CA Rennes, 5e ch., 2 juillet 2025, n° 22/03145
RENNES
Arrêt
Autre
5ème Chambre
ARRÊT N°-166
N° RG 22/03145 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SYK4
(Réf 1ère instance : 20/01431)
S.A.S. PUB GALLERY
C/
S.C.I. ASTORIA
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 02 JUILLET 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Mai 2025
devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.S. PUB GALLERY
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphan SEGARULL de la SELARL SEGARULL GUILLOU-PERRIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉE :
S.C.I. ASTORIA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Stéphane CRAS de la SELARL LES JURISTES D'ARMORIQUE, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
Représentée par Me Julie DRONVAL de la SELARL LES JURISTES D'ARMORIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Par acte notarié du 1er juillet 2011, la société Astoria a donné à bail en renouvellement à la société New pub gallery, pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er juin 2011, les locaux à usage de commerce de café situés [Adresse 2] à [Localité 6].
Par acte notarié du 9 décembre 2016, la société New pub gallery a cédé son fonds de commerce de café et débit de boissons à la société Pub gallery, comprenant en cela le droit au bail commercial susvisé pour le temps restant à courir, soit jusqu'au 31 mai 2020.
Par acte d'huissier de justice en date du 29 novembre 2019, la société Astoria a signifié au preneur un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction et ayant pour justification 'que la société Pub gallery, nonobstant l'interdiction de toute activité musicale dans les locaux loués, a organisé, dans le cadre de l'exploitation de son fonds de commerce, soit des soirées karaoké, soit des concerts ; (...)
Le 29 mai 2020, un état des lieux de sortie a été dressé par M. [Y] [E], huissier de justice, en présence des parties et les clefs lui ont été remises.
Par acte d'huissier de justice en date du 10 septembre 2020, la société Pub gallery a assigné la société Astoria devant le tribunal judiciaire de Lorient, pour contester le congé délivré et obtenir une expertise judiciaire pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.
Par jugement en date du 19 avril 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :
- débouté la société Pub gallery de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Pub gallery à payer la somme de 1 500 euros à la société Astoria en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Pub gallery aux entiers dépens de la présente instance,
- dit que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, cette condamnation est assortie au profit de Me Julie Dronval, avocate, du droit de recouvrir directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le 19 mai 2022, la société Pub gallery a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 15 novembre 2024, elle demande à la cour de :
- la juger recevable et bien fondée en ses demandes,
Y faire droit,
En conséquence,
- infirmer jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 19 avril 2022 en ce qu'il :
* l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,
* l'a condamnée à payer la somme de 1 500 euros à la société Astoria en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* l'a condamnée aux entiers dépens de première instance,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 19 avril 2022 en ce qu'il n'a pas :
* jugé que le congé du 29 novembre 2019 a été délivré en violation des dispositions de l'article L 145-17 I alinéa 1er du code de commerce pour ne pas avoir été précédé d'une mise en demeure préalable adressée par acte extrajudiciaire à la société Pub gallery,
* jugé que le congé du 29 novembre 2019 ne repose sur aucun motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
* ordonné une expertise judiciaire aux fins d'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction à lui revenir et désigné un expert pour y procéder,
* condamné la société Astoria à lui verser la somme de 6 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la société Astoria aux entiers dépens.
Et statuant à nouveau,
- juger que le congé du 29 novembre 2019 ne repose sur aucun motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
- juger que le congé du 29 novembre 2019 a été délivré en violation des dispositions de l'article L 145-17 I alinéa 1er du code de commerce pour ne pas avoir pas été précédé d'une mise en demeure préalable adressée par acte extrajudiciaire à la société Pub gallery,
En conséquence,
- prononcer la nullité du congé du 29 novembre 2019,
- ordonner une expertise judiciaire aux fins d'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction à lui revenir et commettre pour y procéder tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de :
* se rendre sur les lieux et visiter les locaux,
* réunir tous éléments permettant d'apprécier le montant de l'indemnité d'éviction qui serait due à la société locataire sortante et, notamment, rechercher la valeur du fonds de commerce et le trouble existant de la disparition de ce fonds, les frais éventuels de réinstallation, les frais de mutation à acquitter, les préjudices résultant du transfert d'activité et en particulier la perte partielle de clientèle, ainsi que la perte momentanée ou définitive de revenus,
* recueillir l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité qui ne serait pas la sienne après en avoir sollicité l'avis des parties,
- condamner la société Astoria à lui verser la somme de 6 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
- condamner la société Astoria à lui verser la somme de 5 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner la société Astoria aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2022, la société Astoria demande à la cour de :
- dire bien jugé l'appel interjeté par la société Pub gallery infondé,
- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,
En conséquence,
- déclarer la société Pub gallery irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter,
- condamner la société Pub gallery à payer la somme de 6 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Pub gallery aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société Pub gallery demande à la cour de prononcer la nullité du congé. Elle considère que la bailleresse ne justifie pas de motifs graves et légitimes et n'a pas respecté l'obligation d'adresser une mise en demeure préalable par acte extra judiciaire.
S'agissant du premier moyen, elle estime que le bail n'interdit que les activités musicales bruyantes, mais n'interdit pas une activité musicale dans les lieux. Elle note que les concerts ou soirées karaoké ne sont pas explicitement mentionnées comme étant des activités interdites, de sorte qu'elles sont, selon elle, autorisées.
Selon elle, le congé repose donc sur un postulat de départ erroné.
Si la bailleresse fait état de soirées musicales qui, selon elle, auraient été génératrices de nuisances sonores, elle entend souligner que certaines des pièces produites par elle ont été justement estimées non probantes par le tribunal, que les nuisances sonores évoquées sur les sites de réservation ne sont pas en lien avec des activités musicales, mais relèvent d'un défaut d'isolation de l'hôtel contigu, ce qui ne relève pas de sa responsabilité.
Elle précise que la seule terrasse qu'elle a construite, a été autorisée par arrêté du 14 février 2020 de la Ville de [Localité 6], et note qu'elle n'est pas visée dans le congé et qu'elle est étrangère à la discussion.
Elle considère que le témoignage de Mme [P], salariée de l'hôtel Astoria doit être écarté des débats, en raison du manque d'objectivité à l'existence d'un lien de subordination manifeste avec l'intimée. Elle ajoute que les autres témoignages (M. [H], Mme [I]) ne sont corroborés par aucun élément objectif et extérieur. Elle relève que les attestations du couple [B] visent le New Pub gallery, précédent exploitant.
Elle souligne bénéficier d'une heure de fermeture tardive à 2 heures du matin délivrée par la Préfecture du Morbihan depuis 2017, observant qu'une telle dérogation est immédiatement supprimée en cas de nuisances sonores avérées et répétées.
Elle produit pour sa part des attestations confirmant l'absence de nuisances sonores.
Elle estime que la bailleresse ne justifie d'aucun motif grave de congé et que son intention était de l'évincer sous un prétexte mensonger et infondé dans le but de s'abstenir de lui verser une indemnité d'éviction et de vendre le fonds de commerce d'hôtel libre actuellement de toute occupation et de tout exploitant au rez-de-chaussée. Elle signale que la SCI Astoria propose d'ailleurs le local à la location avec une autre activité civile au prix annuel de 19 200 euros alors que pour sa part, elle versait un loyer annuel de 9 000 euros, de sorte qu'il s'en déduit les réelles intentions de la bailleresse.
S'agissant du second moyen, elle note l'absence de toute mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire, conformément au formalisme prévu par les dispositions de l'article L 145-17 I 1° du code de commerce, et que le courrier du 4 septembre 2017 évoquée par la SCI Astoria ne répond pas à ce formalisme.
Elle considère que les jurisprudences citées par la bailleresse sur ce point doivent être écartées, ne concernant pas des nuisances sonores dues à une activité musicale interdite par le bail commercial.
Elle cite pour sa part plusieurs décisions rappelant le caractère obligatoire de cette mise en demeure et qu'en l'absence de celle-ci, elle conserve le droit à une indemnité d'éviction, quand bien même un motif grave du refus de renouvellement serait admis.
En réponse, la SCI Astoria reproche au preneur d'avoir modifié la destination des locaux. Elle rappelle que seule était autorisée l'exploitation du commerce de café, et que le bail n'autorise aucunement la tenue de concerts ou de soirées de karaoké.
Elle relève qu'en outre, dans la clause de destination, sont ajoutées les mentions de ce que 'l'exploitation ne doit pas nuire à la tranquillité du voisinage' et que 'toute activité musicale, bruyante y est donc interdite'.
Elle expose que ces mentions étaient justifiées par le fait que le précédent exploitant des locaux, la société New Pub gallery, avait organisé, dans la période précédant le renouvellement du bail de 2011, des événements bruyants dans le café.
Elle estime que le preneur fait une interprétation erronée de la clause de destination du bail et qu'ainsi les activités musicales sont bien interdites dans le bail.
Elle considère le congé fondé sur des motifs graves et légitimes en ce qu'elle démontre que la société Pub gallery a organisé dans les lieux des événements en violation de cette clause de destination, au nombre de cinq, et publiés sur son réseau social. Elle relève que la tenue de ces événements n'est pas contestée et que savoir si ces soirées ont eu ou non une répercussion sur la tranquillité du voisinage est indifférent, s'agissant d'activités non autorisées.
Elle souligne que Mme [P] n'est aucunement sa salariée, qu'elle n'exploite pas l'hôtel Astoria, que ses déclarations n'ont pas à être écartées.
Elle critique les attestations de M. [X] et de M. [L] produites par la société Pub gallery.
Elle objecte par ailleurs à l'appelante qui considère justifier d'une offre de vente de l'hôtel qu'il n'est pas démontré que celle-ci concerne bien l'hôtel Astoria et rappelle qu'elle est uniquement propriétaire des locaux et non du fonds de commerce. De même, l'affirmation selon laquelle le local serait proposé à la location pour un loyer de 19 200 euros par an, n'est selon elle, étayée par aucune pièce.
En ce qui concerne le grief tenant à l'absence de mise en demeure préalable, elle note que la sanction n'est pas la nullité du congé et que la mise en demeure et l'acte de refus de renouvellement peuvent être concomitants et délivrés dans le même acte.
Elle indique que la mise en demeure n'est applicable que pour une infraction ayant un caractère continu et que s'agissant d'infractions instantanées ou d'infractions irréversibles, la mise en demeure n'est pas justifiée. En l'espèce, elle note que le congé se fonde sur l'organisation ponctuelle soit de concert, soit de soirées de karaoké, ce qui rend la mise en demeure inutile.
Elle fait état d'un courrier du 4 septembre 2017 dans lequel les associés de la SCI Astoria lui ont rappelé l'interdiction des concerts.
Elle demande donc d'écarter ce moyen.
L'article L 145-17 I du code de commerce dispose :
I. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité:
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa;
( ...)
* sur le motif grave et légitime
La société Astoria a entendu, dans le congé délivré le 29 novembre 2019, se prévaloir des motifs graves et légitimes suivants :
'- la société Pub gallery, nonobstant l'interdiction de toute activité musicale dans les lieux loués, a organisé dans le cadre de l'exploitation de son fonds de commerce, soit des soirées de karaoké, soit des concerts,
- elle a organisé un concert le 27 janvier 2019,
- elle a récidivé le 4 mai 2019 avec le groupe Fool Rabbits à partir de 20 heures,
- le 12 juin 2019, elle a organisé une soirée karaoké Blababel à compter de 19h30,
- le 20 septembre 2019, le locataire a organisé un concert dénommé Musiques du monde à compter de 20h30,
- le 12 novembre 2019, la société Pub Gallery a organisé un nouveau concert à compter de 20h30,
- l'organisation de ces activités musicales, outre qu'elle est une violation flagrante du bail a eu pour conséquence de causer des troubles de voisinage,
- la société Pub Gallery a vu intervenir dans ses locaux le 29 novembre 2019 la Police, suite à la plainte portée par l'exploitant de l'hôtel Astoria situé dans le même immeuble que le Pub Gallery,
- des clients se sont en effet plaints de nuisances sonores,
- l'insertion de la clause du bail figurant au bail et interdisant les activités musicales était justifiée par le fait qu'un hôtel est situé dans le même immeuble que le locataire et que les activités musicales étaient incompatibles avec une activité d'hôtellerie dans le même immeuble,
- le locataire était parfaitement informé de cette interdiction et avait déjà été mis en demeure par le passé de cesser ce type de manifestations,
- l'organisation d'activités musicales en dépit de l'interdiction est un motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement du bail en cours de liant les parties'.
La SCI Astoria a précisé par ailleurs dans ce congé, qu'en conséquence, elle s'estime en droit de refuser le renouvellement du bail en cours profitant à la société Pub gallery, et ce, sans indemnité.
Il est donc fait grief au preneur d'un non respect de la clause de destination, en ce que le preneur aurait exercé dans les lieux des activités non autorisées, causant des troubles du voisinage.
Le bail prévoit à la clause de destination :
'Les locaux faisant l'objet du présent bail devront servir au preneur à l'exploitation du commerce de café. Cette exploitation ne devra pas nuire à la tranquillité du voisinage. Toute activité musicale, bruyante y est donc interdite.'
Il est observé que dans un courrier du 4 septembre 2017 adressé par le bailleur aux représentants de la société Pub Gallery, était indiqué :
'Je vous rappelle que vous êtes tenus par le bail que nous avons signé, de vous comporter de manière à respecter les locaux ainsi que le voisinage, qu'aucun concert, DJ ou musique trop forte n'est autorisé et je vous renvoie à la lecture du bail.'
La cour constate que :
- les parties ont limité l'exploitation des locaux au seul commerce de café, et n'ont pas visé l'exercice d'activités musicales,
- le fait de diffuser une musique d'ambiance dans un café, pratique courante dans un tel établissement, n'apparaît pas interdit dès lors que la diffusion de cette musique n'est pas forte,
- les premiers juges rappellent à raison qu'une musique d'ambiance d'un bar, est parfaitement distincte d'une activité musicale, telle qu'un concert ou une soirée karaoké, qui supposent une musique amplifiée, de sorte que permettre à l'exploitant de diffuser une musique qui n'est pas forte, ne signifie pas qu'il est autorisé à exercer des ' activités musicales',
- la présence d'une virgule entre les termes 'toute activité musicale' et 'bruyante' traduit l'intention des parties de qualifier toute activité musicale de bruyante, ce qui signifie que toute activité musicale est interdite,
- cette lecture est d'ailleurs en parfaite corrélation avec la phrase précédente, rappelant que l'exploitation ne doit pas nuire à la tranquillité du voisinage.
Le preneur dénature donc la clause de destination du bail, en considérant avoir été autorisé à exercer dans les locaux loués des activités musicales, dès lors qu'elles ne sont pas bruyantes. Si tel avait été le cas, les parties n'auraient pas limité l'exploitation des locaux au seul commerce de café, mais auraient visé les activités musicales.
Les développements du preneur tendant à démontrer que les activités musicales exercées reprochées n'ont généré aucune nuisance sonore sont donc inopérants, l'organisation d'activités musicales dans les locaux n'étant en tout état de cause pas autorisée.
Il n'est pas contesté par le preneur l'organisation en 2019 de plusieurs soirées de concert ou de karaoké telle que listées par la bailleresse dans le congé. Ces événements sont au demeurant établis par des publications sur le site du preneur s'agissant des événements du 27 janvier 2019, du 4 mai 2019, du 12 juin 2019, du 20 septembre 2019 et du 22 novembre 2019.
Se faisant, la société Pub gallery n'a pas respecté la clause de destination du bail, qui interdit les activités musicales dans les locaux loués.
Si certaines pièces évoquant des critiques à l'égard d'un 'bar bruyant' manquent de précisions, la cour relève que M. [H], client de l'hôtel témoigne 'avoir été réveillé le 22 novembre 2019 à 22 heures par une musique très forte ainsi que des chants dans un micro, ce vacarme insupportable provenait du Pub gallery.' Ce témoin explique en outre être 'descendu à 0 h 00 la réception de l'hôtel pour se plaindre et que la réceptionniste lui a dit qu'elle allait faire le nécessaire auprès de la police'.
Le témoignage de Mme [P], réceptionniste est parfaitement concordant, en ce que celle-ci explique qu'à minuit le 22 novembre 2029, un client s'est plaint des nuisances venant du pub gallery, que la musique et les chants étaient extrêmement fort, et qu'elle a donc appelé le commissariat. Il est donc retenu.
Mme [P] mentionne également une autre soirée karaoké au pub gallery le 12 novembre 2019, avec musique et chants si forts qu'elle les entendait de la cuisine et que des clients de l'hôtel se sont plaints du bruit.
Il est donc également démontré qu'en violation du bail, le preneur a nui, par son exploitation, à la tranquillité d'autrui.
La société Astoria démontre ainsi que la société Pub gallery a, de manière répétée, manqué à ses obligations contractuelles.
Ces violations répétées de la clause de destination constituent, sans qu'il y ait lieu de reprendre le détail de l'argumentation des parties, le motif grave et légitime de l'article L 145-17 I du code de commerce.
* sur l'absence de mise en demeure
Le congé n'a pas été précédé d'une mise en demeure préalable délivrée par acte extrajudiciaire
Il est retenu à raison par le tribunal que la mise en demeure n'est pas exigée dans les cas d'infractions irréversibles et instantanées. En effet, dans de tels cas, la mise en demeure devient inutile, puisqu'il n'est pas possible de faire cesser ou de réparer l'infraction définitivement commise.
La cour partage l'analyse du tribunal qui retient que les concerts et karaokés ayant définitivement eu lieu, le locataire ne peut réparer les conséquences de ces événements ni les faire cesser.
Le moyen tiré d'une absence de mise en demeure préalable est écarté.
La cour confirme le jugement qui déboute la société Pub gallery de ses demandes tendant à la nullité du congé et à une expertise pour déterminer le montant d'une indemnité d'occupation, dont elle se trouve privée en l'état d'un congé avec refus de nouvellement délivré dans les conditions des dispositions précitées.
- sur les frais irrépétibles et les dépens.
Les dispositions du jugement sur ce point sont confirmées.
La cour condamne la société Pub gallery qui succombe en son appel aux dépens et à payer à la SCI Astoria une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société Pub gallery à payer à la SCI Astoria la somme de
1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Pub gallery aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente
ARRÊT N°-166
N° RG 22/03145 - N° Portalis DBVL-V-B7G-SYK4
(Réf 1ère instance : 20/01431)
S.A.S. PUB GALLERY
C/
S.C.I. ASTORIA
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 02 JUILLET 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,
Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,
Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 21 Mai 2025
devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTE :
S.A.S. PUB GALLERY
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Stéphan SEGARULL de la SELARL SEGARULL GUILLOU-PERRIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉE :
S.C.I. ASTORIA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Stéphane CRAS de la SELARL LES JURISTES D'ARMORIQUE, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT
Représentée par Me Julie DRONVAL de la SELARL LES JURISTES D'ARMORIQUE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
Par acte notarié du 1er juillet 2011, la société Astoria a donné à bail en renouvellement à la société New pub gallery, pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er juin 2011, les locaux à usage de commerce de café situés [Adresse 2] à [Localité 6].
Par acte notarié du 9 décembre 2016, la société New pub gallery a cédé son fonds de commerce de café et débit de boissons à la société Pub gallery, comprenant en cela le droit au bail commercial susvisé pour le temps restant à courir, soit jusqu'au 31 mai 2020.
Par acte d'huissier de justice en date du 29 novembre 2019, la société Astoria a signifié au preneur un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans indemnité d'éviction et ayant pour justification 'que la société Pub gallery, nonobstant l'interdiction de toute activité musicale dans les locaux loués, a organisé, dans le cadre de l'exploitation de son fonds de commerce, soit des soirées karaoké, soit des concerts ; (...)
Le 29 mai 2020, un état des lieux de sortie a été dressé par M. [Y] [E], huissier de justice, en présence des parties et les clefs lui ont été remises.
Par acte d'huissier de justice en date du 10 septembre 2020, la société Pub gallery a assigné la société Astoria devant le tribunal judiciaire de Lorient, pour contester le congé délivré et obtenir une expertise judiciaire pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction.
Par jugement en date du 19 avril 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :
- débouté la société Pub gallery de l'ensemble de ses demandes,
- condamné la société Pub gallery à payer la somme de 1 500 euros à la société Astoria en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Pub gallery aux entiers dépens de la présente instance,
- dit que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, cette condamnation est assortie au profit de Me Julie Dronval, avocate, du droit de recouvrir directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le 19 mai 2022, la société Pub gallery a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 15 novembre 2024, elle demande à la cour de :
- la juger recevable et bien fondée en ses demandes,
Y faire droit,
En conséquence,
- infirmer jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 19 avril 2022 en ce qu'il :
* l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes,
* l'a condamnée à payer la somme de 1 500 euros à la société Astoria en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* l'a condamnée aux entiers dépens de première instance,
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lorient du 19 avril 2022 en ce qu'il n'a pas :
* jugé que le congé du 29 novembre 2019 a été délivré en violation des dispositions de l'article L 145-17 I alinéa 1er du code de commerce pour ne pas avoir été précédé d'une mise en demeure préalable adressée par acte extrajudiciaire à la société Pub gallery,
* jugé que le congé du 29 novembre 2019 ne repose sur aucun motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
* ordonné une expertise judiciaire aux fins d'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction à lui revenir et désigné un expert pour y procéder,
* condamné la société Astoria à lui verser la somme de 6 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la société Astoria aux entiers dépens.
Et statuant à nouveau,
- juger que le congé du 29 novembre 2019 ne repose sur aucun motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,
- juger que le congé du 29 novembre 2019 a été délivré en violation des dispositions de l'article L 145-17 I alinéa 1er du code de commerce pour ne pas avoir pas été précédé d'une mise en demeure préalable adressée par acte extrajudiciaire à la société Pub gallery,
En conséquence,
- prononcer la nullité du congé du 29 novembre 2019,
- ordonner une expertise judiciaire aux fins d'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction à lui revenir et commettre pour y procéder tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de :
* se rendre sur les lieux et visiter les locaux,
* réunir tous éléments permettant d'apprécier le montant de l'indemnité d'éviction qui serait due à la société locataire sortante et, notamment, rechercher la valeur du fonds de commerce et le trouble existant de la disparition de ce fonds, les frais éventuels de réinstallation, les frais de mutation à acquitter, les préjudices résultant du transfert d'activité et en particulier la perte partielle de clientèle, ainsi que la perte momentanée ou définitive de revenus,
* recueillir l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité qui ne serait pas la sienne après en avoir sollicité l'avis des parties,
- condamner la société Astoria à lui verser la somme de 6 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
- condamner la société Astoria à lui verser la somme de 5 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamner la société Astoria aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2022, la société Astoria demande à la cour de :
- dire bien jugé l'appel interjeté par la société Pub gallery infondé,
- confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,
En conséquence,
- déclarer la société Pub gallery irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter,
- condamner la société Pub gallery à payer la somme de 6 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Pub gallery aux entiers dépens de première instance et d'appel.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La société Pub gallery demande à la cour de prononcer la nullité du congé. Elle considère que la bailleresse ne justifie pas de motifs graves et légitimes et n'a pas respecté l'obligation d'adresser une mise en demeure préalable par acte extra judiciaire.
S'agissant du premier moyen, elle estime que le bail n'interdit que les activités musicales bruyantes, mais n'interdit pas une activité musicale dans les lieux. Elle note que les concerts ou soirées karaoké ne sont pas explicitement mentionnées comme étant des activités interdites, de sorte qu'elles sont, selon elle, autorisées.
Selon elle, le congé repose donc sur un postulat de départ erroné.
Si la bailleresse fait état de soirées musicales qui, selon elle, auraient été génératrices de nuisances sonores, elle entend souligner que certaines des pièces produites par elle ont été justement estimées non probantes par le tribunal, que les nuisances sonores évoquées sur les sites de réservation ne sont pas en lien avec des activités musicales, mais relèvent d'un défaut d'isolation de l'hôtel contigu, ce qui ne relève pas de sa responsabilité.
Elle précise que la seule terrasse qu'elle a construite, a été autorisée par arrêté du 14 février 2020 de la Ville de [Localité 6], et note qu'elle n'est pas visée dans le congé et qu'elle est étrangère à la discussion.
Elle considère que le témoignage de Mme [P], salariée de l'hôtel Astoria doit être écarté des débats, en raison du manque d'objectivité à l'existence d'un lien de subordination manifeste avec l'intimée. Elle ajoute que les autres témoignages (M. [H], Mme [I]) ne sont corroborés par aucun élément objectif et extérieur. Elle relève que les attestations du couple [B] visent le New Pub gallery, précédent exploitant.
Elle souligne bénéficier d'une heure de fermeture tardive à 2 heures du matin délivrée par la Préfecture du Morbihan depuis 2017, observant qu'une telle dérogation est immédiatement supprimée en cas de nuisances sonores avérées et répétées.
Elle produit pour sa part des attestations confirmant l'absence de nuisances sonores.
Elle estime que la bailleresse ne justifie d'aucun motif grave de congé et que son intention était de l'évincer sous un prétexte mensonger et infondé dans le but de s'abstenir de lui verser une indemnité d'éviction et de vendre le fonds de commerce d'hôtel libre actuellement de toute occupation et de tout exploitant au rez-de-chaussée. Elle signale que la SCI Astoria propose d'ailleurs le local à la location avec une autre activité civile au prix annuel de 19 200 euros alors que pour sa part, elle versait un loyer annuel de 9 000 euros, de sorte qu'il s'en déduit les réelles intentions de la bailleresse.
S'agissant du second moyen, elle note l'absence de toute mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire, conformément au formalisme prévu par les dispositions de l'article L 145-17 I 1° du code de commerce, et que le courrier du 4 septembre 2017 évoquée par la SCI Astoria ne répond pas à ce formalisme.
Elle considère que les jurisprudences citées par la bailleresse sur ce point doivent être écartées, ne concernant pas des nuisances sonores dues à une activité musicale interdite par le bail commercial.
Elle cite pour sa part plusieurs décisions rappelant le caractère obligatoire de cette mise en demeure et qu'en l'absence de celle-ci, elle conserve le droit à une indemnité d'éviction, quand bien même un motif grave du refus de renouvellement serait admis.
En réponse, la SCI Astoria reproche au preneur d'avoir modifié la destination des locaux. Elle rappelle que seule était autorisée l'exploitation du commerce de café, et que le bail n'autorise aucunement la tenue de concerts ou de soirées de karaoké.
Elle relève qu'en outre, dans la clause de destination, sont ajoutées les mentions de ce que 'l'exploitation ne doit pas nuire à la tranquillité du voisinage' et que 'toute activité musicale, bruyante y est donc interdite'.
Elle expose que ces mentions étaient justifiées par le fait que le précédent exploitant des locaux, la société New Pub gallery, avait organisé, dans la période précédant le renouvellement du bail de 2011, des événements bruyants dans le café.
Elle estime que le preneur fait une interprétation erronée de la clause de destination du bail et qu'ainsi les activités musicales sont bien interdites dans le bail.
Elle considère le congé fondé sur des motifs graves et légitimes en ce qu'elle démontre que la société Pub gallery a organisé dans les lieux des événements en violation de cette clause de destination, au nombre de cinq, et publiés sur son réseau social. Elle relève que la tenue de ces événements n'est pas contestée et que savoir si ces soirées ont eu ou non une répercussion sur la tranquillité du voisinage est indifférent, s'agissant d'activités non autorisées.
Elle souligne que Mme [P] n'est aucunement sa salariée, qu'elle n'exploite pas l'hôtel Astoria, que ses déclarations n'ont pas à être écartées.
Elle critique les attestations de M. [X] et de M. [L] produites par la société Pub gallery.
Elle objecte par ailleurs à l'appelante qui considère justifier d'une offre de vente de l'hôtel qu'il n'est pas démontré que celle-ci concerne bien l'hôtel Astoria et rappelle qu'elle est uniquement propriétaire des locaux et non du fonds de commerce. De même, l'affirmation selon laquelle le local serait proposé à la location pour un loyer de 19 200 euros par an, n'est selon elle, étayée par aucune pièce.
En ce qui concerne le grief tenant à l'absence de mise en demeure préalable, elle note que la sanction n'est pas la nullité du congé et que la mise en demeure et l'acte de refus de renouvellement peuvent être concomitants et délivrés dans le même acte.
Elle indique que la mise en demeure n'est applicable que pour une infraction ayant un caractère continu et que s'agissant d'infractions instantanées ou d'infractions irréversibles, la mise en demeure n'est pas justifiée. En l'espèce, elle note que le congé se fonde sur l'organisation ponctuelle soit de concert, soit de soirées de karaoké, ce qui rend la mise en demeure inutile.
Elle fait état d'un courrier du 4 septembre 2017 dans lequel les associés de la SCI Astoria lui ont rappelé l'interdiction des concerts.
Elle demande donc d'écarter ce moyen.
L'article L 145-17 I du code de commerce dispose :
I. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité:
1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa;
( ...)
* sur le motif grave et légitime
La société Astoria a entendu, dans le congé délivré le 29 novembre 2019, se prévaloir des motifs graves et légitimes suivants :
'- la société Pub gallery, nonobstant l'interdiction de toute activité musicale dans les lieux loués, a organisé dans le cadre de l'exploitation de son fonds de commerce, soit des soirées de karaoké, soit des concerts,
- elle a organisé un concert le 27 janvier 2019,
- elle a récidivé le 4 mai 2019 avec le groupe Fool Rabbits à partir de 20 heures,
- le 12 juin 2019, elle a organisé une soirée karaoké Blababel à compter de 19h30,
- le 20 septembre 2019, le locataire a organisé un concert dénommé Musiques du monde à compter de 20h30,
- le 12 novembre 2019, la société Pub Gallery a organisé un nouveau concert à compter de 20h30,
- l'organisation de ces activités musicales, outre qu'elle est une violation flagrante du bail a eu pour conséquence de causer des troubles de voisinage,
- la société Pub Gallery a vu intervenir dans ses locaux le 29 novembre 2019 la Police, suite à la plainte portée par l'exploitant de l'hôtel Astoria situé dans le même immeuble que le Pub Gallery,
- des clients se sont en effet plaints de nuisances sonores,
- l'insertion de la clause du bail figurant au bail et interdisant les activités musicales était justifiée par le fait qu'un hôtel est situé dans le même immeuble que le locataire et que les activités musicales étaient incompatibles avec une activité d'hôtellerie dans le même immeuble,
- le locataire était parfaitement informé de cette interdiction et avait déjà été mis en demeure par le passé de cesser ce type de manifestations,
- l'organisation d'activités musicales en dépit de l'interdiction est un motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement du bail en cours de liant les parties'.
La SCI Astoria a précisé par ailleurs dans ce congé, qu'en conséquence, elle s'estime en droit de refuser le renouvellement du bail en cours profitant à la société Pub gallery, et ce, sans indemnité.
Il est donc fait grief au preneur d'un non respect de la clause de destination, en ce que le preneur aurait exercé dans les lieux des activités non autorisées, causant des troubles du voisinage.
Le bail prévoit à la clause de destination :
'Les locaux faisant l'objet du présent bail devront servir au preneur à l'exploitation du commerce de café. Cette exploitation ne devra pas nuire à la tranquillité du voisinage. Toute activité musicale, bruyante y est donc interdite.'
Il est observé que dans un courrier du 4 septembre 2017 adressé par le bailleur aux représentants de la société Pub Gallery, était indiqué :
'Je vous rappelle que vous êtes tenus par le bail que nous avons signé, de vous comporter de manière à respecter les locaux ainsi que le voisinage, qu'aucun concert, DJ ou musique trop forte n'est autorisé et je vous renvoie à la lecture du bail.'
La cour constate que :
- les parties ont limité l'exploitation des locaux au seul commerce de café, et n'ont pas visé l'exercice d'activités musicales,
- le fait de diffuser une musique d'ambiance dans un café, pratique courante dans un tel établissement, n'apparaît pas interdit dès lors que la diffusion de cette musique n'est pas forte,
- les premiers juges rappellent à raison qu'une musique d'ambiance d'un bar, est parfaitement distincte d'une activité musicale, telle qu'un concert ou une soirée karaoké, qui supposent une musique amplifiée, de sorte que permettre à l'exploitant de diffuser une musique qui n'est pas forte, ne signifie pas qu'il est autorisé à exercer des ' activités musicales',
- la présence d'une virgule entre les termes 'toute activité musicale' et 'bruyante' traduit l'intention des parties de qualifier toute activité musicale de bruyante, ce qui signifie que toute activité musicale est interdite,
- cette lecture est d'ailleurs en parfaite corrélation avec la phrase précédente, rappelant que l'exploitation ne doit pas nuire à la tranquillité du voisinage.
Le preneur dénature donc la clause de destination du bail, en considérant avoir été autorisé à exercer dans les locaux loués des activités musicales, dès lors qu'elles ne sont pas bruyantes. Si tel avait été le cas, les parties n'auraient pas limité l'exploitation des locaux au seul commerce de café, mais auraient visé les activités musicales.
Les développements du preneur tendant à démontrer que les activités musicales exercées reprochées n'ont généré aucune nuisance sonore sont donc inopérants, l'organisation d'activités musicales dans les locaux n'étant en tout état de cause pas autorisée.
Il n'est pas contesté par le preneur l'organisation en 2019 de plusieurs soirées de concert ou de karaoké telle que listées par la bailleresse dans le congé. Ces événements sont au demeurant établis par des publications sur le site du preneur s'agissant des événements du 27 janvier 2019, du 4 mai 2019, du 12 juin 2019, du 20 septembre 2019 et du 22 novembre 2019.
Se faisant, la société Pub gallery n'a pas respecté la clause de destination du bail, qui interdit les activités musicales dans les locaux loués.
Si certaines pièces évoquant des critiques à l'égard d'un 'bar bruyant' manquent de précisions, la cour relève que M. [H], client de l'hôtel témoigne 'avoir été réveillé le 22 novembre 2019 à 22 heures par une musique très forte ainsi que des chants dans un micro, ce vacarme insupportable provenait du Pub gallery.' Ce témoin explique en outre être 'descendu à 0 h 00 la réception de l'hôtel pour se plaindre et que la réceptionniste lui a dit qu'elle allait faire le nécessaire auprès de la police'.
Le témoignage de Mme [P], réceptionniste est parfaitement concordant, en ce que celle-ci explique qu'à minuit le 22 novembre 2029, un client s'est plaint des nuisances venant du pub gallery, que la musique et les chants étaient extrêmement fort, et qu'elle a donc appelé le commissariat. Il est donc retenu.
Mme [P] mentionne également une autre soirée karaoké au pub gallery le 12 novembre 2019, avec musique et chants si forts qu'elle les entendait de la cuisine et que des clients de l'hôtel se sont plaints du bruit.
Il est donc également démontré qu'en violation du bail, le preneur a nui, par son exploitation, à la tranquillité d'autrui.
La société Astoria démontre ainsi que la société Pub gallery a, de manière répétée, manqué à ses obligations contractuelles.
Ces violations répétées de la clause de destination constituent, sans qu'il y ait lieu de reprendre le détail de l'argumentation des parties, le motif grave et légitime de l'article L 145-17 I du code de commerce.
* sur l'absence de mise en demeure
Le congé n'a pas été précédé d'une mise en demeure préalable délivrée par acte extrajudiciaire
Il est retenu à raison par le tribunal que la mise en demeure n'est pas exigée dans les cas d'infractions irréversibles et instantanées. En effet, dans de tels cas, la mise en demeure devient inutile, puisqu'il n'est pas possible de faire cesser ou de réparer l'infraction définitivement commise.
La cour partage l'analyse du tribunal qui retient que les concerts et karaokés ayant définitivement eu lieu, le locataire ne peut réparer les conséquences de ces événements ni les faire cesser.
Le moyen tiré d'une absence de mise en demeure préalable est écarté.
La cour confirme le jugement qui déboute la société Pub gallery de ses demandes tendant à la nullité du congé et à une expertise pour déterminer le montant d'une indemnité d'occupation, dont elle se trouve privée en l'état d'un congé avec refus de nouvellement délivré dans les conditions des dispositions précitées.
- sur les frais irrépétibles et les dépens.
Les dispositions du jugement sur ce point sont confirmées.
La cour condamne la société Pub gallery qui succombe en son appel aux dépens et à payer à la SCI Astoria une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne la société Pub gallery à payer à la SCI Astoria la somme de
1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Pub gallery aux dépens d'appel.
Le Greffier La Présidente