CA Orléans, ch. civ., 27 mai 2025, n° 22/01797

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique en date du 26 avril 2017, M. et Mme [A] ont vendu une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 7] à M. [J] et Mme [T], au prix de 550 000 euros.

Considérant que l'installation de chauffage de l'immeuble était affectée de désordres et de malfaçons, M. [J] et Mme [T] ont sollicité une mesure d'expertise judiciaire qui a été ordonnée par le juge des référés le 14 décembre 2017. L'expert, M. [S], a rendu son rapport le 2 décembre 2019.

M. [J] et Mme [T] ont, par acte d'huissier du 13 mai 2020, fait assigner M. et Mme [A], M. [Y], architecte et M. [M], chauffagiste, devant le tribunal judiciaire d'Orléans aux fins d'obtenir l'indemnisation de leurs préjudices. M. [J] et Mme [T] se sont ensuite désistés de leur action à l'encontre de M. [Y].

Par jugement en date du 2 juin 2022, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- rejeté la demande de M. [J] et Mme [T] tendant à voir condamner M. et Mme [A] à leur régler la somme de 17 385,58 euros à titre de dommages et intérêts ;

- rejeté la demande de M. [J] et Mme [T] tendant à voir condamner M. [M] à leur régler la somme de 2 495,50 euros à titre de dommages et intérêts ;

- rejeté la demande de M. [J] et Mme [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [J] et Mme [T] à régler à M. et Mme [A] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [J] et Mme [T] aux dépens et fait application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Sandra Renard, avocat à la cour d'appel d'Orléans.

Par déclaration en date du 25 juillet 2022, M. [J] et Mme [T] ont interjeté appel de l'intégralité des chefs de ce jugement.

Suivant conclusions notifiées le 11 septembre 2022, M. [J] et Mme [T] se sont désistés de leur appel à l'encontre de M. [M] et par ordonnance en date du 30 septembre 2022, le conseiller de la mise en état a constaté l'extinction de l'instance uniquement entre les appelants et M. [M].

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, M. [J] et Mme [T] demandent à la cour de :

- dire recevable et bien fondé leur appel ;

- infirmer en toutes ses dispositions cette décision et la mettre à néant ;

Statuant à nouveau :

- condamner solidairement M. [G] [A] et Mme [K] [O] à payer à M. [U] [J] et Mme [K] [T] les sommes suivantes :

. 6 576,87 euros TTC au titre du coût des travaux pour remédier aux désordres (soit le remplacement de la chaudière) ;

. 946 euros TTC au titre du coût du désembouage de l'installation ;

. 414,70 euros TTC au titre des travaux de peinture rendus nécessaires suite aux taches causées par les projections de boue ;

. 288,51 euros TTC au titre du préjudice matériel annexe ;

. 3 000 euros au titre du temps consacré et de la perte de gains professionnels ;

. 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

. 3 000 euros à titre de dommages intérêts pour leur mauvaise foi ;

- condamner solidairement M. et Mme [A] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre des frais non répétibles exposés ;

- condamner solidairement M. et Mme [A] aux entiers dépens de référé et de la présente instance, comprenant les frais avancés pour l'expertise judiciaire, ainsi que le cas échéant tout émolument proportionnel notamment celui prévu à l'article A.444-32 du code de commerce ;

- accorder à Maître Alexis Devauchelle le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, M. et Mme [A] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

- débouter M. [J] et Mme [T] de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner M. [J] et Mme [T] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- condamner M. [J] et Mme [T] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025.

MOTIFS

I- Sur l'obligation de délivrance

Moyens des parties

Les appelants soutiennent qu'il est vain pour les époux [A] de tenter de distinguer l'immeuble de ses composants essentiels - et notamment de son système de chauffage - pour prétendre que les dysfonctionnements de celui-ci ne seraient pas apparus avant la vente et, en même temps, de reconnaître de manière contradictoire que, relativement à ce système de chauffage, « l'embouage est un phénomène progressif » ; que si la chaudière était embouée dès avant la vente, comme ils l'admettent, et comme l'expert judiciaire l'a constaté, alors le manquement à l'obligation de délivrance conforme n'a pas été respectée ; que le sinistre et le constat d'une chaudière défaillante ne peuvent être découverts qu'à partir du moment où les acquéreurs prennent possession de la maison et non pendant qu'elle appartient encore aux anciens propriétaires ; que la pièce n° 7 versée aux débats pour tenter de prouver que la chaudière fonctionnait le jour de la vente a été détournée, car cette pièce et sa photo datent du 13 juin 2017, alors que la vente a été conclue le 26 avril 2017 ; qu'à supposer qu'il appartenait aux acquéreurs de procéder au désembouage du système de chauffage après leur acquisition, il n'en demeure pas moins que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance conforme en masquant les anomalies de fonctionnement dudit système de chauffage ; que l'absence de désembouage, tôt après la vente, ne rend pas leur action judiciaire mal fondée, mais serait seulement éventuellement susceptible de réduire une partie du préjudice subi, sans nullement l'anéantir en son entier ; qu'il ne pourrait être sérieusement prétendu que la chaudière fonctionnait parfaitement à la date de la vente le 26 avril 2017 ; qu'ils n'ont pris possession de la maison que le 1er juin 2017 après leur emménagement dans les lieux de sorte que le défaut de conformité n'a pu leur être révélé qu'à compter de cette date ; que la fonction eau chaude a été défaillante dès l'emménagement, puisqu'il leur a fallu se doucher à l'eau froide et le chauffage n'a jamais fonctionné ; que la chaudière n'a pas été ni entretenue ni révisée en 2008, 2009, 2010, 2011, 2013 et 2016 ; que l'expert expose clairement que l'embouage du système de chauffage est la cause du dysfonctionnement de l'installation dans son entier et que cet embouage est dû essentiellement au manquement d'entretien des vendeurs ; que l'expert a imputé les conséquences de cet embouage, à savoir l'arrêt total de la chaudière et la nécessité de la remplacer, à une faute des acquéreurs qui n'auraient pas suivi le conseil de procéder rapidement au désembouage, et c'est pour ce motif que le tribunal a mis hors de cause les vendeurs ; que cette imputation est erronée et la cour de céans devra la réformer ; qu'il sera relevé que cette mise en cause de leur responsabilité n'est apparue que dans le rapport d'expertise déposé alors que l'expert ne l'avait jamais évoquée aux réunions, et qu'il n'a pas dressé de pré-rapport susceptible d'ouvrir la discussion sur ce point ; qu'il ne peut être imputé la moindre part de responsabilité dans la mesure du préjudice, tandis que c'est seulement le 20 juin 2017 que la chaudière s'est emballée, faisant projeter de l'eau boueuse noire avant son arrêt total constaté par huissier le 21 juin 2017 ; que la SASU Chauffe Gaz est intervenue le 15 juin 2017, mais son devis n'a été établi que le 26 juin mentionnant la préconisation du désembouage, et le caractère urgent de celui-ci n'a pas été mentionné ; que le système de chauffage d'une maison ne s'emboue pas en seulement 20 jours de temps et l'expert judiciaire a d'ailleurs précisé qu'il s'agit d'un phénomène progressif ; qu'aucune responsabilité ne peut donc leur incomber dans la survenance du désordre ; que le système de chauffage équipant la maison était fuyard depuis longtemps et ne pouvait répondre à ses fonctions ; que la cour jugera que la mise à l'arrêt de la chaudière nécessitant son remplacement relève de la seule responsabilité de M. et Mme [A] qui n'ont pas procédé à son entretien annuel, qui l'ont laissée dans un état emboué, et, en outre, n'ont pas pallié à son caractère fuyard.

Les intimés répliquent que l'acte notarié désigne le bien comme une maison à usage d'habitation et ne contient aucune stipulation spécifique relative à l'installation de chauffage ou à la chaudière ; que l'objet de la vente était non pas une chaudière mais un immeuble avec ses accessoires indispensables ; que le bien vendu est indéniablement conforme aux caractéristiques du contrat ; que ce n'est en réalité pas une non-conformité à une spécificité convenue entre les parties qui est en cause mais la non-conformité de l'immeuble à son usage en raison de la défaillance du système de chauffage, élément accessoire ; que seule la garantie des vendeurs pour vice caché pourrait être recherchée et ils sont à ce titre exonérés de leur responsabilité en vertu de la clause de non-garantie prévue à l'acte de vente ; que la cour devra relever que l'obligation de délivrance conforme invoquée est inapplicable à l'espèce ; qu'à défaut, la demande devra être déclarée infondée ; qu'en effet, le défaut de conformité s'apprécie, sauf stipulation contraire, au jour de la délivrance ; que l'acte notarié a été signé le 26 avril 2017 et la chaudière fonctionnait parfaitement à cette date étant précisé que les consorts [J]-[T] ont visité une nouvelle fois la maison le jour de la vente ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que le sinistre s'est déclaré postérieurement à la vente ; qu'ils ont indéniablement rempli leur obligation de délivrance ; que l'expert n'affirme jamais, comme le prétendent les appelants, que les dysfonctionnements dont ils se plaignent seraient apparus avant la vente ; que les acquéreurs doivent en réalité assumer les conséquences de la détérioration de la chaudière qui s'est produite de leur fait ; qu'ils ont vécu dans cette maison pendant 10 ans et n'ont jamais eu aucun problème de chaudière et n'ont jamais déploré de fuite ; que de plus, les consorts [J]-[T] ont visité le bien en plein hiver avec l'agent immobilier et si le chauffage ne fonctionnait pas, ils l'auraient bien évidemment remarqué ; qu'il est totalement faux de prétendre qu'ils n'ont pas procédé à l'entretien de la chaudière ; que la cause de l'arrêt de la chaudière n'est pas le défaut d'entretien, mais l'absence de désembouage ; qu'aucun professionnel ne les a alertés sur la nécessité de procéder à un désembouage de la chaudière ; que l'expert n'a jamais établi un quelconque lien de causalité entre un défaut d'entretien de la chaudière et l'embouage du réseau ; qu'il ne peut être affirmé de ce fait, comme le font les appelants, que le système de chauffage était fuyard depuis longtemps, ce que l'expert contredit clairement dans son rapport ; que M. [J] et Mme [T] ont été alertés sur la nécessité de procéder à un désembouage rapide de l'installation par M. [I] lors de son intervention du 15 juin 2017, et cela aurait réglé le dysfonctionnement de la chaudière ; que les consorts [J]-[T] n'ont procédé à aucune réparation, ni à aucun désembouage, tout en continuant à utiliser la chaudière, malgré les préconisations des professionnels intervenus sur l'appareil ; que le remplacement de la chaudière est pleinement imputable aux consorts [J]-[T] ; que la cour devra déclarer leurs demandes infondées et confirmer le jugement.

Réponse de la cour

L'article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transfert du bien vendu en la jouissance et la possession de l'acheteur.

Aux termes de l'article 1605 du code civil, l'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clés, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.

L'article 1615 du code civil précise que l'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

En application de ces dispositions, le système de chauffage est un accessoire indispensable d'une maison d'habitation, de sorte qu'il doit être délivré par le vendeur en état de fonctionnement, à défaut de quoi le bien est livré sans installation de chauffage.

Il convient de rappeler que la garantie du vendeur est due à l'acquéreur, peu importe qu'il soit de bonne ou mauvaise foi, de sorte que les moyens relatifs à cette notion sont inopérants. De même, la garantie fondée sur le défaut de conformité du bien délivré au contrat, n'exige pas la démonstration d'une faute distincte du vendeur, de sorte que le moyen relatif au défaut d'entretien annuel de la chaudière est sans conséquence sur l'appréciation du respect de l'obligation de délivrance.

En l'espèce, il est établi qu'au cours du mois de juin 2017, suite à leur emménagement, M. [J] et Mme [T] ont fait procéder à plusieurs constats d'huissier de justice en raison de difficultés liées à la chaudière de leur maison d'habitation. Le constat d'huissier établi le 13 juin 2017 indique que le curseur de la chaudière indique 1 bar et la photographie mentionne une température de 49 °C. l'expert judiciaire en a conclu que constat établissait que la chaudière était en fonctionnement au regard de la pression et de la température relevée.

Au cours du mois de juin 2017, M. [J] et Mme [T] ont sollicité à quatre reprises l'intervention d'un plombier-chauffagiste, soit la société Chauffegaz. Il résulte des « bons de livraison » établis par ce professionnel que ses interventions ont consisté, d'une part, à remettre en eau et en marche la chaudière suite à sa mise en sécurité, et, d'autre part, à rechercher l'existence de fuites sur l'installation de chauffage.

Le 15 juin 2017, la société Chauffegaz est de nouveau intervenue et a indiqué :« Constatation que la soupape chauffage 3 bar s'est ouverte (une eau noire est sortie).

L'origine est le circulateur qui s'est bloqué causant ainsi une surchauffe et une surpression dans la chaudière.

La cause du blocage du circulateur est la présence de calamine due à l'érosion des émetteurs de chaleur : le désembouage de l'installation est à faire rapidement afin d'éviter que le problème revienne ou abîme des autres éléments de la chaudière ou de l'installation ».

Au cours de son intervention, le plombier-chauffagiste avait donc constaté l'état d'embouage de l'installation et avait préconisé à M. [J] et Mme [T] de procéder au désembouage.

Un procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 21 juin 2017 mentionne un message d'erreur sur la chaudière ainsi que « la présence de projections d'eau noire sur les murs ainsi que sur les sols et les éléments à proximité de la chaudière ».

Le 19 novembre 2017, la société Chauffegaz a établi un document récapitulatif de ses précédentes interventions et notamment celle du 26 juin 2017 :

« j'ai constaté un défaut de carte électronique, un défaut de surchauffe sur le corps de chauffe : mise à l'épreuve du circuit chauffage de l'installation (2 bars de pression) : fuite sur 4 vannes 1/2 de la nourrice départ chauffage : traces d'oxydation sur le laiton dû aux fuites ce qui indique que ces fuites ne sont pas récentes.

Défaut T5 (surchauffe) constaté à mon arrivée ainsi que le défaut AL CA (défaut de carte électronique).

Pour la deuxième fois le déblocage du circulateur chauffage a été réalisé [...]

Dans le cadre de mon intervention quant à l'entretien annuel effectué en mars 2017 à la demande de M. [A] à son domicile alors au [Adresse 3], je n'ai pas constaté de fuites visuelles au niveau de la chaudière (photos à l'appui du corps de chauffe avant et après l'entretien effectué le 03/03/2017).

Aucun travaux sur la chaudière n'ayant été réalisé jusqu'à maintenant, il est évident qu'en l'espace de 5 mois les pièces de la chaudière se sont plus que détériorées provoquant une accélération quant à l'usure générale de la chaudière ne laissant pas désormais d'autre choix que son remplacement ».

Il résulte de ces éléments que l'embouage de l'installation n'a été connu que le 15 juin 2017. L'expert judiciaire a d'ailleurs indiqué qu'il s'agissait du seul document faisant état de la nécessité d'un désembouage, et qu'aucun document lié à l'entretien de la chaudière par les vendeurs n'a mentionné ce point. C'est l'embouage de l'installation qui a causé la nécessité de remplacer la chaudière, faute pour M. [J] et Mme [T] d'avoir à procéder à une opération de désembouage qui leur avait été préconisée au mois de juin 2017.

L'expert a expliqué que l'embouage de l'installation ne nécessite pas de remplacer la chaudière, mais seulement de procéder au désembouage :

« un circuit de chauffage peut se retrouver avec une pression faible sans qu'il y ait une fuite sur l'installation, la chaudière se met en sécurité manque d'eau et affiche alternativement « AL » (message d'alarme) et le code « PA » qui signifie manque d'eau. Ce n'est pas pour autant qu'il est nécessaire de procéder au remplacement de la chaudière ».

Il résulte de ces éléments que l'installation de chauffage fonctionnait mais que l'embouage, qui est un phénomène progressif, a causé de multiples désordres à compter de mois de juin 2017, nécessitant pour y remédier de procéder à un désembouage. C'est bien la carence des acquéreurs à procéder à ce désembouage qui a conduit à la détérioration des pièces de la chaudière justifiant qu'il soit procédé à son remplacement.

Aucun élément du rapport d'expertise n'indique que l'installation de chauffage ne fonctionnait pas lors de la vente du 26 avril 2017. S'il est vraisemblable qu'à cette date, le phénomène d'embouage avait déjà débuté, il ne peut en être déduit une absence de fonctionnement de la chaudière qui n'est établie par aucune pièce. S'agissant de l'obligation de délivrance, il ne peut être raisonné comme en matière de vice caché, que les acquéreurs tentent de contourner au regard de la clause d'exonération des vices prévue à l'acte, où le caractère impropre du bien à sa destination doit prendre naissance dans un défaut antérieur à la vente. En matière de délivrance conforme, seul importe le fait qu'au jour de la vente, le vendeur a délivré une installation de chauffage en état de fonctionnement.

La manifestation de l'embouage de l'installation quelques semaines après la vente, au mois de juin 2017, ne permet pas d'établir un manquement du vendeur à son obligation de délivrance dès lors qu'il n'est pas démontré que la chaudière était défaillante à la date de la vente. La société Chauffegaz a également indiqué n'avoir constaté aucune fuite visuelle au cours de l'entretien du mois de mars 2017.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, M. [J] et Mme [T] n'établissent pas la preuve d'un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme, de sorte qu'ils doivent être déboutés de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires formées à ce titre. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

II- Sur les frais de procédure

Le jugement sera confirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles.

M. [J] et Mme [T] seront condamnés à payer à M. et Mme [A] la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE M. [J] et Mme [T] aux entiers dépens d'appel ;

CONDAMNE M. [J] et Mme [T] à payer à M. et Mme [A] la somme complémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.