CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 12 juin 2025, n° 21/15842
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 12 JUIN 2025
(n° 96 /2025, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/15842 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJS3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 juillet 2021- Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) - RG n° 16/15783
APPELANTE
Mme [F] [B]
née le 20 décembre 1952 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090
INTIMÉE
S.A.R.L. G.B.
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 438 908 030
Prise en la personne de sa gérante en exercice, Mme [X] [K] (nom d'usage [E]) domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Laurence D'ORSO de la SCP CABINET D'ORSO, avocat au barreau de Paris, toque : P0343
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2003, Madame [F] [B], venant aux droits de [N] [B], a donné à bail à la société [X] [K] (G.B.) des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de 9 années, à compter du 11 juin 2003 moyennant un loyer annuel principal de 34.900 € et à destination de « antiquités - décoration - salon de thé ». A la date d'expiration, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.
Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2012, la société G.B. a demandé le renouvellement du bail à compter du ler janvier 2013, ce que la bailleresse a accepté dans son principe par acte extrajudiciaire du 6 août 2013 moyennant un loyer de 114.000 €.
A défaut d'accord des deux parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, Madame [F] [B] a assigné la société G.B. par acte d'huissier du 25 octobre 2016, devant le juge des loyers commerciaux, aux fins de voir:
fixer le montant du loyer principal annuel à la somme de 92 000 € au 1er janvier 2013
dire que les intérêts au taux légal sont dus depuis le 1er janvier 2013 sur les compléments de loyers échus et impayés ;
pour le cas où serait ordonnée une mesure d'instruction, arrêter le loyer provisionnel à 90.000 euros par an.
prescrire l'exécution provisoire.
Par jugement du 19 janvier 2017, le juge des loyers commerciaux a commis en qualité d'expert Monsieur [J] [H] avec la mission habituelle pour déterminer le montant du loyer du bail renouvelé.
Monsieur [J] [H] a déposé son rapport le 5 octobre 2020, proposant les estimations suivantes au 1er janvier 2013 :
une valeur locative de 60.200 euros dans l'hypothèse où le sous-sol n'est pas relié et à un montant 61.000 euros dans l'hypothèse où le sous-sol est relié,
un loyer en renouvellement par application de l'indice s'élevant à la somme de 49.610,40 euros.
Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
constaté, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 27 décembre 2012 par la société G.B., le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], à compter du 1er janvier 2013,
fixé à la somme annuelle de 49.610,40 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013, entre Madame [F] [B] et la société G.B. pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
dit que les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation, s'appliqueront,
dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil,
ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
débouté les parties du surplus de leurs demandes,
partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.
Par déclaration du 23 août 2021, Madame [F] [B] a interjeté appel partiel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2024.
MOYENS ET PRETENTIONS
Par conclusions déposées le 14 mai 2022, Madame [F] [B], appelante, demande à la Cour de :
déclarer recevable et fondée Madame [B] en son appel
Y faisant droit
infirmer le jugement déféré du 22 juillet 2021 du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a fixé à la somme annuelle de 49.610,40 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013, entre Madame [F] [B] et la société G.B. pour les locaux situés [Adresse 2] à Paris 6ème arrondissement, ;
Statuant à nouveau,
A titre principal
juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application du déplafonnement, eu égard à la modification de la destination contractuelle des lieux opérée par la SARL GB au cours du bail expiré par adjonction / substitution d'une activité pérenne, habituelle et récurrente de galerie d'art, ainsi qu'à la modification des lieux opérés par la SARL GB au cours du bail à renouveler, et la modification des facteurs de commercialité caractérisés par un accroissement de plus de 50 % du revenu fiscal de référence et de plus de 30 % de l'impôt sur le revenu moyen de l'arrondissement entre les années 2003 et 2012 ;
fixer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2013 à la somme de 61.000 € HT/HC/an (soixante et un mille euros) ;
fixer par suite le loyer du bail renouvelé des locaux loués par Madame [F] [B] à la SARL GB en fonction de ladite valeur locative à la somme de 61.000 € HT/HC/an (soixante et un mille euros) et ce à compter rétroactivement du 1er janvier 2013 ;
condamner la SARL GB à payer à Madame [F] [B] le différentiel de loyer non acquitté sur l'ensemble des échéances déjà courues depuis la date du renouvellement, assorti des intérêts au taux légal sur chacune de ces échéances à compter de leur date d'exigibilité respective jusqu'à complet paiement, et bénéfice de la capitalisation prévue par l'article 1343-2 actuel du code civil,
A titre subsidiaire, si la Cour estimait que la valeur locative des locaux devait être prise en compte au regard d'un sous-sol non-relié,
fixer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2013 à la somme de 60.200 € HT/HC/an (soixante mille deux cent euros) ;
fixer par suite le loyer du bail renouvelé des locaux loués par Madame [F] [B] à la 20 SARL GB en fonction de ladite valeur locative à la somme 60.200 € HT/HC/an (soixante mille deux cent euros) ; et ce à compter rétroactivement du 1er janvier 2013 ;
condamner la SARL GB à payer à Madame [F] [B] le différentiel de loyer non acquitté sur l'ensemble des échéances déjà courues depuis la date du renouvellement, assorti des intérêts au taux légal sur chacune de ces échéances à compter de leur date d'exigibilité respective jusqu'à complet paiement, et bénéfice de la capitalisation prévue par l'article 1343-2 actuel du code civil ;
En tout état de cause
Dans l'hypothèse où l'incident portant sur le défaut de saisine de la cour de l'appel incident de la SARL GB Geraldin [K] serait joint au fond :
constater le défaut de saisine de la Cour de l'appel incident de la SARL GB [X] [K] en l'absence de demande par cette dernière d'annulation ou de réformation du jugement entrepris, dans le dispositif de ses conclusions, à tout le moins déclarer ledit appel incident irrecevable,
Subsidiairement,
débouter la SARL GB [X] [K] de toutes demandes, fins ou conclusions différentes, plus amples ou contraires aux demandes de Madame [F] [B].
En toutes hypothèses,
condamner la SARL GB [X] [K] à payer à Madame [F] [B] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Pascale Flauraud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 23 novembre 2022, la société G.B., intimée, demande à la Cour de :
A titre principal :
confirmer en toute ses dispositions le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris ;
A titre subsidiaire, si la Cour faisait droit à l'appel interjeté par Mme [B] sur le droit à déplafonnement :
fixer la valeur locative à 47.000 euros /an HT et hors charges et dire et juger que le loyer du renouvellement du bail doit s'établir à ce montant.
En tout état de cause :
condamner Mme [F] [B] à payer à la société G.B. une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
condamner Mme [F] [B] aux dépens d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur les demandes relatives à l'appel incident
Madame [B] demande à la cour de constater son défaut de saisine relatif à l'appel incident, à tout le moins de déclarer irrecevable l'appel incident de la société GB en l'absence de demande de la part de cette dernière d'annulation ou de réformation du jugement entrepris.
Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que l'appelant, ou l'appelant incident, doit demander dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il demande l'anéantissement ou l'annulation du jugement. A défaut la cour ne peut que confirmer la décision.
Dans ses conclusions, la société GB demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à titre subsidiaire, si la Cour faisait droit à l'appel interjeté par la bailleresse sur le déplafonnement, de fixer la valeur locative, et donc le loyer du renouvellement du bail, à la somme de 47.000 euros.
Il ressort des éléments ci-dessus que la preneuse n'a pas formé d'appel incident. Elle s'est bornée à demander à titre principal à la Cour la confirmation de la décision de première instance, et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour ferait droit à la demande d'infirmation de l'appelante en estimant qu'il y a lieu à déplafonnement du loyer et à fixation de celui-ci à la valeur locative, la fixation de cette valeur locative et donc du loyer en renouvellement du bail à la somme de 47.000 euros, ce qui ne constitue pas une demande, mais un moyen de défense au fond. Dès lors que la preneuse n'a pas formé d'appel incident, elle ne peut encourir la sanction dont la bailleresse se prévaut et il y a lieu d'examiner ses moyens formés à titre subsidiaire quant à la valeur locative des locaux.
Il convient donc de rejeter comme sans objet la demande de Madame [B] sur ce point.
Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé
Il résulte notamment des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce que, dans le cadre d'un bail commercial, le montant du loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, toutefois, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° du premier de ces textes, le taux de variation du loyer applicable lors du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ou des activités tertiaires selon le cas) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ; en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée pour une durée égale à celle écoulée entre la date initiale du loyer et la date de son renouvellement effectif mais ces dispositions ne sont plus applicables lorsque par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
Les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 précité sont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.
2.1. Sur la destination des lieux loués
Madame [F] [B] soutient en premier lieu qu'une modification notable serait intervenue concernant la destination des lieux loués, par l'adjonction non autorisée de l'activité de « galerie d'art » à l'activité prévue par le bail de « antiquités-décoration-salon de thé », de sorte que le loyer en renouvellement devrait être déplafonné et fixé à la valeur locative.
Selon l'article R. 145-5 du code de commerce, « la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ».
Il ressort de l'article L. 145-34 précité, que pour justifier le déplafonnement la modification invoquée doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante sans qu'il soit nécessaire qu'elle ait une incidence favorable sur l'activité exercée. Il est constant que ladite modification doit impérativement être intervenue au cours du bail échu, au plus tard au moment de la prise d'effet du nouveau bail et non postérieurement, car la valeur locative doit s'apprécier à la date du renouvellement. La preuve du caractère notable et de la date de la modification de la destination prévue au bail incombe au bailleur qui sollicite le déplafonnement.
Pour rapporter la preuve du caractère notable de la modification de destination alléguée, la bailleresse se prévaut notamment des publications sur le site internet de la locataire faisant état d'expositions et vernissages dans les locaux lors du bail expiré(un vernissage en 2009 et quatre expositions en 2012) ainsi qu'après son renouvellement, du fait que la locataire soit répertoriée en tant que « galerie d'art » sur différents sites, de publicités dans la presse faisant état d'une « boutique-galerie ». Elle produit un procès-verbal d'huissier commis par ordonnance rendue sur sa requête dressé dans les locaux loués le 25 octobre 2012 et auxquels sont annexés des photographies, duquel il ressort que selon l'employée de la société G.B. interrogée sur place les locaux sont à usage de « décoration d'intérieure et également de galerie » ; qu'il est relevé sur place la présence « de plusieurs 'uvres d'art de style contemporain (tableaux, sculptures) et également des luminaires et meubles de décoration. », la présence de plusieurs 'uvres exposées en vitrine; qu'à la demande de l'huissier Madame [X] [K] lui a présenté six factures correspondant aux marchandises présentes dans le local loué.
L'expert indique dans son rapport qu'aucune indication n'est donnée sur des expositions qui auraient eu lieu avant les quatre expositions de 2012 durant 86 jours sur l'année, et qu'il ressort de sa visite que la locataire « exploite le local à usage de vente ' exposition de meubles anciens et contemporains, antiquités et objets d'art et de décoration ce qui nous semble correspondre à la destination contractuelle telle qu'elle est inscrite au bail en date du 11 juin 2003 ».
Les articles de presse illustrés de photographies confirment la présence de mobilier et de nombreux objets de décoration.
Il ressort de ces éléments que tant l'huissier que l'expert ont constaté la présence de meubles, d'objets de décoration et d'art dans les lieux loués conformément à la destination prévue au bail, étant observé qu'un procès-verbal d'expulsion établi en 2003 à l'encontre du précédent locataire révèle qu'à cette époque il y avait déjà dans la boutique seize tableaux et seize autres dans l'arrière-boutique et que les 'uvres d'art faisaient déjà partie des objets de décoration à vendre. La réalisation d'expositions ponctuelles d''uvres d'art accessoirement à la vente de meubles et d'objets de décoration ne permet pas de caractériser une modification notable de la destination des locaux de nature à justifier le déplafonnement du loyer. C'est donc à juste titre que le jugement déféré a considéré qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement de ce chef.
2.2. Sur les caractéristiques des lieux loués
La bailleresse soutient encore qu'une modification notable est intervenue concernant les caractéristiques du local loué, au motif que la preneuse aurait supprimé, sans son autorisation, l'escalier reliant le sous-sol au local du rez-de-chaussée, augmentant ainsi la surface accessible à la clientèle, par l'obturation de la trémie.
La cour rappelle qu'il appartient au bailleur qui entend échapper au principe du plafonnement de rapporter la preuve de la date ou de la période à laquelle les travaux ont été réalisés.
Pour établir que ces travaux ont été réalisés par la preneuse au cours du bail expiré, la bailleresse se prévaut notamment des termes du bail, de l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété et d'anciens plans, mentionnant un escalier intérieur reliant la cave au rez-de-chaussée.
Ainsi que le relève l'expert, il ressort des photographies illustrant un article publié en avril-mai 2002, soit avant la date d'effet du bail expiré, dans « Madame [I] » relatif au commerce en cause qu'il n'y avait déjà plus de trémie d'escalier allant à la cave dans les locaux du rez-de-chaussée ; selon les attestations produites notamment celle établie en 2013 par une personne ayant effectué des travaux de tapisserie dans les locaux en 2002, leurs auteurs n'ont jamais vu d'escalier joignant la cave dans les locaux ; l'état des immobilisations entre 2003 et 2013 ne vise aucun travaux relatifs à la trémie d'escalier, de sorte qu' « aucun document versé au dossier ne permet de donner une date certaine aux travaux ayant supprimé l'accès au sous-sol ».
Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le jugement déféré a estimé que la bailleresse ne rapportait pas la preuve que la réalisation des travaux de suppression de l'escalier dont elle se prévaut seraient intervenus au cours du bail expiré.
En l'absence de moyens nouveau développés en cause d'appel, l'existence d'un motif de déplafonnement de ce chef n'est pas établie.
2.3 Sur la modification des facteurs locaux de commercialité
Enfin, la bailleresse soutient qu'une modification notable est également intervenue concernant les facteurs locaux de commercialité, pour déroger au mécanise de plafonnement du loyer renouvelé prévu par l'article L. 145-34 du code de commerce.
Aux termes de l'article R. 145-6 du code précité, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément sur l'activité commerciale exercée dans les lieux loués. La modification doit être intervenue au cours du bail expiré.
La Cour rappelle que la preuve incombe au bailleur.
A l'appui de sa demande, la bailleresse soutient que l'existence d'un accroissement considérable du pouvoir d'achat de la clientèle locale, dont le revenu fiscal de référence global a subi une augmentation de 50 % et dont le montant de l'impôt sur le revenu collecté est en hausse de 30 %, ne peut que bénéficier largement au commerce exploité par la preneuse.
Ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré à la motivation détaillée duquel il convient de renvoyer il ressort notamment du rapport d'expertise, que l'évolution de plusieurs éléments lors du bail expiré ne sont pas favorables au commerce en cause, notamment la baisse de la population du sixième arrondissement de [Localité 5], la stagnation des catégories professionnelles, l'absence d'implantation d'enseignes nationales ou internationales à proximité, l'absence de constructions neuves dans un périmètre proche, une augmentation du trafic des voyageurs aux stations [Adresse 8] et [Adresse 9] inférieure à l'augmentation du trafic du métro pour l'ensemble de [Localité 5].
L'augmentation des revenus fiscaux des habitants du sixième arrondissement profitant à l'ensemble des commerçants de l'arrondissement et notamment ceux bénéficiant d'une meilleure situation commerciale ne suffit pas à caractériser l'existence de modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce en cause.
Il résulte de ce qui précède que Madame [B] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce exercé.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le jugement déféré a considéré à juste titre l'absence de motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
Ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré, non contesté par les parties sur ce point, il ressort des caractéristiques des locaux et du contrat de bail ainsi que des prix pratiqués dans le voisinage que la valeur locative du bien louée est supérieure au montant du loyer plafonné de sorte qu'il convient de fixer le montant annuel du loyer renouvelé au montant de ce loyer plafonné.
Conformément aux termes de l'article L. 145-34 précité, l'expert a calculé le loyer plafond en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux, ce que le jugement déféré a approuvé. Le calcul du loyer plafonné ainsi effectué par l'expert et retenu en première instance n'étant pas discuté par les parties, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant annuel du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 à la somme de 49.610,40 euros ainsi qu'en ses dispositions relatives aux intérêts et à leur capitalisation dont l'infirmation n'est pas demandée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement entrepris étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qu'il a partagé les dépens de première instance entre les parties, en ce compris les frais d'expertise.
Madame [B], dont l'essentiel des demandes ont été rejetées, sera condamnée au paiement des dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à la société GB une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 juillet 2021 (RG 16/15783) en toutes ces dispositions.
Y ajoutant,
Rejette comme sans objet la demande de Madame [F] [B] tendant à voir constater le défaut de saisine de la Cour de l'appel incident de la société GB ou à tout le moins de voir déclarer irrecevable cet appel incident,
Condamne Madame [F] [B] à payer à la société [X] [K] (GB) la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Madame [F] [B] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne Madame [F] [B] aux dépens d'appel.
La greffière, La présidente,
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 12 JUIN 2025
(n° 96 /2025, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 21/15842 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJS3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 juillet 2021- Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) - RG n° 16/15783
APPELANTE
Mme [F] [B]
née le 20 décembre 1952 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090
INTIMÉE
S.A.R.L. G.B.
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 5] sous le n° 438 908 030
Prise en la personne de sa gérante en exercice, Mme [X] [K] (nom d'usage [E]) domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Laurence D'ORSO de la SCP CABINET D'ORSO, avocat au barreau de Paris, toque : P0343
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2003, Madame [F] [B], venant aux droits de [N] [B], a donné à bail à la société [X] [K] (G.B.) des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à [Localité 7], pour une durée de 9 années, à compter du 11 juin 2003 moyennant un loyer annuel principal de 34.900 € et à destination de « antiquités - décoration - salon de thé ». A la date d'expiration, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction.
Par acte extrajudiciaire du 27 décembre 2012, la société G.B. a demandé le renouvellement du bail à compter du ler janvier 2013, ce que la bailleresse a accepté dans son principe par acte extrajudiciaire du 6 août 2013 moyennant un loyer de 114.000 €.
A défaut d'accord des deux parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, Madame [F] [B] a assigné la société G.B. par acte d'huissier du 25 octobre 2016, devant le juge des loyers commerciaux, aux fins de voir:
fixer le montant du loyer principal annuel à la somme de 92 000 € au 1er janvier 2013
dire que les intérêts au taux légal sont dus depuis le 1er janvier 2013 sur les compléments de loyers échus et impayés ;
pour le cas où serait ordonnée une mesure d'instruction, arrêter le loyer provisionnel à 90.000 euros par an.
prescrire l'exécution provisoire.
Par jugement du 19 janvier 2017, le juge des loyers commerciaux a commis en qualité d'expert Monsieur [J] [H] avec la mission habituelle pour déterminer le montant du loyer du bail renouvelé.
Monsieur [J] [H] a déposé son rapport le 5 octobre 2020, proposant les estimations suivantes au 1er janvier 2013 :
une valeur locative de 60.200 euros dans l'hypothèse où le sous-sol n'est pas relié et à un montant 61.000 euros dans l'hypothèse où le sous-sol est relié,
un loyer en renouvellement par application de l'indice s'élevant à la somme de 49.610,40 euros.
Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
constaté, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 27 décembre 2012 par la société G.B., le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], à compter du 1er janvier 2013,
fixé à la somme annuelle de 49.610,40 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013, entre Madame [F] [B] et la société G.B. pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,
dit que les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation, s'appliqueront,
dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil,
ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
débouté les parties du surplus de leurs demandes,
partagé les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire.
Par déclaration du 23 août 2021, Madame [F] [B] a interjeté appel partiel de ce jugement.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2024.
MOYENS ET PRETENTIONS
Par conclusions déposées le 14 mai 2022, Madame [F] [B], appelante, demande à la Cour de :
déclarer recevable et fondée Madame [B] en son appel
Y faisant droit
infirmer le jugement déféré du 22 juillet 2021 du Tribunal Judiciaire de Paris en ce qu'il a fixé à la somme annuelle de 49.610,40 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2013, entre Madame [F] [B] et la société G.B. pour les locaux situés [Adresse 2] à Paris 6ème arrondissement, ;
Statuant à nouveau,
A titre principal
juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application du déplafonnement, eu égard à la modification de la destination contractuelle des lieux opérée par la SARL GB au cours du bail expiré par adjonction / substitution d'une activité pérenne, habituelle et récurrente de galerie d'art, ainsi qu'à la modification des lieux opérés par la SARL GB au cours du bail à renouveler, et la modification des facteurs de commercialité caractérisés par un accroissement de plus de 50 % du revenu fiscal de référence et de plus de 30 % de l'impôt sur le revenu moyen de l'arrondissement entre les années 2003 et 2012 ;
fixer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2013 à la somme de 61.000 € HT/HC/an (soixante et un mille euros) ;
fixer par suite le loyer du bail renouvelé des locaux loués par Madame [F] [B] à la SARL GB en fonction de ladite valeur locative à la somme de 61.000 € HT/HC/an (soixante et un mille euros) et ce à compter rétroactivement du 1er janvier 2013 ;
condamner la SARL GB à payer à Madame [F] [B] le différentiel de loyer non acquitté sur l'ensemble des échéances déjà courues depuis la date du renouvellement, assorti des intérêts au taux légal sur chacune de ces échéances à compter de leur date d'exigibilité respective jusqu'à complet paiement, et bénéfice de la capitalisation prévue par l'article 1343-2 actuel du code civil,
A titre subsidiaire, si la Cour estimait que la valeur locative des locaux devait être prise en compte au regard d'un sous-sol non-relié,
fixer la valeur locative des locaux loués à la date du 1er janvier 2013 à la somme de 60.200 € HT/HC/an (soixante mille deux cent euros) ;
fixer par suite le loyer du bail renouvelé des locaux loués par Madame [F] [B] à la 20 SARL GB en fonction de ladite valeur locative à la somme 60.200 € HT/HC/an (soixante mille deux cent euros) ; et ce à compter rétroactivement du 1er janvier 2013 ;
condamner la SARL GB à payer à Madame [F] [B] le différentiel de loyer non acquitté sur l'ensemble des échéances déjà courues depuis la date du renouvellement, assorti des intérêts au taux légal sur chacune de ces échéances à compter de leur date d'exigibilité respective jusqu'à complet paiement, et bénéfice de la capitalisation prévue par l'article 1343-2 actuel du code civil ;
En tout état de cause
Dans l'hypothèse où l'incident portant sur le défaut de saisine de la cour de l'appel incident de la SARL GB Geraldin [K] serait joint au fond :
constater le défaut de saisine de la Cour de l'appel incident de la SARL GB [X] [K] en l'absence de demande par cette dernière d'annulation ou de réformation du jugement entrepris, dans le dispositif de ses conclusions, à tout le moins déclarer ledit appel incident irrecevable,
Subsidiairement,
débouter la SARL GB [X] [K] de toutes demandes, fins ou conclusions différentes, plus amples ou contraires aux demandes de Madame [F] [B].
En toutes hypothèses,
condamner la SARL GB [X] [K] à payer à Madame [F] [B] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux la concernant, au profit de Maître Pascale Flauraud, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 23 novembre 2022, la société G.B., intimée, demande à la Cour de :
A titre principal :
confirmer en toute ses dispositions le jugement rendu le 22 juillet 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris ;
A titre subsidiaire, si la Cour faisait droit à l'appel interjeté par Mme [B] sur le droit à déplafonnement :
fixer la valeur locative à 47.000 euros /an HT et hors charges et dire et juger que le loyer du renouvellement du bail doit s'établir à ce montant.
En tout état de cause :
condamner Mme [F] [B] à payer à la société G.B. une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;
condamner Mme [F] [B] aux dépens d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
MOTIFS DE L'ARRET
Sur les demandes relatives à l'appel incident
Madame [B] demande à la cour de constater son défaut de saisine relatif à l'appel incident, à tout le moins de déclarer irrecevable l'appel incident de la société GB en l'absence de demande de la part de cette dernière d'annulation ou de réformation du jugement entrepris.
Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que l'appelant, ou l'appelant incident, doit demander dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il demande l'anéantissement ou l'annulation du jugement. A défaut la cour ne peut que confirmer la décision.
Dans ses conclusions, la société GB demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et à titre subsidiaire, si la Cour faisait droit à l'appel interjeté par la bailleresse sur le déplafonnement, de fixer la valeur locative, et donc le loyer du renouvellement du bail, à la somme de 47.000 euros.
Il ressort des éléments ci-dessus que la preneuse n'a pas formé d'appel incident. Elle s'est bornée à demander à titre principal à la Cour la confirmation de la décision de première instance, et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour ferait droit à la demande d'infirmation de l'appelante en estimant qu'il y a lieu à déplafonnement du loyer et à fixation de celui-ci à la valeur locative, la fixation de cette valeur locative et donc du loyer en renouvellement du bail à la somme de 47.000 euros, ce qui ne constitue pas une demande, mais un moyen de défense au fond. Dès lors que la preneuse n'a pas formé d'appel incident, elle ne peut encourir la sanction dont la bailleresse se prévaut et il y a lieu d'examiner ses moyens formés à titre subsidiaire quant à la valeur locative des locaux.
Il convient donc de rejeter comme sans objet la demande de Madame [B] sur ce point.
Sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé
Il résulte notamment des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce que, dans le cadre d'un bail commercial, le montant du loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, toutefois, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° du premier de ces textes, le taux de variation du loyer applicable lors du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ou des activités tertiaires selon le cas) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ; en cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée pour une durée égale à celle écoulée entre la date initiale du loyer et la date de son renouvellement effectif mais ces dispositions ne sont plus applicables lorsque par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
Les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 précité sont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité.
2.1. Sur la destination des lieux loués
Madame [F] [B] soutient en premier lieu qu'une modification notable serait intervenue concernant la destination des lieux loués, par l'adjonction non autorisée de l'activité de « galerie d'art » à l'activité prévue par le bail de « antiquités-décoration-salon de thé », de sorte que le loyer en renouvellement devrait être déplafonné et fixé à la valeur locative.
Selon l'article R. 145-5 du code de commerce, « la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ».
Il ressort de l'article L. 145-34 précité, que pour justifier le déplafonnement la modification invoquée doit être notable, c'est-à-dire suffisamment importante sans qu'il soit nécessaire qu'elle ait une incidence favorable sur l'activité exercée. Il est constant que ladite modification doit impérativement être intervenue au cours du bail échu, au plus tard au moment de la prise d'effet du nouveau bail et non postérieurement, car la valeur locative doit s'apprécier à la date du renouvellement. La preuve du caractère notable et de la date de la modification de la destination prévue au bail incombe au bailleur qui sollicite le déplafonnement.
Pour rapporter la preuve du caractère notable de la modification de destination alléguée, la bailleresse se prévaut notamment des publications sur le site internet de la locataire faisant état d'expositions et vernissages dans les locaux lors du bail expiré(un vernissage en 2009 et quatre expositions en 2012) ainsi qu'après son renouvellement, du fait que la locataire soit répertoriée en tant que « galerie d'art » sur différents sites, de publicités dans la presse faisant état d'une « boutique-galerie ». Elle produit un procès-verbal d'huissier commis par ordonnance rendue sur sa requête dressé dans les locaux loués le 25 octobre 2012 et auxquels sont annexés des photographies, duquel il ressort que selon l'employée de la société G.B. interrogée sur place les locaux sont à usage de « décoration d'intérieure et également de galerie » ; qu'il est relevé sur place la présence « de plusieurs 'uvres d'art de style contemporain (tableaux, sculptures) et également des luminaires et meubles de décoration. », la présence de plusieurs 'uvres exposées en vitrine; qu'à la demande de l'huissier Madame [X] [K] lui a présenté six factures correspondant aux marchandises présentes dans le local loué.
L'expert indique dans son rapport qu'aucune indication n'est donnée sur des expositions qui auraient eu lieu avant les quatre expositions de 2012 durant 86 jours sur l'année, et qu'il ressort de sa visite que la locataire « exploite le local à usage de vente ' exposition de meubles anciens et contemporains, antiquités et objets d'art et de décoration ce qui nous semble correspondre à la destination contractuelle telle qu'elle est inscrite au bail en date du 11 juin 2003 ».
Les articles de presse illustrés de photographies confirment la présence de mobilier et de nombreux objets de décoration.
Il ressort de ces éléments que tant l'huissier que l'expert ont constaté la présence de meubles, d'objets de décoration et d'art dans les lieux loués conformément à la destination prévue au bail, étant observé qu'un procès-verbal d'expulsion établi en 2003 à l'encontre du précédent locataire révèle qu'à cette époque il y avait déjà dans la boutique seize tableaux et seize autres dans l'arrière-boutique et que les 'uvres d'art faisaient déjà partie des objets de décoration à vendre. La réalisation d'expositions ponctuelles d''uvres d'art accessoirement à la vente de meubles et d'objets de décoration ne permet pas de caractériser une modification notable de la destination des locaux de nature à justifier le déplafonnement du loyer. C'est donc à juste titre que le jugement déféré a considéré qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement de ce chef.
2.2. Sur les caractéristiques des lieux loués
La bailleresse soutient encore qu'une modification notable est intervenue concernant les caractéristiques du local loué, au motif que la preneuse aurait supprimé, sans son autorisation, l'escalier reliant le sous-sol au local du rez-de-chaussée, augmentant ainsi la surface accessible à la clientèle, par l'obturation de la trémie.
La cour rappelle qu'il appartient au bailleur qui entend échapper au principe du plafonnement de rapporter la preuve de la date ou de la période à laquelle les travaux ont été réalisés.
Pour établir que ces travaux ont été réalisés par la preneuse au cours du bail expiré, la bailleresse se prévaut notamment des termes du bail, de l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété et d'anciens plans, mentionnant un escalier intérieur reliant la cave au rez-de-chaussée.
Ainsi que le relève l'expert, il ressort des photographies illustrant un article publié en avril-mai 2002, soit avant la date d'effet du bail expiré, dans « Madame [I] » relatif au commerce en cause qu'il n'y avait déjà plus de trémie d'escalier allant à la cave dans les locaux du rez-de-chaussée ; selon les attestations produites notamment celle établie en 2013 par une personne ayant effectué des travaux de tapisserie dans les locaux en 2002, leurs auteurs n'ont jamais vu d'escalier joignant la cave dans les locaux ; l'état des immobilisations entre 2003 et 2013 ne vise aucun travaux relatifs à la trémie d'escalier, de sorte qu' « aucun document versé au dossier ne permet de donner une date certaine aux travaux ayant supprimé l'accès au sous-sol ».
Au vu de ce qui précède, c'est à juste titre que le jugement déféré a estimé que la bailleresse ne rapportait pas la preuve que la réalisation des travaux de suppression de l'escalier dont elle se prévaut seraient intervenus au cours du bail expiré.
En l'absence de moyens nouveau développés en cause d'appel, l'existence d'un motif de déplafonnement de ce chef n'est pas établie.
2.3 Sur la modification des facteurs locaux de commercialité
Enfin, la bailleresse soutient qu'une modification notable est également intervenue concernant les facteurs locaux de commercialité, pour déroger au mécanise de plafonnement du loyer renouvelé prévu par l'article L. 145-34 du code de commerce.
Aux termes de l'article R. 145-6 du code précité, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.
Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément sur l'activité commerciale exercée dans les lieux loués. La modification doit être intervenue au cours du bail expiré.
La Cour rappelle que la preuve incombe au bailleur.
A l'appui de sa demande, la bailleresse soutient que l'existence d'un accroissement considérable du pouvoir d'achat de la clientèle locale, dont le revenu fiscal de référence global a subi une augmentation de 50 % et dont le montant de l'impôt sur le revenu collecté est en hausse de 30 %, ne peut que bénéficier largement au commerce exploité par la preneuse.
Ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré à la motivation détaillée duquel il convient de renvoyer il ressort notamment du rapport d'expertise, que l'évolution de plusieurs éléments lors du bail expiré ne sont pas favorables au commerce en cause, notamment la baisse de la population du sixième arrondissement de [Localité 5], la stagnation des catégories professionnelles, l'absence d'implantation d'enseignes nationales ou internationales à proximité, l'absence de constructions neuves dans un périmètre proche, une augmentation du trafic des voyageurs aux stations [Adresse 8] et [Adresse 9] inférieure à l'augmentation du trafic du métro pour l'ensemble de [Localité 5].
L'augmentation des revenus fiscaux des habitants du sixième arrondissement profitant à l'ensemble des commerçants de l'arrondissement et notamment ceux bénéficiant d'une meilleure situation commerciale ne suffit pas à caractériser l'existence de modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce en cause.
Il résulte de ce qui précède que Madame [B] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce exercé.
Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le jugement déféré a considéré à juste titre l'absence de motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
Ainsi que l'a justement relevé le jugement déféré, non contesté par les parties sur ce point, il ressort des caractéristiques des locaux et du contrat de bail ainsi que des prix pratiqués dans le voisinage que la valeur locative du bien louée est supérieure au montant du loyer plafonné de sorte qu'il convient de fixer le montant annuel du loyer renouvelé au montant de ce loyer plafonné.
Conformément aux termes de l'article L. 145-34 précité, l'expert a calculé le loyer plafond en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux, ce que le jugement déféré a approuvé. Le calcul du loyer plafonné ainsi effectué par l'expert et retenu en première instance n'étant pas discuté par les parties, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant annuel du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 à la somme de 49.610,40 euros ainsi qu'en ses dispositions relatives aux intérêts et à leur capitalisation dont l'infirmation n'est pas demandée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement entrepris étant confirmé à titre principal, il le sera également en ce qu'il a partagé les dépens de première instance entre les parties, en ce compris les frais d'expertise.
Madame [B], dont l'essentiel des demandes ont été rejetées, sera condamnée au paiement des dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer à la société GB une somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.
Les autres demandes seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 juillet 2021 (RG 16/15783) en toutes ces dispositions.
Y ajoutant,
Rejette comme sans objet la demande de Madame [F] [B] tendant à voir constater le défaut de saisine de la Cour de l'appel incident de la société GB ou à tout le moins de voir déclarer irrecevable cet appel incident,
Condamne Madame [F] [B] à payer à la société [X] [K] (GB) la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute Madame [F] [B] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les autres demandes,
Condamne Madame [F] [B] aux dépens d'appel.
La greffière, La présidente,