CA Paris, Pôle 5 ch. 3, 22 mai 2025, n° 22/09775

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté, la société Fontaine distribution, représentée par M.[H] [J], s'est engagée à louer un local commercial situé [Adresse 4] sous condition suspensive que le propriétaire des lieux accepte les clauses contractuelles suivantes :

- activité : supermarché

- durée : 3/6/9

- loyer : 60.000' par an

- charges : à déterminer

- taxe : TVA

- dépôt de garantie : 3 mois

- franchise : 3 mois

- périodicité de paiement : trimestre à échoir

- prise de possession : 1er juillet 2015

- honoraires de location : à la charge du preneur.

Cet engagement de location a été signé par l'intermédiaire de la société la Tour immo transaction qui exerce l'activité d'agence immobilière.

Par acte sous seing privé du 26 mars 2015 conclu entre la société civile immobilière ma Plaine, la société en cours d'immatriculation Plaine distribution et M.[H] [J], membre fondateur de la société Plaine distribution, la société civile immobilière ma Plaine a donné à bail à la société Plaine distribution, pour une durée de 3, 6, 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2015, des locaux situés 67 et [Adresse 5] à usage commercial.

La destination des locaux prévue au bail est : 'supermarché'.

A la suite de la conclusion du bail, la société la Tour immo transaction a perçu des honoraires de transaction d'un montant de 60.000' TTC qui lui ont été payés par deux chèques émis par M. [H] [J] le 27 mars 2015.

La société civile immobilière ma plaine et la société Plaine distribution ont convenu de résilier le contrat de bail selon protocole transactionnel du 7 octobre 2015.

Soutenant que la résiliation amiable du bail était consécutive à l'impossibilité d'exercer dans les locaux loués l'activité de supermarché prévue au bail dont la société la Tour immo transaction aurait dû l'informer, la société Plaine distribution, par assignation du 29 mai 2000, a attrait la société la Tour immo transaction devant le tribunal de commerce de Paris notamment pour la voir condamner, sur le fondement de l'article 1992 du code civil, à lui rembourser les honoraires de transaction d'un montant de 60.000' TTC.

Par jugement du 14 juin 2021, le tribunal de commerce de Paris a :

- écarté des débats les statuts constitutifs de la société produits postérieurement à l'audience du juge chargé d'instruire l'affaire,

- débouté la société la Tour immo transaction de sa demande d'irrecevabilité pour défaut d'intérêt à agir,

- débouté la société Plaine distribution de sa demande en remboursement des honoraires payés à la société la Tour immo transaction,

- débouté la société la Tour immo transaction de sa demande de dommages-intérêts,

- condamné la société Plaine distribution à payer à la société la Tour immo transaction la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné la société Plaine distribution, succombant, aux entiers dépens de l'instance dont ceux à recouvrer par le greffe liquidés à la somme de 74,50 ' dont 12,20 ' de TVA.

Par déclaration du 18 mai 2022, la société Plaine distribution a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

- débouté la société Plaine distribution de sa demande de condamnation de la société la Tour immo transaction à lui payer la somme de 60.000 ' en remboursement des honoraires payés assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée du 11 octobre 2017 ;

- condamné la société Plaine distribution à payer à la société la Tour immo transaction la somme de 3000 ' au titre de l'article 700 de code de procédure civile et aux dépens.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 décembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 31 juillet 2022, la société Plaine distribution demande à la cour de :

- déclarer la société Plaine distribution recevable ;

- infirmer le jugement du 11 juin 2021 en ce qu'il a débouté la société Plaine distribution de sa demande de paiement de la somme de 60.000 euros en remboursement des honoraires payés à La Tour Immo, assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée du 11 octobre 2017 et l'a condamnée à verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile ;

Statuant à nouveau,

- condamner La Tour Immo à payer à la société Plaine distribution la somme de 60.000 euros en remboursement des honoraires qu'elle lui a payés assortie des intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée du 11 octobre 2017 et l'a condamnée à verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter La Tour Immo de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner La Tour Immo à verser à la société la société Plaine Distribution la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Plaine distribution fait valoir :

Sur la recevabilité de son action,

- que c'est à juste titre que le tribunal de commerce a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir que la société la Tour immo transaction invoquait ;

- que le bail du 26 mars 2015 a été signé pour le compte de la société Plaine distribution alors en cours de formation et a été repris par celle-ci, automatiquement par l'effet de son immatriculation le 24 juillet 2015, soit dans les 30 jours de la prise d'effet du bail conformément aux termes du bail ;

- que le paiement des honoraires de transaction à la société la Tour immo transaction a été avancé par M. [H] [J] pour le compte de la société Plaine distribution, cette avance ayant été inscrite au compte-courant de M.[H] [J] dans les comptes de la société ;

Sur les manquements de la société la Tour immo transaction à son obligation de conseil,

- que si l'article 2 du bail énonce que le preneur renonce à tout recours ou réclamation contre le bailleur et son mandataire pour toute erreur ou omission relative à la désignation des locaux, il ne s'applique pas au présent litige ; que l'article 2 concerne les erreurs ou omissions relatives à la description de la consistance des locaux mais ne saurait exonérer la société la Tour immo transaction de sa responsabilité du fait de l'inefficacité du bail signé et de son défaut de conseil ;

- que la société Plaine distribution avait confié à la société la Tour immo transaction un mandat de lui trouver des locaux commerciaux pour y exploiter un supermarché ; qu'il s'agissait pour la société Plaine distribution d'une caractéristique essentielle des locaux dont la société la Tour immo transaction avait connaissance ;

- que le mandataire est responsable des fautes qu'il commet dans sa gestion en vertu de l'article 1992 du code civil ;

- que l'agent immobilier est plus précisément tenu d'un devoir de conseil à l'égard de son mandant, cette obligation étant renforcée s'il est rédacteur de l'acte ; qu'il lui incombe notamment de vérifier la conformité du bien avec l'usage auquel il est destiné au regard tant des caractéristiques juridiques que des caractéristiques techniques du bien ;

- que la société la Tour immo transaction a présenté un local à la société Plaine distribution et l'a pressée de signer un engagement de location qu'elle avait rédigé afin de réserver le bien ;

- que la société la Tour immo transaction a rédigé le bail commercial qui ne contient aucune condition suspensive et qui a été signé le 26 mars 2015 ;

- que la société Plaine distribution a commencé les démarches pour l'aménagement du local en vue d'y exploiter un supermarché, notamment auprès du syndic de la copropriété ;

- que lors l'assemblée générale de la copropriété du 20 mai 2015, les copropriétaires ont fait savoir qu'ils s'opposaient au projet d'installation d'un supermarché ;

- que par lettre du 9 juillet 2015, le syndic de la copropriété précisait que l'état de l'immeuble ne permettait pas l'installation d'un supermarché au regard de la limitation de la surcharge des planchers à 175 kg au m², de la présence de fissurations verticales importantes sous les locaux, de l'impossibilité d'évacuer en cas de sinistre les clients et le personnel du supermarché et plus des habitants de l'immeuble ;

- que le bailleur et la société Plaine distribution ont résilié le bail aux termes d'un protocole suivant lequel le bailleur a remboursé l'ensemble des loyers à la société Plaine distribution ; que ce faisant, le bailleur a reconnu l'impossibilité pour le preneur d'exercer l'activité de supermarché dans les locaux loués ;

- que la société la Tour immo transaction a manqué à son obligation de conseil en ne vérifiant pas que le local présentait les caractéristiques techniques et juridiques pour y exploiter un supermarché et en ne prévoyant aucune condition suspensive ; qu'elle aurait dû vérifier que le réglement de copropriété ne soumettait pas le projet d'exploitation de la locataire à l'accord des copropriétaires et qu'il n'existait pas d'obstacles techniques et réglementaires majeurs à l'exécution du bail ;

- que les clauses du bail aux termes desquelles le preneur fait son affaire personnelle des autorisations administratives nécessaires à l'exercice de son activité, sans pouvoir rechercher la responsabilité du bailleur à cet égard, et s'engage à se conformer aux normes administratives et à réaliser les travaux nécessaires ne sauraient exonérer la société la Tour immo transaction de sa responsabilité ;

- que l'incompatibilité des locaux avec l'activité de supermarché n'est pas consécutive à des normes administratives mais à des normes de construction, les travaux structurels à prévoir étant d'une telle ampleur qu'ils rendaient l'opération excessivement onéreuse pour la société Plaine distribution.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 31 octobre 2022, la société la Tour immo transaction demande à la cour de :

- déclarer mal fondée la société Plaine distribution en son appel,

- déclarer la société la Tour immo transaction recevable et bien fondée en son appel incident ;

Y faisant droit,

- confirmer le jugement rendu le 14 juin 2021 par le tribunal de commerce de Paris en ce qu'il a débouté la société Plaine distribution de sa demande en remboursement des honoraires payés à la société la Tour immo transaction et l'a condamnée à régler à la société la Tour immo transaction la somme de 3.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer le jugement rendu le 14 juin 2021 par le tribunal de commerce de Paris en ce qu'il a débouté la société la Tour immo transaction de sa demande de dommages et intérêt ;

Et statuant à nouveau de ce chef,

- condamner la société Plaine distribution à verser à la société la Tour immo transaction la somme de 5 000' titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral subi à la suite de l'action engagée contre elle par la société Plaine distribution ;

En tout état de cause,

- débouter la société Plaine distribution de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Plaine distribution à payer à la société la Tour immo transaction la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Plaine distribution aux entiers dépens de la présente instance.

La société la Tour immo transaction fait valoir :

Sur l'absence de manquement de la société laTour immo transaction à son devoir de conseil,

- que le devoir de conseil de l'agent immobilier est limité en matière de travaux à réaliser et que cette faute doit être démontrée par la partie qui l'invoque ;

- que l'ensemble des décisions produites par l'appelante n'ont pas vocation à s'appliquer au cas d'espèce ;

- que la société Plaine distribution n'apporte pas la preuve qu'elle n'a pas pu exploiter les locaux en raison du refus des copropriétaires de la laisser faire des travaux d'aménagement et de devanture ; que le protocole d'accord entre le bailleur et elle, qu'elle produit aux débats, n'indique pas les motifs de la résiliation du bail ;

- que c'est de manière opportune que la société Plaine distribution agit en responsabilité contre la société la Tour immo transaction plus de deux ans après la résiliation du bail ; que la société Plaine distribution n'a jamais sollicité l'avis ou l'aide de la société la Tour immo transaction lors de 'la prétendue difficulté d'exploitation' ;

- qu'en vertu de l'article 2 du bail, la société Plaine distribution a renoncé 'à tout recours ou réclamation contre le bailleur et son mandataire pour toute erreur ou omission relative à la désignation' et que l'article 4 du bail stipulait : ' le preneur déclare faire son affaire personnelle des autorisations qui seraient le cas échéant nécessaires à l'exercice de son activité dans lesdits locaux. L'autorisation donnée au preneur d'exercer l'activité ci-dessus, n'implique de la part du bailleur aucune garantie relative aux autorisations administratives qui pourraient lui être par ailleurs nécessaires à quelque titre que ce soit, le bailleur ne pouvant en conséquence encourir aucune responsabilité en cas de refus ou de retard dans l'obtention de ces autorisations. Le preneur devra se conformer aux normes administratives en vigueur, et supporter le cas échéant le coût de la mise en conformité avec lesdites normes, ainsi que tous travaux, modifications, ou aménagements ordonnés par les autorités administratives, de façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.'

- que la société Fontaine distribution, gérée par M. [H] [J], signataire de l'engagement de location, exerce une activité de supermarché depuis 2006 ; qu'il est manifeste qu' 'il' a pris les locaux en connaissance de cause et que le cahier des charges de son franchiseur, G20, devait également mentionner les caractéristiques techniques indispensables à l'exploitation d'un supermarché G20 ;

Sur sa demande de dommages et intérêts,

- que la société Plaine distribution a agi de manière abusive et dilatoire 'sans même tenter justifier de la résiliation du bail et de l'impossibilité d'exploitation invoquée' ;

- que la société la Tour immo transaction a subi un préjudice moral important résultant de l'atteinte à son image.

Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

A titre liminaire, il est observé que la cour n'est pas saisie d'une fin de non-recevoir des demandes de la société Plaine distribution.

Sur la responsabilité de la société la Tour immo transaction

Il est constant que l'agent immobilier, en sa qualité de négociateur, est tenu, à l'égard de toutes les parties à l'acte auquel il prête son concours, d'un devoir d'information et de conseil quant aux modalités de l'opération et aux difficultés éventuelles. S'il intervient en qualité de rédacteur de l'acte, il doit en outre s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention.

La mission de l'agent immobilier suppose un certain degré de diligence dans la limite de son mandat.

En cas de défaillance, l'agent immobilier engage sa reponsabilité contractuelle à l'égard de son mandant et sa responsabilité délictuelle à l'égard du cocontractant de celui-ci.

En l'espèce, le mandat que la société Plaine distribution dit avoir confié à la société la Tour immo transaction n'est pas produit aux débats, de sorte que le périmètre du mandat dont la société la Tour immo transaction était investie n'est pas établi.

La société Plaine distribution fonde son action en responsabilité contre la société la Tour immo transaction sur le fait que les locaux qu'elle a loués par l'intermédiaire de la société la Tour immo transaction n'étaient pas conformes à l'activité de supermarché à laquelle ils étaient destinés en vertu du bail du 26 mars 2015 rédigé par la société la Tour immo transaction.

Pour preuve de la non-conformité des locaux avec l'activité de supermarché, la société Plaine distribution ne produit qu'une lettre du 9 juillet 2015 émanant du syndic de la copropriété de l'immeuble dans lequel se situent les locaux concernés par le litige.

Dans cette lettre, le syndic écrit que :

- la surcharge des planchers est limitée à 175kg au m² et que l'activité de supermarché envisagée par la société Plaine distribution va entrainer une surcharge de plus du double ;

- l'immeuble présente en de nombreux endroits, plus précisément sous les locaux loués, des fissurations verticales importantes de sorte que la surcharge de ce secteur pourrait conduire à un effondrement partiel ou total de l'immeuble ;

- le nombre de clients et de personnel, estimé à 150 personnes, cumulé aux habitants de l'immeuble, également 150 personnes, rendrait impossible une évacuation en cas de sinistre.

Si cette lettre a décidé la locataire et la bailleresse à résilier le bail de manière amiable, sans faire intervenir à leur protocole d'accord la société la Tour immo transaction, elle est insuffisante à apporter la preuve de la non-conformité technique des locaux avec l'activité de supermarché prévue au bail. La preuve de la non-conformité technique des locaux avec l'activité de supermarché ne peut pas résulter de la seule affirmation du syndic de copropriété de l'immeuble qui ne possède pas de compétence technique particulière en la matière et ce d'autant plus en l'espèce, qu'il est acquis, selon la société Plaine distribution elle-même, que les copropriétaires étaient hostiles à l'installation d'un supermarché dans leur immeuble indépendamment de conformité ou non des locaux à une telle activité sur le plan technique. En effet, la société Plaine distribution écrit, dans la lettre du 11 octobre 2017 qu'elle adresse à la société la Tour immo transaction, que le conseil syndical de l'immeuble a refusé, dès le début de ses démarches pour l'aménagement des locaux, l'installation d'un supermarché 'prétextant notamment de futures nuisances sonores, des déchets et la gêne que çà pouvait engendrer pour leur immeuble.'

Au vu de ces éléments, il apparait que sans la production de l'avis d'un sachant (architecte ou ingénieur en bâtiment) sur l'état de l'immeuble et la charge que pouvait supporter le plancher des locaux loués et sans preuve de la norme applicable pour les supermarchés en matière de charge du plancher, il n'est pas apporté la preuve de la non-conformité technique des locaux objet du litige à l'activité de supermarché à laquelle ils étaient destinés.

Par ailleurs, le protocole du 7 octobre 2015, par lequel la société Plaine distribution et la société civile immobilière ma Plaine ont convenu de la résiliation du bail du 26 mars 2015 de manière amiable, est silencieux sur les motifs de cette résiliation. Dans ces conditions, ce protocole ne vaut pas reconnaissance par le bailleur de l'incompatibilité des locaux avec l'activité de supermarché pour laquelle la société Plaine distribution les avait loués, le bailleur ayant pu souhaiter éviter une longue procédure avec la copropriété pour faire valoir ses droits.

La société Plaine distribution reproche également à la société la Tour immo transaction de ne pas s'être assurée que le règlement de copropriété ne soumettait pas son projet d'exploiter un supermarché dans les locaux loués à l'accord des copropriétaires.

Mais, faute de production du règlement de copropriété de l'immeuble concerné, il n'est pas établi que celui-ci soumettait l'exploitation d'un supermarché dans les locaux loués à l'accord des copropriétaires.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté la société Plaine distribution de sa demande de remboursement de la somme de 60.000 euros au titre des honoraires qu'elle a payés à la société la Tour immo transaction.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société la Tour immo transaction pour procédure abusive

La méprise de la société Plaine distribution sur la force des preuves qu'elle a produites à l'occasion de la présente procédure ne caractérise pas un abus de sa part dans son droit d'agir en justice.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté la société la Tour immo transaction de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La cour n'était pas saisie d'une demande d'infirmation du chef ayant statué sur les dépens de première instance.

L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Plaine distribution à payer à la société la Tour immo transaction la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Plaine distribution qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel.

L'équité commande de la condamner en outre à payer à la société la Tour immo transaction la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Paris du 14 juin 2021 (RG 2020020440) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société Plaine distribution aux dépens de la procédure d'appel,

Rejette la demande de la société Plaine distribution sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Plaine distribution à payer à la société la Tour immo transaction la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,