CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 12 juin 2025, n° 24/13624
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 12 JUIN 2025
(n° 253 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13624 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2XH
Décision déférée à la cour : ordonnance du 31 mai 2024 - président du TJ de [Localité 14] - RG n° 23/57531
APPELANTES
Mme [C] [V]
[Adresse 11]
[Localité 9]
Mme [N] [H]
[Adresse 6]
[Localité 10]
S.A.R.L. [Adresse 13], RCS de [Localité 14] n°952879526, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentées par Me Jean-Gilles APLOGAN, avocat au barreau d'ESSONNE
INTIMÉE
S.C.I. DADA, RCS de [Localité 14] n°898728191, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant Me Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel RISPE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
********
Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2023, la société Dada a consenti à Mmes [V] et [H], associées de la société [Adresse 13], un bail commercial portant sur des locaux à destination de 'restauration avec cuisson sur place et à emporter sans extraction' situés [Adresse 2] à [Adresse 15] [Localité 1].
Le 12 juillet 2023, le bailleur a signifié à la société [Adresse 13] un commandement de payer les loyers.
Par acte du 9 octobre 2023, se plaignant d'un manquement de leur bailleur à son obligation de délivrance du fait de l'absence d'alimentation électrique du local, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] ont assigné la société Dada devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
constater que l'alimentation électrique des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 16] a été effectuée le 7 décembre 2023 ;
liquider l'astreinte sollicitée dans l'acte introductif d'instance pour la période allant du 9 octobre au 7 décembre 2023, à hauteur de 100 euros par jour, et condamner la société Dada à son paiement ;
voir autoriser Mmes [V] et [H] à séquestrer les éventuelles sommes dues au titre des loyers à la CARPA séquestre jusqu'à la date de la décision à intervenir et sous réserves de la bonne exécution des travaux de mise en conformité et d'adaptation ;
ordonner à la société Dada de produire les documents suivants :
- état des lieux d'entrée ;
- diagnostic de performance énergétique ;
- diagnostic ERNMT ;
- diagnostic amiante ;
condamner la société Dada à leur payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel, financier et moral ;
à titre subsidiaire, dire et juger que cette somme de 10 000 euros sera réduite des éventuels loyers dus (décompte arrêté au mois d'octobre 2023 à 12 300 euros) ;
donner acte à celles-ci de leur offre de payer la somme de 2 300 euros restante dès le prononcé de la décision à intervenir ;
débouter la société Dada de sa demande de paiement de la somme de 1 990,73 euros au titre de remboursement des frais déboursés ;
condamner la société Dada à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
la condamner aux entiers dépens.
La société défenderesse, qui avait signifié un nouveau commandement de payer à la société [Adresse 13] ainsi qu'à Mmes [V] et [H] les 28 novembre, 11 et 12 décembre 2023 pour un montant total de 17 630,69 euros, a formé des demandes reconventionnelles aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de paiement d'une provision sur la dette locative.
Par ordonnance contradictoire du 31 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
constaté que le local situé [Adresse 2] à [Localité 16] est pourvu en électricité ;
débouté Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] de leur demande de liquidation de l'astreinte ;
débouté Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] de leur demande d'autorisation de séquestre ;
débouté Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] de leur demande de production de documents ;
débouté Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] de leur demande provisionnelle de dommages et intérêts ;
débouté la société Dada de sa demande reconventionnelle en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
donné acte à Mmes [V] et [H] et à la société [Adresse 13] de leur offre de payer la somme de 2 300 euros dès le prononcé de la présente décision ;
condamné solidairement Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] au paiement de la somme provisionnelle de 12 540 euros ;
débouté la société Dada de sa demande de remboursement de frais au titre du Consuel ;
dit que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties, Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] étant tenues in solidum pour la part qui leur incombe ;
dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 19 juillet 2024, Mme [V] et la société [Adresse 13] ont relevé appel de cette décision en critiquant les chefs de la décision portant sur l'astreinte, la demande provisionnelle de dommages et intérêts, les arriérés de loyers et l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 18 septembre 2024, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] demandent à la cour de :
les déclarer recevables et bien fondées en leur appel ;
infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau ;
constater que l'alimentation électrique des locaux sis [Adresse 3]) a été effectuée le 7 décembre 2023 ;
voir liquider l'astreinte sollicitée dans l'acte introductif d'instance pour la période allant du 9 octobre 2023 au 7 décembre 2023, à hauteur de 100 euros par jour, et condamner la société Dada à son paiement ;
les voir autoriser à séquestrer les éventuelles sommes dues au titre des loyers à la CARPA séquestre jusqu'à la date de la décision à intervenir et sous réserves de la bonne exécution des travaux de mise en conformité et d'adaptation ;
ordonner à la société Dada de produire l'état des lieux d'entrée ;
condamner la société Dada à payer à Mmes [V] et [H] la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel, financier et moral ;
à titre subsidiaire, dire et juger que cette somme de 10 000 euros sera déduite des éventuels loyers dus (décompte suivant commandement de payer du 28 novembre 2023 arrêté à 17 630,69 euros) ;
leur donner acte de leur offre de payer la somme de 7 630,69 euros restante, en derniers ou quittances, dès le prononcé de la décision à intervenir ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Dada de sa demande de paiement de la somme de 1 990,73 euros au titre de remboursement des frais déboursés ;
condamner la société Dada à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 octobre 2024, la société Dada demande à la cour de :
débouter Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] de leurs demandes de liquidation de l'astreinte, d'autorisation de séquestre, de production de documents de dommages et intérêts à titre provisionnel et en ce qu'elle les a condamnées avec la société [Adresse 13] à payer une somme de 14 840 euros au titre des loyers des 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024;
Recevant la société Dada en son appel incident et y faisant droit,
infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a jugé que l'exigibilité des loyers du mois
de juin 2023 et du 3ème trimestre 2023 se heurtait à une contestation sérieuse et en ce qu'elle a débouté celle-ci de la demande en paiement formée à ce titre ; infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté la société Dada de sa demande
reconventionnelle en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et des demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté la société Dada de sa demande de remboursement de frais au titre du Consuel ;
Statuant à nouveau sur ces chefs critiqués,
condamner solidairement Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] à lui payer la somme de 9 960 euros HT au titre des loyers hors taxes dus pour le mois de juin 2023 et pour le 3ème trimestre 2023 ;
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 31 mars 2023 portant sur les locaux sis [Adresse 3]) ;
ordonner l'expulsion immédiate de Mmes [V] et [H] et de la société [Adresse 13] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 3]), avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
condamner sous le bénéfice de la solidarité, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] à lui payer une indemnité d'occupation trimestrielle égale à l'ancien loyer majorée de 50 %, charges et taxes en sus, et ce à compter du 2ème trimestre 2024 jusqu'à complète libération des lieux;
condamner sous le bénéfice de la solidarité, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] à lui payer une somme de 1 990,73 euros en remboursement des frais engagés par celle-ci au titre du Consuel et de l'électricien ayant effectué la vérification de l'installation électrique ;
condamner sous le bénéfice de la solidarité, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner sous le bénéfice de la solidarité, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023, ainsi que celui des 28 novembre, 11 décembre et 12 décembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Malgré la demande qui leur a été faite par message transmis par la voie électronique le 22 mai 2025, les appelantes n'ont pas transmis à la cour les pièces visées dans leur bordereau de communication.
Sur ce,
Sur l'appel principal
- Sur la liquidation de l'astreinte
En application des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. L'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.
Au cas présent, les appelantes n'invoquent aucun moyen au soutien de leur demande d'infirmation de la décision en ce qu'elle rejette leur demande de liquidation de l'astreinte.
Au surplus, comme l'a relevé le premier juge, elles ne disposent d'aucune décision ayant prononcé la condamnation de la société Dada à l'exécution d'une obligation sous astreinte de sorte qu'elles ne peuvent prétendre à sa liquidation.
La décision sera confirmée de ce chef.
- Sur la demande de séquestre
Les appelantes n'articulent aucun moyen de droit ou de fait avec leur demande rejetée en première instance d'être autorisées à séquestrer les éventuelles sommes dues au titre des loyers jusqu'à la date de la décision.
Par ailleurs, il est acquis que, lors des débats devant le premier juge, les travaux litigieux avaient été réalisés depuis le 3 octobre, avec l'obtention de l'autorisation du Consuel ou, à tout le moins, le 7 décembre 2023 et que le local loué était bien effectivement alimenté en électricité.
Il convient dès lors de confirmer la décision querellée de ce chef.
- Sur la communication de l'état des lieux d'entrée
Les appelantes ne précisent pas le fondement juridique sur lequel elles prétendent voir ordonner à la société Dada de produire l'état des lieux d'entrée.
Par ailleurs, aux termes de leurs écritures, elles indiquent qu'aucun état des lieux n'a été établi de sorte que la communication de ce document, inexistant, n'apparaît pas possible.
Il convient dès lors de confirmer la décision de ce chef.
- Sur la demande de provision sur les dommages et intérêts
En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable accorder une provision au créancier.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Par ailleurs, en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Au cas présent, pour obtenir une indemnisation provisionnelle, les appelantes font valoir qu'elles ont subi un préjudice commercial dans la mesure où le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en leur louant un local sans alimentation électrique alors que le contrat stipulait le contraire. Elles précisent que le local n'était pas raccordé au réseau et que la charge de ce raccordement incombait au bailleur.
Le bailleur fait pour sa part valoir que le local disposait d'une alimentation électrique mais qu'il n'était pas raccordé au réseau, ce raccordement nécessitant uniquement l'obtention d'une attestation de conformité électrique, démarche que les locataires avaient accepté d'assumer aux termes des stipulations du bail en contrepartie d'une remise sur les loyers.
Il souligne à cet égard que des démarches ont effectivement été réalisées par les locataires auprès du Consuel et produit un courrier de cet organisme qui conforte cette intervention des preneurs en première intention. Il indique avoir ensuite décidé d'effectuer lui-même les démarches et produit l'accord du Consuel obtenu le 3 octobre 2023 ainsi qu'un courrier qu'il a ensuite adressé aux locataires en les relançant pour qu'elles régularisent un contrat avec une compagnie d'électricité.
Par ailleurs, si, comme le soulignent les preneuses, la clause du bail stipulant que le preneur prend le local dans l'état où il se trouve au jour de son entrée en jouissance n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, il n'en demeure pas moins que, sous certaines réserves, le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, certains travaux d'entretien ou de réparation.
Or, au cas présent, il n'est pas contesté que le bail stipulait que 'le preneur, connaissant parfaitement les équipements de locaux objets des présentes pour les avoir visités, déclare faire son affaire personnelle de toutes démarche en vue d'obtenir le branchement desdits équipements et installations de toutes natures nécessaires à l'exercice de son activité et renonce en conséquence à invoquer la responsabilité du bailleur en cas de retard dans ces branchements ou raccordements pour quelque cause que ce soit. Le preneur assumera la charge des taxes et redevances relatives à tous branchements et aux abonnements subséquents. Le preneur ne pourra en aucun cas prétexter des délais demandés par l'administration pour effectuer ces branchements, pour réclamer auprès du bailleur une diminution de loyer ou un différé de celui-ci'
Il ressort de ce qui précède que, en l'état, il existe un doute sur la nature exacte des travaux qui devaient être réalisés pour permettre l'alimentation effective du local en électricité ainsi que sur la personne qui en avait la charge effective.
Il s'ensuit que le bailleur oppose une contestation sérieuse à la demande d'indemnisation des appelantes de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur celle-ci et que la décision doit être confirmée de ce chef.
Sur l'appel incident
- Sur les demandes provisionnelles
En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable accorder une provision au créancier.
En l'espèce, si le principe de l'obligation des preneurs de payer les loyers n'est pas sérieusement contestable, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que la divergence des parties sur l'interprétation de la charge des travaux d'électricité telle qu'elle résulte des stipulations contractuelles caractérisait une contestation sérieuse valablement opposée au paiement provisionnel de ceux-ci avant la réalisation des travaux.
Il en est de même concernant la demande de prise en charge par les preneurs à titre provisionnel des frais liés à l'intervention du Consuel.
Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur ces demandes et la décision sera confirmée de ces chefs.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
Par ailleurs, aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En outre, il est admis que le commandement de payer demeure valable à hauteur de ses causes non sérieusement contestables.
Au cas présent, le bailleur a signifié un commandement de payer à la société [Adresse 13] le 12 juillet 2023 mais il n'est pas contesté que cet acte qui n'a pas été signifié aux locataires en titre n'est pas de nature à emporter acquisition de la clause résolutoire.
Il est acquis que le second, qui vise la clause résolutoire contractuelle, a été adressé aux locataires en titre pour une somme correspondant en principal aux loyers échus au 31 décembre 2023, dernier trimestre inclus, et que ses causes n'ont pas été réglées dans le mois que sa délivrance faisait courir.
Par ailleurs, si l'exigibilité des sommes dues antérieurement à la réalisation des travaux de raccordement de l'électricité sont sérieusement contestables au regard de ce qui précède, celles visées par le commandement correspondant aux montants échus postérieurement ne le sont pas.
Dès lors, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 janvier 2024 et d'ordonner l'expulsion immédiate de Mmes [V] et [H], de la société [Adresse 13] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués.
La décision sera infirmée de ce chef ainsi que de ceux subséquents relatifs à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation.
Les locataires en titre, Mmes [V] et [H], seront condamnées au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du deuxième trimestre 2024 conformément à la demande du bailleur.
Cette somme, de nature délictuelle, ne pourra pas être assortie de la solidarité, qui est de nature contractuelle et qui ne se présume pas.
Il n'y a par ailleurs pas lieu à référé sur la majoration de l'indemnité d'occupation dont il n'est pas soutenu qu'elle serait prévue par le bail et qui apparaît sérieusement contestable au regard du préjudice subi.
Sur les demandes accessoires
Mmes [H], [V] et la société [Adresse 13], parties perdantes en appel, seront condamnées aux dépens mais ce sans solidarité, étant par ailleurs rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais, notamment s'agissant du coût d'un acte.
Les demandes formées en application de l'article 700 seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Confirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes et l'infirme de ces chefs ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ;
Autorise l'expulsion de Mme [V], de Mme [H] et de la société [Adresse 12] et de tous occupants de son chef des locaux à destination de restauration avec cuisson sur place et à emporter sans extraction situés [Adresse 4], si besoin avec assistance de la force publique,
Autorise le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tels garde-meubles qu'il plaira au demandeur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
Condamne Mme [V], Mme [H] et la société [Adresse 13], à payer à la société Dada à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges et accessoires à compter du second trimestre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par l'expulsion ou la remise volontaire des clés ;
Dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;
Condamne Mme [V], Mme [H] et la société [Adresse 13] aux dépens de la première instance et de l'appel ;
Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 12 JUIN 2025
(n° 253 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13624 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2XH
Décision déférée à la cour : ordonnance du 31 mai 2024 - président du TJ de [Localité 14] - RG n° 23/57531
APPELANTES
Mme [C] [V]
[Adresse 11]
[Localité 9]
Mme [N] [H]
[Adresse 6]
[Localité 10]
S.A.R.L. [Adresse 13], RCS de [Localité 14] n°952879526, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentées par Me Jean-Gilles APLOGAN, avocat au barreau d'ESSONNE
INTIMÉE
S.C.I. DADA, RCS de [Localité 14] n°898728191, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Ayant pour avocat plaidant Me Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel RISPE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
********
Suivant acte sous seing privé du 31 mars 2023, la société Dada a consenti à Mmes [V] et [H], associées de la société [Adresse 13], un bail commercial portant sur des locaux à destination de 'restauration avec cuisson sur place et à emporter sans extraction' situés [Adresse 2] à [Adresse 15] [Localité 1].
Le 12 juillet 2023, le bailleur a signifié à la société [Adresse 13] un commandement de payer les loyers.
Par acte du 9 octobre 2023, se plaignant d'un manquement de leur bailleur à son obligation de délivrance du fait de l'absence d'alimentation électrique du local, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] ont assigné la société Dada devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
constater que l'alimentation électrique des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 16] a été effectuée le 7 décembre 2023 ;
liquider l'astreinte sollicitée dans l'acte introductif d'instance pour la période allant du 9 octobre au 7 décembre 2023, à hauteur de 100 euros par jour, et condamner la société Dada à son paiement ;
voir autoriser Mmes [V] et [H] à séquestrer les éventuelles sommes dues au titre des loyers à la CARPA séquestre jusqu'à la date de la décision à intervenir et sous réserves de la bonne exécution des travaux de mise en conformité et d'adaptation ;
ordonner à la société Dada de produire les documents suivants :
- état des lieux d'entrée ;
- diagnostic de performance énergétique ;
- diagnostic ERNMT ;
- diagnostic amiante ;
condamner la société Dada à leur payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel, financier et moral ;
à titre subsidiaire, dire et juger que cette somme de 10 000 euros sera réduite des éventuels loyers dus (décompte arrêté au mois d'octobre 2023 à 12 300 euros) ;
donner acte à celles-ci de leur offre de payer la somme de 2 300 euros restante dès le prononcé de la décision à intervenir ;
débouter la société Dada de sa demande de paiement de la somme de 1 990,73 euros au titre de remboursement des frais déboursés ;
condamner la société Dada à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
la condamner aux entiers dépens.
La société défenderesse, qui avait signifié un nouveau commandement de payer à la société [Adresse 13] ainsi qu'à Mmes [V] et [H] les 28 novembre, 11 et 12 décembre 2023 pour un montant total de 17 630,69 euros, a formé des demandes reconventionnelles aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de paiement d'une provision sur la dette locative.
Par ordonnance contradictoire du 31 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :
constaté que le local situé [Adresse 2] à [Localité 16] est pourvu en électricité ;
débouté Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] de leur demande de liquidation de l'astreinte ;
débouté Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] de leur demande d'autorisation de séquestre ;
débouté Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] de leur demande de production de documents ;
débouté Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] de leur demande provisionnelle de dommages et intérêts ;
débouté la société Dada de sa demande reconventionnelle en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
donné acte à Mmes [V] et [H] et à la société [Adresse 13] de leur offre de payer la somme de 2 300 euros dès le prononcé de la présente décision ;
condamné solidairement Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] au paiement de la somme provisionnelle de 12 540 euros ;
débouté la société Dada de sa demande de remboursement de frais au titre du Consuel ;
dit que les dépens de l'instance seront partagés par moitié entre les parties, Mmes [V] et [H] et la société [Adresse 13] étant tenues in solidum pour la part qui leur incombe ;
dit n'y avoir lieu à condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 19 juillet 2024, Mme [V] et la société [Adresse 13] ont relevé appel de cette décision en critiquant les chefs de la décision portant sur l'astreinte, la demande provisionnelle de dommages et intérêts, les arriérés de loyers et l'article 700 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 18 septembre 2024, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] demandent à la cour de :
les déclarer recevables et bien fondées en leur appel ;
infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau ;
constater que l'alimentation électrique des locaux sis [Adresse 3]) a été effectuée le 7 décembre 2023 ;
voir liquider l'astreinte sollicitée dans l'acte introductif d'instance pour la période allant du 9 octobre 2023 au 7 décembre 2023, à hauteur de 100 euros par jour, et condamner la société Dada à son paiement ;
les voir autoriser à séquestrer les éventuelles sommes dues au titre des loyers à la CARPA séquestre jusqu'à la date de la décision à intervenir et sous réserves de la bonne exécution des travaux de mise en conformité et d'adaptation ;
ordonner à la société Dada de produire l'état des lieux d'entrée ;
condamner la société Dada à payer à Mmes [V] et [H] la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel, financier et moral ;
à titre subsidiaire, dire et juger que cette somme de 10 000 euros sera déduite des éventuels loyers dus (décompte suivant commandement de payer du 28 novembre 2023 arrêté à 17 630,69 euros) ;
leur donner acte de leur offre de payer la somme de 7 630,69 euros restante, en derniers ou quittances, dès le prononcé de la décision à intervenir ;
confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la société Dada de sa demande de paiement de la somme de 1 990,73 euros au titre de remboursement des frais déboursés ;
condamner la société Dada à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 octobre 2024, la société Dada demande à la cour de :
débouter Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] de leurs demandes de liquidation de l'astreinte, d'autorisation de séquestre, de production de documents de dommages et intérêts à titre provisionnel et en ce qu'elle les a condamnées avec la société [Adresse 13] à payer une somme de 14 840 euros au titre des loyers des 4ème trimestre 2023 et 1er trimestre 2024;
Recevant la société Dada en son appel incident et y faisant droit,
infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a jugé que l'exigibilité des loyers du mois
de juin 2023 et du 3ème trimestre 2023 se heurtait à une contestation sérieuse et en ce qu'elle a débouté celle-ci de la demande en paiement formée à ce titre ; infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté la société Dada de sa demande
reconventionnelle en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et des demandes subséquentes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation ;
infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté la société Dada de sa demande de remboursement de frais au titre du Consuel ;
Statuant à nouveau sur ces chefs critiqués,
condamner solidairement Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] à lui payer la somme de 9 960 euros HT au titre des loyers hors taxes dus pour le mois de juin 2023 et pour le 3ème trimestre 2023 ;
constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 31 mars 2023 portant sur les locaux sis [Adresse 3]) ;
ordonner l'expulsion immédiate de Mmes [V] et [H] et de la société [Adresse 13] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués sis [Adresse 3]), avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
condamner sous le bénéfice de la solidarité, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] à lui payer une indemnité d'occupation trimestrielle égale à l'ancien loyer majorée de 50 %, charges et taxes en sus, et ce à compter du 2ème trimestre 2024 jusqu'à complète libération des lieux;
condamner sous le bénéfice de la solidarité, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] à lui payer une somme de 1 990,73 euros en remboursement des frais engagés par celle-ci au titre du Consuel et de l'électricien ayant effectué la vérification de l'installation électrique ;
condamner sous le bénéfice de la solidarité, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner sous le bénéfice de la solidarité, Mmes [V] et [H] ainsi que la société [Adresse 13] aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023, ainsi que celui des 28 novembre, 11 décembre et 12 décembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
Malgré la demande qui leur a été faite par message transmis par la voie électronique le 22 mai 2025, les appelantes n'ont pas transmis à la cour les pièces visées dans leur bordereau de communication.
Sur ce,
Sur l'appel principal
- Sur la liquidation de l'astreinte
En application des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité. L'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.
Au cas présent, les appelantes n'invoquent aucun moyen au soutien de leur demande d'infirmation de la décision en ce qu'elle rejette leur demande de liquidation de l'astreinte.
Au surplus, comme l'a relevé le premier juge, elles ne disposent d'aucune décision ayant prononcé la condamnation de la société Dada à l'exécution d'une obligation sous astreinte de sorte qu'elles ne peuvent prétendre à sa liquidation.
La décision sera confirmée de ce chef.
- Sur la demande de séquestre
Les appelantes n'articulent aucun moyen de droit ou de fait avec leur demande rejetée en première instance d'être autorisées à séquestrer les éventuelles sommes dues au titre des loyers jusqu'à la date de la décision.
Par ailleurs, il est acquis que, lors des débats devant le premier juge, les travaux litigieux avaient été réalisés depuis le 3 octobre, avec l'obtention de l'autorisation du Consuel ou, à tout le moins, le 7 décembre 2023 et que le local loué était bien effectivement alimenté en électricité.
Il convient dès lors de confirmer la décision querellée de ce chef.
- Sur la communication de l'état des lieux d'entrée
Les appelantes ne précisent pas le fondement juridique sur lequel elles prétendent voir ordonner à la société Dada de produire l'état des lieux d'entrée.
Par ailleurs, aux termes de leurs écritures, elles indiquent qu'aucun état des lieux n'a été établi de sorte que la communication de ce document, inexistant, n'apparaît pas possible.
Il convient dès lors de confirmer la décision de ce chef.
- Sur la demande de provision sur les dommages et intérêts
En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable accorder une provision au créancier.
Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
Par ailleurs, en application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Au cas présent, pour obtenir une indemnisation provisionnelle, les appelantes font valoir qu'elles ont subi un préjudice commercial dans la mesure où le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en leur louant un local sans alimentation électrique alors que le contrat stipulait le contraire. Elles précisent que le local n'était pas raccordé au réseau et que la charge de ce raccordement incombait au bailleur.
Le bailleur fait pour sa part valoir que le local disposait d'une alimentation électrique mais qu'il n'était pas raccordé au réseau, ce raccordement nécessitant uniquement l'obtention d'une attestation de conformité électrique, démarche que les locataires avaient accepté d'assumer aux termes des stipulations du bail en contrepartie d'une remise sur les loyers.
Il souligne à cet égard que des démarches ont effectivement été réalisées par les locataires auprès du Consuel et produit un courrier de cet organisme qui conforte cette intervention des preneurs en première intention. Il indique avoir ensuite décidé d'effectuer lui-même les démarches et produit l'accord du Consuel obtenu le 3 octobre 2023 ainsi qu'un courrier qu'il a ensuite adressé aux locataires en les relançant pour qu'elles régularisent un contrat avec une compagnie d'électricité.
Par ailleurs, si, comme le soulignent les preneuses, la clause du bail stipulant que le preneur prend le local dans l'état où il se trouve au jour de son entrée en jouissance n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance, il n'en demeure pas moins que, sous certaines réserves, le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, certains travaux d'entretien ou de réparation.
Or, au cas présent, il n'est pas contesté que le bail stipulait que 'le preneur, connaissant parfaitement les équipements de locaux objets des présentes pour les avoir visités, déclare faire son affaire personnelle de toutes démarche en vue d'obtenir le branchement desdits équipements et installations de toutes natures nécessaires à l'exercice de son activité et renonce en conséquence à invoquer la responsabilité du bailleur en cas de retard dans ces branchements ou raccordements pour quelque cause que ce soit. Le preneur assumera la charge des taxes et redevances relatives à tous branchements et aux abonnements subséquents. Le preneur ne pourra en aucun cas prétexter des délais demandés par l'administration pour effectuer ces branchements, pour réclamer auprès du bailleur une diminution de loyer ou un différé de celui-ci'
Il ressort de ce qui précède que, en l'état, il existe un doute sur la nature exacte des travaux qui devaient être réalisés pour permettre l'alimentation effective du local en électricité ainsi que sur la personne qui en avait la charge effective.
Il s'ensuit que le bailleur oppose une contestation sérieuse à la demande d'indemnisation des appelantes de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur celle-ci et que la décision doit être confirmée de ce chef.
Sur l'appel incident
- Sur les demandes provisionnelles
En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable accorder une provision au créancier.
En l'espèce, si le principe de l'obligation des preneurs de payer les loyers n'est pas sérieusement contestable, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que la divergence des parties sur l'interprétation de la charge des travaux d'électricité telle qu'elle résulte des stipulations contractuelles caractérisait une contestation sérieuse valablement opposée au paiement provisionnel de ceux-ci avant la réalisation des travaux.
Il en est de même concernant la demande de prise en charge par les preneurs à titre provisionnel des frais liés à l'intervention du Consuel.
Il n'y a dès lors pas lieu à référé sur ces demandes et la décision sera confirmée de ces chefs.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l'absence d'urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l'absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d'ordonner l'expulsion de l'occupant, dont l'obligation de libérer les lieux n'est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l'occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu'il appartient au juge des référés de faire cesser.
Par ailleurs, aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En outre, il est admis que le commandement de payer demeure valable à hauteur de ses causes non sérieusement contestables.
Au cas présent, le bailleur a signifié un commandement de payer à la société [Adresse 13] le 12 juillet 2023 mais il n'est pas contesté que cet acte qui n'a pas été signifié aux locataires en titre n'est pas de nature à emporter acquisition de la clause résolutoire.
Il est acquis que le second, qui vise la clause résolutoire contractuelle, a été adressé aux locataires en titre pour une somme correspondant en principal aux loyers échus au 31 décembre 2023, dernier trimestre inclus, et que ses causes n'ont pas été réglées dans le mois que sa délivrance faisait courir.
Par ailleurs, si l'exigibilité des sommes dues antérieurement à la réalisation des travaux de raccordement de l'électricité sont sérieusement contestables au regard de ce qui précède, celles visées par le commandement correspondant aux montants échus postérieurement ne le sont pas.
Dès lors, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 12 janvier 2024 et d'ordonner l'expulsion immédiate de Mmes [V] et [H], de la société [Adresse 13] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef des lieux loués.
La décision sera infirmée de ce chef ainsi que de ceux subséquents relatifs à l'expulsion et au paiement d'une indemnité d'occupation.
Les locataires en titre, Mmes [V] et [H], seront condamnées au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du deuxième trimestre 2024 conformément à la demande du bailleur.
Cette somme, de nature délictuelle, ne pourra pas être assortie de la solidarité, qui est de nature contractuelle et qui ne se présume pas.
Il n'y a par ailleurs pas lieu à référé sur la majoration de l'indemnité d'occupation dont il n'est pas soutenu qu'elle serait prévue par le bail et qui apparaît sérieusement contestable au regard du préjudice subi.
Sur les demandes accessoires
Mmes [H], [V] et la société [Adresse 13], parties perdantes en appel, seront condamnées aux dépens mais ce sans solidarité, étant par ailleurs rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais, notamment s'agissant du coût d'un acte.
Les demandes formées en application de l'article 700 seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
Confirme la décision entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que sur les demandes subséquentes et l'infirme de ces chefs ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ;
Autorise l'expulsion de Mme [V], de Mme [H] et de la société [Adresse 12] et de tous occupants de son chef des locaux à destination de restauration avec cuisson sur place et à emporter sans extraction situés [Adresse 4], si besoin avec assistance de la force publique,
Autorise le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tels garde-meubles qu'il plaira au demandeur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
Condamne Mme [V], Mme [H] et la société [Adresse 13], à payer à la société Dada à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges et accessoires à compter du second trimestre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par l'expulsion ou la remise volontaire des clés ;
Dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ;
Condamne Mme [V], Mme [H] et la société [Adresse 13] aux dépens de la première instance et de l'appel ;
Rejette les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT