CA Bordeaux, 2e ch. civ., 17 juillet 2025, n° 22/03405
BORDEAUX
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL DE BORDEAUX
2ème CHAMBRE CIVILE
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ARRÊT DU : 17 JUILLET 2025
N° RG 22/03405 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZNI
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé NID DE L'ECUREUIL
c/
[N] [S]
[M] [S]
[X] [I]
S.A. AXA FRANCE IARD
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/03049) suivant déclaration d'appel du 13 juillet 2022
APPELANTE :
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé NID DE L'ECUREUIL (sis [Adresse 3]) agissant poursuites et diligences de son représentant syndic Cabinet ALTIMO, [Adresse 1]
Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée par Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[N] [S]
né le 26 Novembre 1959 à [Localité 7]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 6]
pris en sa qualité de liquidateur et d'associé de la SCI PTS (Société civile immobilière liquidée le 31 octobre 2015) immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 752 311 316
[M] [S]
né le 15 Mars 1983 à [Localité 7]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
pris en sa qualité d'associé de la SCI PTS (Société civile immobilière liquidée le 31 octobre 2015) immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 752 311 316
Représentés par Me Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocat au barreau de BORDEAUX,
et assistés de Me Marie SIMOES, avocat au barreau de PARIS
[X] [I]
pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL ALEX radiée le 1er décembre 2015
demeurant [Adresse 2]
non représenté, assigné en appel provoqué par M. [N] [S] et M. [M] [S] selon acte de commissaire de justice en date du 02.01.23 délivré selon PV 659
S.A. AXA FRANCE IARD
Société anonyme immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°722 057 460, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, prise en sa qualité d'assureur de la Société ALEX BAT
sur appel provoqué de M. [N] [S] et de M. [M] [S] en date du 02.01.23
Représentée par Me Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Aurélie GOULET
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 26 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. La Sci PTS ayant pour associés [N] et [M] [S] a réalisé des travaux de rénovation et de transformation d'un ancien hôtel situé au Taillan-Médoc en vue de le revendre en lots individuels.
Quinze appartements ont ainsi été aménagés.
2. La déclaration d'ouverture du chantier a eu lieu le 30 novembre 2012.
Seraient intervenus sur le chantier :
- la Sarl Alex bat, assurée par la Sa Axa France iard, chargée des lots démolition, gros oeuvre, maçonnerie, enduits, zinguerie, menuiserie pose portes palières, plâtrerie, sols, peinture et cage d'escalier, radiée depuis 2015 et ayant pour liquidateur amiable [X] [I] ;
- la Sarl Gevedis assurée par la Sa Generali iard, chargée du lot menuiserie et en liquidation judiciaire ;
- la Sas Tresses électricité assurée par la Sa Mma iard, chargée du lot électricité ;
- Monsieur [U] [F], assuré par la Sa Maaf assurances, chargé du lot plomberie.
3. Les travaux ont été réalisés sans désignation d'un maître d'oeuvre ni d'un bureau de contrôle.
La société PTS a fait l'objet d'une liquidation amiable le 31 octobre 2015.
4. Un syndicat de copropriété a été mise n place, le syndicat des copropriétaires 'Le Nid de l'Écureuil'.
Le 13 mai 2015, un procès-verbal de livraison des parties communes a été établi entre le syndicat des copropriétaires et la sci PTS.
5. De nombreux désordres étant apparus par la suite, le syndicat des copropriétaires a obtenu par ordonnance de référé du 2 octobre 2017 la désignation de Monsieur [O] en qualité d'expert judiciaire.
Il a déposé son rapport le 14 décembre 2020.
6. Antérieurement, il avait été procédé à des expertises amiables dont une confiée au Cabinet d'Expertise et Conseil (CEC) qui a rédigé un rapport, le 15 avril 2016.
7. Par acte du 9 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a dirigé une action indemnitaire devant le tribunal judiciaire de Bordeaux au visa des articles 1147, 1231-1 et 1792 du code civil contre [N] et [M] [S] en leur qualité d'associés de la société PTS qui a été radiée.
8. Ont été assignés en intervention forcée Monsieur [I], liquidateur amiable de la Sarl Alex Bat, la Sa Axa France Iard, la Selarl Philae, mandataire liquidateur de la Sarl Gevedis, la Sa Generali iard, la Sas Tresses électricité, la Sa Mma iard, Monsieur [U] [F], la Sa Maaf assurances et la société Alpha insurance pris en la personne de son liquidateur judiciaire dont le mandataire est la société Alliage management aux fins de les voir solidairement condamner à les relever indemnes de toutes condamnations prononcées contre eux.
9. Par jugement du 21 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé nid de l'écureuil de l'intégralité de ses prétentions ;
- dit que les demandes de [N] et [M] [S], de la sa Axa France iard, de la Sa Generali iard, de la Sas Tresses élec, de la Sa Mma iard, de la Sa Maaf assurances et de Monsieur [U] [F] sont sans objet ;
- rappelé que sa décision est de droit assortie de l'exécution provisoire ;
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprennent notamment le coût de l'expertise judiciaire et les frais de référé ;
- dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.
10. Le tribunal a considéré que si le syndicat des copropriétaires recherchait la responsabilité décennale de la sci et par voie de conséquence, celle de ses anciens associés, au titre de deux désordres affectant l'escalier et les garde-corps, il n'était pas établi que ces ouvrages avaient donné lieu à des travaux réalisés durant le délai d'épreuve.
Que pour ce qui concernait les autres désordres au nombre de dix, dont le syndicat des copropriétaires sollicitait la réparation sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires, ce dernier ne pouvait être appliqué au vendeur sur lequel ne pouvait peser que la garantie décennale en vertu de l'article 1792-1 du code civil dès lors qu'il n'avait pas la qualité de constructeur.
11. Par déclaration du 13 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.
12. Par ordonnance du 24 mai 2023, le magistrat chargé de la mise en état a :
- déclaré sans objet la fin de non recevoir tirée de la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la garantie de parfait achèvement ;
- joint au fond l'incident tiré de la nouveauté de la demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 1604 du code civil pour défaut de délivrance conforme ;
- rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires et de la prescription de l'action entreprise sur le fondement des dispositions de l'article 1604 du code civil ;
- dit que MM. [N] et [M] [S], assignés en tant qu'associés de la Sci Pts, n'ont pas qualité à défendre à une action en responsabilité pour les manquements contractuels de la Sci à ses obligations de constructeur ;
- déclaré en conséquence irrecevable l'action directe contre les associés de la Sci Pts assignés en cette qualité sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la Sci Pts ;
- réservé les dépens et demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
13. Dans ses dernières conclusions du 07 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 juin 2022 en toutes ses dispositions ;
- débouter Messieurs [N] et [M] [S] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
A titre principal,
- constater que la Sci Pts doit être qualifiée de constructeur au sens de l'article 1732-1 du code civil ;
- constater que la Sci Pts doit garantie au titre des travaux de rénovation commandités en 2013 ;
- juger que la Sci Ptd engage sa responsabilité contractuelle pour faute au titre des désordres afférents à la façade arrière, au sol de la terrasse de l'appartement 21, aux exutoires de fumée, aux clôtures, au portail, aux acrotères, à la conduite obstruée ainsi qu'aux désordres affectant les locaux extérieurs arrière et avant ;
- juger que la Sci Pts engage sa responsabilité décennale au titre des désordres affectant les marches d'escaliers et les garde-corps ;
Par conséquent,
- condamner à hauteur de leur participation respective MM. [S] au paiement de la somme de 122 627,32 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres qu'il a subi à hauteur de leur participation respective dans la Sci Ptd avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 12 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 2 100 euros à titre de dommages et intérêts afférents à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 262,32 euros à titre de dommages et intérêts afférents aux honoraires de maîtrise d'oeuvre ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 4 905,09 euros à titre de dommages et intérêts afférents à la conduite bouchée avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 14 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [O] ;
A titre subsidiaire,
- constater que la Sci Pts doit être qualifiée de constructeur au sens de l'article 1732-1 du code civil ;
- constater que la Sci Pts doit garantie au titre des travaux de rénovation commandités en 013 ;
- juger que la Sci Pts engage sa responsabilité pour délivrance non conforme au titre des désordres affectant le portail et la facade arrière, les acrotères et le sol de la terrasse de l'appartement 21 ;
- juger que la Sci Pts engage sa responsabilité décennale au titre des désordres affectant les marches d'escaliers et les garde-corps ;
- juger que la Sci Pts engage sa responsabilité contractuelle pour faute au titre des désordres ;
Par conséquent,
- condamner à hauteur de leur participation respective Monsieur [N] [S] et Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 122 627,32 euros à tire de dommages et intérêts en réparation des désordres qu'il a subi à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 14 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 2 100 euros à titre de dommages et intérêts afférents à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 262,32 euros à titre de dommages et intérêts afférents aux honoraires de maîtrise d'oeuvre ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 4 905,09 euros à titre de dommages et intérêts afférents à l'intervention d'un bureau de contrôle ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 4 693,20 à titre de dommages et intérêts afférents à la conduite bouchée avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 14 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [O] ;
A titre infiniment subsidiaire,
- constater que la Sci Pts a commis une faute dans l'exécution du contrat de vente en ce qu'elle a violé son obligation de bonne foi en cédant en toute connaissance de cause un immeuble affecté de malfaçons ;
- constater que la Sci Pts a commis une faute en qualité de maître d'oeuvre et de maître de l'ouvrage en ne s'assurant pas de la bonne exécution des travaux par les entreprises et en ne procédant pas à une réception expresse desdits travaux ;
- juger qu'il a subi un préjudice correspondant au montant nécessaire aux travaux réparatoires ;
- juger que ces fautes sont directement à l'origine du préjudice qu'il a subi ;
Par conséquent,
- retenir la responsabilité délictuelle de la Sci Pts à son égard ;
- condamner à hauteur de leur participation respective Monsieur [N] [S] et Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 122 627,32 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres qu'il a subi à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 14 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 2 100 euros à titre de dommages et intérêts afférents à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 262,32 euros à titre de dommages et intérêts afférents aux honoraires de maîtrise d'oeuvre ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 4 905,09 euros à titre de dommages et intérêts afférents à l'intervention d'un bureau de contrôle ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [O].
14. Dans leurs dernières conclusions du 1er mai 2025, MM. [S] demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés dans leur appel provoqué à l'encontre de la Sa Axa France iard et de la Sarl Alex bat prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [X] [I] ;
- déclarer l'arrêt à intervenir commun à la Sa Axa France iard et à Monsieur [X] [I] ;
In limine litis,
- déclarer irrecevable l'action sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du syndicat des copropriétaires s'agissant d'une nouvelle prétention n'ayant pas été soutenue en première instance ;
Au fond, à titre principal,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 juin 2022 en toutes ses dispositions ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions ;
A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que leur responsabilité est engagée au titre des désordres évoqués par le syndicat des copropriétaires,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire en ce qu'il n'a pas retenu la Sa Axa France iard et Monsieur [X] [I] ;
- les condamner solidairement à relever et les garantir indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre au titre des postes suivants :
- a) appartement 21 : terrasse ;
- b) désaffleurement des marches ;
- d) garde-corps ;
- g) acrotères ;
- les condamner solidairement à relever et les garantir indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires ou tout succombant aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de maître [G] [S].
15. Dans ses dernières conclusions du 31 mars 2023, la Sa Axa France iard demande à la cour de :
In limine litis,
- juger irrecevable car forclose l'action du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la garantie de parfait achèvement ;
- juger irrecevable car prescrite l'action du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme ;
Au fond, à titre principal,
- confirmer le jugement rendu en première instance en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire,
- rejeter toute demande dirigée contre elle en qualité d'assureur de la société Alex bat, la responsabilité de son assuré n'étant pas établie et sa garantie n'étant pas mobilisable ;
A titre infiniment subsidiaire,
- l'autoriser à opposer ses franchises contractuelles revalorisées ;
En tout état de cause,
- condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
16. M. [X] [I], ès qualités, n'a pas constitué avocat.
17.L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2025.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
18. Les désordres constatés par l'expert sont les suivants :
- la terrasse de l'appartement n° 21 présente une contre-pente
- il existe un désaffleurement du nez des marches de l'escalier, susceptible de provoquer des chutes
- l'exutoire de fumée de l'escalier ne comporte pas les organes de sécurité nécessaires
- les garde-corps sont branlants
- la clôture du côté rue est dégradée
- le portail n'est plus coulissant
- les acrotères sont mal protégés des eaux de pluie
- le local extérieur arrière n'est pas équipé des protections d'étanchéité nécessaires
- le local extérieur avant s'appuie sur le local EDF
- il existe des défauts d'étanchéité sur la façade arrière où il convient de créer un regard et de reprendre la descente des eaux pluviales
I- Sur la prescription des demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement
19. La société Axa France iard, assureur de la société Alexbat invoque la prescription annale des demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.
Or, comme elle le rappelle elle-même, la garantie de parfait achèvement n'a d'autre vocation que de permettre la reprise de désordres signalés sur le procès-verbal de réception ou dans l'année subséquente.
Mais dans le cas d'espèce, les désordres dont il est sollicité aujourd'hui la réparation sont distincts de ceux qui ont pu être notés dans le procès-verbal de réception du 13 mai 2015 et la garantie de parfait achèvement n'est pas invoquée par le syndicat des copropriétaires.
II- Sur la recevabilité des demandes formées pour la première fois en cause d'appel
20. Il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires invoque pour la première fois en cause d'appel un manquement à l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur en application de l'article 1604 et suivants du code civil pour obtenir réparation de certains désordres.
MM. [N] et [M] [S] soutiennent qu'il s'agit là de demandes nouvelles et irrecevables comme telles, en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Qu'en effet, alors que les demandes fondées sur les articles 1792 et suivants du code civil sont formées contre les locateurs d'ouvrage, celles fondées sur l'obligation de délivrance ne s'adressent qu'au vendeur et ne tendent pas aux mêmes fins.
21. Selon l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.»
L'article 565 du même code ajoute : 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent' tandis que l'article 566 précise que ' les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.
22. Il convient d'observer en premier lieu, que les demandes en question ne sont formées qu'à titre subsidiaire et ne concernent que certains désordres, à savoir ceux concernant les acrotères, le portail et la façade arrière ainsi que le sol de la terrasse de l'appartement 21.
En second lieu, que les demandes formées par le syndicat soient fondées sur la responsabilité des constructeurs ou sur l'obligation de délivrance conforme qui pèse sur le vendeur, celles-ci s'adressent bien aux mêmes parties et reposent exactement sur les mêmes faits, c'est-à-dire ceux cités plus haut.
Le préjudice invoqué est exactement le même et les sommes réclamées pour le réparer, évaluées de la même manière, tendent donc aux mêmes fins.
Par conséquent, en application de l'article 565 sus-cité, ces demandes sont recevables.
III- Sur la prescription de l'action en délivrance conforme
23. La société Axa invoque la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur l'obligation de délivrance conforme.
Ce dernier n'y oppose aucun argument.
24. Il est de fait que l'action en délivrance conforme obéit au délai de prescription de droit commun, c'est-à-dire le délai de prescription quinquennal institué par l'article 2224 du code civil.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le dernier appartement a été livré en 2015 et les parties communes ont été remises au syndicat le 13 mai 2015 comme en atteste le procès-verbal de réception déjà évoqué.
Or, les demandes en délivrance conforme n'ont été formalisées qu'à la faveur de conclusions notifiées le 3 octobre 2022.
Par conséquent, à cette date, la prescription était acquise et les demandes étaient irrecevables.
IV- Les désordres susceptibles de relever de la garantie décennale
25. Il s'agit ici d'une part, du désaffleurement des marches de l'escalier dont l'expert a constaté qu'il pouvait provoquer des chutes et d'autre part, des garde-corps des terrasses qui seraient branlants et ne rempliraient donc pas leur fonction de sécurité.
Le syndicat des copropriétaires en déduit qu'il s'agit donc d'ouvrages impropres à leur destination au sens de l'article 1792 du code civil et que la sci PTS doit en assurer la responsabilité, étant réputé constructeur selon l'article 1792-1 du code civil selon lequel 'Est réputé constructeur de l'ouvrage:
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage'.
Il invoque par ailleurs les dispositions de l'article 1857 du code civil qui dispose qu'à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social au jour de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements, de sorte qu'à la suite de la liquidation amiable de la société PTS, ce sont donc MM. [N] et [M] [S] qui doivent être tenus à réparation.
26. Ces derniers font valoir que comme le tribunal l'a retenu, il n'est nullement établi que ces désordres sont imputables aux travaux de rénovation réalisés dans l'immeuble et qu'en toute hypothèse, il s'agissait de désordres apparents qui n'ayant pas donné lieu à des réserves lors de la réception, doivent être réputés avoir été acceptés.
Sur ce,
27. Il n'est pas contesté que l'immeuble en question qui était à usage d'hôtel a été entièrement transformé par la sci PTS pour créer des logements.
L'état descriptif de division du 21 octobre 2013 mentionne la création de quinze appartements variant du T2 au T5 et dont les surfaces varient elles-mêmes de 43 m² à 115 m² ce qui a impliqué d'importants travaux de démolition et de reconstruction.
Il faut donc en déduire que ces travaux de rénovation et de transformation, ou de 'réhabilitation' pour reprendre un anglicisme en réalité impropre mais très usité en pareil cas, ne pouvaient pas ne pas imposer la reprise des escaliers et des garde-corps, avec au moins leur vérification, consolidation et mise aux normes de sécurité applicables.
Au demeurant, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la copie d'un des actes de vente de logement à un copropriétaire auquel était annexé une notice descriptive sommaire des travaux effectués et ayant donné lieu à une déclaration d'achèvement en date du 2 septembre 2013.
Ce document mentionne les balcons en béton armé et les revêtements de sol, notamment dans les parties communes telles que les escaliers.
Il est remarquable que de leur côté, les intimés s'abstiennent soigneusement d'offrir la preuve, pourtant aisée, de ce que les devis, factures et marchés confiés aux différentes entreprises chargées des travaux n'incluaient pas ces ouvrages, se bornant à produire aux débats quelques devis ou factures très parcellaires, ou peu détaillés et non signés pour ce qui concerne notamment le gros-oeuvre.
Il sera donc considéré que ceux-ci étaient compris dans les travaux réalisés par la sci.
28. Il n'est par ailleurs nullement établi que ces désordres étaient apparents lors de l'établissement du procès-verbal de réception des parties communes du 6 mars 2015.
Il s'agit en effet de désordres évolutifs qui ne sont pas nécessairement visibles pour un non professionnel de la construction et ce n'est qu'à la faveur du 'constat expertal valant audit', réalisé le 15 avril 2016 qu'il a pu être constaté un désaffleurement des baguettes en nez de marche de l'escalier des parties communes, non conforme au DTU 52, des équerres de fixation des garde-corps rouillées et de façon plus générale, une absence de conformité de ces garde-corps tant dans leur fixation que dans leur hauteur non réglementaire.
29. Comme l'a relevé l'expert judiciaire, ces désordres sont de nature à compromettre la sécurité des usagers de sorte que les ouvrages considérés ne sont pas conformes à leur destination.
Ils relèvent donc bien de la garantie dite décennale.
29. Par conséquent, n'étant pas contesté que le délai d'épreuve n'était pas écoulé lors de l'introduction de l'instance, dès lors naturellement que l'on admet l'imputabilité aux travaux réalisés par la sci PTS, celle-ci doit en être reconnue responsable.
30. MM. [N] et [M] [S] dénient leur responsabilisé en tant qu'associés en soutenant que selon la jurisprudence, 'un acquéreur ne peut pas faire condamner les associés d'une SCI à titre personnel sur le seul fondement de la garantie décennale car cette garantie est attachée à la société en tant que maître de l'ouvrage et ancien propriétaire de l'immeuble'.
Cette affirmation est parfaitement exacte et signifie seulement que les associés ne peuvent être poursuivis personnellement pour des obligations souscrites par la société sans que soit constatée au préalable la dette de cette dernière.
Il résulte en revanche de l'article 1857 du code civil que MM. [N] et [M] [S] doivent répondre de la dette de réparation des désordres contractée par la société dont ils étaient les associés.
31. En l'espèce, le coût de réparation des désordres a été évalué par l'expert à 13 200 € pour ce qui concerne les marches de l'escalier et à 41 492 € pour ce qui concerne les garde-corps.
V- Les autres désordres
32. Le syndicat des copropriétaires soutient que ces différents désordres relèvent bien des travaux réalisés par la sci PTS et que celle-ci doit en être déclarée responsable, soit au titre de sa responsabilité contractuelle au titre des dommages intermédiaires, soit au titre de sa responsabilité délictuelle soit enfin au titre de la garantie de conformité.
33. Les intimés font valoir à cet égard que les désordres en question ne relèvent que de la garantie de droit commun et que par conséquent, dès lors que la société PTS n'a rien construit par elle-même, sa responsabilité ne peut être recherchée.
Toutefois, comme indiqué plus haut, l'article 1792-1, 2° répute constructeur celui qui vend l'immeuble qu'il a fait construire ou dans lequel il fait réaliser des travaux.
Il s'en déduit que comme tel, celui-ci est tenu de la responsabilité pour dommages intermédiaires à raison de sa faute prouvée.
C'est donc à tort que le tribunal a écarté d'emblée la responsabilité éventuelle de la société PTS.
34. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la faute reprochée à cette société est caractérisée par les appréciations de l'expert judiciaire selon lequel en cumulant les qualités de maître d'oeuvre et de maître de l'ouvrage, « les consignes et demandes faites aux entreprises sont biaisées puisque données par quelqu'un qui sera d'accord pour les payer même si elles contreviennent aux règles de l'art ».
L'expert ajoute : « cette particularité est aggravée par le choix de ne pas prendre de bureau de contrôle dont la fonction même est de jouer un rôle d'arbitre indépendant en faisant abstraction de choix budgétaires ».
35. Mais comme le soutiennent les consorts [S], il n'est nullement établi que la sci PTS aurait entendu assurer la maîtrise d'oeuvre des travaux, aucun élément en ce sens n'étant versé aux débats.
Par ailleurs, il n'est pas démontré en quoi la désignation d'un maître d'oeuvre s'imposait
puisque dans l'hypothèse où il n'existe pas de maître d'oeuvre, il est admis que les obligations de conseil des entrepreneurs sont renforcées.
De même, si dans certaines hypothèses, la loi impose la désignation d'un bureau de contrôle, il n'est pas démontré que tel serait le cas en l'espèce.
Par conséquent, la preuve d'une faute de la sci PTS dans la conduite des travaux n'est pas rapportée.
36. Ainsi qu'il a été vu précédemment, l'action en garantie de livraison est prescrite et la mise en oeuvre d'une responsabilité délictuelle suppose la démonstration de l'existence d'une faute dont il a été vue qu'elle n'a pas été réalisée.
37. Il en résulte que le jugement sera confirmé quant à ces désordres.
VI- Sur le recours formé contre la société Alex Bat et la société Axa France iard
38. La société Axa France iard conclut au rejet du recours en garantie formé par MM. [S] au motif qu'ils ne rapportent pas la preuve que son assurée, la société Alex Bat, aurait réalisé les travaux litigieux.
Force est en effet de constater que MM. [S] ne démontrent nullement que les désordres affectant l'escalier les garde-corps étaient imputables à des travaux confiés à la société Alex Bat.
Ils se limitent en effet à verser aux débats le devis déjà évoqué, daté du 17 février 2013, d'un montant de 105 547,45 €, extrêmement succinct, et dont rien n'indique qu'il a été accepté en partie ou en totalité.
Il sera relevé au demeurant que les intimés ne sauraient, sans contradiction, affirmer d'un côté que ces ouvrages n'entraient pas dans le cadre des travaux qu'ils ont entrepris et de l'autre, soutenir qu'ils ont été effectués par la société Alex Bat au cours de la même période.
VII- Sur les demandes accessoires
39. Le syndicat des copropriétaires réclame des dommages et intérêts complémentaires au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre et de ceux afférents à l'intervention d'un bureau de contrôle mais la nature, l'importance et l'étendue des travaux mis à la charge des consorts [S] ne justifient pas le recours à ces professionnels.
La souscription à une assurance dommages ouvrage est en revanche indispensable mais la somme réclamée de 2100 € n'est pas justifiée eu égard au montant des travaux considérés.
Cette indemnité sera donc acquittée sur présentation d'un justificatif dans la limite de 1200 €.
40. Le syndicat des copropriétaires réclame encore une somme de 4 693,20 € correspondant au coût de réparation d'une conduite ou d'un fourreau bouché par du ciment et empêchant l'installation de la fibre optique.
Mais ni la réalité de ce désordre ni sa cause ni son imputabilité ne sont établies de sorte que cette demande sera rejetée.
Il est aussi demandé une somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires.
Il est exact qu'il existe une gêne certaine et quotidienne à emprunter un escalier dont le nez des marches est instable et dangereux de même qu'à disposer de garde-corps branlants et mal fixés.
Les travaux de réparation seront eux-mêmes une source de gêne certaine.
Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 10 000 €.
41. MM. [N] et [M] [S] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.
Ils verseront également au syndicat des copropriétaires , par application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 4000 €.
Il ne sera pas fait application de ce texte au profit de la société Axa France iard.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables comme prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'obligation de délivrance;
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 21 juin 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Le Nid de l'Écureuil au titre des désordres affectant l'escalier situé dans les parties communes et
les garde-corps;
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne M. [N] [S] et M. [M] [S], chacun au prorata de leurs parts détenues dans la sci PTS, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Le Nid de l'Écureuil :
- la somme de 54 692 € au titre de la réparation des désordres avec indexation sur l'évolution de l'indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d'expertise
- sur justificatif, une indemnité relative à la souscription d'une assurance dommages ouvrage, dans la limite de 1 200 €
- la somme de 10 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi
Déboute M. [N] [S] et M. [M] [S] de leur recours en garantie formé contre la société Alex Bat représentée par son liquidateur amiable et la société Axa France iard, son assureur;
Confirme le jugement pour le surplus;
Y ajoutant,
Condamne M. [N] [S] et M. [M] [S], chacun au prorata de leurs parts détenues dans la sci PTS, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Le Nid de l'Écureuil la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,
2ème CHAMBRE CIVILE
--------------------------
ARRÊT DU : 17 JUILLET 2025
N° RG 22/03405 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZNI
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé NID DE L'ECUREUIL
c/
[N] [S]
[M] [S]
[X] [I]
S.A. AXA FRANCE IARD
Nature de la décision : AU FOND
Grosse délivrée le :
aux avocats
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/03049) suivant déclaration d'appel du 13 juillet 2022
APPELANTE :
Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble dénommé NID DE L'ECUREUIL (sis [Adresse 3]) agissant poursuites et diligences de son représentant syndic Cabinet ALTIMO, [Adresse 1]
Représentée par Me Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX
et assistée par Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS :
[N] [S]
né le 26 Novembre 1959 à [Localité 7]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 6]
pris en sa qualité de liquidateur et d'associé de la SCI PTS (Société civile immobilière liquidée le 31 octobre 2015) immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 752 311 316
[M] [S]
né le 15 Mars 1983 à [Localité 7]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 5]
pris en sa qualité d'associé de la SCI PTS (Société civile immobilière liquidée le 31 octobre 2015) immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 752 311 316
Représentés par Me Hélène DUFOURG de la SELARL JURICAB, avocat au barreau de BORDEAUX,
et assistés de Me Marie SIMOES, avocat au barreau de PARIS
[X] [I]
pris en sa qualité de liquidateur amiable de la SARL ALEX radiée le 1er décembre 2015
demeurant [Adresse 2]
non représenté, assigné en appel provoqué par M. [N] [S] et M. [M] [S] selon acte de commissaire de justice en date du 02.01.23 délivré selon PV 659
S.A. AXA FRANCE IARD
Société anonyme immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n°722 057 460, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, prise en sa qualité d'assureur de la Société ALEX BAT
sur appel provoqué de M. [N] [S] et de M. [M] [S] en date du 02.01.23
Représentée par Me Amélie CAILLOL de la SCP EYQUEM BARRIERE - DONITIAN - CAILLOL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué à l'audience par Me Aurélie GOULET
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été examinée le 26 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Jacques BOUDY, Président
Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller
Madame Christine DEFOY, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Marie-Laure MIQUEL
Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN
Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.
ARRÊT :
- par défaut
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
1. La Sci PTS ayant pour associés [N] et [M] [S] a réalisé des travaux de rénovation et de transformation d'un ancien hôtel situé au Taillan-Médoc en vue de le revendre en lots individuels.
Quinze appartements ont ainsi été aménagés.
2. La déclaration d'ouverture du chantier a eu lieu le 30 novembre 2012.
Seraient intervenus sur le chantier :
- la Sarl Alex bat, assurée par la Sa Axa France iard, chargée des lots démolition, gros oeuvre, maçonnerie, enduits, zinguerie, menuiserie pose portes palières, plâtrerie, sols, peinture et cage d'escalier, radiée depuis 2015 et ayant pour liquidateur amiable [X] [I] ;
- la Sarl Gevedis assurée par la Sa Generali iard, chargée du lot menuiserie et en liquidation judiciaire ;
- la Sas Tresses électricité assurée par la Sa Mma iard, chargée du lot électricité ;
- Monsieur [U] [F], assuré par la Sa Maaf assurances, chargé du lot plomberie.
3. Les travaux ont été réalisés sans désignation d'un maître d'oeuvre ni d'un bureau de contrôle.
La société PTS a fait l'objet d'une liquidation amiable le 31 octobre 2015.
4. Un syndicat de copropriété a été mise n place, le syndicat des copropriétaires 'Le Nid de l'Écureuil'.
Le 13 mai 2015, un procès-verbal de livraison des parties communes a été établi entre le syndicat des copropriétaires et la sci PTS.
5. De nombreux désordres étant apparus par la suite, le syndicat des copropriétaires a obtenu par ordonnance de référé du 2 octobre 2017 la désignation de Monsieur [O] en qualité d'expert judiciaire.
Il a déposé son rapport le 14 décembre 2020.
6. Antérieurement, il avait été procédé à des expertises amiables dont une confiée au Cabinet d'Expertise et Conseil (CEC) qui a rédigé un rapport, le 15 avril 2016.
7. Par acte du 9 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a dirigé une action indemnitaire devant le tribunal judiciaire de Bordeaux au visa des articles 1147, 1231-1 et 1792 du code civil contre [N] et [M] [S] en leur qualité d'associés de la société PTS qui a été radiée.
8. Ont été assignés en intervention forcée Monsieur [I], liquidateur amiable de la Sarl Alex Bat, la Sa Axa France Iard, la Selarl Philae, mandataire liquidateur de la Sarl Gevedis, la Sa Generali iard, la Sas Tresses électricité, la Sa Mma iard, Monsieur [U] [F], la Sa Maaf assurances et la société Alpha insurance pris en la personne de son liquidateur judiciaire dont le mandataire est la société Alliage management aux fins de les voir solidairement condamner à les relever indemnes de toutes condamnations prononcées contre eux.
9. Par jugement du 21 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :
- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé nid de l'écureuil de l'intégralité de ses prétentions ;
- dit que les demandes de [N] et [M] [S], de la sa Axa France iard, de la Sa Generali iard, de la Sas Tresses élec, de la Sa Mma iard, de la Sa Maaf assurances et de Monsieur [U] [F] sont sans objet ;
- rappelé que sa décision est de droit assortie de l'exécution provisoire ;
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprennent notamment le coût de l'expertise judiciaire et les frais de référé ;
- dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.
10. Le tribunal a considéré que si le syndicat des copropriétaires recherchait la responsabilité décennale de la sci et par voie de conséquence, celle de ses anciens associés, au titre de deux désordres affectant l'escalier et les garde-corps, il n'était pas établi que ces ouvrages avaient donné lieu à des travaux réalisés durant le délai d'épreuve.
Que pour ce qui concernait les autres désordres au nombre de dix, dont le syndicat des copropriétaires sollicitait la réparation sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires, ce dernier ne pouvait être appliqué au vendeur sur lequel ne pouvait peser que la garantie décennale en vertu de l'article 1792-1 du code civil dès lors qu'il n'avait pas la qualité de constructeur.
11. Par déclaration du 13 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.
12. Par ordonnance du 24 mai 2023, le magistrat chargé de la mise en état a :
- déclaré sans objet la fin de non recevoir tirée de la forclusion de l'action du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la garantie de parfait achèvement ;
- joint au fond l'incident tiré de la nouveauté de la demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 1604 du code civil pour défaut de délivrance conforme ;
- rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires et de la prescription de l'action entreprise sur le fondement des dispositions de l'article 1604 du code civil ;
- dit que MM. [N] et [M] [S], assignés en tant qu'associés de la Sci Pts, n'ont pas qualité à défendre à une action en responsabilité pour les manquements contractuels de la Sci à ses obligations de constructeur ;
- déclaré en conséquence irrecevable l'action directe contre les associés de la Sci Pts assignés en cette qualité sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la Sci Pts ;
- réservé les dépens et demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
13. Dans ses dernières conclusions du 07 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 juin 2022 en toutes ses dispositions ;
- débouter Messieurs [N] et [M] [S] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
A titre principal,
- constater que la Sci Pts doit être qualifiée de constructeur au sens de l'article 1732-1 du code civil ;
- constater que la Sci Pts doit garantie au titre des travaux de rénovation commandités en 2013 ;
- juger que la Sci Ptd engage sa responsabilité contractuelle pour faute au titre des désordres afférents à la façade arrière, au sol de la terrasse de l'appartement 21, aux exutoires de fumée, aux clôtures, au portail, aux acrotères, à la conduite obstruée ainsi qu'aux désordres affectant les locaux extérieurs arrière et avant ;
- juger que la Sci Pts engage sa responsabilité décennale au titre des désordres affectant les marches d'escaliers et les garde-corps ;
Par conséquent,
- condamner à hauteur de leur participation respective MM. [S] au paiement de la somme de 122 627,32 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres qu'il a subi à hauteur de leur participation respective dans la Sci Ptd avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 12 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 2 100 euros à titre de dommages et intérêts afférents à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 262,32 euros à titre de dommages et intérêts afférents aux honoraires de maîtrise d'oeuvre ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 4 905,09 euros à titre de dommages et intérêts afférents à la conduite bouchée avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 14 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [O] ;
A titre subsidiaire,
- constater que la Sci Pts doit être qualifiée de constructeur au sens de l'article 1732-1 du code civil ;
- constater que la Sci Pts doit garantie au titre des travaux de rénovation commandités en 013 ;
- juger que la Sci Pts engage sa responsabilité pour délivrance non conforme au titre des désordres affectant le portail et la facade arrière, les acrotères et le sol de la terrasse de l'appartement 21 ;
- juger que la Sci Pts engage sa responsabilité décennale au titre des désordres affectant les marches d'escaliers et les garde-corps ;
- juger que la Sci Pts engage sa responsabilité contractuelle pour faute au titre des désordres ;
Par conséquent,
- condamner à hauteur de leur participation respective Monsieur [N] [S] et Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 122 627,32 euros à tire de dommages et intérêts en réparation des désordres qu'il a subi à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 14 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 2 100 euros à titre de dommages et intérêts afférents à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 262,32 euros à titre de dommages et intérêts afférents aux honoraires de maîtrise d'oeuvre ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 4 905,09 euros à titre de dommages et intérêts afférents à l'intervention d'un bureau de contrôle ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 4 693,20 à titre de dommages et intérêts afférents à la conduite bouchée avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 14 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [O] ;
A titre infiniment subsidiaire,
- constater que la Sci Pts a commis une faute dans l'exécution du contrat de vente en ce qu'elle a violé son obligation de bonne foi en cédant en toute connaissance de cause un immeuble affecté de malfaçons ;
- constater que la Sci Pts a commis une faute en qualité de maître d'oeuvre et de maître de l'ouvrage en ne s'assurant pas de la bonne exécution des travaux par les entreprises et en ne procédant pas à une réception expresse desdits travaux ;
- juger qu'il a subi un préjudice correspondant au montant nécessaire aux travaux réparatoires ;
- juger que ces fautes sont directement à l'origine du préjudice qu'il a subi ;
Par conséquent,
- retenir la responsabilité délictuelle de la Sci Pts à son égard ;
- condamner à hauteur de leur participation respective Monsieur [N] [S] et Monsieur [M] [S] au paiement de la somme de 122 627,32 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des désordres qu'il a subi à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts avec actualisation en fonction de l'indice BT01 du coût de la construction à compter du dépôt du rapport d'expertise judiciaire du 14 décembre 2020 et jusqu'à parfait règlement ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 2 100 euros à titre de dommages et intérêts afférents à la souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 262,32 euros à titre de dommages et intérêts afférents aux honoraires de maîtrise d'oeuvre ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 4 905,09 euros à titre de dommages et intérêts afférents à l'intervention d'un bureau de contrôle ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner à hauteur de leur participation respective dans la Sci Pts aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [O].
14. Dans leurs dernières conclusions du 1er mai 2025, MM. [S] demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés dans leur appel provoqué à l'encontre de la Sa Axa France iard et de la Sarl Alex bat prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [X] [I] ;
- déclarer l'arrêt à intervenir commun à la Sa Axa France iard et à Monsieur [X] [I] ;
In limine litis,
- déclarer irrecevable l'action sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du syndicat des copropriétaires s'agissant d'une nouvelle prétention n'ayant pas été soutenue en première instance ;
Au fond, à titre principal,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 juin 2022 en toutes ses dispositions ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions ;
A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que leur responsabilité est engagée au titre des désordres évoqués par le syndicat des copropriétaires,
- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire en ce qu'il n'a pas retenu la Sa Axa France iard et Monsieur [X] [I] ;
- les condamner solidairement à relever et les garantir indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre au titre des postes suivants :
- a) appartement 21 : terrasse ;
- b) désaffleurement des marches ;
- d) garde-corps ;
- g) acrotères ;
- les condamner solidairement à relever et les garantir indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires ou tout succombant à leur payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires ou tout succombant aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de maître [G] [S].
15. Dans ses dernières conclusions du 31 mars 2023, la Sa Axa France iard demande à la cour de :
In limine litis,
- juger irrecevable car forclose l'action du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la garantie de parfait achèvement ;
- juger irrecevable car prescrite l'action du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme ;
Au fond, à titre principal,
- confirmer le jugement rendu en première instance en toutes ses dispositions ;
A titre subsidiaire,
- rejeter toute demande dirigée contre elle en qualité d'assureur de la société Alex bat, la responsabilité de son assuré n'étant pas établie et sa garantie n'étant pas mobilisable ;
A titre infiniment subsidiaire,
- l'autoriser à opposer ses franchises contractuelles revalorisées ;
En tout état de cause,
- condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
16. M. [X] [I], ès qualités, n'a pas constitué avocat.
17.L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2025.
Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.
MOTIFS DE LA DÉCISION
18. Les désordres constatés par l'expert sont les suivants :
- la terrasse de l'appartement n° 21 présente une contre-pente
- il existe un désaffleurement du nez des marches de l'escalier, susceptible de provoquer des chutes
- l'exutoire de fumée de l'escalier ne comporte pas les organes de sécurité nécessaires
- les garde-corps sont branlants
- la clôture du côté rue est dégradée
- le portail n'est plus coulissant
- les acrotères sont mal protégés des eaux de pluie
- le local extérieur arrière n'est pas équipé des protections d'étanchéité nécessaires
- le local extérieur avant s'appuie sur le local EDF
- il existe des défauts d'étanchéité sur la façade arrière où il convient de créer un regard et de reprendre la descente des eaux pluviales
I- Sur la prescription des demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement
19. La société Axa France iard, assureur de la société Alexbat invoque la prescription annale des demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.
Or, comme elle le rappelle elle-même, la garantie de parfait achèvement n'a d'autre vocation que de permettre la reprise de désordres signalés sur le procès-verbal de réception ou dans l'année subséquente.
Mais dans le cas d'espèce, les désordres dont il est sollicité aujourd'hui la réparation sont distincts de ceux qui ont pu être notés dans le procès-verbal de réception du 13 mai 2015 et la garantie de parfait achèvement n'est pas invoquée par le syndicat des copropriétaires.
II- Sur la recevabilité des demandes formées pour la première fois en cause d'appel
20. Il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires invoque pour la première fois en cause d'appel un manquement à l'obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur en application de l'article 1604 et suivants du code civil pour obtenir réparation de certains désordres.
MM. [N] et [M] [S] soutiennent qu'il s'agit là de demandes nouvelles et irrecevables comme telles, en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Qu'en effet, alors que les demandes fondées sur les articles 1792 et suivants du code civil sont formées contre les locateurs d'ouvrage, celles fondées sur l'obligation de délivrance ne s'adressent qu'au vendeur et ne tendent pas aux mêmes fins.
21. Selon l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.»
L'article 565 du même code ajoute : 'les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent' tandis que l'article 566 précise que ' les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.
22. Il convient d'observer en premier lieu, que les demandes en question ne sont formées qu'à titre subsidiaire et ne concernent que certains désordres, à savoir ceux concernant les acrotères, le portail et la façade arrière ainsi que le sol de la terrasse de l'appartement 21.
En second lieu, que les demandes formées par le syndicat soient fondées sur la responsabilité des constructeurs ou sur l'obligation de délivrance conforme qui pèse sur le vendeur, celles-ci s'adressent bien aux mêmes parties et reposent exactement sur les mêmes faits, c'est-à-dire ceux cités plus haut.
Le préjudice invoqué est exactement le même et les sommes réclamées pour le réparer, évaluées de la même manière, tendent donc aux mêmes fins.
Par conséquent, en application de l'article 565 sus-cité, ces demandes sont recevables.
III- Sur la prescription de l'action en délivrance conforme
23. La société Axa invoque la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur l'obligation de délivrance conforme.
Ce dernier n'y oppose aucun argument.
24. Il est de fait que l'action en délivrance conforme obéit au délai de prescription de droit commun, c'est-à-dire le délai de prescription quinquennal institué par l'article 2224 du code civil.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le dernier appartement a été livré en 2015 et les parties communes ont été remises au syndicat le 13 mai 2015 comme en atteste le procès-verbal de réception déjà évoqué.
Or, les demandes en délivrance conforme n'ont été formalisées qu'à la faveur de conclusions notifiées le 3 octobre 2022.
Par conséquent, à cette date, la prescription était acquise et les demandes étaient irrecevables.
IV- Les désordres susceptibles de relever de la garantie décennale
25. Il s'agit ici d'une part, du désaffleurement des marches de l'escalier dont l'expert a constaté qu'il pouvait provoquer des chutes et d'autre part, des garde-corps des terrasses qui seraient branlants et ne rempliraient donc pas leur fonction de sécurité.
Le syndicat des copropriétaires en déduit qu'il s'agit donc d'ouvrages impropres à leur destination au sens de l'article 1792 du code civil et que la sci PTS doit en assurer la responsabilité, étant réputé constructeur selon l'article 1792-1 du code civil selon lequel 'Est réputé constructeur de l'ouvrage:
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage'.
Il invoque par ailleurs les dispositions de l'article 1857 du code civil qui dispose qu'à l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social au jour de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements, de sorte qu'à la suite de la liquidation amiable de la société PTS, ce sont donc MM. [N] et [M] [S] qui doivent être tenus à réparation.
26. Ces derniers font valoir que comme le tribunal l'a retenu, il n'est nullement établi que ces désordres sont imputables aux travaux de rénovation réalisés dans l'immeuble et qu'en toute hypothèse, il s'agissait de désordres apparents qui n'ayant pas donné lieu à des réserves lors de la réception, doivent être réputés avoir été acceptés.
Sur ce,
27. Il n'est pas contesté que l'immeuble en question qui était à usage d'hôtel a été entièrement transformé par la sci PTS pour créer des logements.
L'état descriptif de division du 21 octobre 2013 mentionne la création de quinze appartements variant du T2 au T5 et dont les surfaces varient elles-mêmes de 43 m² à 115 m² ce qui a impliqué d'importants travaux de démolition et de reconstruction.
Il faut donc en déduire que ces travaux de rénovation et de transformation, ou de 'réhabilitation' pour reprendre un anglicisme en réalité impropre mais très usité en pareil cas, ne pouvaient pas ne pas imposer la reprise des escaliers et des garde-corps, avec au moins leur vérification, consolidation et mise aux normes de sécurité applicables.
Au demeurant, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la copie d'un des actes de vente de logement à un copropriétaire auquel était annexé une notice descriptive sommaire des travaux effectués et ayant donné lieu à une déclaration d'achèvement en date du 2 septembre 2013.
Ce document mentionne les balcons en béton armé et les revêtements de sol, notamment dans les parties communes telles que les escaliers.
Il est remarquable que de leur côté, les intimés s'abstiennent soigneusement d'offrir la preuve, pourtant aisée, de ce que les devis, factures et marchés confiés aux différentes entreprises chargées des travaux n'incluaient pas ces ouvrages, se bornant à produire aux débats quelques devis ou factures très parcellaires, ou peu détaillés et non signés pour ce qui concerne notamment le gros-oeuvre.
Il sera donc considéré que ceux-ci étaient compris dans les travaux réalisés par la sci.
28. Il n'est par ailleurs nullement établi que ces désordres étaient apparents lors de l'établissement du procès-verbal de réception des parties communes du 6 mars 2015.
Il s'agit en effet de désordres évolutifs qui ne sont pas nécessairement visibles pour un non professionnel de la construction et ce n'est qu'à la faveur du 'constat expertal valant audit', réalisé le 15 avril 2016 qu'il a pu être constaté un désaffleurement des baguettes en nez de marche de l'escalier des parties communes, non conforme au DTU 52, des équerres de fixation des garde-corps rouillées et de façon plus générale, une absence de conformité de ces garde-corps tant dans leur fixation que dans leur hauteur non réglementaire.
29. Comme l'a relevé l'expert judiciaire, ces désordres sont de nature à compromettre la sécurité des usagers de sorte que les ouvrages considérés ne sont pas conformes à leur destination.
Ils relèvent donc bien de la garantie dite décennale.
29. Par conséquent, n'étant pas contesté que le délai d'épreuve n'était pas écoulé lors de l'introduction de l'instance, dès lors naturellement que l'on admet l'imputabilité aux travaux réalisés par la sci PTS, celle-ci doit en être reconnue responsable.
30. MM. [N] et [M] [S] dénient leur responsabilisé en tant qu'associés en soutenant que selon la jurisprudence, 'un acquéreur ne peut pas faire condamner les associés d'une SCI à titre personnel sur le seul fondement de la garantie décennale car cette garantie est attachée à la société en tant que maître de l'ouvrage et ancien propriétaire de l'immeuble'.
Cette affirmation est parfaitement exacte et signifie seulement que les associés ne peuvent être poursuivis personnellement pour des obligations souscrites par la société sans que soit constatée au préalable la dette de cette dernière.
Il résulte en revanche de l'article 1857 du code civil que MM. [N] et [M] [S] doivent répondre de la dette de réparation des désordres contractée par la société dont ils étaient les associés.
31. En l'espèce, le coût de réparation des désordres a été évalué par l'expert à 13 200 € pour ce qui concerne les marches de l'escalier et à 41 492 € pour ce qui concerne les garde-corps.
V- Les autres désordres
32. Le syndicat des copropriétaires soutient que ces différents désordres relèvent bien des travaux réalisés par la sci PTS et que celle-ci doit en être déclarée responsable, soit au titre de sa responsabilité contractuelle au titre des dommages intermédiaires, soit au titre de sa responsabilité délictuelle soit enfin au titre de la garantie de conformité.
33. Les intimés font valoir à cet égard que les désordres en question ne relèvent que de la garantie de droit commun et que par conséquent, dès lors que la société PTS n'a rien construit par elle-même, sa responsabilité ne peut être recherchée.
Toutefois, comme indiqué plus haut, l'article 1792-1, 2° répute constructeur celui qui vend l'immeuble qu'il a fait construire ou dans lequel il fait réaliser des travaux.
Il s'en déduit que comme tel, celui-ci est tenu de la responsabilité pour dommages intermédiaires à raison de sa faute prouvée.
C'est donc à tort que le tribunal a écarté d'emblée la responsabilité éventuelle de la société PTS.
34. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la faute reprochée à cette société est caractérisée par les appréciations de l'expert judiciaire selon lequel en cumulant les qualités de maître d'oeuvre et de maître de l'ouvrage, « les consignes et demandes faites aux entreprises sont biaisées puisque données par quelqu'un qui sera d'accord pour les payer même si elles contreviennent aux règles de l'art ».
L'expert ajoute : « cette particularité est aggravée par le choix de ne pas prendre de bureau de contrôle dont la fonction même est de jouer un rôle d'arbitre indépendant en faisant abstraction de choix budgétaires ».
35. Mais comme le soutiennent les consorts [S], il n'est nullement établi que la sci PTS aurait entendu assurer la maîtrise d'oeuvre des travaux, aucun élément en ce sens n'étant versé aux débats.
Par ailleurs, il n'est pas démontré en quoi la désignation d'un maître d'oeuvre s'imposait
puisque dans l'hypothèse où il n'existe pas de maître d'oeuvre, il est admis que les obligations de conseil des entrepreneurs sont renforcées.
De même, si dans certaines hypothèses, la loi impose la désignation d'un bureau de contrôle, il n'est pas démontré que tel serait le cas en l'espèce.
Par conséquent, la preuve d'une faute de la sci PTS dans la conduite des travaux n'est pas rapportée.
36. Ainsi qu'il a été vu précédemment, l'action en garantie de livraison est prescrite et la mise en oeuvre d'une responsabilité délictuelle suppose la démonstration de l'existence d'une faute dont il a été vue qu'elle n'a pas été réalisée.
37. Il en résulte que le jugement sera confirmé quant à ces désordres.
VI- Sur le recours formé contre la société Alex Bat et la société Axa France iard
38. La société Axa France iard conclut au rejet du recours en garantie formé par MM. [S] au motif qu'ils ne rapportent pas la preuve que son assurée, la société Alex Bat, aurait réalisé les travaux litigieux.
Force est en effet de constater que MM. [S] ne démontrent nullement que les désordres affectant l'escalier les garde-corps étaient imputables à des travaux confiés à la société Alex Bat.
Ils se limitent en effet à verser aux débats le devis déjà évoqué, daté du 17 février 2013, d'un montant de 105 547,45 €, extrêmement succinct, et dont rien n'indique qu'il a été accepté en partie ou en totalité.
Il sera relevé au demeurant que les intimés ne sauraient, sans contradiction, affirmer d'un côté que ces ouvrages n'entraient pas dans le cadre des travaux qu'ils ont entrepris et de l'autre, soutenir qu'ils ont été effectués par la société Alex Bat au cours de la même période.
VII- Sur les demandes accessoires
39. Le syndicat des copropriétaires réclame des dommages et intérêts complémentaires au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre et de ceux afférents à l'intervention d'un bureau de contrôle mais la nature, l'importance et l'étendue des travaux mis à la charge des consorts [S] ne justifient pas le recours à ces professionnels.
La souscription à une assurance dommages ouvrage est en revanche indispensable mais la somme réclamée de 2100 € n'est pas justifiée eu égard au montant des travaux considérés.
Cette indemnité sera donc acquittée sur présentation d'un justificatif dans la limite de 1200 €.
40. Le syndicat des copropriétaires réclame encore une somme de 4 693,20 € correspondant au coût de réparation d'une conduite ou d'un fourreau bouché par du ciment et empêchant l'installation de la fibre optique.
Mais ni la réalité de ce désordre ni sa cause ni son imputabilité ne sont établies de sorte que cette demande sera rejetée.
Il est aussi demandé une somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par les copropriétaires.
Il est exact qu'il existe une gêne certaine et quotidienne à emprunter un escalier dont le nez des marches est instable et dangereux de même qu'à disposer de garde-corps branlants et mal fixés.
Les travaux de réparation seront eux-mêmes une source de gêne certaine.
Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 10 000 €.
41. MM. [N] et [M] [S] seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise judiciaire.
Ils verseront également au syndicat des copropriétaires , par application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 4000 €.
Il ne sera pas fait application de ce texte au profit de la société Axa France iard.
PAR CES MOTIFS
Déclare irrecevables comme prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'obligation de délivrance;
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 21 juin 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Le Nid de l'Écureuil au titre des désordres affectant l'escalier situé dans les parties communes et
les garde-corps;
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne M. [N] [S] et M. [M] [S], chacun au prorata de leurs parts détenues dans la sci PTS, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Le Nid de l'Écureuil :
- la somme de 54 692 € au titre de la réparation des désordres avec indexation sur l'évolution de l'indice BT 01 depuis la date de dépôt du rapport d'expertise
- sur justificatif, une indemnité relative à la souscription d'une assurance dommages ouvrage, dans la limite de 1 200 €
- la somme de 10 000 € en réparation du préjudice de jouissance subi
Déboute M. [N] [S] et M. [M] [S] de leur recours en garantie formé contre la société Alex Bat représentée par son liquidateur amiable et la société Axa France iard, son assureur;
Confirme le jugement pour le surplus;
Y ajoutant,
Condamne M. [N] [S] et M. [M] [S], chacun au prorata de leurs parts détenues dans la sci PTS, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé Le Nid de l'Écureuil la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais d'expertise.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le Greffier, Le Président,