CA Paris, Pôle 1 - ch. 3, 10 juillet 2025, n° 24/13244
PARIS
Arrêt
Autre
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 10 JUILLET 2025
(n° 288 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13244 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJZNV
Décision déférée à la cour : ordonnance du 02 juillet 2024 - président du TJ de [Localité 10] - RG n° 24/00016
APPELANTE
ASSOCIATION EGLISE EVANGELIQUE LA TENTE DE LA GLOIRE DE JESUS-CHRIST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0341
INTIMÉE
S.C.I. FACTORY SHOP, RCS de [Localité 12] n°832920474, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 8]
Représentée par Me Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, toque : M 10
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel RISPE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte du 16 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) Factory Shop a donné à bail commercial à l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ des locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 13] (77 140), moyennant un loyer annuel de 32 760 euros toutes taxes comprises payable mensuellement et par avance le 15 de chaque mois.
Des loyers sont demeurés impayés.
La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire du 7 novembre 2023, à l'association Eglise évangélique de la tente de la gloire de Jésus-Christ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2023.
Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2024, la société Factory Shop a fait assigner l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins de, notamment, voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et condamner la preneuse au paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel.
Par décision contradictoire du 2 juillet 2024, ce juge :
a rappelé que si des créanciers sont inscrits sur le fonds et que l'assignation aux fins d'expulsion ne leur a pas été notifiée, la présente décision ne leur sera pas opposable ;
s'est déclaré compétent ;
a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 novembre 2023 ;
a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la société Factory Shop la somme provisionnelle de 14 900 euros (quatorze mille neuf cents euros) au titre de l'arriéré locatif au 14 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024;
a dit que l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en douze mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;
a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
a dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
a dit que, faute pour l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception le tout deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire sera acquise ;
il sera procédé à l'expulsion immédiate de l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués au [Adresse 3] ;
en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ;
a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
a rejeté les demandes reconventionnelles de l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ au titre des travaux sous astreinte, du préjudice de jouissance et de la réduction du loyer ;
a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la société Factory Shop la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
a rejeté toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;
a rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
a rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 16 juillet 2024, l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 avril 2025, l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ demande à la cour de:
débouter la SCI Factory Shop de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre liminaire :
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau en ce qu'il s'est déclaré compétent ;
en conséquence,
juger le juge des référés incompétent aux fins de trancher le présent litige en raison de l'existence de contestations sérieuses ;
à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour confirmait l'ordonnance sur la compétence du juge des référés :
prononcer la nullité du commandement de payer signifié en date du 7 novembre 2023 ;
en conséquence,
infirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 novembre 2023 ;
infirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'il a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la SCI Factory Shop la somme provisionnelle 14 900 euros au titre de l'arriéré locatif au 14 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 ;
infirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ au titre des travaux sous astreinte, du préjudice de jouissance et de la réduction du loyer ;
en conséquence,
condamner la société Factory Shop à la réalisation des travaux de remise en état du local commercial situé [Adresse 6], et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;
condamner la SCI Factory Shop au paiement de dommages et intérêts à l'égard de l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de [11] à hauteur de 42 315 euros pour le préjudice causé par le trouble de jouissance paisible de son local commercial ;
ordonner la diminution du loyer à hauteur de 50% soit la somme mensuelle de 1 365 euros ou la suspension de celui-ci, pendant l'intégralité de la période de réalisation des travaux de remise en état du bien immobilier litigieux ;
à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour confirmait l'ordonnance quant à l'acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de l'appelante au règlement de la somme provisionnelle de 14 900 euros :
infirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'elle a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à s'acquitter de la somme provisionnelle de 14 900 euros en douze mensualités ;
autoriser l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à s'acquitter du solde de la dette locative restant dû ' soit environ 3 700 euros outre le loyer et les charges courantes en mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;
confirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'il a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire ;
condamner la SCI Factory Shop à verser à l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SCI Factory Shop aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 avril 2025, la SCI Factory Shop demande à la cour de :
débouter l'association l'Eglise évangélique la tente de la gloire de [11] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer, en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, sauf en ce qu'elle a : ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
statuant à nouveau :
prononcer l'expulsion de l'Eglise évangélique la tente de la gloire de [11] des lieux qu'elle occupe au [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique si besoin,
autoriser la SCI Factory Shop, à défaut de libération effective et définitive des lieux, à transporter dans une décharge, les effets mobiliers subsistant à la suite de l'expulsion, le coût de l'enlèvement étant supporté par l'Eglise évangélique la tente de la gloire de [11],
condamner l'Eglise évangélique la tente de la gloire de [11] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Factory Shop les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges dus, augmentée des intérêts au taux légal ;
condamner l'Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer, à titre provisionnel, à la SCI Factory Shop une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges, soit 2 730 euros par mois à la date de la résiliation du bail, outre révision annuelle, à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef ;
autoriser la SCI Factory Shop à conserver le montant du dépôt de garantie ;
condamner l'Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la Société Factory Shop, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner l'Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2025.
Par message électronique du 5 mai 2025, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture. Elle demande de produire un jugement du 29 avril 2025 prononcé par le juge de l'exécution.
Par message électronique du 7 mai 2025, la SCI Factory Shop s'est opposée à cette demande.
Sur ce,
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Il résulte des dispositions de l'article 803 alinéa 1er du code de procédure civile, que 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation'.
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ demande de révoquer l'ordonnance de clôture du 3 avril 2025 au motif que le juge de l'exécution s'est prononcé, par jugement du 5 mai 2025, dans ce même litige.
Mais, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ avait connaissance de la procédure devant le juge de l'exécution avant le prononcé de l'ordonnance de clôture.
Elle ne justifie d'aucune cause grave révélée après le prononcé de l'ordonnance de clôture.
La demande tendant à voir révoquer l'ordonnance de clôture sera rejetée.
Sur la compétence du juge des référés
L'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ soutient, à titre liminaire, l'incompétence du juge des référés pour statuer sur les prétentions de la SCI Factory Shop au motif qu'elles se heurtent à des contestations sérieuses.
Cependant, cette question relève, non pas de la compétence du juge des référés, mais de ses pouvoirs juridictionnels.
L'ordonnance, en ce qu'elle retient la compétence du juge des référés, sera confirmée.
Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ demande, dans le dispositif de ses conclusions, de prononcer la nullité du commandement de payer du 7 novembre 2023.
Mais il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité, le juge des référés ne pouvant que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Cette demande sera déclarée irrecevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du'tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut'toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les'juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par'une'décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de'plein'droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
A l'appui de ces prétentions, la SCI Factory Shop produit un commandement de payer, qui reproduit la clause résolutoire insérée au bail, délivré le 7 novembre 2023 pour un montant de 12 321, 46 euros au titre des loyers et charges, arrêté au 15 octobre 2023.
Est annexé le décompte qui détaille expressément les impayés permettant à la locataire de connaître les causes des sommes réclamées et la date d'échéance pour leur paiement.
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ oppose que ce commandement de payer indique une dette locative à hauteur de 12 321,46 euros, ce qui est erroné dès lors que la bailleresse n'a pas déduit la somme de 5 820 euros consentie par courriel du 7 mai 2023 à titre de remise.
Cependant, à supposer cette omission avérée, le commandement de payer est non sérieusement contesté pour le surplus de la somme réclamée.
Cette contestation n'est pas sérieuse.
Il est établi que les sommes dues par l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ n'ont pas été réglées dans le mois de la délivrance du commandement.
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
En revanche, la date d'acquisition de la clause n'est pas le 8 novembre 2023 comme retenu par le premier juge mais le 7 décembre 2023.
L'ordonnance sera infirmée de ce chef.
Sur la demande de provision de la SCI Factory Shop
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Pour condamner l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la SCI Factory Shop la somme provisionnelle de 14 900 euros, le premier juge a retenu que : 'Il est donc nécessaire de procéder au 'recalcul' intégral des sommes dues dès lors que le montant des loyers appelés et celui des différents paiements réalisés sont constants. Pour la période du 15 février 2023 au 15 avril 2024, couvrant 14 mois, le montant total des loyers appelés s'élève à 38 220 euros (soit 2 730 x 14). Le montant des paiements réalisés par la preneuse s'élève à 18 130 euros. La différence entre les loyers dus et les paiements réalisés s'élève donc à 20 090 euros.
Il convient de déduire de cette somme la remise de 5 820 euros correspondant à la remise accordée pour la période du 15 février 2023 au 15 mai 2023 ainsi que la somme de 771,41 euros qui figure sur le décompte mais sans aucun justificatif afférent ni même aucune désignation de la nature de cette somme. Toutefois, la preneuse reconnaît l'existence de la dette à hauteur de 14 900 euros.
Par conséquent, l'obligation de l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ envers la SCI Factory Shop au titre des loyers est établie à hauteur de 14 900 euros au 14 avril 2024, terme du mois d'avril 2024 inclus. La demande provisionnelle au titre des loyers et charges n'est donc pas sérieusement contestable à hauteur de cette somme et l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ sera condamnée au paiement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.'
Ces motifs pertinents sont adoptés par la cour.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, il est manifeste que la bailleresse a consenti non pas deux mais une seule remise de loyer en considération des travaux entrepris.
L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur les demandes de remise en état des lieux, de réduction ou de suppression du loyer
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ fait valoir que la présence d'amiante a été constatée dans le local commercial. Elle demande de condamner la SCI Factory Shop à la réalisation des travaux de remise en état du local commercial situé [Adresse 5], et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir.
D'une part, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ ne précise pas la nature et le périmètre des travaux de remise en état sollicités.
D'autre part, les pièces produites par l'appelante (échanges de courriels (pièce n° 10), procès-verbal de constat du 22 mars 2024 (pièce n°11), procès-verbal de constat (pièce n°14) n'établissent pas avec l'évidence requise en référé la persistance de la présence d'amiante dans les bâtiments objets du contrat de bail.
Il n'y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir ordonner la réalisation de travaux et celles, subséquentes, de réduction ou de suppression du loyer.
L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur la demande de l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ au titre du trouble de jouissance
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ demande de condamner la SCI Factory Shop à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 42 315 euros, pour le préjudice causé par le trouble de jouissance paisible de son local commercial.
Cependant, cette demande excède les pouvoir du juge des référés qui peut seulement accorder des provisions.
L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur les délais de paiement sollicités par l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ
Le premier juge a accordé un délai de douze mois à la preneuse pour s'acquitter de sa dette.
La demande de la SCI Factory Shop tendant à voir infirmer l'ordonnance de ce chef pour rejeter la demande de délai est donc sans pertinence, le délai de douze mois venant à expiration. Surtout, le premier juge a pertinemment retenu que la locataire avait fourni des efforts pour régler sa dette.
De son côté, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ ne produit aucun élément pertinent pour obtenir un allongement de ce délai en cause d'appel.
L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur la demande de la bailleresse tendant à la conservation du dépôt de garantie
Cette demande excède les pouvoirs du juge des référés qui peut seulement allouer une provision.
L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Compte tenu du sens de la présente décision, les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.
Partie perdante, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Elle sera condamnée à payer à la SCI Factory Shop la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande de l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ tendant à voir révoquer l'ordonnance de clôture ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire le 8 novembre 2023 ;
L'infirme de ce chef ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande tendant à voir constater la nullité du commandement de payer ;
Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail le 7 décembre 2023 à minuit ;
Condamne l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ aux dépens d'appel ;
Condamne l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la SCI Factory Shop la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRÊT DU 10 JUILLET 2025
(n° 288 , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/13244 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJZNV
Décision déférée à la cour : ordonnance du 02 juillet 2024 - président du TJ de [Localité 10] - RG n° 24/00016
APPELANTE
ASSOCIATION EGLISE EVANGELIQUE LA TENTE DE LA GLOIRE DE JESUS-CHRIST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Mickaël HAIK de la SELEURL MHK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0341
INTIMÉE
S.C.I. FACTORY SHOP, RCS de [Localité 12] n°832920474, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 8]
Représentée par Me Dominique NARDEUX de la SELARL LEXIALIS, avocat au barreau de MELUN, toque : M 10
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Michel RISPE, président de chambre
Anne-Gaël BLANC, conseillère
Valérie GEORGET, conseillère
Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.
Par acte du 16 septembre 2022, la société civile immobilière (SCI) Factory Shop a donné à bail commercial à l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ des locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 13] (77 140), moyennant un loyer annuel de 32 760 euros toutes taxes comprises payable mensuellement et par avance le 15 de chaque mois.
Des loyers sont demeurés impayés.
La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire du 7 novembre 2023, à l'association Eglise évangélique de la tente de la gloire de Jésus-Christ au titre de l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2023.
Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2024, la société Factory Shop a fait assigner l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins de, notamment, voir constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et condamner la preneuse au paiement de l'arriéré locatif à titre provisionnel.
Par décision contradictoire du 2 juillet 2024, ce juge :
a rappelé que si des créanciers sont inscrits sur le fonds et que l'assignation aux fins d'expulsion ne leur a pas été notifiée, la présente décision ne leur sera pas opposable ;
s'est déclaré compétent ;
a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 novembre 2023 ;
a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la société Factory Shop la somme provisionnelle de 14 900 euros (quatorze mille neuf cents euros) au titre de l'arriéré locatif au 14 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024;
a dit que l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en douze mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de l'ordonnance et les versements suivants le 15 de chaque mois ;
a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;
a dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;
a dit que, faute pour l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception le tout deviendra immédiatement exigible ;
la clause résolutoire sera acquise ;
il sera procédé à l'expulsion immédiate de l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués au [Adresse 3] ;
en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution ;
une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ;
a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
a rejeté les demandes reconventionnelles de l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ au titre des travaux sous astreinte, du préjudice de jouissance et de la réduction du loyer ;
a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la société Factory Shop la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
a rejeté toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;
a rappelé que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;
a rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 16 juillet 2024, l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ a relevé appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 avril 2025, l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ demande à la cour de:
débouter la SCI Factory Shop de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
à titre liminaire :
infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau en ce qu'il s'est déclaré compétent ;
en conséquence,
juger le juge des référés incompétent aux fins de trancher le présent litige en raison de l'existence de contestations sérieuses ;
à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour confirmait l'ordonnance sur la compétence du juge des référés :
prononcer la nullité du commandement de payer signifié en date du 7 novembre 2023 ;
en conséquence,
infirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 novembre 2023 ;
infirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'il a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la SCI Factory Shop la somme provisionnelle 14 900 euros au titre de l'arriéré locatif au 14 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 ;
infirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles de l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ au titre des travaux sous astreinte, du préjudice de jouissance et de la réduction du loyer ;
en conséquence,
condamner la société Factory Shop à la réalisation des travaux de remise en état du local commercial situé [Adresse 6], et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;
condamner la SCI Factory Shop au paiement de dommages et intérêts à l'égard de l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de [11] à hauteur de 42 315 euros pour le préjudice causé par le trouble de jouissance paisible de son local commercial ;
ordonner la diminution du loyer à hauteur de 50% soit la somme mensuelle de 1 365 euros ou la suspension de celui-ci, pendant l'intégralité de la période de réalisation des travaux de remise en état du bien immobilier litigieux ;
à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour confirmait l'ordonnance quant à l'acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de l'appelante au règlement de la somme provisionnelle de 14 900 euros :
infirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'elle a condamné l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à s'acquitter de la somme provisionnelle de 14 900 euros en douze mensualités ;
autoriser l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à s'acquitter du solde de la dette locative restant dû ' soit environ 3 700 euros outre le loyer et les charges courantes en mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal ;
confirmer l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, en ce qu'il a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire ;
condamner la SCI Factory Shop à verser à l'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SCI Factory Shop aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 avril 2025, la SCI Factory Shop demande à la cour de :
débouter l'association l'Eglise évangélique la tente de la gloire de [11] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer, en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 2 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Fontainebleau, sauf en ce qu'elle a : ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire dit n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;
statuant à nouveau :
prononcer l'expulsion de l'Eglise évangélique la tente de la gloire de [11] des lieux qu'elle occupe au [Adresse 2], ainsi que de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique si besoin,
autoriser la SCI Factory Shop, à défaut de libération effective et définitive des lieux, à transporter dans une décharge, les effets mobiliers subsistant à la suite de l'expulsion, le coût de l'enlèvement étant supporté par l'Eglise évangélique la tente de la gloire de [11],
condamner l'Eglise évangélique la tente de la gloire de [11] à payer, à titre provisionnel, à la SCI Factory Shop les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges dus, augmentée des intérêts au taux légal ;
condamner l'Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer, à titre provisionnel, à la SCI Factory Shop une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant augmenté des charges, soit 2 730 euros par mois à la date de la résiliation du bail, outre révision annuelle, à compter de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef ;
autoriser la SCI Factory Shop à conserver le montant du dépôt de garantie ;
condamner l'Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la Société Factory Shop, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner l'Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ aux entiers dépens.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2025.
Par message électronique du 5 mai 2025, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture. Elle demande de produire un jugement du 29 avril 2025 prononcé par le juge de l'exécution.
Par message électronique du 7 mai 2025, la SCI Factory Shop s'est opposée à cette demande.
Sur ce,
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
Il résulte des dispositions de l'article 803 alinéa 1er du code de procédure civile, que 'l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation'.
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ demande de révoquer l'ordonnance de clôture du 3 avril 2025 au motif que le juge de l'exécution s'est prononcé, par jugement du 5 mai 2025, dans ce même litige.
Mais, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ avait connaissance de la procédure devant le juge de l'exécution avant le prononcé de l'ordonnance de clôture.
Elle ne justifie d'aucune cause grave révélée après le prononcé de l'ordonnance de clôture.
La demande tendant à voir révoquer l'ordonnance de clôture sera rejetée.
Sur la compétence du juge des référés
L'association Eglise évangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ soutient, à titre liminaire, l'incompétence du juge des référés pour statuer sur les prétentions de la SCI Factory Shop au motif qu'elles se heurtent à des contestations sérieuses.
Cependant, cette question relève, non pas de la compétence du juge des référés, mais de ses pouvoirs juridictionnels.
L'ordonnance, en ce qu'elle retient la compétence du juge des référés, sera confirmée.
Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ demande, dans le dispositif de ses conclusions, de prononcer la nullité du commandement de payer du 7 novembre 2023.
Mais il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité, le juge des référés ne pouvant que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
Cette demande sera déclarée irrecevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du'tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut'toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les'juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par'une'décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de'plein'droit d'un contrat de bail commercial en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
A l'appui de ces prétentions, la SCI Factory Shop produit un commandement de payer, qui reproduit la clause résolutoire insérée au bail, délivré le 7 novembre 2023 pour un montant de 12 321, 46 euros au titre des loyers et charges, arrêté au 15 octobre 2023.
Est annexé le décompte qui détaille expressément les impayés permettant à la locataire de connaître les causes des sommes réclamées et la date d'échéance pour leur paiement.
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ oppose que ce commandement de payer indique une dette locative à hauteur de 12 321,46 euros, ce qui est erroné dès lors que la bailleresse n'a pas déduit la somme de 5 820 euros consentie par courriel du 7 mai 2023 à titre de remise.
Cependant, à supposer cette omission avérée, le commandement de payer est non sérieusement contesté pour le surplus de la somme réclamée.
Cette contestation n'est pas sérieuse.
Il est établi que les sommes dues par l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ n'ont pas été réglées dans le mois de la délivrance du commandement.
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire.
En revanche, la date d'acquisition de la clause n'est pas le 8 novembre 2023 comme retenu par le premier juge mais le 7 décembre 2023.
L'ordonnance sera infirmée de ce chef.
Sur la demande de provision de la SCI Factory Shop
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Pour condamner l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la SCI Factory Shop la somme provisionnelle de 14 900 euros, le premier juge a retenu que : 'Il est donc nécessaire de procéder au 'recalcul' intégral des sommes dues dès lors que le montant des loyers appelés et celui des différents paiements réalisés sont constants. Pour la période du 15 février 2023 au 15 avril 2024, couvrant 14 mois, le montant total des loyers appelés s'élève à 38 220 euros (soit 2 730 x 14). Le montant des paiements réalisés par la preneuse s'élève à 18 130 euros. La différence entre les loyers dus et les paiements réalisés s'élève donc à 20 090 euros.
Il convient de déduire de cette somme la remise de 5 820 euros correspondant à la remise accordée pour la période du 15 février 2023 au 15 mai 2023 ainsi que la somme de 771,41 euros qui figure sur le décompte mais sans aucun justificatif afférent ni même aucune désignation de la nature de cette somme. Toutefois, la preneuse reconnaît l'existence de la dette à hauteur de 14 900 euros.
Par conséquent, l'obligation de l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ envers la SCI Factory Shop au titre des loyers est établie à hauteur de 14 900 euros au 14 avril 2024, terme du mois d'avril 2024 inclus. La demande provisionnelle au titre des loyers et charges n'est donc pas sérieusement contestable à hauteur de cette somme et l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ sera condamnée au paiement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.'
Ces motifs pertinents sont adoptés par la cour.
Contrairement à ce que soutient l'appelante, il est manifeste que la bailleresse a consenti non pas deux mais une seule remise de loyer en considération des travaux entrepris.
L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur les demandes de remise en état des lieux, de réduction ou de suppression du loyer
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ fait valoir que la présence d'amiante a été constatée dans le local commercial. Elle demande de condamner la SCI Factory Shop à la réalisation des travaux de remise en état du local commercial situé [Adresse 5], et sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir.
D'une part, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ ne précise pas la nature et le périmètre des travaux de remise en état sollicités.
D'autre part, les pièces produites par l'appelante (échanges de courriels (pièce n° 10), procès-verbal de constat du 22 mars 2024 (pièce n°11), procès-verbal de constat (pièce n°14) n'établissent pas avec l'évidence requise en référé la persistance de la présence d'amiante dans les bâtiments objets du contrat de bail.
Il n'y a pas lieu à référé sur les demandes tendant à voir ordonner la réalisation de travaux et celles, subséquentes, de réduction ou de suppression du loyer.
L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur la demande de l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ au titre du trouble de jouissance
L'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ demande de condamner la SCI Factory Shop à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 42 315 euros, pour le préjudice causé par le trouble de jouissance paisible de son local commercial.
Cependant, cette demande excède les pouvoir du juge des référés qui peut seulement accorder des provisions.
L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur les délais de paiement sollicités par l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ
Le premier juge a accordé un délai de douze mois à la preneuse pour s'acquitter de sa dette.
La demande de la SCI Factory Shop tendant à voir infirmer l'ordonnance de ce chef pour rejeter la demande de délai est donc sans pertinence, le délai de douze mois venant à expiration. Surtout, le premier juge a pertinemment retenu que la locataire avait fourni des efforts pour régler sa dette.
De son côté, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ ne produit aucun élément pertinent pour obtenir un allongement de ce délai en cause d'appel.
L'ordonnance sera confirmée de ce chef.
Sur la demande de la bailleresse tendant à la conservation du dépôt de garantie
Cette demande excède les pouvoirs du juge des référés qui peut seulement allouer une provision.
L'ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Compte tenu du sens de la présente décision, les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.
Partie perdante, l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
Elle sera condamnée à payer à la SCI Factory Shop la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Rejette la demande de l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ tendant à voir révoquer l'ordonnance de clôture ;
Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'elle constate l'acquisition de la clause résolutoire le 8 novembre 2023 ;
L'infirme de ce chef ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Déclare irrecevable la demande tendant à voir constater la nullité du commandement de payer ;
Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail le 7 décembre 2023 à minuit ;
Condamne l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ aux dépens d'appel ;
Condamne l'association Eglise Evangélique la tente de la gloire de Jésus-Christ à payer à la SCI Factory Shop la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT