CA Paris, Pôle 1 ch. 2, 28 mai 2025, n° 24/16599

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2022, la société Outlet invest a consenti à la société Goldsons un bail commercial portant sur le local n°8 dépendant du centre commercial « [7] » à [Localité 6], [Adresse 5] pour y exercer une activité de « vente de prêt-à-porter femmes et accessoires s'y rapportant ».

Par exploit du 25 octobre 2023, la société Outlet invest a fait délivrer à la société Goldsons une mise en demeure, visant la clause résolutoire du contrat, d'avoir : d'une part, à rouvrir le local au public, à l'achalander et à l'exploiter selon les modalités prévues par le contrat de bail ; d'autre part, à régler directement entre ses mains la somme de 58.257,85 euros.

Par acte extra-judiciaire du 8 janvier 2024, la société Outlet invest a fait assigner la société Goldsons devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite de l'inexécution de certaines des obligations prévues au bail commercial ;

Obtenir l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

Obtenir, à défaut d'enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans un garde-meubles désigné par la bailleresse et ce, aux frais, risques et périls de la société défenderesse ;

Dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la société Outlet invest ;

La voir condamner à lui payer à titre provisionnel :

Une somme de 57.544,94 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés, arrêtés au 22 décembre 2023 ;

Une indemnité mensuelle d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 100%, prorata temporis et augmentée des charges et accessoires de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération effective des lieux ;

Une pénalité contractuelle de retard égale à 10% des sommes dues,

Des intérêts de retard au taux d'escompte de la Banque de France majoré de trois points à compter de chaque échéance impayée,

La somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Les dépens, qui comprendront les frais de la mise en demeure visant la clause résolutoire, de délivrance de l'assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir.

Par ordonnance contradictoire du 24 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

Constaté la résolution du bail au 27 novembre 2023 ;

Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Goldsonss et de tous occupants de son chef, du local n°8 dépendant du centre commercial [7], [Localité 6], situé [Adresse 5] ;

Dit que le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution et R433-1 et suivants du même code ;

Condamné la société Goldsons au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Condamné la société Goldsons à payer à la société Outlet invest la somme provisionnelle de 90.998,27 euros, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse (loyer et indemnité d'occupation) ;

Rejeté toutes les autres demandes de la société Outlet invest ;

Rejeté les demandes de la société Goldsons ;

Condamné la société Goldsons à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment la notification à créanciers inscrits ;

Condamné la société Goldsons à payer à la société Outlet invest la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 25 septembre 2024, la société Goldsonss a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, la société Goldsonss demande à la cour de :

Recevoir la société Goldsons en ses demandes fins et conclusions,

Réformer l'ordonnance rendue le 24 août [sic] 2024 par le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référé en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau,

Déclarer irrecevable la société Outlet invest en ses demandes contre la société Goldsons pour défaut de droit d'agir,

Dire n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 16 novembre 2022 et la résiliation de ce bail ;

Dire n'y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire visée aux termes du commandement de payer en date du 25 octobre 2023 signifié à la requête de la société Outlet invest, en accordant un délai de paiement à la société Goldsons sur 24 mois ;

En tout état de cause,

Débouter la société Outlet invest de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

Condamner la société Outlet invest à payer à la société Goldsons la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la société Outlet invest demande à la cour, de :

Confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

Constaté la résolution du bail au 27 novembre 2023 ;

Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Goldsons et de tous occupants de son chef, du local n° 8 dépendant du centre commercial [7], [Localité 6], situé [Adresse 5] ;

Dit que le sort des meubles garnissant les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution et R. 433-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamné la société Goldsons à payer à la société Outlet invest la somme provisionnelle de 90.998,27 euros, échéance du deuxième trimestre 2024 incluse (loyer et indemnité d'occupation) ;

Rejeté les demandes de la société Goldsons ;

Condamné la société Goldsons à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment la notification à créanciers inscrits ;

Condamné la société Goldsons à payer à la société Outlet invest la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

Condamné la société Goldsonss au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

Rejeté toutes les autres demandes de la société Outlet invest ;

Et statuant à nouveau :

Débouter la société Goldsons de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société Goldsons à régler à titre provisionnel à la société Outlet invest la somme en principal de 124.584,35 euros au titre de ses arriérés de loyers, charges et accessoires arrêtés au 15 janvier 2025 ;

Sur la clause résolutoire : subsidiairement et dans le cas où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la société Goldsons s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l'arriéré dû au titre du commandement de payer n'étant apuré qu'en outre ;

Dans cette hypothèse, juger que faute par la société Goldsons de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société Outlet invest pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la société Goldsons ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;

Condamner la société Goldsons à payer à titre provisionnel à la société Outlet invest en application des stipulations contractuelles une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majorée de 100%, prorata temporis et augmenté des charges et accessoires à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à restitution effective des lieux loués ;

Condamner la société Goldsons à payer à titre provisionnel à la société Outlet invest en application des stipulations contractuelles des intérêts de retard au taux d'escompte de la Banque de France majoré de trois points à compter de chaque échéance impayée ;

Condamner la société Goldsons à payer à titre provisionnel à la société Outlet invest en application des stipulations contractuelles une pénalité contractuelle de retard égale à 10 % des sommes dues ;

Dire que le montant du dépôt de garantie en application des stipulations contractuelles restera acquis à la société Outlet invest ;

Condamner la société Goldsons à payer à la société Outlet invest la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Goldsons en tous les dépens d'appel.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2025.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Outlet invest

La société Goldsons expose notamment que la société Outlet invest a engagé une action à son encontre au titre d'un défaut de paiement de loyers, charges du bail et au titre de l'inexploitation des lieux loués alors qu'elle n'est plus tenue aux obligations du bail depuis la cession de droit au bail intervenue le 23 mars 2023 au profit de la société Outlets, de sorte que l'intimée ne justifie d'aucun droit d'agir à son endroit.

La société Outlet invest soutient que la cession intervenue entre les sociétés Goldsons et Outlets lui est inopposable, alors qu'elle est interdite par le bail et n'a pas été autorisée, de sorte que la société Goldsons est seule titulaire du bail et qu'elle-même est recevable en son action.

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 32 du même code dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Au cas présent, force est de constater que le bail qui lie les parties comporte en son article 4.4.3 la clause suivante : « le preneur ne pourra céder son droit au bail qu'en totalité à l'acquéreur du fonds de commerce et en restant garant et solidaire de son cessionnaire et de tous autres successifs pour le paiement des loyers et l'exécution des conditions du bail, sous réserve d'avoir obtenu l'agrément préalable et écrit du bailleur. Aucune cession ne sera autorisée sans paiement au bailleur de toutes sommes dues au titre du bail, le compte devant être apuré au plus tard le jour de la vente par un règlement certifié par un organisme bancaire. »

Il est constant que cette formalité de l'agrément préalable du bailleur n'a pas été respectée, l'acte de cession de droit au bail ayant été formalisé par acte sous seing privé sans que le bailleur ne soit non plus appelé à cet acte.

Il s'en déduit que le non-respect d'une telle formalité entraîne l'inopposabilité de la cession au bailleur, étant précisé que ce dernier n'a pas explicitement renoncé à s'en prévaloir et que les courriels et factures adressées à la société Outlets (pièces 12, 13 et 14 de la société Goldsons) sont insuffisants à établir que le bailleur aurait donné son accord à ladite cession.

Il s'ensuit que la cession de droit au bail n'est pas opposable au bailleur et que, de ce fait, le commandement de payer a justement été délivré à la société Goldsons qui avait seule, à l'égard du bailleur, la qualité de preneur.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l'appelante.

Sur le fond du référé

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il est constant que le 25 octobre 2023, la société Outlet invest a fait délivrer à la société Goldsons un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour obtenir paiement de la somme de 52.961, 68 euros en principal correspondant aux loyers et charges dus au mois de juin 2023 inclus ; que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois imparti par cet acte conformément à la clause conventionnelle contenue dans le bail et à l'article L145-41 du code de commerce.

Pour s'opposer à l'application de la clause résolutoire, la société Goldsons fait état de ce qu'elle n'était plus titulaire du bail à la date du commandement de payer, que la société Outlet invest a elle-même empêché l'exécution du bail, les locaux étant restés vides à la suite de l'insalubrité causée par des dégâts des eaux survenus le 27 juin 2023, et la société Outlet invest n'ayant pas garanti la société Outlets de la responsabilité qu'elle encourait à raison de dommages matériels et immatériels en résultant tandis qu'elle n'a pas non plus respecté son obligation de mettre en 'uvre les moyens à sa disposition pour commercialiser les locaux qui ont régulièrement fermé.

Elle considère que le commandement de payer, puis l'assignation devant le juge des référés ont été délivrés de mauvaise foi alors que les locaux était inexploitable, qu'elle a formulé des propositions commerciales sans succès et qu'il existe ainsi des contestations sérieuses qui s'opposent au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, elle indique qu'elle a rencontré des difficultés d'exploitation liées aux fautes de la société Outlet invest mais qu'elle a cependant développé un chiffre d'affaires qui lui permet de régler sa dette, avec délais.

La société Outlet invest expose pour sa part qu'elle n'a fait preuve d'aucun retard dans le traitement du dégât des eaux survenu, que la société Goldsons a été indemnisée par sa compagnie d'assurance bien qu'ayant tardé à effectuer une déclaration de sinistre. Elle ajoute que le local n'a pas été rendu insalubre, la fermeture résultant d'une décision unilatérale du preneur. Elle précise que l'exception d'inexécution ainsi soulevée ne peut prospérer, alors que la société Goldsons a pu exploiter les lieux loués, que le bailleur d'un local situé dans un centre commercial n'a, aucune obligation légale de garantir sa bonne commercialité. Elle soutient enfin que la société Goldsons ne produisant aucune pièce comptable, et sa dette s'aggravant, aucun délai de paiement ne peut lui être accordé.

Il résulte des pièces produites que :

Les causes du commandement délivré le 25 octobre 2023 n'ont pas fait l'objet d'un règlement dans le délai requis, ce qui ne fait pas débat,

Il est constant qu'un dégât des eaux est survenu dans le local loué le 27 juin 2023, lequel a fait l'objet d'une recherche d'origine de la fuite par le bailleur, ce, par courriel du 28 juin 2023, ce courriel transmettant un constat amiable de dégâts des eaux, étant rappelé que le bail prévoit en son article 5.6.3 une clause de non recours entre bailleur et preneur et leurs assureurs respectifs,

Il n'est pas discuté que la société Goldsons a perçu l'indemnisation de ce sinistre par sa compagnie d'assurance les MMA (pièce n°19 de la société Goldsons),

Dans ces conditions, il n'est pas établi avec l'évidence requise en référé que le bailleur aurait manqué de diligence dans le traitement du dégât des eaux survenu, alors qu'il ressort des procès-verbaux de constat produits par la société Outlet invest que, certes, le local au jour des opérations de constat était fermé, mais que le magasin était vide et dépourvu de stocks, l'impossibilité de l'exploiter en raison de la survenance seule du dégât des eaux n'étant donc pas démontrée,

Par ailleurs, la Cour de cassation juge de manière constante qu'il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, sans être tenu, en l'absence de clause particulière, d'en assurer la commercialité,

Or en l'espèce, le bail ne met pas d'obligation de commercialité à la charge du bailleur, stipulant à son article 1 que « le preneur, en tant que professionnel, déclare également contracter aux présentes en acceptant les aléas économiques pouvant résulter des évolutions ou modifications technologiques, de l'économie nationale ou internationale, de la zone d'implantation du centre, de la concurrence, du dynamisme des commerçants, du maintien, de la transformation ou la disparition des commerces constituant le centre et accepte d'en assumer le risque par dérogation aux dispositions de l'article 1195 du code civil résultant de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 et renonce par ailleurs à tout recours à l'encontre du bailleur de ces chefs »,

La contestation soulevée n'est donc pas de nature à faire obstacle à la demande d'acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur.

La société Goldsons ne peut dès lors sérieusement soutenir que la société Outlet invest aurait agi de mauvaise foi en délivrant le commandement de payer alors qu'il est établi qu'elle a été défaillante dans l'exécution de son obligation de paiement.

En tout état de cause, la cour relève que contrairement à ce que soutient l'appelante, ses difficultés de paiement sont anciennes, la première échéance impayée étant en date du 1er trimestre 2023.

Ainsi, il n'est justifié d'aucune contestation sérieuse susceptible de faire obstacle à la mise en 'uvre du commandement de payer délivré le 25 octobre 2023.

Les causes de ce commandement n'ayant pas été intégralement réglées dans le délai requis, les conditions légales de l'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 26 octobre 2023. La cour ne peut donc que confirmer l'ordonnance entreprise de ce chef.

S'agissant de la demande de provision, il résulte du décompte produit arrêté au 15 janvier 2025 (pièce n°10 de la société Outlet invest), qu'à cette date, la société Goldsons restait devoir la somme de 124.584,35 euros en principal, après déduction d'un versement par chèque du 19 juillet 2023 de la somme de 2.676,15 euros, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, premier trimestre 2025 inclus.

L'obligation de la société Goldsons, qui ne conteste pas le quantum de sa dette, ne se heurtant à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de la condamner par provision au paiement de la somme susvisée.

L'article 7.3.6 du bail qui lie les parties prévoit que l'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non-délaissement du local après effet de la résiliation de plein droit, judiciaire ou conventionnelle sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location, majoré de 100%, sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi, notamment du fait de la durée nécessaire à la relocation.

L'article 7.3.3 de ce bail stipule qu'à défaut de paiement du loyer, des charges ou accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, 48h après une simple lettre recommandée restée sans effet, le dossier sera transmis à l'huissier et les sommes dues, automatiquement majorées de 10%, ce indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et de droits proportionnels d'encaissement, à titre d'indemnité forfaitaire de péréquation compensatrice des troubles commerciaux, des frais de gestion contentieuse et des frais de dépens irrépétibles. Toute somme exigible payée en retard sera d'autre part productrice d'un intérêt de retard au taux d'escompte de la Banque de France, majoré de trois points qui s'appliquera de plein droit sans mise en demeure préalable.

Cependant, cette majoration contractuelle des intérêts de retard, destinée à sanctionner l'inexécution de l'obligation de paiement, la majoration de l'indemnité d'occupation, et la conservation du dépôt de garantie s'analysent en une clause pénale, laquelle est susceptible d'être minorée par le juge du fond, dans la mesure où elle procurerait au créancier un avantage excessif. Il en résulte que l'obligation de la société Goldsons au paiement de ces somme n'est pas établie avec toute l'évidence requise en référé.

Dès lors, l'obligation de la société Goldsons au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuellement prévu majoré des charges, taxes et accessoire, à compter du 26 novembre 2023, n'est pas sérieusement contestable ainsi que l'a retenu le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef.

S'agissant de la demande de délais de paiement, la société Goldsons, qui ne produit aucune pièce comptable et financière, ne démontre pas être en capacité de s'acquitter de sa dette en plus du loyer courant dans le délai sollicité de 24 mois, alors au surplus qu'elle n'a procédé à aucun règlement depuis juillet 2023.

Ainsi, confirmant l'ordonnance entreprise, la société Goldsons sera déboutée de sa demande non justifiée de délais de paiement.

Au regard de ce qui précède, l'ordonnance rendue sera confirmée, sauf à actualiser le quantum de la provision allouée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, la société Goldsons sera condamnée aux dépens d'appel et à payer à la société Outlet invest, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la juridiction du second degré, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l'absence d'intérêt à agir de la société Outlet invest,

Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives au montant de la provision allouée au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation ;

Statuant à nouveau de ce chef et vu l'évolution du litige,

Condamne la société Goldsons à payer à la société Outlet invest la somme provisionnelle de 124.584,35 euros en principal au titre de l'arriéré locatif, charges, accessoires et d'indemnités d'occupation au 1er trimestre 2025 inclus,

Condamne la société Goldsons aux dépens d'appel et à payer à la société Outlet invest la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.