CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 28 mai 2025, n° 21/09892

EXPOSE DU LITIGE

La SNC Immobilière des sardinaux a renouvelé un bail commercial le 1er avril 1992 au profit de M. [R] [F], preneur, sur un local commercial situé [Adresse 7].

Concernant la destination contractuelle, le bail commercial prévoit que le preneur pourra exercer, dans les lieux loués, tout commerce de son choix.

S'agissant de la désignation des lieux loués, le local commercial est situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et inclut une portion des parties communes.

Par acte de cession de fonds de commerce du 29 juin 1996, le preneur vendait à la société [M] et [E] son fonds de commerce en ce compris le droit au bail commercial.

La société [M] et [E] devenait la nouvelle preneuse et elle exploitait le fonds de commerce de dépannage, vente, TV, HIFI, vidéo, électroménager.

Le bail commercial, venu à expiration le 30 mars 2001, s'est tacitement prolongé.

Par acte d'huissier de justice du 1er décembre 2009, la bailleresse donnait congé à la société [M] et [E] avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet au 30 juin 2010.

Une première procédure opposait la bailleresse et la preneuse concernant les montants des indemnités d'éviction et d'occupation.

Par un jugement en date du 31 mars 2016, le tribunal de grande instance de Toulon retenait une indemnité d'éviction de 262.500 euros et condamnait la société [M] et [E] à payer à la bailleresse une indemnité d'occupation d'un montant total (pour les locaux et les parkings) de 1350 euros HT par mois du 1er juillet 2010 au 30 juin 2013, puis de 1.456,79 euros HT par mois du 1er juillet 2013 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur l'appel interjeté par la preneuse concernant les indemnités d'occupation, la présente cour, par arrêt du 5 avril 2018, condamnait la preneuse à payer une indemnité d'occupation mensuelle (pour la totalité des locaux) de 1.290,94 euros HT du 1 er juillet 2010 au 14 avril 2016 sans indexation.

Durant la procédure précédente relative aux indemnités d'occupation et d'éviction, la bailleresse décidait d'exercer son droit de repentir.

Par deux actes d'huissier en date du 14 avril 2016, la SNC Immobilière des Sardinaux exerçait son droit de repentir en application de l'article L 145-58 du code de commerce (tant pour le bail commercial que pour un autre bail portant sur un parking) et offrait à la preneuse le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années en contrepartie de la fixation d'un loyer annuel de :

- 15.000 euros annuels hors taxes et hors charges concernant les locaux commerciaux à compter de la notification de son droit de repentir,

- 3.840 euros annuels hors taxes et hors charges pour les parkings.

La notification du droit de repentir à la preneuse mentionnait que le bail renouvelé prendrait effet au jour de ladite notification, soit le 14 avril 2016.

Une seconde procédure opposait les parties sur le montant du bail renouvelé.

À défaut d'accord sur le montant du loyer du bail renouvelé portant sur le local commercial, la SNC Immobilière des Sardinaux initiait une procédure en fixation du loyer du bail renouvelé, après notification d'un mémoire préalable en date du 7 décembre 2017, réclamant un loyer de 15 000 euros HT et HC pour les locaux commerciaux.

La SNC Immobilière des Sardinaux saisissait le juge des loyers commerciaux par exploit d'huissier en date du 27 juillet 2018.

Le 4 décembre 2018, le tribunal ouvrait une procédure de redressement judiciaire de la preneuse et désignait Maître [D] [T], de la SCP BR Associés, en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société [M] et [E].

Par jugement du 28 mai 2020, le tribunal de commerce de Toulon homologuait le plan de continuation de la preneuse.

Par jugement en date du 21 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux de [Localité 8] disait que le bail renouvelé entre les parties avait pris effet au 14 avril 2016, ordonnait une expertise judiciaire sur la valeur locative des lieux loués, désignait M. [O] [V] pour y procéder.

Pour retenir une date d'effet de renouvellement du bail au 14 avril 2016, le tribunal de grande instance relevait en particulier que les parties s'étaient accordées sur le principe du renouvellement du bail au 14 avril 2016.

Le 22 octobre 2020, l'expert judiciaire déposait son rapport d'expertise et retenait finalement une valeur locative à hauteur de 13.900 euros hors taxe/ an à compter du 14 avril 2016 (soit 3475 euros HT par trimestre).

Par jugement rendu le 20 mai 2021, dont appel, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Toulon se prononçait en ces termes :

- rejette la demande en maintien de l'ancien loyer ;

- fixe le loyer à la somme annuelle de 14.700 euros hors taxe et hors charges à compter du 14 avril 2016 ;

- dit que pour les loyers déjà écoulés, ils produiront intérêts à compter du 27 juillet 20l 8 pour les échéances échues à cette date, les loyers subséquents ne produisant intérêt qu'à compter de leurs échéances ;

- rejette la demande de lissage du loyer ;

- rejette les demandes au titre des frais irrépétibles ;

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et que les frais d'expertise judiciaire sont à la charge de la SNC Immobilière des Sardinaux ;

- ordonne l'exécution provisoire.

Les 29 juin et 1er juillet 2021, les sociétés [M] et [E] et BR et associés (tant en qualité de représentant des créanciers que de mandataire judiciaire) formaient un appel en intimant la SNC Immobilière des Sardinaux.

La première déclaration d'appel est ainsi rédigée :'objet/portée de l'appel : appel total : la SARL [M] et [E] sollicite la réformation du jugement du tribunal Judiciaire de Toulon en date du 20 mai 2021 en ce qu'il a :

- rejeté la demande en maintien de l'ancien loyer

- fixé le loyer à la somme annuelle de 14 700 ' HT et hors charges à compter du 14 avril 2016

- dit que les loyers déjà écoulés produiront intérêts à compter du 27 juillet 2018 pour les échéances échues à cette date, les loyers subséquents ne produisant intérêt qu'à compter de leur échéance

- rejeté la demande de lissage du loyer

- rejeté la demande de la SARL [M] et [E] au titre des frais irrépétibles

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens'

La seconde déclaration d'appel est ainsi rédigée :'Portée de l'appel : Appel total la SARL [M] et [E] sollicite la réformation du jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 20 mai 2021 en ce qu'il a :

- rejeté la demande en maintien de l'ancien loyer,

- fixé le loyer à la somme annuelle de 14 700 ' HT et hors charges à compter du 14 avril 2016,

- dit que les loyers déjà écoulés produiront intérêts à compter du 27 juillet 2018 pour les échéances échues à cette date, les loyers subséquents ne produisant intérêt qu'à compter de leur échéance

- rejeté la demande de lissage du loyer,

- rejeté la demande de la SARL [M] et [E] au titre des frais irrépétibles,

- dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens

Les déclarations d'appel ont fait l'objet d'une jonction le 17 août 2021, l'affaire étant désormais enrôlée devant la cour d'appel sous le numéro 21/9892.

L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 11 mars 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 août 2021, la société [M] et [E] demande à la cour de :

vu les articles L145-33 et suivants du code de commerce,

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

par conséquent,

à titre principal,

- débouter la SNC Immobilière des Sardinaux de ses demandes comme étant irrecevables,

- dire que le loyer sera fixé à 400,91 ' HT pour le local soit 1202.74 ' HT par trimestre et 4810,96 euros HT à l'année,

à titre subsidiaire,

- dire que le loyer du bail commercial portant sur les locaux exploités par la SARL [M] et [E] situés [Adresse 6], à effet au 14 avril 2016 ne saurait être fixé à une valeur supérieure à 8694,76 euros par an HT,

à titre encore plus subsidiaire,

- dire que le loyer du bail commercial portant sur les locaux exploités par la SARL [M] et [E] sis [Adresse 5], à effet au 14 avril 2016 ne saurait être fixé à une valeur supérieure à 9540,00 par an HT,

dans les deux cas,

- dire que l'augmentation de loyer qui interviendra sera limitée pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédent,

en toute hypothèse,

- condamner la SNC Immobilière des Sardinaux à payer à la SARL [M] et [E] et la SCP BR associés prise en la personne de son représentant légal en exercice, Maître [D] [T], en qualité de mandataire judiciaire de la SARL [M] et [E], la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2021, la SNC Immobilière des sardinaux à la cour de :

vu les articles L 145-33 et suivants du code de commerce,

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

- rejeté la demande en maintien de l'ancien loyer

- fixer le loyer à la somme de 14700 euros hors taxes et hors charges à compter du 14 avril 2016

- dit que pour les loyers déjà écoulés, ils produiront intérêts à compter du 27 juillet 2018 pour les échéances échues à cette date, les loyers subséquents ne produisant intérêt qu'à compter de cette échéance

- rejeté les demandes de lissage du loyer

en conséquence,

- juger que la demande de fixation du loyer du bail renouvelé formulée par la société SNC les Sardinaux est recevable,

- juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative,

entendre,

- fixer à la somme annuelle de 14.700 euros hors charges et hors taxes le prix du loyer des locaux commerciaux exploités par la Société [M] et [E] (83140) dans les locaux situés [Adresse 4], et ce à l'occasion du renouvellement du bail, portant exclusivement sur les locaux commerciaux, à la date du 14 avril 2016.

- juger que le mécanisme du plafonnement du loyer n'est pas applicable aux baux d'une durée effective de plus de douze ans,

en conséquence,

- condamner la société [M] et [E] et son mandataire judiciaire au différentiel de loyer entre le loyer payé par cette dernière depuis le 14 avril 2016, et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce, à compter du 14 avril 2016, différentiel augmenté du paiement des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2018.

- débouter la société [M] et [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- rejeté la demande de la société SNC Immobilière les Sardinaux au titre des frais

irrépétibles,

- condamné la SNC Immobilière les Sardinaux au règlement des frais d'expertise,

en conséquence,

- condamner la société [M] et [E] et son mandataire judiciaire à payer au bailleur en application de l'article 700 du code e procédure civile la somme de 3.000 euros et aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.

MOTIFS

1-sur la recevabilité de la demande de la bailleresse intimée de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l'article R145-23 du code de commerce : Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble.

L'article L145-12 du même code ajoute :La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa reconduction, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.

L'article L145-58 du même code ajoute :Le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Pour la preneuse appelante, la demande de la bailleresse en fixation d'un loyer est irrecevable, précisant que le droit de repentir, dont la validité peut être discutée, a été exercé après l'expiration du bail et que c'est donc un nouveau bail qui a pris effet à compter du jour où le repentir a été notifié au locataire et ce à la date du 14 avril 2016.

La société [M] et [E] ajoute que, s'agissant d'un nouveau bail et non d'un bail renouvelé, la bailleresse aurait dû former une demande de révision du loyer et non pas une demande de fixation d'un loyer renouvelé et ce en application l'article L 145-38 du code de commerce. Sur les modalités de demande de révision du loyer, la preneuse appelante précise qu'une telle demande ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé, alors même qu'en l'espèce, la bailleresse n'a formulé aucune demande en révision « par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée' », conformément aux dispositions de l'article R 145-20 du code de commerce.

En défense, la bailleresse intimée répond que sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé est recevable invoquant le fait qu'elle a notifié le 14 avril 2016 son droit de repentir en application de l'article L 145-58 du code de commerce, ce droit étant ouvert au bailleur qui a dans un premier temps refusé le renouvellement, et ce jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée.

La bailleresse intimée ajoute que lorsqu'elle a exercé son droit de repentir, le délai pour le faire n'était pas expiré et qu'un bail renouvelé s'est alors formé à compter de la notification du repentir. Elle fait encore valoir que, conformément aux dispositions des articles R 145-24 à R 145-29 du code de commerce, l'exercice du droit de repentir lui a ouvert la possibilité d'engager une procédure de fixation du loyer du bail renouvelé. Elle conclut que son action judiciaire n'est en aucun cas une action en révision du loyer mais bien une action en fixation du loyer du bail renouvelé.

Il est de principe que le bailleur peut exercer le droit de repentir jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision sera passée en force de chose jugée, étant précisé que la décision en cause est celle qui fixe le montant de l'indemnité d'éviction et non celle qui reconnaît le droit au bénéfice d'une telle indemnité. En outre, en cas d'appel, comme en l'espèce, le délai, pour exercer le droit de repentir ne court pas et le bailleur peut exercer le droit de repentir pendant la durée de la procédure devant la cour d'appel. Enfin, le bailleur a 15 jours à compter de l'arrêt fixant le montant de l'indemnité d'éviction pour exercer son droit de repentir.

En l'espèce, la bailleresse a bien exercé son droit de repentir dans le délai légal de 15 jours prévu par l'article L 145-58 du code de commerce précédemment reproduit, pour l'avoir fait le 14 avril 2016 alors même que le jugement fixant le montant de l'indemnité d'éviction avait été prononcé le 31 mars 2016. En tout état de cause, la preneuse avait interjeté appel du jugement du 31 mars 2016 ayant fixé les indemnités d'occupation, de telle sorte que la bailleresse était dans le temps pour exercer son droit de repentir.

Si la preneuse estime que l'article L 145-12 du code de commerce, qui évoque la notion de bail nouveau, conduirait à penser que ce n'est pas un bail renouvelé qui a pris effet entre les parties mais un bail nouveau, la cour observe au contraire que cet article évoque bien la question du bail renouvelé et la date d'effet de celui-ci suite à l'exercice du droit de repentir par le bailleur.En conséquence, la société bailleresse a valablement exercé son droit de repentir et est en droit d'exercer une action judiciaire en fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

La cour ne peut que déclarer recevable la demande de la bailleresse intimée en fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

2-sur les demandes des parties relatives au déplafonnement du loyer

Vu l'article L 145-34 du code de commerce

- sur le plafonnement de principe du montant du loyer renouvelé

Selon l'article L145-9 du code de commerce dans sa version applicable :Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.Le congé doit être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Pour dire que le loyer est déplafonné et qu'il doit correspondre à la valeur locative, telle que prévue à l'article L 145-33 du code de commerce, la bailleresse intimée expose que la durée du bail objet du présent litige, par l'effet de la tacite prolongation, a largement excédé douze ajoutant que la preneuse appelante avait acquiescé au déplafonnement du loyer et à sa fixation à la valeur locative, comme l'a retenu le juge des loyers commerciaux dans sa décision du 21 novembre 2019, dont il n'a pas été interjeté appel.

Pour dire que la règle du déplafonnement du loyer ne s'applique pas, la preneuse appelante estime que c'est un nouveau bail qui est né au 14 avril 2016 sans qu'il soit possible d'invoquer ladite règle, ajoutant que la cour de cassation a rappelé à de nombreuses reprises que le bail prenait fin par l'effet du congé et que l'exercice du droit de repentir était sans influence sur la durée du bail expiré.

Il est de principe que lorsque du fait de la tacite reconduction, la durée effective du bail dépasse 12 années, le loyer du bail renouvelé n'est plus soumis au plafonnement.

De plus, lorsque le renouvellement intervient dans le cadre d'une notification de repentir du bailleur, la période écoulée entre la fin du bail expiré et la date du repentir n'est pas une période de tacite prolongation, mais une période de maintien dans les lieux, sans bail. Enfin, lorsque le bail lorsque le bail a été renouvelé en raison du repentir, le bail renouvelé prend effet seulement à la date de la notification du repentir.

Tout d'abord, s'agissant de l'accord précédemment donné par la preneuse pour voir déplafonner le loyer renouvelé et pour le voir fixer à la valeur locative, la cour observe qu'effectivement, la société [M] et [E] avait bien indiqué que le loyer devait être déplafonné et ce à deux reprises au moins :

- dans de précédentes conclusions prises devant le juge des loyers commerciaux avant que celui-ci ne rendre son jugement avant-dire droit du 21 novembre 2010 et ce en ces termes : 'la durée du bail ayant excédé 12 années, le montant du loyer doit être fixé par rapport à la valeur locative',

- devant l'expert judiciaire à l'occasion de l'expertise judiciaire portant sur le montant du loyer renouvelé, le professionnel indiquant : 'positions de la partie défenderesse (SARL [M] et [E]) (...) Conviennent que le bail de 9 ans s'est prolongé au-delà d'une durée de 12 ans et que de ce fait le loyer est déplafonné et doit être fixé à la valeur locative'.

Toutefois, la bailleresse intimée, qui invoque cet accord antérieur donné par la preneuse pour voir déplafonner le loyer, n'en tire aucune conséquence juridique particulière, ne concluant pas à l'irrecevabilité de certaines prétentions des appelantes ou ne mentionnant pas de violation du principe de l'estoppel.

La cour ne peut donc se fonder sur un accord antérieur de la preneuse, sur lequel cette dernière est d'ailleurs revenue depuis lors, pour dire que le montant du loyer renouvelé doit être déplafonné. Par ailleurs, le jugement mixte du 21 novembre 2019 (qui dit que le bail est renouvelé au 14 avril 2016 et qui ordonne une expertise judiciaire sur la valeur locative) n'a pas indiqué, dans son dispositif, que le loyer du bail renouvelé était déplafonné. L'autorité de la chose jugée ne s'attachant qu'au seul dispositif d'un jugement, le déplafonnement du loyer ne s'impose donc pas à la cour.

En l'espèce,le bail portant sur les locaux commerciaux a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1992 pour expirer et parvenir à son terme le 30 mars 2001.

Le bail s'est ensuite tacitement prolongé et n'a pris fin que le 30 juin 2010, date d'effet du congé donné par la bailleresse à la preneuse (congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction à effet au 30 juin 2010 tant pour le local à usage commercial que les parkings).Ainsi, le bail initial du 1er avril 1992, arrivé à son terme le 30 mars 2001, s'est prolongé tacitement jusqu'au 30 juin 2010 (date d'effet du congé du bailleur avec refus de renouvellement).

Si, par l'effet du repentir du bailleur notifié le 14 avril 2016, ce bail s'est renouvelé à cette date (ce qui a d'ailleurs été retenu par le jugement du 21 novembre 2019 dont il n'a pas été fait appel), il ne résulte pas pour autant de ce droit de repentir que le bail initial, se soit poursuivi pendant la période intermédiaire qui a pu exister entre la date d'effet du congé et celle de la notification du repentir.

A la date de fin du bail commercial initial du 1er avril 1992, le bail commercial litigieux

du fait de la tacite reconduction, avait donc eu une durée effective du bail dépassant 12 années.

En conséquence, la cour rejette la demande de la preneuse appelante de dire que le loyer du bail commercial ne saurait être fixé à une valeur supérieure à 8694,76 euros par an HT, montant du loyer renouvelé plafonné, selon ses calculs.

La cour fait doit à la demande de l'intimée bailleresse de juger que le loyer doit être fixé à la valeur locative.

3-sur la demande de la preneuse appelante de dire que l'augmentation de loyer qui interviendra sera limitée pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédent.

Vu l'article L 145-34 du code de commerce,

L'article R. 145-23 du code de commerce, il précise, dans ses deux premiers alinéas, que « les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. ['] Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les [premières] ».

Le dernier alinéa de l'article L. 145-34 du code de commerce dispose « en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».

La preneuse appelante estime que le nouveau bail liant les parties a commencé à courir le 14 avril 2016, date d'effet du bail renouvelé, qu'il est donc par conséquent soumis au dispositif de la loi Pinel du 18 juin 2014 qui a notamment instauré un lissage de l'augmentation des loyers déplafonnés à hauteur de 10% par an, prévu à l'article L 145-34 du code de commerce.

L'intimée bailleresse rétorque que, la société [M] et [E] ne peut prétendre au lissage de l'augmentation des loyers déplafonnés à hauteur de 10 % par an, soutenant que lorsque le déplafonnement du loyer est acquis pour tacite prolongation pendant une durée supérieure à douze ans, le preneur ne bénéficie pas du mécanisme de lissage de l'augmentation du loyer déplafonné, prévu par les dispositions de l'article L 145-34 alinéa 4 dans sa version issue de la loi du 18 juin 2004.

Toutefois,le lissage dans le temps de l'augmentation du loyer ne s'applique que si le déplafonnement a pour origine la modification notable des éléments de la valeur locative ou l'application d'une clause du contrat relative à la durée du bail.

Le lissage n'a pas à s'appliquer quand le déplafonnement résulte d'une tacite prolongation du bail ayant eu pour effet de conférer au bail initial une durée supérieure à 12 années comme en l'espèce, ce d'autant que l'expert judiciaire n'a pas conclu à la modification notable des éléments de la valeur locative.

En tout état de cause le dispositif du lissage, étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application.

En l'espèce, la cour, saisie de l'appel d'un jugement du juge des loyers commerciaux, ne pouvant statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci, ne peut que dire n'y avoir lieu à statuer sur les demandes suivantes:

- demande de la preneuse appelante de dire que ' l'augmentation de loyer qui interviendra sera limitée pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédent.',

- demande de l'appelante de voir rejeter la demande de la preneuse de lissage du loyer.

Le jugement est infirmé sur ce point.

4-sur les demandes relatives au montant du loyer renouvelé

Aux termes de l'article L145-33 du code de commerce :Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1 Les caractéristiques du local considéré,

2 La destination des lieux,

3 Les obligations respectives des parties,

4 Les facteurs locaux de commercialité,

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Selon l'article R145-3 du code de commerce :Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :

1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée,

4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail,

5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

Les valeurs suivantes peuvent être retenues concernant le montant du loyer renouvelé :

- le loyer actuellement quittancé est de 5530,48 euros HT par an, soit 6.636,56 euros TTC, charges comprises par an pour les locaux commerciaux,

- le loyer appliqué entre les parties était de 6 405,09 euros HT par an au 14 avril 2016, date de renouvellement du bail commercial,

- l'expert judiciaire retient une valeur locative à compter du 14 avril 2016 de 13 900 euros HT et HC par an (soit 3475 euros HT par trimestre).

- le tribunal a fixé le loyer à la somme annuelle de 14.700 euros HT et HC à compter du 14 avril 2016.

- le montant du loyer revendiqué par la bailleresse intimée est celui retenu par le jugement attaqué,

- le loyer sollicité par la preneuse est de 4810,96 ' HT à l'année.

- sur le coefficient de réduction retenu par l'expert judiciaire au titre des infiltrations

L'expert judiciaire retient un coefficient de réduction de 5 %, en faisant état des infiltrations d'eau ayant entraîné une réduction de l'espace de vente et une moins value sur le plan esthétique.

Pour critiquer le coefficient de réduction de 5 % retenu par ce dernier et dire qu'il devrait être augmenté à 40 %, la preneuse appelante soutient que l'expert judiciaire ne prend pas en compte la situation actuelle des lieux.

Concernant le problème d'infiltrations d'eau dans ses locaux commerciaux, justifiant un plus fort taux de réduction de la valeur locative, la société [M] et [E] précise :

- les infiltrations et remontées capillaires ont un caractère pérenne, dangereux et contraignant et la surface du local est impactée par ces désordres,

- l'ensemble du commerce est impacté par des problèmes d'humidité,

- les contraintes d'exploitation sont augmentées et elles réduisent la jouissance des lieux,

- les ateliers sont inutilisables du fait des infiltrations qui mettent en danger l'occupation des lieux pour des raisons électriques,

- la société a été obligée de déménager l'ensemble de sa réserve dans le local, affectant ainsi sa surface de vente,

- les ateliers bénéficient d'une surface de 62 m2, autant de surface qui ne peut plus être exploitée dans le magasin, soit près de la moitié.

Pour s'opposer à tout accroissement du coefficient de réduction pour infiltrations, tel que retenu par l'expert judiciaire (5 %), la bailleresse intimée rétorque que les désordres invoqués par la preneuse ne remontent pas à 2016, date de fixation du loyer renouvelé (les déclarations de sinistre datant des mois de mars et avril 2018). Elle ajoute que ces désordres sont en voie d'être pris en charge par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, dès lors qu'une expertise judiciaire confirme qu'ils ont tous pour origine des parties communes de l'immeuble. Elle fait encore valoir que le syndicat des copropriétaires a d'ailleurs été condamné par une ordonnance du 9 juillet 2021 à réaliser une partie des travaux permettant de mettre un terme aux désordres invoqués.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la preneuse appelante que la majorité des désordres liées aux infiltrations d'eau subies remontent à l'année 2018. Ainsi, dans son ordonnance de référé du 9 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon note que la société [M] et [E] a subi des infiltrations dans son magasin courant 2018, tandis que dans son rapport du 28 avril 2021, l'expert judiciaire retient pour sa part que la société [M] et [E] a subi des infiltrations courant 2018 consécutivement aux pluies des 7 et 8 juin 2018.

La cour, tenue de déterminer le montant du loyer renouvelé au 14 avril 2016, ne saurait prendre en considération des facteurs négatifs postérieurs, dont la majeure partie des infiltrations subies par la preneuse. En revanche, la cour fait sien l'avis de l'expert judiciaire sur l'existence antérieure d'une certaine quantité d'infiltrations existantes déjà au 14 avril 2016, ayant entraîné une réduction de l'espace de vente et une moins value sur le plan esthétique, le tout justifiant un coefficient de réduction comme proposé par ce dernier.

En conséquence, la cour retient, sans augmentation, le coefficient de réduction de 5 % proposé par l'expert judiciaire pour le désordre lié aux infiltrations d'eau existant au 14 avril 2016.

- sur le défaut de prise en considération par l'expert judiciaire de certains facteurs négatifs

La preneuse appelante soutient que l'expert judiciaire n'aurait pas tenu comptes des éléments négatifs suivants :

- la disparition du festival annuel,

- la baisse de la consommation de la population qui se tourne vers internet,

- l'absence d'intérêt de la terrasse du fait de l'activité exercée mais qui justifie au contraire un loyer plus élevé pour le restaurant.

Cependant, l'expert judiciaire a également notamment relevé de multiples caractéristiques positives telles que la bonne situation des locaux, la possibilité de louer des terrasses set véranda sur le domaine public, ainsi que la forte augmentation des loyers pour les baux les plus récents.

- sur la majoration de 5 % pour la mention 'tout commerce'

Le bail commercial prévoit, concernant sa destination contractuelle, que le preneur 'pourra exercer dans les lieux loués, tout commerce de son choix, sauf les commerces susceptibles d'occasionner une gêne exceptionnelle aux autres occupants de l'immeuble'.

L'expert judiciaire a retenu une majoration de 5 % de la valeur locative au titre de la clause autorisant une destination contractuelle pour 'tout commerce'.

C'est à juste titre que l'expert judiciaire a retenu une majoration de 5 %, l'autorisation d'exercer tout commerce au sein des locaux loués, conférant un avantage en termes de polyvalence et de souplesse accordée à la locataire.

- sur le montant du loyer renouvelé au 14 avril 2016

Finalement, les avis de l'expert judiciaire sont corroborés par les débats et les pièces, de sorte que la cour retient un montant de valeur locative conforme à la proposition de l'expert sur ce point, soit 13 900 euros HT au 14 avril 2016.

La cour, infirmant le jugement, fixe le loyer à la somme annuelle de 13 900 euros HT et HC par an à compter du 14 avril 2016.

5-sur la demande de la bailleresse au titre d'un compte entre les parties

Selon l'article 1155 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu'au 1er octobre 2016, application au présent litige :Néanmoins, les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.La même règle s'applique aux restitutions de fruits, et aux intérêts payés par un tiers aux créanciers en acquit du débiteur.

Il est de principe que les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l'absence de convention contraire, à compter de la délivrance de l'assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur.

Compte tenu de la demande de l'intimée bailleresse de confirmation du jugement sur ce point, et en l'absence de demande de l'appelante preneuse d'infirmation, la cour confirme le jugement en ce qu'il dit que pour les loyers déjà écoulés, ils produiront intérêts à compter du 27 juillet 2018 pour les échéances échues à cette date, les loyers subséquents ne produisant intérêt qu'à compter de cette échéance

En application de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace et les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Par ailleurs, en application de l'article R. 145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d'arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d'une condamnation.

Dès lors, le juge des loyers commerciaux n'a pas compétence pour se prononcer sur la demande de restitution de loyers trop-perçus formulée par la société bailleresse intimée.

La cour dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande de la SNC Immobilière des Sardinaux de condamner la société [M] et [E] et son mandataire judiciaire au différentiel de loyer entre le loyer payé par cette dernière depuis le 14 avril 2016, et le loyer qui sera fixé pour le bail

renouvelé, et ce, à compter du 14 avril 2016, différentiel augmenté du paiement des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2018.

6-sur les frais du procès

Le jugement est confirmé en ce qu'il rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

Il est en revanche infirmé en ce qu'il dit que la bailleresse supportera exclusivement la charge des frais d'expertise judiciaire. Statuant à nouveau, la cour dit que les frais d'expertise judiciaire seront supportés par moitié par chacune des parties.

Compte tenu de la solution apportée au litige, la cour dit que chaque partie supportera la charge de ses propres frais et dépens à hauteur d'appel. Les parties seront en conséquence déboutées de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

- déclare recevable la demande de la SNC Immobilière des Sardinaux en fixation du montant du loyer du bail renouvelé,

- confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf celles concernant :

- le rejet de la demande de lissage du loyer,

- le sort des frais de l'expertise judiciaire,

- la fixation du montant du loyer renouvelé,

- statuant à nouveau et y ajoutant,

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes suivantes:

- demande de la preneuse appelante de dire que ' l'augmentation de loyer qui interviendra sera limitée pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédent.',

- demande de l'appelante de voir rejeter la demande de la preneuse de lissage du loyer,

- demande de la SNC Immobilière des Sardinaux de condamner la société [M] et [E] et son mandataire judiciaire au différentiel de loyer entre le loyer payé par cette dernière depuis le 14 avril 2016, et le loyer qui sera fixé pour le bail renouvelé, et ce, à compter du 14 avril 2016, différentiel augmenté du paiement des intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2018,

- rejette la demande de la preneuse appelante de dire que le loyer du bail commercial ne saurait être fixé à une valeur supérieure à 8694,76 euros par an HT, montant du loyer renouvelé plafonné, selon ses calculs.

- dit que le loyer doit être fixé à la valeur locative,

- fixe le loyer à la somme annuelle de 13 900 euros HT et HC par an à compter du 14 avril 2016,

- rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que les frais d'expertise judiciaire seront supportés par moitié par chacune des parties,

- dit que chaque partie supportera la charge de ses propres frais et dépens exposés à hauteur d'appel.