Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-21.429

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 11 juillet 2023), M. [C] et Mme [F], propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble (le syndicat des copropriétaires) en annulation de la résolution n° 12-8 de l'assemblée générale du 15 octobre 2019 portant approbation du principe des travaux d'étanchéité de la terrasse d'un bâtiment et des résolutions subséquentes n° 12-9, 12-11, 12-12 et 12-13, relatives au choix de l'entreprise et de la maîtrise d'oeuvre, aux honoraires du syndic et aux dates d'exigibilité des appels de fonds.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première et quatrième branches

Enoncé du moyen

3. M. [C] et Mme [F] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors :

« 1°/ que les travaux de rénovation d'un équipement envisagés dans le cadre d'un projet de rénovation énergétique de l'immeuble relèvent de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, même si cet équipement se révèle ensuite, à l'examen, vétuste ou défectueux ; qu'en déboutant néanmoins M. [C] et Mme [F] de leur demande en nullité de la résolution 12-8 de l'assemblée générale des copropriétaires et des résolutions subséquentes relatives à des travaux d'étanchéité et d'isolation de la toiture pour non-respect des règles de majorité, au motif que, nonobstant les économies d'énergie en résultant, cette amélioration paraissait secondaire par rapport à l'objectif premier de remédier aux défauts d'étanchéité de la terrasse, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, et alors qu'elle relevait le contexte d'étude d'amélioration des performances énergétique de l'immeuble, si ces travaux n'avaient pas pour finalité initiale et n'avaient pas toujours été présentés aux copropriétaires comme des travaux de rénovation énergétique de l'immeuble, nonobstant la constatation postérieure de l'état de l'étanchéité existante, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 25 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4°/ que depuis la loi dite Elan, les travaux de rénovation énergétique, même embarqués, c'est-à-dire réalisés à l'occasion de travaux de réfection de la toiture, relèvent de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en déboutant néanmoins M. [C] et Mme [F] de leur demande en nullité de la résolution 12-8 de l'assemblée générale des copropriétaires et des résolutions subséquentes, relatives à des travaux d'étanchéité et d'isolation de la toiture pour non-respect des règles de majorité, bien qu'elle constatait qu'ils emportaient une meilleure isolation du bâtiment se traduisant par des économies d'énergie, au motif inopérant que cette amélioration paraissait secondaire par rapport à la nécessité de remédier aux défauts d'étanchéité de la terrasse, la cour d'appel a violé les articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 212 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi Elan, ensemble l'article R. 131-28-8 du code de la construction et de l'habitation applicable à la date du litige. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a, d'abord, à bon droit, retenu que, lorsque les travaux votés étaient de nature mixte, impliquant à la fois de l'entretien et de l'amélioration des parties communes, il était nécessaire de déterminer leur finalité première pour déterminer la règle de majorité applicable.

5. Elle a, ensuite, constaté qu'un sondage effectué par un cabinet mandaté par le syndic avait révélé la présence d'eau dans l'isolant du toit-terrasse, ce qui attestait de l'existence de fuites dans l'étanchéité bitume, ainsi que le très mauvais état de la membrane bitume, et que les travaux votés consistaient en un remplacement du complexe d'étanchéité avec mise en place d'un isolant plus épais que l'ancien.

6. Elle a pu en déduire que les travaux envisagés étaient rendus nécessaires par l'état de la toiture terrasse et que, s'ils permetraient aussi d'améliorer la résistance thermique du bâtiment, ce résultat apparaissait secondaire par rapport à la nécessité de remédier aux défauts d'étanchéité constatés, les risques d'infiltrations étant réels à plus ou moins brève échéance et, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni violer l'article R. 131-28-8 du code de la construction et de l'habitation, elle a ainsi légalement justifié sa décision de retenir qu'ils avaient été valablement adoptés à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [C] et Mme [F] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le trois juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme Proust, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de Mme Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.