CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 5 juin 2025, n° 24/15394
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 05 JUIN 2025
(n° 245 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/15394 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7QM
Décision déférée à la cour : ordonnance du 31 juillet 2024 - président du TJ de Paris - RG n° 23/56820
APPELANTE
S.A.S. GRESINI, RCS de Paris n°485224083, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0494
INTIMÉE
S.C.I. VIA PIERRE 1, RCS de Nanterre n°314438631, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D'ORIA - IPP, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel RISPE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Le 19 juillet 2006, la société Via Pierre 1 a donné à bail commercial à la société Il giramondo, dénommée depuis octobre 2013 la société Gresini, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].
Le 6 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 16.759,64 euros visant la clause résolutoire, qui est resté sans effet.
Par acte du 12 septembre 2023, la société Via Pierre 1a fait assigner la société Gresini devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à lui payer une provision sur les loyers impayés et indemnités d'occupation et à voir ordonner son expulsion.
Par ordonnance réputée contradictoire du 31 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 6 mai 2023 ;
ordonné, faute de restitution volontaire des lieux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et, qu'à défaut, il seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
condamné la société Gresini à payer à la société Via Pierre 1 la somme provisionnelle de 16 759,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2023 ainsi que les indemnités d'occupation postérieures, jusqu' au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Par déclaration effectuée par voie électronique le 25 août 2024, la société Gresini a relevé appel de cette décision, élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, la société Gresini demande à la cour de :
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 31 juillet 2024 du président du tribunal judiciaire de Paris du 31 juillet 2024 ;
prononcer la nullité du commandement de payer en date du 6 avril 2023 ainsi que l'assignation du 12 septembre 2023 faute de délivrance régulière à la représentante de la société Mme [S] et en conséquence la société Via Pierre 1 était sans droit pour solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 19 juillet 2006 ;
déclarer qu'en raison de la mise en demeure du 6 juillet 2023 ainsi que celle du 17 mars 2025 la société Via Pierre 1 a renoncé au bénéfice du commandement du 6 avril 2023 et qu'en conséquence était sans droit pour solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;
subsidiairement,
prononcer la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire telle que visée au commandement du 6 avril 2023 ;
constater son bon règlement des loyers, charges et accessoires tels que réclamés par la société Via Pierre 1 au titre du commandement de payer du 6 avril 2023 ;
en conséquence,
débouter la société Via Pierre 1 de sa demande qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la société Gresini et la fixation d'une indemnité provisionnelle ;
statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la société Via Pierre 1 a demandé à la cour de :
confirmer l'ordonnance du 31 juillet 2024 en toutes ses dispositions ;
débouter la société Gresini de l'intégralité de ses demandes et prétentions, tant à titre principal que subsidiaire ;
y ajoutant,
condamner la société Gresini à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à payer les dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2024.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs.
En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d'offre de preuve.
Sur la nullité de l'acte introductif de l'instance devant le juge des référés
Selon, l'article 114 du code de procédure civile : 'Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public'. L'article 117 précise que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte: le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation. Il résulte de la combinaison de ces articles que, quelle que soit la gravité des irrégularités alléguées, seuls affectent la validité d'un acte de procédure, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégularités de fond limitativement énumérées à l'article 117 du code de procédure civile (cf. Cass. Ch. mixte, 7 juillet 2006, pourvoi n 03 20.026, Bull. 2006, Ch. mixte, n 6).
En outre, selon l'article 690 du code de procédure civile 'La notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.
A défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir'.
Ces dispositions visent à assurer à la personne morale destinataire d'un acte une possibilité effective d'en prendre connaissance et ce n'est qu'en l'absence de siège ou de lieu où elle serait établie que la notification doit être dirigée vers une personne physique habilitée à cette fin.
Aux termes de l'article 654, alinéa 2, du code de procédure civile, la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet.
Constitue une signification à personne régulière la signification délivrée à une personne qui se déclare habilitée à en recevoir copie dont le nom est indiqué.
Au cas présent, la société Gresini soulève la nullité de l'acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023 l'ayant assignée devant le juge des référés notamment aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.
Mais, c'est vainement que la société Gresini se borne à faire valoir à ce titre qu'elle n'aurait pas personnellement reçu cette assignation et que les personnes qui l'ont reçue, comme s'agissant du commandement de payer, n'étaient ni ses employés, ni son gérant, ce que ne pouvait pas ignorer la société Via Pierre 1. En effet, il n'est pas discuté que l'assignation dont s'agit a bien été remise au siège du destinataire et à [H] [M] employé qui a déclaré être habilité a recevoir la copie de l'acte et qui l'a accepté conformément aux dispositions précitées.
Dans ces conditions, la demande de ce chef doit être rejetée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En revanche, la demande tendant à ce que la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, prononce la nullité du commandement excède sa compétence. Reste que la question de l'irrégularité du commandement de payer, à la supposer établie, peut constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ailleurs, s'il est admis qu'un bailleur peut renoncer au bénéfice de la clause résolutoire, une fois les conditions de sa résiliation acquises, encore sa renonciation doit-elle apparaître non équivoque. Tel est le cas en présence d'un acte manifestant clairement sa volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, mais non pas en présence d'une simple attitude passive ou de la perception de loyers sans réserve (cf. Cass. Civ. 3ème, 11 octobre 1968, Bull n° 374, ou 5 novembre 1976, Bull n° 385 ou 19 mars 2008, n° 07-11.194).
Au cas présent, en premier lieu, la société Gresini soutient que le commandement de payer, comme l'assignation, ne lui ont pas été délivrés personnellement. Elle demande à la cour de prononcer la nullité du commandement. Mais, une telle demande doit être déclarée irrecevable dès lors qu'elle n'entre pas dans les pouvoirs de cette juridiction statuant avec les pouvoirs du juge des référés . En outre, la cour se référant aux motivations précédentes afférentes à la régularité de l'acte introductif d'instance et constatant qu'il n'est pas contesté que le commandement litigieux a été signifié dans les locaux de la société Gresini, il n'est dès lors pas démontré l'existence d'une contestation sérieuse à laquelle se heurteraient à ce titre les demandes de la société Via Pierre 1.
En deuxième lieu, la société Gresini se prévaut d'une renonciation par la société Via Pierre 1 du bénéfice du dit commandement du 6 avril 2023, alors que, par lettre du 6 juillet 2023, elle l'a invitée à régulariser rapidement sa situation lui adressant un extrait du compte locatif. Mais, comme le fait valoir la société Via Pierre, qui conteste ce moyen, il est manifeste que cette lettre visait seulement à obtenir le règlement de l'arriéré locatif et qu'il ne peut être retenu qu'elle aurait en l'adressant à la société Gresini, manifesté d'une quelconque façon sa volonté de renoncer au bénéfice du commandement.
Enfin, en troisième lieu, c'est tout aussi vainement que la société Gresini invoque une désinformation par la société Via Pierre 1 du premier juge, excipant d'un défaut d'actualisation du décompte produit par celle-ci en date du 6 avril 2023, lequel ne prenait pas en compte le règlement du loyer d'avril 2023. Elle admet, en revanche, dans ses écritures qu'à ce moment, le loyer dû au titre du premier trimestre 2022 demeurait impayé en raison d'une erreur matérielle.
Il n'est dès lors pas sérieusement contesté que les causes du commandement de payer du 6 avril 2023 n'ont pas été apurées dans le délai imparti. Et, il n'est pas davantage contesté que le bail commercial litigieux contient une clause résolutoire prévue en page 7 du contrat, qui a été reproduite dans le dit commandement et qui prévoit :
'2.4 Clause de résiliation de plein droit
En cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, d'une obligation que la loi, les règlements ou les usages mettent à la charge des locataires ou faute de paiement à son échéance de tout ou partie d'une somme due par le Preneur à un titre quelconque (y compris un rappel de loyers consécutif à une fixation judiciaire ou amiable), le bail sera résilié de plein droit, s'il plaît au Bailleur, un mois après signification par le Bailleur d'une sommation d'exécuter ou d'un commandement de payer demeuré sans effet. Le bail est résilié même dans le cas de paiement ou d'exécution partielle postérieurement à l'expiration de ce délai. Le Preneur supporte l'intégralité des frais que le Bailleur a engagés.
Si le Preneur ne restitue pas les locaux, le Bailleur reprend la libre disposition des lieux du seul fait de l'expulsion du Preneur prononcée par ordonnance de référé du président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble qui a, de convention expresse, qualité pour constater la résiliation de plein droit par l'acquisition de la clause résolutoire, en dépit de toute offre, consignation ou même paiement total ou partiel postérieur à l'échéance du délai de la clause résolutoire.
Dans cette hypothèse, tout loyer d'avance ou dépôt de garantie est acquis au Bailleur à titre d'indemnité conventionnelle de résiliation. Il ne peut y avoir ni restitution, ni imputation quelconque sur les sommes dues au jour de la reprise de possession. Dans ce compte est inclus le terme courant.
Au surplus, le Preneur est redevable, jusqu'au jour de reprise de possession par le Bailleur, d'une indemnité d'occupation telle que fixée à l'article 1.6 " Indemnité d'occupation ".
Dans l'hypothèse où le Preneur obtiendrait des juges de voir suspendre les effets de la clause résolutoire pourtant acquise, il serait, de convention expresse, redevable, à compter de la date d'acquisition de ladite clause résolutoire, d'un nouveau loyer égal au montant du dernier loyer quittancé majoré de 50 %.'.
Il s'ensuit que la décision entreprise doit être confirmée en ce que le premier juge a constaté que par le jeu de la clause résolutoire précitée le contrat de bail se trouvait résilié de plein droit.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
La cour se réfère aux dispositions précitées, rappelant en outre qu'en application des dispositions de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
La société Gresini soutient qu'elle est un débiteur de bonne foi puisqu'elle a réglé à l'exception du
premier trimestre 2022, depuis 2022 à 2023 la totalité de ses loyers et ensuite dès qu'elle a eu connaissance du problème, a réglé l'arriéré et est même créditrice de la somme de 146,85 euros. Elle fait valoir que depuis 2022, il n'y a eu qu'un seul problème concernant un trimestre de loyer, correspondant au premier trimestre 2022, alors que tous les autres loyers ont été réglés spontanément. Elle précise que le problème n'a pu être immédiatement rectifié car les significations ne l'ont pas touchée.
Au contraire, la société Via Pierre 1 s'oppose à la demande adverse aux fins de suspension, contestant la bonne foi de sa locataire. Elle souligne que les règlements dont celle-ci fait état étaient tardifs et insuffisants pour apurer sa dette. Elle rappelle l'existence de cinq incidents antérieurs l'ayant amenée à engager près d'une dizaine d'instances, toutes fondées sur des problématiques de
règlement des loyers, et lesquelles se sont toutes soldées par le règlement de la dette, soit après la délivrance d'un commandement, soit après la délivrance d'une assignation, au cours de la procédure au fond ou en référé, soit au cours de la procédure d'appel, après avoir vu la juridiction saisie en première instance ordonner l'expulsion.
Au vu des décomptes produits, il apparaît que la société Gresini a apuré intégralement l'arriéré locatif et qu'au plus tard le 8 avril 2025, elle avait réglé les causes du commandement.
Compte tenu du caractère ancien des incidents de paiement antérieurs et au vu des éléments de l'espèce, il apparaît justifié d'accorder à la société Gresini un délai de paiement rétroactif à compter du commandement de payer du 6 avril 2023 pour s'acquitter de la dette et de suspendre jusqu'au 8 avril 2025 les effets de la clause résolutoire.
Etant relevé que la société Gresini s'est libérée de sa dette locative au plus tard le 8 avril 2025, il sera constaté que la clause résolutoire n'a pas joué.
Compte tenu de l'évolution du litige, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle condamne la société Gresini à un paiement provisionnel au titre de l'arriéré locatif. Elle sera aussi infirmée en ce qu'elle a ordonné son expulsion et fait droit aux demandes subséquentes.
Sur les demandes accessoires
La décision de première instance sera confirmée quant aux frais et dépens.
Les dépens d'appel seront supportés par la société Gresini ainsi que les frais non répétibles qu'elle a exposé.
En outre, la société Gresini sera condamnée à payer à la société Via Pierre 1 une indemnité de quatre (4.000) mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a :
ordonné, faute de restitution volontaire des lieux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et, qu'à défaut, il seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
condamné la société Gresini à payer à la société Via Pierre 1 la somme provisionnelle de 16 759,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2023 ainsi que les indemnités d'occupation postérieures, jusqu'à au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civiles ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Rejette la demande d'annulation de l'acte introductif de l'instance devant le juge des référés;
Déclare irrecevable la demande tendant à prononcer la nullité du commandement ;
Prononce la suspension des effets de la clause résolutoire en accordant à la société Gresini des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 8 avril 2025 pour régler la somme visée par le commandement qui lui a été signifié le 6 avril 2023 ;
Constate qu'au plus tard le 8 avril 2025, ladite somme avait été réglée et qu'en conséquence la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion et les demandes subséquentes ;
Condamne la société Gresini aux dépens d'appel ;
Condamne la société Gresini à payer à la société Via Pierre 1 la somme de quatre mille (4.000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 05 JUIN 2025
(n° 245 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/15394 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ7QM
Décision déférée à la cour : ordonnance du 31 juillet 2024 - président du TJ de Paris - RG n° 23/56820
APPELANTE
S.A.S. GRESINI, RCS de Paris n°485224083, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Pierre SOMMELET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0494
INTIMÉE
S.C.I. VIA PIERRE 1, RCS de Nanterre n°314438631, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Fabien ESCAVABAJA de la SCP SMITH D'ORIA - IPP, avocat au barreau de PARIS, toque : C1060
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel RISPE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Le 19 juillet 2006, la société Via Pierre 1 a donné à bail commercial à la société Il giramondo, dénommée depuis octobre 2013 la société Gresini, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].
Le 6 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 16.759,64 euros visant la clause résolutoire, qui est resté sans effet.
Par acte du 12 septembre 2023, la société Via Pierre 1a fait assigner la société Gresini devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à lui payer une provision sur les loyers impayés et indemnités d'occupation et à voir ordonner son expulsion.
Par ordonnance réputée contradictoire du 31 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 6 mai 2023 ;
ordonné, faute de restitution volontaire des lieux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et, qu'à défaut, il seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
condamné la société Gresini à payer à la société Via Pierre 1 la somme provisionnelle de 16 759,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2023 ainsi que les indemnités d'occupation postérieures, jusqu' au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Par déclaration effectuée par voie électronique le 25 août 2024, la société Gresini a relevé appel de cette décision, élevant critique contre tous les chefs de son dispositif.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 24 mars 2025, la société Gresini demande à la cour de :
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 31 juillet 2024 du président du tribunal judiciaire de Paris du 31 juillet 2024 ;
prononcer la nullité du commandement de payer en date du 6 avril 2023 ainsi que l'assignation du 12 septembre 2023 faute de délivrance régulière à la représentante de la société Mme [S] et en conséquence la société Via Pierre 1 était sans droit pour solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail du 19 juillet 2006 ;
déclarer qu'en raison de la mise en demeure du 6 juillet 2023 ainsi que celle du 17 mars 2025 la société Via Pierre 1 a renoncé au bénéfice du commandement du 6 avril 2023 et qu'en conséquence était sans droit pour solliciter la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;
subsidiairement,
prononcer la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire telle que visée au commandement du 6 avril 2023 ;
constater son bon règlement des loyers, charges et accessoires tels que réclamés par la société Via Pierre 1 au titre du commandement de payer du 6 avril 2023 ;
en conséquence,
débouter la société Via Pierre 1 de sa demande qu'il soit constaté l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la société Gresini et la fixation d'une indemnité provisionnelle ;
statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, la société Via Pierre 1 a demandé à la cour de :
confirmer l'ordonnance du 31 juillet 2024 en toutes ses dispositions ;
débouter la société Gresini de l'intégralité de ses demandes et prétentions, tant à titre principal que subsidiaire ;
y ajoutant,
condamner la société Gresini à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à payer les dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2024.
Sur ce,
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il sera rappelé que les demandes tendant à voir donner acte, constater, juger ou encore dire et juger, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais des moyens au soutien de celles-ci en sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs.
En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d'offre de preuve.
Sur la nullité de l'acte introductif de l'instance devant le juge des référés
Selon, l'article 114 du code de procédure civile : 'Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public'. L'article 117 précise que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte: le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation. Il résulte de la combinaison de ces articles que, quelle que soit la gravité des irrégularités alléguées, seuls affectent la validité d'un acte de procédure, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégularités de fond limitativement énumérées à l'article 117 du code de procédure civile (cf. Cass. Ch. mixte, 7 juillet 2006, pourvoi n 03 20.026, Bull. 2006, Ch. mixte, n 6).
En outre, selon l'article 690 du code de procédure civile 'La notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.
A défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir'.
Ces dispositions visent à assurer à la personne morale destinataire d'un acte une possibilité effective d'en prendre connaissance et ce n'est qu'en l'absence de siège ou de lieu où elle serait établie que la notification doit être dirigée vers une personne physique habilitée à cette fin.
Aux termes de l'article 654, alinéa 2, du code de procédure civile, la signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet.
Constitue une signification à personne régulière la signification délivrée à une personne qui se déclare habilitée à en recevoir copie dont le nom est indiqué.
Au cas présent, la société Gresini soulève la nullité de l'acte de commissaire de justice du 12 septembre 2023 l'ayant assignée devant le juge des référés notamment aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.
Mais, c'est vainement que la société Gresini se borne à faire valoir à ce titre qu'elle n'aurait pas personnellement reçu cette assignation et que les personnes qui l'ont reçue, comme s'agissant du commandement de payer, n'étaient ni ses employés, ni son gérant, ce que ne pouvait pas ignorer la société Via Pierre 1. En effet, il n'est pas discuté que l'assignation dont s'agit a bien été remise au siège du destinataire et à [H] [M] employé qui a déclaré être habilité a recevoir la copie de l'acte et qui l'a accepté conformément aux dispositions précitées.
Dans ces conditions, la demande de ce chef doit être rejetée.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. En revanche, la demande tendant à ce que la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, prononce la nullité du commandement excède sa compétence. Reste que la question de l'irrégularité du commandement de payer, à la supposer établie, peut constituer une contestation sérieuse sur sa validité de nature à faire obstacle à la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.
Par ailleurs, s'il est admis qu'un bailleur peut renoncer au bénéfice de la clause résolutoire, une fois les conditions de sa résiliation acquises, encore sa renonciation doit-elle apparaître non équivoque. Tel est le cas en présence d'un acte manifestant clairement sa volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, mais non pas en présence d'une simple attitude passive ou de la perception de loyers sans réserve (cf. Cass. Civ. 3ème, 11 octobre 1968, Bull n° 374, ou 5 novembre 1976, Bull n° 385 ou 19 mars 2008, n° 07-11.194).
Au cas présent, en premier lieu, la société Gresini soutient que le commandement de payer, comme l'assignation, ne lui ont pas été délivrés personnellement. Elle demande à la cour de prononcer la nullité du commandement. Mais, une telle demande doit être déclarée irrecevable dès lors qu'elle n'entre pas dans les pouvoirs de cette juridiction statuant avec les pouvoirs du juge des référés . En outre, la cour se référant aux motivations précédentes afférentes à la régularité de l'acte introductif d'instance et constatant qu'il n'est pas contesté que le commandement litigieux a été signifié dans les locaux de la société Gresini, il n'est dès lors pas démontré l'existence d'une contestation sérieuse à laquelle se heurteraient à ce titre les demandes de la société Via Pierre 1.
En deuxième lieu, la société Gresini se prévaut d'une renonciation par la société Via Pierre 1 du bénéfice du dit commandement du 6 avril 2023, alors que, par lettre du 6 juillet 2023, elle l'a invitée à régulariser rapidement sa situation lui adressant un extrait du compte locatif. Mais, comme le fait valoir la société Via Pierre, qui conteste ce moyen, il est manifeste que cette lettre visait seulement à obtenir le règlement de l'arriéré locatif et qu'il ne peut être retenu qu'elle aurait en l'adressant à la société Gresini, manifesté d'une quelconque façon sa volonté de renoncer au bénéfice du commandement.
Enfin, en troisième lieu, c'est tout aussi vainement que la société Gresini invoque une désinformation par la société Via Pierre 1 du premier juge, excipant d'un défaut d'actualisation du décompte produit par celle-ci en date du 6 avril 2023, lequel ne prenait pas en compte le règlement du loyer d'avril 2023. Elle admet, en revanche, dans ses écritures qu'à ce moment, le loyer dû au titre du premier trimestre 2022 demeurait impayé en raison d'une erreur matérielle.
Il n'est dès lors pas sérieusement contesté que les causes du commandement de payer du 6 avril 2023 n'ont pas été apurées dans le délai imparti. Et, il n'est pas davantage contesté que le bail commercial litigieux contient une clause résolutoire prévue en page 7 du contrat, qui a été reproduite dans le dit commandement et qui prévoit :
'2.4 Clause de résiliation de plein droit
En cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, d'une obligation que la loi, les règlements ou les usages mettent à la charge des locataires ou faute de paiement à son échéance de tout ou partie d'une somme due par le Preneur à un titre quelconque (y compris un rappel de loyers consécutif à une fixation judiciaire ou amiable), le bail sera résilié de plein droit, s'il plaît au Bailleur, un mois après signification par le Bailleur d'une sommation d'exécuter ou d'un commandement de payer demeuré sans effet. Le bail est résilié même dans le cas de paiement ou d'exécution partielle postérieurement à l'expiration de ce délai. Le Preneur supporte l'intégralité des frais que le Bailleur a engagés.
Si le Preneur ne restitue pas les locaux, le Bailleur reprend la libre disposition des lieux du seul fait de l'expulsion du Preneur prononcée par ordonnance de référé du président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble qui a, de convention expresse, qualité pour constater la résiliation de plein droit par l'acquisition de la clause résolutoire, en dépit de toute offre, consignation ou même paiement total ou partiel postérieur à l'échéance du délai de la clause résolutoire.
Dans cette hypothèse, tout loyer d'avance ou dépôt de garantie est acquis au Bailleur à titre d'indemnité conventionnelle de résiliation. Il ne peut y avoir ni restitution, ni imputation quelconque sur les sommes dues au jour de la reprise de possession. Dans ce compte est inclus le terme courant.
Au surplus, le Preneur est redevable, jusqu'au jour de reprise de possession par le Bailleur, d'une indemnité d'occupation telle que fixée à l'article 1.6 " Indemnité d'occupation ".
Dans l'hypothèse où le Preneur obtiendrait des juges de voir suspendre les effets de la clause résolutoire pourtant acquise, il serait, de convention expresse, redevable, à compter de la date d'acquisition de ladite clause résolutoire, d'un nouveau loyer égal au montant du dernier loyer quittancé majoré de 50 %.'.
Il s'ensuit que la décision entreprise doit être confirmée en ce que le premier juge a constaté que par le jeu de la clause résolutoire précitée le contrat de bail se trouvait résilié de plein droit.
Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire
La cour se réfère aux dispositions précitées, rappelant en outre qu'en application des dispositions de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
La société Gresini soutient qu'elle est un débiteur de bonne foi puisqu'elle a réglé à l'exception du
premier trimestre 2022, depuis 2022 à 2023 la totalité de ses loyers et ensuite dès qu'elle a eu connaissance du problème, a réglé l'arriéré et est même créditrice de la somme de 146,85 euros. Elle fait valoir que depuis 2022, il n'y a eu qu'un seul problème concernant un trimestre de loyer, correspondant au premier trimestre 2022, alors que tous les autres loyers ont été réglés spontanément. Elle précise que le problème n'a pu être immédiatement rectifié car les significations ne l'ont pas touchée.
Au contraire, la société Via Pierre 1 s'oppose à la demande adverse aux fins de suspension, contestant la bonne foi de sa locataire. Elle souligne que les règlements dont celle-ci fait état étaient tardifs et insuffisants pour apurer sa dette. Elle rappelle l'existence de cinq incidents antérieurs l'ayant amenée à engager près d'une dizaine d'instances, toutes fondées sur des problématiques de
règlement des loyers, et lesquelles se sont toutes soldées par le règlement de la dette, soit après la délivrance d'un commandement, soit après la délivrance d'une assignation, au cours de la procédure au fond ou en référé, soit au cours de la procédure d'appel, après avoir vu la juridiction saisie en première instance ordonner l'expulsion.
Au vu des décomptes produits, il apparaît que la société Gresini a apuré intégralement l'arriéré locatif et qu'au plus tard le 8 avril 2025, elle avait réglé les causes du commandement.
Compte tenu du caractère ancien des incidents de paiement antérieurs et au vu des éléments de l'espèce, il apparaît justifié d'accorder à la société Gresini un délai de paiement rétroactif à compter du commandement de payer du 6 avril 2023 pour s'acquitter de la dette et de suspendre jusqu'au 8 avril 2025 les effets de la clause résolutoire.
Etant relevé que la société Gresini s'est libérée de sa dette locative au plus tard le 8 avril 2025, il sera constaté que la clause résolutoire n'a pas joué.
Compte tenu de l'évolution du litige, l'ordonnance sera infirmée en ce qu'elle condamne la société Gresini à un paiement provisionnel au titre de l'arriéré locatif. Elle sera aussi infirmée en ce qu'elle a ordonné son expulsion et fait droit aux demandes subséquentes.
Sur les demandes accessoires
La décision de première instance sera confirmée quant aux frais et dépens.
Les dépens d'appel seront supportés par la société Gresini ainsi que les frais non répétibles qu'elle a exposé.
En outre, la société Gresini sera condamnée à payer à la société Via Pierre 1 une indemnité de quatre (4.000) mille euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a :
ordonné, faute de restitution volontaire des lieux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et, qu'à défaut, il seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
condamné la société Gresini à payer à la société Via Pierre 1 la somme provisionnelle de 16 759,64 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2023 ainsi que les indemnités d'occupation postérieures, jusqu'à au jour de la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civiles ;
dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Rejette la demande d'annulation de l'acte introductif de l'instance devant le juge des référés;
Déclare irrecevable la demande tendant à prononcer la nullité du commandement ;
Prononce la suspension des effets de la clause résolutoire en accordant à la société Gresini des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 8 avril 2025 pour régler la somme visée par le commandement qui lui a été signifié le 6 avril 2023 ;
Constate qu'au plus tard le 8 avril 2025, ladite somme avait été réglée et qu'en conséquence la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion et les demandes subséquentes ;
Condamne la société Gresini aux dépens d'appel ;
Condamne la société Gresini à payer à la société Via Pierre 1 la somme de quatre mille (4.000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire des parties.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT