CA Pau, 2e ch - sect. 1, 28 juillet 2025, n° 24/02881
PAU
Arrêt
Autre
PhD/CS
Numéro 25/2275
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 28 juillet 2025
Dossier : N° RG 24/02881 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I7NL
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
S.A.R.L. OKLS
C/
[I] [B]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 05 Juin 2025, devant :
Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, greffier présent à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. OKLS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
Madame [I] [B]
née le 26 Juin 1956 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me François PIAULT, avocat au barreau de PAU
Assistée de Me Christine LOUSTALOT, avocat au barreau de Pau
sur appel de la décision
en date du 15 MAI 2024
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]
FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 6 décembre 2021, Mme [I] [B] a donné à bail commercial à la société Okls (sarl) des locaux, situés [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 31.200 euros HT payable mensuellement, outre les charges, taxes foncières et redevances.
Par commissaire de justice du 20 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 18.070,28 euros au titre des loyers de juillet à octobre 2023, de la taxe foncière 2023, de la taxe d'ordures ménagères 2023 et des pénalités de retard sur les échéances impayées.
Suivant exploit du 29 mars 2024, Mme [B] a fait assigner la société Okls par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau en constatation de la résiliation du bail, expulsion et provision.
La société Okls n'a pas comparu.
Par ordonnance réputée contradictoire du 15 mai 2024, le juge des référés a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties
- en conséquence, prononcé la résiliation de ce bail et ordonné l'expulsion de la société Okls, si besoin avec le concours de la force publique
- assorti l'expulsion d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, et ce pendant une durée de 2 mois
- condamné la société Okls à payer à Mme [B], à titre principal, la somme de 4.844,96 euros
- dit que le dépôt de garantie est acquis à la bailleresse
- condamné la société Okls à payer à Mme [B] une indemnité d'occupation égale au loyer contractuel majoré de 10 % à compter du 20 novembre 2023, et jusqu'à la libération parfaite des lieux par remise des clés
- condamné la société Okls à payer à Mme [B] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 20 octobre 2023, les frais de procédure pour un montant global de 964,68 euros et les frais de relevé des créanciers inscrits pour 68,69 euros
- rejeté toutes autres demandes.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 16 octobre 2024, la société Okls a relevé appel de cette ordonnance.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 mai 2025.
***
Vu les dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2024 par la société Okls qui a demandé à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, de :
- lui octroyer un délai rétroactif pour s'acquitter du solde des sommes restant dues à son bailleur, en application de l'article 1345-5 du code civil
- dire que pendant la période de délai accordé, les effets de la clause résolutoire auront été suspendus
- débouter Mme [B] de toutes demandes, fins ou conclusions contraires aux présentes
- condamner Mme [B] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions notifiées le 11 février 2025 par Mme [B] qui a demandé à la cour qui a demandé à la cour de débouter l'appelante de ses demandes, de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, et, y ajoutant, de condamner la société Okls à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
MOTIFS
L'appelante expose qu'elle a réglé, entre le 6 novembre 2023 et le 7 décembre 2023, la quasi-totalité de la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 octobre 2023, ne laissant qu'un solde impayé de 3.000 euros, au titre des taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères 2023, outre les pénalités de retard de 1.383,46 euros, solde qu'elle a entièrement réglé à ce jour. L'appelante en déduit qu'elle est fondée à obtenir un délai de paiement rétroactif suspendant les effets de la clause résolutoire, au visa de l'article 1345-5 du code de commerce, en soulignant les délais rapides de régularisation d'une part importante de la dette locative et la modicité du solde régularisé plus tard, alors que la dette locative trouve son origine dans des difficultés financières conjoncturelles en 2023 et que la résiliation du bail aurait des conséquences catastrophiques entraînant la disparition de la société, qui a pris en charge des travaux qui ont valorisé les locaux, ainsi que le licenciement de quatre salariés.
Mais, l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il est constant que le juge peut, sur le fondement de l'article L 145-41 précité, accorder rétroactivement des délais de paiement au locataire, suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle n'a jamais produit ses effets après avoir constaté que les paiements intervenus ont permis l'apurement de la dette locative au jour de l'audience.
Cependant, en l'espèce, la société Okls, qui n'a produit aucun document, notamment comptable, sur sa situation économique et financière, ne justifie pas des difficultés alléguées qui ne lui auraient pas permis de régulariser le commandement de payer dans le délai d'un mois.
En outre, des délais emportant suspension des effets de la clause résolutoire ne sauraient être accordés en cas de manquement persistant du locataire dans l'exécution de ses obligations financières.
Or, en l'espèce, Mme [B] a dû procéder à une saisie-attribution des comptes bancaires de la société Okls en date du 20 janvier 2025 pour obtenir le paiement de la somme de 12.897,37 euros représentant le solde de la dette locative visée dans le commandement (1.709,26 euros) mais également le paiement des indemnités d'occupation de mars 2024 à janvier 2025 inclus, la société Okls n'ayant pas même réglé le montant des loyers en cours même expurgé de la majoration forfaitaire appliquée aux indemnités d'occupation.
Au surplus, la saisie-attribution a révélé que le solde disponible du compte bancaire était créditeur de 40.998,94 euros.
L'appelante, qui n'a pas conclu sur cette trésorerie, n'allègue, ni ne démontre qu'elle n'était pas en mesure de régler les échéances locatives à compter du mois de mars 2024, caractérisant ainsi une inexécution délibérée de ses obligations financières nées du bail.
Par conséquent, et peu important ses digressions sur les travaux réalisés dans les locaux, dont elle n'a tiré aucune conséquence utile sur la résiliation du bail, la société Okls ne démontre pas le bien fondé de sa demande de délais rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire alors qu'elle ne justifie pas de sa situation économique et financière et qu'elle a réitéré ses manquements contractuels pendant plusieurs mois, la régularisation des impayés ayant été obtenue au moyen d'une mesure d'exécution forcée.
Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise sera entièrement confirmée sauf à préciser que, en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail est constatée et non prononcée et que les condamnations au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation sont provisionnelles.
La société Okls sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
DEBOUTE la société Okls de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à préciser que, en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail est constatée, et non prononcée, et que les condamnations mises à la charge de la société Okls au titre de l'arriéré et des indemnités d'occupation sont provisionnelles,
y ajoutant,
CONDAMNE la société Okls aux dépens d'appel,
CONDAMNE la société Okls à payer à Mme [B] une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
AUTORISE Me Piault, avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier Le Président
Numéro 25/2275
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 28 juillet 2025
Dossier : N° RG 24/02881 - N° Portalis DBVV-V-B7I-I7NL
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
S.A.R.L. OKLS
C/
[I] [B]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 28 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 05 Juin 2025, devant :
Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,
assisté de M. MAGESTE, greffier présent à l'appel des causes,
Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller
Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
S.A.R.L. OKLS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Christophe DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
Madame [I] [B]
née le 26 Juin 1956 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me François PIAULT, avocat au barreau de PAU
Assistée de Me Christine LOUSTALOT, avocat au barreau de Pau
sur appel de la décision
en date du 15 MAI 2024
rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]
FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé du 6 décembre 2021, Mme [I] [B] a donné à bail commercial à la société Okls (sarl) des locaux, situés [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 31.200 euros HT payable mensuellement, outre les charges, taxes foncières et redevances.
Par commissaire de justice du 20 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 18.070,28 euros au titre des loyers de juillet à octobre 2023, de la taxe foncière 2023, de la taxe d'ordures ménagères 2023 et des pénalités de retard sur les échéances impayées.
Suivant exploit du 29 mars 2024, Mme [B] a fait assigner la société Okls par devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pau en constatation de la résiliation du bail, expulsion et provision.
La société Okls n'a pas comparu.
Par ordonnance réputée contradictoire du 15 mai 2024, le juge des référés a :
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties
- en conséquence, prononcé la résiliation de ce bail et ordonné l'expulsion de la société Okls, si besoin avec le concours de la force publique
- assorti l'expulsion d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision, et ce pendant une durée de 2 mois
- condamné la société Okls à payer à Mme [B], à titre principal, la somme de 4.844,96 euros
- dit que le dépôt de garantie est acquis à la bailleresse
- condamné la société Okls à payer à Mme [B] une indemnité d'occupation égale au loyer contractuel majoré de 10 % à compter du 20 novembre 2023, et jusqu'à la libération parfaite des lieux par remise des clés
- condamné la société Okls à payer à Mme [B] la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 20 octobre 2023, les frais de procédure pour un montant global de 964,68 euros et les frais de relevé des créanciers inscrits pour 68,69 euros
- rejeté toutes autres demandes.
Par déclaration faite au greffe de la cour le 16 octobre 2024, la société Okls a relevé appel de cette ordonnance.
La procédure a été clôturée par ordonnance du 14 mai 2025.
***
Vu les dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2024 par la société Okls qui a demandé à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise, et, statuant à nouveau, de :
- lui octroyer un délai rétroactif pour s'acquitter du solde des sommes restant dues à son bailleur, en application de l'article 1345-5 du code civil
- dire que pendant la période de délai accordé, les effets de la clause résolutoire auront été suspendus
- débouter Mme [B] de toutes demandes, fins ou conclusions contraires aux présentes
- condamner Mme [B] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d'appel.
Vu les dernières conclusions notifiées le 11 février 2025 par Mme [B] qui a demandé à la cour qui a demandé à la cour de débouter l'appelante de ses demandes, de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, et, y ajoutant, de condamner la société Okls à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
MOTIFS
L'appelante expose qu'elle a réglé, entre le 6 novembre 2023 et le 7 décembre 2023, la quasi-totalité de la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 octobre 2023, ne laissant qu'un solde impayé de 3.000 euros, au titre des taxes foncières et d'enlèvement des ordures ménagères 2023, outre les pénalités de retard de 1.383,46 euros, solde qu'elle a entièrement réglé à ce jour. L'appelante en déduit qu'elle est fondée à obtenir un délai de paiement rétroactif suspendant les effets de la clause résolutoire, au visa de l'article 1345-5 du code de commerce, en soulignant les délais rapides de régularisation d'une part importante de la dette locative et la modicité du solde régularisé plus tard, alors que la dette locative trouve son origine dans des difficultés financières conjoncturelles en 2023 et que la résiliation du bail aurait des conséquences catastrophiques entraînant la disparition de la société, qui a pris en charge des travaux qui ont valorisé les locaux, ainsi que le licenciement de quatre salariés.
Mais, l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Il est constant que le juge peut, sur le fondement de l'article L 145-41 précité, accorder rétroactivement des délais de paiement au locataire, suspendre les effets de la clause résolutoire et dire qu'elle n'a jamais produit ses effets après avoir constaté que les paiements intervenus ont permis l'apurement de la dette locative au jour de l'audience.
Cependant, en l'espèce, la société Okls, qui n'a produit aucun document, notamment comptable, sur sa situation économique et financière, ne justifie pas des difficultés alléguées qui ne lui auraient pas permis de régulariser le commandement de payer dans le délai d'un mois.
En outre, des délais emportant suspension des effets de la clause résolutoire ne sauraient être accordés en cas de manquement persistant du locataire dans l'exécution de ses obligations financières.
Or, en l'espèce, Mme [B] a dû procéder à une saisie-attribution des comptes bancaires de la société Okls en date du 20 janvier 2025 pour obtenir le paiement de la somme de 12.897,37 euros représentant le solde de la dette locative visée dans le commandement (1.709,26 euros) mais également le paiement des indemnités d'occupation de mars 2024 à janvier 2025 inclus, la société Okls n'ayant pas même réglé le montant des loyers en cours même expurgé de la majoration forfaitaire appliquée aux indemnités d'occupation.
Au surplus, la saisie-attribution a révélé que le solde disponible du compte bancaire était créditeur de 40.998,94 euros.
L'appelante, qui n'a pas conclu sur cette trésorerie, n'allègue, ni ne démontre qu'elle n'était pas en mesure de régler les échéances locatives à compter du mois de mars 2024, caractérisant ainsi une inexécution délibérée de ses obligations financières nées du bail.
Par conséquent, et peu important ses digressions sur les travaux réalisés dans les locaux, dont elle n'a tiré aucune conséquence utile sur la résiliation du bail, la société Okls ne démontre pas le bien fondé de sa demande de délais rétroactifs et de suspension des effets de la clause résolutoire alors qu'elle ne justifie pas de sa situation économique et financière et qu'elle a réitéré ses manquements contractuels pendant plusieurs mois, la régularisation des impayés ayant été obtenue au moyen d'une mesure d'exécution forcée.
Il s'ensuit que l'ordonnance entreprise sera entièrement confirmée sauf à préciser que, en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail est constatée et non prononcée et que les condamnations au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation sont provisionnelles.
La société Okls sera condamnée aux dépens d'appel et à payer une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
DEBOUTE la société Okls de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,
CONFIRME en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, sauf à préciser que, en conséquence de l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail est constatée, et non prononcée, et que les condamnations mises à la charge de la société Okls au titre de l'arriéré et des indemnités d'occupation sont provisionnelles,
y ajoutant,
CONDAMNE la société Okls aux dépens d'appel,
CONDAMNE la société Okls à payer à Mme [B] une indemnité complémentaire de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
AUTORISE Me Piault, avocat, à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ suite à l'empêchement de Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier Le Président