CA Paris, Pôle 4 - ch. 2, 9 juillet 2025, n° 23/05652
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 09 JUILLET 2025
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05652 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHLGK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2023 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 19/11393
APPELANTE
Société GEOX
SARL immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 494 572 241
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentée par Me Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL - C.E.C, avocat au barreau de PARIS, toque : B0472
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 11] RIVE DROITE, SAS immatriculée sous le n°582 098 026 RCS [Localité 11]
C/O Société FONCIA RIVE DROITE
[Adresse 3]
[Localité 9]
Ou encore : [Adresse 2]
Représenté par Me Armelle BENALI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0918
Ayant pour avocat plaidant : Me Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 588
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société à responsabilité limitée Geox, dont M. [M] est le gérant et l'associé égalitaire, est propriétaire du lot n°30 situé au 4ème étage du bâtiment 2 de
l'immeuble du [Adresse 7], soumis au statut de la
copropriété, et décrit, dans le règlement de copropriété comme un appartement de trois pièces comprenant un séjour et deux chambres.
M. [M] est également propriétaire du lot n°102 situé au 5ème étage, bâtiment 4, du même immeuble.
Par courrier du 10 septembre 2018, le syndic a informé la société Geox de la visite de l'architecte de l'immeuble, mandaté par l'assemblée générale du 17 mai 2018 aux fins de vérifier la conformité des travaux entrepris dans son lot avec la destination de ce dernier.
Dans son rapport, établi le 25 octobre 2018, l'architecte a indiqué avoir constaté, à l'intérieur des deux appartements, le même type d'aménagement, à savoir pour le lot n° 30 la création de quatre studios, équipés chacun d'un évier, d'un lavabo, d'un WC et d'une douche, et desservis par un couloir commun au bout duquel a été installée une buanderie commune, avec machine à laver et sèche-linge.
Lors de l'assemblée générale du 18 avril 2019, les copropriétaires ont autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre de la société Geox aux fins d'obtenir sa condamnation à procéder, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et sous astreinte, à la remise en état initial de son appartement, en ce compris les canalisations, installations de chauffage et sanitaires afférentes au lot, et à lui régler tous dommages et intérêts.
Par acte du 26 septembre 2019, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 6] a assigné la société à responsabilité limitée Geox, pour demander au tribunal sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme des dernières écritures, essentiellement de :
- juger que la société Geox a modifié le lot 30 dont elle est propriétaire sans l'autorisation de la copropriété et en contravention avec le règlement de copropriété, subdivisant ainsi son appartement en 4 studettes,
- condamner la société Geox à remettre en état le lot 30 conformément à son état initial tel que découlant de l'état descriptif de division, et ce, à ses frais,
- enjoindre à la société Geox de produire, avant tout travaux et dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement, et au-delà, sous astreinte de 100 € par jour de retard :
les devis de l'entreprise qui sera chargée de réaliser les travaux de remise en état initial
l'attestation d'assurance décennale et responsabilité civile professionnelle pour l'année concernée,
le nom de l'architecte qui supervisera les travaux (mission de conception et d'exécution jusqu'à la réception),
- condamner la société Geox à réaliser les travaux de remise en état antérieur, tels que décrits par l'Architecte ainsi mandaté, dans le mois de la production des documents susvisés, et au-delà, sous astreinte de 100 € par jour de retard,
- débouter la société Geox de sa proposition de réaliser des travaux de réparation / mise aux normes des studettes conformément aux travaux préconisés par l'architecte de la copropriété le 25 octobre 2018,
- condamner la société Geox à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance,
- débouter la société Geox de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Geox aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société à responsabilité limitée Geox a demandé au tribunal, essentiellement, de :
- juger que la clause 'Meublés' du règlement de copropriété porte une atteinte injustifiée au droit d'usage et de jouissance que les copropriétaires tirent de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 sur leurs parties privatives,
- réputé non écrite et en tout état de cause dire qu'elle lui est inopposable la clause 'Meublés' du règlement de copropriété disposant :
'Meublés
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartement entier sont autorisées, à la condition d'être exceptionnelles et temporaires.
La location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule sera également tolérée.
Toute location consentie dans les conditions qui viennent d'être stipulée ne pourra avoir lieu qu'au profit de personnes honorables de bonne vie et moeurs',
- lui donner acte de ce qu'elle s'engage à réaliser les travaux préconisés par l'architecte de la copropriété le 25 octobre 2018,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- subsidiairement, dire que M. [R] devra réaliser les travaux de remise en état sollicités par le syndicat des copropriétaires à l'issue d'un délai de 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Par jugement du 10 février 2023 le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause intitulée 'meublés' figurant dans le règlement de copropriété du 15 et 24 avril 1957, modifié en date du 6 décembre 2013 de l'immeuble du [Adresse 5] [Localité 1], - condamné la société à responsabilité limitée Geox à remettre, à ses frais, le lot n°30 situé dans l'immeuble du [Adresse 5] [Localité 1] dans sa configuration d'origine, conforme au règlement de copropriété et aux plans d'origine, sous le contrôle d'un architecte investi d'une mission de conception et d'exécution jusqu'à la réception des travaux,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à produire, avant tout travaux, et dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement les documents suivants :
les devis de l'entreprise chargée de réaliser les travaux de remise en état initial,
l'attestation d'assurance décennale et de responsabilité civile professionnelle pour l'année concernée,
les coordonnées de l'architecte qui supervisera les travaux,
et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, durant 31 jours, passé lequel délai il pourra de nouveau être fait droit,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à faire débuter les travaux au plus tard à
l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant 31 jours, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile et de celle tendant à être dispensée de la participation aux frais de procédure,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
La société à responsabilité limitée Geox a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 mars 2023.
La procédure devant la cour a été clôturée le 9 avril 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 8 mars 2025 par lesquelles la société à responsabilité limitée Geox, appelant, invite la cour, au visa des articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de ses dispositions déboutant le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
statuant à nouveau,
- juger que la clause 'Meublés' du règlement de copropriété porte une atteinte injustifiée au droit d'usage et de jouissance que les copropriétaires tirent de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 sur leurs parties privatives,
- juger que la clause 'Meublés' du règlement de copropriété porte une atteinte injustifiée au droit d'usage et de jouissance que les copropriétaires tirent de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 sur leurs parties privatives,
- réputé non écrite, et en tout état de cause dire qu'elle lui est inopposable, la clause 'Meublés' du règlement de copropriété disposant :
'Meublés
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartement entier sont autorisées, à la condition d'être exceptionnelles et temporaires.
La location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule sera également tolérée.
Toute location consentie dans les conditions qui viennent d'être stipulée ne pourra avoir lieu qu'au profit de personnes honorables de bonne vie et moeurs',
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
en tout état de cause,
- lui donner acte de ce que les acquéreurs du lot n°30 ont fait réaliser les travaux de remise en état sollicités par le syndicat des copropriétaires,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de réalisation des travaux de remise en état à l'origine,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Vu les conclusions en date du 11 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 8, 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause intitulée 'meublés' figurant dans le règlement de copropriété du 15 et 24 avril 1957, modifié en date du 6 décembre 2013 de l'immeuble du [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 1],
condamné la société à responsabilité limitée Geox à remettre, à ses frais, le lot n°30 situé dans l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] dans sa configuration d'origine, conforme au règlement de copropriété et aux plans d'origine, sous le contrôle d'un architecte investi d'une mission de conception et d'exécution jusqu'à la réception des travaux,
condamné la société à responsabilité limitée Geox à produire, avant tout travaux, et dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement les documents suivants :
¿ les devis de l'entreprise chargée de réaliser les travaux de remise en état initial,
¿ l'attestation d'assurance décennale et de responsabilité civile professionnelle pour l'année concernée,
¿ les coordonnées de l'architecte qui supervisera les travaux, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, durant 31 jours, passé lequel délai il pourra de nouveau être fait droit,
condamné la société à responsabilité limitée Geox à faire débuter les travaux au plus tard à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant 31 jours, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit,
condamné la société à responsabilité limitée Geox aux dépens,
débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile et de celle tendant à être dispensée de toute participation aux frais de procédure,
- réformer le jugement en ce qu'il :
l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
a dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,
statuant à nouveau,
- condamner la société Geox à lui payer les sommes de :
10.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance
5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance
5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
- constater que les travaux ordonnés sous astreinte par le jugement entrepris ont été exécutés pendant la procédure d'appel selon attestation de bonne fin du 13 octobre 2023,
- juger que la société Geox a donc acquiescé au jugement entrepris concernant la demande de réalisation des travaux litigieux sous astreinte,
- débouter la société Geox de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées en cause d'appel,
- condamner la société Geox aux dépens d'appel.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la validité de la clause 'meublés' du règlement de copropriété
Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive'.
Aux termes de l'article 8 I 2ème alinéa de la même loi, 'le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.
Il résulte de l'article 9 I de la même loi que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'.
La société Geox rappelle que le syndicat des copropriétaires fonde son action sur la violation de la clause du règlement de copropriété intitulée 'meublés'.
Elle maintient en appel que cette clause instaure une restriction à l'usage des appartements en matière de location meublée, qu'elle porte donc une atteinte injustifiée au droit d'usage et de jouissance que les copropriétaires tirent de l'article 8 de la loi de 1965 et qu'elle doit par conséquent être réputée non écrite.
Elle maintient que cette restriction n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble, lequel ne peut être qualifié tout au plus que d'habitation bourgeoise sans aucun caractère luxueux et que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ses studios ne sont pas loués sur de courtes durées, activité commerciale interdite dans l'immeuble, mais font l'objet de contrat de bail sur une année.
Le syndicat des copropriétaires maintient en appel que le règlement de copropriété, qui prévoit cette restriction, s'impose à tous, que la clause attaquée a déjà été validée par les tribunaux et est licite, la nullité n'étant encourue que si elle s'avérait contraire à la destination de l'immeuble, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Il maintient que l'existence de nuisances particulières et avérées permet également de justifier la clause interdisant les locations en meublés.
Il est acquis aux débats que la configuration du lot appartenant à la société Geox a été modifiée.
Ainsi, l'appartement, initialement composé d'un séjour, d'une cuisine et de deux chambres, tel que cela ressort des plans de l'immeuble produits, se compose désormais d'un couloir commun desservant quatre studios, tous équipés d'un évier, d'un lavabo, d'un WC et d'une douche, au bout duquel a été installée une buanderie commune, avec machine à laver et sèche-linge.
Or, figure tant dans la version initiale du règlement de copropriété, daté des 15 et 24 avril 1957, que dans sa version modifiée du 6 décembre 2013, une clause intitulée 'Meublés' ainsi rédigée :
'Meublés
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartement entier sont autorisées, à la condition d'être exceptionnelles et temporaires.
La location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule sera également tolérée.
Toute location consentie dans les conditions qui viennent d'être stipulée ne pourra avoir lieu qu'au profit de personnes honorables, de bonne vie et moeurs'.
Comme l'a dit le tribunal, si l'article 9 de la loi de 1965 fixe la liberté de disposition des copropriétaires sur leurs lots, cette liberté ne s'exerce que dans le respect de la destination de l'immeuble et des parties privatives fixée dans le règlement de copropriété, l'article 8 de cette même loi autorisant les seules restrictions prévues par le règlement de copropriété et justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété de l'immeuble (pièce syndicat n° 1) stipule expressément, dans son chapitre trois, que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale et, dans la clause litigieuse, que la location en meublé n'est autorisée que s'il s'agit d'appartements entiers et que la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est
interdite.
Les premiers juges ont exactement énoncé qu'une telle disposition du règlement de copropriété est tout à fait licite en ce qu'elle vise à éviter la multiplication du nombre des
occupants, en interdisant un mode d'occupation qui n'est pas en harmonie avec celui dont l'immeuble fait l'objet.
Si l'immeuble du [Adresse 4] n'est pas un immeuble luxueux ou de standing, s'agissant d'un édifice construit dans les années 1960 sans spécificités architecturales (pièce Geox n° 2 : photographies de l'immeuble), il n'en reste pas moins, comme l'a dit le tribunal, que l'occupation d'un logement de 53, 73 m² (pièce Geox n° 8) par quatre personnes distinctes entraîne pour les logements voisins un impact différent de celui qui résulterait de l'occupation par un seul foyer, quand bien même serait-il composé du même nombre de personnes.
Les premiers jugement ont exactement relevé que l'appartement qui ne disposait, dans son état initial, que d'une cuisine et d'une salle de bain, est désormais doté de quatre douches, de quatre WC gravitaires et de quatre kitchenettes et que cette modification multiplie ainsi les sources de nuisances et leur fréquence, s'agissant des gênes sonores liées à l'utilisation nécessairement plus fréquente et répétitive des appareils sanitaires et de la machine à laver, puisque se superposent désormais des pièces à vivre et des pièces d'eau avec des pièces de nuit alors qu'initialement chacune était située l'une sous l'autre, et ce, dans une construction datant des années 1960 et par conséquent dotée d'une isolation phonique peu performante, tel que cela ressort des attestations établies par les copropriétaires voisins.
Les premiers juges ont justement retenu que la clause intitulée 'meublés' dans le règlement de copropriété apparaît donc justifiée au regard de la destination de l'immeuble et il n'y a pas lieu de la réputer non écrite.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause intitulée 'meublés' figurant dans le règlement de copropriété du 15 et 24 avril 1957, modifié en date du 6 décembre 2013 de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13].
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Sur la demande de remise en l'état antérieur du lot n° 30
Il n'est pas contesté qu'au cours de la procédure devant la cour, la société Geox a cédé le bien immobilier litigieux par acte authentique en date du 30 juin 2023 à M. [S] et Mme [O] (pièce Geox n° 8 : acte de vente).
Aux termes de cet acte,
(i) 'M. et Mme [S], s'engagent à faire réaliser à leur frais les travaux de remise en état des biens conformément au plan d'origine annexé au RCP suivant les délais et conditions stipulés dans le jugement susvisé et conformément au dispositif rapporté ci-dessus, et
(ii) La société Geox s'engage, quant à elle, à s'acquitter des frais de justice avec obligation de se désister à ses frais de son appel postérieurement à la réalisation des travaux par l'acquéreur'.
Il n'est pas davantage contesté que les travaux de remise en état ont été exécutés, ainsi que cela résulte de l'attestation de fins de travaux établi par l'architecte le 13 octobre 2023 (pièces Geox n°9 et 10).
La société Geox demande à la cour de lui donner acte de ce que les travaux de remise en état à l'origine ont été réalisés et de débouter le syndicat de ses demandes de remise en état du lot n°30 conforme à l'état d'origine.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement sur ce point puisque la société Geox ne s'est pas désistée de son appel.
Le fait que les travaux de remise en l'état d'origine aient été effectués, n'entraîne pas la réformation du jugement. Il y a lieu de déterminer si le jugement était justifié sur ce point.
A cet égard les premiers juges ont exactement relevé que la violation de la clause intitulée 'meublés', précédemment analysée, est caractérisée dans la mesure où elle interdit expressément toute transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes, seules étant autorisées la location en meublé par appartement entier, à la condition toutefois d'être exceptionnelle et temporaire, et la location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule.
Les premiers juges ont justement retenu qu'en transformant son lot en quatre logements autonomes loués à des personnes distinctes, la société Geox a méconnu la clause du
règlement de copropriété, portant sur les locations meublées, ce qui justifie la condamnation à la remise en l'état d'origine.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à remettre, à ses frais, le lot n°30 situé dans l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] dans sa configuration d'origine, conforme au règlement de copropriété et aux plans d'origine, sous le contrôle d'un architecte investi d'une mission de conception et d'exécution jusqu'à la réception des travaux,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à produire, avant tout travaux, et dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement les documents suivants :
les devis de l'entreprise chargée de réaliser les travaux de remise en état initial,
l'attestation d'assurance décennale et de responsabilité civile professionnelle pour l'année concernée,
les coordonnées de l'architecte qui supervisera les travaux,
et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, durant 31 jours, passé lequel délai il pourra de nouveau être fait droit,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à faire débuter les travaux au plus tard à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant 31 jours, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit.
Compte tenu du fait que les travaux ont été réalisés par les acquéreurs du lot litigieux, il y a lieu de constater que les travaux ordonnés sous astreinte par le jugement entrepris ont été exécutés pendant la procédure d'appel selon attestation de bonne fin du 13 octobre 2023.
Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires maintient que la réalisation des travaux litigieux a entraîné une gêne sonore pour les copropriétaires et que les mêmes nuisances seront à subir lors des travaux de remise en état.
Il fait également état des nuisances sonores subies par les copropriétaires du fait des modifications apportées à l'aménagement intérieur du lot de la société Geox, tenant à l'utilisation des quatre douches et toilettes ainsi que de la machine à laver.
Il mentionne enfin le raccordement intempestif des sanitaires aux évacuations de l'immeuble ayant entraîné plusieurs dégâts des eaux, la gêne occasionnée au gardien du fait de la gestion du courrier des différents locataires occupant le bien, le passage intempestif de nombreuses personnes dans les parties communes en lieu et place d'une seule famille, comme avant la transformation de l'appartement, et enfin une usure plus rapide des revêtements aggravant les frais d'entretien.
Il convient tout d'abord de relever que, tout comme en première instance, l'usure plus rapide des revêtements n'est pas justifiée devant la cour.
Comme l'a dit le tribunal, un syndicat des copropriétaires ne peut solliciter réparation du
préjudice subi qu'à condition qu'il soit collectif, c'est-à-dire qu'il touche l'ensemble des copropriétaires, et qu'il soit ressenti de manière identique par chacun d'entre eux.
Les premiers juges ont exactement énoncé que d'une part la gêne dans la gestion du courrier n'affecte que le gardien et d'autre part, le syndicat des copropriétaires ne produit que trois attestations de copropriétaires se plaignant de nuisances sonores du fait de l'occupation
du lot n°30 et les pièces versées aux débats démontrent que les dégâts des eaux n'ont concerné qu'un copropriétaire, alors qu'il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale que la copropriété compte plus de cent copropriétaires.
Les préjudices invoqués ne sont donc pas collectifs.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation du préjudice de jouissance.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Geox, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Geox.
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
La société Geox sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.
La société Geox, perdant son procès contre le syndicat des copropriétaires, le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
La société Geox doit être déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédures d'appel.
Sur la demande relative à l'exécution provisoire
L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande du syndicat relative à l'infirmation du jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Constate que les travaux ordonnés sous astreinte par le jugement entrepris ont été exécutés pendant la procédure d'appel selon attestation de bonne fin du 13 octobre 2023 ;
Condamne la société à responsabilité limitée Geox aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Déboute la société à responsabilité limitée Geox de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 09 JUILLET 2025
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05652 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHLGK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Février 2023 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 19/11393
APPELANTE
Société GEOX
SARL immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 494 572 241
[Adresse 4]
[Localité 10]
Représentée par Me Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL - C.E.C, avocat au barreau de PARIS, toque : B0472
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 11] RIVE DROITE, SAS immatriculée sous le n°582 098 026 RCS [Localité 11]
C/O Société FONCIA RIVE DROITE
[Adresse 3]
[Localité 9]
Ou encore : [Adresse 2]
Représenté par Me Armelle BENALI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0918
Ayant pour avocat plaidant : Me Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 588
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre
Madame Perrine VERMONT, Conseillère
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
La société à responsabilité limitée Geox, dont M. [M] est le gérant et l'associé égalitaire, est propriétaire du lot n°30 situé au 4ème étage du bâtiment 2 de
l'immeuble du [Adresse 7], soumis au statut de la
copropriété, et décrit, dans le règlement de copropriété comme un appartement de trois pièces comprenant un séjour et deux chambres.
M. [M] est également propriétaire du lot n°102 situé au 5ème étage, bâtiment 4, du même immeuble.
Par courrier du 10 septembre 2018, le syndic a informé la société Geox de la visite de l'architecte de l'immeuble, mandaté par l'assemblée générale du 17 mai 2018 aux fins de vérifier la conformité des travaux entrepris dans son lot avec la destination de ce dernier.
Dans son rapport, établi le 25 octobre 2018, l'architecte a indiqué avoir constaté, à l'intérieur des deux appartements, le même type d'aménagement, à savoir pour le lot n° 30 la création de quatre studios, équipés chacun d'un évier, d'un lavabo, d'un WC et d'une douche, et desservis par un couloir commun au bout duquel a été installée une buanderie commune, avec machine à laver et sèche-linge.
Lors de l'assemblée générale du 18 avril 2019, les copropriétaires ont autorisé le syndic à agir en justice à l'encontre de la société Geox aux fins d'obtenir sa condamnation à procéder, sous le contrôle de l'architecte de la copropriété et sous astreinte, à la remise en état initial de son appartement, en ce compris les canalisations, installations de chauffage et sanitaires afférentes au lot, et à lui régler tous dommages et intérêts.
Par acte du 26 septembre 2019, le syndicat des copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 6] a assigné la société à responsabilité limitée Geox, pour demander au tribunal sous le bénéfice de l'exécution provisoire et au terme des dernières écritures, essentiellement de :
- juger que la société Geox a modifié le lot 30 dont elle est propriétaire sans l'autorisation de la copropriété et en contravention avec le règlement de copropriété, subdivisant ainsi son appartement en 4 studettes,
- condamner la société Geox à remettre en état le lot 30 conformément à son état initial tel que découlant de l'état descriptif de division, et ce, à ses frais,
- enjoindre à la société Geox de produire, avant tout travaux et dans le délai d'un mois suivant la signification du jugement, et au-delà, sous astreinte de 100 € par jour de retard :
les devis de l'entreprise qui sera chargée de réaliser les travaux de remise en état initial
l'attestation d'assurance décennale et responsabilité civile professionnelle pour l'année concernée,
le nom de l'architecte qui supervisera les travaux (mission de conception et d'exécution jusqu'à la réception),
- condamner la société Geox à réaliser les travaux de remise en état antérieur, tels que décrits par l'Architecte ainsi mandaté, dans le mois de la production des documents susvisés, et au-delà, sous astreinte de 100 € par jour de retard,
- débouter la société Geox de sa proposition de réaliser des travaux de réparation / mise aux normes des studettes conformément aux travaux préconisés par l'architecte de la copropriété le 25 octobre 2018,
- condamner la société Geox à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance,
- débouter la société Geox de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Geox aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
La société à responsabilité limitée Geox a demandé au tribunal, essentiellement, de :
- juger que la clause 'Meublés' du règlement de copropriété porte une atteinte injustifiée au droit d'usage et de jouissance que les copropriétaires tirent de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 sur leurs parties privatives,
- réputé non écrite et en tout état de cause dire qu'elle lui est inopposable la clause 'Meublés' du règlement de copropriété disposant :
'Meublés
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartement entier sont autorisées, à la condition d'être exceptionnelles et temporaires.
La location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule sera également tolérée.
Toute location consentie dans les conditions qui viennent d'être stipulée ne pourra avoir lieu qu'au profit de personnes honorables de bonne vie et moeurs',
- lui donner acte de ce qu'elle s'engage à réaliser les travaux préconisés par l'architecte de la copropriété le 25 octobre 2018,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- subsidiairement, dire que M. [R] devra réaliser les travaux de remise en état sollicités par le syndicat des copropriétaires à l'issue d'un délai de 3 mois suivant la signification de la décision à intervenir,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Par jugement du 10 février 2023 le tribunal judiciaire de Paris a :
- débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause intitulée 'meublés' figurant dans le règlement de copropriété du 15 et 24 avril 1957, modifié en date du 6 décembre 2013 de l'immeuble du [Adresse 5] [Localité 1], - condamné la société à responsabilité limitée Geox à remettre, à ses frais, le lot n°30 situé dans l'immeuble du [Adresse 5] [Localité 1] dans sa configuration d'origine, conforme au règlement de copropriété et aux plans d'origine, sous le contrôle d'un architecte investi d'une mission de conception et d'exécution jusqu'à la réception des travaux,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à produire, avant tout travaux, et dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement les documents suivants :
les devis de l'entreprise chargée de réaliser les travaux de remise en état initial,
l'attestation d'assurance décennale et de responsabilité civile professionnelle pour l'année concernée,
les coordonnées de l'architecte qui supervisera les travaux,
et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, durant 31 jours, passé lequel délai il pourra de nouveau être fait droit,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à faire débuter les travaux au plus tard à
l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant 31 jours, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile et de celle tendant à être dispensée de la participation aux frais de procédure,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.
La société à responsabilité limitée Geox a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 mars 2023.
La procédure devant la cour a été clôturée le 9 avril 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 8 mars 2025 par lesquelles la société à responsabilité limitée Geox, appelant, invite la cour, au visa des articles 8, 9 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de ses dispositions déboutant le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
statuant à nouveau,
- juger que la clause 'Meublés' du règlement de copropriété porte une atteinte injustifiée au droit d'usage et de jouissance que les copropriétaires tirent de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 sur leurs parties privatives,
- juger que la clause 'Meublés' du règlement de copropriété porte une atteinte injustifiée au droit d'usage et de jouissance que les copropriétaires tirent de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 sur leurs parties privatives,
- réputé non écrite, et en tout état de cause dire qu'elle lui est inopposable, la clause 'Meublés' du règlement de copropriété disposant :
'Meublés
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartement entier sont autorisées, à la condition d'être exceptionnelles et temporaires.
La location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule sera également tolérée.
Toute location consentie dans les conditions qui viennent d'être stipulée ne pourra avoir lieu qu'au profit de personnes honorables de bonne vie et moeurs',
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
en tout état de cause,
- lui donner acte de ce que les acquéreurs du lot n°30 ont fait réaliser les travaux de remise en état sollicités par le syndicat des copropriétaires,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de réalisation des travaux de remise en état à l'origine,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Vu les conclusions en date du 11 mars 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 13], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 8, 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause intitulée 'meublés' figurant dans le règlement de copropriété du 15 et 24 avril 1957, modifié en date du 6 décembre 2013 de l'immeuble du [Adresse 4] à [Adresse 12] [Localité 1],
condamné la société à responsabilité limitée Geox à remettre, à ses frais, le lot n°30 situé dans l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] dans sa configuration d'origine, conforme au règlement de copropriété et aux plans d'origine, sous le contrôle d'un architecte investi d'une mission de conception et d'exécution jusqu'à la réception des travaux,
condamné la société à responsabilité limitée Geox à produire, avant tout travaux, et dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement les documents suivants :
¿ les devis de l'entreprise chargée de réaliser les travaux de remise en état initial,
¿ l'attestation d'assurance décennale et de responsabilité civile professionnelle pour l'année concernée,
¿ les coordonnées de l'architecte qui supervisera les travaux, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, durant 31 jours, passé lequel délai il pourra de nouveau être fait droit,
condamné la société à responsabilité limitée Geox à faire débuter les travaux au plus tard à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant 31 jours, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit,
condamné la société à responsabilité limitée Geox aux dépens,
débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile et de celle tendant à être dispensée de toute participation aux frais de procédure,
- réformer le jugement en ce qu'il :
l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
a dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire,
statuant à nouveau,
- condamner la société Geox à lui payer les sommes de :
10.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance
5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance
5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
- constater que les travaux ordonnés sous astreinte par le jugement entrepris ont été exécutés pendant la procédure d'appel selon attestation de bonne fin du 13 octobre 2023,
- juger que la société Geox a donc acquiescé au jugement entrepris concernant la demande de réalisation des travaux litigieux sous astreinte,
- débouter la société Geox de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formées en cause d'appel,
- condamner la société Geox aux dépens d'appel.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la validité de la clause 'meublés' du règlement de copropriété
Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive'.
Aux termes de l'article 8 I 2ème alinéa de la même loi, 'le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.
Il résulte de l'article 9 I de la même loi que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'.
La société Geox rappelle que le syndicat des copropriétaires fonde son action sur la violation de la clause du règlement de copropriété intitulée 'meublés'.
Elle maintient en appel que cette clause instaure une restriction à l'usage des appartements en matière de location meublée, qu'elle porte donc une atteinte injustifiée au droit d'usage et de jouissance que les copropriétaires tirent de l'article 8 de la loi de 1965 et qu'elle doit par conséquent être réputée non écrite.
Elle maintient que cette restriction n'est pas justifiée par la destination de l'immeuble, lequel ne peut être qualifié tout au plus que d'habitation bourgeoise sans aucun caractère luxueux et que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ses studios ne sont pas loués sur de courtes durées, activité commerciale interdite dans l'immeuble, mais font l'objet de contrat de bail sur une année.
Le syndicat des copropriétaires maintient en appel que le règlement de copropriété, qui prévoit cette restriction, s'impose à tous, que la clause attaquée a déjà été validée par les tribunaux et est licite, la nullité n'étant encourue que si elle s'avérait contraire à la destination de l'immeuble, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Il maintient que l'existence de nuisances particulières et avérées permet également de justifier la clause interdisant les locations en meublés.
Il est acquis aux débats que la configuration du lot appartenant à la société Geox a été modifiée.
Ainsi, l'appartement, initialement composé d'un séjour, d'une cuisine et de deux chambres, tel que cela ressort des plans de l'immeuble produits, se compose désormais d'un couloir commun desservant quatre studios, tous équipés d'un évier, d'un lavabo, d'un WC et d'une douche, au bout duquel a été installée une buanderie commune, avec machine à laver et sèche-linge.
Or, figure tant dans la version initiale du règlement de copropriété, daté des 15 et 24 avril 1957, que dans sa version modifiée du 6 décembre 2013, une clause intitulée 'Meublés' ainsi rédigée :
'Meublés
La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartement entier sont autorisées, à la condition d'être exceptionnelles et temporaires.
La location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule sera également tolérée.
Toute location consentie dans les conditions qui viennent d'être stipulée ne pourra avoir lieu qu'au profit de personnes honorables, de bonne vie et moeurs'.
Comme l'a dit le tribunal, si l'article 9 de la loi de 1965 fixe la liberté de disposition des copropriétaires sur leurs lots, cette liberté ne s'exerce que dans le respect de la destination de l'immeuble et des parties privatives fixée dans le règlement de copropriété, l'article 8 de cette même loi autorisant les seules restrictions prévues par le règlement de copropriété et justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
Le règlement de copropriété de l'immeuble (pièce syndicat n° 1) stipule expressément, dans son chapitre trois, que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement ou affectés à l'exercice d'une profession libérale et, dans la clause litigieuse, que la location en meublé n'est autorisée que s'il s'agit d'appartements entiers et que la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est
interdite.
Les premiers juges ont exactement énoncé qu'une telle disposition du règlement de copropriété est tout à fait licite en ce qu'elle vise à éviter la multiplication du nombre des
occupants, en interdisant un mode d'occupation qui n'est pas en harmonie avec celui dont l'immeuble fait l'objet.
Si l'immeuble du [Adresse 4] n'est pas un immeuble luxueux ou de standing, s'agissant d'un édifice construit dans les années 1960 sans spécificités architecturales (pièce Geox n° 2 : photographies de l'immeuble), il n'en reste pas moins, comme l'a dit le tribunal, que l'occupation d'un logement de 53, 73 m² (pièce Geox n° 8) par quatre personnes distinctes entraîne pour les logements voisins un impact différent de celui qui résulterait de l'occupation par un seul foyer, quand bien même serait-il composé du même nombre de personnes.
Les premiers jugement ont exactement relevé que l'appartement qui ne disposait, dans son état initial, que d'une cuisine et d'une salle de bain, est désormais doté de quatre douches, de quatre WC gravitaires et de quatre kitchenettes et que cette modification multiplie ainsi les sources de nuisances et leur fréquence, s'agissant des gênes sonores liées à l'utilisation nécessairement plus fréquente et répétitive des appareils sanitaires et de la machine à laver, puisque se superposent désormais des pièces à vivre et des pièces d'eau avec des pièces de nuit alors qu'initialement chacune était située l'une sous l'autre, et ce, dans une construction datant des années 1960 et par conséquent dotée d'une isolation phonique peu performante, tel que cela ressort des attestations établies par les copropriétaires voisins.
Les premiers juges ont justement retenu que la clause intitulée 'meublés' dans le règlement de copropriété apparaît donc justifiée au regard de la destination de l'immeuble et il n'y a pas lieu de la réputer non écrite.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la société à responsabilité limitée Geox de sa demande tendant à voir réputer non écrite la clause intitulée 'meublés' figurant dans le règlement de copropriété du 15 et 24 avril 1957, modifié en date du 6 décembre 2013 de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13].
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Sur la demande de remise en l'état antérieur du lot n° 30
Il n'est pas contesté qu'au cours de la procédure devant la cour, la société Geox a cédé le bien immobilier litigieux par acte authentique en date du 30 juin 2023 à M. [S] et Mme [O] (pièce Geox n° 8 : acte de vente).
Aux termes de cet acte,
(i) 'M. et Mme [S], s'engagent à faire réaliser à leur frais les travaux de remise en état des biens conformément au plan d'origine annexé au RCP suivant les délais et conditions stipulés dans le jugement susvisé et conformément au dispositif rapporté ci-dessus, et
(ii) La société Geox s'engage, quant à elle, à s'acquitter des frais de justice avec obligation de se désister à ses frais de son appel postérieurement à la réalisation des travaux par l'acquéreur'.
Il n'est pas davantage contesté que les travaux de remise en état ont été exécutés, ainsi que cela résulte de l'attestation de fins de travaux établi par l'architecte le 13 octobre 2023 (pièces Geox n°9 et 10).
La société Geox demande à la cour de lui donner acte de ce que les travaux de remise en état à l'origine ont été réalisés et de débouter le syndicat de ses demandes de remise en état du lot n°30 conforme à l'état d'origine.
Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement sur ce point puisque la société Geox ne s'est pas désistée de son appel.
Le fait que les travaux de remise en l'état d'origine aient été effectués, n'entraîne pas la réformation du jugement. Il y a lieu de déterminer si le jugement était justifié sur ce point.
A cet égard les premiers juges ont exactement relevé que la violation de la clause intitulée 'meublés', précédemment analysée, est caractérisée dans la mesure où elle interdit expressément toute transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes, seules étant autorisées la location en meublé par appartement entier, à la condition toutefois d'être exceptionnelle et temporaire, et la location en meublé d'une chambre par appartement au profit d'une personne seule.
Les premiers juges ont justement retenu qu'en transformant son lot en quatre logements autonomes loués à des personnes distinctes, la société Geox a méconnu la clause du
règlement de copropriété, portant sur les locations meublées, ce qui justifie la condamnation à la remise en l'état d'origine.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a :
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à remettre, à ses frais, le lot n°30 situé dans l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 13] dans sa configuration d'origine, conforme au règlement de copropriété et aux plans d'origine, sous le contrôle d'un architecte investi d'une mission de conception et d'exécution jusqu'à la réception des travaux,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à produire, avant tout travaux, et dans le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement les documents suivants :
les devis de l'entreprise chargée de réaliser les travaux de remise en état initial,
l'attestation d'assurance décennale et de responsabilité civile professionnelle pour l'année concernée,
les coordonnées de l'architecte qui supervisera les travaux,
et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard, durant 31 jours, passé lequel délai il pourra de nouveau être fait droit,
- condamné la société à responsabilité limitée Geox à faire débuter les travaux au plus tard à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant 31 jours, passé lequel délai il sera de nouveau fait droit.
Compte tenu du fait que les travaux ont été réalisés par les acquéreurs du lot litigieux, il y a lieu de constater que les travaux ordonnés sous astreinte par le jugement entrepris ont été exécutés pendant la procédure d'appel selon attestation de bonne fin du 13 octobre 2023.
Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires
Le syndicat des copropriétaires maintient que la réalisation des travaux litigieux a entraîné une gêne sonore pour les copropriétaires et que les mêmes nuisances seront à subir lors des travaux de remise en état.
Il fait également état des nuisances sonores subies par les copropriétaires du fait des modifications apportées à l'aménagement intérieur du lot de la société Geox, tenant à l'utilisation des quatre douches et toilettes ainsi que de la machine à laver.
Il mentionne enfin le raccordement intempestif des sanitaires aux évacuations de l'immeuble ayant entraîné plusieurs dégâts des eaux, la gêne occasionnée au gardien du fait de la gestion du courrier des différents locataires occupant le bien, le passage intempestif de nombreuses personnes dans les parties communes en lieu et place d'une seule famille, comme avant la transformation de l'appartement, et enfin une usure plus rapide des revêtements aggravant les frais d'entretien.
Il convient tout d'abord de relever que, tout comme en première instance, l'usure plus rapide des revêtements n'est pas justifiée devant la cour.
Comme l'a dit le tribunal, un syndicat des copropriétaires ne peut solliciter réparation du
préjudice subi qu'à condition qu'il soit collectif, c'est-à-dire qu'il touche l'ensemble des copropriétaires, et qu'il soit ressenti de manière identique par chacun d'entre eux.
Les premiers juges ont exactement énoncé que d'une part la gêne dans la gestion du courrier n'affecte que le gardien et d'autre part, le syndicat des copropriétaires ne produit que trois attestations de copropriétaires se plaignant de nuisances sonores du fait de l'occupation
du lot n°30 et les pièces versées aux débats démontrent que les dégâts des eaux n'ont concerné qu'un copropriétaire, alors qu'il ressort des procès-verbaux d'assemblée générale que la copropriété compte plus de cent copropriétaires.
Les préjudices invoqués ne sont donc pas collectifs.
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnisation du préjudice de jouissance.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La société Geox, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Geox.
Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
La société Geox sollicite d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965.
Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.
La société Geox, perdant son procès contre le syndicat des copropriétaires, le jugement doit être confirmé en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
La société Geox doit être déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédures d'appel.
Sur la demande relative à l'exécution provisoire
L'arrêt n'étant pas susceptible d'une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande du syndicat relative à l'infirmation du jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Constate que les travaux ordonnés sous astreinte par le jugement entrepris ont été exécutés pendant la procédure d'appel selon attestation de bonne fin du 13 octobre 2023 ;
Condamne la société à responsabilité limitée Geox aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Déboute la société à responsabilité limitée Geox de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE