CA Rennes, 1re ch., 27 mai 2025, n° 23/06697
RENNES
Arrêt
Autre
1ère Chambre
ARRÊT N°
N° RG 23/06697 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UJJO
(Réf 1ère instance : 22/01753)
M. [Y] [T]
C/
S.A.R.L. CAILLAU LE GARO IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 27 MAI 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre,
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre, entendu en son rapport,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,
GREFFIER
Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS
A l'audience publique du 25 mars 2025
ARRÊT
Contradictoire, prononcé publiquement le 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe
****
APPELANT
Monsieur [Y] [T]
né le 14 mars 1981 à [Localité 6] (ALGERIE)
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS.,et par Me Elise MAILLOT avocates au barreau de QUIMPER
INTIMÉE
S.A.R.L. CAILLAU LE GARO IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociéts de QUIMPER sous le numéro 404.121.055, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Thibault DOUBLET de la SELARL THIBAULT DOUBLET, avocat au barreau de QUIMPER
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Suivant compromis de vente du 10 juin 2021 rédigé par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, Mme [Z] [N] en sa qualité d'usufruitière et sa fille Mme [R] [D] en sa qualité de nu-propriétaire se sont engagées à vendre à M. [Y] [T] l'immeuble dont elles sont propriétaires situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 9].
2. Le compromis prévoyait une réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 16 août 2021.
3. La vente n'a pu être réitérée en raison de l'opposition de la soeur de Mme [R] [D], Mme [K] [D], manifestée le 17 mars 2022, l'acte de donation du 9 novembre 2017 aux termes duquel Mme [N] a fait donation à sa fille [R] de la nue-propriété de cet immeuble soumettant la revente de l'immeuble donné au consentement du donateur et de ses autres descendants.
4. Soutenant que l'agent immobilier rédacteur du compromis a commis une faute en ne mentionnant pas, dans le compromis, que la vente était suspendue à l'accord des co-donataires, M. [T] a, par acte d'huissier du 19 septembre 2022, fait assigner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier devant le tribunal judiciaire de Quimper aux fins de la voir condamner, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, à lui verser les sommes de :
- 5.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- 8.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif,
- 851,79 ' au titre de son préjudice financier,
- 12.000 ' en remboursement de l'acompte qu'il a versé lors de la signature du compromis de vente,
- 6.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
5. La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier a appelé en garantie Mme [Z] [N] et Mme [R] [D] suivant acte d'huissier du 31 octobre 2022.
6. La jonction de ces deux affaires a été prononcée le 13 janvier 2023.
7. Par jugement du 12 septembre 2023, le tribunal a :
- débouté M. [T] de ses demandes dirigées contre la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier,
- rejeté le recours en garantie formé par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier contre Mme [N] et Mme [D],
- condamné M. [T] à verser à la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier la somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à verser à Mme [N] la somme de 500 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à verser à Mme [D] la somme de 500 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,
- rejeté toute autre demande.
- condamné M. [T] aux dépens.
8. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé que l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, a retenu que la mention insérée au compromis de vente, dans laquelle le vendeur s'engage à obtenir, le cas échéant, l'accord du donateur et/ou des héritiers réservataires, bien que non édictée comme condition suspensive, ne permet pas à M. [T] de soutenir qu'il n'avait pas connaissance de l'existence de la donation et de la nécessité d'obtenir l'accord des héritiers pour la régularisation de la vente, alors qu'il pouvait solliciter des explications complémentaires.
9. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 27 novembre 2023, M. [T] a interjeté appel de cette décision uniquement à l'encontre de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier.
* * * * *
10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 10 février 2025, M. [T] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau,
- débouter la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à lui verser la somme de 5.000 ' en réparation de son préjudice moral,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à lui verser la somme de 8.000' en réparation de son préjudice locatif,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à lui verser la somme de 851,79 ' en réparation de son préjudice financier,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à lui verser la somme de 11.000 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier aux entiers dépens comprenant les dépens de première instance.
* * * * *
11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 24 février 2025, la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- à titre subsidiaire, en cas de réformation du jugement entrepris,
- réduire à de plus justes proportions le montant du préjudice financier,
- débouter M. [T] de sa demande au titre du préjudice locatif et préjudice moral,
- réduire à de plus justes proportions le montant réclamé par M. [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [T] au paiement de la somme de 6.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [T] aux dépens.
* * * * *
12. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.
13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la faute de l'agence immobilière
14. Selon M. [T], la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier ne rapporte pas la preuve qu'elle lui aurait fourni toutes les informations requises sur la situation du bien, la seule mention d'une donation n'étant pas suffisante, alors qu'il ne se serait pas engagé s'il avait été alerté sur le risque de refus d'un des héritiers de Mme [N], l'agent immobilier ne pouvant se réfugier derrière une clause-type insuffisante à caractériser qu'il a rempli son obligation d'information et le tribunal lui ayant à tort mis la charge de se renseigner davantage. D'ailleurs, la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, pour justifier la mise en cause de Mme [N] et Mme [D], reproche elle-même aux venderesses de ne pas l'avoir alertée. En toute hypothèse, principe pris de ce que l'agent immobilier qui rédige un acte est tenu d'un devoir d'investigation afin d'assurer l'efficacité de la convention négociée, M. [T] considère que la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier ne s'est pas assurée de la totale capacité juridique des venderesses puisque l'accord des héritiers réservataires était nécessaire, accord dont l'agence devait s'assurer de l'effectivité.
15. La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier considère n'avoir commis aucune faute dès lors que l'acte de donation était rappelé dans le compromis de vente et que Mme [N] et Mme [D] sont bien les seules propriétaires du bien. M. [T] était également informé de la nécessité d'obtenir l'accord des héritiers réservataires, sans qu'il soit nécessaire d'en faire une condition suspensive. D'ailleurs, le compromis de vente a été immédiatement transmis au notaire de M. [T] qui n'a formulé aucune remarque ni objection. Pour l'agence, il ne lui appartenait pas d'obtenir l'accord des héritiers réservataires en amont.
Réponse de la cour
16. L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
17. L'intermédiaire en matière de vente immobilière, et spécialement l'agent immobilier, est débiteur d'une obligation de diligence et d'exactitude propre à assurer l'effectivité et la sécurité des actes qu'il rédige. L'obligation de loyauté lui impose également de fournir aux parties qui contractent toutes les informations à sa disposition.
1 - le manquement à l'obligation d'information :
18. Suivant compromis de vente du 10 juin 2021 rédigé par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, Mme [N] en sa qualité d'usufruitière et sa fille Mme [D] en sa qualité de nu-propriétaire se sont engagées à vendre à M. [T] l'immeuble dont elles sont propriétaires situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 9]. La soeur de Mme [D] a déclaré s'opposer à la vente le 17 mars 2022.
19. Le compromis mentionnait uniquement en page 3 que 'le VENDEUR déclare être l'unique propriétaire des biens pour les avoir reçus par donation aux termes d'un acte reçu par [J] Notaire à [Localité 10], le 8 septembre 2017'.
20. D'emblée, on peut déceler une forme d'approximation de la part de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, professionnelle de l'immobilier : d'abord parce que l'acte est en réalité du 9 novembre 2017 et ensuite parce que 'le vendeur', c'est-à-dire en ce compris Mme [N], n'a pas reçu la propriété du bien en cause puisque c'est précisément elle qui l'a donné à sa fille Mme [D], la seule à l'avoir effectivement 'reçu' ce jour-là.
21. Cette approximation n'a pas pour autant mis en échec le devoir d'information loyale de la part de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier qui s'est en fait contentée de répercuter auprès de M. [T] les informations qu'on lui avait délivrées, ne les eût-elle pas suffisamment vérifiées, ce qui regarde son devoir d'efficacité.
2 - le manquement à l'obligation d'efficacité :
22. Le compromis mentionne que 'le VENDEUR s'engage à obtenir, le cas échéant, l'accord du donateur et/ou des héritiers réservataires à l'effet de renoncer, en faveur de l'ACQUÉREUR, à toutes les charges et conditions ayant pu être imposées dans l'acte de donation en ce qui concerne lesdits biens en vue de garantir l'ACQUÉREUR de tous les troubles ou risques d'éviction pouvant résulter des présentes'.
23. Là encore, une approximation peut être relevée en ce que 'le donateur' n'a pas besoin de donner son accord puisqu'il est présent au compromis en sa qualité de titulaire de l'usufruit qu'il a entendu conserver sur le bien.
24. Le terme 'le cas échéant' recèle toutes les insuffisances de l'agence : il lui appartenait de s'assurer de l'accord de principe des héritiers réservataires afin d'éviter un engagement inutile pour toutes les parties à l'acte, sans même avoir à le libeller sous la forme d'une condition suspensive.
25. Surtout, l'agence aurait dû exiger l'acte de donation, ce qu'elle n'a manifestement pas fait, en témoignent les approximations relevées plus haut. La preuve en est de l'action en garantie (non poursuivie en appel) de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à l'encontre de Mme [N] et Mme [D] motif pris de ce que les informations essentielles ne lui auraient pas été fournies par les venderesses
1: Extrait de l'assignation : 'cette situation était par conséquent parfaitement connue tant de Mme [N] que de Mme [D], lesquelles se sont abstenues d'en informer la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, laquelle avait pourtant pris soin (sic) dans le compromis de vente de rappeler en page 3 l'existence de cette donation'
.
26. Sa lecture aurait permis à tout le moins à la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier :
- d'éclairer plus complètement M. [T] qui aurait pu mesurer le risque de son engagement en raison de la clause d'information sur le consentement à aliénation par les 'autres descendants' contenue en page 11,
- de questionner davantage les venderesses sur les potentialités d'une opposition à la vente.
27. C'est d'ailleurs le sens du courrier électronique du 3 février 2022 de Me [F], notaire de M. [T] installé au [Localité 11] (36) : 'la difficulté est née, à mon sens, du fait que l'agence aurait dû solliciter l'accord des copartageants dès la signature du compromis. Les divers consentements ne doivent jamais être obtenus après la signature'. Le 30 mars 2022, il ajoute un élément sur sa pratique : 'En présence d'une origine de propriété par donation-partage, je fais intervenir les co-donataires dès le compromis, pour éviter toute difficulté'.
28. Contrairement à ce que les premiers juges ont retenu, il n'appartenait pas à M. [T], informé de l'existence d'une donation préalable, de solliciter des 'explications complémentaires', initiative qui renferme le coeur du devoir de diligence et d'efficacité que l'on est en droit d'attendre d'un professionnel de l'immobilier.
29. Enfin, le seul fait, pour la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, d'avoir inséré au compromis de vente une clause aux termes de laquelle le vendeur 's'engage à fournir à première demande du rédacteur des présentes et/ou de l'acte authentique tous titres de propriété et pièces nécessaires à la vente' ne saurait exonérer l'agence de sa responsabilité.
30. Une faute doit donc être relevée à l'encontre de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier.
Sur les préjudices et le lien de causalité
31. M. [T] estime avoir d'abord subi un préjudice moral en ce qu'il a dû renoncer à ce projet d'acquisition, à l'origine d'une immense déception, d'autant plus importante qu'il a dû attendre neuf mois avant de connaître son issue négative. Son projet devait lui permettre de mettre son appartement de [Localité 7] en location, ce qu'il n'a pas pu faire avant septembre 2022, d'où un préjudice de 12 mois de loyers. Il a également dû exposer des frais au titre des deux prêts contractés en pure perte.
32. La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier réplique que M. [T] n'établit pas qu'il aurait pu louer son appartement dès sa prise de possession de la maison. Elle ne s'estime pas responsable du temps perdu qui aurait pu être évité puisque le notaire de l'appelant a été tenu destinataire sans délai du compromis de vente.
Réponse de la cour
1 - le préjudice moral :
33. Il existe évidemment une forme de déception lorsqu'on découvre que l'acquisition d'un bien dans lequel on s'est projeté était en fait vouée à l'échec.
34. De ce point de vue, le préjudice moral de M. [T] est incontestable et il sera compensé par l'octroi d'une somme de 1.000 ' à titre de dommages et intérêts.
2 - le préjudice locatif :
35. Le seul justificatif produit par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier pouvant matérialiser l'envoi du compromis de vente à Me [F], notaire de M. [T], réside dans un accusé de réception de courrier électronique intitulé 'VENTE CTS [D] / [T]', daté du 15 juin 2021 (pièce n° 7 de l'intimée), soit cinq jours après la signature.
36. Pour autant, eu égard à sa pratique (supra § 27), le notaire ne pouvait pas immédiatement déceler que le préalable de l'accord de principe des héritiers réservataires n'avait pas été recueilli par l'agence. Il ressort d'ailleurs du courrier déjà évoqué que, si la vente a stagné pendant plusieurs mois, c'est moins à raison du blocage manifesté par la soeur de Mme [D] (qui ne sera officialisé que le 17 mars 2022) que du fait que des neveux, mineurs, devaient également intervenir à l'acte, d'où la saisine du juge des tutelles qui se serait montré réticent, notamment en raison de la valeur prise par la maison depuis la donation.
37. Le délai habituel d'une vente 'normale' n'est pas supérieur à trois mois : c'est le temps réellement perdu par M. [T] dans cette mauvaise affaire. Or, l'appelant justifie être resté propriétaire de son ancienne résidence principale, un appartement de [Localité 7] sur lequel il avait consenti quelques travaux en vue de le louer. Une attestation de l'agence Chailloux Immobilier du 29 juillet 2022 estimant un potentiel locatif de 750 ' par mois, il conviendra d'allouer à M. [T] la somme de 3 x 750 = 2.250 '.
3 - le préjudice financier :
38. À cet égard, M. [T] produit uniquement l'offre de prêt immobilier consentie par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] et son tableau d'amortissement. Il ne justifie pas avoir commencé à régler des échéances ainsi qu'il l'affirme. Le seul préjudice tangible réside dans la commission d'ouverture de crédit de 370 ', montant retenu pour liquider son préjudice financier.
Sur les dépens
39. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
40. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L'équité commande de faire bénéficier M. [T] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 ' au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 12 septembre 2023 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Condamne la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à payer à M. [Y] [T] les sommes de :
- 1.000 ' en réparation de son préjudice moral,
- 2.250 ' en réparation de son préjudice locatif,
- 370 ' en réparation de son préjudice financier,
Condamne la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à payer à M. [Y] [T] la somme de 4.000 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
ARRÊT N°
N° RG 23/06697 - N° Portalis DBVL-V-B7H-UJJO
(Réf 1ère instance : 22/01753)
M. [Y] [T]
C/
S.A.R.L. CAILLAU LE GARO IMMOBILIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 27 MAI 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ
Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre,
Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre, entendu en son rapport,
Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère,
GREFFIER
Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS
A l'audience publique du 25 mars 2025
ARRÊT
Contradictoire, prononcé publiquement le 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe
****
APPELANT
Monsieur [Y] [T]
né le 14 mars 1981 à [Localité 6] (ALGERIE)
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Me Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS.,et par Me Elise MAILLOT avocates au barreau de QUIMPER
INTIMÉE
S.A.R.L. CAILLAU LE GARO IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociéts de QUIMPER sous le numéro 404.121.055, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Thibault DOUBLET de la SELARL THIBAULT DOUBLET, avocat au barreau de QUIMPER
EXPOSÉ DU LITIGE
1. Suivant compromis de vente du 10 juin 2021 rédigé par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, Mme [Z] [N] en sa qualité d'usufruitière et sa fille Mme [R] [D] en sa qualité de nu-propriétaire se sont engagées à vendre à M. [Y] [T] l'immeuble dont elles sont propriétaires situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 9].
2. Le compromis prévoyait une réitération de la vente par acte authentique au plus tard le 16 août 2021.
3. La vente n'a pu être réitérée en raison de l'opposition de la soeur de Mme [R] [D], Mme [K] [D], manifestée le 17 mars 2022, l'acte de donation du 9 novembre 2017 aux termes duquel Mme [N] a fait donation à sa fille [R] de la nue-propriété de cet immeuble soumettant la revente de l'immeuble donné au consentement du donateur et de ses autres descendants.
4. Soutenant que l'agent immobilier rédacteur du compromis a commis une faute en ne mentionnant pas, dans le compromis, que la vente était suspendue à l'accord des co-donataires, M. [T] a, par acte d'huissier du 19 septembre 2022, fait assigner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier devant le tribunal judiciaire de Quimper aux fins de la voir condamner, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, à lui verser les sommes de :
- 5.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- 8.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice locatif,
- 851,79 ' au titre de son préjudice financier,
- 12.000 ' en remboursement de l'acompte qu'il a versé lors de la signature du compromis de vente,
- 6.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
5. La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier a appelé en garantie Mme [Z] [N] et Mme [R] [D] suivant acte d'huissier du 31 octobre 2022.
6. La jonction de ces deux affaires a été prononcée le 13 janvier 2023.
7. Par jugement du 12 septembre 2023, le tribunal a :
- débouté M. [T] de ses demandes dirigées contre la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier,
- rejeté le recours en garantie formé par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier contre Mme [N] et Mme [D],
- condamné M. [T] à verser à la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier la somme de 2.000 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à verser à Mme [N] la somme de 500 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à verser à Mme [D] la somme de 500 ' sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,
- rejeté toute autre demande.
- condamné M. [T] aux dépens.
8. Pour statuer ainsi, le tribunal, après avoir rappelé que l'intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d'un acte, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, a retenu que la mention insérée au compromis de vente, dans laquelle le vendeur s'engage à obtenir, le cas échéant, l'accord du donateur et/ou des héritiers réservataires, bien que non édictée comme condition suspensive, ne permet pas à M. [T] de soutenir qu'il n'avait pas connaissance de l'existence de la donation et de la nécessité d'obtenir l'accord des héritiers pour la régularisation de la vente, alors qu'il pouvait solliciter des explications complémentaires.
9. Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Rennes du 27 novembre 2023, M. [T] a interjeté appel de cette décision uniquement à l'encontre de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier.
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10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 10 février 2025, M. [T] demande à la cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- statuant à nouveau,
- débouter la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à lui verser la somme de 5.000 ' en réparation de son préjudice moral,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à lui verser la somme de 8.000' en réparation de son préjudice locatif,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à lui verser la somme de 851,79 ' en réparation de son préjudice financier,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à lui verser la somme de 11.000 ' au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier aux entiers dépens comprenant les dépens de première instance.
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11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 24 février 2025, la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris,
- à titre subsidiaire, en cas de réformation du jugement entrepris,
- réduire à de plus justes proportions le montant du préjudice financier,
- débouter M. [T] de sa demande au titre du préjudice locatif et préjudice moral,
- réduire à de plus justes proportions le montant réclamé par M. [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [T] au paiement de la somme de 6.000 ' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [T] aux dépens.
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12. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.
13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la faute de l'agence immobilière
14. Selon M. [T], la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier ne rapporte pas la preuve qu'elle lui aurait fourni toutes les informations requises sur la situation du bien, la seule mention d'une donation n'étant pas suffisante, alors qu'il ne se serait pas engagé s'il avait été alerté sur le risque de refus d'un des héritiers de Mme [N], l'agent immobilier ne pouvant se réfugier derrière une clause-type insuffisante à caractériser qu'il a rempli son obligation d'information et le tribunal lui ayant à tort mis la charge de se renseigner davantage. D'ailleurs, la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, pour justifier la mise en cause de Mme [N] et Mme [D], reproche elle-même aux venderesses de ne pas l'avoir alertée. En toute hypothèse, principe pris de ce que l'agent immobilier qui rédige un acte est tenu d'un devoir d'investigation afin d'assurer l'efficacité de la convention négociée, M. [T] considère que la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier ne s'est pas assurée de la totale capacité juridique des venderesses puisque l'accord des héritiers réservataires était nécessaire, accord dont l'agence devait s'assurer de l'effectivité.
15. La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier considère n'avoir commis aucune faute dès lors que l'acte de donation était rappelé dans le compromis de vente et que Mme [N] et Mme [D] sont bien les seules propriétaires du bien. M. [T] était également informé de la nécessité d'obtenir l'accord des héritiers réservataires, sans qu'il soit nécessaire d'en faire une condition suspensive. D'ailleurs, le compromis de vente a été immédiatement transmis au notaire de M. [T] qui n'a formulé aucune remarque ni objection. Pour l'agence, il ne lui appartenait pas d'obtenir l'accord des héritiers réservataires en amont.
Réponse de la cour
16. L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.
17. L'intermédiaire en matière de vente immobilière, et spécialement l'agent immobilier, est débiteur d'une obligation de diligence et d'exactitude propre à assurer l'effectivité et la sécurité des actes qu'il rédige. L'obligation de loyauté lui impose également de fournir aux parties qui contractent toutes les informations à sa disposition.
1 - le manquement à l'obligation d'information :
18. Suivant compromis de vente du 10 juin 2021 rédigé par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, Mme [N] en sa qualité d'usufruitière et sa fille Mme [D] en sa qualité de nu-propriétaire se sont engagées à vendre à M. [T] l'immeuble dont elles sont propriétaires situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 9]. La soeur de Mme [D] a déclaré s'opposer à la vente le 17 mars 2022.
19. Le compromis mentionnait uniquement en page 3 que 'le VENDEUR déclare être l'unique propriétaire des biens pour les avoir reçus par donation aux termes d'un acte reçu par [J] Notaire à [Localité 10], le 8 septembre 2017'.
20. D'emblée, on peut déceler une forme d'approximation de la part de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, professionnelle de l'immobilier : d'abord parce que l'acte est en réalité du 9 novembre 2017 et ensuite parce que 'le vendeur', c'est-à-dire en ce compris Mme [N], n'a pas reçu la propriété du bien en cause puisque c'est précisément elle qui l'a donné à sa fille Mme [D], la seule à l'avoir effectivement 'reçu' ce jour-là.
21. Cette approximation n'a pas pour autant mis en échec le devoir d'information loyale de la part de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier qui s'est en fait contentée de répercuter auprès de M. [T] les informations qu'on lui avait délivrées, ne les eût-elle pas suffisamment vérifiées, ce qui regarde son devoir d'efficacité.
2 - le manquement à l'obligation d'efficacité :
22. Le compromis mentionne que 'le VENDEUR s'engage à obtenir, le cas échéant, l'accord du donateur et/ou des héritiers réservataires à l'effet de renoncer, en faveur de l'ACQUÉREUR, à toutes les charges et conditions ayant pu être imposées dans l'acte de donation en ce qui concerne lesdits biens en vue de garantir l'ACQUÉREUR de tous les troubles ou risques d'éviction pouvant résulter des présentes'.
23. Là encore, une approximation peut être relevée en ce que 'le donateur' n'a pas besoin de donner son accord puisqu'il est présent au compromis en sa qualité de titulaire de l'usufruit qu'il a entendu conserver sur le bien.
24. Le terme 'le cas échéant' recèle toutes les insuffisances de l'agence : il lui appartenait de s'assurer de l'accord de principe des héritiers réservataires afin d'éviter un engagement inutile pour toutes les parties à l'acte, sans même avoir à le libeller sous la forme d'une condition suspensive.
25. Surtout, l'agence aurait dû exiger l'acte de donation, ce qu'elle n'a manifestement pas fait, en témoignent les approximations relevées plus haut. La preuve en est de l'action en garantie (non poursuivie en appel) de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à l'encontre de Mme [N] et Mme [D] motif pris de ce que les informations essentielles ne lui auraient pas été fournies par les venderesses
1: Extrait de l'assignation : 'cette situation était par conséquent parfaitement connue tant de Mme [N] que de Mme [D], lesquelles se sont abstenues d'en informer la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, laquelle avait pourtant pris soin (sic) dans le compromis de vente de rappeler en page 3 l'existence de cette donation'
.
26. Sa lecture aurait permis à tout le moins à la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier :
- d'éclairer plus complètement M. [T] qui aurait pu mesurer le risque de son engagement en raison de la clause d'information sur le consentement à aliénation par les 'autres descendants' contenue en page 11,
- de questionner davantage les venderesses sur les potentialités d'une opposition à la vente.
27. C'est d'ailleurs le sens du courrier électronique du 3 février 2022 de Me [F], notaire de M. [T] installé au [Localité 11] (36) : 'la difficulté est née, à mon sens, du fait que l'agence aurait dû solliciter l'accord des copartageants dès la signature du compromis. Les divers consentements ne doivent jamais être obtenus après la signature'. Le 30 mars 2022, il ajoute un élément sur sa pratique : 'En présence d'une origine de propriété par donation-partage, je fais intervenir les co-donataires dès le compromis, pour éviter toute difficulté'.
28. Contrairement à ce que les premiers juges ont retenu, il n'appartenait pas à M. [T], informé de l'existence d'une donation préalable, de solliciter des 'explications complémentaires', initiative qui renferme le coeur du devoir de diligence et d'efficacité que l'on est en droit d'attendre d'un professionnel de l'immobilier.
29. Enfin, le seul fait, pour la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, d'avoir inséré au compromis de vente une clause aux termes de laquelle le vendeur 's'engage à fournir à première demande du rédacteur des présentes et/ou de l'acte authentique tous titres de propriété et pièces nécessaires à la vente' ne saurait exonérer l'agence de sa responsabilité.
30. Une faute doit donc être relevée à l'encontre de la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier.
Sur les préjudices et le lien de causalité
31. M. [T] estime avoir d'abord subi un préjudice moral en ce qu'il a dû renoncer à ce projet d'acquisition, à l'origine d'une immense déception, d'autant plus importante qu'il a dû attendre neuf mois avant de connaître son issue négative. Son projet devait lui permettre de mettre son appartement de [Localité 7] en location, ce qu'il n'a pas pu faire avant septembre 2022, d'où un préjudice de 12 mois de loyers. Il a également dû exposer des frais au titre des deux prêts contractés en pure perte.
32. La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier réplique que M. [T] n'établit pas qu'il aurait pu louer son appartement dès sa prise de possession de la maison. Elle ne s'estime pas responsable du temps perdu qui aurait pu être évité puisque le notaire de l'appelant a été tenu destinataire sans délai du compromis de vente.
Réponse de la cour
1 - le préjudice moral :
33. Il existe évidemment une forme de déception lorsqu'on découvre que l'acquisition d'un bien dans lequel on s'est projeté était en fait vouée à l'échec.
34. De ce point de vue, le préjudice moral de M. [T] est incontestable et il sera compensé par l'octroi d'une somme de 1.000 ' à titre de dommages et intérêts.
2 - le préjudice locatif :
35. Le seul justificatif produit par la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier pouvant matérialiser l'envoi du compromis de vente à Me [F], notaire de M. [T], réside dans un accusé de réception de courrier électronique intitulé 'VENTE CTS [D] / [T]', daté du 15 juin 2021 (pièce n° 7 de l'intimée), soit cinq jours après la signature.
36. Pour autant, eu égard à sa pratique (supra § 27), le notaire ne pouvait pas immédiatement déceler que le préalable de l'accord de principe des héritiers réservataires n'avait pas été recueilli par l'agence. Il ressort d'ailleurs du courrier déjà évoqué que, si la vente a stagné pendant plusieurs mois, c'est moins à raison du blocage manifesté par la soeur de Mme [D] (qui ne sera officialisé que le 17 mars 2022) que du fait que des neveux, mineurs, devaient également intervenir à l'acte, d'où la saisine du juge des tutelles qui se serait montré réticent, notamment en raison de la valeur prise par la maison depuis la donation.
37. Le délai habituel d'une vente 'normale' n'est pas supérieur à trois mois : c'est le temps réellement perdu par M. [T] dans cette mauvaise affaire. Or, l'appelant justifie être resté propriétaire de son ancienne résidence principale, un appartement de [Localité 7] sur lequel il avait consenti quelques travaux en vue de le louer. Une attestation de l'agence Chailloux Immobilier du 29 juillet 2022 estimant un potentiel locatif de 750 ' par mois, il conviendra d'allouer à M. [T] la somme de 3 x 750 = 2.250 '.
3 - le préjudice financier :
38. À cet égard, M. [T] produit uniquement l'offre de prêt immobilier consentie par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 8] et son tableau d'amortissement. Il ne justifie pas avoir commencé à régler des échéances ainsi qu'il l'affirme. Le seul préjudice tangible réside dans la commission d'ouverture de crédit de 370 ', montant retenu pour liquider son préjudice financier.
Sur les dépens
39. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. La SARL Cailliau & Le Garo Immobilier, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
40. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L'équité commande de faire bénéficier M. [T] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 ' au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 12 septembre 2023 en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
Condamne la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à payer à M. [Y] [T] les sommes de :
- 1.000 ' en réparation de son préjudice moral,
- 2.250 ' en réparation de son préjudice locatif,
- 370 ' en réparation de son préjudice financier,
Condamne la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne la SARL Cailliau & Le Garo Immobilier à payer à M. [Y] [T] la somme de 4.000 ' en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT