CA Metz, 1re ch., 10 juillet 2025, n° 23/00719
METZ
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/00719 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F54P
Minute n° 25/00100
[R]
C/
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4]
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7], décision attaquée en date du 07 Mars 2023, enregistrée sous le n° 22/01151
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 10 JUILLET 2025
APPELANTE :
Madame [H] [R]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 1]' Représenté par son Syndic, la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommé SAS QUADRAL IMMOBILIER, elle même représentée par son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Avril 2025 tenue par M. Frédéric MAUCHE, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 10 Juillet 2025, en appliation de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre
ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère
M. MAUCHE, Président de chambre
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M.Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [H] [R] est copropriétaire occupant de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] pour avoir acquis le 19 août 2019, le lot de copropriété n°2 comportant au rez-de-chaussée un plateau aménagé avec mur + portes (F3 avec deux chambres, cuisine, séjour, WC, salle de bain) et au niveau extérieur : un espace sol comportant :
- 73/1000ème des parties communes générales désignées sous C1
- 81/1000ème des parties communes particulières désignées sous C2
- 47/1000ème des parties communes particulières désignées sous C 3
Lors de l'assemblée générale en date du 13 janvier 2021, des travaux relatifs à la réfection des parkings ont été votés et les appels de fonds adressés.
Contestant devoir participer à proportion de ses millièmes aux travaux concernant la parcelle commune C1 alors qu'elle ne dispose d'aucune place de parking, Madame [R] a sollicité par son avocat une assemblée générale extraordinaire et n'a pas fait suite à la mise en demeure qu'elle a reçu le 14 juin 2022 de régler les montants impayés de ses charges.
Le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à 57240 Knutange pris en la personne de son syndic a assigné Madame [R] devant le président du Tribunal Judiciaire de Thionville statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de la voir condamnée aux montants de la sommation de 2.912,06 euros ainsi qu'aux provisions de 143,06 euros du trimestre non échu de l'exercice approuvé avec intérêts légaux ainsi qu'aux dépens et frais de l'article 700 du code de procédure civile
Madame [R] s'est opposée à la demande en contestant tant la clause du règlement de copropriété contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les décisions d'assemblées générales des 13 janvier 2021 et 17 octobre 2022 à l'origine des mises en demeure qu'elle conteste.
Par jugement du 07 mars 2023 le président du tribunal judiciaire de Thionville statuant selon la procédure accélérée au fond à statuer ainsi :
Rejetons la demande de nullité des dispositions du règlement de copropriété,
Condamnons Mme [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de I'immeuble situé [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la somme de 2949.12 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 23/11/2022, appel du quatrième trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 27/06/2022,
Condamnons Mme [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de I'immeuble situé [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons Mme [H] [R] aux dépens.
Pour statuer ainsi le juge a rejeté la demande de nullité de l'assemblée générale en ce qu'il ressortait du plan annexé au règlement de copropriété que ce lot de la copropriété comporte des parkings mais également une aire de circulation à usage de I'ensemble des copropriétaires de sorte que, même si Mme [H] [R] n'en faisait pas usage elle ne pouvait contester le caractère commun de la répartition des charges.
Il a par ailleurs considéré régulière la procédure de recouvrement des charges impayées conformément aux articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 au regard des pièces produites notamment les approbations par assemblées générales et les mises en demeure.
Madame [R] a interjeté appel de cette décision le 21 mars 2023 pour demander l'infirmation de la décision en toutes ses dispositions et le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 1] s'est constituée par son syndic le 27 mars 2023 et a formé une demande reconventionnelle.
Le dossier a été clôturé, le 24 avril 2025 par le conseiller de la mise en état et mis en délibéré le jour même afin d'être rendu par mise à disposition au greffe pour le 01 juillet 2025 puis prorogé au 10 juillet 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par ses conclusions récapitulatives du 17 avril 2025, auxquelles la juridiction se réfère expressément pour l'exposé de ses moyens, Madame [R] demande à la cour de :
Dire l'appel de Madame [R] recevable et bien fondé ;
Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau :
Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
A titre reconventionnel :
Prononcer la nullité des dispositions du règlement de copropriété attribuant à Madame [R] 73 millièmes de la propriété de la partie commune C1 ;
Subsidiairement : Dire et juger que ces dispositions sont réputées non écrites comme contraires à l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Et en toute hypothèse :
Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] à payer à Madame [R] une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.
Elle fait notamment valoir que le syndicat de la copropriété supporte la charge de la preuve de sa créance de charges et que le juge ne peut se contenter de l'approbation générale de l'assemblée générale qui ne vaut pas approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire et que de surcroit elle n'a pas reçu notification du procès-verbal de cette assemblée générale et que le devis ne porte que sur l'espace parkings qui ne la concerne pas. Elle conteste tout passage dans cet espace et fait observer que rien dans le devis produit ne l'établit et conteste la production de photographies déclarées jointes au devis car ces pièces n'ayant été jointes au devis initial et ne démontrant pas que le chemin d'accès à la copropriété photographié corresponde au chemin d'accès dont elle fait usage et soit celui concerné par les travaux.
Elle rappelle n'avoir aucun usage des parkings desservis et donc n'avoir pas à participer à leur réfection et souligne la violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 par la répartition des charges de la partie commune du lot C1 puisque ces charges doivent être réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et précise que ces travaux de parking devraient incomber à son lot n°2.
Par ses conclusions récapitulatives du 17 avril 2025, auxquelles la juridiction se réfère expressément pour l'exposé de ses moyens, le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] demande à la cour de :
Rejeter l'appel de Madame [H] [R], le dire mal fondé.
Confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution ou adjonction de motifs.
Déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de Madame [H] [R],
subsidiairement les dire mal fondées et les rejeter.
Condamner Madame [H] [R] aux entiers frais et dépens d'appel ainsi qu'à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée SAS QUADRAL IMMOBILIER, une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir la régularité de sa procédure engagée conformément aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 19-2 issu de la loi Elan du 23 novembre 2018 rendant les charges exigibles après mise en demeure infructueuse, ce qui est en l'espèce le cas. En rappelant qu'elle n'a pas contesté la décision d'assemblée générale alors même que, quoi qu'elle en dise, elle en a bien reçu notification le 20 janvier 2022 par courrier électronique et le 24 janvier 2022 par une lettre recommandée revenue non réclamée. Il précise que si elle ne dispose effectivement pas d'un emplacement de parking sur la partie commune C1 elle bénéficie par ce lot d'un accès à l'immeuble et d'un droit à circulation et que s'agissant d'une partie commune et conformément au règlement de la copropriété , précise que le devis et les travaux couvrent bien l'ensemble de la partie C1, que les photos de travaux proviennent de l'entreprise les ayant réalisés et que le syndic ne peut être responsable des difficultés de la boite Mail de l'appelante pour la réception de ces photos.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés en appel aux conclusions des parties et il est rappelé qu'en application de l'article 954 alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Il est relevé qu'aucune contestation n'est présentée sur la forme ou les délais de l'appel formé et qu'il n'y a dès lors pas lieu à statuer sur ce point.
Le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] demande de voir déclarer irrecevable la demande de Madame [H] [R] mais ne soutient cette demande d'aucun moyen de sorte qu'il convient de rejeter cette demande.
Sur le recouvrement des charges impayées.
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 oblige les copropriétaires àparticiper aux charges, entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété du 15 juin 2006 définit dans la catégorie des charges communes toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme spéciales au sens du présent règlement et elles concernent l'intégralité des lots de l'ensemble immobilier suivant la clé de répartition.
Ce lot C1 apparait dans le règlement de copropriété comme une partie commune et, suivant l'esquisse enregistrée au cadastre le 17 juin 2006 et l'état descriptif de division du 23 mai 2006, il comporte le terrain d'assiette de la copropriété et au niveau extérieur une aire de circulation et deux espaces de sols.
En l'espèce il est justifié que l'assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 17 janvier 2022 et elle a notamment décidé du budget prévisionnel et de travaux de réfection des enrobés de la copropriété pour la parcelle [Cadastre 5] par ses résolutions 6, 7, 8 et 9, la résolution 6 de l'assemblée ayant expressément précisé que les appels de fonds seront en charges C1. Ainsi ce vote défini tant la parcelle concernée par les travaux que leur mode de répartition.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans le délai de 2 mois, selon l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées et notamment le versement des appels de provisions tenant à ce vote.
Madame [R] n'était pas présente à l'assemblée générale mais, contrairement à ses déclarations, elle a reçu régulièrement notification de ce procès-verbal d'assemblée générale ainsi qu'il en est justifié par l'avis qui lui a été notifié le 24 janvier 2022 par lettre RAR sans qu'elle puisse se prévaloir de ne pas l'avoir recherchée.
Cette décision d'assemblée générale de budget prévisionnel et travaux, dont elle avait eu également l'information par voie électronique, n'a pas été contestée par elle dans le délai légal de deux mois, de sorte qu'elle est définitive.
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du l de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Ces dispositions sont également applicables aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 concernant.
Madame [H] [R] indique avoir demandé la convocation d'une assemblée générale extraordinaire pour contester le règlement de copropriété mais une telle démarche ne vaut pas contestation de la délibération de l'assemblée générale qu'elle n'a pas contesté judiciairement pas plus que le non règlement des appels de budget prévisionnel à leur date d'exigibilité ni de n'avoir déféré aux mises en demeure des 28 avril 2022 et 14 juin 2022.
S'agissant d'une décision non contestée définissant les travaux et les modalités de leur répartition, Madame [R] ne peut contester les appels de provisions et la mise en 'uvre de leur règlement dans le cadre de la procédure accélérée au fond qui a été entreprise.
Il est sans emport de rechercher si les photographies produites à hauteur de cour pour apprécier l'emprise des travaux réalisés d'enrobés ont été transmises par voie électronique à l'appelante où à quel moment du devis ou de son paiement puisque ce point est sans effet sur les droits des parties nés du vote de l'assemblée générale non judiciairement contestée avant la présente instance.
Il est pareillement sans portée de rechercher le détail des travaux réalisés ou de la configuration des lieux puisqu'il n'est pas contesté qu'ils ont porté sur la réfection des places de parking dont l'usage est réservé aux lots de certains copropriétaires autres que l'appelante avec leur accès ainsi que leur desserte et qu'il n'est pas davantage contesté l'existence d'une entrée dans le bâtiment depuis ce lot C1 mais dont Madame [H] [R] conteste tout usage pour elle-même faute de disposer d'une place de stationnement.
Statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond et au vu de la régularité des décisions d'assemblée générale non judiciairement contestées et des appels de provisions sur le budget provisionnel pour charges et travaux et de leurs vaines mises en demeure, le tribunal judiciaire de Thionville a constaté à bon droit l'existence d'une créance exigible du syndicat des copropriétaires.
Pour autant Madame [H] [R] conteste le règlement même de copropriété en ce qu'il lui fait supporter la charge d'un lot dont elle est privée de tout usage.
Sur la contestation de répartition des charges du lot C1
Madame [H] [R] demande de voir déclarer nulle ou en tout cas non écrite la clause du règlement de copropriété lui attribuant 73 millièmes de la parties commune C1 comme contraire aux dispositions impératives de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'elle ne dispose pas de place de parking qui lui soit attribué.
Pour autant il est rappelé que cette partie commune C1 apparait dans le règlement de copropriété comme une partie commune comportant le terrain d'assiette de la copropriété et au niveau extérieur une aire de circulation et deux espaces de sol.
Il n'apparait ni juridique ni sérieux de priver le lot n°2 de Madame [H] [R] de tous droits et charges au titre de l'assiette de la copropriété mais concernant le niveau extérieur il est associé à cette partie commune deux espaces de sol dont la répartition des charges organisées au chapitre 4 du règlement renvoie au récapitulatif de l'état descriptif de la copropriété.
Pour cet espace commun C1, cet acte fait mention d'un lot à l'usage des propriétaires 1 à 34 et attribue à divers lots des emplacements de garage ou de parking, le lot n°2 de Madame [H] [R] ne disposant pas d'un emplacement spécifique.
Il ressort clairement de ces éléments que, concernant le lot 1 qui est un lot commun, la copropriété a attribué à certains lots un usage exclusif de ce lot commun.
Cette attribution d'usage pour une copropriété dont le règlement est antérieur au 1er juillet 2022 reste susceptible d'un examen en assemblée générale pour une prise de décision à la majorité simple.
Toutefois et en l'état il est régulièrement prévu au règlement de la copropriété un mode de répartition des charges de ce lot au prorata des millièmes de copropriété et ce règlement qui fait la loi des parties n'édicte aucune dérogation au principe de ce mode de répartition.
Ainsi et sans qu'il y ait à déterminer si Madame [H] [R] fait usage de ses droits sur l'espace commun de ce lot commun C1, il convient de constater d'une part qu'elle dispose de la possibilité d'user de ce droit et d'autre part que la copropriété n'a pas envisagé dans son règlement de contrepartie onéreuse à l'exclusivité des droits d'usage accordés sur les communs.
Il apparait donc pour ce double motif que les contestations de Madame [H] [R] portant sur l'irrégularité du règlement de copropriété doivent être rejetées.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
Madame [H] [R], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel et il convient de rejeter sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité justifie la condamnation de Madame [H] [R] au paiement de 1000 euros au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette l'exception d'irrecevabilité de fin de non-recevoir ;
Rejette les moyens au fond ;
Confirme le jugement du 07 mars 2023 du tribunal judiciaire de Thionville statuant selon la procédure accélérée au fond en toutes ses dispositions';
Y ajoutant,
Rejette la demande de Madame [H] [R] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [H] [R] aux entiers frais et dépens d'appel ;
Condamne Madame [H] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SAS Evel Immobilier, anciennement dénommée SAS Quadral Immoblier, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière Le Président de chambre
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 23/00719 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F54P
Minute n° 25/00100
[R]
C/
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 4]
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 7], décision attaquée en date du 07 Mars 2023, enregistrée sous le n° 22/01151
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 10 JUILLET 2025
APPELANTE :
Madame [H] [R]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ
INTIMÉE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 1]' Représenté par son Syndic, la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommé SAS QUADRAL IMMOBILIER, elle même représentée par son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Avril 2025 tenue par M. Frédéric MAUCHE, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 10 Juillet 2025, en appliation de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre
ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère
M. MAUCHE, Président de chambre
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M.Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Madame [H] [R] est copropriétaire occupant de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] pour avoir acquis le 19 août 2019, le lot de copropriété n°2 comportant au rez-de-chaussée un plateau aménagé avec mur + portes (F3 avec deux chambres, cuisine, séjour, WC, salle de bain) et au niveau extérieur : un espace sol comportant :
- 73/1000ème des parties communes générales désignées sous C1
- 81/1000ème des parties communes particulières désignées sous C2
- 47/1000ème des parties communes particulières désignées sous C 3
Lors de l'assemblée générale en date du 13 janvier 2021, des travaux relatifs à la réfection des parkings ont été votés et les appels de fonds adressés.
Contestant devoir participer à proportion de ses millièmes aux travaux concernant la parcelle commune C1 alors qu'elle ne dispose d'aucune place de parking, Madame [R] a sollicité par son avocat une assemblée générale extraordinaire et n'a pas fait suite à la mise en demeure qu'elle a reçu le 14 juin 2022 de régler les montants impayés de ses charges.
Le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à 57240 Knutange pris en la personne de son syndic a assigné Madame [R] devant le président du Tribunal Judiciaire de Thionville statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de la voir condamnée aux montants de la sommation de 2.912,06 euros ainsi qu'aux provisions de 143,06 euros du trimestre non échu de l'exercice approuvé avec intérêts légaux ainsi qu'aux dépens et frais de l'article 700 du code de procédure civile
Madame [R] s'est opposée à la demande en contestant tant la clause du règlement de copropriété contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les décisions d'assemblées générales des 13 janvier 2021 et 17 octobre 2022 à l'origine des mises en demeure qu'elle conteste.
Par jugement du 07 mars 2023 le président du tribunal judiciaire de Thionville statuant selon la procédure accélérée au fond à statuer ainsi :
Rejetons la demande de nullité des dispositions du règlement de copropriété,
Condamnons Mme [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de I'immeuble situé [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la somme de 2949.12 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 23/11/2022, appel du quatrième trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 27/06/2022,
Condamnons Mme [H] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de I'immeuble situé [Adresse 3] pris en la personne de son syndic la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamnons Mme [H] [R] aux dépens.
Pour statuer ainsi le juge a rejeté la demande de nullité de l'assemblée générale en ce qu'il ressortait du plan annexé au règlement de copropriété que ce lot de la copropriété comporte des parkings mais également une aire de circulation à usage de I'ensemble des copropriétaires de sorte que, même si Mme [H] [R] n'en faisait pas usage elle ne pouvait contester le caractère commun de la répartition des charges.
Il a par ailleurs considéré régulière la procédure de recouvrement des charges impayées conformément aux articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 au regard des pièces produites notamment les approbations par assemblées générales et les mises en demeure.
Madame [R] a interjeté appel de cette décision le 21 mars 2023 pour demander l'infirmation de la décision en toutes ses dispositions et le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 1] s'est constituée par son syndic le 27 mars 2023 et a formé une demande reconventionnelle.
Le dossier a été clôturé, le 24 avril 2025 par le conseiller de la mise en état et mis en délibéré le jour même afin d'être rendu par mise à disposition au greffe pour le 01 juillet 2025 puis prorogé au 10 juillet 2025.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par ses conclusions récapitulatives du 17 avril 2025, auxquelles la juridiction se réfère expressément pour l'exposé de ses moyens, Madame [R] demande à la cour de :
Dire l'appel de Madame [R] recevable et bien fondé ;
Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Et statuant à nouveau :
Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
A titre reconventionnel :
Prononcer la nullité des dispositions du règlement de copropriété attribuant à Madame [R] 73 millièmes de la propriété de la partie commune C1 ;
Subsidiairement : Dire et juger que ces dispositions sont réputées non écrites comme contraires à l'article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Et en toute hypothèse :
Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] à payer à Madame [R] une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.
Elle fait notamment valoir que le syndicat de la copropriété supporte la charge de la preuve de sa créance de charges et que le juge ne peut se contenter de l'approbation générale de l'assemblée générale qui ne vaut pas approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire et que de surcroit elle n'a pas reçu notification du procès-verbal de cette assemblée générale et que le devis ne porte que sur l'espace parkings qui ne la concerne pas. Elle conteste tout passage dans cet espace et fait observer que rien dans le devis produit ne l'établit et conteste la production de photographies déclarées jointes au devis car ces pièces n'ayant été jointes au devis initial et ne démontrant pas que le chemin d'accès à la copropriété photographié corresponde au chemin d'accès dont elle fait usage et soit celui concerné par les travaux.
Elle rappelle n'avoir aucun usage des parkings desservis et donc n'avoir pas à participer à leur réfection et souligne la violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 par la répartition des charges de la partie commune du lot C1 puisque ces charges doivent être réparties en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et précise que ces travaux de parking devraient incomber à son lot n°2.
Par ses conclusions récapitulatives du 17 avril 2025, auxquelles la juridiction se réfère expressément pour l'exposé de ses moyens, le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] demande à la cour de :
Rejeter l'appel de Madame [H] [R], le dire mal fondé.
Confirmer le jugement entrepris, au besoin par substitution ou adjonction de motifs.
Déclarer irrecevable l'ensemble des demandes de Madame [H] [R],
subsidiairement les dire mal fondées et les rejeter.
Condamner Madame [H] [R] aux entiers frais et dépens d'appel ainsi qu'à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement dénommée SAS QUADRAL IMMOBILIER, une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir la régularité de sa procédure engagée conformément aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 19-2 issu de la loi Elan du 23 novembre 2018 rendant les charges exigibles après mise en demeure infructueuse, ce qui est en l'espèce le cas. En rappelant qu'elle n'a pas contesté la décision d'assemblée générale alors même que, quoi qu'elle en dise, elle en a bien reçu notification le 20 janvier 2022 par courrier électronique et le 24 janvier 2022 par une lettre recommandée revenue non réclamée. Il précise que si elle ne dispose effectivement pas d'un emplacement de parking sur la partie commune C1 elle bénéficie par ce lot d'un accès à l'immeuble et d'un droit à circulation et que s'agissant d'une partie commune et conformément au règlement de la copropriété , précise que le devis et les travaux couvrent bien l'ensemble de la partie C1, que les photos de travaux proviennent de l'entreprise les ayant réalisés et que le syndic ne peut être responsable des difficultés de la boite Mail de l'appelante pour la réception de ces photos.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés en appel aux conclusions des parties et il est rappelé qu'en application de l'article 954 alinéas 2 et 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.
Il est relevé qu'aucune contestation n'est présentée sur la forme ou les délais de l'appel formé et qu'il n'y a dès lors pas lieu à statuer sur ce point.
Le Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] demande de voir déclarer irrecevable la demande de Madame [H] [R] mais ne soutient cette demande d'aucun moyen de sorte qu'il convient de rejeter cette demande.
Sur le recouvrement des charges impayées.
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 oblige les copropriétaires àparticiper aux charges, entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété du 15 juin 2006 définit dans la catégorie des charges communes toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme spéciales au sens du présent règlement et elles concernent l'intégralité des lots de l'ensemble immobilier suivant la clé de répartition.
Ce lot C1 apparait dans le règlement de copropriété comme une partie commune et, suivant l'esquisse enregistrée au cadastre le 17 juin 2006 et l'état descriptif de division du 23 mai 2006, il comporte le terrain d'assiette de la copropriété et au niveau extérieur une aire de circulation et deux espaces de sols.
En l'espèce il est justifié que l'assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 17 janvier 2022 et elle a notamment décidé du budget prévisionnel et de travaux de réfection des enrobés de la copropriété pour la parcelle [Cadastre 5] par ses résolutions 6, 7, 8 et 9, la résolution 6 de l'assemblée ayant expressément précisé que les appels de fonds seront en charges C1. Ainsi ce vote défini tant la parcelle concernée par les travaux que leur mode de répartition.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans le délai de 2 mois, selon l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées et notamment le versement des appels de provisions tenant à ce vote.
Madame [R] n'était pas présente à l'assemblée générale mais, contrairement à ses déclarations, elle a reçu régulièrement notification de ce procès-verbal d'assemblée générale ainsi qu'il en est justifié par l'avis qui lui a été notifié le 24 janvier 2022 par lettre RAR sans qu'elle puisse se prévaloir de ne pas l'avoir recherchée.
Cette décision d'assemblée générale de budget prévisionnel et travaux, dont elle avait eu également l'information par voie électronique, n'a pas été contestée par elle dans le délai légal de deux mois, de sorte qu'elle est définitive.
L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du l de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Ces dispositions sont également applicables aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 concernant.
Madame [H] [R] indique avoir demandé la convocation d'une assemblée générale extraordinaire pour contester le règlement de copropriété mais une telle démarche ne vaut pas contestation de la délibération de l'assemblée générale qu'elle n'a pas contesté judiciairement pas plus que le non règlement des appels de budget prévisionnel à leur date d'exigibilité ni de n'avoir déféré aux mises en demeure des 28 avril 2022 et 14 juin 2022.
S'agissant d'une décision non contestée définissant les travaux et les modalités de leur répartition, Madame [R] ne peut contester les appels de provisions et la mise en 'uvre de leur règlement dans le cadre de la procédure accélérée au fond qui a été entreprise.
Il est sans emport de rechercher si les photographies produites à hauteur de cour pour apprécier l'emprise des travaux réalisés d'enrobés ont été transmises par voie électronique à l'appelante où à quel moment du devis ou de son paiement puisque ce point est sans effet sur les droits des parties nés du vote de l'assemblée générale non judiciairement contestée avant la présente instance.
Il est pareillement sans portée de rechercher le détail des travaux réalisés ou de la configuration des lieux puisqu'il n'est pas contesté qu'ils ont porté sur la réfection des places de parking dont l'usage est réservé aux lots de certains copropriétaires autres que l'appelante avec leur accès ainsi que leur desserte et qu'il n'est pas davantage contesté l'existence d'une entrée dans le bâtiment depuis ce lot C1 mais dont Madame [H] [R] conteste tout usage pour elle-même faute de disposer d'une place de stationnement.
Statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond et au vu de la régularité des décisions d'assemblée générale non judiciairement contestées et des appels de provisions sur le budget provisionnel pour charges et travaux et de leurs vaines mises en demeure, le tribunal judiciaire de Thionville a constaté à bon droit l'existence d'une créance exigible du syndicat des copropriétaires.
Pour autant Madame [H] [R] conteste le règlement même de copropriété en ce qu'il lui fait supporter la charge d'un lot dont elle est privée de tout usage.
Sur la contestation de répartition des charges du lot C1
Madame [H] [R] demande de voir déclarer nulle ou en tout cas non écrite la clause du règlement de copropriété lui attribuant 73 millièmes de la parties commune C1 comme contraire aux dispositions impératives de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'elle ne dispose pas de place de parking qui lui soit attribué.
Pour autant il est rappelé que cette partie commune C1 apparait dans le règlement de copropriété comme une partie commune comportant le terrain d'assiette de la copropriété et au niveau extérieur une aire de circulation et deux espaces de sol.
Il n'apparait ni juridique ni sérieux de priver le lot n°2 de Madame [H] [R] de tous droits et charges au titre de l'assiette de la copropriété mais concernant le niveau extérieur il est associé à cette partie commune deux espaces de sol dont la répartition des charges organisées au chapitre 4 du règlement renvoie au récapitulatif de l'état descriptif de la copropriété.
Pour cet espace commun C1, cet acte fait mention d'un lot à l'usage des propriétaires 1 à 34 et attribue à divers lots des emplacements de garage ou de parking, le lot n°2 de Madame [H] [R] ne disposant pas d'un emplacement spécifique.
Il ressort clairement de ces éléments que, concernant le lot 1 qui est un lot commun, la copropriété a attribué à certains lots un usage exclusif de ce lot commun.
Cette attribution d'usage pour une copropriété dont le règlement est antérieur au 1er juillet 2022 reste susceptible d'un examen en assemblée générale pour une prise de décision à la majorité simple.
Toutefois et en l'état il est régulièrement prévu au règlement de la copropriété un mode de répartition des charges de ce lot au prorata des millièmes de copropriété et ce règlement qui fait la loi des parties n'édicte aucune dérogation au principe de ce mode de répartition.
Ainsi et sans qu'il y ait à déterminer si Madame [H] [R] fait usage de ses droits sur l'espace commun de ce lot commun C1, il convient de constater d'une part qu'elle dispose de la possibilité d'user de ce droit et d'autre part que la copropriété n'a pas envisagé dans son règlement de contrepartie onéreuse à l'exclusivité des droits d'usage accordés sur les communs.
Il apparait donc pour ce double motif que les contestations de Madame [H] [R] portant sur l'irrégularité du règlement de copropriété doivent être rejetées.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
Madame [H] [R], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel et il convient de rejeter sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité justifie la condamnation de Madame [H] [R] au paiement de 1000 euros au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 1] pris en la personne de son syndic au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Rejette l'exception d'irrecevabilité de fin de non-recevoir ;
Rejette les moyens au fond ;
Confirme le jugement du 07 mars 2023 du tribunal judiciaire de Thionville statuant selon la procédure accélérée au fond en toutes ses dispositions';
Y ajoutant,
Rejette la demande de Madame [H] [R] formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [H] [R] aux entiers frais et dépens d'appel ;
Condamne Madame [H] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic la SAS Evel Immobilier, anciennement dénommée SAS Quadral Immoblier, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La Greffière Le Président de chambre