
Le cas échéant pour garantir le paiement d'une partie du prix de vente, consentir au profit du VENDEUR, conformément aux dispositions des articles 2355 et suivants du Code Civil, un nantissement de la créance de dix ou vingt annuités de loyers qu'il détiendra contre la Société locataire au titre du bail.
S'interdire de modifier ou de résilier le bail sans le consentement de la SNC DU BOIS DES HARCHOLINS COTTAGES ;
S'obliger à respecter les dispositions des statuts de l'ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE LE [Adresse 9], son règlement de jouissance/cahier des charges et du règlement de copropriété contenant état descriptif de division ;
Reconnaître avoir été avisé des particularités de la fiscalité attachée à la vente d'un bien situé dans un ensemble immobilier dit Résidence de tourisme ;
Reconnaître avoir pris connaissance des charges et conditions liées à l'environnement et aux réglementations particulières applicables aux biens ;
Déclarer avoir pris connaissance des caractéristiques techniques, de l'achèvement et de la livraison des biens, des garanties et assurances liées à la nature du contrat.
Obliger le CONSTITUANT au paiement de tous frais et accessoires et à l'exécution de toutes les charges et conditions qui seront imposées dans la vente.
Imputer éventuellement sur le prix, toutes sommes versées par le CONSTITUANT à titre de dépôt de garantie et/ou indemnité d'immobilisation.
Exiger toutes justifications, se faire remettre tous titres et pièces en donner décharge, signer tous contrats de vente.
Reconnaître l'état d'avancement des travaux de l'Ilot dont font partie les biens à acquérir.
Stipuler que le VENDEUR conservera malgré la vente, la qualité de Maître d'ouvrage vis-à-vis de toutes administrations, et d'une manière générale, de tous tiers.
Constituer le VENDEUR pour mandataire exclusif du CONSTITUANT à l'effet de passer toutes conventions indispensables à la construction, tant du bâtiment dont dépend le local à vendre que des autres bâtiments compris dans l'ensemble immobilier.
Conférer au VENDEUR, d'une manière générale, le pouvoir de passer tous les actes de dispositions portant sur les parties communes et qui se révèleraient nécessaires soit pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ou à toutes les prescriptions ou conventions administratives, soit pour assurer la desserte des différents bâtiments et le raccordement avec les réseaux de distribution et les servitudes publics, établir tous documents d'arpentage.
Conférer au VENDEUR, tous pouvoirs nécessaires à l'établissement de toutes conventions se rapportant aux conditions et modalités d'exécution de servitudes des conventions de voisinage avec les immeubles mitoyens.
Autoriser le VENDEUR à demande tous permis de construire et modificatif qui pourrait s'avérer nécessaire pour assurer le bon fonctionnement de l'ensemble immobilier et pour permettre l'obtention du certificat de conformité.
Investir le même VENDEUR de tous pouvoirs à l'effet de procéder à l'établissement de toute convention de servitude sur le terrain d'assiette de l'immeuble à toutes acquisitions de droit de vue et de droit de passage sur les terrains ou fonds, et d'une manière générale, pour effectuer toutes acquisitions nécessaires ou utiles à la réalisation de l'ensemble immobilier ou à sa desserte.
Stipuler que les pouvoirs ci-dessus conférés au VENDEUR seront irrévocables.
Autoriser le VENDEUR à modifier les lots de l'état descriptif de division autres que ceux vendus, dans la mesure où lesdites modifications n'entraînent pas une modification à la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie au règlement de copropriété.
Spécialement autoriser le VENDEUR à modifier l'état descriptif de division afin de mettre en conformité les plans qui y sont annexés quant à la forme de la terrasse par rapport aux plans côtés des biens vendus.
Faire toutes affirmations concernant la sincérité du prix, faire opérer toutes formalités de publicité auprès du ou des Livres Fonciers compétents, faire toutes significations, dénonciations, notifications et offres de paiement, signer toutes décharges de responsabilité, former toutes demandes de mainlevées, exercer toutes actions pour l'exécution de l'acquisition. Signer tous actes modificatifs, rectificatifs ou complémentaires aux fins d'assurer les formalités d'enregistrement et de publicité.
Faire toutes déclarations en vue de bénéficier de tous allègements fiscaux autorisés par la loi.
Accepter toute stipulation pour autrui et/ou cautionnement de la banque délivrant la garantie d'achèvement pour sa mise en 'uvre.
Accepter toute garantie de ladite Banque.
Passer et signer tout contrat de vente.
Emprunter pour faire face au paiement du prix de l'acquisition citée ci-dessus, la somme de 252 284.86 euros auprès de Crédit Immobilier de France
Ou de tous autres établissements bancaires, pour le temps, au taux d'intérêts et conditions convenus résultant de la formule type d'ouverture de crédit établie par le prêteur et dont le constituant reconnaît avoir pris connaissance.
Promettre d'employer ladite somme au paiement à due concurrence du prix de ladite vente.
Déclarer dans l'acte d'acquisition et dans la quittance, que le prix a bien été payé à l'aide des deniers provenant du prêt que lui a consenti la banque à cet effet, afin que celle-ci se trouve investie du privilège de prêteur de deniers prévu par l'article 2374 2° du Code Civil.
Obliger le constituant au remboursement du capital et au paiement des intérêts, commissions, et indemnités qui seront stipulés, le tout aux époques et de la manière qui seront convenus ; Signer ou accepter tous billets ou traites exigés par le prêteur en représentation du prêt consenti par eux, les faire avaliser, les négocier, les renouveler ou les proroger.
Affecter par privilège au profit de la Banque, les biens et droits immobiliers acquis du VENDEUR et/ou affecter hypothécairement lesdits biens.
A titre de garantie supplémentaire, obliger le constituant à adhérer à l'assurance groupe contractée par le prêteur et au paiement de la prime afférente à cette assurance.
Faire toutes les déclarations au sujet de l'assurance contre l'incendie desdits lots qu'ils sont assurés ou s'obliger à les faire assurer le cas contraire.
Prendre tous les engagements accessoires,
Consentir toutes significations.
DECLARER ET RECONNAITRE :
Qu'un projet d'acte lui a été régulièrement adressé par le mandataire du VENDEUR par application de l'article L271-1, alinéa 3 du Code de la Construction et de l'Habitation, dans la rédaction que lui a donné l'article 72 de la loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000.
Et qu'il n'a pas dans le délai qui lui était imparti, renoncé à l'acquisition des biens. »
Par suite, la procuration précise en page 12 qu'elle a été dressée :
« Sur modèle émanant de l'Etude de Maîtres [J] [S], [U] [T], [G] [F], [B] [Y], [A] [M], [H] [W] et [C] [P], Notaires associés à [Adresse 8]. »
La cour constate que le notary public, officier instrumentaire, s'est bien assuré de la compréhension par Monsieur [L] [E] du contenu du pouvoir lequel est rédigé en langue anglaise qu'il comprend et traduit en français sur une colonne parallèle, détaillant les clauses essentielles de la vente relativement à la désignation du lot, à sa situation, à son statut de résidence de tourisme, à sa mise en location dans le cadre d'un bail commercial, dont la durée, les modalités d'exploitation et de résiliation sont précisées, ainsi que le prix, les modalités de financement par un prêt et à l'obligation de remboursement selon les échéances convenues.
La cour relève en outre que le pouvoir d'acquérir a été établi par le notary public conformément au modèle transmis par l'étude de notaire [S] de sorte que le parallélisme des formes quant à la solennité du pouvoir avec l'acte authentique est respecté.
Par conséquent Monsieur [L] [E] a pu apprécier dans toutes ses conséquences l'effet du pouvoir signé par devant le notary public au plus tôt le jour de la signature du pouvoir, le 22 avril 2008, étant observé qu'il avait connaissance du contenu de l'acte authentique dès le 22 avril 2008 et qu'il était donc en mesure à cette date d'apprécier, le parallélisme des formes entre le pouvoir et l'acte notarié et par conséquent l'authenticité dudit pouvoir.
Il s'en déduit que l'action en nullité de la procuration introduite devant le tribunal judiciaire de Paris par exploits délivrés le 30 juin et 1er juillet 2022 est prescrite en vertu de l'article 1304 ancien du Code civil depuis le 23 avril 2018.
L'ordonnance sera donc par motifs substitués confirmée en ce qu'elle a fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité des contrats de vente en l'état futur d'achèvement du 30 avril 2008.
2 La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contre les sociétés venderesses
L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité et la déclare recevable à raison du manquement de la banque et du vendeur à leur obligation de conseil, relativement au risque de perte de valeur du bien acquis et au risque de ne pas être en mesure de rembourser son prêt à l'échéance sans distinguer selon les obligations de conseil distinctes incombant respectivement au vendeur et au banquier prêteur de deniers. Il a déclaré ladite action recevable au visa de l'article L 110-4 du Code de commerce au motif que le point de départ de l'action en responsabilité exercée tant à l'encontre du prêteur que du vendeur court à compter du jour de la mise en demeure par le CIFD d'avoir à payer le solde du prêt, distinguant ce point de départ de la réalisation du préjudice de perte de chance acquise au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt. Les parties ne précisant pas que le CIFD a mis en demeure les emprunteurs, le juge de la mise en état retient que le prêt étant exigible selon l'acte du 30 avril 2008 au 10 mai 2020 de sorte qu'une mise en demeure préalable n'a pu avoir lieu, le délai de prescription court à compter de cette date. Il en a inféré que l'action engagée par exploits délivrés les 30 juin et 1er juillet 2022 n'est donc pas prescrite.
Monsieur [L] [E] soutient qu'il n'a eu aucune information sur l'indemnité d'éviction concernant le bail commercial, l'impossibilité pour lui d'habiter le cottage une fois libéré de tout bail, sur le risque de perte de valeur du bien, le préjudice qu'il subit s'analysant selon l'appelant en une perte de chance de ne pas conclure le contrat ou de le conclure dans des conditions différentes. Il affirme que le point de départ ne peut être autre que le jour où il a eu connaissance du risque de perte de valeur du bien et de celui de ne pas pouvoir rembourser le prêt soit le 30 avril 2021, jour de la délivrance du commandement de payer les sommes échues et impayées au titre du prêt reçue de la banque.
Les sociétés PV-CP IMMOBILIER HOLDING, PV DISTRIBUTION et PIERRE ET VACANCES CONSEIL IMMOBILIER opposent, au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, que le point de départ de la prescription quinquennale de l'action en responsabilité doit être fixé au jour de la réalisation du dommage ce qui s'analyse, en l'espèce, au jour de la conclusion de la vente, s'agissant d'une responsabilité précontractuelle. Elles ajoutent que si un dommage résultant d'une perte de chance d'éviter le risque de ne pas pouvoir rembourser le prêt en raison de la perte de valeur des locaux loués est retenu, il appartenait à l'appelant de se renseigner au jour du contrat de vente sur les modalités de l'investissement, aucune dissimulation ou man'uvres ne l'en ayant empêché de sorte que rien ne justifie le report du point de départ de la prescription puisqu'il n'est pas établi que la perte de valeur du bien a été dissimulée et/ou était prévisible étant connue de la venderesse cependant qu'il est jugé que le risque d'impayé des loyers est inhérent à toute mise en location d'un bien et n'a pas à faire l'objet d'une information spécifique.
Réponse de la cour
Il résulte des articles 26, II , de la loi du 17 juin 2008 et 2 du Code civil que si « les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure, les dispositions qui modifient le point de départ de la prescription extinctive ou qui déterminent les causes de report du point de départ ou de suspension de la prescription ne sont pas concernées par ces dispositions transitoires et ne peuvent disposer que pour l'avenir.
Il est jugé que le point de départ du délai de prescription d'une action en responsabilité extracontractuelle demeure déterminé en application des dispositions de l'article 2270-1 du Code civil dans sa rédaction antérieure à la loi du 17 juin 2008 lorsque le délai a commencé à courir avant l'entrée en vigueur de ce texte (Civ. 3ème 24 janv. 2019, n° 17-25.793) et que la durée de la prescription résultant du nouvel article 2224 s'applique aux prescriptions en cours à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale puisse excéder la durée de dix ans prévue par l'article 2270-1 du Code civil (Civ. 3ème 13 févr. 2020, n° 18-23.723) ».
En l'espèce le délai a commencé à courir avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement ayant été signé le 30 avril 2008.
Aux termes des dispositions de l'article 2270-1 alors applicable : « Les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par 10 ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation ».
La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité pour défaut du devoir d'information et de conseil des sociétés venderesses nécessite d'apprécier le contenu du devoir d'information et de conseil du vendeur et la date à laquelle l'acquéreur a pris conscience de la perte financière consécutive au défaut de rentabilité allégué.
La jurisprudence analyse l'obligation d'information des professionnels de l'immobilier comme celle consistant à fournir au tiers contractant des informations neutres et objectives pour lui permettre d'opérer un choix éclairé.
A ce titre, l'obligation d'information et de conseil porte sur les risques que recouvrent l'opération projetée et les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement proposé ainsi que les risques associés.
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les sociétés venderesses, les risques entourant l'opération font l'objet de l'obligation d'information et de conseil incombant au vendeur professionnel.
Il ressort de la plaquette publicitaire produite par les appelants en pièce n°14 que l'opération immobilière proposée par les sociétés venderesses a été présentée comme suit :
« Un excellent moyen d'investir dans l'immobilier en France consiste à acheter une propriété en cession-bail qui bénéficie d'un remboursement de la TVA garantie par le gouvernement, conçu pour encourager les investissements dans les résidences de tourisme. Par la pleine propriété d'un appartement ou d'un cottage qui est loué à la société de gestion pour une durée minimale de 9 ans, les investisseurs bénéficient de garanties retours annuels de leur propriété entièrement gérée et entretenue avec des coûts initiaux relativement bas et pas de frais de maintenance ou de charges.
['] Faible risques
Les investisseurs bénéficient d'une rémunération annuelle garantie allant jusqu'à 4,5%, qui est également indexée sur le coût de l'indice de construction. Le rendement est fourni indépendamment de l'occupation touristique protégeant les investisseurs des fluctuations de la demande touristique ou des baisses du marché immobilier.
['] Existe-t-il un potentiel d'appréciation du capital '
Il y a un revenu locatif garanti associé qui augmentera d'un peu plus que l'inflation chaque année. Cela garantit un niveau de base d'appréciation du capital d'environ 3% par an, ce qui en fait un investissement très sûr avec un risque minimal. »
Il ressort de ces éléments que les sociétés venderesses se sont engagées sur la rentabilité de l'opération présentée comme un investissement de faible risque. Il convient alors de rechercher quand l'acquéreur a eu connaissance du défaut de rentabilité lui permettant d'exercer l'action en responsabilité pour défaut du devoir d'information et de conseil.
Il est admis que le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité exercée contre des professionnels de la vente dans une opération d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation comportant un emprunt pour manquement à leurs obligations respectives d'information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s'est réalisé, soit celui où l'acquéreur a appris qu'il serait dans l'impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.
En l'espèce, il n'est pas excipé d'une mise en demeure adressée par le CIFD au titre d'une échéance impayée or, s'agissant d'un prêt in fine dont la dernière échéance mentionnée à l'acte authentique est le 10 mai 2020, il échet de considérer que le CIFD n'a pu mettre en demeure Monsieur [E] de rembourser le capital emprunté avant cette date.
Par conséquent, l'ordonnance du juge de la mise en état doit être confirmée par motifs substitués sur le point de départ de la prescription en ce que l'action en responsabilité exercée à l'encontre des sociétés venderesses quant au manquement à leur devoir d'information et de conseil se prescrit par 10 ans à compter de la manifestation du dommage s'agissant de la perte financière consécutive au défaut de rentabilité allégué soit à compter de la dernière échéance du prêt mentionnée en page 12 de l'acte authentique du 30 avril 2008, soit le 10 mai 2020 de sorte que les assignations des 30 juin et 1er juillet 2022 doivent être déclarées recevables.
3- La fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité contre la banque
L'ordonnance du Juge de la mise en état du 8 janvier 2024 a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en responsabilité à raison du manquement de la banque à son devoir de conseil pour les mêmes motifs que ceux retenus à l'égard du vendeur à compter du jour de l'exigibilité du prêt comme mentionné à l'acte authentique du 30 avril 2008, soit le 10 mai 2020 ainsi qu'il a été dit plus haut et en a inféré que l'action engagée par exploits délivrés les 30 juin et 1er juillet 2022 n'est donc pas prescrite.
Monsieur [L] [E] au soutien de la confirmation de l'ordonnance, fait valoir qu'il n'a reçu aucune information relative aux risques liés à l'investissement par le biais d'un prêt in fine et que son attention n'a jamais été attirée sur le risque de perte de valeur du bien ni sur celui de ne pas être en mesure de rembourser le prêt, le préjudice qu'il subit s'analysant selon l'appelant en une perte de chance de ne pas conclure la vente et le contrat de prêt ou de la perte de chance de conclure ces contrats à des conditions différentes et d'éviter la réalisation du risque de ne pas être en mesure de rembourser le prêt à l'échéance. Il en infère que le point de départ ne peut être autre que le jour où il a eu connaissance du risque de perte de valeur du bien et de celui de ne pas pouvoir rembourser le prêt soit le 30 avril 2021, jour de la délivrance du commandement de payer les sommes restantes dues au titre du prêt reçue de la banque.
Le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT oppose, au soutien de l'infirmation de l'ordonnance, qu'à supposer qu'elle ait manqué à son devoir de mise en garde relativement au risque de surendettement et de perte de valeur de l'immeuble, ces obligations seraient requises lors de la phase précontractuelle pour lesquelles la prescription était acquise lors de la délivrance de l'assignation. Selon la banque, l'ordonnance est entachée d'une contradiction en ce qu'elle dit que la perte de chance de ne pas conclure se réalise au jour de la conclusion des contrats de vente et de prêt tout en se référant à un point de départ autre qui est celui de l'exigibilité de l'exécution de l'engagement contractuel que la partie demanderesse connaissait dès la souscription des contrats. Elle ajoute que la jurisprudence retient que le dommage résultant du manquement à l'obligation de mise en garde consistant en une perte de chance de ne pas contracter se manifeste dès l'octroi des crédits.
Réponse de la cour
Au rappel des précédentes dispositions également applicables à l'acte de prêt consenti le 30 avril 2008 antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, portant réforme de la prescription, il échet de rappeler que lors de la conclusion du contrat de prêt, à l'égard de l'emprunteur non averti, la banque est tenue d'un devoir de mise en garde reconnu et circonscrit par un arrêt de Chambre Mixte du 29 juin 2007 n°05-21.104 selon lequel la banque doit justifier avoir satisfait à son obligation à raison des capacités financières de l'emprunteur et des risques de l'endettement né de l'octroi des prêts.
Ainsi l'objet du devoir de mise en garde porte sur le risque d'endettement lié à l'emprunt compte tenu des capacités financières de l'emprunteur et la réalisation du risque ou la manifestation du dommage qui constitue le point de départ de la prescription de l'action en responsabilité à l'encontre de la banque, ne peut s'évaluer qu'au moment de la souscription du contrat, sans qu'il soit nécessaire de distinguer entre un prêt amortissable classique et un prêt remboursable in fine.
L'ordonnance du juge de la mise en état du 8 janvier 2024 doit donc être infirmée en ce qu'elle a dit recevable l'action en responsabilité dirigée contre la banque engagée par les assignations des 30 juin et 1er juillet 2022 au vu du prêt consenti par acte authentique du 30 avril 2008 alors que cette action est prescrite depuis le 2 mai 2018.
4- Les frais irrépétibles et les dépens
L'ordonnance du juge de la mise en état sera confirmée en ce qu'elle a réservé les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles.
La SAS [S] Notaires, la SA Crédit Immobilier de France Développement, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, Pierre et Vacances Conseil Immobilier et PV Distribution seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles présentées à hauteur d'appel.
Les sociétés PV-CP Immobilier Holding, Pierre et Vacances Conseil Immobilier et PV Distribution seront condamnées aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
INFIRME l'ordonnance en ce qu'elle a dit recevable l'action en responsabilité exercée par Monsieur [L] [E] à l'encontre de la SA Crédit Immobilier de France Développement ;
CONFIRME l'ordonnance par motifs substitués pour le surplus de ses dispositions ;
DEBOUTE la SAS [S] Notaires, la SA Crédit Immobilier de France Développement, les sociétés PV-CP Immobilier Holding, Pierre et Vacances Conseil Immobilier et PV Distribution de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE Les sociétés PV-CP Immobilier Holding, Pierre et Vacances Conseil Immobilier et PV Distribution aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,