CA Bordeaux, 4e ch. com., 17 juillet 2025, n° 21/04912

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 17 JUILLET 2025

N° RG 21/04912 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MJIY

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE CENTRALE D'[Localité 13]

S.C.I. ARCAFA

S.A.R.L. FOXYS

c/

Madame [K], [Y], [H] [V] épouse [E]

S.C.P. CBF ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. PHILAE

Monsieur [VM] [P]

Madame [Z] [X] épouse [U]

Monsieur [AR] [K] [S] [E]

Madame [M] [K] [E]

Madame [R] [E]

Madame [DH] [PV] [P]

Monsieur [KN] [E]

Nature de la décision : AU FOND

JONCTION AVEC DOSSIER RG : 24/04722

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la Cour : jugements rendus les 13 juillet 2021 et 19 septembre 2024 (R.G. 17/04701) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant deux déclarations d'appel en date des 24 août 2021 et 28 octobre 2024

APPELANTES

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE CENTRALE D'[Localité 13], agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] - [Localité 13]

appelante dans la déclaration d'appel du 24 août 2021 et intimée dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Charline DUCHADEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.I. ARCAFA, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 18] - [Localité 13]

appelante dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. FOXYS, prise en la personne de son gérant, Monsieur [AS] [I], domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 18] - [Localité 13]

appelante dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024 et intimée dans la déclaration d'appel du 24 août 2021

Représentée par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

Madame [K], [Y], [H] [V] épouse [E], née le 04 Septembre 1951 à [Localité 13] (33), de nationalité Française demeurant [Adresse 7] - [Localité 19]

intimée dans la déclaration d'appel du 24 août 2021

Représentée par Maître Benoît DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

S.C.P. CBF ASSOCIES, représentée par Maître [ZK] [C], es qualité d'administrateur de la société SELARL PHARMACIE CENTRALE D'[Localité 13],

domicilié en cette qualité [Adresse 17] - [Localité 12]

intimée dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024 et intervenante volontaire dans la déclaration d'appel du 24 août 2021

Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Charline DUCHADEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

S.E.L.A.R.L. PHILAE, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SELARL PHARMACIE CENTRALE D'[Localité 13], domiciliée en cette qualité [Adresse 6] - [Localité 12]

intimée dans la déclaration d'appel du 28 octobre 2024

Non représentée

INTERVENANTS :

Monsieur [VM] [P], né le 11 Août 1951 à [Localité 13], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] - [Localité 14]

Madame [Z] [X] épouse [U], née le 28 Septembre 1957 à [Localité 30] (31), de nationalité Française, demeurant [Adresse 20] - [Localité 14]

Monsieur [AR] [K] [S] [E], né le 24 mai 1976 à [Localité 13] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 11] - [Localité 31] AUSTRALIE

Madame [M] [K] [E], née le 12 Septembre 1977 à [Localité 13] (33), de nationalité Française, demeurant [Adresse 21] - [Localité 4]

Madame [R] [E], née le 03 Novembre 1983 à [Localité 27] (69), de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 24]

Madame [DH] [PV] [P], née le 10 Mai 1944 à [Localité 28] (40), de nationalité Française, demeurant [Adresse 26] - [Localité 15]

Monsieur [KN] [E], né le 13 Octobre 1981 à [Localité 29] (69), de nationalité Française, demeurant [Adresse 10] - [Localité 23]

Représentés par Maître Benoît DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 13 mai 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

Greffier lors du prononcé : Madame Audrey COLLIN

ARRÊT :

- réputé contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE:

1. Par acte sous seing privé en date du 9 avril 1991, M. [XL] [V] a donné à bail à la SNC Pharmacie [V] Chenilleau un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 13] pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 1991, aux fins d' y exploiter une officine de pharmacie.

Le bail a été renouvelé pour neuf années par acte du 18 juin 2002 avec effet au 1er juillet 2002.

Par acte du 30 janvier 2016, la SELARL Pharmacie centrale d'[Localité 13] a acquis l'officine comprenant le droit au bail.

Par acte du 13 décembre 2016, Mme [B] [L] veuve [V] (ci-après Mme [V]) et Mme [K] [Y] [V] épouse [E] (ci après Mme [E]), venant aux droits du bailleur, ont conclu avec la SARL Foxys une promesse de vente portant sur l'immeuble dans lequel est situé le local commercial.

La vente a été réitérée par acte notarié le 17 mars 2017.

Le 23 décembre 2016, elles ont fait délivrer à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] un congé avec offre de renouvellement pour le 30 juin 2017.

Par acte du 18 mai 2017, la société Foxys a fait assigner la société Pharmacie centrale d'[Localité 13], Mme [V] et Mme [E] pour voir juger l'absence de renouvellement du bail depuis le 1er juillet 2011 dans les termes revendiqués par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13], voir constater que le bail s'est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er juillet 2011 et valider le congé délivré le 23 décembre 2016.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 17/07778.

Le 7 juillet 2017, la société Foxys a notifié à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] un mémoire en fixation du loyer commercial.

Exposant avoir effectué des travaux urgents concernant la sécurité, le risque d'incendie, l'électricité et le chauffage, la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] a, par actes des 16 et 31 août 2017, fait assigner la société Foxys et Mmes [V] et [E] en remboursement de diverses sommes, sur la base du contrat de bail et de l'engagement de Mmes [V] en date du 10 janvier 2016, outre le paiement de dommages et intérêts.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 17/04701.

Les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bordeaux sous le numéro RG 17/04701.

2. Par jugement mixte rendu le 13 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a:

en premier ressort,

- constaté l'absence de renouvellement du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 13] après le 1er juillet 2011 et jusqu'au 1er juillet 2017,

- constaté que le bail s est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2011,

- déclaré le congé avec offre de renouvellement du bail commercial notifié le 23 décembre 2016 avec effet au 30 juin 2017 valable,

- déclaré irrecevables les demandes de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] en nullité de la vente conclue le 17 mars 2017 entre la SARL Foxys et Mme [B] [L] veuve [V] et Mme [K] [Y] [V] épouse [E] et en dommages et intérêts liés aux travaux exécutés par la société Foxys dans l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13],

- débouté la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] de ses autres demandes de dommages et intérêts et de celle visant à la remise de clefs et à la mise à disposition de l'entrée et du bureau de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13],

- condamné la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] à payer à Mme [B] [L] veuve [V] et Mme [K] [Y] [V] épouse [E] la somme totale de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [B] [L] veuve [V] et Mme [K] [Y] [V] épouse [E],

- condamné la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] à supporter les dépens exposés par Mme [B] [L] veuve [V] et Mme [K] [Y] [V] épouse [E],

avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé,

- ordonné une mesure d'expertise,

- désigné M. [N], [Adresse 16] [Localité 12], avec pour mission de :

- se faire remettre tous les documents utiles pour l' exercice de sa mission,

- évaluer au 1er juillet 2017 la valeur locative des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 13], donné à bail commercial, en fonction des critères de l'article L145-33 du code de commerce, sans tenir compte des travaux réalisés par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13],

- se faire remettre tous les documents utiles pour l'exercice de sa mission

- donner d'une manière générale tout élément utile à l'accomplissement de la mission,

- dit que la société Foxys devra consigner au greffe du tribunal de grande instance de Bordeaux la somme 1 500 euros, dans les deux mois à compter du prononcé de la décision,

- dit toutefois qu'en cas d'accord à une personne ci-dessus désignée, de l'aide juridictionnelle pour la procédure en cause, il n y aura pas lieu par elle à consignation d'une somme à valoir sur les frais d'expertise, la rémunération de l'expert étant avancée par l'État qui n'est pas soumis au régime de la consignation, conformément aux dispositions de l'article 119 du décret du 19 décembre 1991 relatif à l'aide juridictionnelle,

- dit que faute par la société Foxys d'avoir consigné cette somme et d'avoir fourni des explications au juge sur le défaut de consignation dans le délai prescrit, la décision ordonnant l'expertise deviendra caduque,

- dit que l'expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d' urgence,

- dit que l'expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe,

- dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

- dit que l'expert devra établir un pré-rapport dans le délai de deux mois,

- dit que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal de grande instance, dans les quatre mois suivant le dépôt du pré-rapport, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l' expiration du délai fixé,

- dit qu' il appartiendra à l'expert d'adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier),

- désigné Monsieur le Juge de la Mise en Etat de la 5ème chambre civile, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction,

- dit que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumenter à chacune des questions qui lui sont posées,

- dit que l'expert devra préciser dans son rapport qu'il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

- dit que l'expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée,

- précisé à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l'expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d expertise,

- rappelé à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l'expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions,

- sursis à statuer sur les dépens exposés par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] et la SARL Foxys et les demandes de ces dernières au titre de l'article 700 du code de procédure civile jusqu' au dépôt du rapport d'expertise,

3. Par déclaration en date du 24 août 2021, la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant la société Foxys et Mmes [V] et [E].

Mme [K] [Y] [V] étant décédée le 11 mai 2021, l'appelante a régularisé la procédure en faisant délivrer des assignations en intervention forcée à ses ayants-droits.

Sont ensuite intervenus à l'instance en qualité de légataires universels de Mme [K] [Y] [V]:

- M. [VM] [P],

- Mme [Z] [X] épouse [U],

- M. [AR] [E],

- Mme [M] [E],

- Mme [R] [E],

- Mme [DH] [P],

- M. [KN] [E],

ci-après désignés les consorts [E]-[X]-[P]

Le rapport d'expertise a été déposé le 15 décembre 2022.

4. Par jugement du 19 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Arcafa,

- fixé le prix du loyer du bail renouvelé concernant le local situé au [Adresse 1] à [Localité 13] (33) à effet du 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 41062 euros hors charges et hors taxes par an,

- dit que les intérêts courent de plein droit au taux légal, entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 7 juillet 2017

- condamné la société Foxys et la société Arcafa d une part (50%) et la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] (50%) d autre part aux dépens,

- débouté la société Foxys, la société Arcafa et la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais de géomètre;

- rejeté la demande tendant à écarter l'exécution provisoire,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Par jugement du 29 août 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] et a désigné la SCP CBF Associés en qualité d'administrateur de la société.

Par ordonnance du 23 septembre 2024, le conseiller de la mise en état de la quatrième chambre commerciale de la cour d'appel de Bordeaux a constaté l'interruption de l'instance, dit qu'il devra être justifié au plus le 4 novembre 2024 de la régularisation de la procédure par intervention volontaire ou forcée des organes de la procédure, dit qu'à défaut de diligence dans le délai imparti, l'affaire sera radiée et réservé les dépens.

La SCP CBF associée s'est constituée en qualité d'administrateur judiciaire de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13].

Par acte du 25 avril 2025, les sociétés Pharmacie Centrale d'[Localité 13] et CBF ès qualité ont fait assigner à toutes fins en intervention forcée la SELARL Philae en qualité de mandataire judiciaire de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13].

Celle-ci n'a pas constitué avocat.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Procédure RG 21-4912 :

5. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 16 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] demande à la cour de:

Vu les articles du code civil applicables et précités, et notamment les articles 606, 1104 et suivants (anciennement 1134 et suivants) , 1719 et 1720 du code civil,

Vu les articles du code de procédure civile applicables, et notamment les articles 122 et 700,

Vu les articles du code de commerce applicables, et notamment les articles R145-35 et L145-10,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu la jurisprudence citée,

- juger la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] recevable et en tous cas bien fondée en son appel , et recevable l'intervention volontaire aux fins de régularisation de la procédure de SCP CBF Associes, Me [C], domicilié sis 5[Adresse 22] [Localité 12], es qualités d'administrateur de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] selon jugement d'ouverture du 28 août 2024 publié le 08 septembre 2024 au Bodacc A annonce n°1898,

- juger que l'intégralité des demandes de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] est recevable, et qu'il existe un lien suffisant entre les demandes vu les manquements fautifs répétés de la société Foxys,

- confirmer le jugement mixte contradictoire rendu le 13 juillet 2021 par la 5 ème Chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, sous le numéro de rôle 17/04701 en ce qu'il a jugé que la valeur locative du local commercial ne pourra être évaluée eu égard aux travaux pris en charge par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13],

- infirmer le jugement mixte contradictoire rendu le 13 juillet 2021 par la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, sous le numéro de rôle 17/04701 en ce qu'il a débouté la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] de ses entières demandes à l'encontre de la société Foxys, Mme [V] et Mme [E] savoir :

' Sur le paiement des travaux

A titre principal,

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement Mme [V] et Mme [E] à lui payer la somme de 81 238,10 euros en réparation de son inexécution contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2016, à défaut à compter du 6 avril 2017,

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement Mme [V] et Mme [E] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices d'image et moral subis.

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement Mme [V] et Mme [E] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] :

- la somme de 51 382,60 euros en réparation du préjudice financier subi jusqu' au 31 décembre 2019, étant précisé que ce préjudice continue d augmenter depuis cette date ;

- la somme de 2 844,33 euros en réparation du préjudice financier subi en 2020 suite au découpage d'échéances avec son nouveau grossiste par manque de trésorerie.

' Sur le renouvellement du bail

A titre principal,

- constater le renouvellement du bail du fait de l'accord des parties le 18 décembre 2015 ou au plus tard le 10 janvier 2016,

A titre subsidiaire,

- prononcer la nullité du congé donné en décembre 2016 à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] celui-ci étant intervenu postérieurement à l'accord des parties, et en tout état de cause étant entaché de fraude.

- condamner Mme [V] et Mme [E] à verser à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 15 000 euros pour le non-respect de leur offre, à défaut de la rupture brutale des négociations.

' Sur la fixation du loyer commercial

A titre principal,

- juger que par application de l'accord de renouvellement intervenu, le loyer du bail renouvelé a été fixé au gré des parties à la somme de 2 600 euros HT et hors charges par mois,

Subsidiairement,

- fixer le loyer du bail révisé à la valeur locative réelle, c est-à-dire au prix négocié de 2 600 euros par mois, à savoir 31 200 euros HT et hors charges par an ; à défaut, selon la valeur locative du local déterminée selon l'expert [W] au montant annuel de 33 000 euros HT et hors charges,

' En tout état de cause, concernant l'intégralité du litige

- constater l' absence de respect du droit de préemption légal de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13],

- juger en conséquence nulle la vente immobilière intervenue le 17 mars 2017 entre Mme [E], Mme [V] et la société Foxys,

- condamner solidairement Mme [E] et Mme [V] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 15 000 euros pour résistance abusive et abus de droit,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 8 159 euros pour les préjudices de jouissance et d'image subis (du fait des chutes de plâtres, infiltrations, fissures, nuisances sonores, salissures, échafaudages, perçage de murs), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 2 841 euros pour le préjudice matériel subi (perte de produits), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à procéder à ses frais à la rénovation et la réparation des parties du local commercial ayant subi les désordres décrits dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 2 875 euros en réparation de son préjudice matériel (frais d huissier engagés), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 200 euros concernant l'utilisation intempestive de son compteur d'eau, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 1 200 euros concernant l'utilisation intempestive de son compteur d'électricité, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 19 890 euros concernant le préjudice de jouissance subi jusqu'au 1er mai 2020, sauf à parfaire ;

- condamner la société Foxys à lui remettre la clé de l' entrée sis [Adresse 9] et à lui mettre à disposition l' entrée où se situe les compteurs ainsi que le bureau bibliothèque, ce dans le délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ledit délai.

- confirmer le jugement mixte contradictoire rendu le 13 juillet 2021 par la 5 ème Chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, sous le numéro de rôle 17/04701 en ce qu il a jugé que la valeur locative du local commercial ne pourra être évaluée eu égard aux travaux pris en charge par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13].

- et infirmer le jugement le jugement mixte contradictoire rendu le 13 juillet 2021 par la 5ème chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux, sous le numéro de rôle 17/04701, en ce qu il a condamné la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] au paiement au bénéfice de Mme [V] et Mme [E] de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Et, jugeant à nouveau :

' Sur le paiement des travaux

A titre principal,

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement les ayants droit de Mme [V] et Mme [E] à lui payer la somme de 81 238,10 euros en réparation de son inexécution contractuelle, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2016, à défaut à compter du 6 avril 2017,

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement les ayants droit de Mme [V] et Mme [E] à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices d'image et moral subis,

- condamner la société Foxys ou à titre subsidiaire et solidairement les ayants droit de Mme [V] et Mme [E] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] :

- la somme de 51 382,60 euros en réparation du préjudice financier subi jusqu au 31 décembre 2019, étant précisé que ce préjudice continue d'augmenter depuis cette date ;

- la somme de 2 844,33 euros en réparation du préjudice financier subi en 2020 suite au découpage d échéances avec son nouveau grossiste par manque de trésorerie.

' Sur le renouvellement du bail

A titre principal,

- juger que le renouvellement du bail du fait de l'accord des parties le 18 décembre 2015 ou au plus tard le 10 janvier 2016, avec effet au 30 janvier 2016, date d entrée en jouissance de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13]

A titre subsidiaire,

- prononcer la nullité du congé donné en décembre 2016 à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] celui-ci étant intervenu postérieurement à l'accord des parties, et en tout état de cause étant entaché de fraude.

- condamner Mme [V] et Mme [E] à verser à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 15.000 euros pour le non-respect de leur offre, à défaut de la rupture brutale des négociations.

' Sur la fixation du loyer commercial

A titre principal,

- juger que par application de l'accord de renouvellement intervenu, le loyer du bail renouvelé a été fixé au gré des parties à la somme de 2 600 euros HT et hors charges par mois,

Subsidiairement,

- juger que la valeur locative réelle doit être appréciée au 30 janvier 2016,

- fixer le loyer du bail révisé à la valeur locative réelle, c est-à-dire au prix négocié de 2 600 euros par mois, à savoir 31 200 euros HT et hors charges par an ; à défaut, selon la valeur locative du local déterminée selon l expert [W] au montant annuel de 33 000 euros HT et hors charges,

' En tout état de cause, concernant l'intégralité du litige

- constater l' absence de respect du droit de préemption légal de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] ,

- juger en conséquence nulle la vente immobilière intervenue le 17 mars 2017 entre Mme [E], Mme [V] et la société Foxys,

- juger en conséquence toutes les demandes de la société Foxys à l'égard de la société concluante irrecevables pour défaut de qualité à agir sur le fondement de l'article 122 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Mme [E] et les ayants droit de Mme [V] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 15 000 euros pour résistance abusive et abus de droit,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 8 159 euros pour les préjudices de jouissance et d image subis (du fait des chutes de plâtres, infiltrations, fissures, nuisances sonores, salissures, échafaudages, perçage de murs), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 2 841 euros pour le préjudice matériel subi (perte de produits), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à procéder à ses frais à la rénovation et la réparation des parties du local commercial ayant subi les désordres décrits dans le délai d un mois à compter de la décision à intervenir, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 2 875 euros en réparation de son préjudice matériel (frais d huissier engagés), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019,

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 200 euros concernant l'utilisation intempestive de son compteur d'eau, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 1200 euros concernant l'utilisation intempestive de son compteur d'électricité, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 février 2019.

- condamner la société Foxys à lui payer la somme de 43 290 euros concernant le préjudice de jouissance subi jusqu au 1er mai 2025, sauf à parfaire ;

- condamner la société Foxys à lui remettre la clé de l'entrée sis [Adresse 9] et à lui mettre à disposition l'entrée où se situent les compteurs ainsi que le bureau bibliothèque, ce dans le délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ledit délai.

- débouter les ayants droit de Mme [V] et Mme [E] de toutes leurs demandes fins et prétentions à l'encontre de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13]

- débouter la société Foxys de toutes ses demandes fins et prétentions à l encontre de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13]

- condamner solidairement la société Foxys, les ayants droits de Mme [V] et Mme [E] à payer à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens en ce compris tous les frais d huissiers exposés pour la procédure aux fins de constat et de commandement de payer.

6. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 31 juillet 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, les consorts [E]-[X]-[P] demandent à la cour de :

- débouter la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] de son appel,

- confirmer le jugement en son principe et donner acte aux concluants de ce qu ils s associent aux conclusions de la société Foxys,

Subsidiairement,

- dire que les concluants seront relevés indemnes de toute condamnation, conformément aux engagements de la société Foxys renouvelés dans ses conclusions devant la cour,

- condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] à verser à Mme [E] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour cette procédure abusive, ainsi qu une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

- condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] à verser à M. [VM] [A] [P], Mme [Z] [O] [X] épouse [U], M. [AR] [K] [S] [E], Mme [M] [K] [E], Mme [R] [E], Mme [DH] [PV] [B] [P], M. [KN] [K] [D] [E], la somme de 1 200 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

7. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 4 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Foxys demande à la cour de:

- voir confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, déclarer la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] irrecevable et mal-fondé en son appel.

1/ Vu les articles R 145-23 alinéas 1 et 2 du code de commerce et la compétence du tribunal de grande instance pour statuer sur les contestations distinctes de la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé et procédant de l'exécution du bail commercial,

Vu la revendication de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] d'un renouvellement du bail commercial conclu entre les consorts [V] et elle-même, sous la forme d'un échange de mails hors l'accomplissement préalable du formalisme réglementaire (congé ou demande de renouvellement) et ce au visa des articles L 145-9 et L 145-10 du code de commerce,

Vu l'absence manifeste d'accord résultant des échanges procédant de simples pourparlers, au demeurant non aboutis et procédant alternativement de la vente totale ou partielle de l'immeuble et/ou de la location,

Vu l'article 815-3-4 du code civil et l'absence de tout accord, a fortiori de tout accord émanant des deux indivisaires,

Vu l'article 1743 du code civil et l'absence d'opposabilité de tout accord éventuel à la société Foxys, acquéreur de l'immeuble,

- voir déclarer cet accord inexistant,

- voir constater que le bail s'est poursuivi par tacite à compter de l'expiration du dernier renouvellement, soit à compter du 1er juillet 2011,

- voir en conséquence valider le congé avec offre de renouvellement du bail commercial notifié le 23 décembre 2016, et avec effet au 1er juillet 2017,

- voir en conséquence déclarer la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] irrecevable et a fortiori mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions, relatives à l'existence d un renouvellement du bail (sans date d effet) et à l'invalidité du congé du 23 décembre 2016,

Vu le mémoire du 7 juillet 2017,

- voir fixer le loyer de renouvellement la somme de 100 000 euros en principal hors taxes hors charges avec effet au 1er juillet 2017, et confirmer en tant que de besoin la désignation de tel Expert aux fins d'évaluation de la valeur locative avec effet au 1er juillet 2017 en considération des critères définis par les articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

2/ Vue la demande de nullité de la vente,

Vu l'article 70 du code de procédure civile,

Vu l'article L 145-46-1 du code du commerce, et le droit de préemption du preneur,

- voir déclarer la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] irrecevable et mal fondée en cette demande,

3/ Vue la demande de délivrance du bureau-bibliothèque,

Vu l'article 70 du code de procédure civile,

Vu l'exclusion de ce local de la description de la chose louée par l effet des baux existants,

- voir déclarer cette demande irrecevable et subsidiairement mal fondée.

4/ Vues les demandes indemnitaires,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu les dispositions du bail, l absence de preuve de l existence d un préjudice, les dispositions du bail, l absence de lien de causalité démontré, l absence de préjudice démontré,

- voir déclarer la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions.

Et recevant, la société Foxys en ses demandes reconventionnelles et incidentes ;

- voir condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] :

' au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de procédure abusive et préjudice moral,

' en tous les dépens de première instance et d'appel,

' au remboursement des frais non taxables à concurrence de la somme de 20 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2025.

Procédure 24/04722

8. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 04 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés Foxys et Arcafa demandent à la cour de :

Vu le jugement du 19 septembre 2024 ;

Vu les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ;

Vu les articles L. 622-21 à L622-23, L. 631-14 du code de commerce

Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile

Vu le rapport de M. [T] et sa critique ;

- déclarer les sociétés Foxys et Arcafa bien fondée en leur demandes ;

Y faisant droit,

- infirmer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- fixer le loyer dû, par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13], à la société Foxys puis à la société Arcafa, à la somme de 77 159 euros au 1er juillet 2016 ;

En tout état de cause,

- dire que les rappels de loyer porteront intérêts au taux légal à compter du premier mémoire du bailleur du 7 juillet 2017 et ce, jusqu à complet paiement ;

- condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] à payer, à chacune des sociétés Foxys et Arcafa, la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire que les frais de l'expertise judiciaire seront partagés entre la SCI Foxys et la société Arcafa d une part et la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] d autre part ;

condamner la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] au paiement des autres dépens (hors frais d expertise donc) de première instance et d appel.

9. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 23 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés Pharmacie Centrale d'[Localité 13] et CBF demandent à la cour de :

Vu le jugement avant dire droit rendu le 13 juillet 2021 ;

Vu le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 19 septembre 2024,

Vu les articles du code de Commerce, du code de la santé publique, du code civil et du code de procédure civile applicables et cités;

Vu le rapport de M. [T] du 24 novembre 2022 et sa critique ;

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

' infirmer le jugement du tribunal judiciaire dont appel en ce qu il a :

- fixé le prix du loyer du bail renouvelé concernant le local situé au [Adresse 1] à [Localité 13] (33) à effet du 1er juillet 2017 à la somme annuelle de 41 062 euros hors charges et hors taxes par an ;

- dit que les intérêts courent de plein droit au taux légal, entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé en fonction des échéances contractuelles à compter du 7 juillet 2017 ;

- condamné la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] (50%) aux dépens ;

- débouté la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] de ses demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des frais de géomètre ;

' confirmer le jugement du tribunal judiciaire dont appel en ce qu il a :

- débouté la SARL Foxys de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

' Et, statuant à nouveau,

A titre principal,

- débouter la société Foxys et la société Arcafa de leurs entières demandes, fins et prétentions,

- fixer la surface utile à 203,40m2, dans l'hypothèse où le périmètre du bail ne comporterait pas le bureau litigieux,

- fixer la surface utile pondérée à 125,60 m2 maximum, dans l'hypothèse où le périmètre du bail ne comporterait pas le bureau litigieux,

- fixer la valeur locative du local loué par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] à 265,00 euros par mètre carré pondéré au maximum,

- juger que le bail existant entre les parties ne doit contenir aucune clause mettant en tout ou partie les grosses réparations à la charge du locataire, sauf à constituer une charge exorbitante abaissant de 10% le montant de la valeur locative fixée,

- appliquer une décote d' a minima 4% concernant l existence d une clause exorbitante lié à la passation de contrat d'assurance

- fixer le loyer dû à la valeur locative, à savoir à la somme de 2 600 euros HT HC par mois soit la somme de 31 200 euros HT et HC par an

A titre subsidiaire,

- juger que la valeur locative ne saurait être supérieure à la somme retenue par l'expert judiciaire M. [T] dans son rapport définitif du 24 novembre 2022, à savoir 49.200 euros HT et HC

En tout état de cause,

- débouter la société Foxys et la société Arcafa de leurs entières demandes, fins et prétentions,

- juger que la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] ne doit aucun loyer complémentaire à la société Foxys et à la société Arcafa depuis le 1er juillet 2017

- condamner les sociétés Foxys et Arcafa, chacune en ce qui les concerne, à rembourser à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] la différence entre ce qu elles ont perçu au titre des loyers et la valeur locative fixée à 2 600 euros HT par mois

- condamner in solidum les bailleurs successifs, la société Foxys et à la société Arcafa à payer les sommes suivantes à la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] :

- 1 440 euros au titre du remboursement des frais de géomètre,

- 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la 1 ère instance,

- 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d appel,

- condamner in solidum la société Foxys et à la société Arcafa aux entiers dépens, de 1 ère instance et d appel, en ce compris les frais d expertise.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 29 mai 2025

MOTIFS DE LA DECISION:

10. Il convient de donner acte à la SCP CBF Associés (prise en la personne de Maître [ZK] [C]) de son intervention volontaire à l'instance, en sa qualité d'administrateur de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13], en redressement judiciaire, et de déclarer celle-ci recevable.

11. Compte tenu de leur connexité étroite, il convient d'ordonner la jonction des instances d'appel enrôlées sous les numéros RG 21-04912 et RG 24-04722.

Sur la demande tendant à voir juger nulle la vente immobilière du 17 mars 2017:

Moyens des parties:

12. La société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] demande à la cour de constater le non-respect de son droit de préemption légal, prévu par les articles 21 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et L145-46-1 du code de commerce, et en conséquence de déclarer nulle la vente immobilière intervenue le 17 mars 2017 entre Mmes [E] et [V] et la société Foxys.

Elle fait grief au jugement d'avoir retenu une absence de lien suffisant entre cette demande et les prétentions originaires et fait valoir que ce lien suffisant n est pas une condition de recevabilité d'une défense au fond. Elle précise que sa demande de nullité tend à lui permettre de conclure à l'irrecevabilité des demandes de la société Foxys, pour défaut de qualité à agir.

Elle précise que pour s'affranchir du droit de préemption du locataire commercial, le bailleur a procédé à une scission virtuelle du local commercial puisque quelques mois plus tôt, la promesse de vente signée ne mentionnait qu'un local commercial et que depuis 2002, le bail commercial mentionnait deux adresses distinctes ([Adresse 9] et [Adresse 1]) et désormais une seule.

13. La société Foxys réplique que la demande relative au prétendu manquement au droit de préemption de la locataire lors de la vente intervenue à son profit est irrecevable par application de l'article 70 du code de procédure civile et pour n'avoir pas fait l'objet d'une publicité au service de la publicité foncière.

Subsidiairement, elle fait valoir d'une part que la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] ne bénéficiait pas d'un droit de préemption n' étant pas locataire, et d'autre part, que le droit de préemption prévu à l'article L 145-46-1 du code de commerce est exclu en cas de cession globale d'un immeuble, comme en l'espèce.

Réponse de la cour:

14. Dès lors que depuis l'assignation introductive d'instance du 18 mai 2017, le litige oppose la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] à la société Foxys, en qualité de nouveau propriétaire du local commercial, et aux consorts [V], précédents bailleurs, la demande reconventionnelle tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière du 17 mars 2017 se rattache par un lien suffisant aux

prétentions originaires, tendant à la validation du congé délivré le 23 décembre 2016.

15.En revanche, la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] n'a pas justifié, au cours de l'instance, qu'elle ait fait procéder à la publication au service de la publicité foncière de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de la vente immobilière du 17 mars 2017, ainsi qu'exigé par l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955, selon lequel 'les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.'

16. En application de l'article 122 du code de procédure civile , il y a donc lieu de prononcer l'irrecevabilité de cette demande, qui constitue bien une prétention figurant au dispositif des conclusions de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] et non un simple moyen de défense au fond.

Le jugement sera confirmé par motifs substitués, en ce qu'il déclare irrecevable la demande de nullité de la vente.

17. Dès lors que la qualité de propriétaire de la société Foxys n'est pas utilement contestée, il convient d'écarter le fin de non-recevoir soulevée par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] tirée du défaut de qualité à agir de la société Foxys.

Sur le renouvellement du bail:

Moyens des parties:

18. La société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] soutient qu'il existe un accord valable des parties sur le renouvellement du bail et le montant du loyer, le 18 décembre 2015 ou au plus tard le 10 janvier 2016, par échange de courriels, sans nécessité de demande de renouvellement par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire, de sorte que le bail a pris effet au jour de la cession de la pharmacie, le 30 janvier 2016, et a couru jusqu'au 29 janvier 2025.

Elle ajoute que le bailleur a réitéré le principe du renouvellement en octobre 2016, de sorte qu aucun congé postérieur ne pouvait être donné.

A titre subsidiaire, la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] soutient que la nullité du congé délivré le 23 décembre 2023 (pièce 20 Foxys) doit être prononcée du fait d'un accord antérieur intervenu, de l'absence d'intérêt à agir de Mme [V] et de Mme [E], de l'absence de qualité à agir de la société Foxys si celle-ci en était en réalité l'auteur, et surtout du caractère frauduleux dudit congé.

Elle précise à cet égard que le congé délivré par le bailleur au titulaire du bail est nul s' il est délivré frauduleusement, qu' en l espèce, le congé délivré le 23 décembre 2023 a été rédigé par le conseil de la société Foxys. Elle fait alors remarquer que soit le congé a été donné par la société Foxys, acquéreur, avant la signature de l'acte de vente mentionnant que le vendeur n'a délivré aucun congé à son locataire, soit il a été donné quelques jours après la signature du compromis de vente de l'immeuble par les venderesses alors qu'elles n'y avaient plus aucun intérêt, l'augmentation du loyer devant intervenir après la signature de l'acte de vente définitif, et alors qu elles avaient rappelé en octobre 2016 leur accord pour la rédaction d'un nouveau bail.

19. La société Foxys réplique qu il n'existe aucun bail renouvelé dans des termes et conditions opposables à l'acquéreur, conformément à l'article 1743 du code civil, puisqu'aucun bail n'est mentionné dans un acte authentique ou n'a date certaine.

Elle ajoute qu'il n existe pas d'acte fondateur du processus de renouvellement, congé du bailleur ou demande de renouvellement du preneur, et s'agissant de cette dernière, si le mail du 18 décembre 2015 devait en faire office, elle serait irrégulière (puisque ne respectant pas les dispositions de l'article L145-10 du code de commerce) et donc inopérante, et que les échanges entre les parties au cours de l'année 2016 démontrent l'absence d' accord pour le renouvellement du bail.

Elle fait observer que le mail du 18 décembre 2015 invoquée par l'appelante n'a pas été communiqué en original, qu'il a l'apparence d'un faux grossier et notamment la signature de Mme [V] et que les faits ultérieurs excluent l'existence de cet accord, et que cette pièce doit être écartée des débats en vertu de l'article 287 du code de procédure civile. Elle ajoute que ce document est signé par le seul usufruitier et par M. [J], non encore preneur en décembre 2015.

Elle conteste toute fraude dans la délivrance du congé, exposant qu'il s'agit de l'exercice d'un droit et d'un intérêt par le bailleur, l'acte est notifié au nom du bailleur, conformément à la promesse de vente du 13 décembre 2016 prévoyant que le promettant autorise le bénéficiaire à notifier en son nom un congé avec offre de renouvellement du bail commercial.

20. Les consorts [E]-[X]-[P] soutiennent que les échanges entre les parties n'étaient que des discussions préliminaires sans engagement, puisque le titulaire du bail jusqu'en décembre 2016 était la société Chenilleau Nolibé. Elle conteste avoir signé une proposition de renouvellement du bail le 18 décembre 2015 dont elle aurait conservé l'original et fait observer que son courrier du 10 janvier 2016 n'est qu'un accord de principe d'un renouvellement et non un accord ferme.

Réponse de la cour:

21. Selon les dispositions de l'article L.145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

22.L'appelante fonde son argumentation sur un courriel adressé par M. [GP] [J], le 20 décembre 2015, adressé à Mme [K] [Y] [V] épouse [E], nu-propriétaire des local commercial, ayant pour objet «Renouvellement du bail», comportant trois pièces jointes:

- Info bail (sous forme d'article sur la Loi Pinel ' principales modifications du régime des baux commerciaux),

- Rapport [W] sur la valeur locative de la pharmacie d'[Localité 13]),

- Proposition de renouvellement du bail.

23. Cette pièce datée du 18 décembre 2015 se présente sous forme de proposition émanant de M. [GP] [J], portant sur les points suivants:

- renouvellement du bail aux termes et charges identiques à l'actuel, avec autorisation de domiciliation de la SAS Sweet Harmony au [Adresse 8],

- loyer réévalué à 2600 euros HT par mois, pour le local pharmacie, valeur locative annexée pour l'espace vente, réserve, et bureaux bibliothèque,

- augmentation du loyer progressive de 10 % par an (loi Pinel),

- travaux de sécurité du bâtiment à (votre) charge (sécurité, amiante, plomb, chauffage, électricité, vétusté...).

Ce document entièrement dactylographié comporte la signature de M. [GP] [J], et une signature '[B] [V]'.

Au vu de la comparaison attentive entre la pièce 7 de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] (Proposition renouvellement de bail) et la pièce 13 de la société Foxys (lettre de Mme [V] du 7 juin 2016, dont l'authenticité n'est pas contestée), le tribunal a considéré à juste titre que le premier document, communiqué uniquement en copie, ne pouvait avoir de valeur probante, puisque la signature '[B] [V]' qui y est apposée était en tous points similaire à celle portée par Mme [V] sur la correspondance adressée à M. [J] le 7 juin 2016, tant sur la forme des lettres que sur les traces laissées par l'instrument utilisé pour signer.

24.En outre, ce message électronique du 20 décembre 2015 ne pouvait constituer une demande régulière de renouvellement du bail, puisqu'il ne s'agissait ni d'un acte d'huissier ni d'une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le locataire, s'agissant d'une correspondance adressée avant la cession du droit au bail.

25. Il convient d'ajouter qu'il ne comporte pas le rappel des dispositions de l'article L.145-10 alinéa 4 du code de commerce, et qu'en outre, aucun des écrits ultérieurs émanant de Mme [B] [L] veuve [V] (usufruitière) ou de Mme [K] [Y] [V] épouse [E] (nu-propriétaire) ne contient de renonciation à se prévaloir de l'irrégularité de la demande de M. [J].

26. Le tribunal a en outre relevé à juste titre que le courriel adressé par Mme [E] le 10 janvier 2016 ne pouvait caractériser que le seul accord de cette dernière, en qualité de nu-propriétaire des locaux commerciaux, et que la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] n'était toujours pas locataire à cette date.

27. Le jugement sera donc confirmé, en ce qu'il a jugé que le renouvellement du bail n'était pas intervenu, et que le bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2011 jusqu'au congé délivré par les consorts [V] le 23 décembre 2016 pour le 30 juin 2017.

28. En outre, par des motifs pertinents que la cour fait siens, les premiers juges ont écarté à bon droit le moyen invoqué par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13], tiré de la nullité alléguée du congé, pour cause de collusion frauduleuse entre les bailleurs et la société Foxys.

29. Les consorts [V] ont certes signé le 13 décembre 2016 un acte authentique de promesse de vente pour une durée expirant le 13 mars 2017 au profit de la société Foxys concernant la partie commerciale de l'immeuble cadastré AE [Cadastre 5], à usage de pharmacie, la partie commerciale non louée comprenant un bureau, la partie à usage d'habitation non louée (au premier et second étage), moyennant diverses conditions suspensives. Dans cette promesse de bail, les consorts [V], en qualité de promettants, ont autorisé la société Foxys, en qualité de bénéficiaire de la promesse, à faire délivrer en leur nom un congé avec offre de renouvellement à son locataire.

30. Par acte extrajudiciaire du 23 décembre 2016, un congé a effectivement été délivré en leur nom à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13], avec date d'effet au 30 juin 2017, et offre de renouvellement du bail moyennant un loyer porté à la somme de 100 000 euros.

31. Contrairement à ce que soutient la société appelante, les consorts [V] disposaient toujours, à la date de délivrance du congé, d'un intérêt à voir proposer en leur nom le renouvellement du bail dans ces termes, quelque soit le sort ultérieur de la promesse de vente qui était assortie de conditions suspensives, dont certaines étaient susceptibles de ne pas être réalisées. Il existait un intérêt commun des promettants et de la bénéficiaire de la promesse, à voir fixer le loyer de renouvellement à la hausse à compter du 1er juillet 2017. Le choix de l'huissier et de l'avocat chargés de la rédaction et de la notification du congé n'a aucune incidence sur la régularité du congé avec offre de renouvellement, qui préservait les droits du preneur en place, (contrairement au cas évoqué par l'appelante - arrêt de la Cour de cassation du 5 mars 2008, qui concernait un congé avec refus de renouvellement), avec possibilité de saisir le juge des loyers en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé.

Sur le remboursement du coût des travaux et les indemnités accessoires:

Moyens des parties

32. Se fondant sur les dispositions des articles 1134 ancien du code civil, 1217 et 1231-1 du code civil, R.145-35 du code de commerce, et sur les stipulations de l'acte de vente, la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13] soutient que la société Foxys doit indemniser ses divers chefs de préjudice résultant de l'absence de réalisation des travaux incombant au bailleur, au titre des grosses réparations et travaux de mise en conformité, en ajoutant que le bailleur a une obligation de délivrance dont il ne peut pas s'affranchir et demeure tenu d'une obligation d entretien conformément aux articles 1719 et 1720 du code de commerce; qu'en outre la prise en charge de ces travaux avait été acceptée par les bailleresses et au moins par la nu-propriétaire.

33. La société Foxys s'oppose à toute prise en charge de travaux réalisés par le preneur dans le cadre de son obligation d'entretien et d'améliorations, par application des clauses du bail qui met ces travaux ne relevant pas de l'article 606 du code civil à la charge du preneur et qui prévoit une clause d'accession des améliorations à la propriété du bailleur.

Elle souligne qu'elle a respecté son obligation de délivrance et qu'aucun prétendu accord ou engagement de l'ensemble des indivisaires [V] n'est intervenu pour la prise en charge de tels travaux. Elle expose enfin que toutes les demandes indemnitaires relatives aux travaux sont infondées.

34.Les consorts [E]-[X]-[P] répliquent que conformément à la clause insérée à l'acte de cession du 17 mars 2017, Mme [E] ne peut être recherchée pour les travaux engagés par l'acquéreur du fonds de commerce et qui pourraient incomber au propriétaire, et s'associent pour le surplus à l'argumentation de la société Foxys, concernant le caractère infondé de la demande en remboursement de travaux, qui n'est pas étayée par des pièces suffisamment probantes

Réponse de la cour:

35. Selon les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

36. Selon les dispositions de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

37. Ainsi que le premier juge l'a relevé à juste titre, la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] ne peut utilement invoquer le bénéfice des dispositions de l'article R.145-38. 1° et 2° du code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 6 du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, selon lesquelles 'ne peuvent être imputés au locataire:

1°Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent'.

En effet, selon l'article 8 alinéa 2 du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, les dispositions des articles. R. 145-35 à R. 145-37 du code de commerce, dans leur rédaction résultant de l'article 6 du décret précité sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, soit le 5 novembre 2014.

Or, il est constant, en droit, qu'un contrat de bail commercial est renouvelé à la date d'effet du bail renouvelé, soit en l'espèce le 1er juillet 2017 (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 juin 2021, pourvoi n° 20-12.844).

39. Il en résulte que la demande en remboursement de travaux ne peut trouver son fondement que sur les clauses du bail commercial en renouvellement du 18 juin 2002, qui stipule:

en son article 1er :

1) Le preneur prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état.

2) Il les entretiendra en bon état de réparations locatives pendant tout le cours du bail et les rendra à sa sortie dans l'état où il les aura reçus, d'après l'état des lieux qui sera dressé dans les huit jours de l'entrée en jouissance, par les parties et contradictoirement.

Il assumera, qu'elle qu'en soit la cause, sans recours ni répétition ou compensation de loyer contre le bailleur, l'entretien et les réparations petites ou grosses des installations et systèmes de chauffage central, d'eau, du gaz et d'électricité ainsi que l'entretien et la vidange des WC et fosses d'aisance ou de tout à l'égout ainsi que les canalisations d'évacuation des eaux usées ou pluviales.

En son article 6 - 5) alinéa 3 :

Toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets, serrures, systèmes ou rideaux de fermeture de l'officine qui seront à la charge exclusive du preneur.

Le bail stipule en outre, en son article 12, que de son côté, le bailleur s'oblige à tenir les lieux loués couverts selon l'usage, mais sans que cette obligation déroge à celles mises à la charge du preneur, sous l'article 6/5° ci-dessus.

40. Il résulte de ces stipulations que le bailleur n'était tenu que pour les travaux de couverture, outre les travaux indispensables à la délivrance conforme, ce qui inclut nécessairement les travaux de mise en conformité aux normes, ceux prescrits par l'autorité administrative et les réparations liées à la vétusté, en l'absence de clause expresse contraire (le terme 'quelqu'en soit la cause' employé à l'article 1er susvisé étant insuffisamment précis pour emporter une dérogation valable aux dispositions de l'article 1720 du code civil).

41. Il ressort suffisamment du rapport de M. [F] [W], expert immobilier en date du 10 décembre 2015 (pièce 9 de l'appelante), des photographies non contestées communiquées par l'appelante (pièces 36, 37, 40, 66 à 69), du devis Proseco du 12 janvier 2016, régulièrement versés au débat et soumis à la libre discussion des parties que l'installation électrique et la chaudière des locaux donnés à bail étaient vétustes et devaient donner lieu à des travaux de reprise totale.

Au demeurant, dans son courriel du 28 décembre 2015, M. [AR] [E], agissant comme mandataire de sa mère (Mme [E]) et de sa grand-mère (Mme veuve [V]) avait admis que les travaux de mise en conformité étaient à la charge des bailleurs, en ce qui concerne la mise aux normes de l'électricité, les traitements d'ignifugation, et chaudière si nécessaire).

42. Par courriel du 13 janvier 2016, M. [J] avait transmis à Mme [E] le rapport sur la sécurité incendie rédigé par la SOCOTEC, ainsi que le devis Proseco pour la mise en ouvre des recommandations, en sollicitant son feu vert, en en prévenant que les documents seraient remis en copie à Mme [V].

43. Par courriel du 27 février 2016, Mme [J] avait sollicité la mise aux normes auprès de Mme [E], puis le 30 mai 2016 avait sollicité en vain le remboursement de la somme totale de 67 696.42 euros HT soit 81 238.10 euros TTC, au titre des diverses dépenses nécessaires.

44. Il en résulte que les frais suivants doivent être supportés par les bailleurs et non par le preneur:

- facture CTI Elec n°811 du 14 mars 2016, d'un montant de 9436.47 euros HT (11323.76 euros TTC), décrivant les travaux de reprise de l'installation électrique suite au passage du centre de contrôle (comportant notamment dépose des câbles, création de prise de terre, reprise des boîtes de dérivation, mise en place de blocs de secours, réfection des alimentations des éclairages dans le local préparation, mise en place d'un bouton d'arrêt d'urgence),

- factures Socotec pour établissement de rapports de sécurité incendie et contrôle de l'installation électrique): 410 + 800 = 1210 euros HT (1452 euros TTC),

- frais de projection de flocage coupe-feu sous plancher béton et sur structure métallique, suivant devis Proseco du 12 janvier 2016: 3894.92 euros HT soit 4673.90 euros TTC,

- installation d'un système de chauffage réversible de type pompe à chaleur: 8345.87 euros HT (soit 10015.04 euros TTC), selon devis LGC du 22 janvier 2016.

- frais d'isolation des tuyauteries cuivre sur réseau de chauffage: 349 euros

Soit un total de 23 236.26 euros HT.

45. En revanche, les pièces produites sont insuffisantes pour démontrer que les autres frais d'électricité, de carrelage, de climatiseur et de rénovation intérieure (facture MILAA) étaient rendus indispensables par la vétusté, ou par la nécessité de mise aux normes.

46. Il ne sera donc fait droit à la demande, par voie d'infirmation du jugement, qu'à concurrence de la somme de 22 236.26 euros HT, le surplus de la demande étant rejeté. L'indemnisation est prononcée sans TVA, dès lors qu'il n'est pas contestée que la SELARL Pharmacie centrale d'[Localité 13], exploitante d'un office de pharmarcie, récupère la TVA sur les factures de réparation effectuées.

C'est à bon droit que la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] entend obtenir de ce chef la condamnation de la société Foxys, dès lors qu'en sa qualité de nouveau bailleur, celle-ci demeurait tenue de l'obligation principale d'assurer une délivrance conforme et d'effectuer les travaux consécutifs à la vétusté et à la mise aux normes en matière d'électricité et de sécurité incendie.

Il convient dès lors de condamner la société Foxys à payer cette somme à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13], avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2017, date de réception, par la société Foxys, de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le conseil du preneur, portant mise en demeure de payer la somme de 81 238.10 euros.

Sur les autres demandes:

Concernant le préjudice financier, moral et d'image:

47. La société Pharmacie centrale d'[Localité 13] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombait, du lien de causalité entre le refus opposé par les consorts [E]-[X]-[P] au remboursement de la somme de 22236.26 euros et le préjudice financier allégué, d'un montant total de 51 382.60 + 2844.33 = 54 226.93 euros, de 2016 à 2020.

Si les frais bancaires, les frais de rejets fournisseurs, agios, intérêts du prêt Alliance supportés par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] sont dûment justifiés par les relevés bancaires et l'attestation délivrée par l'expert-comptable ACSE le 5 mars 2020, il n'est pas démontré que ces frais soient, de manière certaine imputables à la carence des consorts [E]-[X]-[P], compte tenu en particulier de leur montant.

48. Par ailleurs, il n'est nullement établi que la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] ait subi un préjudice d'image, ou un préjudice moral, du fait de l'attitude des consorts [E]-[X]-[P]; il convient en conséquence de rejeter la demande formée de ce chef.

Concernant les troubles de jouissance:

Sur la recevabilité de la demande d'indemnisation:

49. Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, il convient de considérer qu'il existe un lien suffisant entre le préjudice de jouissance invoqué par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13], du fait des travaux exécutés par la société Foxys dans l'étage supérieur de l'immeuble, en qualité de nouveau propriétaire, et les prétentions originaires, puisque les prétentions formulées à cette occasion par l'appelante se fondent sur le même bail commercial.

50. Il convient dès lors d'infirmer le jugement et de déclarer ces prétentions recevables, en application de l'article 70 du code de procédure civile.

Sur le bien-fondé de la demande d'indemnisation:

51. Il résulte des procès-verbal de constats d'huissier versés au débat, en date des 7-11 avril 2017, 28 juillet 2017, 24 octobre 2017, 27 novembre 2017, 6 novembre 2018 et 7 février 2019 (pièces 21 à 26) que la société Foxys, devenue propriétaire de la totalité de l'immeuble, a entrepris des travaux au premier étage, qui ont entraîné pour la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] les désordres suivants:

- des infiltrations d'eau dans l'espace magasin, ayant souillé des sous-vêtements médicaux, et divers produits et matériels sur présentoir, ayant entraîné des dépôts de poussière dans l'espace orthopédie, la réserve et la salle des bains, des chutes de morceaux de plâtre dans l'entresol (espace cancérologie) avec apparitions de fissures puis ensuite de taches de couleur marron au plafond,

- des chutes de morceaux de plâtre et de ciment sur le matériel informatique, des bannettes et sur divers documents, apparitions de fissures sur le galetas,

- le percement d'un trou dans la zone de cancérologie,

- des bruits de chantier importants, avec utilisation du burin, marteau-piqueur générant des vibrations du plafond.

Enfin, la société appelante a fait constater la présence d'échaudage sur tout le long de la vitrine de la pharmacie, pendant plus de deux mois, nuisant à l'apparence de la pharmacie.

La société Foxys ne peut utilement invoquer la clause de souffrance insérée au bail du 18 juin 2002 (qui doit s'interpréter de manière stricte), dès lors que les travaux ont considérablement perturbé la jouissance paisible des lieux donnés à bail à usage de pharmacie, qu'ils se déroulaient dans une partie de l'immeuble qui n'était pas donnée à bail, et ce pendant une durée de plus de 40 jours, et que le bailleur n'a pas justifié qu'ils aient eu lieu sans interruption (l'huissier de justice ayant relevé au demeurant, le 6 novembre 2018, que les travaux de façades, devant être engagés depuis le 3 octobre 2018, concernant la création de chiens assis, n'étaient toujours pas commencés). Il n'est d'ailleurs pas contesté que les échafaudages ont perduré durant tout le mois de décembre 2018.

52. Il convient en conséquence d'allouer à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] une indemnité de 4000 euros à titre de dommages-intérêts, en ce non compris les frais de constat d'huissier qui relèvent des frais irrépétibles et seront pris en compte dans le cadre de la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

53. La société Pharmacie centrale d'[Localité 13] n'a pas communiqué les factures des produits qui auraient été rendus invendables, par suite des chutes de plâtre et des poussières générées par les travaux. La demande en paiement de la somme de 2841 euros sera donc rejetée.

54. Dans la mesure où l'appelante ne démontre pas que les taches et fissures, perte de morceaux de plâtre perdurent à la date à laquelle la cour statue, il convient de rejeter la demande tendant à la réalisation de travaux sous astreinte.

55. La preuve n'est pas rapportée par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] que la société Foxys serait redevable d'une somme de 200 euros, au titre d'une consommation d'eau, par utilisation indue de son compteur durant près d'un an. Le courriel du 24 juillet 2018 dans lesquel la société Foxys aurait reconnu cette dette n'est pas produit. Les factures d'eau réglées par l'appelante ne sont pas davantage communiquées.

Ce chef de demande sera donc rejeté.

56. La société Pharmacie centrale d'[Localité 13] soutient par ailleurs que les ouvriers réalisant les travaux au premier étage de l'immeuble auraient modifié son installation électrique, vraisemblablement depuis le début des travaux en 2017, en utilisant son compteur pour les besoins de leur chantier.

Toutefois, en l'absence d'un avis de technicien, les constatations opérées le 7 février 2019 par huissier sont trop imprécises pour conforter cette allégation, puisqu'il n'a pas été procédé à la vérification du numéro de compteur attribué à la pharmacie, ni à celle du point d'aboutissement de la gaine électrique remontant vers l'étage.

Par ailleurs, il n'est pas justifié d'une surconsommation électrique d'un montant de 1200 euros durant la période considérée (aucune facture n'étant produite).

57. La société appelante invoque enfin un préjudice de jouissance, du fait du refus du bailleur de la laisser accéder à ses compteurs, au bureau bibliothèque et à la seconde entrée indépendante au [Adresse 9], ce qui justifierait une minoration du loyer de 15%.

58. Toutefois, ainsi que le tribunal l'a relevé à juste titre, il ne ressort nullement du bail en renouvellement du 18 juin 2002 que le locataire se soit vu conférer la jouissance du bureau-bibliothèque en rez de chaussée, servant autrefois de bureau au Docteur [V]. En effet, la désignation des lieux loués (page 2) se limite aux pièces suivantes:

- hall d'entrée d'environ 6 m²,

- le local d'officine de réception et de rangement, de 115 m², plus une rochelle de 12 m²,

- une réserve ou annexe au local d'entrée, de 49 m²

outre une réserve avoir toilette et vestiaire d'environ 59 m², une cave commune avec desserte d'environ 33m².

59. La seule circonstance (au demeurant non démontrée) que la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] ait eu, de manière temporaire, accès à la totalité du rez de chaussée, au début de l'année 2016, et que l'ancien locataire lui ait remis la clé du bureau du docteur [V] (prise en photographie en pièce 29) ne démontre pas un accord exprès du bailleur à un élargissement de l'assiette du bail, compte tenu des mentions claires du bail de 2002, et du plan du géomètre-expert [G], annexé à ce bail, sur lequel n'apparaît pas la pièce à usage de bureau, ni une entrée par le [Adresse 25].

60. Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, d'un montant de 43290 euros, selon décompte arrêté au mois de mai 2025 (sauf à parfaire).

Sur la demande de dommages-intérêts (15000 euros) pour non-respect de l'offre et rupture brutale des négociations:

61. La société Pharmacie centrale d'[Localité 13] ne peut se prévaloir d'aucune offre ferme et suffisamment précise, émanant du bailleur en titre, à savoir Mme veuve [V], usufruitière, en vue du renouvellement du bail commercial, ou de prendre en charge telle ou telle facture déterminée, et de nature à créer à sa charge une obligation juridique.

En outre, le silence conservée par les consorts [V]-[E] au terme des premiers échanges en janvier et février 2016 ne peut être considéré comme une rupture brutale de pourparlers, compte tenu du contexte lié au grand âge de Mme [V], et du démembrement de propriété, ayant donné lieu à des initiatives peu précises de Mme [E] et de son fils, sans toutefois d'intention dolosive démontrée.

62. Il convient donc de confirmer le jugement, par adoption de motifs, en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée de ce chef par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13].

Sur le montant du loyer du bail renouvelé:

Moyens des parties:

63. Les sociétés Foxys et Arcafa soutiennent que le jugement du 13 juillet 2021 ayant retenu le déplafonnement du loyer de renouvellement, la valeur locative est déterminée selon la surface pondérée du local et la valeur du mètre carré unitaire de la zone de commercialité.

Elles affirment que la surface pondérée du local est de 140,29 m² et que la valeur du m² unitaire doit être celle retenue par M. [N], Expert désigné par la société Foxys, soit de 550 euros/m².

Sur la valeur du m² unitaire, les appelants affirment que le loyer de renouvellement doit être valorisé en fonction des critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, sans tenir compte des travaux réalisés par la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13], que ceux-ci n'ont aucune incidence sur la valeur locative puisqu'ils sont propres à son aménagement et à son activité spécifique. Elles contestent l'abattement pratiqué en considération d'une destination contractuelle restrictive ainsi que celui au titre de la prime d'assurance. Elles précisent que le bailleur a souscrit une assurance au titre de l'immeuble et le preneur pour ses propres matériels et aménagements, qu'il n'y a donc aucune charge exorbitante justifiant un abattement.

64. A titre liminaire, les sociétés Pharmacie Centrale d'[Localité 13] et CBF es qualités affirment que le bailleur a outrepassé ses pouvoirs en donnant une opinion juridique quant à l'existence d'un cas de déplafonnement, en omettant de calculer la valeur locative du local bureau compris, et en écartant la règle du lissage prévue par la loi Pinel.

Les intimées demandent que la valeur locative du local soit fixée à la somme de 2 600 euros HT et HC par mois, soit la somme de 31 200 euros HT et HC par an, en considération de la surface des lieux loués et du prix du local au m².

Elles précisent que la surface du local est de 203,40m² comme retenu par le géomètre expert et l'expert, affirmant que les surfaces de la cave, de la rochelle et du porche ne doivent pas être retenues.

Sur le prix du local loué au m², elles font observer que le local loué se situe dans une zone concurrentielle, de sorte que le preneur ne peut absolument pas s'installer ou partir aisément du local (pièces 62, 63, 75 et rapport p.21), que les alentours du local, rénovés postérieurement au 1er juillet 2017, ne doivent pas être pris en compte pour rehausser la valeur locative, que la valeur locative doit être abaissée compte tenu du mauvais état de la façade au 1er juillet 2017. Les intimés ajoutent que l'importance des travaux réalisés par le preneur à hauteur de 100 000 euros, non contestée (pièces 2, 9, 36 à 43), ne doit pas bénéficier au bailleur, que l'expert a manqué à la bonne exécution de sa mission en retenant les travaux réalisés par le preneur, en sa défaveur, alors que la description de sa mission l'interdisait. Enfin, elles soutiennent qu'une décote de 4% doit être appliquée en raison de l'existence d'une clause exorbitante liée à la passation de contrat d'assurance au lieu de 2% comme proposée par l'expert, qu'il doit également être tenu compte de l'usage limité du local à l'exploitation d'une officine.

Les intimées contestent l'application de la méthode comparative retenue affirmant que l'expert a commis une erreur méthodologique majeure, et contraire à la jurisprudence, en ne se focalisant pas en priorité sur les locaux renouvelés judiciairement, de surfaces comparables et/ou à usage de pharmacie, et en écartant du débat des éléments clés, sans justification. Elles affirment que l'expert a refusé de prendre en compte les valeurs locatives comparatives listées par son homologue Mme [W] et celles qu'elles ont transmis sur le bail de la pharmacie d'Arguin et le local Repetto. Enfin, elles répliquent que le rapport de M. [N] n'est pas probant puisque ce dernier n'a pas visité les lieux.

Elles demandent en conséquence que les appelantes soient condamnées à lui rembourser le trop perçu de loyer.

Subsidiairement, s'il devait être considéré qu'il existe un reliquat d'arriéré de loyers, les sociétés Pharmacie Centrale d'[Localité 13] et CBF soutiennent que l'ouverture d'une procédure collective interrompt le cours des intérêts.

Réponse de la cour:

Concernant le déplafonnement:

65. Il sera d'abord relevé que le tribunal a fait une exacte application des dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce en retenant que le bail commercial en renouvellement du 18 juin 2002, conclu pour une durée de 9 ans avec effet au 1er juillet 2002, était venu à terme le 30 juin 2011 et s'était ensuite poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2011, de sorte qu'il avait excédé une durée de 12 ans, et que loyer du bail renouvelé à effet au 1er juillet 2017 devait être fixé à sa valeur locative.

Concernant la détermination de la surface utile:

66. ll n'existe pas de contradiction entre les parties, sur la détermination de la surface utile retenue par l'expert judiciaire (203.40 m²), correspondant aux plans métrés du 8 aout 2022 de la société de géomètres-experts Abac Géo Aquitaine, ni sur son calcul de la surface pondérée (125.59 m²p).

67. Les parties divergent en revanche sur le point de savoir s'il convient d'y ajouter les surfaces utiles et pondérées de la cave, d'une rochelle et d'un porche.

68. Le bail commercial en renouvellement du 18 juin 2022 stipule que les locaux donnés à bail comportent notamment une cave commune avec desserte d'environ 33 m².

Par des motifs pertinents que la cour adopte, le premier juge a retenu qu'il convenait d'inclure dans la surface louée la cave correspondant désormais au lot n°1, d'une surface utile de 13.74 m², désormais fermée par une porte, et utilisée à titre privatif par le preneur après division de la cave commune, et pour laquelle il convenait d'appliquer un coefficient de pondération de 0.1 compte tenu de l'état du local (mur et plafond en béton brut).

69. Par ailleurs, l'expert judiciaire a retenu à bon droit, suivi en cela par le tribunal, qu'il n'y avait pas lieu de tenir compte de la surface de la rochelle située dans la réserve 1 au rez de chaussés, s'agissant d'un aménagement amovible posée sur pieds et non d'une mezzanine, ni de la surface située à l'extérieur du porche, qui n'apporte pas de surface commerciale supplémentaire.

Ainsi que précédemment indiqué, la pièce à usage de bureau, servant auparavant de bureau au docteur [V] n'est pas incluse dans l'assiette du bail, et sa surface n'est donc pas à prendre en compte.

70. Il convient donc de confirmer le jugement, en ce qu'il a, par des motifs pertinents que la cour fait siens, retenu en définitive une surace pondérée totale de 126.97 m² p, soit la surface calculée par l'expert judiciaire (125.60 m², outre la surface pondérée de la cave).

71.Selon les dispositions de l'article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:

1°- les caractéristiques du local considéré;

2°- la destination des lieux;

3°- les obligations respectives des parties;

4° -les facteurs locaux de commercialité;

5°- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

72.Selon les dispositions de l'article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération:

1° - de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2°- de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3°- de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée;

4°- de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5° -de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.

73. L'expert judiciaire a pris en compte, à juste titre, à titre de critères favorables, la très bonne situation des locaux en angle, situés dans un immeuble de belle facture, dans le quartier de la Ville d'été, à proximité du front de mer, avec une très bonne commercialité en pied d'immeuble, une desserte satisfaisante par les transports en commun, des volumes des locaux adaptés à l'activité exercée, et un linéaire de façade générant une très bonne visibilité commerciale.

74. En revanche, ainsi que le tribunal l'a relevé à bon droit, l'expert judiciaire ne pouvait retenir comme facteurs favorables, dans le cadre de l'appréciation de la valeur locative, le très bon état d'entretien général de l'aire de vente, du dégagement, de la réserve 2 et des sanitaires, qui résulte en réalité de travaux réalisés à ses frais avancés par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13], dont une partie importante en 2016, avant la date d'effet du congé, pour des travaux sur installations électriques, isolation thermique, protection incendie, plomberie, revêtements de sol, et installation d'un climatiseur.

Les premiers juges ont donc, à raison, indiqué qu'il convenait d'appliquer de ce fait une minoration au titre des caractéristiques du local, qui était en état général moyen, avec parties vétustes nécessitant d'importants travaux d'électricité, peinture, plaques isolantes, plâtre, chauffage, carrelage, moquettes, plancher de l'étage et sanitaires, aisi que relevé par l'expert [W] dans son rapport du 10 décembre 2015.

75. Les premiers juges ont ensuite retenu, à juste titre, que la destination des lieux à usage exclusif de pharmacie constitue un élément de minoration de la valeur locative, en ce qu'elle rend plus difficile la cession du bail.

Contrairement à ce que soutient l'appelante, cette circonstance a bien été prise en compte par l'expert judiciaire, puisque ce dernier en a fait état en page 9 de son rapport (Analyse locative), et qu'il précise à cet égard mentionner à cette rubrique les conditions du bail et renouvellement du bail ayant une incidence significative sur la valeur locative.

76. Contrairement à ce que soutient la société Foxys, l'article 9 du bail du 18 juin 2002 ne limite pas l'obligation d'assurance du preneur à la couverture des seuls risques locatifs, puiqu'il vise de manière générale, in fine, 'tous risques'.

Il s'agit donc bien d'une charge exorbitante du droit commun, justifiant une décote que le tribunal a limité à bon droit à 2%, ainsi que proposé par l'expert.

Il n'y a pas lieu à décote supplémentaire au titre de la clause de travaux insérée au bail du 18 juin 2002, mettant à la charge du preneur les grosses réparations, puisqu'elle ne peut régir les relations des parties au titre du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017, en ce qu'elle contrevient aux dispositions d'ordre public de l'article R.145-35 du code de commerce.

77. Pour le surplus, par des motifs détaillés et pertinents, qui ne sont pas utilement critiqués en cause d'appel et que la cour adopte, le tribunal a retenu à juste titre que le montant de la valeur locative proposé par l'expert judiciaire (420 euros par m² pondéré) était excessive, au regard des termes de comparaison pertinents et des travaux réalisés par le preneur, et qu'elle devait être fixée à 330 euros par m² pondéré, au regard de la situation des locaux, de leurs caractéristiques et de leru consistance.

78. Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé en conséquence, après abattement de 2%, le montant du loyer annuel à 41062 euros hors taxe et hors charges, à compter du 1er juillet 2017 (soit 126.97 x 330 - 2%).

Il incombe aux parties de faire leurs comptes, au vu du présent arrêt confirmatif.

79. Compte tenu des dispositions de l'article L.622-28 du code de commerce, les intérêts dûs au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer fixé par le jugement confirmé, en fonction des échéances contractuelles, ne courent que sur la période comprise entre le 7 juillet 2017 et le 28 aout 2024, date d'ouverture du redressement judiciaire de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13]. Le jugement sera donc précisé sur ce point, eu égard à l'évolution du litige.

Sur les demandes accessoires:

80. A l'issue de l'instance, et au regard de la succombance partielle de chaque partie en ses prétentions, il n'est pas démontré que les actions engagées de part et d'autre ait procédé d'une intention malveillante ou dolosive, ni qu'il ait été commis un abus dans le droit de défendre en justice et de relever appel des jugement intervenus.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive.

81. Le jugement rendu le 19 septembre 2024 sera confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et a rejeté les demandes formées devant le tribunal au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des frais de géomètre.

En revanche, il est équitable d'allouer à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] une indemnité de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour ses frais irrépétibles d'appel liés à la première procédure.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort:

Ordonne la jonction des instances d'appel enrôlées sous les numéros RG 21-04912 et RG 24-04722,

Donne acte à la SCP CBF Associés (prise en la personne de Maître [ZK] [C]) de son intervention volontaire à l'instance, en sa qualité d'administrateur de la société Pharmacie Centrale d'[Localité 13], et déclare celle-ci recevable,

Sur l'appel formé contre le jugement du 13 juillet 2021:

Confirme, en ses dispositions contestées, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 13 juillet 2021, SAUF en ce qu'il a:

- déclaré irrecevables les demandes de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] en paiement de dommages et intérêts liés aux travaux exécutés par la société Foxys dans l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13],

- rejeté la demande de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] en remboursement de frais de travaux,

Statuant à nouveau de ces chefs, et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] en paiement de dommages et intérêts liés aux travaux exécutés par la société Foxys dans l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13],

Condamne la société Foxys à payer à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] la somme de 4000 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation des préjudices consécutifs aux travaux exécutés par la société Foxys dans l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 13],

Condamne la société Foxys à payer à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13], la somme de 22 236.26 euros HT avec intérêt au taux légal à compter du 14 avril 2017, en remboursement de travaux,

Déboute la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] du surplus de sa demande d'indemnisation, et de sa demande tendant à voir condamner la société Foxys à la réalisation de travaux de reprise, sous astreinte,

Rejette le surplus des demandes de la société Pharmacie centrale d'[Localité 13],

Sur l'appel formé contre le jugement du 19 septembre 2024:

Confirme, en ses dispositions contestées, le jugement rendu le 19 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, sauf à préciser que les intérêts dûs au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer fixé par le jugement confirmé, en fonction des échéances contractuelles, ne courent que sur la période comprise entre le 7 juillet 2017 et le 28 aout 2024,

Rejette les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et résistance abusive,

Condamne la société Foxys à payer à la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,

Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens de première instance (jugement du 13 juillet 2021) et d'appel, et dit qu'ils seront supportés pour un tiers par la société Pharmacie centrale d'[Localité 13] et pour deux tiers par la société Foxys,

Confirme le jugement du 19 septembre 2024 en ses dispositions relatives aux dépens et aux demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Magistrat