CA Toulouse, 3e ch., 17 juillet 2025, n° 23/01833
TOULOUSE
Arrêt
Autre
17/07/2025
ARRÊT N° 397/2025
N° RG 23/01833 - N° Portalis DBVI-V-B7H-POS2
J.G/KM
Décision déférée du 05 Avril 2023
Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE
( 21/03012)
TORRES
[E] [V]
[U] [B]
C/
[R], [T] [H] épouse [X] [D]
SARL PASSION IMMO
S.A.R.L. ENTREPRISE JULIEN MONTENON
S.A. MAAF ASSURANCES
[K] [X] [D]
[P] [X] [D]
[M] [X] [D]
[S] [X] [D]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU DIX SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTS
Monsieur [E] [V]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Michèle MONTARRY, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [U] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Michèle MONTARRY, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [R], [T] [H] épouse [X] [D]
décédée le 18/02/2024
SARL PASSION IMMO [Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
INTERVENANTS ( appels provoqués ) :
S.A.R.L. ENTREPRISE JULIEN MONTENON, assignée en appel provoqué à personne morale le 07/11/2023
[Adresse 10]
[Localité 6]
Représentée par Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. MAAF ASSURANCES
[Adresse 14]
[Localité 12]
Représentée par Me Pierre JOURDON de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Monsieur [K] [X] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
Madame [P] [X] [D]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
Monsieur [M] [X] [D]
[Adresse 9]
[Localité 13]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
Monsieur [S] [X] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 11]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
P. BALISTA, président
S. GAUMET, conseiller
J.C. GARRIGUES, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 2 janvier 2018, Mme [R] [X] [D] a donné à bail par l'intermédiaire de la Sarl Passion Immo à M. [E] [V] et Mme [U] [B] un appartement de 135 m2 environ à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1250 euros outre 150 euros de provisions pour charges.
L'agence immobilière Sarl Passion Immo a assuré la gestion du bien.
Dès le premier mois d'occupation les locataires se sont plaints de dysfonctionnements.
Par actes des 23 avril 2018 et 20 avril 2021, invoquant des désordres existants par défaut d'entretien du propriétaire ou survenus dans le cadre de cette location, M. [E] [V] et Mme [U] [B] ont fait assigner la Sarl Passion Immo et Mme [R] [X] [D] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Toulouse afin d'entendre ordonner une expertise.
Par acte du 18 juin 2019, la Sarl Passion Immo et Mme [R] [X] [D] ont appelé en cause la Maaf Assurances et la Matmut.
Par ordonnance du 13 septembre 2019, le juge des référés du tribunal d'instance de Toulouse a désigné un expert avec pour mission de :
- réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications, et se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,
- visiter le logement litigieux sis [Adresse 4], dire s'il est affecté de désordres et, dans l'affirmative, en rechercher l'origine en précisant si ces désordres proviennent d'un vice de construction, d'une absence d'entretien, d'un abus de jouissance ou de tout autre cause,
- en présence de désordres, décrire et chiffrer les travaux de remise en état nécessaires en précisant la durée d'exécution des travaux,
- chiffrer le cas échéant le préjudice de jouissance subi par les locataires,
- plus généralement donner toutes indications utiles sur les responsabilités des parties.
Il a autorisé également la consignation des loyers par les locataires auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.
Par ordonnance du 25 juin 2020, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la société Entreprise Julien Montenon (EJM) et à M. [A] [O].
L'expert, M. [Z] [Y], a déposé son rapport le 24 mai 2021.
Par acte des 8 et 9 septembre 2021, M. [E] [V] et Mme [U] [B] ont fait assigner Mme [R] [X] [D], la Sarl Passion Immo, les societes Maaf Assurances et Matmut, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :
- fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 2019 pour les préjudices subis par les locataires depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en décembre 2021,
- constater en effet qu'aucun travaux n'a été effectué pour faire cesser le préjudice de jouissance et dire et juger que l'indemnité devra être versée pour tout mois supplémentaire au-delà du premier janvier 2022,
- fixer à 1 000 euros le préjudice prévu par l'expert pour l'obligation d'évacuer l'appartement,
- entendre condamner Mme [R] [X] [D] au paiement de la somme de 11 800 euros et au paiement des frais d'expertise soit 3 230 euros,
- la condamner au paiement des dépens de référé et de la présente instance,
- la condamner au paiement des frais irrépétibles subis par les consorts [V] [B], soit 1 200 euros pour la procédure en référé, 1 500 euros pour suivi et dire à l'expert et 1 800 euros au titre de la présente instance,
en conséquence,
- dire et juger que la somme de 19 530 euros est déconsignée au bénéfice des consorts [V] [B],
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir.
Par acte du 15 décembre 2021, Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo ont procédé à l'appel en cause de la société Entreprise Julien Montenon (EJM) et de M. [A] [O], l'affaire étant enrôlée sous le n° RG 22/00003 aux fins de :
y venir,
- joindre la présente procédure à l'affaire enrôlée sous le n° RG 21/03012,
- condamner la société Entreprise Julien Montenon (EJM) à relever et garantir indemnes Mme [R] [X] [D], la Sarl Passion Immo de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,
- réserver les dépens.
Par jugement contradictoire en date du 5 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :
- ordonné la jonction des dossiers RG n°22/00003 et RG n°21/03012 et dit que l'affaire sera enregistrée sous le n° unique RG n°21/03012 ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande tendant à fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 2018 pour les préjudices subis par eux depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en mai 2022 et chiffrée à 12.300 euros (300 euros x 41 mois) ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande complémentaire tendant à ce que cette indemnité de 300 euros soit versée pour tout mois supplémentaire au-delà du 1er mai 2022, et chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation de Mme [R] [X] [D] au paiement de la somme de 19.000 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018 ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de la Sarl Passion Immo avec Mme [R] [X] [D] sur le fondement de sa responsabilité extracontractuelle ;
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 4.600 euros au titre des préjudices de jouissance ayant couru depuis janvier 2018 et jusqu'à fin mai 2022 ;
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] une indemnité de 50 euros mensuels qui sera versée après le 1er juin 2022 pour chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés ;
- ordonné le déblocage de la somme de 19.875,38 euros consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations au bénéfice de Mme [R] [X] [D] ;
- prononcé la mise hors de cause de la Sarl Passion Immo ;
- prononcé la mise hors de cause de la société Matmut ;
- débouté Mme [R] [X] [D] de l'ensemble de ses demandes vis-à-vis de la Matmut ;
- débouté Mme [R] [X] [D] de sa demande de condamnation des compagnies Maaf Assurances et Matmut à lui verser la somme de 3.536,17 euros au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de la chaudière ;
- débouté Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo de leur demande subsidiaire de condamnation in solidum des sociétés Maaf Assurances et Matmut à les relever et garantir indemnes des condamnations prononcées à leur encontre au titre des désordres matériels et immatériels causés par la fuite de la chaudière ;
- débouté Mme [R] [X] [D] de sa demande subsidiaire de condamnation in solidum de la Maaf Assurances, de la Matmut et de la société Entreprise Julien Montenon à lui verser la somme de 5.308,55 euros TTC au titre des travaux de reprise en ce compris les menues réparations ;
- condamné la société Maaf Assurances à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 2.480,17 euros au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de la chaudière ;
- condamné la société Maaf Assurances à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif aux désordres causés par la fuite de la chaudière ;
- débouté Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo de leur demande de condamnation de la société Entreprise Julien Montenon à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ;
- débouté la société Entreprise Julien Montenon de sa demande subsidiaire de limiter à la somme de 677,50 euros son éventuelle condamnation à relever et garantir Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo des condamnations prononcées à leur encontre ;
- condamné la société Entreprise Julien Montenon à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 1.009,25 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de robinet ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant de 4.500 euros ;
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [E] [V] et Mme [U] [B] à payer à la Matmut la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Maaf Assurances à payer à Mme [R] [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société Entreprise Julien Montenon de sa demande de condamnation de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Entreprise Julien Montenon à payer à Mme [R] [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo aux dépens y compris les frais d'expertise ;
- dit que les dépens en ce compris les frais d'expertise seront partagés à concurrence de
* 50 % à charge de Mme [R] [X] [D];
* 20 % à la charge de M. [E] [V] et Mme [U] [B],
* 20 % à la charge de la société MAAF Assurances,
* 10 % à la charge de la société Entreprise Julien Montenon ;
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;
- rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 22 mai 2023, M. [E] [V] et Mme [U] [B] ont relevé appel de la décision à l'égard de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo en ce qu'elle a :
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande tendant à fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 2018 pour les préjudices subis par eux depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en mai 2022 et chiffrée à 12.300 euros (300 euros x 41 mois) ,
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande complémentaire tendant à ce que cette indemnité de 300 euros soit versée pour tout mois supplémentaire au-delà du 1er mai 2022, et chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés,
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation de Mme [R] [X] [D] au paiement de la somme de 19.000 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018 ,
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de la Sarl Passion Immo avec Mme [R] [X] [D] sur le fondement de sa responsabilité extracontractuelle,
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 4.600 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018 et jusqu'à fin mai 2022,
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] une indemnité de 50 euros mensuels qui sera versée après le 1er juin 2022 pour chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés,
- ordonné le déblocage de la somme de 19.875,38 euros consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations au bénéfice de Mme [R] [X] [D],
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo à une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile d'un montant de 4.500 euros,
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] [V] et Mme [U] [B] à payer à la Matmut la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo aux dépens y compris les frais d'expertise,
* dit que les dépens, en ce compris les frais d'expertise, sont partagés à concurrence de 20 % à la charge de M. [E] [V] et Mme [U] [B].
Par acte du 7 novembre 2023, Mme [R] [X] [D] et la Passion Immo ont fait assigner en appel provoqué la Sarl Entreprise Julien Montenon et la Sa Maaf Assurances.
Mme [R] [X] [D] est décédée le 18 février 2024.
M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D] et M. [S] [X] [D] sont intervenus volontairement à l'instance en qualité d'héritiers de Mme [R] [X] [D].
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 11 mars 2025, M. [E] [V] et Mme [U] [B], appelants, demandent à la cour au visa de l'article 1719 du code civil , de :
- dire que les contestations émises sur le rapport d'expertise sont bien fondées en raison du défaut de prise en compte des préjudices de jouissance indemnisables au regard de l'étendue des désordres ;
- fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 2018 pour les préjudices subis par les locataires depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en août 2023, date proposée par le gestionnaire pour la réalisation des travaux en même temps qu'il était adressé la résiliation du bail pour vente ;
- constater en effet qu'aucun travaux n'a été effectué pour faire cesser le préjudice de jouissance pendant 5 ans et demi ;
- juger que la somme consignée à hauteur de 19.875,38 euros sera débloquée au bénéfice des consorts [V] - [B] et si une déconsignation a été obtenue,
- condamner solidairement les héritiers de Mme [R] [X] [D] au paiement de la somme de 19.875 euros au titre des préjudices de jouissance ayant couru depuis janvier 2018 jusqu'en août 2023, outre les frais et honoraires générés par ces procédures ;
- dire que la Sarl Passion Immo, qui n'a pas procédé aux démarches et travaux nécessaires selon mandat confié par le bailleur, doit être condamnée solidairement avec les héritiers de la bailleresse sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle étant donné le laxisme préjudiciable aux locataires ;
- juger qu'il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts des condamnations par année entière jusqu'à parfait paiement depuis la délivrance de l'assignation en date du 8 septembre 2021 ;
- condamner les héritiers de Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile à la cour.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 28 février 2025, M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D], et M. [S] [X] [D] venant aux droits de Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo, intimés et appelants incidents, demandent à la cour au visa de l'article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987, des articles 1112-1, 1230 et suivants, 1240, 1792 et suivants du code civil, et de l'article L.124-3 du code des assurances, de :
à titre liminaire,
- accueillir l'intervention volontaire de M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D], et M. [S] [X] [D] venant aux droits de Mme [R] [X] [D], née le 3 mai 1953 à [Localité 15], de nationalité française, décédée le 18 février 2024 ;
à titre principal,
- débouter les consorts [V]-[B] de l'ensemble de leurs demandes ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* débouté M. [V] et Mme [B] de leur demande tendant à fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 20218 pour les préjudices subis par eux depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en mai 2022 et chiffrée à 12300 euros (300 euros x 41 mois),
* débouté M. [V] et Mme [B] de leur demande complémentaire tendant à ce que cette indemnité soit versée pour tout mois supplémentaire au-delà du 1er mai 2022 et chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés,
* débouté M. [V] et Mme [B] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 19000 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018,
* débouté M. [V] et Mme [B] de leur demande de condamnation solidaire sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle,
* ordonné le déblocage de la somme de 19875,38 euros consigné auprès de la caisse des dépôts et consignations au bénéfice de Mme [X] [D],
* condamné la Maaf Assurances à verser à Mme [X] [D] la somme de 2480,17 euros au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de la chaudière et à la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif aux désordres causés par la fuite de la chaudière,
* condamné la société Entreprise Julien Montenon à verser à Mme [X] [D] la somme de 1.009,25 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de robinet,
* condamné la Maaf Assurances à verser à Mme [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la société Entreprise Julien Montenon à verser à Mme [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* condamné Mme [X] [D] à verser aux consorts [V] -[B] la somme de 4.600 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018 et jusqu'à fin mai 2022 ;
* condamné Mme [X] [D] à payer à M. [V] et Mme [B] M. [V] et Mme [B] une indemnité de 50 euros mensuels qui sera versée après le premier juin 2022 pour chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés ;
* condamné Mme [X] [D] à payer à M. [V] et Mme [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuer à nouveau sur ces points de la sorte :
- débouter les consorts [V]-[B] de leur demande au titre de leurs préjudices de jouissance, ou tout au plus le limiter à la somme de 300 euros comme retenu par l'expert judiciaire ;
- débouter les consorts [V]-[B] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance ;
dans l'hypothèse où la cour devait réformer la décision entreprise conformément aux demandes des consorts [V] [B],
'condamner les sociétés Maaf Assurances et Entreprise Julien Montenon à relever et garantir indemnes les consorts [X] [D] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance revendiqué par les consorts [V]-[B] ;
dans tous les cas,
'condamner tout succombant à verser la somme de 5.000 euros au consorts [X] [D] et la somme de 5.000 euros à la Sarl Passion Immo, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Sorel, avocat, sur son affirmation de droit.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 février 2024, la SAS Entreprise Julien Montenon, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
- condamner Mme [X] [D], ou tout autre succombant à verser à la SAS Entreprise Julien Montenon la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 1er février 2024, la SA Maaf Assurances, intimée, demande à la cour de :
sur l'appel à titre provoqué de Mme [X] [D] et de la Sarl Passion Immo sur le préjudice de jouissance,
- débouter Mme [X] [D] de sa demande de condamnation in solidum de la Maaf avec la Sas Entreprise Julien Montenon à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance des consorts [V] et [B] ;
- juger que les consorts [V] et [B] n'ont subi aucun préjudice de jouissance lié à la fuite sur la chaudière ;
- par voie de conséquence, réformer le jugement en ce qu'il a condamné la Maaf à relever et garantir Mme [X] [D] à hauteur de 500 euros au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [V] et [B] ;
-à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a limité le recours de Mme [X] [D] à l'encontre de la Maaf à la somme de seulement 500 euros ;
- en toute hypothèse, ramener à de plus strictes proportions l'indemnité susceptible de leur être allouée au titre des frais irrépétibles ;
sur l'appel incident de la Maaf au titre des travaux de reprise,
- réformer le jugement en qu'il a condamné la Maaf à régler à Mme [X] [D] la somme de 2.480,17 euros HT au titre du coût de reprise des désordres consécutifs à la fuite sur la chaudière ;
statuant à nouveau,
- juger que la Maaf ne peut être tenue à garantir Mme [X] [D] au titre des travaux de reprise au-delà de la somme de 578,88 euros TTC.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [V] et Mme [B]
L'article 1719 du code civil dispose :
' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations'.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
'Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...) '
Il est également de principe que le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient, ce trouble ne cessant que par l'exécution de ces travaux.
En application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures.
En cause d'appel, M. [V] et Mme [B], qui ont libéré les lieux loués le 29 août 2023 suivant résiliation de bail adressée à la Sarl Passion Immo le 11 août 2023, limitent leurs demandes à la fixation d'une indemnité de jouissance de 300 € par mois à compter du mois de janvier 2018 jusqu'au mois d'août 2023 (soit 20.400 € ), chiffrée ensuite à la somme totale de 19.875,38 €.
Dès le 8 janvier 2018, les locataires ont signalé au bailleur de nombreux dysfonctionnements déjà relevés dans l'état des lieux d'entrée (pièce n° 3) :
- fenêtres ne s'ouvrant pas ou avec grande difficulté ;
- portes ne fermant pas ou frottant le parquet ;
- radiateurs ne fonctionnant pas correctement, ceux de la salle à manger, de deux chambres, de la salle de bains et du couloir restant froids ou à peine tièdes ;
- vis de purge des radiateurs recouverts de peinture ;
- chaudière se mettant systématiquement en sécurité et s'arrêtant de fonctionner.
Le 30 janvier 2018, Mme [B] a signalé l'interruption du chauffage, lequel se mettait régulièrement et spontanément en sécurité (pièce n° 4).
Le 16 mai 2018, Mme [B] a informé l'artisan intervenu sur le chauffage au mois de février que la chaudière fuyait (pièce n° 5).
Le 21 mai 2018, Mme [B] a informé la Sarl Passion Immo de la détérioration rapide de la situation, les fuites d'eau sous la chaudière ayant empiré, atteignant un volume de près de dix litres d'eau par jour (pièce n° 7). Mme [B] a réitéré ses alertes le 1er juin 2018 (pièce n° 9).
La chaudière a en définitive été remplacée le 5 juin 2018 (pièce n° 12).
Le 12 juin 2018, M. [V] a indiqué à la Sarl Passion Immo que le réseau électrique desservant la hotte aspirante et le lave-vaisselle était 'HS' et qu'il convenait de mettre en conformité cette installation (pièce n° 13).
Après le changement de la chaudière, le robinet mitigeur ayant été scellé de manière incorrecte par un artisan mandaté par la Sarl Passion Immo a généré un second dégât des eaux (pièce n° 14).
Le 28 juin 2019, les locataires ont rappelé à la Sarl Passion Immo qu'aucun travaux de réfection des lieux après les dégâts des eaux n'avaient été réalisés (pièce n° 15) et ils ont fait dresser deux procès-verbaux de constat d'huissier mettant en évidence l'état de l'appartement (pièces n° 16 et 17).
L'expert judiciaire commis par ordonnance du 13 septembre 2019 a confirmé dans son rapport du 24 mai 2021 la présence des désordres allégués par M. [V] et Mme [B], conséquences des dégâts des eaux et défauts de fonctionnement des portes et fenêtres notamment. Il a chiffré les travaux de réparation nécessaires à la somme de 7077, 05 € TTC.
Les défauts d'ouverture et de fermeture des volets et fenêtres dont la réparation était sollicitée depuis le début du bail n'ont en définitive été réparés que suivant facture de la société MBC du 23 octobre 2019.
Le défaut de délivrance conforme de l'appartement depuis l'entrée dans les lieux et le défaut d'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat sont établis.
Les consorts [X] [D], venant aux droits de Mme [R] [X] [D], doivent indemniser M. [V] et Mme [B] des troubles de jouissance ainsi subis.
Le premier juge leur a alloué une indemnité de 100 € par mois de janvier 2018 à mai 2022 (4100 € ) , une indemnité de 500 € au titre du préjudice de jouissance à subir lors de la reprise des embellissements, et une indemnité de 50 € par mois à compter du mois de juin 2022 tant que les travaux n'auront pas été exécutés.
Le départ des locataires à la fin du mois d'août 2023 permet de chiffrer de manière définitive le montant de leur indemnisation.
Eu égard à la nature des dommages, au montant du loyer et au fait que l'appartement est resté habitable, l'indemnisation de M. [V] et Mme [B] doit être fixée comme suit :
- 300 € par mois pour la période janvier 2018 à juin 2018 pendant laquelle les locataires ont subi les défauts de fermeture des portes et fenêtres, le dysfonctionnement du chauffage jusqu'au remplacement de la chaudière et deux dégâts des eaux, soit 1800 € ;
- 200 € par mois pour la période juillet 2018 à octobre 2019 pendant laquelle les locataires ont subi les défauts de fermeture des portes et fenêtres jusqu'à leur réparation et les conséquences dommageables des dégâts des eaux, humidité et désordres esthétiques notamment, soit 3200 € (16 mois x 200 € ) ;
- 100 € par mois à compter du mois de novembre 2019 jusqu'à la fin du bail, période pendant laquelle les troubles ne concernaient plus que l'humidité et l'état des embellissements, soit 4600 € ( 46 mois x 100 € ), soit une somme totale de 9600 €.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
Ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur la demande de déconsignation de la somme de 19.875,38 €
Le tribunal a ordonné le déblocage de la somme de 19.875,38 € consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations au bénéfice de Mme [R] [X] [D].
La somme consignée ayant été restituée à Mme [R] [X] [D] en exécution du jugement dont appel, la demande de déconsignation formée en appel par M. [V] et Mme [B] se trouve sans objet.
Sur la responsabilité de la Sarl Passion Immo
M. [V] et Mme [B] sollicitent également la condamnation solidaire de la société Passion Immo au paiement de l'indemnité allouée, et ce sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle. Ils lui reprochent de ne pas avoir procédé aux démarches et travaux nécessaires selon mandat confié par le bailleur et de s'être rendue coupable d'un laxisme préjudiciable aux locataires.
Au vu des éléments produits aux débats, il apparaît que la société Passion Immo n'a pas été particulièrement négligente dans sa mission de gestion du bien et dans ses relations avec le bailleur et les locataires. Les démarches nécessaires ont été entreprises vis-à-vis du propriétaire bailleur auquel il appartenait de prendre les décisions de faire effectuer les travaux de réparation ou de rénovation nécessaires. Au demeurant, ses propres mandants ne lui reprochent aucune faute.
La décision dont appel doit être confirmée en ce qu'il a été jugé que sa responsabilité n'était pas engagée. Le rejet de la demande de M. [V] et Mme [B] doit être confirmé.
Sur la responsabilité de la société Entreprise Julien Montenon (EJM)
L'expert judiciaire a conclu à la responsabilité de la société EJM dans la fuite au niveau du robinet de l'évier. Il a précisé que cette entreprise était responsable des dégâts sur la cloison de la salle à manger/cuisine, dûs à un mauvais positionnement du joint qui a fui pendant un an.
Le tribunal a condamné la société EJM à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 1009,25 € TTC au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à cette fuite.
La société EJM ne conteste ni sa responsabilité ni le montant de la somme mise à sa charge.
Les consorts [X] [D] demandent, outre la confirmation de cette condamnation, que la société EJM soit condamnée à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance subi par M. [V] et Mme [B].
Au vu du rapport d'expertise et des autres éléments du dossier, il apparaît que les désordres consécutifs à la fuite sont négligeables au regard de l'ensemble des désordres justifiant la condamnation des bailleurs au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance des locataires.
Ce chef de demande doit être rejeté.
Sur la garantie de la Sa Maaf Assurances
Mme [R] [X] [D] a souscrit auprès de la Maaf une police d'assurance multirisques habitation qui garantit notamment la prise en charge du coût des travaux de réparation des dommages consécutifs à un dégât des eaux. (Pièce n° 2 de la Maaf : police d'assurance).
Le tribunal a condamné la Maaf à payer à Mme [R] [X] [D] la somme de 2480,17 € au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de la chaudière et la somme de 500 € au titre du préjudice de jouissance consécutif aux désordres causés par la fuite de la chaudière.
Les consorts [X] [D] sollicitent la confirmation de cette décision sur ces deux points, tout en demandant que la Maaf soit condamnée à les relever et garantir indemnes des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance dans l'hypothèse où la cour réformerait la décision de première instance en ce qui concerne cette demande de M.[V] et Mme [B].
La Maaf demande quant à elle la réformation du jugement en ce qui concerne le montant des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite sur la chaudière, qu'elle chiffre à 578,88 € au lieu de 2480,17 €, et en ce qui concerne le préjudice de jouissance, faisant valoir que les locataires n'ont subi aucun préjudice de jouissance lié à la fuite sur la chaudière.
Le montant des travaux de reprise
L'expert a indiqué qu'il y avait deux devis de l'entreprise Noguera, l'un de 3214,70 € , et l'autre de 1986,25 € , soit un total de 5200,95 € , et que dans cette somme il y avait 2929,70 € pour les dégâts chaudière.
Le premier juge a estimé que les sommes mentionnées sur le devis Noguera n° DE210027 du 07/01/2021 pour la rénovation de la cuisine devaient être retenues après déduction des travaux de reprise du sol de la cuisine pour rester en cohérence avec les conclusions de l'expert, soit une somme de 2929,70 € HT - 675 € HT = 2254,70 € HT et 2480,17 € TTC.
La Maaf soutient que la fuite sur la chaudière a occasionné uniquement une dégradation de l'enduit de la cloison dans le dégagement de l'entrée pour un coût de 578,88 € TTC chiffré dans le second devis Noguera n° DE210025.
Après analyse du rapport d'expertise et des deux devis de l'entreprise Noguera, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.
Le préjudice de jouissance
Le premier juge a retenu que la chaudière s'était avérée rapidement défectueuse, qu'après une première réparation elle avait dû être changée après avoir causé des fuites d'eau importantes, que ces dysfonctionnements et dégâts des eaux avaient provoqué une perturbation des locataires dans leur quotidien et dans leur travail, et que les désordres créés par les fuites allaient entraîner un préjudice de jouissance supplémentaire lors de le remise en état des embellissements. Il a alloué aux locataires une indemnité de 500 € au lieu des 300 € proposés par l'expert afin que la famille puisse éventuellement libérer les lieux lors des travaux de remise en état.
La cour indemnise aujourd'hui ce préjudice de manière quelque peu différente, allouant à M.[V] et Mme [B] une indemnité de 300 € par mois pour la période janvier 2018 à juin 2018 pendant laquelle les locataires ont subi les défauts de fermeture des portes et fenêtres, le dysfonctionnement du chauffage jusqu'au remplacement de la chaudière et deux dégâts des eaux, soit 1800 € au total.
Sur cette indemnité, le préjudice de jouissance lié à la fuite sur la chaudière et à ses conséquences dommageables, seul dommage que la Maaf doit garantir, doit être évalué à la somme de 300 € .
Le jugement dont appel sera réformé sur ce point.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Les consorts [X] [D], en qualité d'héritiers de Mme [R] [X] [D], parties principalement perdantes, doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Ils se trouvent solidairement redevables à l'égard de M. [V] et Mme [B] d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel.
La Sa Maaf Assurances doit être condamnée à relever et garantir les consorts [X] [D] de la condamnation aux dépens à hauteur de 20 % et à leur payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 500 € en sus de la somme allouée à ce titre à Mme [R] [X] [D] par le premier juge.
La société Entreprise Julien Montenon doit être condamnée à relever et garantir les consorts [X] [D] de la condamnation aux dépens à hauteur de 10 % et à leur payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 300 € en sus de la somme allouée à ce titre à Mme [R] [X] [D] par le premier juge.
Toutes les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées pour des motifs tenant à l'équité et aux situations économiques des parties.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Constate l'intervention volontaire de M. [K] [X] [D], de Mme [P] [X] [D], de M. [M] [X] [D], et de M. [S] [X] [D] venant aux droits de Mme [R] [X] [D], née le 3 mai 1953 à [Localité 15], de nationalité française, décédée le 18 février 2024.
Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 5 avril 2023, sauf en ce qu'il a :
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 4.600 euros au titre des préjudices de jouissance ayant couru depuis janvier 2018 et jusqu'à fin mai 2022 ;
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] une indemnité de 50 euros mensuels qui sera versée après le 1er juin 2022 pour chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés ;
- condamné la société Maaf Assurances à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif aux désordres causés par la fuite de la chaudière ;
- condamné la société Entreprise Julien Montenon à payer à Mme [R] [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que les dépens en ce compris les frais d'expertise seront partagés à concurrence de
* 50 % à charge de Mme [R] [X] [D];
* 20 % à la charge de M. [E] [V] et Mme [U] [B],
* 20 % à la charge de la société MAAF Assurances,
* 10 % à la charge de la société Entreprise Julien Montenon.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D], et M. [S] [X] [D] en leur qualité d'héritiers de Mme [R] [X] [D] à payer à M. [V] et Mme [B] la somme de 9600 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance subis pendant la durée du bail.
Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
Dit que ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Dit que la demande de déconsignation de la somme de 19.875,38 € se trouve sans objet.
Rejette la demande des consorts [X] [D] tendant à ce que la société Entreprise Julien Montenon soit condamnée à les relever et garantir indemnes de la condamnation prononcée à leur encontre au titre du préjudice de jouissance revendiqué par M. [V] et Mme [B].
Condamne la Sa Maaf Assurances à relever et garantir indemnes les consorts [X] [D] de la condamnation prononcée à leur encontre au titre du préjudice de jouissance revendiqué par M. [V] et Mme [B] à hauteur de 300 € .
Condamne solidairement M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D], et M. [S] [X] [D] en leur qualité d'héritiers de Mme [R] [X] [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Les condamne solidairement à payer à M. [V] et Mme [B] la somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.
Condamne la Sa Maaf Assurances à relever et garantir les consorts [X] [D] de la condamnation aux dépens à hauteur de 20 % et à leur payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 500 € en sus de la somme allouée à ce titre à Mme [R] [X] [D] par le premier juge.
Condamne la société Entreprise Julien Montenon à relever et garantir les consorts [X] [D] de la condamnation aux dépens à hauteur de 10 % et à leur payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 300 € en sus de la somme allouée à ce titre à Mme [R] [X] [D] par le premier juge.
Rejette toutes les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I.ANGER P.BALISTA
ARRÊT N° 397/2025
N° RG 23/01833 - N° Portalis DBVI-V-B7H-POS2
J.G/KM
Décision déférée du 05 Avril 2023
Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE
( 21/03012)
TORRES
[E] [V]
[U] [B]
C/
[R], [T] [H] épouse [X] [D]
SARL PASSION IMMO
S.A.R.L. ENTREPRISE JULIEN MONTENON
S.A. MAAF ASSURANCES
[K] [X] [D]
[P] [X] [D]
[M] [X] [D]
[S] [X] [D]
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
3ème chambre
***
ARRÊT DU DIX SEPT JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ
***
APPELANTS
Monsieur [E] [V]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Me Michèle MONTARRY, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [U] [B]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Michèle MONTARRY, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEE
Madame [R], [T] [H] épouse [X] [D]
décédée le 18/02/2024
SARL PASSION IMMO [Adresse 8]
[Localité 6]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
INTERVENANTS ( appels provoqués ) :
S.A.R.L. ENTREPRISE JULIEN MONTENON, assignée en appel provoqué à personne morale le 07/11/2023
[Adresse 10]
[Localité 6]
Représentée par Me Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE
S.A. MAAF ASSURANCES
[Adresse 14]
[Localité 12]
Représentée par Me Pierre JOURDON de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE
INTERVENANTS VOLONTAIRES :
Monsieur [K] [X] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
Madame [P] [X] [D]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
Monsieur [M] [X] [D]
[Adresse 9]
[Localité 13]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
Monsieur [S] [X] [D]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 11]
Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
P. BALISTA, président
S. GAUMET, conseiller
J.C. GARRIGUES, conseiller
Greffier, lors des débats : I. ANGER
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par P. BALISTA, président, et par I. ANGER, greffier de chambre
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 2 janvier 2018, Mme [R] [X] [D] a donné à bail par l'intermédiaire de la Sarl Passion Immo à M. [E] [V] et Mme [U] [B] un appartement de 135 m2 environ à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1250 euros outre 150 euros de provisions pour charges.
L'agence immobilière Sarl Passion Immo a assuré la gestion du bien.
Dès le premier mois d'occupation les locataires se sont plaints de dysfonctionnements.
Par actes des 23 avril 2018 et 20 avril 2021, invoquant des désordres existants par défaut d'entretien du propriétaire ou survenus dans le cadre de cette location, M. [E] [V] et Mme [U] [B] ont fait assigner la Sarl Passion Immo et Mme [R] [X] [D] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Toulouse afin d'entendre ordonner une expertise.
Par acte du 18 juin 2019, la Sarl Passion Immo et Mme [R] [X] [D] ont appelé en cause la Maaf Assurances et la Matmut.
Par ordonnance du 13 septembre 2019, le juge des référés du tribunal d'instance de Toulouse a désigné un expert avec pour mission de :
- réunir contradictoirement les parties, recueillir leurs explications, et se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission,
- visiter le logement litigieux sis [Adresse 4], dire s'il est affecté de désordres et, dans l'affirmative, en rechercher l'origine en précisant si ces désordres proviennent d'un vice de construction, d'une absence d'entretien, d'un abus de jouissance ou de tout autre cause,
- en présence de désordres, décrire et chiffrer les travaux de remise en état nécessaires en précisant la durée d'exécution des travaux,
- chiffrer le cas échéant le préjudice de jouissance subi par les locataires,
- plus généralement donner toutes indications utiles sur les responsabilités des parties.
Il a autorisé également la consignation des loyers par les locataires auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.
Par ordonnance du 25 juin 2020, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la société Entreprise Julien Montenon (EJM) et à M. [A] [O].
L'expert, M. [Z] [Y], a déposé son rapport le 24 mai 2021.
Par acte des 8 et 9 septembre 2021, M. [E] [V] et Mme [U] [B] ont fait assigner Mme [R] [X] [D], la Sarl Passion Immo, les societes Maaf Assurances et Matmut, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :
- fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 2019 pour les préjudices subis par les locataires depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en décembre 2021,
- constater en effet qu'aucun travaux n'a été effectué pour faire cesser le préjudice de jouissance et dire et juger que l'indemnité devra être versée pour tout mois supplémentaire au-delà du premier janvier 2022,
- fixer à 1 000 euros le préjudice prévu par l'expert pour l'obligation d'évacuer l'appartement,
- entendre condamner Mme [R] [X] [D] au paiement de la somme de 11 800 euros et au paiement des frais d'expertise soit 3 230 euros,
- la condamner au paiement des dépens de référé et de la présente instance,
- la condamner au paiement des frais irrépétibles subis par les consorts [V] [B], soit 1 200 euros pour la procédure en référé, 1 500 euros pour suivi et dire à l'expert et 1 800 euros au titre de la présente instance,
en conséquence,
- dire et juger que la somme de 19 530 euros est déconsignée au bénéfice des consorts [V] [B],
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à venir.
Par acte du 15 décembre 2021, Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo ont procédé à l'appel en cause de la société Entreprise Julien Montenon (EJM) et de M. [A] [O], l'affaire étant enrôlée sous le n° RG 22/00003 aux fins de :
y venir,
- joindre la présente procédure à l'affaire enrôlée sous le n° RG 21/03012,
- condamner la société Entreprise Julien Montenon (EJM) à relever et garantir indemnes Mme [R] [X] [D], la Sarl Passion Immo de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre,
- réserver les dépens.
Par jugement contradictoire en date du 5 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :
- ordonné la jonction des dossiers RG n°22/00003 et RG n°21/03012 et dit que l'affaire sera enregistrée sous le n° unique RG n°21/03012 ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande tendant à fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 2018 pour les préjudices subis par eux depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en mai 2022 et chiffrée à 12.300 euros (300 euros x 41 mois) ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande complémentaire tendant à ce que cette indemnité de 300 euros soit versée pour tout mois supplémentaire au-delà du 1er mai 2022, et chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation de Mme [R] [X] [D] au paiement de la somme de 19.000 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018 ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de la Sarl Passion Immo avec Mme [R] [X] [D] sur le fondement de sa responsabilité extracontractuelle ;
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 4.600 euros au titre des préjudices de jouissance ayant couru depuis janvier 2018 et jusqu'à fin mai 2022 ;
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] une indemnité de 50 euros mensuels qui sera versée après le 1er juin 2022 pour chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés ;
- ordonné le déblocage de la somme de 19.875,38 euros consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations au bénéfice de Mme [R] [X] [D] ;
- prononcé la mise hors de cause de la Sarl Passion Immo ;
- prononcé la mise hors de cause de la société Matmut ;
- débouté Mme [R] [X] [D] de l'ensemble de ses demandes vis-à-vis de la Matmut ;
- débouté Mme [R] [X] [D] de sa demande de condamnation des compagnies Maaf Assurances et Matmut à lui verser la somme de 3.536,17 euros au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de la chaudière ;
- débouté Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo de leur demande subsidiaire de condamnation in solidum des sociétés Maaf Assurances et Matmut à les relever et garantir indemnes des condamnations prononcées à leur encontre au titre des désordres matériels et immatériels causés par la fuite de la chaudière ;
- débouté Mme [R] [X] [D] de sa demande subsidiaire de condamnation in solidum de la Maaf Assurances, de la Matmut et de la société Entreprise Julien Montenon à lui verser la somme de 5.308,55 euros TTC au titre des travaux de reprise en ce compris les menues réparations ;
- condamné la société Maaf Assurances à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 2.480,17 euros au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de la chaudière ;
- condamné la société Maaf Assurances à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif aux désordres causés par la fuite de la chaudière ;
- débouté Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo de leur demande de condamnation de la société Entreprise Julien Montenon à les relever et garantir indemnes de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ;
- débouté la société Entreprise Julien Montenon de sa demande subsidiaire de limiter à la somme de 677,50 euros son éventuelle condamnation à relever et garantir Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo des condamnations prononcées à leur encontre ;
- condamné la société Entreprise Julien Montenon à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 1.009,25 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de robinet ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo à une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant de 4.500 euros ;
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné M. [E] [V] et Mme [U] [B] à payer à la Matmut la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Maaf Assurances à payer à Mme [R] [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la société Entreprise Julien Montenon de sa demande de condamnation de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Entreprise Julien Montenon à payer à Mme [R] [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo aux dépens y compris les frais d'expertise ;
- dit que les dépens en ce compris les frais d'expertise seront partagés à concurrence de
* 50 % à charge de Mme [R] [X] [D];
* 20 % à la charge de M. [E] [V] et Mme [U] [B],
* 20 % à la charge de la société MAAF Assurances,
* 10 % à la charge de la société Entreprise Julien Montenon ;
- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;
- rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration en date du 22 mai 2023, M. [E] [V] et Mme [U] [B] ont relevé appel de la décision à l'égard de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo en ce qu'elle a :
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande tendant à fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 2018 pour les préjudices subis par eux depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en mai 2022 et chiffrée à 12.300 euros (300 euros x 41 mois) ,
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande complémentaire tendant à ce que cette indemnité de 300 euros soit versée pour tout mois supplémentaire au-delà du 1er mai 2022, et chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés,
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation de Mme [R] [X] [D] au paiement de la somme de 19.000 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018 ,
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de la Sarl Passion Immo avec Mme [R] [X] [D] sur le fondement de sa responsabilité extracontractuelle,
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 4.600 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018 et jusqu'à fin mai 2022,
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] une indemnité de 50 euros mensuels qui sera versée après le 1er juin 2022 pour chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés,
- ordonné le déblocage de la somme de 19.875,38 euros consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations au bénéfice de Mme [R] [X] [D],
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo à une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile d'un montant de 4.500 euros,
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] [V] et Mme [U] [B] à payer à la Matmut la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [E] [V] et Mme [U] [B] de leur demande de condamnation solidaire de Mme [R] [X] [D] et de la Sarl Passion Immo aux dépens y compris les frais d'expertise,
* dit que les dépens, en ce compris les frais d'expertise, sont partagés à concurrence de 20 % à la charge de M. [E] [V] et Mme [U] [B].
Par acte du 7 novembre 2023, Mme [R] [X] [D] et la Passion Immo ont fait assigner en appel provoqué la Sarl Entreprise Julien Montenon et la Sa Maaf Assurances.
Mme [R] [X] [D] est décédée le 18 février 2024.
M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D] et M. [S] [X] [D] sont intervenus volontairement à l'instance en qualité d'héritiers de Mme [R] [X] [D].
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 11 mars 2025, M. [E] [V] et Mme [U] [B], appelants, demandent à la cour au visa de l'article 1719 du code civil , de :
- dire que les contestations émises sur le rapport d'expertise sont bien fondées en raison du défaut de prise en compte des préjudices de jouissance indemnisables au regard de l'étendue des désordres ;
- fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 2018 pour les préjudices subis par les locataires depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en août 2023, date proposée par le gestionnaire pour la réalisation des travaux en même temps qu'il était adressé la résiliation du bail pour vente ;
- constater en effet qu'aucun travaux n'a été effectué pour faire cesser le préjudice de jouissance pendant 5 ans et demi ;
- juger que la somme consignée à hauteur de 19.875,38 euros sera débloquée au bénéfice des consorts [V] - [B] et si une déconsignation a été obtenue,
- condamner solidairement les héritiers de Mme [R] [X] [D] au paiement de la somme de 19.875 euros au titre des préjudices de jouissance ayant couru depuis janvier 2018 jusqu'en août 2023, outre les frais et honoraires générés par ces procédures ;
- dire que la Sarl Passion Immo, qui n'a pas procédé aux démarches et travaux nécessaires selon mandat confié par le bailleur, doit être condamnée solidairement avec les héritiers de la bailleresse sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle étant donné le laxisme préjudiciable aux locataires ;
- juger qu'il y a lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts des condamnations par année entière jusqu'à parfait paiement depuis la délivrance de l'assignation en date du 8 septembre 2021 ;
- condamner les héritiers de Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les frais d'expertise, ainsi qu'au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile à la cour.
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 28 février 2025, M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D], et M. [S] [X] [D] venant aux droits de Mme [R] [X] [D] et la Sarl Passion Immo, intimés et appelants incidents, demandent à la cour au visa de l'article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et l'annexe au décret n°87-712 du 26 août 1987, des articles 1112-1, 1230 et suivants, 1240, 1792 et suivants du code civil, et de l'article L.124-3 du code des assurances, de :
à titre liminaire,
- accueillir l'intervention volontaire de M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D], et M. [S] [X] [D] venant aux droits de Mme [R] [X] [D], née le 3 mai 1953 à [Localité 15], de nationalité française, décédée le 18 février 2024 ;
à titre principal,
- débouter les consorts [V]-[B] de l'ensemble de leurs demandes ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* débouté M. [V] et Mme [B] de leur demande tendant à fixer à 300 euros par mois l'indemnité de jouissance depuis janvier 20218 pour les préjudices subis par eux depuis leur entrée dans les lieux jusqu'en mai 2022 et chiffrée à 12300 euros (300 euros x 41 mois),
* débouté M. [V] et Mme [B] de leur demande complémentaire tendant à ce que cette indemnité soit versée pour tout mois supplémentaire au-delà du 1er mai 2022 et chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés,
* débouté M. [V] et Mme [B] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 19000 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018,
* débouté M. [V] et Mme [B] de leur demande de condamnation solidaire sur le fondement de la responsabilité extra contractuelle,
* ordonné le déblocage de la somme de 19875,38 euros consigné auprès de la caisse des dépôts et consignations au bénéfice de Mme [X] [D],
* condamné la Maaf Assurances à verser à Mme [X] [D] la somme de 2480,17 euros au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de la chaudière et à la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif aux désordres causés par la fuite de la chaudière,
* condamné la société Entreprise Julien Montenon à verser à Mme [X] [D] la somme de 1.009,25 euros TTC au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de robinet,
* condamné la Maaf Assurances à verser à Mme [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné la société Entreprise Julien Montenon à verser à Mme [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* condamné Mme [X] [D] à verser aux consorts [V] -[B] la somme de 4.600 euros au titre des préjudices de jouissance ayant courus depuis janvier 2018 et jusqu'à fin mai 2022 ;
* condamné Mme [X] [D] à payer à M. [V] et Mme [B] M. [V] et Mme [B] une indemnité de 50 euros mensuels qui sera versée après le premier juin 2022 pour chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés ;
* condamné Mme [X] [D] à payer à M. [V] et Mme [B] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
statuer à nouveau sur ces points de la sorte :
- débouter les consorts [V]-[B] de leur demande au titre de leurs préjudices de jouissance, ou tout au plus le limiter à la somme de 300 euros comme retenu par l'expert judiciaire ;
- débouter les consorts [V]-[B] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance ;
dans l'hypothèse où la cour devait réformer la décision entreprise conformément aux demandes des consorts [V] [B],
'condamner les sociétés Maaf Assurances et Entreprise Julien Montenon à relever et garantir indemnes les consorts [X] [D] des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance revendiqué par les consorts [V]-[B] ;
dans tous les cas,
'condamner tout succombant à verser la somme de 5.000 euros au consorts [X] [D] et la somme de 5.000 euros à la Sarl Passion Immo, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Sorel, avocat, sur son affirmation de droit.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 février 2024, la SAS Entreprise Julien Montenon, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 1240 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile, de :
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;
- condamner Mme [X] [D], ou tout autre succombant à verser à la SAS Entreprise Julien Montenon la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 1er février 2024, la SA Maaf Assurances, intimée, demande à la cour de :
sur l'appel à titre provoqué de Mme [X] [D] et de la Sarl Passion Immo sur le préjudice de jouissance,
- débouter Mme [X] [D] de sa demande de condamnation in solidum de la Maaf avec la Sas Entreprise Julien Montenon à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice de jouissance des consorts [V] et [B] ;
- juger que les consorts [V] et [B] n'ont subi aucun préjudice de jouissance lié à la fuite sur la chaudière ;
- par voie de conséquence, réformer le jugement en ce qu'il a condamné la Maaf à relever et garantir Mme [X] [D] à hauteur de 500 euros au titre des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [V] et [B] ;
-à titre subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu'il a limité le recours de Mme [X] [D] à l'encontre de la Maaf à la somme de seulement 500 euros ;
- en toute hypothèse, ramener à de plus strictes proportions l'indemnité susceptible de leur être allouée au titre des frais irrépétibles ;
sur l'appel incident de la Maaf au titre des travaux de reprise,
- réformer le jugement en qu'il a condamné la Maaf à régler à Mme [X] [D] la somme de 2.480,17 euros HT au titre du coût de reprise des désordres consécutifs à la fuite sur la chaudière ;
statuant à nouveau,
- juger que la Maaf ne peut être tenue à garantir Mme [X] [D] au titre des travaux de reprise au-delà de la somme de 578,88 euros TTC.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2025.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [V] et Mme [B]
L'article 1719 du code civil dispose :
' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations'.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
'Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...) ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...) '
Il est également de principe que le bailleur est tenu d'indemniser le locataire du trouble de jouissance subi du fait de la non-exécution des travaux qui lui incombaient, ce trouble ne cessant que par l'exécution de ces travaux.
En application des dispositions de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures.
En cause d'appel, M. [V] et Mme [B], qui ont libéré les lieux loués le 29 août 2023 suivant résiliation de bail adressée à la Sarl Passion Immo le 11 août 2023, limitent leurs demandes à la fixation d'une indemnité de jouissance de 300 € par mois à compter du mois de janvier 2018 jusqu'au mois d'août 2023 (soit 20.400 € ), chiffrée ensuite à la somme totale de 19.875,38 €.
Dès le 8 janvier 2018, les locataires ont signalé au bailleur de nombreux dysfonctionnements déjà relevés dans l'état des lieux d'entrée (pièce n° 3) :
- fenêtres ne s'ouvrant pas ou avec grande difficulté ;
- portes ne fermant pas ou frottant le parquet ;
- radiateurs ne fonctionnant pas correctement, ceux de la salle à manger, de deux chambres, de la salle de bains et du couloir restant froids ou à peine tièdes ;
- vis de purge des radiateurs recouverts de peinture ;
- chaudière se mettant systématiquement en sécurité et s'arrêtant de fonctionner.
Le 30 janvier 2018, Mme [B] a signalé l'interruption du chauffage, lequel se mettait régulièrement et spontanément en sécurité (pièce n° 4).
Le 16 mai 2018, Mme [B] a informé l'artisan intervenu sur le chauffage au mois de février que la chaudière fuyait (pièce n° 5).
Le 21 mai 2018, Mme [B] a informé la Sarl Passion Immo de la détérioration rapide de la situation, les fuites d'eau sous la chaudière ayant empiré, atteignant un volume de près de dix litres d'eau par jour (pièce n° 7). Mme [B] a réitéré ses alertes le 1er juin 2018 (pièce n° 9).
La chaudière a en définitive été remplacée le 5 juin 2018 (pièce n° 12).
Le 12 juin 2018, M. [V] a indiqué à la Sarl Passion Immo que le réseau électrique desservant la hotte aspirante et le lave-vaisselle était 'HS' et qu'il convenait de mettre en conformité cette installation (pièce n° 13).
Après le changement de la chaudière, le robinet mitigeur ayant été scellé de manière incorrecte par un artisan mandaté par la Sarl Passion Immo a généré un second dégât des eaux (pièce n° 14).
Le 28 juin 2019, les locataires ont rappelé à la Sarl Passion Immo qu'aucun travaux de réfection des lieux après les dégâts des eaux n'avaient été réalisés (pièce n° 15) et ils ont fait dresser deux procès-verbaux de constat d'huissier mettant en évidence l'état de l'appartement (pièces n° 16 et 17).
L'expert judiciaire commis par ordonnance du 13 septembre 2019 a confirmé dans son rapport du 24 mai 2021 la présence des désordres allégués par M. [V] et Mme [B], conséquences des dégâts des eaux et défauts de fonctionnement des portes et fenêtres notamment. Il a chiffré les travaux de réparation nécessaires à la somme de 7077, 05 € TTC.
Les défauts d'ouverture et de fermeture des volets et fenêtres dont la réparation était sollicitée depuis le début du bail n'ont en définitive été réparés que suivant facture de la société MBC du 23 octobre 2019.
Le défaut de délivrance conforme de l'appartement depuis l'entrée dans les lieux et le défaut d'entretien des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat sont établis.
Les consorts [X] [D], venant aux droits de Mme [R] [X] [D], doivent indemniser M. [V] et Mme [B] des troubles de jouissance ainsi subis.
Le premier juge leur a alloué une indemnité de 100 € par mois de janvier 2018 à mai 2022 (4100 € ) , une indemnité de 500 € au titre du préjudice de jouissance à subir lors de la reprise des embellissements, et une indemnité de 50 € par mois à compter du mois de juin 2022 tant que les travaux n'auront pas été exécutés.
Le départ des locataires à la fin du mois d'août 2023 permet de chiffrer de manière définitive le montant de leur indemnisation.
Eu égard à la nature des dommages, au montant du loyer et au fait que l'appartement est resté habitable, l'indemnisation de M. [V] et Mme [B] doit être fixée comme suit :
- 300 € par mois pour la période janvier 2018 à juin 2018 pendant laquelle les locataires ont subi les défauts de fermeture des portes et fenêtres, le dysfonctionnement du chauffage jusqu'au remplacement de la chaudière et deux dégâts des eaux, soit 1800 € ;
- 200 € par mois pour la période juillet 2018 à octobre 2019 pendant laquelle les locataires ont subi les défauts de fermeture des portes et fenêtres jusqu'à leur réparation et les conséquences dommageables des dégâts des eaux, humidité et désordres esthétiques notamment, soit 3200 € (16 mois x 200 € ) ;
- 100 € par mois à compter du mois de novembre 2019 jusqu'à la fin du bail, période pendant laquelle les troubles ne concernaient plus que l'humidité et l'état des embellissements, soit 4600 € ( 46 mois x 100 € ), soit une somme totale de 9600 €.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
Ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Sur la demande de déconsignation de la somme de 19.875,38 €
Le tribunal a ordonné le déblocage de la somme de 19.875,38 € consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations au bénéfice de Mme [R] [X] [D].
La somme consignée ayant été restituée à Mme [R] [X] [D] en exécution du jugement dont appel, la demande de déconsignation formée en appel par M. [V] et Mme [B] se trouve sans objet.
Sur la responsabilité de la Sarl Passion Immo
M. [V] et Mme [B] sollicitent également la condamnation solidaire de la société Passion Immo au paiement de l'indemnité allouée, et ce sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle. Ils lui reprochent de ne pas avoir procédé aux démarches et travaux nécessaires selon mandat confié par le bailleur et de s'être rendue coupable d'un laxisme préjudiciable aux locataires.
Au vu des éléments produits aux débats, il apparaît que la société Passion Immo n'a pas été particulièrement négligente dans sa mission de gestion du bien et dans ses relations avec le bailleur et les locataires. Les démarches nécessaires ont été entreprises vis-à-vis du propriétaire bailleur auquel il appartenait de prendre les décisions de faire effectuer les travaux de réparation ou de rénovation nécessaires. Au demeurant, ses propres mandants ne lui reprochent aucune faute.
La décision dont appel doit être confirmée en ce qu'il a été jugé que sa responsabilité n'était pas engagée. Le rejet de la demande de M. [V] et Mme [B] doit être confirmé.
Sur la responsabilité de la société Entreprise Julien Montenon (EJM)
L'expert judiciaire a conclu à la responsabilité de la société EJM dans la fuite au niveau du robinet de l'évier. Il a précisé que cette entreprise était responsable des dégâts sur la cloison de la salle à manger/cuisine, dûs à un mauvais positionnement du joint qui a fui pendant un an.
Le tribunal a condamné la société EJM à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 1009,25 € TTC au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à cette fuite.
La société EJM ne conteste ni sa responsabilité ni le montant de la somme mise à sa charge.
Les consorts [X] [D] demandent, outre la confirmation de cette condamnation, que la société EJM soit condamnée à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance subi par M. [V] et Mme [B].
Au vu du rapport d'expertise et des autres éléments du dossier, il apparaît que les désordres consécutifs à la fuite sont négligeables au regard de l'ensemble des désordres justifiant la condamnation des bailleurs au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance des locataires.
Ce chef de demande doit être rejeté.
Sur la garantie de la Sa Maaf Assurances
Mme [R] [X] [D] a souscrit auprès de la Maaf une police d'assurance multirisques habitation qui garantit notamment la prise en charge du coût des travaux de réparation des dommages consécutifs à un dégât des eaux. (Pièce n° 2 de la Maaf : police d'assurance).
Le tribunal a condamné la Maaf à payer à Mme [R] [X] [D] la somme de 2480,17 € au titre des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite de la chaudière et la somme de 500 € au titre du préjudice de jouissance consécutif aux désordres causés par la fuite de la chaudière.
Les consorts [X] [D] sollicitent la confirmation de cette décision sur ces deux points, tout en demandant que la Maaf soit condamnée à les relever et garantir indemnes des condamnations prononcées à leur encontre au titre du préjudice de jouissance dans l'hypothèse où la cour réformerait la décision de première instance en ce qui concerne cette demande de M.[V] et Mme [B].
La Maaf demande quant à elle la réformation du jugement en ce qui concerne le montant des travaux de reprise des désordres consécutifs à la fuite sur la chaudière, qu'elle chiffre à 578,88 € au lieu de 2480,17 €, et en ce qui concerne le préjudice de jouissance, faisant valoir que les locataires n'ont subi aucun préjudice de jouissance lié à la fuite sur la chaudière.
Le montant des travaux de reprise
L'expert a indiqué qu'il y avait deux devis de l'entreprise Noguera, l'un de 3214,70 € , et l'autre de 1986,25 € , soit un total de 5200,95 € , et que dans cette somme il y avait 2929,70 € pour les dégâts chaudière.
Le premier juge a estimé que les sommes mentionnées sur le devis Noguera n° DE210027 du 07/01/2021 pour la rénovation de la cuisine devaient être retenues après déduction des travaux de reprise du sol de la cuisine pour rester en cohérence avec les conclusions de l'expert, soit une somme de 2929,70 € HT - 675 € HT = 2254,70 € HT et 2480,17 € TTC.
La Maaf soutient que la fuite sur la chaudière a occasionné uniquement une dégradation de l'enduit de la cloison dans le dégagement de l'entrée pour un coût de 578,88 € TTC chiffré dans le second devis Noguera n° DE210025.
Après analyse du rapport d'expertise et des deux devis de l'entreprise Noguera, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.
Le préjudice de jouissance
Le premier juge a retenu que la chaudière s'était avérée rapidement défectueuse, qu'après une première réparation elle avait dû être changée après avoir causé des fuites d'eau importantes, que ces dysfonctionnements et dégâts des eaux avaient provoqué une perturbation des locataires dans leur quotidien et dans leur travail, et que les désordres créés par les fuites allaient entraîner un préjudice de jouissance supplémentaire lors de le remise en état des embellissements. Il a alloué aux locataires une indemnité de 500 € au lieu des 300 € proposés par l'expert afin que la famille puisse éventuellement libérer les lieux lors des travaux de remise en état.
La cour indemnise aujourd'hui ce préjudice de manière quelque peu différente, allouant à M.[V] et Mme [B] une indemnité de 300 € par mois pour la période janvier 2018 à juin 2018 pendant laquelle les locataires ont subi les défauts de fermeture des portes et fenêtres, le dysfonctionnement du chauffage jusqu'au remplacement de la chaudière et deux dégâts des eaux, soit 1800 € au total.
Sur cette indemnité, le préjudice de jouissance lié à la fuite sur la chaudière et à ses conséquences dommageables, seul dommage que la Maaf doit garantir, doit être évalué à la somme de 300 € .
Le jugement dont appel sera réformé sur ce point.
Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Les consorts [X] [D], en qualité d'héritiers de Mme [R] [X] [D], parties principalement perdantes, doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Ils se trouvent solidairement redevables à l'égard de M. [V] et Mme [B] d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d'appel.
La Sa Maaf Assurances doit être condamnée à relever et garantir les consorts [X] [D] de la condamnation aux dépens à hauteur de 20 % et à leur payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 500 € en sus de la somme allouée à ce titre à Mme [R] [X] [D] par le premier juge.
La société Entreprise Julien Montenon doit être condamnée à relever et garantir les consorts [X] [D] de la condamnation aux dépens à hauteur de 10 % et à leur payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 300 € en sus de la somme allouée à ce titre à Mme [R] [X] [D] par le premier juge.
Toutes les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées pour des motifs tenant à l'équité et aux situations économiques des parties.
PAR CES MOTIFS, LA COUR,
Statuant dans les limites de sa saisine,
Constate l'intervention volontaire de M. [K] [X] [D], de Mme [P] [X] [D], de M. [M] [X] [D], et de M. [S] [X] [D] venant aux droits de Mme [R] [X] [D], née le 3 mai 1953 à [Localité 15], de nationalité française, décédée le 18 février 2024.
Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 5 avril 2023, sauf en ce qu'il a :
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] la somme de 4.600 euros au titre des préjudices de jouissance ayant couru depuis janvier 2018 et jusqu'à fin mai 2022 ;
- condamné Mme [R] [X] [D] à payer à M. [E] [V] et Mme [U] [B] une indemnité de 50 euros mensuels qui sera versée après le 1er juin 2022 pour chaque mois qui suivra tant que les travaux ne seront pas exécutés ;
- condamné la société Maaf Assurances à verser à Mme [R] [X] [D] la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance consécutif aux désordres causés par la fuite de la chaudière ;
- condamné la société Entreprise Julien Montenon à payer à Mme [R] [X] [D] et à la Sarl Passion Immo, chacune, la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- dit que les dépens en ce compris les frais d'expertise seront partagés à concurrence de
* 50 % à charge de Mme [R] [X] [D];
* 20 % à la charge de M. [E] [V] et Mme [U] [B],
* 20 % à la charge de la société MAAF Assurances,
* 10 % à la charge de la société Entreprise Julien Montenon.
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D], et M. [S] [X] [D] en leur qualité d'héritiers de Mme [R] [X] [D] à payer à M. [V] et Mme [B] la somme de 9600 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance subis pendant la durée du bail.
Dit que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.
Dit que ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.
Dit que la demande de déconsignation de la somme de 19.875,38 € se trouve sans objet.
Rejette la demande des consorts [X] [D] tendant à ce que la société Entreprise Julien Montenon soit condamnée à les relever et garantir indemnes de la condamnation prononcée à leur encontre au titre du préjudice de jouissance revendiqué par M. [V] et Mme [B].
Condamne la Sa Maaf Assurances à relever et garantir indemnes les consorts [X] [D] de la condamnation prononcée à leur encontre au titre du préjudice de jouissance revendiqué par M. [V] et Mme [B] à hauteur de 300 € .
Condamne solidairement M. [K] [X] [D], Mme [P] [X] [D], M. [M] [X] [D], et M. [S] [X] [D] en leur qualité d'héritiers de Mme [R] [X] [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise.
Les condamne solidairement à payer à M. [V] et Mme [B] la somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.
Condamne la Sa Maaf Assurances à relever et garantir les consorts [X] [D] de la condamnation aux dépens à hauteur de 20 % et à leur payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 500 € en sus de la somme allouée à ce titre à Mme [R] [X] [D] par le premier juge.
Condamne la société Entreprise Julien Montenon à relever et garantir les consorts [X] [D] de la condamnation aux dépens à hauteur de 10 % et à leur payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 300 € en sus de la somme allouée à ce titre à Mme [R] [X] [D] par le premier juge.
Rejette toutes les autres demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
I.ANGER P.BALISTA