CA Orléans, ch. civ., 1 juillet 2025, n° 23/01172

ARRÊT du : 1er JUILLET 2025

N° : - 25

N° RG 23/01172 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GZCD

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 54] en date du 16 Février 2023

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286638168888

Monsieur [G] [J]

né le 14 Avril 1965 à [Localité 55]

[Adresse 1]

[Localité 12]

ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

Madame [N] [C] épouse [J]

née le 27 Novembre 1967 à [Localité 33] (GRANDE BRETAGNE

[Adresse 1]

[Localité 12]

ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D'UNE PART

INTIMÉS :

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265296216076928

Maître [E] [P]

[Adresse 5]

[Localité 24]

ayant pour avocat postulant Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. REGNIER & ASSOCIES, SCP titulaire de l'office notarial sis [Adresse 4] à PARIS (75001) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 24]

ayant pour avocat postulant Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,

ayant pour avocat plaidant Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265295967462242

S.C.I. L'ETANG DU MANOIR société civile immobilière au capital de 100.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Vienne sous le numéro 448 673 335, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 13]

[Localité 19]

ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me David PITOUN de la SAS OLLYNS, avocat au barreau de PARIS,

S.A.S. [Localité 43] RESIDENCE DE [Localité 43] BECTHIERE société par actions simplifiée au capital de 72.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Tours sous le numéro 382 273 373, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social,

[Adresse 45]

[Localité 16]

ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me David PITOUN de la SAS OLLYNS, avocat au barreau de PARIS,

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265293822957239

Monsieur [B] [U]

né le 03 Juillet 1948 à [Localité 30]

[Adresse 23]

[Localité 11]

ayant pour avocat postulant Me Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d'ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265293747013708

CONSEIL DEPARTEMENTAL D'[Localité 42] & [Localité 50] pris en la personne de son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 6]

[Localité 17]

représentée par Me Jacques SIEKLUCKI de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286660285276

C.R.C.A.M. D'AQUITAINE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 10]

ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d'ORLEANS

ayant pour avocat plaidant Me Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS,

[Adresse 25] prise en la personne de son Directeur domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 32]

[Adresse 18]

[Localité 15]

Non représentée, n'ayant pas constitué avocat

S.A.R.L. AXIS prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [G] [H], domicilié en cette qualité au siège.

[Adresse 8]

[Localité 9]

Non représentée, n'ayant pas constitué avocat

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 27 Avril 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 28 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du 05 Mai 2025 à 14h00, l'affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, en l'absence d'opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 1er juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 28 décembre 2006 reçu par M. [P], notaire, avec la participation de M. [U], notaire assistant l'acquéreur, M. et Mme [J] ont acquis de la SCI de l'étang du manoir le lot n° 21 correspondant à une chambre et sa quote-part des parties communes dans l'ensemble immobilier de la résidence la [28] à usage de maison de retraite, situé à [34] (37), outre leur mobilier, au prix total de 85 943,35 euros. L'agence immobilière, la société Axis, est intervenue dans le cadre de la réalisation de cette vente, étant précisé qu'elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés suivant avis publié au BODACC le 25 février 2015.

Aux termes de l'acte de vente, le vendeur a déclaré que l'ensemble immobilier était raccordé à l'assainissement communal, ce qui n'était pas le cas.

Le même jour, M. et Mme [J] a donné à bail commercial les biens acquis, pour une durée ferme de 11 années et 9 mois, à la société [Adresse 49], lui confiant ainsi la gestion de la maison de retraite et le soin de sous-louer les chambres aux résidents.

Pour financer l'acquisition, M. et Mme [J] ont souscrit auprès de la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine deux prêts d'un montant total de 95 350 euros.

Par arrêté du 12 juillet 2010, le maire de la commune de [Localité 35] a accordé un permis de construire pour la construction d'une extension de la maison de retraite de [Localité 44]. Par jugement du 6 décembre 2011, le tribunal administratif a annulé cet arrêté délivrant permis de construire.

Par courrier du 21 octobre 2013, les copropriétaires de la résidence, dont M. et Mme [J], ont été informés par le groupe dont dépend la société la société [Adresse 48] [Adresse 29], de sa décision de déménager la résidence pour la transférer dans la construction nouvelle d'[Localité 27], seule capable d'abriter les lits supplémentaires.

En 2015, M. et Mme [J] ont fait assigner la SCI de L'étang du Manoir et la société [Adresse 49] devant le tribunal de grande instance de Tours, l'Agence régionale de santé du Centre, le conseil départemental d'Indre-et-Loire, la SCP Régnier et associés et M. [P], M. [U], la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine, la société Axis aux fins d'obtenir la nullité des ventes immobilière et mobilière et des contrats s'y rattachant.

Par acte d'huissier de justice du 16 septembre 2016, la société [Adresse 49] a fait signifier à M. et Mme [J] un congé à effet à l'issue du bail commercial le 30 septembre 2020.

Par jugement du 16 février 2023 le tribunal judiciaire de Tours a :

- rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les défendeurs ;

- débouté M. et Mme [J] de sa demande en nullité de la vente intervenue le 28 décembre 2006 avec la SCI L'étang du manoir ;

- déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [J] à l'égard de la SCI L'étang du manoir et de la société [Adresse 48] [Adresse 29] ;

- débouté M. et Mme [J] de leurs demandes indemnitaires à l'égard de la SCI L'étang du manoir, de la société [Adresse 49] et de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine ;

- déclaré l'action en responsabilité pour faute engagée par M. et Mme [J] à l'encontre de Maître [E] [P] et la SCP Régnier, notaire à Paris, irrecevable et mal fondée ;

- déclaré M. et Mme [J] irrecevable en l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Maître [U], notaire à [Localité 31] (33) ;

- déclaré irrecevables les demandes formées à l'encontre de la SARL Axis ;

- déclaré irrecevable la demande de nullité de l'assignation invoquée par le Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] ;

- mis hors de cause l'[Localité 26] du Centre et le conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] ;

- déclaré sans objet les demandes de la CRCAM d'Aquitaine en l'absence d'annulation de la vente ;

- déclaré sans objet les appels en garantie formés à l'encontre des notaires ;

- condamné M. et Mme [J] à verser, au titre des frais irrépétibles, les sommes suivantes :

. 2 000 euros à la SCI L'étang du manoir et à la société [Adresse 49] ;

- 2 000 euros à Maître [E] [P] et la SCP Régnier, notaire à Paris ;

- 3 000 euros à Maître [U], notaire à [Localité 31] (33) ;

- rejeté les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté toutes autres demandes ;

- condamné M. et Mme [J] aux entiers dépens ;

- accordé aux avocats de la cause, sur leur demande, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que :

- sur l'erreur sur la substance : l'acquéreur a acquis des lots de copropriété dans un ensemble immobilier à destination de maison de retraite, aux fins de louer des chambres en meublé et que la destination d'exploitation en EHPAD relevait du bail commercial conclu par l'acquéreur avec la société exploitante ; s'il n'est pas contesté qu'en dépit des indications contraires figurant dans l'acte de vente, l'immeuble n'est pas raccordé au réseau d'assainissement communal, l'acquéreur ne peut soutenir que l'absence de raccordement au réseau d'assainissement collectif aurait vicié son consentement en compromettant irrémédiablement la destination de la résidence à l'exploitation d'EHPAD, dans la mesure où d'une part, les travaux de mise aux normes du réseau d'assainissement sont parfaitement possibles, et où, d'autre part, la cessation d'exploitation de l'immeuble en EHPAD par la société [Adresse 49] ne résulte pas de cette absence de raccordement, mais du transfert d'autorisation accordé à ladite société par arrêté du 3 mai 2012 et à son départ consécutif des lieux loués ; l'absence de raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif n'a pas empêché l'exploitation par la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] des lots vendus jusqu'en 2016, en sorte qu'aucune erreur déterminante du consentement de l'acquéreur ne peut être retenue ; l'acquéreur ne pouvait ignorer que seule la société [Adresse 49] était titulaire d'une autorisation d'exploitation d'un EHPAD, qui n'était pas attachée à l'immeuble, mais à la personne de l'exploitante de la résidence et le contrat de vente ne comporte aucun engagement du vendeur quant au maintien, pour une durée illimitée, des autorisations administratives existantes au jour de la vente ; s'agissant de l'erreur portant sur la garantie minimale de rentabilité, une appréciation erronée de la rentabilité d'un investissement ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement ; l'avant-contrat ne comporte pas un engagement indéfini du vendeur à garantir à l'acquéreur la rentabilité évoquée, et l'acquéreur ne pouvait ignorer les risques encourus en cas de congé délivré par le preneur ;

- sur la réticence dolosive : l'acquéreur ne rapporte pas la preuve que le raccordement de l'établissement au réseau d'assainissement collectif était déterminant de son consentement lors de la vente et ce, alors que ce défaut de raccordement n'a pas entravé le bon fonctionnement de l'EHPAD jusqu'au transfert de l'établissement en un autre site, suite à l'autorisation délivrée par l'[Localité 26] suivant arrêté du 3 mai 2012 ; le vendeur n'a pas caché à l'acquéreur le fait que la destination d'EHPAD dépendait d'une autorisation administrative attachée à la société exploitante, ce dont découlait la possibilité pour cette dernière de transférer cette autorisation en un autre lieu ;

- sur l'obligation de délivrance conforme : si le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme en ne délivrant pas un bien immobilier raccordé à l'assainissement collectif en contravention aux stipulations contractuelles, ce manquement n'a pas fait obstacle à l'exploitation du bien immobilier pendant toute la durée de son bail ; en outre, la perte d'agrément de la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] n'est pas imputable au défaut de raccordement au réseau d'assainissement collectif, mais à l'impossibilité pour la société exploitante de construire une extension sur le site de [Adresse 36] par suite de l'annulation du permis de construire.

Par déclaration en date du 27 avril 2023, M. et Mme [J] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a : rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les défendeurs ; déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [J] à l'égard de la SCI L'étang du manoir et de la société [Adresse 49] ; déclaré irrecevable la demande de nullité de l'assignation invoquée par le Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50].

L'appelante a fait signifier la déclaration d'appel à la société Axis et à l'Agence régionale de santé qui n'ont pas constitué avocat.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, M. et Mme [J] demandent à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondé en son appel ;

- infirmer en intégralité le jugement déféré ;

Statuant à nouveau :

A titre liminaire et avant dire droit, sur les sommations de communiquer :

- enjoindre à la SCI de L'étang du manoir et au besoin à la société [Adresse 49] de verser contradictoirement aux débats le diagnostic de la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] et le rapport individuel de son installation d'assainissement, tels que ces documents sont visés dans la lettre que la SCI de L'étang du manoir a reçu de la mairie de [34] le 16 janvier 2008, et ce, chacune sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du jugement avant dire droit à intervenir ;

- juger qu'ils renoncent à la sommation de communiquer formulée à l'encontre du Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] et l'Agence régionale de santé du Centre ;

- enjoindre la SCP Régnier et associés et Maître [P], avec au besoin Maître [U], de verser aux débats la preuve qu'ils ont bien sollicité les services de la Mairie de [34] (pour obtenir un certificat d'urbanisme) ou encore la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] ' lors de l'acquisition faite par l'appelant ' pour connaître l'état du réseau d'assainissement de la Becthière, et ce, chacun sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du jugement avant dire droit à intervenir ;

A titre principal,

- prononcer la nullité de la vente conclue le 28 décembre 2006 entre M. et Mme [J] et la SCI de L'étang du manoir portant sur le lot n° 1 de l'ensemble immobilier cadastré section ZL n° [Cadastre 14], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] au lieu-dit « La Becthière » ;

- à défaut, prononcer la résolution de la vente conclue le 28 décembre 2006 entre M. et Mme [J] et la SCI de L'étang du manoir portant sur le lot n° 1 de l'ensemble immobilier cadastré section ZL n°[Cadastre 14], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] au lieu-dit « La Becthière » ;

- juger que l'arrêt à intervenir sera publié au service de la publicité foncière ;

- condamner la SCI de L'étang du manoir à lui rembourser le prix d'acquisition de ses lots, soit la somme de 86 621,11 € ;

- ordonner la compensation des créances réciproques entre M. et Mme [J] et la société [Adresse 48] [Adresse 29] au titre d'une part du paiement de l'indemnité d'occupation dû par la seconde, et d'autre part les loyers perçus par le premier ;

- prononcer la caducité du contrat de prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine :

- juger qu'ils restitueront à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine le capital emprunté de 51 000 € déduction faite des mensualités d'ores et déjà versées, des intérêts déjà réglés et des mensualités versées au titre de l'assurance adossée à l'emprunt ;

- condamner in solidum M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P] à leur restituer l'intégralité des sommes perçues à quelque titre que ce soit dans le cadre de la vente litigieuse ;

A titre subsidiaire,

- condamner in solidum la SCI de L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] à leur payer la somme de 76 352,11 € à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de valeur de son bien ;

- condamner in solidum la SCI de L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] à leur payer la somme de 37 777,84 € à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de chance de percevoir un loyer commercial depuis l'exercice 2017 ;

- condamner à défaut la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] à leur régler le montant nécessaire à la

réalisation des travaux de mise aux normes au regard des règles d'assainissement, et ce à proportion des tantièmes qu'ils détiennent dans l'immeuble (86/1000e), soit la somme de 3 334 € ;

- condamner in solidum M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P] à leur payer la somme de 900,79 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la procédure judiciaire sur l'omission des servitudes ;

- condamner in solidum M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses au regard de la problématique de servitudes ;

- condamner in solidum la SCI L'étang du manoir, la société [Adresse 49], M. [U], la SCP Régnier et associés, et M. [P], l'un ou plusieurs d'entre eux, à leur payer la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts eu égard à la perte de chance de ne pas contracter du fait de l'absence de raccordement du bien immobilier, de l'absence de mise en conformité avec les normes en vigueur, et surtout du transfert de l'autorisation d'exploiter un EHPAD vers un autre site en cours de contrat ;

- condamner in solidum la SCI L'étang du manoir, la société [Adresse 49], M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P], l'un ou plusieurs d'entre eux, à leur payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

En tout état de cause,

- juger qu'ils se désistent de toute demande à l'égard du Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] et l'Agence régionale de santé du Centre ;

- juger qu'ils se désistent de toute demande à l'égard de la société Axis, et renonce également à l'engagement de la responsabilité de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine sur le terrain de ses obligations légales et contractuelles ;

- condamner in solidum la SCI L'étang du manoir, la société [Adresse 49], M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P], l'un ou plusieurs d'entre eux, à leur payer la somme de 8 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum la SCI L'étang du manoir, la société [Adresse 48] [Adresse 29], M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P], l'un ou plusieurs d'entre eux, à la prise en charge exclusive des entiers dépens d'instance ;

- juger, en vertu des dispositions de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution, que les frais d'exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 avril 2025, la SCI de L'étang du Manoir et la société [Adresse 47] [46] demandent à la cour de :

- déclarer M. et Mme [J] mal fondés en leur appel et les en débouter ;

- déclarer le présent appel incident recevable et bien fondé, y faire droit et infirmer le jugement entrepris en ce que critiqué par elles ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement sauf en ce qu'il a : rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les défendeurs ; déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par M. et Mme [J] à l'égard de la SCI L'étang du manoir et de la société [Adresse 48] [Adresse 29] ; rejeté toutes les autres demandes ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

- déclarer irrecevable la demande de M. et Mme [J] relative à la sommation de communiquer des pièces ;

- déclarer irrecevables les demandes de nullité et les demandes indemnitaires de la société Marcillac, ainsi que ses demandes subséquentes ;

- déclarer irrecevable la demande de M. et Mme [J] tendant à la résolution de la vente ;

- débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si la cour considérait que les demandes de nullité, de résolution et les demandes indemnitaires de M. et Mme [J] étaient recevables :

- débouter M. et Mme [J] de leur demande de nullité de la vente en date du 28 décembre 2006 et de ses demandes subséquentes ;

- débouter M. et Mme [J] de leur demande de résolution de la vente en date du 28 décembre 2006 et de ses demandes subséquentes ;

- débouter M. et Mme [J] de leurs demandes indemnitaires dirigées à son encontre ;

A infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la vente du 28 décembre 2006 était annulée ou résolue :

- condamner M. et Mme [J] à restituer à la société [Adresse 48] [Adresse 29] la somme totale de 63 381,33 € au titre des loyers perçus, majoré du taux d'intérêt légal, à compter de la date de la vente ;

- débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine de l'ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre ;

En tout état de cause :

- déclarer irrecevables, à tout le moins mal fondées, l'ensemble des demandes de M. et Mme [J] dirigées à l'encontre de la société [Adresse 48] [Adresse 29], ces dernières étant sans objet, et les en débouter ;

- débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en ce compris de sa demande relative à la sommation de communiquer des pièces, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;

- condamner in solidum la société Régnier notaires, M. [P] et M. [U] à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge par la décision à intervenir ;

- condamner M. et Mme [J] à leur payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur mauvaise foi ;

- condamner M. et Mme [J], ou toute partie succombante, à leur payer la somme de 15 000 € chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [J], ou toute partie succombante, aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, pour ceux dont elle aura fait l'avance, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 avril 2025, la SCP Régnier et associés et M. [P], demandent à la cour de :

- juger M. et Mme [J] irrecevable et en tout état de cause mal fondée en leurs demandes :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

- juger prescrite et en tout état de cause mal fondée l'action des appelants ;

- juger que les préjudices invoqués par M. et Mme [J] ne sont ni actuels ni certains et sans lien de causalité avec une hypothétique faute du notaire ;

- débouter M. et Mme [J] de leur sommation de communication sous astreinte formulée à leur encontre ;

- débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre ;

- débouter les sociétés SCI L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] de leur demande d'appel en garantie formulée à leur encontre, ou toute autre partie qui viendrait à formuler un tel appel en garantie ;

- débouter la Caisse de crédit agricole mutuel d'Aquitaine de toutes ses demandes, fins et conclusions, dirigées à leur encontre ;

- débouter les sociétés SCI L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] de leur demande de condamnation formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ou toute autre partie qui viendrait à formuler une telle demande ;

- condamner M. et Mme [J], ou tout succombant, à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner, ou tout succombant, aux entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 février 2025, M. [U] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement :

A titre principal :

- déclarer irrecevables les demandes de M. et Mme [J] formulées à son encontre ;

A titre subsidiaire :

- débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

- débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine de ses demandes à son encontre ;

- déclarer irrecevables les demandes des sociétés de l'étang du manoir et [Adresse 48] [Adresse 29] formulées à son encontre ou à défaut les en débouter ;

- condamner in solidum M. et Mme [J] à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum M. et Mme [J] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Gatefin, avocat, sur ses affirmations de droit.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine demande à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. et Mme [J] de leurs demandes, fins et conclusions ;

- débouter M. et Mme [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la nullité de la vente serait prononcée, statuer ce que de droit sur la caducité des prêts,

- condamner alors M. et Mme [J] à lui restituer sans délai la somme de 51 000 € correspondant au capital du prêt n°450533001 encore en cours et que cette somme se compensera avec les échéances de ce prêt qu'ils auront payées au jour de l'arrêt à intervenir en capital et intérêts mais hors cotisations d'assurance ainsi qu'avec les 24 260,86 € d'intérêts qu'ils ont versés au titre du prêt n° 450533002 remboursé par anticipation le 18.02.22 ;

- condamner en outre in solidum la SCI de L'étang, M. [P] et la SCP Régnier et associés à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 19 394,98 € au titre des intérêts échus au 05.10.2023 du prêt n° 36450533001, ladite somme à actualiser en fonction des intérêts à courir jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir ainsi que celle de 24 260,86 € au titre des intérêts échus du prêt n° 450533002 remboursé par anticipation le 18.02.22 ;

- condamner M. et Mme [J] et subsidiairement la SCI de L'étang, M. [P] et la SCP Régnier et associés à lui payer la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [J] et subsidiairement la SCI de L'étang, M. [P] et la SCP Régnier et associés aux entiers dépens.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, le Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50] demande à la cour de :

- dire et juger qu'il a été répondu à la sommation de communiquer qui lui a été faire ;

- dire n'y avoir lieu à la fixation d'une astreinte ;

- déclarer irrecevables les demandes de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d'une part et du préjudice moral d'autre part, formées par M. et Mme [J] à son égard, comme constituant de nouvelles prétentions ;

- confirmant le jugement, prononcer sa mise hors de cause ;

- débouter M. et Mme [J] de leur demande d'article 700 du code de procédure civile ;

- le réformant, condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance ;

Y ajoutant,

- condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 4 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

- condamner M. et Mme [J] aux entiers dépens.

Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.

MOTIFS

I- Sur le désistement de l'appelante

Il convient de constater le désistement de l'appelant de toute demande à l'égard du Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50], de l'Agence régionale de santé du Centre et de la société Axis, ainsi qu'à engager la responsabilité de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine sur le terrain de ses obligations légales et contractuelles.

II- Sur les sommations de communiquer

Moyens des parties

Les appelants indiquent qu'il est démontré par les pièces versées aux débats que la SCI de L'étang du manoir a reçu une correspondance de la mairie de [34] le 16 janvier 2008 lui rappelant que la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] a réalisé pour le compte de cette collectivité une étude diagnostic des installations d'assainissement non collectif existantes sur site, et qu'elle a reçu un rapport portant sur son installation ; qu'il paraît assez vraisemblable que ce diagnostic et ce rapport ne soient pas favorables à la SCI de L'étang du manoir ; que ces documents n'ont jamais été produits contradictoirement ; qu'il est donc fait sommation à la SCI de L'étang du manoir et au besoin à la société [Adresse 49] d'avoir à produire ce diagnostic de la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] et ce rapport individuel sous quinzaine à compter de la signification des présentes écritures, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard chacun à compter du jugement avant dire droit à intervenir ; que conformément aux dispositions des articles 138 et 142 du code de procédure civile, l'obtention des pièces détenue par une partie peut intervenir à n'importe quel moment et ce, même par-devant le juge du fond sans nécessité obligatoire d'en saisir le juge ou le conseiller de la mise en état ; que la SCI de L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] ne peuvent d'ailleurs pas invoquer un quelconque empêchement légitime et leur obstruction renforce davantage l'intérêt de la production de ces éléments pour la solution du litige ; que s'agissant du notaire, dans le cadre de son obligation de conseil et de sécurité juridique des actes qu'il reçoit, il a l'obligation de se renseigner auprès du service public compétent pour déterminer l'état du réseau d'assainissement du bien immobilier dont il reçoit la vente ; qu'il est donc fait sommation à la SCP Régnier et associés et Maître [E] [P], avec au besoin Maître [V] [U], de verser aux débats la preuve qu'ils ont bien sollicité les services de la Mairie de [34] pour obtenir un certificat d'urbanisme ou encore la Satese d'[Localité 42]-et-[Localité 50] pour connaître l'état du réseau d'assainissement de la Becthière, chacun sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du jugement avant dire droit à intervenir.

La SCI de L'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] répliquent que dans leurs conclusions notifiées le 27 février 2025, les appelants formulent pour la première fois, une demande de sommation de communiquer sous astreinte ; que cette demande ne pourra qu'être déclarée irrecevable par la cour, car il s'agit d'une demande nouvelle en appel, jamais présentée par les acquéreurs en première instance ; que d'autre part, cette demande est également formulée en violation du principe de concentration des prétentions en appel, prévu à l'article 910-4 du code de procédure civile ; qu'en second lieu et en tout état de cause, les pièces communiquées sont totalement inutiles et sans intérêt sur la solution du litige ; que s'il y a eu une erreur de plume s'agissant de l'assainissement dans l'acte de vente, puisque l'assainissement n'est en réalité pas collectif, cela n'a en rien empêché l'exploitation du bien immobilier, lequel dispose d'un système d'assainissement autonome qui a par ailleurs été mis aux normes ; qu'au surplus, et en tout état de cause, il s'agit de pièces anciennes dont elles ne disposent pas ; qu'ainsi, si la cour considérait que cette demande est recevable, elle ne pourra que la rejeter.

La SCP Régnier et associés et M. [P] indiquent que le notaire n'avait aucune obligation légale de procéder à des recherches supplémentaires concernant l'état du système d'assainissement ; qu'il ne revient pas au notaire de prendre attache auprès de la commune pour connaître l'état du réseau d'assainissement ; qu'en outre, il importe de rappeler que le notaire est tenu à un secret professionnel absolu ; que les informations demandées par l'appelant sont couvertes par le secret professionnel absolu et intangible du notaire et ne saurait être communiquées sans autorisation du juge ; qu'en outre, l'appelant sollicite que les notaires soient condamnés à produire cette preuve sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, alors qu'il est évident que si le juge venait à enjoindre les notaires à produire une telle preuve, ces derniers s'exécuteraient spontanément ; que la demande d'astreinte est donc infondée ; que cette demande est d'autant plus infondée, que la preuve dont il est demandé la communication est hypothétique ; que pour l'ensemble de ces raisons, la demande de communication sous astreinte formulée par l'appelant sera rejetée.

Réponse de la cour

L'article 142 du code de procédure civile dispose que les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

L'article 138 du code de procédure civile dispose que si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.

L'article 139 du code de procédure civile dispose que la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.

L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

L'article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

La demande de communication de pièces formée par M. et Mme [J] en appel tend aux mêmes fins que celles soumises en appel, à savoir l'établissement de l'existence d'un vice de consentement susceptible d'entraîner la nullité de la vente. La demande de communication de pièce est l'accessoire de la demande de nullité de la vente. Il s'ensuit que cette demande est recevable en appel.

L'article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable lors de la déclaration d'appel, dispose qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

S'il est exact que la demande de communication de pièces ne figurait pas dans les premières conclusions des appelants, la demande de communication de pièce ne constitue pas une prétention sur le fond au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile. Il s'ensuit que la demande de communication de pièce est recevable.

À l'appui de sa demande à l'encontre de la société [Localité 43] résidence de [Localité 44] et de la SCI de l'étang du manoir, l'appelante produit un courrier du maire de la commune de Druye adressé le 16 janvier 2008 à la SCI, rédigé en ces termes :

« Préalablement à l'obligation réglementaire de mettre en place le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC), le SATESE d'[Localité 42] et [Localité 50] a réalisé pour le compte de notre collectivité une étude diagnostique des installations d'assainissement non collectif existantes.

Suite à ce diagnostic, vous avez reçu le rapport individuel de votre installation caractérisée par 4 critères : l'état du dispositif, son fonctionnement, son impact sur le milieu souterrain ou superficiel et les risques sanitaires.

Votre dispositif est classé dans la catégorie P1 « réhabilitation urgente ». Votre installation ne respecte pas la réglementation en vigueur (art. L.1331-1-1 du Code de la santé publique modifié par la loi sur l'eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006) et ne permet pas une protection satisfaisante de l'environnement. Par conséquent, vous êtes dans l'obligation de procéder à sa réhabilitation dans les meilleurs délais ».

Outre le fait que ce courrier est postérieur à l'acte de vente dont la nullité est sollicitée, l'étude diagnostique auquel il fait référence est sans effet sur le fait que l'immeuble vendu n'est pas raccordé au dispositif d'assainissement communal contrairement aux stipulations de l'acte de vente, ainsi que cela est reconnu par le vendeur.

En conséquence, il convient de débouter l'appelant de sa demande de communication de pièces sous astreinte à l'encontre de la société [Adresse 49] et de la SCI de l'étang du manoir.

S'agissant de la demande de communication de pièce formée à l'encontre des notaires, il convient de relever que l'acte authentique de vente fait référence aux documents d'urbanisme sollicités par l'officier ministériel, lesquels sont mentionnés comme étant annexés à l'acte. En conséquence, il n'y a également pas lieu de faire droit à la demande de communication de pièces sous astreinte.

III- Sur la nullité de la vente pour dol

A- Sur la recevabilité de la demande en nullité

Moyens des parties

La société [Adresse 48] [Adresse 29] et la SCI de l'étang du manoir soutiennent que la demande en nullité est prescrite ; que dans la mesure où le cocontractant invoquant la nullité d'un contrat pour erreur ou dol était en mesure de connaître dès la conclusion du contrat les causes de nullité avancées, alors la prescription de l'action en nullité pour dol ou erreur court à compter de la conclusion du contrat ; que l'acquéreur avait connaissance, dès la date de conclusion du contrat de l'éventualité d'une non-reconduction du bail à son échéance contractuelle et que si la société [Adresse 49] ne reconduisait pas son bail à l'échéance contractuelle, et qu'elle transférait son activité sur un autre site, plus aucune autorisation d'exploitation n'existerait pour l'exploitation du bien à usage d'EHPAD, et partant, que les locaux seraient laissés vacants ; que le tribunal ne pouvait dès lors juger que la prescription n'a commencé à courir qu'à compter de la décision d'autorisation de transfert de l'agrément permettant l'autorisation d'exploitation de l'EHPAD, intervenue le 3 mai 2012 ; qu'il n'a jamais été question de céder une autorisation d'exploitation, qui au demeurant ne peut appartenir qu'à l'exploitant ; que cette autorisation administrative est d'ailleurs par elle-même précaire puisqu'elle peut être retirée à tout moment par l'administration ou ne pas être renouvelée ; qu'en tout état de cause, elle est liée à l'exploitation du bien et non à la propriété du bien ; que c'est donc bien à la date du 28 décembre 2006 que la prescription de l'action a commencé à courir, puisque c'est précisément à cette date que l'acquéreur a eu connaissance des faits permettant d'exercer leur action ; qu'en outre, l'analyse selon laquelle la prescription a commencé à courir à compter de la délivrance de l'autorisation de transfert de l'exploitation de l'EHPAD est totalement erronée ; qu'en effet, il était clairement stipulé dans l'acte de vente que les locaux étaient exploités en vertu de plusieurs autorisations administratives, de sorte que, dès la conclusion du contrat, l'appelante savait que le preneur pouvait mettre un terme au bail commercial à son échéance et que l'immeuble vendu était exploité en vertu d'autorisations administratives qui, par nature, ne sont pas définitives ; que l'action du demandeur se trouvait ainsi incontestablement prescrite depuis le 18 juin 2013, ce qui signifie qu'elle était a fortiori prescrite le 2 mars 2015, lorsqu'il a saisi le tribunal ; que la cour ne pourra qu'infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable comme non prescrite l'action en nullité du contrat intentée par les appelants et la déclarera irrecevable.

M. et Mme [J] répliquent qu'en matière de dol, la prescription ne court qu'à compter de la date à laquelle les man'uvres dolosives ont été découvertes ; qu'il aura fallu attendre le rapport définitif du 21 mai 2016 de l'expert judiciaire, pour qu'il soit confirmé que l'immeuble n'est pas raccordé à l'assainissement communal, et il ne pourrait pas l'être ; que l'action ayant été initiée le 2 mars 2015, soit antérieurement à la diffusion de ce rapport d'expertise judiciaire, il n'y a évidemment aucune prescription encourue ; que le moyen en irrecevabilité des intimées sera rejeté.

Réponse de la cour

Le délai de prescription de l'action en nullité sur le fondement du dol court à compter du jour où il a été découvert, que ce soit sous l'empire des dispositions antérieures (article 1304 du code civil) ou postérieures à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (article 1144 du code civil).

L'acquéreur indique avoir été trompé par le caractère temporaire de l'EHPAD dans lequel il avait effectué un investissement financier qu'elle espérait être rentable sur une période de plus de 11 ans, et que ce point était déterminant de son consentement. Il soutient également avoir été victime d'une réticence dolosive en ce que l'acte a mentionné à tort que l'ensemble immobilier était raccordé à l'assainissement communal.

Le transfert de l'EHPAD « [Localité 43] [Adresse 29] » dans de nouveaux locaux situés sur la commune d'[Localité 27] a été autorisé par l'[Localité 26] de la région Centre par arrêté du 3 mai 2012.

Ce n'est que par un courrier adressé aux copropriétaires par le groupe Imodep exploitant la maison de retraite, le 21 octobre 2013, que M. et Mme [J] ont eu connaissance de l'abandon de l'exploitation de l'EHPAD de la résidence La Becthière à [Localité 35] et de son transfert à [Localité 27], à compter du premier trimestre 2016, puisque l'extension permettant d'exploiter les 13 lits supplémentaires autorisés par l'[Localité 26] n'était pas possible sur le site de [Localité 35].

M. et Mme [J] a donc découvert le fait sur lequel elle fonde son action en nullité pour dol, le 21 octobre 2013, de sorte qu'en application de l'article 2224 du code civil, elle disposait d'un délai de cinq années pour agir sur ce fondement à l'encontre du vendeur, soit jusqu'au 21 octobre 2018.

Il ne peut en effet être considéré, pour la détermination du point de départ de la prescription, que l'acquéreur avait eu connaissance, dès la conclusion de l'acte de vente et du bail commercial, du départ de l'exploitant de la maison de retraite sur un autre site, au cours de l'exécution du contrat de bail. La seule connaissance de la possibilité juridique pour l'exploitant de cesser son activité sur le site, à défaut d'engagement à la maintenir indéfiniment, ne permettait pas à l'acquéreur d'exercer une action en nullité sur le fondement du dol, qui n'a été suscitée que par la cessation effective de l'activité de l'exploitant dans le bien acquis.

L'action en justice ayant été introduite par acte d'huissier de justice du 2 mars 2015, la demande de nullité de la vente sur le fondement du dol n'est pas prescrite et doit être déclarée recevable.

S'agissant du défaut de raccordement de l'ensemble immobilier à l'assainissement communal, la société [Adresse 49] et la SCI de l'étang du manoir n'établissent pas que l'acquéreur en aurait eu connaissance plus de cinq ans avant délivrance de l'assignation en justice. Il est en outre établi que des copropriétaires de l'ensemble immobilier avaient sollicité une expertise en référé aux fins notamment de vérifier l'existence d'un raccordement à l'assainissement communal, et l'expert judiciaire n'a déposé son rapport le 21 mai 2016 concluant que l'immeuble n'est pas raccordé à l'assainissement communal.

En conséquence, l'action en nullité pour dol fondée sur la réticence dolosive liée au dispositif d'assainissement de l'immeuble n'est également pas prescrite.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 52] [Adresse 45].

B- Sur l'existence d'un dol

Moyens des parties

M. et Mme [J] soutiennent qu'il était ainsi convenu, et déterminant de son consentement, que la résidence de [Adresse 45] soit exploitée avec une rentabilité fixée sur plus de 11 années pour leur permettre d'amortir leur acquisition ; qu'ils n'ont jamais acheté des lots dans un immeuble classique dont l'usage peut être modifié selon toute convenance, mais ont au contraire acquis spécifiquement des lots au sein d'une résidence médicalisée pour personne âgée, à l'exclusion de tout autre usage, ce qui rendait ainsi déterminant le maintien de l'activité de la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] dans les lieux ; que tant le propriétaire vendeur que le preneur exploitant, ne les ont pas informés qu'il serait renoncé à l'exploitation de la Becthière dans l'hypothèse où le projet d'extension échouerait, alors que le projet d'extension avait été initié avant la cession du bien ; que si cette information avait été loyalement donnée à l'acquéreur, sur l'existence d'un aléa quant à la poursuite de l'activité de la résidence la [28], il est évident qu'ils n'auraient pas acquis le lot, ni signé un contrat de location sur 11 années et 9 mois ; qu'en outre, le site ne dispose que d'un assainissement non collectif et l'intimée ne démontre pas, ni même n'allègue avoir effectué les moindres travaux pour modifier cet assainissement non collectif, de sorte qu'au jour de l'acquisition, les effluents épurés sont toujours déversés en l'état sur les terres environnantes ou dans l'étang à proximité ; que l'acte d'acquisition stipule, selon la déclaration même du vendeur, qui ne pouvait donc ignorer que cette déclaration était volontairement fausse, que la résidence de [Localité 44] est raccordée à l'assainissement communal ; que cette réticence dolosive particulièrement grave est source d'un préjudice très important pour le collectif des copropriétaires de [Adresse 45].

La société [Adresse 48] [Adresse 29] et la SCI de l'étang du manoir répliquent que le tribunal a légitimement retenu que le vendeur n'a pas caché à l'acquéreur le fait que la destination d'EHPAD dépendait d'une autorisation administrative attachée à la société exploitante, ce dont découlait la possibilité pour cette dernière de transférer cette autorisation en un autre lieu ; que le demandeur ne démontre pas en quoi la SCI de l'étang du manoir aurait volontairement et intentionnellement eu la volonté de le tromper à l'occasion de la vente des lots de la résidence de la [28] ; que l'acquéreur était parfaitement informé, lors de la conclusion de la vente, sur le fait que le bien était exploité en vertu d'autorisations administratives, par essence précaires ; que l'appelant ne peut pas sérieusement soutenir que la société venderesse aurait commis une réticence dolosive dans la mesure où il est parfaitement établi que l'acquéreur avait connaissance du projet d'extension lors de la signature de l'acte de vente ; que le bail a été exécuté jusqu'à son terme, soit pendant une durée de 11 ans et 9 mois ; que même si l'extension avait pu se faire, il n'en demeure pas moins que le preneur aurait pu donner son congé à l'échéance du bail ; qu'à l'époque de la vente, la société exploitante menait son projet d'extension et n'envisageait pas à cette date un départ de la résidence ; qu'elle n'aurait donc pu donner une information à l'acquéreur dont elle ne disposait pas elle-même ; qu'en tout état de cause, un preneur à bail et encore moins le vendeur, tiers au contrat de bail, ne sont pas tenus, lors d'une vente de préciser à l'acquéreur tous les éventuels projets qui pourraient intervenir tel qu'un déménagement qui pourrait intervenir dix ans après l'opération en cause ; que l'information selon laquelle l'exploitante allait déménager en fin de bail n'aurait en rien pu être déterminante du consentement de l'acquéreur qui savait parfaitement au moment de la vente qu'elle pourrait quitter les locaux loués en fin de bail ; que de la même manière, s'agissant de l'assainissement, l'appelant ne démontre aucunement que la SCI de l'étang du manoir aurait eu l'intention de dissimuler le fait que le bien immobilier n'était pas raccordé au réseau communal d'assainissement, ni que cet élément aurait été déterminant de son consentement ; qu'il s'agit en effet manifestement d'une erreur de plume du notaire ; qu'à défaut pour les appelants de démontrer l'intention dolosive de la SCI de l'étang du manoir, le jugement attaqué ne pourra qu'être confirmé en ce qu'il l'a débouté de leur demande de nullité du contrat pour dol ; qu'en outre, la vente porte sur un bien immobilier et non sur un bien à destination d'EHPAD ; que l'argument des appelants selon lequel il était déterminant de leur consentement que la résidence soit exploitée en tant qu'EHPAD pendant une certaine durée est dès lors totalement inopérant ; qu'en effet, il est tout simplement impossible, pour le vendeur d'un bien immobilier n'étant pas lui-même titulaire d'une autorisation d'exploitation d'un EHPAD dans ledit bien, de céder ce bien en qualité d'EHPAD, c'est-à-dire muni d'une autorisation d'exploiter, sauf à céder un droit qu'il n'aurait pas lui-même ; que la destination d'EHPAD ne figurant pas parmi les cinq catégories destinations possibles que peut avoir un bien immobilier de l'article R.151-27 du code de l'urbanisme ni dans les sous-destinations mentionnées à l'article R.151-28 du même code, de sorte qu'un bien immobilier en lui-même ne peut jamais être un EHPAD ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la demande de nullité de la vente pour dol devait être rejetée et la cour ne pourra que confirmer le jugement à ce titre.

Réponse de la cour

L'article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, dispose :

« Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé ».

L'existence d'une réticence dolosive s'apprécie au moment de la formation du contrat, peu important que l'étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (3e Civ., 23 septembre 2020, n° 19-18.598).

En l'espèce, il est établi que M. et Mme [J] ont acquis un lot au sein de la résidence de la [28] afin de le louer à la société [Adresse 48] [Adresse 29], qui exploitait une activité d'EHPAD, à charge pour elle de le sous-louer aux résidents. L'acte de vente était ainsi accompagné de la conclusion d'un bail commercial en meublé, en date du même jour, consenti par M. et Mme [J], bailleurs, au profit de la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29].

L'acte authentique de vente mentionnait la déclaration du vendeur aux termes de laquelle « l'immeuble est exploité en vertu des autorisations administratives » énumérées, telle que l'arrêté de la préfecture de d'[Localité 42]-et-[Localité 50] en date du 17 décembre 2001, autorisant la transformation d'un établissement existant en EHPAD.

Il était également stipulé que l'acquéreur aura la jouissance des biens vendus à compter du jour de la vente « par la perception des loyers, lesdits biens devant être loués par l'acquéreur au profit de la société dénommée « [Adresse 49] », sus-dénommée, requérante aux présentes en vertu d'un bail régularisé concomitamment aux présentes ».

Ce contrat de bail commercial conclu en même temps que la vente des biens mobiliers et immobiliers, pour une durée de 11 ans et 9 mois, stipule notamment :

« Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués, même à titre temporaire aucune autre activité que celle de maison de retraite médicalisée. Il devra en outre, se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d'activité. Il fera son affaire de l'obtention, et du maintien, pendant toute la durée du bail et de ses éventuelles reconductions, de toutes les autorisations légales, administratives et réglementaires requises par la réglementation régissant les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), de sorte que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet.

- L'arrêté du conseil général et du préfet de l'[Localité 42] et [Localité 50] du 17 décembre 2001, autorise l'exploitation par la SAS [Localité 44] de 45 lits dans le cadre d'un établissement hébergeant des personnes dépendantes (EHPAD) ».

Il résulte de ces éléments que l'acquéreur était informé, lors de la vente, que la société [Adresse 49] était seule titulaire d'une autorisation d'exploitation d'un EHPAD, laquelle n'est donc pas attachée à l'immeuble. En outre, aucune clause de l'acte de vente ne visait à garantir l'exploitation de l'EHPAD pour une durée illimitée, le preneur à bail disposant de la possibilité de délivrer congé à l'issue de la période initiale convenue et de quitter les lieux avec l'autorisation administrative dont il bénéficie pour l'exploitation de l'établissement médico-social.

Il convient d'ailleurs de relever que le bail commercial a été exécuté jusqu'à son terme initial par l'exploitant de l'EHPAD nonobstant le transfert de l'établissement sur un autre site, suite à l'autorisation délivrée par l'[Localité 26]. L'acquéreur ne peut prétendre que son consentement a été vicié dès lors que la location à l'exploitant de l'EHPAD pour laquelle la vente a été réalisée, a été exécutée jusqu'à l'expiration du bail initial convenu avec le vendeur exploitant.

Il n'est en outre pas établi que, lors de la vente, le vendeur savait qu'il transférerait l'EHPAD dans un autre site pendant l'exécution du contrat de bail commercial. Il est justifié aux débats que la société [Localité 43] résidence de [Localité 44] a accompli toutes les démarches telles que la demande de permis de construire et la demande d'autorisation auprès de l'[Localité 26], pour procéder à la construction de l'extension de la capacité d'accueil. Ce n'est qu'en raison de l'annulation du permis de construire par jugement du tribunal administratif d'Orléans en date du 9 décembre 2011 que la société [Adresse 49] a pris la décision de transférer l'EHPAD qu'elle exploitait, sur un autre site, permettant d'augmenter la capacité d'accueil dans la limite autorisée par l'ARS suivant arrêté du 3 mai 2012.

En outre, M. et Mme [J] ne rapportent pas la preuve que le maintien de l'EHPAD exploité par la société [Localité 43] résidence de [Localité 44], bénéficiaire des autorisations administratives d'exploitation, au-delà de la période du bail commercial, était déterminant de leur consentement lors de la vente.

Il n'est pas établi que le vendeur a dissimulé des informations à l'acquéreur, dont la connaissance aurait conduit celui-ci à ne pas contracter. Aucun dol ne peut donc être reproché à la SCI l'étang du manoir quant au maintien de l'activité d'EHPAD sur le site.

S'agissant de l'assainissement, l'acte authentique de vente stipule :

« Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l'ENSEMBLE IMMOBILIER est raccordé à l'assainissement communal ».

L'expert judiciaire chargé de vérifier l'installation d'assainissement a indiqué :

« Les installations sanitaires de l'immeuble sont raccordées en assainissement individuel, à l'ancienne fosse septique avec épandage sur tertre sable filtrant, ainsi que cela est mentionné à la vente [W]/SCI DU MANOIR. Ce n'est qu'à la vente SCI DU MANOIR/Nouveaux acquéreurs - demandeurs, qu'il est mentionné que l'immeuble est raccordé à l'égout.

[...]

De fait, l'établissement étant situé en campagne, au milieu des champs, il n'existe pas d'égout communal à proximité ; tout raccordement à l'égout est impossible ».

Il est donc établi que la déclaration du vendeur quant au raccordement de l'ensemble immobilier à l'assainissement communal est erronée, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la SCI de l'étang du manoir qui invoque une erreur de plume.

L'existence d'une non-conformité de la chose vendue aux stipulations du contrat n'exclut pas la nullité de la vente pour dol, si elle résulte d'un fait intentionnel du vendeur et qu'elle est relative à une qualité déterminante du consentement de l'acquéreur.

Il convient de rappeler qu'outre l'élément matériel, le dol exige un élément intentionnel, à savoir la preuve que l'auteur du comportement dolosif a agi délibérément pour tromper le contractant et le déterminer à conclure, ce qui suppose que l'information retenue ou délivrée portait sur un élément que l'auteur savait déterminant pour le consentement du cocontractant.

En l'espèce, si la déclaration du vendeur sur le raccordement de l'immeuble à l'assainissement communal est erronée, les appelants n'établissent pas que cette déclaration était intentionnelle, étant en outre précisé qu'il n'existe aucune manoeuvre du vendeur pour tenter de donner crédit à l'existence d'un raccordement de l'ensemble immobilier à l'assainissement communal.

En conséquence, la nullité de la vente sur le fondement du dol doit être rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.

IV- Sur la nullité de la vente pour erreur

A- Sur la recevabilité de la demande en nullité

Moyens des parties

La société [Adresse 48] [Adresse 29] et la SCI de l'étang du manoir soutiennent que la demande en nullité est prescrite pour les mêmes motifs que ceux exposés au titre de la demande de nullité fondée sur le dol.

M. et Mme [J] indiquent que la même réponse sera apportée que pour la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande fondée sur le dol, la révélation de l'erreur ayant été permise par la diffusion du rapport d'expertise judiciaire du 21 mai 2016, soit après la délivrance de l'acte introductif d'instance devant le premier juge.

Réponse de la cour

Le délai de prescription de l'action en nullité sur l'erreur court à compter du jour où la victime supposée de l'erreur a effectivement pris conscience de celle-ci.

L'acquéreur indique qu'il y a eu erreur sur les qualités substantielles du bien vendu dès lors que l'acte de vente a mentionné à tort que l'ensemble immobilier était raccordé à l'assainissement communal.

La société [Adresse 49] et la SCI de l'étang du manoir n'établissent pas que l'acquéreur aurait eu connaissance plus de cinq ans avant délivrance de l'assignation en justice du défaut de raccordement à l'assainissement communal, contrairement aux stipulations de l'acte de vente. Il est en outre établi que des copropriétaires de l'ensemble immobilier avaient sollicité une expertise en référé aux fins notamment de vérifier l'existence d'un raccordement à l'assainissement communal, et l'expert judiciaire n'a déposé son rapport le 21 mai 2016 concluant que l'immeuble n'est pas raccordé à l'assainissement communal, date constituant le point de départ du délai de prescription.

L'action en justice ayant été introduite par acte d'huissier de justice du 2 mars 2015, la demande de nullité de la vente sur le fondement de l'erreur n'est pas prescrite et doit être déclarée recevable. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

B- Sur l'existence d'une erreur

Moyens des parties

M. et Mme [J] soutiennent qu'il existe un manquement à l'obligation légale d'information, source d'une erreur sur les qualités substantielles ; qu'il est établi que l'ensemble immobilier a été vendu par la SCI de l'étang du manoir avec l'indication que le bien vendu était raccordé à l'assainissement communal alors que tel n'a jamais été le cas ; que le jugement entrepris retient qu'il ne pourrait être raisonnablement soutenu que cette absence de raccordement au réseau collectif d'assainissement aurait vicié le consentement de l'acquéreur dans la mesure où les travaux de mise aux normes du réseau d'assainissement sont parfaitement possibles ; que cependant, l'expert judiciaire a indiqué que tout raccordement à l'égout est impossible et c'est la raison pour laquelle l'expert retient que l'activité d'EHPAD en elle-même n'est plus possible à la résidence de [Localité 44] ; que l'ensemble immobilier de [Localité 44] ne dispose à ce jour d'aucune solution technique permettant de disposer d'un système d'assainissement, qu'il soit collectif ou individuel ; que la SCI de l'étang [Adresse 38] manoir savait pertinemment que la filière d'assainissement n'était pas conforme à la réglementation avant la cession des différents lots aux copropriétaires acquéreurs, dès lors qu'il résulte d'un contrôle de la Saur en date du 8 novembre 2006 que le système d'assainissement (installé en 2003) est considéré comme non-conforme avec un fonctionnement insatisfaisant pour l'usager et un impact sur le milieu souterrain ou superficiel élevé ; que l'erreur est déterminante à partir du moment où elle expose l'acquéreur à des travaux, des dépenses imprévues ou des poursuites, comme tel est le cas ; que contrairement à ce que la SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] soutiennent, le système d'assainissement autonome de la résidence de la [28] ne remplissait aucunement sa fonction ; que le rapport d'expertise de M. [M] du 21 mai 2016 confirme que l'assainissement non collectif de la résidence doit être remplacé, que la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (DDASS) en demande la mise aux normes depuis a minima 2009, et que, dans l'hypothèse d'un remplacement par une micro-station avec relevage et bac à graisse, le coût d'acquisition de cette station serait de 91 401,61 € [41] sans compter le coût du terrassement subséquent pour 93 800 € HT ; que cette solution évoquée par l'expert judiciaire est en réalité impossible étant donné que l'installation de cette micro-station nécessite le rejet des effluents traités dans un fossé privé appartenant à M. [R] lequel a déjà fait part de son refus catégorique de permettre tout déversement ; que l'erreur commise compromet donc aujourd'hui l'usage de la chose vendue et en telles circonstances, l'erreur est source de nullité ; que le jugement entrepris en première instance doit être infirmé et la vente doit être annulée.

La SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 49] font valoir que le contrat étant formé lors de la rencontre de la volonté des parties, c'est à ce moment précis que le juge doit se placer pour décider de l'existence d'un vice du consentement et que l'erreur n'est une cause de nullité qu'à la condition d'avoir été déterminante du consentement ; que l'article L.1331-2 du code de la santé publique précise également qu'à défaut de pouvoir être raccordé sur le réseau d'assainissement communal, le raccordement à un réseau individuel est possible ; qu'aucune législation ne semble imposer aux EHPAD un raccordement obligatoire à un réseau d'assainissement communal et collectif ; que l'appelant, sur lequel pèse la charge de la preuve, est incapable d'exposer en quoi le fait que le bien vendu ait été présenté comme étant raccordé au réseau communal d'assainissement, alors qu'il était en réalité raccordé à un réseau d'assainissement individuel, aurait été déterminant de son consentement à la vente ; qu'il ne s'explique pas davantage sur les raisons pour lesquelles il aurait renoncé à son acquisition s'il avait su que le bien vendu n'était pas raccordé au réseau d'assainissement communal, mais à un réseau individuel, alors que le bien était effectivement raccordé à un réseau de collecte permettant l'évacuation des eaux usées ; qu'il convient de souligner qu'aucun raccordement au réseau communal n'était possible sur un plan technique, compte tenu de la situation géographique du bien immobilier puisque ce dernier n'était pas classé dans une zone d'assainissement communal ; que l'acquéreur ne pouvait d'ailleurs pas ignorer que le bien litigieux était situé « en pleine campagne, au milieu des champs » ; que surtout l'immeuble était bel et bien raccordé à un système d'assainissement autonome, conformément à l'article L.1331-2 du code de la santé publique ; qu'en 2005, c'est-à-dire lors de l'acquisition par l'appelant, les eaux usées évacuées à partir du système d'assainissement autonome étaient rejetées, non pas dans le fonds voisin puisque sa propriétaire avait refusé de consentir une servitude d'évacuation des eaux usées, mais dans une fosse septique avec épandage sur sable filtrant, cette fosse septique étant située sur la propriété de la SCI de l'étang du manoir ; que cet assainissement était d'ailleurs à l'époque parfaitement réglementaire ainsi que l'a rappelé l'expert judiciaire ; que le simple fait que l'assainissement soit raccordé à un réseau individuel en lieu et place d'un réseau communal ne saurait constituer un vice du consentement d'autant qu'il ne saurait empêcher l'utilisation et l'exploitation du bien ; qu'aucune prétendue erreur n'a donc pu vicier le consentement de l'acquéreur lors de la vente ; que l'appelant n'est pas du tout exposé à la nécessité de devoir exposer le coût de travaux de modification de l'installation, car l'exploitant a réalisé les travaux nécessaires, à savoir l'installation d'un système d'assainissement individuel, pour un montant total de 105 000 €, les travaux ayant été réceptionnés le 20 février 2018 ; que la seule difficulté qui persiste à ce jour est celle de l'évacuation des eaux traitées par le système d'assainissement ; que l'appelant ne démontre aucunement que les voisins ont catégoriquement refusé ni même qu'ils ont été interrogés sur une éventuelle servitude ; qu'il appartient au propriétaire des locaux de faire le nécessaire pour obtenir l'accord des voisins sur l'instauration d'une servitude qui permettrait le passage des eaux usées sur leurs parcelles, et à défaut d'accord, de saisir le juge afin qu'il instaure une servitude d'écoulement des eaux usées ; que la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu'il a constaté l'absence d'erreur ayant vicié le consentement de l'acquéreur.

Réponse de la cour

L'article 1110 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la vente, dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet.

En application de cette disposition, l'erreur, source de nullité du contrat, ne peut exister que si celui qui s'en prétend victime rapporte la preuve qu'il a commis une erreur excusable sur une caractéristique du bien entrée dans le champ contractuel.

Il est établi que la déclaration du vendeur dans l'acte de vente quant au raccordement de l'ensemble immobilier à l'assainissement communal est erronée, dès lors que le bien ne dispose que d'une installation d'assainissement individuel, laquelle s'est révélée être non-conforme aux normes sanitaires et environnementales.

Ainsi que le vendeur en avait connaissance, l'acquéreur recherchait un bien afin de réaliser un investissement locatif sur plusieurs années, et son choix s'est porté sur une résidence hébergeant un EHPAD, dont les lots acquis devaient être loués à l'exploitant de la maison de retraite. Le bien vendu était à usage de maison de retraite, et hébergeait 45 lits.

L'affectation de l'ensemble immobilier à un hébergement collectif, nécessitant par nature un système d'évacuation performant et efficace, la recherche d'un investissement locatif à long terme, mais également la configuration des lieux puisque le bien immobilier est situé à la campagne où un raccordement au système communal n'est pas systématique, faisaient du raccordement du bien à l'assainissement communal une qualité substantielle du bien vendu.

En l'absence de déclaration du vendeur sur le raccordement de l'ensemble immobilier, l'acquéreur aurait ainsi pu se renseigner sur le mode de traitement des eaux usées du bien, et sa conformité aux règles d'assainissement, afin de disposer de la certitude que l'usage du bien et la possibilité de le louer à un exploitant pourrait perdurer sans encourir de risque juridique ou financier liée à une non-conformité de la filière d'assainissement présente sur le site.

Il convient de relever que la SCI de l'[Adresse 40] a acquis l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 53] par acte authentique en date du 16 juillet 2003 qui précise que l'immeuble vendu n'est pas desservi par l'assainissement communal mais dispose d'un assainissement individuel.

En déclarant de manière erronée que l'ensemble immobilier était raccordé à l'assainissement communal, le vendeur a d'une part manqué à son devoir d'information à l'égard de l'acquéreur, et d'autre part privé celui-ci de la possibilité de se renseigner sur la nature et la conformité de l'installation d'assainissement qui revêtait une importance particulière au regard de la configuration des lieux et de l'usage du bien vendu.

Au surplus, s'agissant de la conformité de l'installation d'assainissement sur laquelle aucune information a été portée à la connaissance de l'acquéreur, il convient de constater que l'expert judiciaire n'a pas lui-même conclu à la conformité de l'installation, son rapport ne faisant que relater les mentions d'un courrier de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales du 26 novembre 1998, cité dans l'acte de vente du 16 juillet 2003 au profit de la SCI de l'[Adresse 39] manoir, aux termes duquel il était indiqué « ces installations d'assainissement non collectif ont été réalisées conformément à la loi réglementaire en vigueur ».

L'appelant produit quant à lui un état des lieux de l'assainissement non collectif établi le 8 novembre 2006 par la Saur (société d'aménagement urbain et rural), mentionnant des dysfonctionnements observés au niveau du traitement à savoir un colmatage et le fait que le traitement est « bipassé », ainsi qu'une non-conformité aux textes réglementaires et techniques en vigueur lors de sa réalisation, remettant ainsi en cause le courrier de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales du 26 novembre 1998.

En tout état de cause, l'acquéreur a été privé de la possibilité de se renseigner sur la nature et la conformité de l'installation d'assainissement individuel, en raison de l'affirmation du vendeur sur le raccordement à l'assainissement communal, et n'a ainsi pas été informé de l'aléa affectant son investissement locatif au regard des risques de non-conformité du dispositif d'assainissement individuel, alors que ceux-ci auraient été inexistants en cas de raccordement effectif de l'ensemble immobilier à l'assainissement communal.

En outre, tout raccordement à l'assainissement communal est impossible selon le rapport d'expertise judiciaire dès lors que celui-ci est inexistant, et l'appelant établit qu'il n'existe pas de solution technique à la mise en conformité du dispositif d'assainissement individuel en l'absence d'exutoire des effluents.

L'erreur commise par l'acquéreur sur l'absence d'assainissement communal a donc été déterminante de son consentement, de sorte que la vente doit être annulée. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.

V- Sur les conséquences de la nullité de la vente

A- Entre les parties au contrat de vente et au contrat de bail

Moyens des parties

M. et Mme [J] indiquent que la nullité du contrat de vente entraîne son anéantissement, de sorte que les parties doivent être replacées dans l'état dans lequel elle se trouvait avant la passation de la convention ; qu'il conviendra donc de condamner la SCI de l'étang du manoir à leur restituer le prix de cession acquitté soit la somme de 86 621,11 € ; que s'agissant de l'exécution du contrat de bail commercial avec la société [Adresse 48] [Adresse 29], il conviendra de condamner celle-ci au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer réglé et de prononcer la compensation des créances réciproques.

La SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] affirment que les appelants sollicitant la nullité de la vente conclue avec la SCI, la cour ne pourra que constater que les demandes dirigées à l'encontre de la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29], tiers au contrat, sont dénuées de tout objet ; qu'en effet, la société venderesse de l'immeuble, objet du litige, est la SCI de l'étang du manoir et non la société [Adresse 49], qui n'est seulement intervenue au contrat de vente qu'en tant qu'elle proposait à la vente les meubles garnissant la chose acquise et en tant qu'elle entendait l'exploiter au titre d'un bail commercial conclu le même jour ; que la vente des meubles n'étant pas concernée par le présent litige, la responsabilité de la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] ne saurait être recherchée pour quelque motif que ce soit au regard du contrat de vente ; que la cour ne pourra que déclarer irrecevables, à tout le moins rejeter toutes les demandes formées par l'appelant à l'encontre de la société [Adresse 49], laquelle n'est pas partie à la vente litigieuse ; que l'annulation d'une convention implique que chacune des parties soit placée dans la situation dans laquelle elle se trouvait avant que le contrat ne soit conclu sans qu'elle puisse tirer profit ou subir un préjudice du fait de l'exécution irréversible du contrat ; que l'appelant sera donc condamné, à titre reconventionnel, à payer à la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] la somme de 63 381,33 € pour les loyers indûment perçus ; que la résolution de la vente aurait pour effet d'anéantir rétroactivement la vente, de telle sorte que les appelants seraient ainsi réputés n'avoir jamais été propriétaires des biens litigieux et ne peuvent percevoir une indemnité d'occupation portant sur un bien dont ils n'ont jamais été propriétaires ; que la demande de condamnation de la société [Adresse 49] au paiement d'une indemnité d'occupation ne pourra donc qu'être rejetée.

Réponse de la cour

La nullité d'un contrat, emporte son effacement rétroactif, et a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale.

En conséquence, l'acquéreur doit restituer au vendeur les biens acquis, et le vendeur doit lui restituer le prix de vente. Il convient donc de condamner la SCI de l'étang du manoir à restituer à M. et Mme [J] la somme de 85 943,35 euros au titre du prix de vente figurant dans l'acte de vente, lequel stipule que les vendeurs ont contracté les obligations mises à leur charge solidairement entre eux.

La société [Adresse 48] [Adresse 29] étant preneur du bien vendu au titre du bail commercial consenti par M. et Mme [J], les demandes formées à son encontre sont donc recevables.

L'annulation de la vente immobilière a également pour effet d'anéantir le contrat de bail consenti par M. et Mme [J] à la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] sur le bien acquis, ce dont ces parties conviennent. M. et Mme [J] doivent donc être condamnés à payer à la société [Adresse 48] [Adresse 29] le montant des loyers perçus au titre du contrat de bail annulé, soit la somme totale de 63 381,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

M. et Mme [J] étant réputés n'avoir jamais été propriétaires du bien litigieux, ils ne sont pas fondés à solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation par la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29]. Cette demande sera donc rejetée. La demande de compensation de l'indemnité d'occupation et des loyers perçus est donc sans objet.

B- Entre les parties au contrat de prêt

Moyens des parties

M. et Mme [J] soutiennent que la nullité entraîne également la caducité du contrat de prêt qui y est attaché ; qu'elle devra donc restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine le capital emprunté déduction faite des échéances d'ores-et-déjà acquittées depuis l'acquisition ; que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine devra leur restituer l'ensemble des intérêts perçus, ainsi que l'ensemble des mensualités versées au titre de l'assurance adossée à l'emprunt.

La Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine réplique qu'au titre de la caducité du prêt, les parties doivent être remises en état de sorte que si la banque doit certes le remboursement des échéances payées, M. et Mme [J] doit de son côté rembourser les fonds prêtés ; que le prêt n° 4505330 02 de 44 350 € qui était un prêt in fine a été remboursé par anticipation le 18 février 2022 ; qu'ainsi l'obligation de remboursement ne porte plus aujourd'hui que sur le prêt n° 4505330 01 de 51 000 € avec la compensation à intervenir entre les créances réciproques ; que si la banque doit rembourser les échéances payées, il n'y a en revanche pas lieu de tenir compte des cotisations d'assurances réglées (4 003,50 € pour le prêt n°1 et 3 479,12 € pour le prêt n° 2 à 12/2019 et sous réserves des cotisations postérieures) qui n'ont pas été perçues par la banque, mais par l'assureur et n'ont pas à être remboursées par la banque ; qu'en outre, pour ce type de cotisations, la résolution du contrat de prêt ne peut entraîner que la résiliation du contrat d'assurance, car il s'agit d'un contrat à exécution successive qui ne peut pas être annulé avec un effet rétroactif mais seulement résilié pour l'avenir ; qu'en effet les primes versées ont garanti le risque pendant la période de versement et ont été la contrepartie de cette couverture du risque ; que l'aléa du risque couvert par le contrat d'assurance ne peut pas être rétroactivement annulé ; qu'il ne peut donc y avoir lieu à restitution des cotisations d'assurance versées jusqu'à la date de résolution du prêt et la demande de M. et Mme [J] sera rejetée sur ce point.

Réponse de la cour

La nullité du contrat de vente de l'immeuble a pour conséquence la caducié du contrat de prêt, laquelle emporte pour l'emprunteur l'obligation de rembourser le capital mis à sa disposition par la banque et pour celle-ci celle de restituer la totalité des échéances versées par l'emprunteur.

En conséquence, M. et Mme [J] seront condamnés à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine la somme de 51 000 euros au titre du capital prêté. La Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine sera quant à elle condamnée à restituer à M. et Mme [J] les échéances du prêt en capital et intérêts, mais hors cotisations d'assurance, soit un montant de 24 948,28 euros au titre du prêt n° 4505330 02, outre les échéances du prêt toujours en cours n° 4505330 01 pour lesquelles la cour ne dispose pas d'éléments pour en fixer le montant. La banque n'étant pas l'assureur du contrat de prêt, elle ne peut avoir à restituer le montant des cotisations d'assurance versées par l'emprunteur.

C- Entre l'acquéreur et les notaires

Moyens des parties

M. et Mme [J] demandent de condamner in solidum M. [U], la SCP Régnier et associés et M. [P] à leur restituer l'intégralité des sommes perçues à quelque titre que ce soit dans le cadre de la vente litigieuse.

La SCP Régnier et associés et M. [P] répliquent qu'en cas d'annulation de la vente, les restitutions réciproques ne peuvent concerner que les relations vendeur ' acquéreur, et ne peuvent constituer un préjudice indemnisable ; que la cour ne pourra que débouter l'appelant de sa demande de condamnation à « restituer l'intégralité des sommes perçues à quelque titre que ce soit dans le cadre de la vente litigieuse », qui n'est étayée par aucun motif ; que la demande est d'autant plus irrecevable et mal-fondée que le notaire ne peut restituer des sommes qui n'ont fait que passer par la comptabilité de son étude à l'occasion de la vente.

M. [U] indique qu'il y a lieu de confirmer l'irrecevabilité des prétentions de M. et Mme [J] à son encontre pour cause de prescription.

Réponse de la cour

M. et Mme [J] ne forment aucun moyen à l'appui de la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il l'a déclaré irrecevables en leuts demandes à l'encontre de M. [U]. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.

M. et Mme [J] ne formulent pas de moyen à l'appui de leur demande de restitution formée à l'encontre de la SCP Régnier et associés et M. [P].

En outre, il convient de rappeler que l'annulation prononcée par la cour affecte le contrat de vente conclu entre la SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 49] d'une part, et M. et Mme [J] d'autre part, et non l'acte authentique établi par le notaire constatant la réitération de cette vente.

En conséquence, M. et Mme [J] seront déboutés de leur demande de restitution formée à l'encontre de la SCP Régnier et associés et M. [P]

VI- Sur les demandes indemnitaires

A- Sur le recours en garantie du prêteur

Moyens des parties

La Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine soutient que dans l'hypothèse d'une caducité du prêt, elle va se voir privée des intérêts échus jusqu'au jour du remboursement du capital, qui constituaient sa rémunération légitime, ceci donc par la faute de la SCI de l'étang du manoir voire celle des notaires si leur responsabilité est également reconnue pour avoir concouru aux fautes qu'invoquent M. et Mme [J] et conduisant à la nullité de la vente ; que le montant des intérêts échus s'élève à la somme de 19 394,98 € au 05/10/23 au titre du prêt n° 1 sous réserve des intérêts postérieurs jusqu'au jour de la décision définitive à intervenir et il s'élève à celle de 24 260,86 € pour le prêt n° 2 remboursé par anticipation ; qu'elle est donc fondée, sur le terrain de l'article 1382 ancien du code civil, à leur en demander réparation in solidum avec actualisation du montant au jour de l'arrêt ; que les notaires ont fait valoir que le remboursement du prêt à la banque correspondrait à un remboursement anticipé ce qui exclurait l'application des intérêts contractuels sur l'ensemble de la durée du prêt ; que ce moyen ne peut être plus retenu dès lors que ce ne sont pas les intérêts sur l'ensemble de la durée du prêt qui sont demandés mais seulement ceux courant jusqu'à la date à laquelle la restitution du capital sera effectuée.

M. [P] et la SCP Régnier et associés répliquent que la cour ne pourra que constater que la demande de condamnation formulée par la CRCAM d'Aquitaine n'est fondée ni en fait, ni en droit ; que le notaire n'est pas intervenu au stade de l'octroi du prêt ; qu'au jour où les parties ont authentifié la vente et le contrat de prêt, elles étaient définitivement engagées ; que le prêteur ne motive nullement sa demande de condamnation dirigée à l'encontre du notaire ; que si la cour venait à prononcer la nullité de la vente, cette nullité ne résulterait pas de la défaillance du notaire ; que sans ces conditions, il ne pourrait y avoir aucun lien de causalité entre le préjudice invoqué par la banque, à savoir la perte des intérêts, et une hypothétique faute de l'étude notariale ; qu'en tout état de cause, il sera constaté que le remboursement du prêt à la banque correspondrait à un remboursement anticipé, ce qui exclut l'application des intérêts au taux contractuel sur l'ensemble de la durée du prêt ; que c'est pourquoi, il est demandé de débouter purement et simplement la banque de ses demandes.

La SCI de l'[Adresse 40] ne forme aucune observation sur ce recours en garantie.

Réponse de la cour

L'article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable lors de l'établissement de l'acte authentique, dispose « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

En l'espèce, l'acte authentique de vente établi par M. [P] stipule : « Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l'ENSEMBLE IMMOBILIER est raccordé à l'assainissement communal ».

L'acte fait également référence à l'origine de propriété du bien immobilier comme suit :

« ACQUISITION suivant acte reçu par Maître [E] [D], Notaire à [Localité 51] ([Localité 42]-et-[Localité 50]) le 16 juillet 2003, dont une copie authentique a été publiée au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 54] le 28 décembre 2003. volume 2003 P, numéro 4307 ».

Le notaire était donc en mesure de prendre connaissance de l'acte de propriété antérieur, lequel précisait : « l'immeuble n'est pas desservi par l'assainissement communal (assainissement individuel) ».

En qualité de rédacteur de l'acte authentique réitérant la vente du bien immobilier, il incombait au notaire de vérifier la cohérence de son acte avec les informations figurant dans le titre de propriété antérieur, sans s'en remettre aux seules déclarations du vendeur. La référence dans l'acte de vente de 2003 à l'absence de desserte par un réseau d'assainissement communal et à l'existence d'un assainissement individuel, aurait dû conduire le notaire à douter de la déclaration sur vendeur sur le raccordement de l'ensemble immobilier à l'assainissement communal isolé au milieu des champs, et à se renseigner plus amplement sur ce point.

S'il est exact que le notaire n'a pas l'obligation de faire procéder à un examen technique pour constater l'état du système d'assainissement, il en est différemment de l'examen des clauses figurant dans le précédent acte de vente auquel le notaire s'est référé au titre de l'origine de propriété du bien vendu. En l'espèce, le notaire ne justifie pas avoir procédé à cet examen qui relevait de sa mission, ni à aucune vérification de l'existence effective d'un assainissement communal.

En conséquence, le notaire a commis une faute délictuelle en mentionnant une déclaration erronée du vendeur sur l'assainissement qu'il avait le pouvoir de vérifier et d'éviter, laquelle est en lien avec l'erreur commise par l'acquéreur.

Il est établi que le notaire, par sa faute, a contribué à l'erreur commise par l'acquéreur, laquelle a vicié son consentement justifiant l'annulation de la vente, et partant, l'anéantissement du contrat de prêt.

À la suite de l'annulation d'un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque peut être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et peut se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, ainsi que l'a d'ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 1er juin 2017, n° 16-14.428).

La banque établit qu'elle devra rembourser les intérêts échus à l'emprunteur, d'un montant de 19.394,98 euros au titre des intérêts échus au 5 octobre 2023 du prêt n° 36450533001, outre les intérêts éhus depuis cette date jusqu'au présent arrêt, et la somme de 24 260,86 euros au titre des intérêts échus du prêt n° 450533002 remboursé par anticipation le 18 février 2022. Ces sommes constituent son préjudice financier direct et certain, causé par la faute conjointe du vendeur et du notaire.

En conséquence, il convient de condamner in solidum, la SCI de l'étang du manoir, M. [P] et la SCP Régnier et associés à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine lesdites sommes en réparation de la perte des intérêts échus.

B- Sur le recours en garantie du vendeur

Moyens des parties

La SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 49] soutiennent qu'il est constant que dans le cadre de son office, le notaire est soumis à un devoir de conseil absolu auquel il ne saurait être apporté une quelconque atténuation ; que la responsabilité du notaire devait être retenue en cas d'erreur commise par lui ; que l'acte de vente au profit de M. et Mme [J] mentionne l'origine de propriété du bien vendu ; que l'acte de vente du 16 juillet 2003 entre M. [W] et M. [S] indiquant que l'immeuble vendu n'est pas raccordé à l'assainissement communal a bien été publié au bureau des hypothèques de [Localité 54] et était dès lors accessible au notaire, et est d'ailleurs cité par ce dernier dans l'acte de vente litigieux ; qu'il appartenait donc au notaire participant à la vente, M. [P], de rédiger un acte conformément à la réalité et de vérifier les déclarations des parties à l'acte de vente et de corriger l'erreur tenant au raccordement de l'immeuble à l'assainissement communal ; que la faute du notaire est établie en ce qu'il s'est abstenu de vérifier les informations contenues dans l'acte s'agissant de l'assainissement ; que le fait que des déclarations du vendeur dans l'acte soient incorrectes ne fait nullement obstacle à ce que le notaire soit appelé en garantie par le vendeur ; que si la cour venait à prononcer la nullité de la vente en raison de l'erreur sur l'assainissement, il est évident que les préjudices subis seraient directement causés par la faute du notaire ; qu'en effet, la demande de nullité de la vente formée par l'acquéreur se fonde précisément sur la déclaration erronée contenue dans l'acte de vente ; que si cette déclaration n'avait pas été erronée, aucune demande de nullité de la vente ne serait intervenue ; qu'ainsi, si des éventuelles condamnations étaient prononcées à l'encontre des sociétés SCI de l'étang du manoir et [Adresse 48] [Adresse 29], elles seront relevées et garanties par M. [P], notaire exerçant au sein de la SCP Régnier et associés, ès qualités de rédacteur de l'acte de cession des biens et droits immobiliers et par M. [U], en qualité de conseil de l'acquéreur.

M. [P] et la SCP Régnier et associés répliquent que réplique que le tribunal a justement retenu que le notaire n'a pas l'obligation de faire procéder à un examen technique pour constater l'état du système d'assainissement ; que le vendeur a déclaré sous sa seule responsabilité que l'ensemble immobilier était raccordé au réseau public d'assainissement ; que le notaire n'est pas intervenu au stade des négociations de la vente ; que le notaire n'avait connaissance d'aucune information susceptible de le faire douter de l'existence de ce raccordement, qui en outre n'a jamais empêché l'EHPAD de fonctionner ; que la déclaration du vendeur résulte manifestement d'une erreur matérielle ; que la question de la conformité du réseau autonome, ou de son état d'entretien, ne peut en aucun cas relever de la compétence du professionnel du droit qu'est le notaire ; que la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu'il a retenu que le notaire n'avait commis aucune faute ; que la SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude en vue de mettre en jeu la responsabilité du notaire, étant rappelé que ce sont elles qui ont déclaré dans l'acte que l'établissement était raccordé au réseau communal ; qu'elles sont défaillantes dans leur démonstration, aucune faute ne pouvant être reprochée au notaire ; que le lien de causalité fait tout autant défaut ; qu'en effet, que le notaire ne pouvait pas avoir connaissance de ces difficultés antérieures, ce qui exclut que les sociétés puissent se prévaloir d'un manquement du notaire à ce titre ; qu'à la lecture des dernières conclusions de l'appelant, la question du réseau d'assainissement porte plus sur sa conformité aux normes en la matière, que sur le raccordement à un réseau communal qui n'a jamais existé ; que cette question de la conformité et des difficultés antérieures susvisées ne peut en aucun cas être imputé à faute au notaire, faute pour les parties à l'acte, et particulièrement au vendeur, de l'avoir informé de ces difficultés ; qu'en conséquence, la cour déboutera la SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] de leurs demandes de garantie dirigées à leur encontre.

M. [U] fait valoir que les prétentions de la SCI de l'étang du manoir et de la société [Adresse 48] [Adresse 29] sont irrecevables comme étant prescrites ; que l'assignation en annulation de la vente et demande de dommages-intérêts délivrée par les époux [J] aux sociétés l'étang du manoir et résidence de [Localité 43] [Adresse 29] comme à lui l'a été au mois d'avril 2015 ; que depuis, les sociétés de l'étang du manoir et résidence de [Localité 43] [Adresse 29] ont eu la possibilité de formuler à son encontre ne demande de relevé indemne ; qu'elles ne l'ont fait que par conclusions signifiées au mois d'octobre 2020, soit postérieurement à l'expiration du délai de prescription ; qu'en tout état de cause, et quand bien même ces demandes seraient déclarées recevables, il apparaît qu'il ne saurait avoir à supporter la charge définitive des condamnations qui seraient prononcées à l'encontre des sociétés de l'étang du manoir et résidence de [Localité 44] ; que compte tenu de l'absence de faute, il ne saurait avoir à répondre d'une éventuelle condamnation ; que la cour rejettera par conséquent les demandes formulées à son encontre.

Réponse de la cour

Il résulte des énonciations du jugement que l'action en nullité a été introduite par M. et Mme [J] par acte d'huissier de justice du 2 mars 2015, date à laquelle s'est manifesté le dommage pouvant résulter d'une décision judiciaire d'annulation de la vente, et des contrats dépendants de cette vente.

A cette date, les dispositions de l'article 2224 du code civil ainsi rédigées étaient applicables : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Il s'ensuit que la SCI de l'étang du manoir et de la société [Adresse 48] [Adresse 29] devaient exercer un recours en garantie à l'encontre de M. [U], notaire, avant le 2 mars 2020. Or, ce n'est qu'en octobre 2020 que ces sociétés ont formulé une demande de garantie à l'encontre de M. [U], soit postérieurement à l'expiration du délai de prescription.

En conséquence, les demandes formées par la SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] à l'encontre de M. [U] sont irrecevables.

Ainsi qu'il a été précédemment exposé, M. [P] a commis une faute délictuelle en mentionnant une déclaration erronée du vendeur sur l'assainissement qu'il avait le pouvoir de vérifier et d'éviter, dès lors qu'il était en mesure de connaître les stipulations du précédent acte de vente mentionnant l'absence de desserte du bien par un réseau d'assainissement communal. La faute du notaire est en lien avec l'erreur commise par l'acquéreur qui s'est déterminée à conclure la vente sur la croyance légitime en un raccordement de l'ensemble immobilier à l'assainissement communal.

La SCI de l'étang du manoir a été condamnée in solidum avec le notaire à payer au prêteur une indemnité en réparation de la perte des intérêts échus. Au regard de la gravité de la faute commise par le notaire et par le vendeur, il convient de faire droit à la demande de garantie de la SCI de l'étang du manoir à l'encontre de M. [P] et la SCP Régnier et associés à hauteur de 50 % de cette condamnation et des frais irrépétibles et dépens de la procédure.

S'agissant des sommes allouées à l'acquéreur, il convient de rappeler que celui-ci n'a sollicité que la condamnation du vendeur à restituer le prix de vente, lequel ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire, les demandes indemnitaires n'ayant été formées qu'à titre subsidiaire s'il n'était fait pas droit à la demande de nullité ou de résolution de la vente. Aucune garantie du notaire n'est donc due au titre de la restitution du prix de vente à l'acquéreur.

Le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré sans objet les appels en garantie formés à l'encontre des notaires. Le recours en garantie de la société [Adresse 48] [Adresse 29] sera rejeté.

C- Sur la demande de dommages et intérêts du vendeur à l'égard de l'acquéreur

Moyens des parties

La SCI de l'étang du manoir et la société [Adresse 48] [Adresse 29] soutiennent que le contrat de vente litigieux a été conclu en 2006, mais ce n'est qu'en 2015 que l'appelant a décidé d'agir en justice pour remettre en cause cette vente ; qu'entre temps, l'appelant a pu jouir de manière normale du bien, et en tirer profit, notamment en le donnant à bail à la société [Localité 43] résidence de [Localité 44] ; que l'erreur matérielle contenue dans l'acte de vente et mentionnant un assainissement collectif, alors que le bien est équipé d'un système d'assainissement privé, n'a aucunement empêché l'appelant d'utiliser son bien de manière normale, et d'en tirer profit ; que ce n'est que lorsque la société locataire a quitté les locaux que l'appelant a décidé de remettre en cause la vente conclue en 2005, ce qui ne fait que démontrer la parfaite mauvaise foi dont il fait preuve ; que l'appelant sera condamné à leur payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat.

Les appelants n'ont pas formulé d'observations sur ce point.

Réponse de la cour

Il est établi que le vendeur a commis une faute en procédant à une déclaration erronée dans l'acte de vente portant sur le raccordement de l'ensemble immobilier à l'assainissement communal. Partant, il est mal fondé à soutenir que les appelants sont de mauvaise foi à tenter de remettre en cause la vente, la nullité étant en outre bien-fondée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI de l'étang du manoir et de la société [Adresse 49].

VII- Sur les frais de procédure

L'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que les frais d'exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant. La demande de l'appelant tendant à le rappeler ne constitue donc pas une demande sur laquelle la cour devrait statuer.

Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles sauf en ce qu'il a condamné M. et Mme [J] à payer une indemnité à M. [U].

Il convient de condamner in solidum la SCI de l'étang du manoir, la société [Adresse 49], la SCP Régnier et associés, M. [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Ils seront également condamnés in solidum à payer à M. et Mme [J] une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI de l'[Adresse 39] manoir, M. [P] et la SCP Régnier et associés seront condamnés, sans solidarité en l'absence de demande en ce sens, à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes au titre des frais de procédure seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE le désistement de M. et Mme [J] de toute demande à l'égard du Conseil départemental d'[Localité 42]-et-[Localité 50], de l'Agence régionale de santé du Centre et de la société Axis, ainsi qu'à engager la responsabilité de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine sur le terrain de ses obligations légales et contractuelles ;

INFIRME le jugement en ce qu'il a :

- débouté M. et Mme [J] de sa demande en nullité de la vente intervenue le 28 décembre 2006 avec la SCI L'étang du manoir ;

- déclaré sans objet les appels en garantie formés à l'encontre des notaires ;

- condamné M. et Mme [J] à verser, au titre des frais irrépétibles, les sommes suivantes :

. 2 000 euros à la SCI L'étang du manoir et à la société [Adresse 49] ;

- 2 000 euros à M. [P] et la SCP Régnier, notaire à Paris ;

- rejeté les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. et Mme [J] aux entiers dépens ;

CONFIRME le jugement pour le surplus des chefs critiqués :

STATUANT à nouveau sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :

DÉCLARE recevable la demande de communication de pièces formée par M. et Mme [J] à l'encontre de la SCI de l'étang du manoir et de la société [Adresse 49] ;

DÉBOUTE M. et Mme [J] de ses demandes de communication de pièces sous astreinte formées à l'encontre de la SCI de L'étang du manoir et de la société [Adresse 49], de la SCP Régnier et associés, M. [P] , et M. [U] ;

ANNULE la vente immobilière intervenue par acte authentique du 28 décembre 2006 entre la SCI de l'étang du manoir, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Vienne sous le numéro 448 673 335, demeurant [Adresse 7] et représentée par la SASU Immo Expansion immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 454 053 380, et M. [G] [J] né le 14 avril 1965 à Villeneuve-sur-Lot (47300), et Mme [N] [Z] [C] née le 27 novembre 1967 à Sheppey, Comté de Kent (Grande-Bretagne), demeurant ensemble [Adresse 2], portant sur les biens suivants :

- Lot numéro 21 situé dans un immeuble situé à [Localité 37]) lieudit « [Localité 44] » cadastré section ZL n° [Cadastre 20] d'une superficie de 17 a et 89 ca, section ZL n° [Cadastre 14] d'une superficie de 63 ca, section ZL n° [Cadastre 21] d'une superficie de 45 26 ca et section ZL n° [Cadastre 22] d'une superficie de 2 a 95 ca, d'une contenance totale de 66 a et 73 ca ;

DIT que cette décision portant annulation de ladite vente immobilière sera publiée, à la diligence de Maître [A] [I], membre de la SELARL Walter & Garance avocats, au service de la publicité foncière dans le délai impératif d'un mois à compter du jour où le présent arrêt sera devenu définitif ;

DÉCLARE recevables les demandes formées par M. et Mme [J] à l'encontre de la société [Adresse 49] ;

DIT que M. et Mme [J] doivent restituer à la SCI de l'étang du manoir les biens acquis ;

CONDAMNE la SCI de l'étang du manoir à restituer à M. et Mme [J] la somme de 85 943,35 euros au titre du prix de vente ;

CONSTATE l'anéantissement du contrat de bail commercial conclu entre M. et Mme [J] et la société [Adresse 48] [Adresse 29] ;

CONDAMNE M. et Mme [J] à restituer à la société [Localité 43] résidence de [Localité 43] [Adresse 29] la somme de 63 381,33 euros au titre des loyers perçus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

DÉBOUTE M. et Mme [J] de leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation formulée à l'encontre de la société [Adresse 49] ;

DÉBOUTE M. et Mme [J] de leur demande tendant à voir condamner in solidum la SCP Régnier et associés et M. [P] à lui restituer l'intégralité des sommes perçues à quelque titre que ce soit dans le cadre de la vente litigieuse ;

CONSTATE l'anéantissement des contrats de prêts conclus par M. et Mme [J] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine ;

CONDAMNE M. et Mme [J] à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine la somme de 51 000 euros au titre du capital prêté ;

CONDAMNE la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine à restituer à M. et Mme [J] la somme de 24 948,28 euros au titre du prêt n° 4505330 02, outre les échéances en captal et intérêt réglées au titre du prêt n° 4505330 01 jusqu'au présent arrêt ;

DÉBOUTE M. et Mme [J] de leur demande de restitution des cotisations d'assurance ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de la SCI de l'étang du manoir et de la société [Adresse 48] [Adresse 29] à l'encontre de M. [U] ;

CONDAMNE in solidum la SCI de l'étang du manoir, M. [P] et la SCP Régnier et associés à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine la somme de 19 394,98 euros au titre des intérêts échus au 5 octobre 2023 du prêt n° 36450533001, outre les intérêts échus depuis cette date jusqu'au présent arrêt, ainsi que la somme de 24 260,86 euros au titre des intérêts échus du prêt n° 450533002 ;

CONDAMNE M. [P] et la SCP Régnier et associés à garantir la SCI de l'étang du manoir à hauteur de 50 % de la condamnation indemnitaire prononcée au profit de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine, et de la condamnation au titre des dépens et frais irrépétibles ;

DÉBOUTE la société [Adresse 48] [Adresse 29] de son recours en garantie à l'encontre de M. [P] et la SCP Régnier et associés ;

CONDAMNE in solidum la SCI de l'étang du manoir, la société [Adresse 48] [Adresse 29], M. [P] et la SCP Régnier et associés aux entiers dépens de première instance et d'appel ;

CONDAMNE in solidum la SCI de l'étang du manoir, la société [Adresse 49], M. [P] et la SCP Régnier et associés à payer à M. et Mme [J] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI de l'étang du manoir, M. [P] et la SCP Régnier et associés à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d'Aquitaine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.