CA Nancy, 5e ch., 11 juin 2025, n° 24/01555
NANCY
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT N° /[Immatriculation 2] JUIN 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/01555 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FM33
Décision déférée à la Cour :
jugement du Tribunal de Grande Instance de Nancy, R.G. n° 22/00489, en date du 20 juin 2024,
APPELANTE :
S.C.I. NICA inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 484 629 670, agissant poursuites et diligences de son gérant pour ce domicilié audit siège social [Adresse 3]
Représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉE :
S.A. BASTIDE LE CONFORT MEDICAL, agissant poursuites et diligences de son gérant pour ce domicilié audit siège [Adresse 1] inscrite au registre du commerce et des sociétés de NIMES sous le numéro 305 635 039
Représentée par Me Alexandre GASSE de la Scp GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant devant Monsieur Benoit JOBERTmagistrat honoraire, Président d'audience et chargé du rapport ;
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,
Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller
Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.
A l'issue des débats, le magistrat honoraire faisant fonction de Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Juin 2025, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par M.Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale , et par M. Ali ADJAL, Greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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FAITS ET PROCÉDURE
La société Bastide le Confort Médical a pour activité la vente de matériel médical.
Par acte du 8 décembre 2005, la société Nica lui a donné à bail, soumis au statut des baux commerciaux, un local au sein d'un immeuble à construire ; Le contrat de bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du jour de la livraison, soit au plus tard le 30 avril 2006, moyennant un loyer annuel de 44.992 euros.
L'article 6 relatif aux charges prévoyait que le preneur assumerait le paiement des frais de chauffage, impôts et taxes, la contribution sur les revenus locatifs, les charges de copropriété, les dépenses d'exploitation, d'assurance, de réparation et d'entretien des locaux, 'y compris les honoraires du gérant et, éventuellement du syndic, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil...'.
La délivrance du local est intervenue le 4 mai 2006 selon l'état des lieux d'entrée.
Un différend est né entre les parties relativement aux charges locatives, la société Bastide le Confort Médical s'interrogeant sur le montant des honoraires de gestion qui lui était imputé.
Par lettres recommandées du 20 juin 2019, 18 octobre 2019, 3 décembre 2019 et 25 mai 2020, la société Bastide le Confort Médical a sollicité des explications et des justificatifs quant à l'absence de distinction entre les honoraires de gestion de loyers et les honoraires pour gestion technique.
Au cours du mois d'août 2020, la société Bastide le Confort Médical a reçu la copie d'un avenant au mandat d'administration de biens du 6 mars 2006 conclu entre la société Nica et la société Advenis Property Management, du 9 mars 2020, et de deux avoirs de 332,72 euros TTC sur les honoraires de gestion, datés du 5 juin 2020.
La société Bastide le Confort Médical a contesté ces justificatifs.
A la suite de plusieurs échanges, la société Bastide le Confort Médical a cessé le paiement d'une partie des charges correspondant aux honoraires de gestion au titre de l'exercice 2020 et 2021.
Par acte du 9 février 2022, la société Bastide le Confort Médical a fait assigner la société Nica devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de déclarer la clause du bail prévoyant la mise à charge du preneur des honoraires du gérant non-écrite, de faire juger que le bailleur ne justifiait pas de la réalité des honoraires et d'obtenir sa condamnation au remboursement des sommes versées entre 2017 et 2022.
Par jugement du 20 juin 2024, ce tribunal a :
- Rejeté la demande de la société Bastide le Confort Médical tendant au remboursement de la somme de 3 179,68 € au titre des honoraires de gestion de l'année 2017.
- Déclaré non écrite la clause du bail liant les parties mettant à la charge du preneur les 'honoraires du gérant'.
- Condamné en conséquence, la SCI Nica à rembourser à la SA Bastide le Confort Médical les sommes de :
3 262,02 euros au titre de l'année 2018
3 330,64 euros au titre de l'année 2019
3 422,78 euros au titre de l'année 2020
3 154,56 euros au titre de l'année 2021
3 154,56 euros à hauteur des provisions qui auront été réglées en 2022 au jour du jugement.
- Rejeté la demande de la SCI Nica au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamné la SCI Nica à payer à la SA Bastide le Confort Médical la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamné la SCI Nica aux dépens.
- Rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire.
Le tribunal a d'abord rappelé que l'article L145-40-2 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, que l'article R145-35 du même code dispose que ne peut être imputé au locataire les honoraires du bailleur lié à la gestion des loyers du local de l'immeuble objet du bail, qu'enfin, aux termes de l'article L145-15, toute clause contraire était réputée non écrite.
Il a ensuite considéré que, le contrat de bail ayant été conclu antérieurement à l'entrée en vigueur des dispositions susvisées, celles-ci ne s'appliquaient pas jusqu'au renouvellement du bail intervenu le 1er janvier 2018 ; il en a conclu que le bailleur était fondé à obtenir le paiement des honoraires de son mandataire jusqu'au premier janvier 2018, date d'effet du bail renouvelé, dès lors que ce bail stipulait que les honoraires de gestion seraient à la charge du locataire.
En ce qui concerne les charges nées postérieurement au 1er janvier 2018, il a estimé que la clause du bail renouvelé prévoyant que le locataire prendrait à sa charge 'les honoraires du gérant' était illicite au regard des dispositions des articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce et devait être considérée comme non écrite en ce qu'elle ne permettait pas de distinguer entre les honoraires de gestion des loyers non récupérables et les honoraires de gestion technique et administrative de l'immeuble récupérables.
Par déclaration du 29 juillet 2024, la société Nica a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions, transmises au greffe le 5 février 2025, l'appelante conclut à la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Bastide Le Confort Médical tendant au paiement de la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant relatifs à 1'année 2017.
Elle conclut à son infirmation en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du bail liant les parties mettant à la charge du preneur les 'honoraires du gérant', en ce qu'il a condamné en conséquence la SCI Nica à rembourser à la société Bastide le Confort Médical les sommes de 3 262,02 euros au titre de 1'année 2018, 3 330,64 euros au titre de 1'année 2019, 3 422,78 euros au titre de l'année 2020, 3 154,56 euros au titre de1'année 2021, 3 154,56 euros à hauteur des provisions qui auront été réglées en 2022 au jour du jugement, rejeté sa demande au titre de 1'artic1e 700 du code de procédure civile, et condamné la SCI Nica à régler à la société Bastide le Confort Médical 3 000 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'appelante demande à la cour, statuant à nouveau, de :
- Constater que 1e bailleur n'entend pas récupérer sur la société locataire les frais de gestion des loyers.
- Acter que la clause du bail mettant à la charge du locataire les 'honoraires du gérant' n'est pas contraire à une disposition d'ordre public, sous réserve du retrait des honoraires propres à la gestion des loyers.
En conséquence,
- déclarer n'y avoir lieu à déclarer réputée non écrite la clause en cause.
En tant que de besoin,
- déclarer que cette clause est réputée non écrite en sa partie afférente aux honoraires de gestion des loyers.
Subsidiairement,
- déclarer la société Bastide le Confort Médical non fondée en ses demandes au regard de la règle nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
En conséquence et en toute hypothèse,
- débouter la société Bastide le Confort Médical de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes plus ample et contraires.
- La condamner à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de son recours, la société Nica fait valoir en substance que :
- Le premier juge a déclaré non écrite la clause du bail mettant à la charge du preneur les honoraires du gérant alors que la loi ne prohibe que le transfert des honoraires de gestion de loyer, ce qui est contraire à la commune intention initiale des parties, seule la partie gestion des loyers de la clause doit être déclarée non écrite.
- Seule la gestion des loyers ne peut être mise à la charge du preneur ; les autres charges peuvent lui être imputées.
Aux termes de ses dernières conclusions, transmises au greffe en date du 16 décembre 2024, la société Bastide le Confort Médical conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de remboursement des honoraires de gestion à hauteur de 3 179,68 euros au titre de l'année 2017.
Elle forme un appel incident sur ce point et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner la société Nica à lui rembourser la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant de l'année 2017.
L'intimée, appelante incidente, conclut au rejet de toutes les demandes de la société SCI Nica de et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Bastide le Confort Médical expose en substance que :
- La simple mention dans le bail, parmi les charges récupérables, des 'honoraires du gérant' n'est pas suffisamment précise pour satisfaire aux exigences de l'article L145-40-2 du Code de commerce en ce qu'elle ne permet pas de faire la distinction entre les honoraires de gestion des loyers et les honoraires de gestion technique.
- La clause doit être réputée non écrite au regard des dispositions des articles L145-40-2 et R145-36 du Code de commerce en sa totalité et non uniquement sur les honoraires du gérant car elle constitue un tout indissociable.
- A titre subsidiaire, si la clause n'était pas réputée non écrite, la répartition des charges apparaît artificielle et avoir été arrêtée dans l'intérêt exclusif du bailleur.
- Les honoraires du gérant mis en compte pour l'année 2017 par le bailleur ne sont pas justifiés. L'absence de précision et de clarté de la clause qui impute au preneur les honoraires du gérant justifie que le jugement entrepris soit infirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au bailleur la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires versés en 2017 et qu'il soit condamné à les lui rembourser.
MOTIFS
1- sur la demande en remboursement de la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant de l'année 2017
Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, il n'existait pas de règles de répartition des charges entre le bailleur et le preneur en matière de baux commerciaux ; le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne définissait que les charges récupérables auprès des locataires de baux d'habitation.
La répartition des charges entre eux relevait de la liberté contractuelle ; ainsi, l'article 6-1 du contrat de bail conclu le 8 décembre 2005, qui mettait à la charge du preneur les honoraires du gérant, était licite.
Toutefois, même sous le régime antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, les charges récupérables sur le preneur définies par le contrat devaient être justifiées.
Force est de constater que tel n'est pas le cas des honoraires du gérant mis à la charge de la société Bastide le Confort Médical puisque la société Nica n'a produit que des factures comprenant des honoraires forfaitaires sans établir un accord des parties pour une telle fixation de la rémunération du gestionnaire de l'immeuble ni justifier du travail accompli.
En outre, le solde des charges mises en compte pour l'année 2017 n'est pas plus justifié.
Il s'ensuit que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Bastide le Confort Médical en paiement de la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant de l'année 2017 .
Statuant à nouveau dans cette limite, il convient de condamner la société Nica à lui payer la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant de l'année 2017 non justifiés majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt.
2- sur la demande en remboursement des honoraires du gérant pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021
Il est constant que le contrat de bail conclu le 8 décembre 2005 a été renouvelé à compter du 1er janvier 2018 ; si le contrat de bail renouvelé est un nouveau bail distinct du précédent, à défaut de convention contraire, le renouvellement s'est opéré aux clauses et conditions de celui venu à expiration, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à une nouvelle disposition législative ou réglementaire d'ordre public.
Les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 sont applicables au bail renouvelé.
L'article L145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi susvisée, énonce que : 'tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire...'.
L'article R145-35 4° du même code prévoit que le bailleur ne peut notamment imputer au locataire 'les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.'
Ces dispositions sont d'ordre public et toute clause contraire du bail est réputée non écrite en vertu de l'article L145-15 du même code.
Il convient de remarquer que lors du renouvellement du bail commercial, les parties n'ont pas adapté le nouveau contrat aux dispositions susvisées ; le bailleur soutient qu'un projet en ce sens aurait été proposé au preneur qui aurait refusé de le signer, de sorte que ses moyens de défense seraient irrecevables en ce qu'ils se heurteraient au principe 'nemo auditur...' ; toutefois, la cour ne peut que constater qu'un projet de bail de renouvellement a été établi et qu'aucune des parties ne l'a signé ; en vertu du principe de liberté contractuelle, le défaut de signature par le preneur n'est pas fautif en soi et ne lui interdit pas de développer des moyens en défense qui sont recevables;
L'article 6-1 du bail renouvelé dispose que le preneur réglera au bailleur les frais de chauffage, les impôts et taxes, y compris la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères, le cas échéant, la totalité de la contribution sur les revenus locatifs, éventuellement les charges de copropriété, et d'une manière générale, toutes les dépenses d'exploitation, d'assurance, de réparation et d'entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l'immeuble, incluant notamment le cas échéant les parkings extérieurs, les aires de dégagement et de circulation des véhicules, les espaces verts, etc, 'y compris les honoraires du gérant et, éventuellement du syndic, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil...'.
Cet article satisfait aux exigences de l'article L145-40-2 du Code de commerce en ce qu'il récapitule de manière précise les charges ainsi que leur répartition entre le preneur et le bailleur, ce dernier supportant uniquement les charges afférentes aux grosses réparations, ce qui est conforme aux dispositions de l'article R145-35 1°du Code de commerce.
Par ailleurs, l'imputation des honoraires du gérant au preneur ne tombe pas sous le coup de la prohibition de l'article R145-35 4° du Code de commerce qui porte uniquement sur les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, ce qui ne se confond pas avec les honoraires du gérant qui constituent une notion précise et distincte qui recouvre les prestations accomplies par le gestionnaire des locaux pour la bonne exécution du contrat de bail.
Il n'y a pas lieu par conséquent d'interpréter ces dispositions claires notamment au regard des dispositions d'un mandat de gestion conclu entre le bailleur et la société Advenis Property Management à laquelle le preneur est un tiers, de sorte qu'elles ne peuvent en tout état de cause être prises en compte pour rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion du contrat de bail initial dont les stipulations ont été reconduites lors du renouvellement.
Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du bail liant les parties mettant à la charge du preneur les 'honoraires du gérant'.
Statuant à nouveau dans cette limite, ce chef de demande du preneur doit être rejeté.
Toutefois, selon les articles L145-40-2, alinéa 1, et R145-36 du Code de commerce, l'inventaire des charges doit donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé au preneur au plus tard le 30 septembre de l'année suivante , ce dont le bailleur ne justifie pas pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021.
Il ne verse aux débats que des factures d'honoraires fixés forfaitairement ; contrairement aux exigences de l'article R145-36 du Code de commerce, ces honoraires ne sont pas justifiés soit par un accord des parties sur cette modalité de rémunération du gérant soit par la preuve du travail accompli par ce dernier.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société Nica à rembourser à la société Bastide le Confort Médical les sommes de 3 262,02 euros au titre de 1'année 2018, 3 330,64 euros au titre de 1'année 2019, 3 422,78 euros au titre de l'année 2020, 3 154,56 euros au titre de1'année 2021, 3 154,56 euros à hauteur des provisions qui auront été réglées en 2022 au jour du jugement.
3- Sur les autres demandes
Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société Nica, partie perdante, aux dépens de première instance , en ce qu'il a rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à payer à la société Bastide le Confort Médical la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La société Nica supportera les dépens d'appel.
L'équité commande que la demande de la société Nica au titre de l'article 700 du Code de procédure civile formée à hauteur d'appel soit rejetée et qu'elle soit condamnée à payer à la société Bastide le Confort Médical la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du bail liant les parties mettant à la charge du preneur les 'honoraires du gérant'.
Statuant à nouveau dans cette limite,
REJETTE la demande de la société Bastide le Confort Médical tendant à faire déclarer cette clause non écrite.
Y ajoutant,
CONDAMNE la société Nica aux dépens d'appel.
REJETTE sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LA CONDAMNE à payer à la société Bastide le Confort Médical la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par M.Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale , à la Cour d'Appel de NANCY, et par M.Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT,
Minute en neuf pages.
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT N° /[Immatriculation 2] JUIN 2025
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 24/01555 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FM33
Décision déférée à la Cour :
jugement du Tribunal de Grande Instance de Nancy, R.G. n° 22/00489, en date du 20 juin 2024,
APPELANTE :
S.C.I. NICA inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 484 629 670, agissant poursuites et diligences de son gérant pour ce domicilié audit siège social [Adresse 3]
Représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉE :
S.A. BASTIDE LE CONFORT MEDICAL, agissant poursuites et diligences de son gérant pour ce domicilié audit siège [Adresse 1] inscrite au registre du commerce et des sociétés de NIMES sous le numéro 305 635 039
Représentée par Me Alexandre GASSE de la Scp GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant devant Monsieur Benoit JOBERTmagistrat honoraire, Président d'audience et chargé du rapport ;
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,
Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller
Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.
A l'issue des débats, le magistrat honoraire faisant fonction de Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Juin 2025, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par M.Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale , et par M. Ali ADJAL, Greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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FAITS ET PROCÉDURE
La société Bastide le Confort Médical a pour activité la vente de matériel médical.
Par acte du 8 décembre 2005, la société Nica lui a donné à bail, soumis au statut des baux commerciaux, un local au sein d'un immeuble à construire ; Le contrat de bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du jour de la livraison, soit au plus tard le 30 avril 2006, moyennant un loyer annuel de 44.992 euros.
L'article 6 relatif aux charges prévoyait que le preneur assumerait le paiement des frais de chauffage, impôts et taxes, la contribution sur les revenus locatifs, les charges de copropriété, les dépenses d'exploitation, d'assurance, de réparation et d'entretien des locaux, 'y compris les honoraires du gérant et, éventuellement du syndic, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil...'.
La délivrance du local est intervenue le 4 mai 2006 selon l'état des lieux d'entrée.
Un différend est né entre les parties relativement aux charges locatives, la société Bastide le Confort Médical s'interrogeant sur le montant des honoraires de gestion qui lui était imputé.
Par lettres recommandées du 20 juin 2019, 18 octobre 2019, 3 décembre 2019 et 25 mai 2020, la société Bastide le Confort Médical a sollicité des explications et des justificatifs quant à l'absence de distinction entre les honoraires de gestion de loyers et les honoraires pour gestion technique.
Au cours du mois d'août 2020, la société Bastide le Confort Médical a reçu la copie d'un avenant au mandat d'administration de biens du 6 mars 2006 conclu entre la société Nica et la société Advenis Property Management, du 9 mars 2020, et de deux avoirs de 332,72 euros TTC sur les honoraires de gestion, datés du 5 juin 2020.
La société Bastide le Confort Médical a contesté ces justificatifs.
A la suite de plusieurs échanges, la société Bastide le Confort Médical a cessé le paiement d'une partie des charges correspondant aux honoraires de gestion au titre de l'exercice 2020 et 2021.
Par acte du 9 février 2022, la société Bastide le Confort Médical a fait assigner la société Nica devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de déclarer la clause du bail prévoyant la mise à charge du preneur des honoraires du gérant non-écrite, de faire juger que le bailleur ne justifiait pas de la réalité des honoraires et d'obtenir sa condamnation au remboursement des sommes versées entre 2017 et 2022.
Par jugement du 20 juin 2024, ce tribunal a :
- Rejeté la demande de la société Bastide le Confort Médical tendant au remboursement de la somme de 3 179,68 € au titre des honoraires de gestion de l'année 2017.
- Déclaré non écrite la clause du bail liant les parties mettant à la charge du preneur les 'honoraires du gérant'.
- Condamné en conséquence, la SCI Nica à rembourser à la SA Bastide le Confort Médical les sommes de :
3 262,02 euros au titre de l'année 2018
3 330,64 euros au titre de l'année 2019
3 422,78 euros au titre de l'année 2020
3 154,56 euros au titre de l'année 2021
3 154,56 euros à hauteur des provisions qui auront été réglées en 2022 au jour du jugement.
- Rejeté la demande de la SCI Nica au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamné la SCI Nica à payer à la SA Bastide le Confort Médical la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
- Condamné la SCI Nica aux dépens.
- Rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire.
Le tribunal a d'abord rappelé que l'article L145-40-2 du code de commerce, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, impose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, que l'article R145-35 du même code dispose que ne peut être imputé au locataire les honoraires du bailleur lié à la gestion des loyers du local de l'immeuble objet du bail, qu'enfin, aux termes de l'article L145-15, toute clause contraire était réputée non écrite.
Il a ensuite considéré que, le contrat de bail ayant été conclu antérieurement à l'entrée en vigueur des dispositions susvisées, celles-ci ne s'appliquaient pas jusqu'au renouvellement du bail intervenu le 1er janvier 2018 ; il en a conclu que le bailleur était fondé à obtenir le paiement des honoraires de son mandataire jusqu'au premier janvier 2018, date d'effet du bail renouvelé, dès lors que ce bail stipulait que les honoraires de gestion seraient à la charge du locataire.
En ce qui concerne les charges nées postérieurement au 1er janvier 2018, il a estimé que la clause du bail renouvelé prévoyant que le locataire prendrait à sa charge 'les honoraires du gérant' était illicite au regard des dispositions des articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce et devait être considérée comme non écrite en ce qu'elle ne permettait pas de distinguer entre les honoraires de gestion des loyers non récupérables et les honoraires de gestion technique et administrative de l'immeuble récupérables.
Par déclaration du 29 juillet 2024, la société Nica a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions, transmises au greffe le 5 février 2025, l'appelante conclut à la confirmation de la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Bastide Le Confort Médical tendant au paiement de la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant relatifs à 1'année 2017.
Elle conclut à son infirmation en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du bail liant les parties mettant à la charge du preneur les 'honoraires du gérant', en ce qu'il a condamné en conséquence la SCI Nica à rembourser à la société Bastide le Confort Médical les sommes de 3 262,02 euros au titre de 1'année 2018, 3 330,64 euros au titre de 1'année 2019, 3 422,78 euros au titre de l'année 2020, 3 154,56 euros au titre de1'année 2021, 3 154,56 euros à hauteur des provisions qui auront été réglées en 2022 au jour du jugement, rejeté sa demande au titre de 1'artic1e 700 du code de procédure civile, et condamné la SCI Nica à régler à la société Bastide le Confort Médical 3 000 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L'appelante demande à la cour, statuant à nouveau, de :
- Constater que 1e bailleur n'entend pas récupérer sur la société locataire les frais de gestion des loyers.
- Acter que la clause du bail mettant à la charge du locataire les 'honoraires du gérant' n'est pas contraire à une disposition d'ordre public, sous réserve du retrait des honoraires propres à la gestion des loyers.
En conséquence,
- déclarer n'y avoir lieu à déclarer réputée non écrite la clause en cause.
En tant que de besoin,
- déclarer que cette clause est réputée non écrite en sa partie afférente aux honoraires de gestion des loyers.
Subsidiairement,
- déclarer la société Bastide le Confort Médical non fondée en ses demandes au regard de la règle nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
En conséquence et en toute hypothèse,
- débouter la société Bastide le Confort Médical de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes plus ample et contraires.
- La condamner à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de son recours, la société Nica fait valoir en substance que :
- Le premier juge a déclaré non écrite la clause du bail mettant à la charge du preneur les honoraires du gérant alors que la loi ne prohibe que le transfert des honoraires de gestion de loyer, ce qui est contraire à la commune intention initiale des parties, seule la partie gestion des loyers de la clause doit être déclarée non écrite.
- Seule la gestion des loyers ne peut être mise à la charge du preneur ; les autres charges peuvent lui être imputées.
Aux termes de ses dernières conclusions, transmises au greffe en date du 16 décembre 2024, la société Bastide le Confort Médical conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a rejeté sa demande de remboursement des honoraires de gestion à hauteur de 3 179,68 euros au titre de l'année 2017.
Elle forme un appel incident sur ce point et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner la société Nica à lui rembourser la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant de l'année 2017.
L'intimée, appelante incidente, conclut au rejet de toutes les demandes de la société SCI Nica de et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Bastide le Confort Médical expose en substance que :
- La simple mention dans le bail, parmi les charges récupérables, des 'honoraires du gérant' n'est pas suffisamment précise pour satisfaire aux exigences de l'article L145-40-2 du Code de commerce en ce qu'elle ne permet pas de faire la distinction entre les honoraires de gestion des loyers et les honoraires de gestion technique.
- La clause doit être réputée non écrite au regard des dispositions des articles L145-40-2 et R145-36 du Code de commerce en sa totalité et non uniquement sur les honoraires du gérant car elle constitue un tout indissociable.
- A titre subsidiaire, si la clause n'était pas réputée non écrite, la répartition des charges apparaît artificielle et avoir été arrêtée dans l'intérêt exclusif du bailleur.
- Les honoraires du gérant mis en compte pour l'année 2017 par le bailleur ne sont pas justifiés. L'absence de précision et de clarté de la clause qui impute au preneur les honoraires du gérant justifie que le jugement entrepris soit infirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au bailleur la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires versés en 2017 et qu'il soit condamné à les lui rembourser.
MOTIFS
1- sur la demande en remboursement de la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant de l'année 2017
Jusqu'à l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, il n'existait pas de règles de répartition des charges entre le bailleur et le preneur en matière de baux commerciaux ; le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne définissait que les charges récupérables auprès des locataires de baux d'habitation.
La répartition des charges entre eux relevait de la liberté contractuelle ; ainsi, l'article 6-1 du contrat de bail conclu le 8 décembre 2005, qui mettait à la charge du preneur les honoraires du gérant, était licite.
Toutefois, même sous le régime antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, les charges récupérables sur le preneur définies par le contrat devaient être justifiées.
Force est de constater que tel n'est pas le cas des honoraires du gérant mis à la charge de la société Bastide le Confort Médical puisque la société Nica n'a produit que des factures comprenant des honoraires forfaitaires sans établir un accord des parties pour une telle fixation de la rémunération du gestionnaire de l'immeuble ni justifier du travail accompli.
En outre, le solde des charges mises en compte pour l'année 2017 n'est pas plus justifié.
Il s'ensuit que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Bastide le Confort Médical en paiement de la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant de l'année 2017 .
Statuant à nouveau dans cette limite, il convient de condamner la société Nica à lui payer la somme de 3 179,68 euros au titre des honoraires du gérant de l'année 2017 non justifiés majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du présent arrêt.
2- sur la demande en remboursement des honoraires du gérant pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021
Il est constant que le contrat de bail conclu le 8 décembre 2005 a été renouvelé à compter du 1er janvier 2018 ; si le contrat de bail renouvelé est un nouveau bail distinct du précédent, à défaut de convention contraire, le renouvellement s'est opéré aux clauses et conditions de celui venu à expiration, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à une nouvelle disposition législative ou réglementaire d'ordre public.
Les dispositions de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 sont applicables au bail renouvelé.
L'article L145-40-2 du Code de commerce, issu de la loi susvisée, énonce que : 'tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire...'.
L'article R145-35 4° du même code prévoit que le bailleur ne peut notamment imputer au locataire 'les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail.'
Ces dispositions sont d'ordre public et toute clause contraire du bail est réputée non écrite en vertu de l'article L145-15 du même code.
Il convient de remarquer que lors du renouvellement du bail commercial, les parties n'ont pas adapté le nouveau contrat aux dispositions susvisées ; le bailleur soutient qu'un projet en ce sens aurait été proposé au preneur qui aurait refusé de le signer, de sorte que ses moyens de défense seraient irrecevables en ce qu'ils se heurteraient au principe 'nemo auditur...' ; toutefois, la cour ne peut que constater qu'un projet de bail de renouvellement a été établi et qu'aucune des parties ne l'a signé ; en vertu du principe de liberté contractuelle, le défaut de signature par le preneur n'est pas fautif en soi et ne lui interdit pas de développer des moyens en défense qui sont recevables;
L'article 6-1 du bail renouvelé dispose que le preneur réglera au bailleur les frais de chauffage, les impôts et taxes, y compris la taxe foncière, la taxe sur les ordures ménagères, le cas échéant, la totalité de la contribution sur les revenus locatifs, éventuellement les charges de copropriété, et d'une manière générale, toutes les dépenses d'exploitation, d'assurance, de réparation et d'entretien afférentes aux locaux et aux équipements de toute nature tant des lieux loués que des parties réputées communes à l'immeuble, incluant notamment le cas échéant les parkings extérieurs, les aires de dégagement et de circulation des véhicules, les espaces verts, etc, 'y compris les honoraires du gérant et, éventuellement du syndic, le bailleur ne conservant à sa charge que les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil...'.
Cet article satisfait aux exigences de l'article L145-40-2 du Code de commerce en ce qu'il récapitule de manière précise les charges ainsi que leur répartition entre le preneur et le bailleur, ce dernier supportant uniquement les charges afférentes aux grosses réparations, ce qui est conforme aux dispositions de l'article R145-35 1°du Code de commerce.
Par ailleurs, l'imputation des honoraires du gérant au preneur ne tombe pas sous le coup de la prohibition de l'article R145-35 4° du Code de commerce qui porte uniquement sur les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, ce qui ne se confond pas avec les honoraires du gérant qui constituent une notion précise et distincte qui recouvre les prestations accomplies par le gestionnaire des locaux pour la bonne exécution du contrat de bail.
Il n'y a pas lieu par conséquent d'interpréter ces dispositions claires notamment au regard des dispositions d'un mandat de gestion conclu entre le bailleur et la société Advenis Property Management à laquelle le preneur est un tiers, de sorte qu'elles ne peuvent en tout état de cause être prises en compte pour rechercher la commune intention des parties lors de la conclusion du contrat de bail initial dont les stipulations ont été reconduites lors du renouvellement.
Au vu de ce qui précède, le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du bail liant les parties mettant à la charge du preneur les 'honoraires du gérant'.
Statuant à nouveau dans cette limite, ce chef de demande du preneur doit être rejeté.
Toutefois, selon les articles L145-40-2, alinéa 1, et R145-36 du Code de commerce, l'inventaire des charges doit donner lieu à un état récapitulatif annuel adressé au preneur au plus tard le 30 septembre de l'année suivante , ce dont le bailleur ne justifie pas pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021.
Il ne verse aux débats que des factures d'honoraires fixés forfaitairement ; contrairement aux exigences de l'article R145-36 du Code de commerce, ces honoraires ne sont pas justifiés soit par un accord des parties sur cette modalité de rémunération du gérant soit par la preuve du travail accompli par ce dernier.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société Nica à rembourser à la société Bastide le Confort Médical les sommes de 3 262,02 euros au titre de 1'année 2018, 3 330,64 euros au titre de 1'année 2019, 3 422,78 euros au titre de l'année 2020, 3 154,56 euros au titre de1'année 2021, 3 154,56 euros à hauteur des provisions qui auront été réglées en 2022 au jour du jugement.
3- Sur les autres demandes
Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné la société Nica, partie perdante, aux dépens de première instance , en ce qu'il a rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à payer à la société Bastide le Confort Médical la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
La société Nica supportera les dépens d'appel.
L'équité commande que la demande de la société Nica au titre de l'article 700 du Code de procédure civile formée à hauteur d'appel soit rejetée et qu'elle soit condamnée à payer à la société Bastide le Confort Médical la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour statuant par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, contradictoirement et en dernier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,
CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a déclaré non écrite la clause du bail liant les parties mettant à la charge du preneur les 'honoraires du gérant'.
Statuant à nouveau dans cette limite,
REJETTE la demande de la société Bastide le Confort Médical tendant à faire déclarer cette clause non écrite.
Y ajoutant,
CONDAMNE la société Nica aux dépens d'appel.
REJETTE sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LA CONDAMNE à payer à la société Bastide le Confort Médical la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par M.Olivier BEAUDIER, Conseiller à la cinquième chambre commerciale , à la Cour d'Appel de NANCY, et par M.Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT,
Minute en neuf pages.