CA Bordeaux, 4e ch. com., 2 juin 2025, n° 23/03281

EXPOSE DU LITIGE

1- Par acte sous seing privé du 20 janvier 2020, la SCI Logis du Roy a donné en location un local à usage commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6] (16) à Mme [V] [L] et M. [P] [Z] afin qu'ils y exploitent leur activité de photographie et de coordination de chantier en rénovation chez des particuliers. Le bail a été consenti pour une durée de 9 années à partir du 1er février 2020 pour un montant annuel de 6 600 euros, soit 550 euros HT par mois.

Le 10 février 2021, les preneurs ont demandé l'autorisation au bailleur pour la cession du contrat de bail à la société Pro Tech Habitat 17, laquelle a été acceptée.

La société Pro Tech Habitat a refusé de signer l'acte de cession avec les preneurs au motif que certains éléments du local ne lui convenaient pas.

Par courrier recommandé du 14 avril 2021, le bailleur a sollicité le règlement du loyer d'avril aux preneurs puis, le 4 juin 2021, le règlement des loyers d'avril, mai et juin 2021.

Par acte de commissaire de justice du 1er septembre 2021, la SCI Logis du Roy a mis en demeure les preneurs de lui régler les loyers pour un montant de 3 300 euros en principal.

Par courrier du 15 septembre 2021, Mme [L] a invoqué l'existence d'un protocole d'accord transactionnel du 26 avril 2021 ayant mis fin au litige. Par courrier du 21 octobre 2021, le bailleur a contesté l'existence du protocole.

Par requête en injonction de payer en date 10 septembre 2021, le bailleur a sollicité du président du tribunal judiciaire d'Angoulême la condamnation de Mme [L] et M. [Z] au paiement de la somme totale de 3 363,07 euros, dont 3 300 euros au titre des loyers impayés.

Par ordonnance du 23 décembre 2021, le président du tribunal du tribunal judiciaire d'Angoulême a enjoint à Mme [L] et M. [Z] de payer la somme de 2 263, 07 euros, dont 2 200 euros au titre des loyers impayés.

Le 16 février 2022, Mme [L] et M. [Z] ont formé opposition à l'ordonnance.

Le 2 mai 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer aux preneurs de lui régler les loyers impayés pour la somme de 7 632,80 en principal, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 24 mai 2022, les preneurs ont assigné le bailleur devant le tribunal pour :

- voir prononcer la résiliation du bail.

Par jugement du 25 mai 2023, le tribunal judiciaire d'Angoulême a :

- Déclaré recevable l'opposition formée par Mme [V] [L] et M. [P] [Z] ;

- Mis a néant les dispositions de l'ordonnance d'injonction de payer en date du 23 décembre 2021 ;

Statuant à nouveau :

- Rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;

- Ecarté les dernières pièces et conclusions communiquées par Mme [L] et M. [Z] le 9 janvier 2023 ;

- Dit que le protocole d'accord transactionnel du 26 avril 2021 est un faux ;

- Constaté que la résiliation du bail commercial du 20 janvier 2020 est intervenue le 2 juin 2022 ;

- Condamné Madame [V] [L] et Monsieur [P] [Z] à régler à la SCI Logis du Roy la somme de 8 182,80 euros au titre des loyers et charges impayés ;

- Condamné Madame [V] [L] et Monsieur [P] [Z] à régler à la SCI Logis du Roy, à compter du 1er juin 2022, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 550 euros, et ce jusqu'au présent jugement ;

- Condamné in solidum Madame [V] [L] et Monsieur [P] [Z] à régler à la SCI Logis du Roy la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- Débouté Madame [V] [L] et Monsieur [P] [Z] de toutes leurs demandes ;

- Condamné in solidum Madame [V] [L] et Monsieur [P] [Z] à régler à la SCI Logis du Roy la somme de 1 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné in solidum Madame [V] [L] et Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens de l'instance ;

- Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision;

Par déclaration au greffe du 10 juillet 2023, Mme [V] [L] et M. [P] [Z] ont relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués, intimant la SCI Logis du Roy.

PRETENTIONS DES PARTIES

3 - Par dernières écritures notifiées par message électronique le 27 juillet 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, Mme [L] et M [Z] demandent à la cour de :

- Confirmer la décision déférée en ce qu'elle :

Confirme la recevabilité de l'opposition de Madame [L] et Monsieur [Z] ;

Met à néant les dispositions de l'ordonnance d'injonction de payer en date du 23 décembre 2021;

- Infirmer la décision déférée en ce qu'elle :

Dit que le protocole d'accord transactionnel du 26 avril 2021 est un faux;

Constate que la résiliation du bail commercial du 20 janvier 2020 est intervenue le 2 juin 2022 ;

Condamne madame [L] et monsieur [Z] à régler à la SCI Logis du Roy , la somme de 8 182,80 euros au titre des loyers et charges impayés;

Condamne madame [L] et monsieur [Z] à régler à la SCI Logis du Roy , à compter du 1er juin 2022, une indeminmité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 550 euros, et ce jusqu'au présent jugement;

Condamne in solidum madame [L] et monsieur [Z] à régler à la SCI Logis du Roy la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts;

Déboute madame [L] et monsieur [Z] de toutes leurs demandes;

Condamner madame [L] et monsieur [Z] à régler à la SCI Logis du Roy la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- Infirmer le jugement rendu le 25 mai 2023 ;

- Juger madame [L] et monsieur [Z] recevables et bien fondés en leur appel ;

- Prononcer la résiliation du bail au 8 mars 2021 ;

- Débouter la SCI Logis du Roy de ses demandes de paiement ;

Subsidiairement,

- Prononcer la résiliation au 2 mai 2022 ;

- Cantonner le montant du loyer pour la période du 8 mars 2021 au 2 mai 2022 à la somme de 1 euros symbolique ;

- Juger n'y avoir lieu à fixer une indemnité d'occupation en l'absence d'occupation effective du local ;

- Cantonner la demande de dommages et intérêts à la somme symbolique de 1 euros ;

A titre infiniment subsidiaire,

- Condamner les consorts [L] -[Z] à verser à la SCI Logis du Roy la somme de 8 182,80 euros au titre des loyers impayés ;

- Condamner la SCI Logis du Roy à verser aux consorts [L] -[Z] la somme de 10 000 euros au titre des travaux de rénovation dans le local loué ;

- Opérer une compensation entre le montant des loyers sollicités et la valeur des travaux effectués dans le local ;

- Condamner les consorts [L] -[Z] à verser à la SCI Logis du Roy la somme de 1 euros symbolique à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

- Condamner la SCI Logis du Roy à verser aux consorts [L] -[Z] la somme de 10 000 euros au titre des travaux de rénovation du local ;

- Condamner la SCI Logis du Roy à verser à madame [V] [L] et monsieur [P] [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

4 - Par dernières écritures notifiées par message électronique le 21 février 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI Logis du Roy demande à la cour de :

Vu les articles 1728 et 224 du code civil

Vu les articles, R.211-3-25, R.211-3-26 et R.211-4. I du code de l'organisation judiciaire

Vu les pièces du dossier et la jurisprudence applicable,

- Déclarer mal fondé l'appel de Monsieur [P] [Z] et Madame [V] [L] à l'encontre de la décision rendue le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire d'Angoulême.

Par conséquent,

- Confirmer la décision déférée susmentionnée en date du 25 mai 2023 en toutes ses

dispositions.

- Débouter Monsieur [P] [Z] et Madame [V] [L] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

Y ajoutant :

- Condamner Monsieur [P] [Z] et Madame [V] [L] à payer à la SCI Logis du Roy la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, outre aux entiers dépens de la procédure d'appel.

- Débouter Monsieur [P] [Z] et [V] [L] de toutes leurs demandes

plus amples ou contraires.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail commercial

- sur la validité du protocole d'accord transactionnel

Moyens des parties

5 - Mme [L] et M. [Z] font valoir, au visa de l'article 2052 du code civil, que le protocole d'accord transactionnel en date du 26 avril 2021 comporte une date de résiliation du bail au 8 mars 2021, date à laquelle ils ont remis les clés au bailleur. Ils ajoutent que le protocole est valide, le rapport d'analyse graphologique établissant que M. Roy est le signataire du document. Les appelants ajoutent que la mention 'lu et approuvé' est similaire, en terme de graphisme, aux adresses des lettres adressées par M. Roy.

6 - La SCI Logis du Roy réplique, au visa des articles 287 et 288 du code de procédure civile, que l'acte de résiliation amiable n'est pas valide. M. Roy dénie son écriture sur le protocole d'accord, qu'il affirme ne pas avoir signé.

Réponse de la cour

7 - Aux termes de l'article 287 du code de procédure civile

'Si l'une des parties dénie l'écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l'écrit contesté à moins qu'il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l'écrit contesté n'est relatif qu'à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Si la dénégation ou le refus de reconnaissance porte sur un écrit ou une signature électroniques, le juge vérifie si les conditions, mises par les articles 1366 et 1367 du code civil à la validité de l'écrit ou de la signature électroniques, sont satisfaites.'

Aux termes de article 288 du code de procédure civile

'Il appartient au juge de procéder à la vérification d'écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s'il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d'écriture.

Dans la détermination des pièces de comparaison, le juge peut retenir tous documents utiles provenant de l'une des parties, qu'ils aient été émis ou non à l'occasion de l'acte litigieux.'

8 - L'article 2 du protocole d'accord litigieux daté du 26 avril 2021 indique que la SCI Logis du Roy 'a repris possession du local le 8 mars 2021. Elle accepte la résolution amiable du bail à compter de cette date et renonce à toute action relative à la restitution des locaux ou du bail commercial objet du présent litige'.

9 - Les appelants produisent un rapport d'analyse graphologique non contradictoire établi par Mme [N], étant précisé que la graphologie étudie les rapports qui existent entre l'écriture manuscrite d'un individu et son caractère, alors que l'expertise en écriture est une technique d'investigation visant à identifier si un texte manuscrit ou une signature ont été rédigés par une personne donnée.

Il convient par ailleurs de relever que Mme [N] a travaillé sur des documents qui ne sont pas tous des originaux. De la même manière, aucun document original n'est fourni à la cour.

Les éléments de comparaison font apparaître différents styles de signature de M. Roy. La signature litigieuse porte le numéro 6 ; elle est différente de celle figurant notamment sur les documents non contestés, le contrat de bail commercial, l'état des lieux d'entrée et les statuts de la SCI Logis du Roy.

Mme [N] relève sur la base de 6 signatures de M. Roy, que : ' si, de prime abord, il semble que ces signatures puissent être différentes, leurs différences sont finalement relativement faibles puisqu'elles sont semblables en trait, dimension, direction, continuité, vitesse même jusqu'à la forme. Seul le 'phallus' est absent mais cela peut s'expliquer par la volonté d'une simplification du paraphe.' Le cabinet en conclut que le protocole d'accord transactionnel avait été signé par M. Roy.

Ainsi, au regard de la signature apposée sur le protocole transactionnel est différente des autres exemplaires de signature de M. Roy, des documents de travail, qui ne sont pas tous des originaux, et du rapport d'analyse, qu'il n'est pas établi avec certitude que la signature litigieuse correspond à celle de M. Roy.

10 - S'agissant de la mention 'Lu et approuvé, bon pour transaction' figurant sur le protocole transactionnel, Mme [L] et M. [Z] soutiennent que les lettres L, A et T sont très caractéristiques et se retrouvent dans les adresses des courriers adressés par M. Roy. Là encore, les éléments produits ne sont pas suffisamment probants, au regard de la qualité des documents et de l'absence de ressemblance flagrante entre les écritures.

11 - Enfin, il convient de relever que M. Roy n'a pas encaissé le chèque correspondant à l'indemnité transactionnelle.

12 - Il ressort de l'ensemble de ces éléments que c'est à bon droit que le tribunal a jugé que le protocole d'accord était un faux.

La décision du tribunal judiciaire sera donc confirmée de ce chef.

- sur la date de résiliation

Moyens des parties

13 - Mme [L] et M. [Z] demandent à titre subsidiaire à la cour, au visa de l'article L 145-44 du code de commerce, de prononcer la résolution du contrat à la date du commandement de payer, soit le 2 mai 2022. Ils soutiennent avoir remis les clés au bailleur le 8 mars 2021 et ne plus avoir la jouissance effective du local depuis cette date.

14 - La SCI Logis du Roy fait valoir qu'elle n'a pas accepté de résiliation amiable du contrat de bail à la date du 8 mars 2021, et que les appelants étaient engagés jusqu'au 1er février 2023.

Réponse de la cour

15 - En vertu des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce :

'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

16 - Le contrat de bail du 20 janvier 2020 prévoit que le 'preneur a la faculté de notifier un congé à l'expiration de chaque période triennale (...).'

Il prévoit également que : ' à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, indemnité d'occupation (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer, arriéré de loyer, dépôt de garantie ou charge découlant d'un accord amiable entre els parties ou d'une décision judiciaire, ou encore en cas d'inexécution d'une seule condition du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu'il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire, nonobstant toutes offres ou consignation.'

17 - La SCI Logis du Roy a fait délivrer le 2 mai 2022 un commandement de payer la somme de 7 817,88 euros visant l'article L 143-2 du code de commerce et la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

18 - Au surplus, il ressort des échanges de messages des 11 et 22 mars 2022 entre Mme [L] et M. Roy, ainsi que du courriel adressé par M. Roy à M.[Z] le 24 mars 2021, que celui-ci s'est vu remettre un jeu de clés en vue du changement d'un robinet.

Mme [L] a ensuite refusé de récupérer les clés, ainsi que cela résulte de l'acte de 'signification de clés' établi par huissier de justice le 7 avril 2021. Les appelants soutiennent que les clés sont restées entre les mains de l'huissier de justice depuis cette date.

Au regard de ces éléments, il n'est pas établi que la SCI Logis du Roy a récupéré l'ensemble des clés du local le 8 mars 2021 ni qu'elle ait manifesté sa volonté de mettre un terme de façon anticipée au contrat de bail.

19 - Enfin, Mme [L] et M. [Z] invoquent l'article L 145-44 du code de commerce, lequel n'est applicable en l'espèce, les appelants évoquant une cessation d'activité professionnelle le 7 septembre 2021 en lien avec la pandémie.

20 - Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal judiciaire a retenu que les preneurs n'ont pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire dans le mois de sa délivrance et que celle-ci était acquise au 2 juin 2022.

Sur la demande en paiement des loyers impayés et des indemnités d'occupation

Moyens des parties

21 - Mme [L] et M. [Z] se prévalent, au visa de l'article 1218 du code civil, de la force majeure. Ils relèvent une attitude dilatoire de la SCI Logis du Roy en période de crise sanitaire et sollicitent que le montant du loyer, sur la période du 8 mars 2021 au 2 mai 2022, soit ramené à un euro symbolique. Ils soutiennent également qu'il n'y a pas lieu de fixer une indemnité d'occupation, en l'absence d'occupation effective du local.

22 - La SCI Logis du Roy fait valoir que les appelants ne règlent plus les loyers depuis avril 2021 et que la fermeture des commerces non essentiels en période Covid ne constitue pas une inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur.

Réponse de la cour

23 - Aux termes de l'article 1728 du code civil :

'Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'

24 - Il apparaît tout d'abord que les mesures de police administrative n'ont pas entraîné une fermeture du local commercial mais une impossibilité pratique d'exploiter dans des conditions normales.

La partie qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle elle avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Au surplus, s'agissant d'une obligation de somme d'argent, le moyen tiré de la force majeure est inopérant.

25 - Par ailleurs, il n'est pas contesté que depuis le mois d'avril 2021, les appelants ne règlent plus le loyer commercial auquel ils sont tenus en vertu du contrat de bail.

Les appelants ne démontrent aucune attitude dilatoire de la SCI Logis du Roy justifiant, le cas échéant, l'allocation de dommages et intérêts, et non la diminution du loyer et des indemnités d'occupation.

Le jugement du tribunal judiciaire sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme [L] et M. [Z] au paiement de la somme de 8 182,80 euros, au titre des loyers et charges impayés d'avril 2021 à mai 2022.

26 - La clause résolutoire étant acquise depuis le 2 juin 2022, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 550 euros, à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à la date du jugement.

Sur les demande formulées au titre des travaux

Moyens des parties

27 - A titre infiniment subsidiaire, Mme [L] et M. [Z] sollicitent que soit opérée une compensation entre le montant des loyers et celui des travaux effectués dans le local pour un montant de 10 000 euros, correspondant à de grosses réparations incombant au bailleur.

28 - La SCI Logis du Roy réplique que les travaux réalisés souffrent de nombreuses malfaçons rendant le local impossible à relouer en létat.

Réponse de la cour

29 - Aux termes de l'article 606 du code civil :

'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien.'

30 - Le contrat de bail prévoit, au paragraphe 'obligations du bailleur'

'Le bailleur a notamment l'obligation de (....) :

b) d'effectuer les grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil et de prendre à sa charge les dépenses de mise en conformité dès lors que les travaux relèvent des grosses réparations mentionnées ci-dessus.'

S'agissant des obligations du preneur, le contrat prévoit :

'e) effectuer tous les travaux d'entretien, de réparation, de réfection, de mise en conformité de l'immeuble y compris de ravalement, dès lors qu'ils ne relèvent pas des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil' ;

31 - Par ailleurs, les conditions particulières du contrat de bail prévoient que le bailleur s'engage à ne pas faire payer le 1er mois de loyer suite aux travaux réalisés par les preneurs, portant sur des peintures réalisées sur les murs des trois pièces du local et sur la pose de deux volets roulants donnant sur la route d'[Localité 4].

32 - Chacune des parties verse au dossier des clichés photographiques des locaux, non datés. Aucun constat d'huissier n'a été réalisé. L'état des lieux d'entrée n'est pas non plus communiqué.

33 - Les appelants produisent une facture d'un montant de 16 289,35 euros TTC (14 808,50 euros HT) en date du 12 juin 2020 mentionnant des travaux d'isolation et de peinture, de fourniture et de pose de deux fenêtre PVC, d'un volet roulant électrique, d'une porte d'entrée, de douze spots encastrés et de deux radiateurs à inertie.

La SCI Logis du Roy conteste la qualité de la réalisation de ces travaux, ainsi que leur montant.

34 - En tout état de cause, les travaux dont les appelants demandent le remboursement ne correspondent pas aux grosses réparations telles qu'elles sont prévues à l'article 606 du code civil.

Dès lors, au regard conditions générales et particulières du contrat de bail, mettant à la charge des preneurs un certain nombre de travaux, la demande de Mme [Y] et M. [Z] est infondée.

35 - La décision du tribunal sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [L] et M. [Z]

36 - Mme [L] et M. [Z] sollicitent un euro de dommages et intérêts dans le dispositif de leurs conclusions, à titre infiniment subsidiaire.

37 - La demande des appelants n'étant nullement motivée, elle sera rejetée en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Logis du Roy pour résistance abusive

Moyens des parties

38 - La SCI Logis du Roy indique qu'elle n'est pas responsable de l'échec de la cession du droit au bail. Elle soutient que les appelants sont de mauvaise foi, multipliant elles procédures et produisant un faux protocole d'accord.

39 - Mme [L] et M. [Z] relèvent que la plainte pour faux a fait l'objet d'un classement et que la SCI Logis du Roy a fait délivrer tardivement le commandement de payer.

Réponse de la cour

40 - Aux termes de l'article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il en résulte que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

La résistance abusive désigne un comportement du débiteur tendant à refuser avec persistance à exécuter son obligation. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

41 - En l'espèce, compte tenu du fait que le protocole d'accord est un faux, les appelants ont bien commis une faute, ayant nécessairement causé un préjudice à la SCI Logis du Roy. La décision du tribunal judiciaire sera donc confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

42 - Mme [L] et M. [Z] seront condamnés aux dépens d'appel et à verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Angoulême en date du 25 mai 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [L] et M. [Z] aux dépens d'appel,

Condamne in solidum Mme [L] et M. [Z] à verser à la SCI Logis du Roy la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.