CA Douai, 1re ch. sect. 2, 22 mai 2025, n° 24/00975

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCCV Hauts de Barbieux-[Localité 22]-LHDF (la SCCV), dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement a entrepris la construction d'un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 22].

Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Un différend est né lors de la livraison des parties communes au syndicat des copropriétaires.

À la suite d'une première réunion le 20 juin 2022, la livraison a été reportée et le syndicat des copropriétaires a fait dresser un procès-verbal de constat par Me [G], huissier de justice.

Le 03 novembre 2022, il a été procédé à la livraison des ouvrages à l'occasion de laquelle le syndicat des copropriétaires a formulé de nombreuses réserves consignées dans un procès-verbal de constat dressé par Me [G].

À la suite de cette réunion, la SCCV n'a pas transmis au syndicat des copropriétaires le procès-verbal de livraison.

Le syndicat des copropriétaires a adressé à la SCCV un courrier recommandé avec accusé réception le 30 novembre 2022, faisant état des réserves relatives à des malfaçons, des non-façons et des non-conformités émises lors de la réunion du 03 novembre 2022 et mettait en demeure la SCCV de lui communiquer le procès-verbal de réception des ouvrages ainsi que de faire procéder aux travaux destinés à la levée des réserves faites lors de la livraison.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCCV devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille sollicitant, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, la réalisation des ouvrages tels que prévus au permis de construire et des travaux nécessaires à la levée des réserves dans un délai de quatre mois à compter de la décision sous astreinte.

Par ordonnance du 19 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :

- Ordonné la jonction de la procédure n° RG 23/ 01098 à celle enrôlée initialement sous le n° RG 23/0495

- Ordonné à la SCCV Hauts de Barbieux-[Localité 22]-LHDF, à défaut d'avoir obtenu la délivrance d'un permis de construire modificatif, de faire réaliser :

- le local containers tel qu'il ressort du permis de construire modificatif accordé tacitement le 21 août 2021 sous les références PC 059 512 18 000 18 M1.

- Le local vélos.

- La façade [Adresse 14] a [Localité 22] telle qu'autorisée par le permis de construire initial obtenu le 9 octobre 2018 sous les références PC 059 512 18 000 18 et le permis modificatif accordé tacitement le 21 août 2021 sous les références PC 059 512 18 000 18 M1.

- les travaux de levée des réserves émises par le syndicat des copropriétaires le 30 novembre 2022 à l'exclusion des chefs de réclamations suivants : non-conformité au permis de construire (local poubelle et façade), escalier et élévateur, espaces arrières bâtiments et documents à fournir, dans un délai de six mois après la signification de la présente décision, sous astreinte, de 500 euros par jour de retard passé ce délai, l'astreinte courant pendant deux mois,

- Dit que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte,

- Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [21], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts provisionnels à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance,

- Ordonné la mise hors de cause de la SASU Orona Nord Ouest,

- Rejeté la demande en garantie formée contre la société Art Rénov SASU, la société EJV Aménagement Extérieur S.A.R.L. et la société Modul-K S.A.R.L.,

- Débouté la SCCV Hauts de Barbieux-[Localité 22]-LHDF de sa demande pour frais irrépétibles,

- Condamné la SCCV à payer au [Adresse 26], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de1500 euros (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles,

- Condamné la SCCV Hauts de Barbieux-[Localité 22]-LHDF a payer à la société Orona Nord Ouest SASU la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles,

- Condamné la SCCV Hauts de Barbieux-[Localité 22]-LHDF aux dépens,

- Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 28 février 2024, la SCCV a interjeté appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 07 octobre 2024, la SCCV demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code civil, de :

- Infirmer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Lille en date du 19 décembre 2023 ;

- Débouter le [Adresse 25][Adresse 12] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

- Condamner La Société Orona Ouest Nord à garantir et relever indemne la SCCV Hauts de Barbieux '[Localité 22]'LHDF de toutes condamnations susceptibles d'intervenir à son égard au titre de la levée des réserves.

- Condamner la Société Orona Ouest Nord à procéder à la levée des désordres dans un délai de 4 mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et au-delà, sous peine d'une astreinte de 10 000 euros par jour de retard et ce pendant un délai de 2 mois à l'issue duquel il pourra être de nouveau statué sur l'astreinte ;

En tout état de cause,

- Condamner le [Adresse 26] à payer à la SCCV Hauts de Barbieux'[Localité 22] ' LHDF la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance.

La SCCV fait valoir que l'acte de vente en état futur d'achèvement autorise le promoteur à modifier l'état descriptif de division en déposant au besoin un permis de construire et peut réaliser toute adaptation rendue nécessaire pour des raisons techniques, elle ajoute qu'elle a déposé des demandes de permis de construire modificatifs tenant compte des contraintes technique, les modifications ont été réalisées conformément au permis de construire modificatif tacite, elle ajoute que les surfaces vendues sont bien les mêmes, elle ajoute que les travaux demandés sont impossibles à réaliser. S'agissant des levées de réserves, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires se fonde sur un constat d'huissier non contradictoire qui ne saurait s'imposer à elle et ajoute qu'un courrier du syndic postérieur au constat a restreint le nombre de réserves, de sorte qu'il existe une contradiction dans les demandes. À titre subsidiaire, elle sollicite la garantie de la société Orona ainsi qu'une mesure d'expertise. Elle sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de provision.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 564, 565, 566, 567 et 835 du code de procédure civile de :

Sur son appel incident

- réformer l'ordonnance du 19 décembre 2023 en ce qu'elle a :

ordonné à la SCCV [Adresse 16]-LHDF, à défaut d'avoir obtenu la délivrance d'un permis de construire modificatif, de faire réaliser :

- le local containers tel qu'il ressort du permis de construire modificatif accordé tacitement le 21 août 2021 sous les références PC 059 512 18 000 18 M1.

- Le local vélos.

- La façade [Adresse 14] à [Localité 22] telle qu'autorisée par le permis de construire initial obtenu le 9 octobre 2018 sous les références PC 059 512 18 000 18 et le permis modificatif accordé tacitement le 21 août 2021 sous les références PC 059 512 18 000 18 M1.

- les travaux de levée des réserves émises par le syndicat des copropriétaires le 30 novembre 2022 à l'exclusion des chefs de réclamation suivants : non-conformité au permis de construire (local poubelle et façade), escalier et élévateur, espaces arrières bâtiments et documents à fournir, dans un délai de six mois après la signification de la présente décision, sous astreinte, de 500 euros par jour de retard passé ce délai, l'astreinte courant pendant de deux mois.

Statuant à nouveau :

- condamner la SCCV Hauts de Barbieux-[Localité 22]-LHDF, à faire réaliser :

- le local containers tel qu'il ressort du permis de construire modificatif accordé tacitement le 21 août 2021 sous les références PC 059 512 18 000 18 M1.

- Le local vélos.

- La façade [Adresse 14] à [Localité 22] telle qu'autorisée par le permis de construire initial obtenu le 9 octobre 2018 sous les références PC 059 512 18 000 18 et le permis modificatif accordé tacitement le 21 août 2021 sous les références PC 059 512 18 000 18 M1.

- les travaux de levée des réserves émises par le syndicat des copropriétaires le 30 novembre 2022 en ce compris les travaux relatives aux réserves concernant l'absence d'escalier entre le sous-sol et le bâtiment A et l'absence d'élévateur à l'entrée du bâtiment B.

Dans un délai de six mois après la signification de la présente décision, sous astreinte, de 500 euros par jour de retard passé ce délai, l'astreinte courant pendant de deux mois,

- réformer l'ordonnance du 19 décembre 2023 ce qu'elle a :

débouté le [Adresse 25][Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, de sa demande de dommages et intérêts provisionnels à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau :

condamner la SCCV [Adresse 16]-LHDF à payer au [Adresse 25][Adresse 12] la somme de 20 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus.

Sur l'appel de la SCCV [Adresse 18] :

débouter la SCCV [Adresse 17] Hauts [Adresse 15] de toutes ses demandes,

En toute hypothèse

condamner la SCCV [Adresse 19]-LHDF à payer au [Adresse 25][Adresse 12] la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

condamner la SCCV [Adresse 20] [Localité 22]-LHDF aux dépens d'appel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que l'ordonnance soit infirmée en ce qu'elle a exclu l'élévateur des condamnations alors que cet équipement présente des non-conformités. Elle soutient par ailleurs que sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance n'est pas sérieusement contestable, dès lors qu'elle établit que les ouvrages n'ont pas été réalisés comme ils devaient l'être au terme des contrats, qu'il manque des équipements tels le local poubelle, l'escalier entre le parking et le bâtiment A et que les ouvrages n'ont pas été réalisés conformément au permis de construire telle la façade sur la [Adresse 24] et que les surfaces vendues ont été modifiées, ces défauts sont sources de nuisances et entraînent des coût supplémentaires.

En réponse à l'appel de la SCCV, elle souligne que la notice descriptive jointe à l'acte de vente prévoyait au niveau du bâtiment C, la réalisation d'un local poubelle et d'un local à vélo et que le permis de construire modificatif conduit à modifier les ouvrages qui ne correspondent plus à la notice descriptive de l'acte de vente, ni au permis de construire initial, ni même au permis de construire modificatif du 21 août 2021. Ces non-conformités aux documents contractuels et de permis de construire constituent un trouble manifestement illicite. S'agissant des réserves, il expose que la SCCV est tenue à la levée des réserves en application des articles 1642-1 et 1648 du code civil et que la SCCV n'a pas contesté la liste de celles-ci et qu'en outre, elles sont répertoriées dans le procès-verbal de constat de l'huissier qui vaut jusqu'à inscription de faux. Il conteste avoir renoncé à certaines réserves et maintient sa demande.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 07 octobre 2024, la société ORONA Ouest-Nord demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance,

- débouter la SCCV hauts de Barbieux-[Localité 22]-LHDF de l'ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

- juger que la société Orona Ouest Nord ne peut être condamnée qu'à garantir la société SCCV Hauts de Barbieux et à lever les désordres imputables à la société Orona Ouest nord que dans la limite des désordres faisant partie du marché souscrit par ces dernières,

- condamner la SCCV Hauts de [Adresse 13]-LHDF au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

La société Orona indique être intervenue pour les ascenseurs et rappelle avoir obtenu un quittus pour ses travaux. Elle soutient que la SCCV qui indique que quittus n'a pas été donné ne conteste pas l'authenticité du quittus produit par elle et ajoute que le bris de miroir est intervenu postérieurement à la réception, elle sollicite donc sa mise hors de cause.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions ci-dessus visées.

Par ordonnance du 05 septembre 2024, le président de la chambre a prononcé la caducité de l'appel à l'égard de la SASU Art Rénov, la SARL EJV Aménagements Extérieurs et la SARL Modul K.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 novembre 2024.

MOTIVATION

Sur l'appel de la SCCV

- Sur la demande tendant à faire réaliser des travaux de mise en conformité avec la notice descriptive

Le syndicat des copropriétaires expose que le non respect des documents contractuels et des permis de construire constituent un trouble manifestement illicite.

L'article 835 énonce quant à lui que 'le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite peut s'analyser en toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, laquelle peut résulter de la méconnaissance d'une disposition légale ou réglementaire, d'une décision de justice ou d'une convention.

Il ressort des pièces et des débats que :

- les travaux ont été engagés sur la base d'un permis de construire délivré le 09 octobre 2018,

- un permis de construire modificatif a été tacitement accordé le 21 août 2021,

- une demande de permis de construire modificatif a été déposée le 07 avril 2022 et rejetée le 09 mai 2022,

- une demande de permis de construire modificatif a été formulée le 15 décembre 2022, refusé la 18 août 2023.

En l'espèce, il n'est pas contesté que les travaux réalisés sur le bâtiment C ne sont pas conformes au permis de construire d'origine et à la notice descriptive annexée à l'acte de vente et que le local poubelles, le local vélo prévus à la notice de vente et dans le permis de construire modificatif n'ont pas été réalisés, pas plus que l'aménagement de la façade prévu dans la notice de vente.

L'acte de vente en état futur d'achèvement produit (page 39) stipule que :

' la société venderesse pourra apporter toutes adaptations aux constructions, à leurs aménagements et à l'emprise des parties communes qui seraient rendues nécessaires par des impératifs techniques ou administratifs et mettra s'il y a lieu les règlements et les plans en conformité avec ces adaptations.

Par suite du mandat ainsi conféré, la société venderesse pourra seule réaliser les modifications qu'elle jugera opportunes.

Toutefois, dans le cas où une modification des règlements de copropriété et/ou des états descriptifs de division entraînerait directement ou indirectement une restriction dans les conditions de jouissance des lots vendus ou une augmentation de charges leur incombant, la société venderesse devra obtenir l'accord préalable de l'acquéreur.

À cet effet la société venderesse est également habilitée de plein droit à solliciter tout permis de construire modificatif à celui visé ci-dessus, à conditions que les modifications ainsi sollicitées n'entraînent pas un changement de la destination ou de l'affectation de l'ensemble, de l'implantation des différents bâtiments de leur hauteur et n'altère pas substantiellement leur architecture telle que celle-ci ressort des plans de façade visés ci-dessus.

La durée du mandat est limitée à la période de construction il prendra fin de plein droit dès la signature de l'acte authentique de vente du dernier lot du programme'.

Le permis de construire initial prévoyait la construction d'un bâtiment C, d'un local poubelles, d'un local vélo et un passage sous porche.

Le permis modificatif accordé tacitement le 21 août 2021, prévoit la suppression du bâtiment C du passage sous porche du bâtiment B, la création d'un logement et de locaux vélo.

À l'appui de la demande de permis de construire modificatif accordé le 21 août 2021, la SCCV a fait valoir que les modifications des ouvrages prévus à l'origine étaient liées au fait qu'un 'petit retour du bâtiment de bureau [Adresse 23]' avait dû être conservé pour des raisons techniques de sorte que l'emprise au sol du projet devenait supérieur aux règles du PLU .

Il est également indiqué dans la demande de permis modificatif que le logement du bâtiment C a été intégré au RDC du bâtiment B, en lieu et place du passage sous porche, l'entrée des véhicules étant déplacée dans la façade du bâtiment C. La SCCV assurait à l'appui de sa demande que le nombre et la typologie des logements étaient inchangés mais que les surfaces de locaux vélos et containers sont répartis différemment mais sont inchangés par rapport au permis de construire initial.

Si l'acte de vente autorisait la SCCV à faire réaliser des adaptations au projet d'origine et si les modifications apportées au projet, en cours de construction, ont été imposées par des considération techniques il n'en reste pas moins que le programme de construction a subi des modifications importantes, la question de l'exécution par la SCCV de ses obligations contractuelles relève d'un débat sur le fond, la réalisation des travaux sollicités et la détermination de leur nature relevant de l'appréciation de la responsabilité du vendeur.

Dès lors que le débat et les prétentions portent sur l'exécution par la SCCV de ses obligations, il apparaît qu'il n'est pas justifié avec l'évidence qui s'impose au juge des référés d'un trouble manifestement illicite, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle a ordonné la réalisation de travaux de mise en conformité avec le permis de construire.

- Sur la demande de condamnation de la SCCV à faire lever les réserves

Le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes tant sur le caractère non contestable de l'obligation que sur le trouble manifestement illicite, dès lors que la SCCV n'a pas satisfait à ses obligations contractuelles de livrer un ouvrage conforme et exempt de vices.

La SCCV conteste la matérialité des réserves invoquées et soutient que les réserves n'ont pas fait l'objet d'un constat contradictoire. Elle affirme que les réserves ne peuvent être qualifiées au regard des différents régimes de garantie applicables.

L'article 834 du code de procédure civile dispose que 'dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend.'

Il sera rappelé que le juge des référés en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile peut ordonner toute mesure ayant pour objet de mettre fin à un trouble manifestement illicite.

La SCCV produit les procès-verbaux de réception régularisés par elle avec les entreprises le 28 septembre 2022, la réception étant, ainsi que l'énonce l'article 1792-6 du code civil, l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves, elle met fin au contrat de louage d'ouvrage.

En l'espèce des réserves se trouvent annexées aux procès-verbaux de réception.

Il est constant entre les parties que la livraison des parties communes est intervenue le 03 novembre 2022, à cette occasion le syndicat des copropriétaires a fait établir un procès-verbal de constat par Me [G], commissaire de justice, relevant un certain nombre de défauts et non-conformités.

De son côté, la SCCV vendeur en état futur d'achèvement, tenue à l'égard des acquéreurs des défauts de conformité apparents par application de l'article 1642-1 du code civil, a établi une procès-verbal de livraison comportant des réserves.

Le syndicat des copropriétaires produit un courrier adressé à la SCCV le 30 novembre 2022 sollicitant la communication de ce procès-verbal, demande à laquelle il n'a pas été donné suite. Se trouvent énoncées dans cette correspondance des réserves dont le syndicat des copropriétaires demande la levée et la réalisation des travaux de mise en conformité avec le permis de construire et la communication d'un certain nombre de documents.

Ainsi que l'observe la SCCV, la liste des réserves formulées dans la correspondance du 30 novembre 2022 et celles ressortant du procès-verbal de constat de Me [G], qui fait foi jusqu'à preuve contraire, ne sont pas identiques.

Par ailleurs, les procès-verbaux de réception signés le 28 septembre 2022 par la SCCV avec les entreprises, font état d'un certain nombre de réserves distinctes de celles évoquées par le syndicat des copropriétaires, ces réserves ne relèvent certes pas d'un même régime de garantie, mais alors que n'est pas précisée la date de livraison des parties privatives, ces divergences interrogent sur la date d'apparition, l'origine des défauts et non-conformités et leur imputabilité, de sorte qu'il apparaît que la demande se heurte à une contestation sérieuse tenant à la nature des réserves invoquées et que ne se trouve pas démontré de trouble manifestement illicite étant observé que la SCCV maître d'ouvrage a procédé à la réception des ouvrages avec réserves, faisant ainsi courir les garanties édictées aux articles 1792 et suivants du code civil et a livré les ouvrages.

- Sur l'appel du syndicat des copropriétaires

dès lors que l'ordonnance est infirmée en ce qu'elle a condamnée la SCCV à réaliser les travaux de levée de réserves et de mises en conformité, l'appel incident du syndicat des copropriétaires concernant les travaux à réaliser sur l'élévateur pour personnes à mobilité réduite et sur la demande de provision ne peut prospérer et l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle avait débouté le syndicat des copropriétaires de ces demandes.

- Sur l'appel en garantie formé à l'encontre de la société Orona Ouest Nord

En raison de l'infirmation de l'ordonnance de référé, il n'y a pas lieu de statuer sur l'appel en garantie de la SCCV, l'ordonnance étant confirmée en ce qu'elle a mis hors de cause cette société.

- Sur les frais du procès

L'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes de frais irrépétibles et le syndicat des copropriétaires condamné aux dépens de première instance et d'appel

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l'ordonnance en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts provisionnels, ordonné la mise hors de cause de la société Orona Ouest Nord,

Infirme l'ordonnance pour le surplus,

Statuant à nouveau

Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de travaux et de levée de réserves,

Y ajoutant

Déboute les parties de leurs demandes d'indemnité de procédure,

Condamne le [Adresse 25][Adresse 12] aux dépens de première instance et d'appel.