CA Grenoble, 1re ch., 13 mai 2025, n° 23/03338

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 23 juillet 2019, Mme [X] [T] veuve [O] a acquis, des consorts [Y] [L] et [Y] [W], en indivision en son nom et en qualité de représentante de ses enfants mineurs, [N], [K] et [Z], une maison d'habitation située sur la commune de [Localité 5] (26).

Constatant rapidement divers désordres, dont principalement des fuites d'eau affectant la toiture, les consorts [O] ont obtenu, suivant ordonnance du 16 décembre 2020, l'instauration d'une mesure d'expertise.

L'expert, M. [R] [P], a déposé son rapport le 9 août 2021.

Suivant exploit d'huissier du 29 décembre 2021, les consorts [O] ont poursuivi les consorts [L]/[V] sur le fondement de la garantie des vices cachés et d'un manquement à l'information pré-contractuelle.

Par jugement du 11 juillet 2023 assorti de l'exécution provisoire de droit, le tribunal judiciaire de Valence a :

condamné in solidum M. [L] et M. [W] à payer aux consorts [O] les sommes de :

18.733,49' avec indexation sur l'indice national du bâtiment BT01 en vigueur à la date du jugement au titre de leur préjudice matériel,

2.000' en réparation de leur préjudice de jouissance,

4.000' au titre du préjudice moral,

6.000' d'indemnité de procédure,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

condamné in solidum M. [L] et M. [W] aux dépens de l'instance qui comprennent les frais d'expertise.

Suivant déclaration du 17 septembre 2023, M. [L] et M. [W] ont interjeté appel de cette décision.

Par uniques conclusions du 13 décembre 2023, M. [L] et M. [W] demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de :

à titre principal, débouter les consorts [O] de l'ensemble de leurs prétentions,

subsidiairement, ramener à de plus justes proportion le quantum des condamnations soit :

' 11.460,75' au titre du préjudice matériel,

' 101,70' au titre du préjudice de jouissance,

' 1.500' d'indemnité de procédure en première instance,

en tout état de cause :

débouter les consorts [O] de leur demande d'indemnité de procédure en cause d'appel,

condamner les consorts [O] à leur payer une indemnité de procédure de 3.000', ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Ils font valoir que :

ils n'engagent leur responsabilité ni au titre de la garantie des vices cachés ni au titre de l'information pré-contractuelle,

le contrat de vente stipule une clause d'exclusion de garantie et il n'est pas démontré qu'ils étaient au courant des problèmes de toiture,

ils ne sont pas des professionnels,

ils ont entretenu leur bien et n'ont jamais subi de problèmes d'usage,

s'ils connaissaient la vétusté de la toiture, ils n'avaient aucune connaissance de l'ampleur du vice,

les réparations en silicone blanc étaient parfaitement visibles pour attirer l'attention d'un non professionnel de l'immobilier,

le tribunal s'est fourvoyé en retenant l'existence d'un vice caché, les conditions n'étant pas remplies.

Par dernières écritures du 23 février 2024, les consorts [O] demandent à la cour de confirmer la décision confirmée sauf sur le quantum des condamnations et, rejetant toutes demandes adverses, de :

ordonner l'indexation de l'indemnisation du préjudice matériel sur l'indice BT01 à la date de l'arrêt à intervenir,

condamner in solidum M. [L] et M. [W] à leur payer les sommes de :

' 5.000' au titre du préjudice de jouissance

' 8.000' au titre du préjudice moral,

' 5.000' d'indemnité de procédure, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction.

Ils expliquent que :

l'existence d'un vice caché antérieur à la vente et parfaitement connu des vendeurs est largement établie,

les vendeurs ont fait intervenir deux entreprises pour des reprises ponctuelles de la toiture et ont colmatés eux-mêmes certains endroits avec du silicone,

un vice ne peut être considéré comme apparent que si seul un examen visuel rapide permet de l'identifier, ce qui n'est pas le cas lorsqu'il faut monter sur le toit,

il ne peut être reproché à un acquéreur de ne pas être monté sur le toit avec une échelle,

à défaut, les vendeurs engagent leur responsabilité pour avoir violé délibérément les dispositions de l'article 1112-1 du code civil sur le devoir d'information pré-contractuelle,

ils ont réalisé des travaux qui étaient d'envergure pour faire cesser les désordres.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 février 2022.

MOTIFS

sur les demandes des consorts [O]

Les consorts [O] demandent, sur le fondement de la garantie des vices cachés et au titre d'un manquement de leurs vendeurs à leur obligation d'information pré-contractuelle, de condamner MM. [L] et [W] à leur payer le coût des travaux de reprise de la toiture du bien acquis, ainsi que la réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.

L'article 1112-1 du même code prévoit à la charge des vendeurs un devoir d'information pré-contractuelle.

Il ressort du rapport d'expertise, qu'à l'exception de la toiture est qui est récente, le surplus des autres couvertures est vétuste mais assure néanmoins la mise hors d'eau des bâtiments hormis la toiture de la cuisine et du pignon nord du bâtiment ouest qui sont fuyards, présentent des faîtages maçonnés non ventilés, une absence de couvertine et ont fait l'objet de multiples rafistolages, ainsi que de poses intempestives de silicone blanc pour colmater certaines tuiles fissurées ou cassées.

L'expert retient une mauvaise mise en 'uvre initiale des travaux de couverture et un défaut d'entretien.

Il relève l'existence d'humidité affectant les plafonds en placoplâtre de la cuisine et faisant cloquer les peintures.

Il explique, qu'en cas de fortes intempéries, il est nécessaire de placer des seaux pour recueillir l'eau traversant la toiture.

Il est donc établi l'existence de défauts préexistants à la vente et rendant le bien impropre à son usage.

C'est également à bon droit que le tribunal a estimé qu'il ne peut être exigé d'un acquéreur profane qu'il monte sur le toit avec une échelle ce qui s'avère dangereux.

Un simple contrôle visuel n'ayant pu alerter Mme [O] sur la vétusté des toitures, leur caractère fuyard en certains points et l'ampleur des désordres les affectant, il convient de retenir que les défauts susvisés étaient également cachés.

Les vendeurs entendent opposer aux consorts [O] la clause d'exclusion de garantie visée à l'acte de vente.

Par application de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins, que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Cette clause ne trouve pas à s'appliquer en cas de démonstration de la mauvaise foi des vendeurs, à savoir qu'ils connaissaient l'existence des vices, soit le caractère fuyard de la toiture de la cuisine.

Au regard des constatations de l'expert sur les rafistolages en silicone blanc qui ne peuvent pas être le fait de professionnels, de l'occupation des lieux par les vendeurs durant 8 années et de la nécessité de recueillir dans un seau les eaux passant à travers la toiture, MM. [L] et [W] ne pouvaient ignorer l'état défectueux de la toiture de leur bien.

Dès lors, non seulement, la clause d'exclusion de garantie ne peut trouver à s'appliquer mais il est encore établi que MM. [L] et [W] ont manqué à leur obligation pré-contractuelle d'information en taisant sciemment un élément déterminant du consentement de Mme [O].

Par voie de conséquence, c'est à bon droit que le tribunal les a condamnés à payer aux consorts [O] le coût des travaux de réfection évalué par l'expert à la somme de 18.733,49'.

Le jugement déféré sera confirmé sur ces points y compris l'indexation à compter du jugement déféré.

Selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l'acheteur.

L'expert a retenu que l'utilisation de la cuisine, élément essentiel d'une habitation, était impossible en cas de fortes intempéries et dangereuse au regard des risques liés à l'électricité, de sorte que le préjudice de jouissance est parfaitement établi.

Il a été insuffisamment réparé par la condamnation de MM. [E] et [W] au règlement de la somme de 2.000' qui doit être portée au montant de 5.000'.

Le préjudice moral, justement caractérisé et retenu par le tribunal, a été suffisamment indemnisé par la somme de 4.000'.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé excepté sur le montant du préjudice de jouissance.

sur les mesures accessoires

L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice des intimés.

Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés in solidum par MM. [L] et M. [W] avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré sauf sur la réparation du préjudice de jouissance des intimés,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Condamne solidairement M. [Y] [L] et M. [Y] [W] à payer à Mme [X] [T] veuve [O], en son nom et en qualité de représentante de ses enfants mineurs, [N], [K] et [Z] [O], la somme de 5.000' en réparation de leur préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [Y] [L] et M. [Y] [W] à payer à Mme [X] [T] veuve [O], en son nom et en qualité de représentante de ses enfants mineurs, [N], [K] et [S] [O], la somme de 3.000' par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [Y] [L] et M. [Y] [W] aux dépens de la procédure d'appel avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.