CA Rennes, 1re ch., 27 mai 2025, n° 22/03542

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte notarié du 16 janvier 2018 au rapport de Me [E] [A], notaire à [Localité 14] (56), M. [Y] [V] et Mme [H] [G] épouse [V] (les époux [V]) ont fait l'acquisition auprès de Mmes [I] [Z], [B] [K] veuve [Z] et [O] [Z] épouse [X] (ci-après les consorts [Z]) d'une maison d'habitation située lieu-dit [Localité 15] sur la commune de [Localité 11] (56), cadastrée section YE n° [Cadastre 3], au prix de 225.000 '.

2. La vente a été réalisée par l'entremise de la SARL REPL Immobilier exerçant sous l'enseigne Century 21 suite à une annonce décrivant la maison comme étant en 'excellent état', avec 'possibilité de division d'une parcelle constructible' ajoutant 'venez y poser vos valises et vos meubles !'.

3. Suite à leur installation, les époux [V] ont constaté l'apparition de désordres d'humidité dans la maison.

4. Par constat du 24 septembre 2018, ces désordres (cloques, boursouflures, carreaux de plinthe décollés, présence d'une tache sombre d'une hauteur de 1,05 mètre sur le pignon extérieur nord, etc...) ont été recensés par Me [R] [N], huissier de justice à [Localité 9].

5. Par courrier recommandé du 10 décembre 2018, les époux [V] ont adressé aux vendeurs un courrier de mise en demeure dénonçant les vices cachés que sont le problème d'inondation par la porte d'entrée, les malfaçons d'isolation ainsi que les désordres sur pignon extérieur nord.

6. Par courrier recommandé du 3 janvier 2019, le conseil des consorts [Z], a répondu qu'il n'était pas prouvé que les venderesses avaient eu connaissance des vices allégués ni qu'il existait un problème de fissures sur le pignon nord.

7. Le 20 mars 2019, les époux [V] ont fait intervenir un expert en bâtiment du cabinet Arthex, M. [T], qui a relevé que le bien était très exposé aux phénomènes météorologiques d'une part, et d'autre part qu'il existait une humidité importante et une absence d'isolation qui étaient antérieurs à la vente et rendaient la maison impropre à sa destination.

8. Par courriers des 22 octobre et 13 décembre 2019, la société MMA, assureur de responsabilité civile professionnelle de Me [A], a rejeté la demande d'indemnisation à hauteur de 150.000 ' formée par les époux [V] au titre du devoir de conseil de ce dernier, à défaut pour eux d'établir un manquement.

9. Par actes d'huissier des 26 et 27 mars et 14 avril 2020, les époux [V] ont fait citer les consorts [Z], la SARL REPL Immobilier et Me [A] devant le tribunal judiciaire de Lorient aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

- pour les consorts [Z] :

* 23.176,54 ' correspondant au coût des travaux nécessaires pour rendre leur maison conforme à sa destination,

* 3.000 ' à titre de dommages et intérêts pour troubles et tracas,

* 3.000 ' en réparation de leur préjudice de jouissance,

* 3.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- pour Me [A] et la SARL REPL Immobilier :

* 150.000 ' en réparation de leur préjudice économique,

* 3.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

10. Par jugement du 11 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :

- condamné solidairement les consorts [Z] à verser aux époux [V] les sommes de :

* 23.176,54 ' au titre des travaux de mise en état d'habitabilité de la maison,

* 3.000 ' à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

* 3.000 ' à titre de dommages et intérêts pour troubles et tracas,

* 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les époux [V] du surplus de leurs demandes,

- condamné les époux [V] à verser à la SARL REPL Immobilier et à Me [A] chacun la somme de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement les consorts [Z] aux dépens.

11. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les époux [V] ne pouvaient utilement se prévaloir de l'insuffisance d'isolation thermique de la maison qu'ils ont acquise alors que cet état de fait ne répond à aucune des exigences de l'article 1641 du code civil. Néanmoins, après avoir cité les divers désordres énumérés au constat d'huissier du 24 septembre 2018, le tribunal a estimé que les consorts [Z] ne pouvaient sérieusement faire état du caractère prétendument exceptionnel des précipitations à l'origine de cette situation pour s'exonérer de l'action engagée à leur encontre sur le fondement de l'article 1641 du code civil, étant par ailleurs établi que les consorts [Z] avaient connaissance des anomalies constructives en cause. Enfin, le tribunal a considéré qu'aucun manquement de la part de l'agence comme du notaire n'était prouvé.

12. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 9 juin 2022, les consorts [Z] ont interjeté appel de cette décision, mais uniquement à l'encontre des époux [V] et sauf en ce qu'elle a débouté les époux [V] du surplus de leurs demandes et condamné ces derniers à verser à la SARL REPL Immobilier et à Me [A] chacun la somme de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

13. Par actes d'huissier des 22 et 27 septembre 2022, les époux [V] ont fait assigner Me [A] et la SARL REPL Immobilier en appel provoqué.

14. Par acte d'huissier du 21 novembre 2022, Me [A] a, de son côté, formé un appel provoqué à l'encontre de la SARL REPL Immobilier.

15. Sur saisine de Me [A], le conseiller de la mise en état a, par ordonnance du 29 août 2023, déclaré irrecevables les appels provoqués intentés par les époux [V] contre Me [A] et la SARL REPL Immobilier et par Me [A] contre la SARL REPL Immobilier et condamné les époux [V] à payer à Me [A] et à la SARL REPL Immobilier chacun la somme de 1.000 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'incident.

* * * * *

16. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 5 octobre 2022 , les consorts [Z] demandent à la cour de :

- les juger recevables et bien fondées en leurs demandes,

- réformer le jugement sauf en ce qu'il a :

* débouté les époux [V] du surplus de leurs demandes,

* condamné les époux [V] à verser à la SARL REPL Immobilier et à Me [A] chacun la somme de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- et statuant à nouveau,

- débouter les époux [V] de leur demande de dommages et intérêts,

- condamner solidairement les époux [V] à leur payer la somme de 6.000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive,

- condamner solidairement les époux [V] à leur payer la somme de 5.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit sur les dépens,

- autoriser la SELARL Ab Litis - De Montcuit Saint-Hilaire - Pelois - Vicquelin, avocats postulants, à les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

17. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 29 novembre 2024, les époux [V] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [Z] à leur verser les sommes de :

' 23.176,54 ' au titre des travaux de mise en état d'habitabilité de la maison,

' 3.000 ' à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

' 3.000 ' à titre de dommages et intérêts pour troubles et tracas,

' 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les époux [V] du surplus de leurs demandes,

' condamné solidairement les consorts [Z] aux dépens,

- complétant le jugement,

- condamner solidairement les consorts [Z] à leur verser la somme complémentaire et supplémentaire de 9.528, 96 ' des travaux de mise en état d'habitabilité de la maison qui s'ajoutera à la condamnation de première instance de la somme de 23.176,54 ',

- condamner les mêmes à leur verser la somme de 6.000 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

* * * * *

18. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 décembre 2024.

19. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'action estimatoire

1 - la garantie des vendeurs :

20. Les consorts [Z] estiment que le premier juge a considéré à tort qu'il existait un vice caché tenant à 'la réalité d'infiltrations dues à un écoulement non maîtrisé des eaux de pluie' en se basant uniquement sur les pièces des époux [V], notamment le constat d'huissier du 24 septembre 2018, alors que les courriers échangés avec les acquéreurs et l'assignation du 14 avril 2020 démontrent le caractère exceptionnel de ces infiltrations. Au demeurant, leur mauvaise foi n'est pas caractérisée en l'espèce, ce qu'a d'ailleurs pu relever le cabinet d'expertise Arthex dans ses conclusions.

21. Les époux [V] répliquent que le constat d'huissier du 24 septembre 2018 établit la preuve que la maison a été sujette à des infiltrations en provenance de la route et cheminant sur les murs de façade et sous la porte d'entrée située à l'est de la propriété et ce, dès leur prise de possession. D'importantes infiltrations se sont déjà produites dans le passé entre 2013 et 2015 (20 à 25 cm d'eau dans le salon et la cuisine) alors que la maison appartenait aux consorts [Z], ce qui confirme qu'ils étaient au courant du désordre. En outre, l'expert du cabinet Arthex est particulièrement explicite s'agissant de l'humidité importante de la maison, rendant le bien impropre à sa destination. Cette importante humidité a encore été constatée par huissier de justice le 14 septembre 2022 et le 19 septembre 2024. Ils considèrent que l'insuffisance d'isolation de la maison rend le logement très difficilement chauffable, de sorte que l'humidité dans le logement persiste une fois les infiltrations survenues. Ils ont également constaté l'apparition de grosses et petites vrillettes favorisée par l'humidité de la maison dans la charpente et le bois de la maison. Au regard des désordres allégués et de leur importance, il est selon eux évident que les consorts [Z] avaient connaissance de ceux-ci.

Réponse de la cour

22. L'article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

23. L'article 1642 prévoit que 'le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'.

24. Selon l'article 1643, 'il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.

25. Aux termes de l'article 1644, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

26. Des phénomènes d'infiltrations, liés à des inondations récurrentes et rendant la maison impropre à sa destination, constituent des vices cachés.

27. En l'espèce, en se réclamant de bonne foi, les consorts [Z] entendent faire valoir deux clauses insérées à l'acte :

- en page 11 : 'sauf application d'une disposition légale spécifique, le VENDEUR ne sera pas tenu à la garantie des vices cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments',

- en page 16 : 'du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe 'charges et conditions', le VENDEUR est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions du II de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation'.

28. Il convient d'observer que les consorts [Z] n'entendent pas plaider la parfaite connaissance de la situation du bien par les époux [V]. Au demeurant, l'acte de vente, s'il fait état d' 'anomalies relevées par les diagnostics techniques immobiliers', ne mentionne pas les risques naturels particuliers auxquels pourrait être confrontée la maison, notamment l'humidité importante liée à l'environnement, voire à des phénomènes d'inondation, dont les appelants soulignent le caractère exceptionnel.

29. Le 24 septembre 2018, soit seulement huit mois après la vente, les époux [V] ont fait établir un procès-verbal de constat d'huissier faisant état de la présence de cloques, de boursouflures, d'un carreau de plinthe qui se décolle, de traces et de petites taches noirâtres dans la pièce principale du rez-de-chaussée, d'un chambranle en bois qui se dégrade, de cloques et de boursouflures dans la cuisine et d'une tache sur le pignon extérieur.

30. Le cabinet d'expertise Arthex mentionne deux phénomènes d'inondation qui se sont déroulés le 3 juin 2018 (avant l'établissement du procès-verbal de constat d'huissier du 24 septembre 2018) et le 6 octobre 2018 (ce qui a mobilisé l'expertise à la demande des époux [V], laquelle a donné lieu à un rapport daté du 16 mai 2019).

31. Dans ce rapport, l'expert conclut que 'les niveaux d'humidité relevés en différents points de votre habitation rendent votre bien impropre à sa destination'. Il relie ces phénomènes à des infiltrations dont le remède 'passe par la réalisation d'ouvrages hydrauliques et de drainage afin de garantir votre bien lors d'épisodes météorologiques défavorables'. Il ajoute que 'l'humidité dans les murs existait bien au moment de la vente, mais il sera difficile de démontrer que le vendeur ou ses ayants droit non professionnels en avaient connaissance'.

32. Ce diagnostic rejoint celui de l'entreprise Murprotec qui insiste sur le fait que 'l'eau détruit les murs ainsi que les doublages et surtout imprègne tous les bois, enduits et papiers peints, (...) un éclatement de la brique et des ravalements extérieurs, (...) rendant l'habitat insalubre au bout d'un moment'. Il va jusqu'à considérer la maison comme étant 'dangereuse pour le moment car inondable'.

33. Or, ce caractère inondable était nécessairement connu des consorts [Z], ainsi qu'en atteste M. [M], habitant de la commune de [Localité 11] : '(J'ai) constaté les dégâts des eaux subis dans la maison de M. et Mme [V] le dimanche 3 juin 2018, une importante quantité d'eau due à un épisode de pluie intense s'est déversée sur la commune de [Localité 11]. L'eau qui descendait de la [Adresse 17] ne put s'évacuer dans les fossés saturés et par les grilles d'évacuation trop petites et bouchées par des feuilles mortes et divers détritus (ces grilles et fossés devant être entretenus par le conseil général). L'eau s'est accumulée contre la façade de la maison de M. et Mme [V] et s'est infiltrée par la porte d'entrée provoquant une inondation de leur rez-de-chaussée. Les anciens propriétaires de cette maison M. et Mme [Z] avaient subi les années précédentes deux fois les mêmes sinistres'.

34. M. [M] va être amené à préciser dans une seconde attestation avoir 'constaté que la maison avait été inondée deux fois entre 2013 et 2015, entraînant des réfections d'isolations de cloisons et carrelages (carrelage décollé) suite aux infiltrations. Lors de la première inondation, j'ai constaté que l'eau s'accumulait contre la porte d'entrée (30 cm). (...) À l'arrivée de M. [Z], il m'a fait constater les dégâts : effectivement, au rez-de-chaussée, les cloisons étaient toutes moisies, les plinthes étaient décollées ainsi que le carrelage. M. [Z] m'a donné ses coordonnées afin que si un incident de ce genre se reproduisait, je le contacte, ce que j'ai fait la seconde fois'.

35. Ces attestations sont corroborées par celle du maire de la commune de [Localité 11] qui indique que la maison 'a, à deux reprises, subi des dégâts des eaux issus de pluies abondantes. Leur maison est située en contrebas de la route départementale 768'.

36. Si le phénomène d'inondations s'est accéléré depuis l'acquisition des époux [V] (deux inondations espacées de quatre mois et encore une en dernier lieu le 31 août 2024 suivant nouvelle attestation de M. [M] et rapport d'intervention des pompiers), il s'en évince qu'il était déjà récurrent avant la vente, au point d'avoir manifestement nécessité la reprise des murs et du sol. Les consorts [Z], qui n'ignoraient pas cet état de fait, plutôt que de se contenter de l'indication, dans l'acte de vente, d'extraits du rapport géo-risques annexé indiquant que le bien ne se situait pas dans un territoire à risque d'inondation et que la commune de [Localité 11] n'était pas soumise à un PPRN Inondation, devaient informer leurs acquéreurs de ces épisodes, de sorte que la clause d'exonération de garantie des vices cachés contenue à l'acte ne peut leur profiter.

37. De leur côté, les consorts [Z] sont particulièrement mal venus de reprocher au tribunal de s'être fondé exclusivement sur les pièces produites par les époux [V] alors qu'eux-mêmes ne versent aux débats aucune pièce qui puisse militer pour une bonne foi de leur part.

38. Enfin, les travaux de mise en état d'habitabilité de la maison, évalués par le tribunal à 23.176,54 ' (cf. infra) représente plus de 10 % du prix de vente, de sorte que, dans la connaissance de la situation exacte du bien, les époux [V] l'auraient à l'évidence acheté à un prix moindre.

39. C'est donc à bon droit que les premiers juges ont accueilli l'action estimatoire des époux [V] au titre des vices cachés.

2 - les préjudices :

40. Les époux [V] allèguent qu'ils ont sollicité diverses entreprises entre 2018 et 2020 afin de déterminer le coût des travaux à prévoir pour rendre la maison parfaitement habitable. Ils versent aux débats divers devis établissant que, si le coût des travaux de réfection nécessaires à l'époque s'élevait à hauteur de 23.176,54 ' TTC, l'évolution du litige conduit à réactualiser les devis et à retenir la somme totale de 32.705,50 ' TTC, de sorte que la cour condamnera les consorts [Z] à leur verser la somme supplémentaire et complémentaire de 9 528,96 ' au titre des travaux de mise en état d'habitabilité de la maison.

41. Les consorts [Z] n'ont pas conclu sur ce point, ni d'ailleurs sur le montant des dommages et intérêts mis à leur charge au titre des divers préjudices subis.

Réponse de la cour

42. L'article 1645 du code civil dispose que, 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.

43. En l'espèce, la persistance de l'humidité et des dégâts consécutifs ressort de deux procès-verbaux de constat d'huissier établis le 14 septembre 2022 et le 19 septembre 2024.

44. Quatre devis relatifs à des travaux de drainage, d'injection d'un traitement des remontées capillaires et de maçonnerie avaient été produits en première instance, lesquels n'avaient pas donné lieu à discussion, pour un montant total de 23.176,54 ' TTC auquel le tribunal a légitimement fait droit comme justifiés par l'état de la maison.

45. En cause d'appel, ils sollicitent l'actualisation de cette somme et demandent un complément de 9.528,96 '.

46. Ils produisent des devis actualisés, ainsi qu'un devis de travaux complémentaires comme le terrassement ou l'éradication d'insectes xylophages,, justifiés par l'évolution des dégâts.

47. Les consorts [Z] n'ont pas entendu contester cette demande complémentaire., à laquelle il sera fait droit.

48. Par ailleurs, les autres postes de préjudice ne sont pas discutés en cause d'appel et ont été parfaitement indemnisés par le tribunal.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

49. Le sort donné à la demande principale ne permet pas de faire droit à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par les consorts [Z].

Sur les dépens

50. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. Les consorts [Z], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

51. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L'équité commande de faire bénéficier les époux [V] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 '.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 11 mai 2022 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mmes [I] [Z], [B] [K] veuve [Z] et [O] [Z] épouse [X] à payer à M. [Y] [V] et Mme [H] [G] épouse [V] la somme de 9.528,96 ' au titre de l'actualisation des devis et des travaux complémentaires,

Déboute Mmes [I] [Z], [B] [K] veuve [Z] et [O] [Z] épouse [X] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

Condamne in solidum Mmes [I] [Z], [B] [K] veuve [Z] et [O] [Z] épouse [X] aux dépens d'appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l'avance,

Condamne in solidum Mmes [I] [Z], [B] [K] veuve [Z] et [O] [Z] épouse [X] à payer à M. [Y] [V] et Mme [H] [G] épouse [V] la somme de 2.000 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.