CA Nouméa, ch. civ., 4 août 2025, n° 23/00193
NOUMÉA
Arrêt
Autre
N° de minute : 2025/178
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 04 août 2025
Chambre Civile
N° RG 23/00193 - N° Portalis DBWF-V-B7H-T7U
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :17/2291)
Saisine de la cour : 28 Juin 2023
APPELANT
S.C.I. ROND POINT, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Siège social au [Adresse 4]
Représentée par Me Frédéric DE GRESLAN de la SELARL SOCIETE D'AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, avocat au barreau de NOUMEA
INTIMÉ
S.A.R.L. PETIT D'HOMME, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Siège social au [Adresse 3]
Représentée par Me Martin CALMET de la SARL DESWARTE CALMET-CHAUCHAT AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :
M. François GENICON, Président de chambre, président, rapporteur,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François GENICON.
04/08/2025 : Copie revêtue de la forme exécutoire : - Me CALMET ;
Expéditions : - Me DE GRESLAN ;
- Copie CA ; Copie TPI
Greffier lors des débats : Mme Sabrina VAKIE
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Sabrina VAKIE
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 2 juin 2025 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 3 juillet 2025 puis au 4 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. François GENICON, président, et par Mme Sabrina VAKIE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
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FAITS
Par acte daté de 1998, intitulé « bail d'habitation », la SCI ROND POINT a donné à bail à la SARL PVCR des locaux faisant partie d'un immeuble situé [Adresse 2] à Nouméa, pour une durée de 9 ans, à compter du 1" septembre 1998.
En 1998, la SARL PVCR a fait réaliser des travaux dans les locaux loués.
Par acte du 4 juin 2007, le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er juillet 2007.
Par acte du 4 juin 2007, intitulé « bail d'habitation », la SCI ROND POINT a donné à bail à la SARL PVCR une villa et un garage situés [Adresse 2], à Nouméa, pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2007; iI était précisé que la villa, à usage d'habitation, pourrait être destinée à l'entreposage ou à l'exposition de marchandises diverses.
Ces locaux, désignés comme étant à usage 'd'habitation', sont en réalité la partie 'showroom' du magasin et forment un seul et même ensemble avec les locaux loués à titre commercial ,objets du bail de 1998, la société PETIT D'HOMME ayant construit à ses frais un escalier qui relie les deux ensembles.
Le 30 juin 2011, la SARL PVCR a fait l'objet d'une transmission universelle de son patrimoine à son associé unique, la SARL Sud Pacifique Investissement ; lors de son assemblée générale du 9 mai 2012, la SARL Sud Pacifique Investissement est devenue la SARL PETIT D'HOMME.
Par acte à effet du 1er août 2013, intitulé « bail commercial », la SCI ROND POINT a donné à bail à la SARL PETIT D'HOMME un local à usage de bureau et d'entrepôt situé au rez de chaussée du [Adresse 1] à Nouméa.
Suite à différents impayés, ayant donné lieu à des commandements de payer, le juge des référés, par ordonnance du 7 juin 2017, a constaté la résiliation du bail du 1er août 2013, condamné la SARL PETIT D'HOMME au paiement de loyers et charges impayés mais octroyé des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; il a également rejeté la demande reconventionnelle d'expertise.
Le 3 juillet 2017, la SCI ROND POINT a fait signifier deux commandements de payer visant la clause résolutoire, concernant le bail commercial et le bail d'habitation des locaux situés [Adresse 2].
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Par deux requêtes reçues au greffe les 1er et 3 août 2017, la SARL PETIT D'HOMME a saisi le tribunal de première instance de Nouméa d'une opposition à commandements.
Par ordonnance du 9 avril 2018, suite à deux requêtes du 12 octobre 2017 de la SARL PETIT D'HOMME, le juge de la mise en état a ordonné une expertise des locaux loués.
Le rapport d'expertise a été déposé le 13 novembre 2018.
La SARL PETIT D'HOMME a demandé au tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL:
' DECLARER nuls les commandements de payer du 3 juillet 2017 ;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT au paiement d'une somme de 2.000.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour délivrance de mauvaise foi ;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à réaliser les travaux préconisés par l'expert et ce sous astreinte;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à rembourser à la SARL PETIT D'HOMME le cout des travaux réalisés en lieu et place du bailleur, soit:
- 630.960 FCFP au titre des frais de détermitage et de désinsectisation,
- 700.100 FCFP au titre des travaux extérieurs de la façade
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à rembourser à la SARL PETIT D'HOMME le préjudice subi à raison des pertes de marchandises à hauteur de 695.300 F CFP;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 100.000 F CFP par mois, soit 6.100.000 FCFP (somme à parfaire), au titre du préjudice de jouissance partiel subi depuis les constats d'huissier en date du 1er mars 2017 ;
A TITRE SUBSIDIAIRE:
' OCTROYER des délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois ;
' JUGER que les sommes ainsi reportées porteront intérêt au taux légal et que les paiements à intervenir s'imputeront d'abord sur le capital ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE:
' DEBOUTER la SCI ROND POINT de l'ensemble de ses demandes ;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 1.000.000 F CFP au titre des frais irrépétibles;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT aux dépens comprenant les frais d'expertise;
' ORDONNER l'exécution provisoire de la décision.
La SCI ROND POINT a demandé au tribunal de:
' Débouter la SARL PETIT D'HOMME de ses requêtes en opposition à commandements de payer et de l'ensemble de ses demandes ;
' Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et du bail d'habitation du 4 Juin 2007 ;
En conséquence,
' Ordonner l'expulsion de la SARL PETIT D'HOMME des lieux loués et ce sous astreinte;
' Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.000.000 F CFP;
' Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement de la somme de 14.348.025 F CFP au titre des loyers impayés et pénalités impayées majorée des intérêts légaux à compter du 3 juillet 2017 ;
' Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement de la somme de 202.553 F CFP au titre du défaut d'indexation des loyers à compter du 1er juillet 2022
' Condamner la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT la somme de 2.000.000 F CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle-Calédonie ;
' La condamner aux entiers dépens ;
' Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement du 15 mai 2023, le tribunal a rendu la décision dont la teneur suit:
- REJETTE la demande de nullité des commandements de payer du 3 juillet 2017,
- REJETTE en conséquence la demande de dommages et intérêts de la SARL PETIT D'HOMME au titre du préjudice découlant de la délivrance de ces deux commandements de payer,
- CONSTATE la résiliation du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017, et du bail dit 'd'habitation' du 4 juin 2017, pour des locaux sis [Adresse 2] à Nouméa, conclus entre la SCI ROND POINT et la SARL PETIT D'HOMME, à la date du 3 août 2017,
- CONDAMNE la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT, en deniers ou quittances afin de tenir compte des paiements qui ont pu intervenir depuis l'audience, au titre au titre des loyers impayés dus au 14 juin 2017, les sommes suivantes:
' 7 729 120 F CFP (sept millions sept cent vingt-neuf mille cent vingt francs CFP) au titre des loyers du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé
le 4 juin 2017,
' 2 402 086 F CFP (deux millions quatre cent deux mille quatre-vingt-six francs CFP) au titre des loyers du bail dit d'habitation du 4 juin 2017, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
DÉBOUTE la SCI ROND POINT de sa demande de rappel de loyer au titre de l'indexation de juillet 2022,
CONDAMNE la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME les sommes suivantes :
' 465 400 F CFP (quatre cent soixante-cinq mille quatre cents francs CFP) au titre des marchandises endommagées,
' 229 900 F CFP (deux cent vingt-neuf mille neuf cents francs CFP) au titre du préjudice d'image,
' 7 500 000 F CFP (sept millions cinq cent mille francs CFP) au titre du préjudice de jouissance au 15 mai 2023, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
CONSTATE la compensation entre les créances respectives de la SCI ROND POINT et la SARL PETIT D'HOMME,
CONSTATE en conséquence que la SARL PETIT D'HOMME reste devoir verser à la SCI ROND POINT la somme de 1 935 906 F CFP (un million neuf cent trente-cinq mille neuf cent six francs CFP),
AUTORISE la SARL PETIT D'HOMME à se libérer de cette dette, en neuf mensualités de 200 000 F CFP (deux cent mille francs CFP) et une dernière échéance qui soldera la dette, en tenant compte des éventuels versements effectués avant la mise en oeuvre des délais, au plus tard à compter du mois suivant la signification de la présente décision et jusqu'à apurement complet de la dette,
DIT que les mensualités devront être payées en sus des loyers courant et en même temps qu'eux,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais,
DIT que si les délais sont respectés et que les courants sont acquittés à la bonne date, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
DIT, en revanche, qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :
- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- à défaut par la SARL PETIT D'HOMME d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], dans les deux mois suivants la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique,
- la SARL PETIT D'HOMME devra s'acquitter auprès de la SCI ROND POINT d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant de 800 000 F CFP (huit cent mille francs CFP),
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 2] à Nouméa, objets du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017 et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017 :
- traitement contre les termites,
- réfection des carrelages et plinthes des terrasses ouest et sud-est, avec un réagréage permettant d'assurer la pente d'écoulement et avec la mise en place d'un système d'étanchéité liquide,
- changement des menuiseries, compte tenu de la réalisation du seuil, qui devront être conformes à la norme FD DTU 36.5 d'octobre 2010,
- réfection de l'étanchéité de la dalle de couverture sud-ouest, y compris relevés et solins contre la façade,
- traitement du joint sec entre les bâtiments des locaux commerciaux et dit d'habitation et vérification - si besoin changement - du chéneau,
- réalisation, sur les surfaces carrelées, de joints de fractionnement sciés, contrôle et recollage des carreaux soulevés ou décollés,
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 2] à Nouméa, objets du bail commercial du 1 er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017 et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017, ainsi que pour des locaux, sis [Adresse 1] à Nouméa, objets du bail du 1er août 2013 :
- imperméabilisation des façades, avec décapage et préparation des supports, traitement des fissures et la mise en 'uvre d'une peinture imperméable de classe 13, selon la classification et les recommandations du NF DTU 42.1 de
novembre 2007,
- réparation des pieds de cloisons abîmés par la reprise des enduits, des plàtres et des peintures,
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 1] à Nouméa, objets du bail du 1er août 2013 :
- réparation de la couvertine séparant les 2 types de couverture et solin,
- traitement de la pénétration du câble électrique,
- réparation du solin en pied de façade sud-est,
DIT que l'ensemble des travaux ci-dessus ordonnés devront être réalisés sous astreinte de 50 000 F CFP (cinquante mille francs CFP) par jour de retard d'une part à compter d'un délai de 3 (trois) mois suivant la signification de la présente décision en ce qui concerne le début des travaux et d'autre part à compter d'un délai de 4 (quatre) mois suivant la signification de la présente décision en ce qui concerne la fin des travaux,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, y compris au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
PARTAGE les dépens de l'instance à hauteur de 50 % à la charge de la SARL PETIT D'HOMME et 50 % à la charge de la SCI ROND POINT, en ce compris les frais d'expertise,
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.
PROCÉDURE D'APPEL
La SCI [Adresse 6] a fait appel de cette décision le 28 juin 2023 et demande à la cour de:
- Déclarer irrecevables les conclusions portant appel incident déposées par la SARL PETIT D'HOMME le 8 février 2024 ;
- Constater que la demande formée par la SARL PETIT D'HOMME et tendant à la condamnation de la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 338.492 F.CFP au titre de la dépose et de la repose des climatiseurs et des travaux provisoires sur les gouttières est nouvelle, au sens de l'article 564 du Code de procédure civile, par rapport aux prétentions soumises par lui aux premiers juges ;
- Constater que cette demande ne correspond à aucune des exceptions prévues par ce texte ;
- La déclarer, en conséquence, irrecevable, par application de l'article 564 du Code de procédure civile ;
- En conséquence, Débouter la SARL PETIT D'HOMME de l'ensemble de ses demandes ;
- Confirmer le jugement en tant qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et du bail d'habitation en date du 4 Juin 2007 ;
- Réformer le jugement en tant qu'il a fait droit aux demandes de la SARL PETIT D'HOMME ;
Et Statuant à nouveau;
- Ordonner l'expulsion de la SARL PETIT D'HOMME des lieux loués et ce sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.000.000 F CFP jusqu'à complet délaissement des lieux ;
- Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement de la somme de 14.348.025 F.CFP au titre des loyers et pénalités impayés majorés des intérêts légaux à compter du 3 Juillet 2017 ;
- Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement de la somme de 443.331 F.CFP au titre du défaut d'indexation des loyers à compter du 1er juillet 2022 ;
- Condamner la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT la somme de 2.000.000 F.CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle-Calédonie pour la procédure de première instance et la somme de 500.000 F. CFP pour la procédure d'appel;
- La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La SARL PETIT D'HOMME a fait appel incident le 8 février 2024 et demande à la cour de:
CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa en toutes ses dispositions ;
En conséquence :
DEBOUTER la SCI ROND POINT de l'ensemble de ses demandes ;
Y ajoutant :
- CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer la SARL PETIT D'HOMME la somme de 338.492 F.CFP au titre de la dépose et de la repose des climatiseurs et les travaux provisoires sur les gouttières ;
- CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer la SARL PETIT D'HOMME la somme de 140.132 F.CFP au titre des travaux d'étanchéité provisoire réalisés à ses frais ;
- CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme
de 200.000 F.CFP par mois à compter du 15 mai 2023 et jusqu'au prononcé de la décision à intervenir au titre du préjudice de jouissance,
- CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme
de 1.000.000 F.CFP au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
- CONDAMNER la SCI ROND POINT aux entiers dépens en ce compris les frais de
tous les constats d'huissiers réalisés en cause d'appel.
Vu les conclusions de la SARL PETIT D'HOMME du 27 mars 2025;
Vu les conclusions de la SCI ROND POINT du 25 mars 2025;
Ecrits auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens des parties.
MOTIFS
1. Sur la recevabilité des demandes en appel de la SARL PETIT D'HOMME
Selon les dispositions des articles 550 et suivant du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, l'appel incident peut être provoqué même en tout état de cause par toute partie ayant été partie en première instance.
Le délai pour relever appel incident n'est pas, en Nouvelle-Calédonie, enserré dans un délai qui permettrait d'obtenir, par suite, son irrecevabilité.
En outre, ne constitue pas une nouvelle demande en cause d'appel une demande tendant à obtenir une majoration des dommages et intérêts en appel en raison de l'aggravation du dommage survenue depuis la décision du premier juge tendant à la même fin d'indemnisation du préjudice subi.
Par ailleurs, il est constant que la SARL PETIT D'HOMME sollicite la confirmation du jugement sur les postes de préjudices déjà retenus et sa réformation, par majoration de dommages et intérêts, des préjudices liés à leur aggravation.
L'appel incident formé par la SARL PETIT D'HOMME est recevable.
2. Sur la nullité des commandements de payer et la demande de dommages et intérêts y afférente
Ces dispositions du jugement ne sont pas contestées par l'une ou l'autre partie.
3. Sur le constat de la résiliation du bail
Ces dispositions du jugement ne sont pas contestées par l'une ou l'autre partie.
4. Sur la demande en paiement des loyers
Le jugement, se basant sur les sommes visées aux commandements, a condamné la SARL PETIT D'HOMME au paiement, en deniers ou quittance, de la somme de 7'729'120 F. CFP (dont 50.000 F.CPF au titre de la clause pénale) au titre des loyers du bail commercial du 1er septembre 1998 renouvelé le 4 juin 2017, et de la somme de 2'402'086 F. CFP (dont 10.000 F.CFP au titre de la clause pénale) au titre des loyers du bail d'habitation du 4 juin 2017.
La SARL PETIT D'HOMME demande la confirmation du jugement.
La SCI ROND POINT sollicite la somme de 14 348'025 F. CFP au titre des loyers et pénalités impayées, majorés des intérêts légaux à compter du 3 juillet 2017.
Toutefois, elle ne fournit aucun décompte satisfaisant de sa créance permettant de faire droit à cette dernière demande.
De plus, la SCI ROND POINT fait état de loyers impayés en 2024 et 2025 et ces demandes sont irrecevables car nouvelles en appel.
Il convient de confirmer le jugement quant au montant des loyers dus.
Par ailleurs, c'est à bon droit que le jugement a considéré que les clauses pénales étaient manifestement excessives et en a ordonné la réduction.
Il convient également d'ordonner la confirmation du jugement sur ce point.
5. Sur le rappel d'indexation
Le jugement a débouté la SCI ROND POINT de sa demande de rappel de loyers au titre de l'indexation de juillet 2022.
La SCI ROND POINT sollicite le paiement de la somme de 295'668 F. CFP au titre du défaut d'indexation des loyers.
Il est constant que les différents baux contiennent des clauses d'indexation du loyer.
La SCI ROND POINT verse aux débats un décompte duquel il ressort qu'il est du une somme de 295'668 F.CFP au titre des indexations.
La demande est justifiée et il convient donc d'y faire droit.
Le jugement sera réformé sur ce point.
6. Sur les délais de paiement
La résiliation du bail mettrait la SARL PETIT D'HOMME face à de grandes difficultés économiques, ainsi que l'a déjà constaté le juge des référés en juin 2017.
Il est par ailleurs de l'intérêt du bailleur que l'activité continue afin que le locataire puisse apurer sa dette.
Dès lors, il convient d'accorder à la SARL PETIT D'HOMME des délais de paiement.
En revanche, rien ne justifie d'ordonner que les paiements à venir s'imputent d'abord sur le capital, notamment au regard du fait que les intérêts ne courent qu'à compter de la décision.
Le jugement doit être confirmé sur ce point.
7. Sur les indemnités d'occupation
Compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu en l'état à indemnité d'occupation.
Néanmoins, dans l'hypothèse d'un non-respect des délais de paiement, il convient de fixer les indemnités d'occupation dues aux montants des loyers respectifs des différents baux.
8. Sur les travaux à réaliser
Sur le détermitage et la désinsectisation à réaliser
Les traces de termites ou les dégâts occasionnés par elles se situent dans les locaux objets des baux du 4 juin 2007, situés [Adresse 7].
Seul le bail du 1er août 2013 des locaux situés [Adresse 8] prévoit que le locataire a la charge de la lutte contre les termites, alors que ce traitement relève en principe du bailleur puisqu'intrinsèque à l'immeuble et ne dépendant pas de son utilisation ou occupation.
Il ressort du dossier de l'expert et de ses propres conclusions, que le bailleur a assuré le traitement anti termites jusqu'en 2014.
Dès lors, il doit être enjoint au bailleur d'assurer le traitement contre les termites dans les locaux relatifs aux deux baux du 7 juin 2007.
En revanche, pour les locaux du bail du 1er août 2013, le traitement anti termite relève de la responsabilité du locataire conformément aux dispositions contractuelles.
Le jugement doit être confirmé.
Sur les infiltrations
Dès lors que la résiliation du bail a suspendu la demande en réalisation de travaux formulés par le preneur doit être examinée.
Selon l'article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail et le maintien en état de servir à l'usage auquel il est destiné.
Selon l'article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, étant précisé que la clause par laquelle le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ; elle permet en revanche de l'exonérer des réparations et de l'entretien qui auraient été nécessaires lors de la formation du bail, mais non de ceux qui se révéleraient indispensables durant l'exécution.
L'article 606 du même code prévoit que les grosses réparations visées à l'article 605 « sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Toutefois, cette liste n'est pas limitative et au sens de l'article 606, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
En l'espèce, le bail commercial du 4 juin 2007 précise que « le preneur aura la charge des réparations locatives et d'entretien (...), le bailleur n'étant tenu qu'à l'exécution des grosses réparations, telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil. Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les devantures, vitrines, fermetures, serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres paquets, carrelages, revêtements de sol, boiseries. Le preneur sera également responsable de toutes les réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seront nécessitées soit par le défaut d'exécution des réparations dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d'autres parties de l'immeuble ».
Le bail dit 'd'habitation' du 4 juin 2007 ne comprend pas de dispositions dérogeant à la loi du 6 juillet 1986, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie.
Le bail commercial du 1er août 2013 prévoit que « le preneur aura la charge des réparations locatives et d'entretien (...). Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les devantures, vitrines, fermetures, serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres paquets, carrelages, revêtements de sol, boiseries et le jardin. Toutes les charges afférent au bâtiment, telle que eau, gardiennage, entretien des espaces verts, etc., seront à la charge du preneur. Le bailleur ne sera tenu qu'à l'exécution des grosses réparations, telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil. Le preneur supportera toutes les réparations, qui, bien que non locatives, s'avéreraient en raison, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit des dégradations dans les lieux loués ou toute autre partie de l'immeuble résultant de son fait, du fait de préposés, des livraisons de ses fournisseurs, de ses clients ou du fait d'un tiers quelconque en relation avec l'activité commerciale du preneur. Le preneur devra notamment prendre toutes précautions utiles pour (...) empêcher l'introduction dans les lieux loués ou du fait de son activité dans l'immeuble dont dépendent les lieux loués, d'animaux nuisibles tels que rats, souris, cafards et notamment les termites ».
L'expert a relevé de nombreuses traces d'humidité causée par des infiltrations en différents endroits des locaux relevant des trois beaux : bureau, surface de vente, WC, chambre froide, surface de vente de stockage, séparation entre le logement et l'entrepôt, menuiseries de la terrasse, façade nord de la villa, et dalle en sous face (locaux objets du bail 2013).
Il relève que les infiltrations et trace d'humidité proviennent d'un défaut d'étanchéité des terrasses, d'un défaut du joint sec entre les bâtiments, d'un défaut de joints des baies vitrées, de défauts des façades, de la porte du sol des terrasses, et de défauts de la toiture du local objet du bail de 2013.
* Sur les terrasses Ouest Sud-Ouest
Selon l'expert, les traces infiltrations dans les sanitaires ouest, dans les couloirs desservant les zones de stockage, dans le bureau sud-est, sur les murs côté Est et le plafond sont imputables au fait que les joints de carrelage sont fissurés, et à l'absence très probable d'étanchéité. De plus, l'expert indique que la terrasse sud-est présente un seuil non conforme et souffre d'une absence de pente d'écoulement.
Les terrasses en question sont bien celles de la villa qui relève du bail d'habitation.
La reprise de ces travaux ne relève n'incombe manifestement pas au preneur et c'est à bon droit que le tribunal a enjoint au bailleur de les réaliser ; le jugement doit être confirmé.
* Toiture des locaux objets du bail du 1er août 2013
L'étanchéité de la dalle de même que la remise en état de la couvertine et du solin sont des travaux qui incombent au propriétaire.
Si il convient de préciser que, ainsi que l'a justement souligné le premier juge, non seulement il n'est pas démontré que le preneur est réalisé des travaux favorisant les infiltrations, mais l'expert indique que la stagnation d'eau du fait des climatiseurs n'est pas la cause des désordres.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à faire réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert à savoir :
- réfection de l'étanchéité de la dalle de couverture Sud-Ouest, y compris relevés et solins contre la façade
- réparation de la couvertine séparant les 2 types de couverture et solin
- traitement de la pénétration du câble électrique
- réparation du solin en pied de façade
* Imperméabilisation des façades
Il est établi par le rapport d'expertise que les enduits de façade sont très anciens et que leur imperméabilisation doit être refaite afin d'éviter des infiltrations.
Ici encore, le tribunal s'est prononcé par des motifs clairs et pertinents qu'il convient d'adopter expressément.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert à savoir :
- décapage et préparation des supports,
- traitement des fissures et la mise en 'uvre d'une peinture imperméable conforme au DTU,
- traitement du joint sec entre les bâtiments
- changement du chéneau si besoin.
Menuiseries extérieures posées en 1998
Le tribunal a rejeté cette demande.
Le jugement n'est pas contesté par le preneur sur ce point évoqué par le tribunal.
Mise en 'uvre d'un caniveau à grille et traitement hydrofuge du pied de façade
Le tribunal a rejeté cette demande.
Le jugement n'est pas contesté par le preneur sur ce point .
Sur le soulèvement des carreaux
Il s'agit des carreaux de la salle du premier étage de la villa objet du bail d'habitation.
Selon l'expert a le décollement provient de défauts de conception (absence de joints de rationnement) ce qui relève de la responsabilité du bailleur.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a enjoint au bailleur de faire réaliser des joints de fractionnement, de contrôler, et de recoller les carreaux.
Sur les travaux divers
L'expert a constaté que les pieds de mur de la façade ouest du rez-de-chaussée ont été dégradés par l'humidité des termites.
Les conséquences de ces problèmes d'humidité n'ont pas à être prises en charge par le preneur mais par le bailleur.
Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a enjoint au bailleur de faire réparer les pieds de cloisons abîmées par la reprise des enduits, des plâtres, et des peintures.
Le jugement a également indiqué que l'entretien des arbres et plus généralement du jardin relevait de la responsabilité du locataire, et donc rejeter la demande, mais cette disposition du jugement n'est pas contestée.
Sur le prononcé d'une astreinte
Les différents immeubles sont affectés de désordres importants et anciens particulièrement préjudiciables à la bonne exploitation du fonds.
Le prononcé d'une astreinte par le tribunal était justifié.
En outre, malgré le caractère exécutoire des condamnations prononcées, le bailleur ne justifie pas avoir exécuté les travaux imposés dans les délais impartis.
Le jugement doit donc être confirmé.
9. Sur les demandes de remboursement des travaux réalisés par le locataire
* Sur la demande en paiement de la SARL PETIT D'HOMME au titre du coût des travaux de détermitage et de désinsectisation déjà réalisés
Le jugement du 15 mai 2023, dans ses motifs, en fin de page 12 et début de page 13, s'est prononcé sur la prise en charge du cout des travaux de détermitage et de désinsectisation déjà réalisés par le locataire et a indiqué que le bailleur serait tenu de rembourser au locataire la somme de 434'415 F. CFP à ce titre.
Néanmoins, ces dispositions n'ont pas été reprises dans le dispositif du jugement.
Il ressort des dispositions de l'article 460 du code de procédure civile d'une part, que les omissions matérielles qui affectent un jugement peuvent être réparées par la juridiction à laquelle il est déféré ; d'autre part, que le juge peut se saisir d'office.
Il convient, statuant d'office, de constater que le jugement contient une omission matérielle qu'il convient de réparer et de dire que, dans le dispositif du jugement du tribunal de première instance du 15 mai 2023 numéro 23/166, il est ajouté la phrase : « condamne la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 434'415 Fr. CFP au titre des frais de détermitage et de désinsectisation ».
Il y a lieu pour la cour de statuer sur la prise en charge de ces frais.
Le tribunal s'est prononcé par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter expressément ; le jugement, une fois rectifié, sera donc confirmé.
* Sur les travaux extérieurs de façade
Le preneur a réalisé certains travaux de peinture sur la façade.
Néanmoins, le rapport d'expertise indique que l'ensemble de l'étanchéité des façades doit être repris.
Il s'en déduit que les travaux réalisés par le locataire n'ont pas produit l'effet escompté.
La demande doit donc être rejetée et le jugement confirmé.
10.Sur la demande de dommages-intérêts au titre de marchandises endommagées, du préjudice économique et d'image, et du préjudice de jouissance
Le tribunal s'est prononcé par des motifs clairs et pertinents qu'il convient d'adopter expressément et intégralement ; le jugement doit être confirmé sur ces points.
11. Sur la demande de la SARL petite homme au titre de l'aggravation des préjudices depuis le jugement de première instance
Une demande tendant à obtenir une majoration des dommages et intérêts en appel en raison de l'aggravation du dommage survenu depuis la décision du premier juge ne constitue pas une nouvelle demande en appel et est donc recevable.
Il ressort des pièces versées aux débats que la SARL PETIT D'HOMME est bien fondée à solliciter l'indemnisation de l'aggravation des préjudices retenus par les juges de première instance.
En effet, la SCI ROND POINT n'a pas, malgré le caractère exécutoire du jugement, effectué les travaux auxquels elle avait été condamnée sous astreinte ce qui a eu pour conséquence une aggravation de la dégradation des locaux attestés par la production de constats des 19 septembre 2023 et 18 octobre 2023.
Il est démontré que la SARL PETIT D'HOMME, de son côté, a mis en 'uvre tous les moyens nécessaires pour que ces travaux puissent être réalisés.
C'est ainsi que les 26, 27 et 28 juin 2023, elle a fait déposer les unités extérieures de la climatisation du magasin afin de permettre la réalisation de travaux de peinture et d'étanchéité.
Toutefois, faute de réalisation des travaux, il a dû être procédé à la repose les compresseurs les 30 et 31 octobre 2023 ce qui a entraîné des frais inutiles pour la SARL petite homme.
La SARL PETIT D'HOMME démontre que coût de la dépose de la repose des climatiseurs s'est élevé à 207.292 F.CFP ; la SCI ROND POINT doit être condamné au paiement de la somme en question.
Les désordres ont continué de s'aggraver, ainsi qu'en attestent les constats des 14 mars et 11 avril 2024 si bien que la SARL PETIT D'HOMME a dû engager des frais supplémentaires pour réaliser des travaux qui ne lui incombent pas.
C'est ainsi que la SARL PETIT D'HOMME justifie avoir réglé la somme de 131.200 F.CFP pour les travaux effectués sur les gouttières de la toiture afin de tenter d'enrayer les inondations dans le showroom ; la somme de 30.500 F.CFP pour la mise en place d'une plaque d'alucobon au plafond ; la somme de 109.632 F.CFP pour la mise en place d'une membrane d'étanchéité liquide en terrasse.
Le bailleur doit être condamné au paiement de ces sommes, dans la mesure où ces travaux d'incombent locataire et n'ont été rendus nécessaire que par la carence du bailleur.
En outre, le défaut de réalisation des travaux a contribué à aggraver le préjudice de jouissance subi par la SARL PETIT D'HOMME, qui ne dispose toujours pas de locaux permettant l'usage normal du commerce.
Aucun travaux significatifs n'ayant été effectué depuis le 15 mai 2023, la SARL PETIT
D'HOMME continue de subir un trouble de jouissance important.
Dans l'attente de la réalisation des travaux, la SARL PETIT D'HOMME a démonté tous les éléments de stores de la façade d'entrée de la boutique pour laisser l'accès afin de permettre les travaux de peinture et étanchéité.
La boutique ne dispose donc plus d'aucun store permettant de limiter le soleil et la chaleur.
La SARL PETIT D'HOMME, pour pallier cette difficulté, a installé deux stores intérieurs afin de pouvoir travailler à la caisse mais, partant, n'a plus de visibilité sur le parking et
subit un trouble important liée à la chaleur dans la boutique.
Ce dernier préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 100'000 F. CFP. pour le préjudice subi jusqu'au prononcé de la présente décision.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La SCI ROND POINT succombe principalement en appel et sera donc condamnée aux dépens.
Par voie de conséquence, elle est redevable envers la SARL PETIT D'HOMME d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 500.000 F.CFP.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement
1) CONSTATE que le jugement du 15 mai 2023 contient une erreur matérielle en ce qu'il s'est prononcé, dans ses motifs, en fin de page 12 et début de page 13, sur la prise en charge du coût des travaux de détermitage et de désinsectisation déjà réalisés par le locataire et a indiqué que le bailleur serait tenu de rembourser au locataire la somme de 434'415 F. CFP à ce titre, mais n'a pas repris cette condamnation dans son dispositif;
Dit qu'il convient de réparer cette omission ;
Dit que, dans le dispositif du jugement du tribunal de première instance du 15 mai 2023 numéro 23/166, il est ajouté la phrase : « condamne la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 434'415 F. CFP au titre des frais de détermitage et de désinsectisation ».
2)DÉCLARE RECEVABLE les conclusions portant appel incident déposé par la SARL PETIT D'HOMME le 8 février 2024
3) CONFIRME LE JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE DE NOUMÉA DU 15 MAI 2023, TEL QUE RECTIFIE CI DESSUS, EN CE QU'IL A :
CONSTATE la résiliation du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017, et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017, pour des locaux sis [Adresse 2] à Nouméa, conclus entre la SCI ROND POINT et la SARL PETIT D'HOMME, à la date du 3 août 2017,
CONDAMNE la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT, en deniers ou quittances afin de tenir compte des paiements qui ont pu intervenir depuis l'audience, au titre au titre des loyers impayés dus au 14 juin 2017, les sommes de :
- 7 729 120 F CFP (sept millions sept cent vingt-neuf mille cent vingt francs CFP) au titre des loyers du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017,
- 2 402 086 F CFP (deux millions quatre cent deux mille quatre-vingt-six francs CFP) au titre des loyers du bail dit d'habitation du 4 juin 2017,
avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
CONDAMNE la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME les sommes suivantes :
- 465 400 F CFP (quatre cent soixante-cinq mille quatre cents francs CFP) au titre des marchandises endommagées,
- 229 900 F CFP (deux cent vingt-neuf mille neuf cents francs CFP) au titre du préjudice d'image,
- 7 500 000 F CFP (sept millions cinq cent mille francs CFP) au titre du préjudice de jouissance au 15 mai 2023,
avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision,
AUTORISE la SARL PETIT D'HOMME à se libérer de cette dette, en neuf mensualités 200 000 F CFP (deux cent mille francs CFP) et une dernière échéance qui soldera la dette, en tenant compte des éventuels versements effectués avant la mise en oeuvre des délais, au plus tard à compter du mois suivant la signification de la présente décision et jusqu'à apurement complet de la dette,
DIT que les mensualités devront être payées en sus des loyers courant et en même temps qu'eux,
SUSPENDU les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais,
DIT que si les délais sont respectés et que les courants sont acquittés à la bonne date, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
DIT, en revanche, qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* qu'à défaut par la SARL PETIT D'HOMME d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], dans les deux mois suivants la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique,
* la SARL PETIT D'HOMME devra s'acquitter auprès de la SCI ROND POINT d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant de 800 000 F CFP (huit cent mille francs CFP),
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 2] à Nouméa, objets du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017 et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017 :
- traitement contre les termites,
- réfection des carrelages et plinthes des terrasses ouest et sud-est, avec un réagréage permettant d'assurer la pente d'écoulement et avec la mise en place d'un système d'étanchéité liquide,
- changement des menuiseries, compte tenu de la réalisation du seuil, qui devront être conformes à la norme FD DTU 36.5 d'octobre 2010,
- réfection de l'étanchéité de la dalle de couverture sud-ouest, y compris relevés et solins contre la façade,
- traitement du joint sec entre les bâtiments des locaux commerciaux et dit d'habitation et vérification - si besoin le changement - du chéneau,
- réalisation, sur les surfaces carrelées, de joints de fractionnement sciés, contrôle et recollage des carreaux soulevés ou décollés,
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 2] à Nouméa, objets du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017 et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017, ainsi que pour des locaux, sis [Adresse 1] à Nouméa, objets du bail du 1er août 2013 :
- imperméabilisation des façades, avec décapage et préparation des supports, traitement des fissures et la mise en 'uvre d'une peinture imperméable de classe I3, selon la classification et les recommandations du NF DTU 42.1 de novembre 2007,
- réparation des pieds de cloisons abîmés par la reprise des enduits, des plâtres et des peintures,
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 1] à Nouméa, objets du bail du 1er août 2013 :
- réparation de la couvertine séparant les 2 types de couverture et solin,
- traitement de la pénétration du câble électrique,
- réparation du solin en pied de façade sud-est,
DIT que l'ensemble des travaux ci-dessus ordonnés devront être réalisés sous astreinte de 50 000 F CFP (cinquante mille francs CFP) par jour de retard d'une part à compter d'un délai de 3 (trois) mois suivant la signification de la présente décision en ce qui concerne le début des travaux et d'autre part à compter d'un délai de 4 (quatre) mois suivant la signification de la présente décision en ce qui concerne la fin des travaux,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, y compris au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
PARTAGE les dépens de première instance à hauteur de 50 % à la charge de la SARL PETIT D'HOMME et 50 % à la charge de la SCI ROND POINT, en ce compris les frais d'expertise.
CONDAMNE la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 434'415 F. CFP au titre des frais de détermitage et de désinsectisation.
4) INFIRME LE JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE DE NOUMÉA DU 15 MAI 2023 EN CE QU'IL A:
- Débouté la SCI ROND POINT de sa demande de rappel de loyer au titre de l'indexation de juillet 2022
Et statuant à nouveau, condamne la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT la somme de 443'331 F. CFP au titre de l'indexation des loyers à compter du 1er juillet 2022
- Fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 1.000.000 francs CFP dans l'hypothèse d'une résiliation du bail
Et, statuant à nouveau, fixe les indemnités d'occupation dues pour chaque bail au montant du loyer actuellement du.
5) Y AJOUTANT
Condamne la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT DHOMME :
- La somme de 207.292 F.CFP au titre de la dépose et la repose des compresseurs
- La somme de 131.200 F.CFP au titre de travaux effectués sur les gouttières de la
toiture afin de tenter d'enrayer les inondations dans le showroom
- La somme de 30.500 F.CFP au titre de la pose d'une plaque d'alucobon en plafond
- La somme de 109.632 F.CFP au titre de la mise en place d'une membrane d'étanchéité liquide en terrasse
- La somme de 100'000 Fr. CFP au titre du préjudice de jouissance subie depuis le prononcé de la décision de première instance
6) CONDAMNE la SCI ROND POINT aux dépens d'appel et à paye à la SARL PETITDHOMME la somme de 500'000 Fr. CFP.
7) DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.
Le greffier, Le président.
COUR D'APPEL DE NOUMÉA
Arrêt du 04 août 2025
Chambre Civile
N° RG 23/00193 - N° Portalis DBWF-V-B7H-T7U
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2023 par le Tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :17/2291)
Saisine de la cour : 28 Juin 2023
APPELANT
S.C.I. ROND POINT, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Siège social au [Adresse 4]
Représentée par Me Frédéric DE GRESLAN de la SELARL SOCIETE D'AVOCAT DE GRESLAN-LENTIGNAC, avocat au barreau de NOUMEA
INTIMÉ
S.A.R.L. PETIT D'HOMME, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Siège social au [Adresse 3]
Représentée par Me Martin CALMET de la SARL DESWARTE CALMET-CHAUCHAT AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :
M. François GENICON, Président de chambre, président, rapporteur,
Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,
Madame Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,
qui en ont délibéré, sur le rapport de M. François GENICON.
04/08/2025 : Copie revêtue de la forme exécutoire : - Me CALMET ;
Expéditions : - Me DE GRESLAN ;
- Copie CA ; Copie TPI
Greffier lors des débats : Mme Sabrina VAKIE
Greffier lors de la mise à disposition : Mme Sabrina VAKIE
ARRÊT :
- contradictoire,
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour le 2 juin 2025 date à laquelle le délibéré a été prorogé au 3 juillet 2025 puis au 4 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,
- signé par M. François GENICON, président, et par Mme Sabrina VAKIE, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.
***************************************
FAITS
Par acte daté de 1998, intitulé « bail d'habitation », la SCI ROND POINT a donné à bail à la SARL PVCR des locaux faisant partie d'un immeuble situé [Adresse 2] à Nouméa, pour une durée de 9 ans, à compter du 1" septembre 1998.
En 1998, la SARL PVCR a fait réaliser des travaux dans les locaux loués.
Par acte du 4 juin 2007, le bail a été renouvelé pour 9 ans à compter du 1er juillet 2007.
Par acte du 4 juin 2007, intitulé « bail d'habitation », la SCI ROND POINT a donné à bail à la SARL PVCR une villa et un garage situés [Adresse 2], à Nouméa, pour une durée de trois ans à compter du 1er juillet 2007; iI était précisé que la villa, à usage d'habitation, pourrait être destinée à l'entreposage ou à l'exposition de marchandises diverses.
Ces locaux, désignés comme étant à usage 'd'habitation', sont en réalité la partie 'showroom' du magasin et forment un seul et même ensemble avec les locaux loués à titre commercial ,objets du bail de 1998, la société PETIT D'HOMME ayant construit à ses frais un escalier qui relie les deux ensembles.
Le 30 juin 2011, la SARL PVCR a fait l'objet d'une transmission universelle de son patrimoine à son associé unique, la SARL Sud Pacifique Investissement ; lors de son assemblée générale du 9 mai 2012, la SARL Sud Pacifique Investissement est devenue la SARL PETIT D'HOMME.
Par acte à effet du 1er août 2013, intitulé « bail commercial », la SCI ROND POINT a donné à bail à la SARL PETIT D'HOMME un local à usage de bureau et d'entrepôt situé au rez de chaussée du [Adresse 1] à Nouméa.
Suite à différents impayés, ayant donné lieu à des commandements de payer, le juge des référés, par ordonnance du 7 juin 2017, a constaté la résiliation du bail du 1er août 2013, condamné la SARL PETIT D'HOMME au paiement de loyers et charges impayés mais octroyé des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; il a également rejeté la demande reconventionnelle d'expertise.
Le 3 juillet 2017, la SCI ROND POINT a fait signifier deux commandements de payer visant la clause résolutoire, concernant le bail commercial et le bail d'habitation des locaux situés [Adresse 2].
PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE
Par deux requêtes reçues au greffe les 1er et 3 août 2017, la SARL PETIT D'HOMME a saisi le tribunal de première instance de Nouméa d'une opposition à commandements.
Par ordonnance du 9 avril 2018, suite à deux requêtes du 12 octobre 2017 de la SARL PETIT D'HOMME, le juge de la mise en état a ordonné une expertise des locaux loués.
Le rapport d'expertise a été déposé le 13 novembre 2018.
La SARL PETIT D'HOMME a demandé au tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL:
' DECLARER nuls les commandements de payer du 3 juillet 2017 ;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT au paiement d'une somme de 2.000.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour délivrance de mauvaise foi ;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à réaliser les travaux préconisés par l'expert et ce sous astreinte;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à rembourser à la SARL PETIT D'HOMME le cout des travaux réalisés en lieu et place du bailleur, soit:
- 630.960 FCFP au titre des frais de détermitage et de désinsectisation,
- 700.100 FCFP au titre des travaux extérieurs de la façade
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à rembourser à la SARL PETIT D'HOMME le préjudice subi à raison des pertes de marchandises à hauteur de 695.300 F CFP;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 100.000 F CFP par mois, soit 6.100.000 FCFP (somme à parfaire), au titre du préjudice de jouissance partiel subi depuis les constats d'huissier en date du 1er mars 2017 ;
A TITRE SUBSIDIAIRE:
' OCTROYER des délais de paiement sur une période de vingt-quatre mois ;
' JUGER que les sommes ainsi reportées porteront intérêt au taux légal et que les paiements à intervenir s'imputeront d'abord sur le capital ;
EN TOUT ÉTAT DE CAUSE:
' DEBOUTER la SCI ROND POINT de l'ensemble de ses demandes ;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 1.000.000 F CFP au titre des frais irrépétibles;
' CONDAMNER la SCI ROND POINT aux dépens comprenant les frais d'expertise;
' ORDONNER l'exécution provisoire de la décision.
La SCI ROND POINT a demandé au tribunal de:
' Débouter la SARL PETIT D'HOMME de ses requêtes en opposition à commandements de payer et de l'ensemble de ses demandes ;
' Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et du bail d'habitation du 4 Juin 2007 ;
En conséquence,
' Ordonner l'expulsion de la SARL PETIT D'HOMME des lieux loués et ce sous astreinte;
' Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.000.000 F CFP;
' Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement de la somme de 14.348.025 F CFP au titre des loyers impayés et pénalités impayées majorée des intérêts légaux à compter du 3 juillet 2017 ;
' Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement de la somme de 202.553 F CFP au titre du défaut d'indexation des loyers à compter du 1er juillet 2022
' Condamner la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT la somme de 2.000.000 F CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle-Calédonie ;
' La condamner aux entiers dépens ;
' Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement du 15 mai 2023, le tribunal a rendu la décision dont la teneur suit:
- REJETTE la demande de nullité des commandements de payer du 3 juillet 2017,
- REJETTE en conséquence la demande de dommages et intérêts de la SARL PETIT D'HOMME au titre du préjudice découlant de la délivrance de ces deux commandements de payer,
- CONSTATE la résiliation du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017, et du bail dit 'd'habitation' du 4 juin 2017, pour des locaux sis [Adresse 2] à Nouméa, conclus entre la SCI ROND POINT et la SARL PETIT D'HOMME, à la date du 3 août 2017,
- CONDAMNE la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT, en deniers ou quittances afin de tenir compte des paiements qui ont pu intervenir depuis l'audience, au titre au titre des loyers impayés dus au 14 juin 2017, les sommes suivantes:
' 7 729 120 F CFP (sept millions sept cent vingt-neuf mille cent vingt francs CFP) au titre des loyers du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé
le 4 juin 2017,
' 2 402 086 F CFP (deux millions quatre cent deux mille quatre-vingt-six francs CFP) au titre des loyers du bail dit d'habitation du 4 juin 2017, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
DÉBOUTE la SCI ROND POINT de sa demande de rappel de loyer au titre de l'indexation de juillet 2022,
CONDAMNE la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME les sommes suivantes :
' 465 400 F CFP (quatre cent soixante-cinq mille quatre cents francs CFP) au titre des marchandises endommagées,
' 229 900 F CFP (deux cent vingt-neuf mille neuf cents francs CFP) au titre du préjudice d'image,
' 7 500 000 F CFP (sept millions cinq cent mille francs CFP) au titre du préjudice de jouissance au 15 mai 2023, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
CONSTATE la compensation entre les créances respectives de la SCI ROND POINT et la SARL PETIT D'HOMME,
CONSTATE en conséquence que la SARL PETIT D'HOMME reste devoir verser à la SCI ROND POINT la somme de 1 935 906 F CFP (un million neuf cent trente-cinq mille neuf cent six francs CFP),
AUTORISE la SARL PETIT D'HOMME à se libérer de cette dette, en neuf mensualités de 200 000 F CFP (deux cent mille francs CFP) et une dernière échéance qui soldera la dette, en tenant compte des éventuels versements effectués avant la mise en oeuvre des délais, au plus tard à compter du mois suivant la signification de la présente décision et jusqu'à apurement complet de la dette,
DIT que les mensualités devront être payées en sus des loyers courant et en même temps qu'eux,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais,
DIT que si les délais sont respectés et que les courants sont acquittés à la bonne date, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
DIT, en revanche, qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :
- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,
- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- à défaut par la SARL PETIT D'HOMME d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], dans les deux mois suivants la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique,
- la SARL PETIT D'HOMME devra s'acquitter auprès de la SCI ROND POINT d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant de 800 000 F CFP (huit cent mille francs CFP),
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 2] à Nouméa, objets du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017 et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017 :
- traitement contre les termites,
- réfection des carrelages et plinthes des terrasses ouest et sud-est, avec un réagréage permettant d'assurer la pente d'écoulement et avec la mise en place d'un système d'étanchéité liquide,
- changement des menuiseries, compte tenu de la réalisation du seuil, qui devront être conformes à la norme FD DTU 36.5 d'octobre 2010,
- réfection de l'étanchéité de la dalle de couverture sud-ouest, y compris relevés et solins contre la façade,
- traitement du joint sec entre les bâtiments des locaux commerciaux et dit d'habitation et vérification - si besoin changement - du chéneau,
- réalisation, sur les surfaces carrelées, de joints de fractionnement sciés, contrôle et recollage des carreaux soulevés ou décollés,
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 2] à Nouméa, objets du bail commercial du 1 er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017 et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017, ainsi que pour des locaux, sis [Adresse 1] à Nouméa, objets du bail du 1er août 2013 :
- imperméabilisation des façades, avec décapage et préparation des supports, traitement des fissures et la mise en 'uvre d'une peinture imperméable de classe 13, selon la classification et les recommandations du NF DTU 42.1 de
novembre 2007,
- réparation des pieds de cloisons abîmés par la reprise des enduits, des plàtres et des peintures,
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 1] à Nouméa, objets du bail du 1er août 2013 :
- réparation de la couvertine séparant les 2 types de couverture et solin,
- traitement de la pénétration du câble électrique,
- réparation du solin en pied de façade sud-est,
DIT que l'ensemble des travaux ci-dessus ordonnés devront être réalisés sous astreinte de 50 000 F CFP (cinquante mille francs CFP) par jour de retard d'une part à compter d'un délai de 3 (trois) mois suivant la signification de la présente décision en ce qui concerne le début des travaux et d'autre part à compter d'un délai de 4 (quatre) mois suivant la signification de la présente décision en ce qui concerne la fin des travaux,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, y compris au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
PARTAGE les dépens de l'instance à hauteur de 50 % à la charge de la SARL PETIT D'HOMME et 50 % à la charge de la SCI ROND POINT, en ce compris les frais d'expertise,
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision.
PROCÉDURE D'APPEL
La SCI [Adresse 6] a fait appel de cette décision le 28 juin 2023 et demande à la cour de:
- Déclarer irrecevables les conclusions portant appel incident déposées par la SARL PETIT D'HOMME le 8 février 2024 ;
- Constater que la demande formée par la SARL PETIT D'HOMME et tendant à la condamnation de la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 338.492 F.CFP au titre de la dépose et de la repose des climatiseurs et des travaux provisoires sur les gouttières est nouvelle, au sens de l'article 564 du Code de procédure civile, par rapport aux prétentions soumises par lui aux premiers juges ;
- Constater que cette demande ne correspond à aucune des exceptions prévues par ce texte ;
- La déclarer, en conséquence, irrecevable, par application de l'article 564 du Code de procédure civile ;
- En conséquence, Débouter la SARL PETIT D'HOMME de l'ensemble de ses demandes ;
- Confirmer le jugement en tant qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et du bail d'habitation en date du 4 Juin 2007 ;
- Réformer le jugement en tant qu'il a fait droit aux demandes de la SARL PETIT D'HOMME ;
Et Statuant à nouveau;
- Ordonner l'expulsion de la SARL PETIT D'HOMME des lieux loués et ce sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;
- Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1.000.000 F CFP jusqu'à complet délaissement des lieux ;
- Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement de la somme de 14.348.025 F.CFP au titre des loyers et pénalités impayés majorés des intérêts légaux à compter du 3 Juillet 2017 ;
- Condamner la SARL PETIT D'HOMME au paiement de la somme de 443.331 F.CFP au titre du défaut d'indexation des loyers à compter du 1er juillet 2022 ;
- Condamner la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT la somme de 2.000.000 F.CFP au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de Nouvelle-Calédonie pour la procédure de première instance et la somme de 500.000 F. CFP pour la procédure d'appel;
- La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.
La SARL PETIT D'HOMME a fait appel incident le 8 février 2024 et demande à la cour de:
CONFIRMER le jugement rendu par le tribunal de première instance de Nouméa en toutes ses dispositions ;
En conséquence :
DEBOUTER la SCI ROND POINT de l'ensemble de ses demandes ;
Y ajoutant :
- CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer la SARL PETIT D'HOMME la somme de 338.492 F.CFP au titre de la dépose et de la repose des climatiseurs et les travaux provisoires sur les gouttières ;
- CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer la SARL PETIT D'HOMME la somme de 140.132 F.CFP au titre des travaux d'étanchéité provisoire réalisés à ses frais ;
- CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme
de 200.000 F.CFP par mois à compter du 15 mai 2023 et jusqu'au prononcé de la décision à intervenir au titre du préjudice de jouissance,
- CONDAMNER la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme
de 1.000.000 F.CFP au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
- CONDAMNER la SCI ROND POINT aux entiers dépens en ce compris les frais de
tous les constats d'huissiers réalisés en cause d'appel.
Vu les conclusions de la SARL PETIT D'HOMME du 27 mars 2025;
Vu les conclusions de la SCI ROND POINT du 25 mars 2025;
Ecrits auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens des parties.
MOTIFS
1. Sur la recevabilité des demandes en appel de la SARL PETIT D'HOMME
Selon les dispositions des articles 550 et suivant du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, l'appel incident peut être provoqué même en tout état de cause par toute partie ayant été partie en première instance.
Le délai pour relever appel incident n'est pas, en Nouvelle-Calédonie, enserré dans un délai qui permettrait d'obtenir, par suite, son irrecevabilité.
En outre, ne constitue pas une nouvelle demande en cause d'appel une demande tendant à obtenir une majoration des dommages et intérêts en appel en raison de l'aggravation du dommage survenue depuis la décision du premier juge tendant à la même fin d'indemnisation du préjudice subi.
Par ailleurs, il est constant que la SARL PETIT D'HOMME sollicite la confirmation du jugement sur les postes de préjudices déjà retenus et sa réformation, par majoration de dommages et intérêts, des préjudices liés à leur aggravation.
L'appel incident formé par la SARL PETIT D'HOMME est recevable.
2. Sur la nullité des commandements de payer et la demande de dommages et intérêts y afférente
Ces dispositions du jugement ne sont pas contestées par l'une ou l'autre partie.
3. Sur le constat de la résiliation du bail
Ces dispositions du jugement ne sont pas contestées par l'une ou l'autre partie.
4. Sur la demande en paiement des loyers
Le jugement, se basant sur les sommes visées aux commandements, a condamné la SARL PETIT D'HOMME au paiement, en deniers ou quittance, de la somme de 7'729'120 F. CFP (dont 50.000 F.CPF au titre de la clause pénale) au titre des loyers du bail commercial du 1er septembre 1998 renouvelé le 4 juin 2017, et de la somme de 2'402'086 F. CFP (dont 10.000 F.CFP au titre de la clause pénale) au titre des loyers du bail d'habitation du 4 juin 2017.
La SARL PETIT D'HOMME demande la confirmation du jugement.
La SCI ROND POINT sollicite la somme de 14 348'025 F. CFP au titre des loyers et pénalités impayées, majorés des intérêts légaux à compter du 3 juillet 2017.
Toutefois, elle ne fournit aucun décompte satisfaisant de sa créance permettant de faire droit à cette dernière demande.
De plus, la SCI ROND POINT fait état de loyers impayés en 2024 et 2025 et ces demandes sont irrecevables car nouvelles en appel.
Il convient de confirmer le jugement quant au montant des loyers dus.
Par ailleurs, c'est à bon droit que le jugement a considéré que les clauses pénales étaient manifestement excessives et en a ordonné la réduction.
Il convient également d'ordonner la confirmation du jugement sur ce point.
5. Sur le rappel d'indexation
Le jugement a débouté la SCI ROND POINT de sa demande de rappel de loyers au titre de l'indexation de juillet 2022.
La SCI ROND POINT sollicite le paiement de la somme de 295'668 F. CFP au titre du défaut d'indexation des loyers.
Il est constant que les différents baux contiennent des clauses d'indexation du loyer.
La SCI ROND POINT verse aux débats un décompte duquel il ressort qu'il est du une somme de 295'668 F.CFP au titre des indexations.
La demande est justifiée et il convient donc d'y faire droit.
Le jugement sera réformé sur ce point.
6. Sur les délais de paiement
La résiliation du bail mettrait la SARL PETIT D'HOMME face à de grandes difficultés économiques, ainsi que l'a déjà constaté le juge des référés en juin 2017.
Il est par ailleurs de l'intérêt du bailleur que l'activité continue afin que le locataire puisse apurer sa dette.
Dès lors, il convient d'accorder à la SARL PETIT D'HOMME des délais de paiement.
En revanche, rien ne justifie d'ordonner que les paiements à venir s'imputent d'abord sur le capital, notamment au regard du fait que les intérêts ne courent qu'à compter de la décision.
Le jugement doit être confirmé sur ce point.
7. Sur les indemnités d'occupation
Compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu en l'état à indemnité d'occupation.
Néanmoins, dans l'hypothèse d'un non-respect des délais de paiement, il convient de fixer les indemnités d'occupation dues aux montants des loyers respectifs des différents baux.
8. Sur les travaux à réaliser
Sur le détermitage et la désinsectisation à réaliser
Les traces de termites ou les dégâts occasionnés par elles se situent dans les locaux objets des baux du 4 juin 2007, situés [Adresse 7].
Seul le bail du 1er août 2013 des locaux situés [Adresse 8] prévoit que le locataire a la charge de la lutte contre les termites, alors que ce traitement relève en principe du bailleur puisqu'intrinsèque à l'immeuble et ne dépendant pas de son utilisation ou occupation.
Il ressort du dossier de l'expert et de ses propres conclusions, que le bailleur a assuré le traitement anti termites jusqu'en 2014.
Dès lors, il doit être enjoint au bailleur d'assurer le traitement contre les termites dans les locaux relatifs aux deux baux du 7 juin 2007.
En revanche, pour les locaux du bail du 1er août 2013, le traitement anti termite relève de la responsabilité du locataire conformément aux dispositions contractuelles.
Le jugement doit être confirmé.
Sur les infiltrations
Dès lors que la résiliation du bail a suspendu la demande en réalisation de travaux formulés par le preneur doit être examinée.
Selon l'article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail et le maintien en état de servir à l'usage auquel il est destiné.
Selon l'article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeure, étant précisé que la clause par laquelle le preneur prend les lieux loués dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance ; elle permet en revanche de l'exonérer des réparations et de l'entretien qui auraient été nécessaires lors de la formation du bail, mais non de ceux qui se révéleraient indispensables durant l'exécution.
L'article 606 du même code prévoit que les grosses réparations visées à l'article 605 « sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ». Toutefois, cette liste n'est pas limitative et au sens de l'article 606, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale.
En l'espèce, le bail commercial du 4 juin 2007 précise que « le preneur aura la charge des réparations locatives et d'entretien (...), le bailleur n'étant tenu qu'à l'exécution des grosses réparations, telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil. Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les devantures, vitrines, fermetures, serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres paquets, carrelages, revêtements de sol, boiseries. Le preneur sera également responsable de toutes les réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seront nécessitées soit par le défaut d'exécution des réparations dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d'autres parties de l'immeuble ».
Le bail dit 'd'habitation' du 4 juin 2007 ne comprend pas de dispositions dérogeant à la loi du 6 juillet 1986, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie.
Le bail commercial du 1er août 2013 prévoit que « le preneur aura la charge des réparations locatives et d'entretien (...). Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les devantures, vitrines, fermetures, serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres paquets, carrelages, revêtements de sol, boiseries et le jardin. Toutes les charges afférent au bâtiment, telle que eau, gardiennage, entretien des espaces verts, etc., seront à la charge du preneur. Le bailleur ne sera tenu qu'à l'exécution des grosses réparations, telles qu'elles sont définies par l'article 606 du code civil. Le preneur supportera toutes les réparations, qui, bien que non locatives, s'avéreraient en raison, soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit des dégradations dans les lieux loués ou toute autre partie de l'immeuble résultant de son fait, du fait de préposés, des livraisons de ses fournisseurs, de ses clients ou du fait d'un tiers quelconque en relation avec l'activité commerciale du preneur. Le preneur devra notamment prendre toutes précautions utiles pour (...) empêcher l'introduction dans les lieux loués ou du fait de son activité dans l'immeuble dont dépendent les lieux loués, d'animaux nuisibles tels que rats, souris, cafards et notamment les termites ».
L'expert a relevé de nombreuses traces d'humidité causée par des infiltrations en différents endroits des locaux relevant des trois beaux : bureau, surface de vente, WC, chambre froide, surface de vente de stockage, séparation entre le logement et l'entrepôt, menuiseries de la terrasse, façade nord de la villa, et dalle en sous face (locaux objets du bail 2013).
Il relève que les infiltrations et trace d'humidité proviennent d'un défaut d'étanchéité des terrasses, d'un défaut du joint sec entre les bâtiments, d'un défaut de joints des baies vitrées, de défauts des façades, de la porte du sol des terrasses, et de défauts de la toiture du local objet du bail de 2013.
* Sur les terrasses Ouest Sud-Ouest
Selon l'expert, les traces infiltrations dans les sanitaires ouest, dans les couloirs desservant les zones de stockage, dans le bureau sud-est, sur les murs côté Est et le plafond sont imputables au fait que les joints de carrelage sont fissurés, et à l'absence très probable d'étanchéité. De plus, l'expert indique que la terrasse sud-est présente un seuil non conforme et souffre d'une absence de pente d'écoulement.
Les terrasses en question sont bien celles de la villa qui relève du bail d'habitation.
La reprise de ces travaux ne relève n'incombe manifestement pas au preneur et c'est à bon droit que le tribunal a enjoint au bailleur de les réaliser ; le jugement doit être confirmé.
* Toiture des locaux objets du bail du 1er août 2013
L'étanchéité de la dalle de même que la remise en état de la couvertine et du solin sont des travaux qui incombent au propriétaire.
Si il convient de préciser que, ainsi que l'a justement souligné le premier juge, non seulement il n'est pas démontré que le preneur est réalisé des travaux favorisant les infiltrations, mais l'expert indique que la stagnation d'eau du fait des climatiseurs n'est pas la cause des désordres.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à faire réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert à savoir :
- réfection de l'étanchéité de la dalle de couverture Sud-Ouest, y compris relevés et solins contre la façade
- réparation de la couvertine séparant les 2 types de couverture et solin
- traitement de la pénétration du câble électrique
- réparation du solin en pied de façade
* Imperméabilisation des façades
Il est établi par le rapport d'expertise que les enduits de façade sont très anciens et que leur imperméabilisation doit être refaite afin d'éviter des infiltrations.
Ici encore, le tribunal s'est prononcé par des motifs clairs et pertinents qu'il convient d'adopter expressément.
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné le bailleur à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert à savoir :
- décapage et préparation des supports,
- traitement des fissures et la mise en 'uvre d'une peinture imperméable conforme au DTU,
- traitement du joint sec entre les bâtiments
- changement du chéneau si besoin.
Menuiseries extérieures posées en 1998
Le tribunal a rejeté cette demande.
Le jugement n'est pas contesté par le preneur sur ce point évoqué par le tribunal.
Mise en 'uvre d'un caniveau à grille et traitement hydrofuge du pied de façade
Le tribunal a rejeté cette demande.
Le jugement n'est pas contesté par le preneur sur ce point .
Sur le soulèvement des carreaux
Il s'agit des carreaux de la salle du premier étage de la villa objet du bail d'habitation.
Selon l'expert a le décollement provient de défauts de conception (absence de joints de rationnement) ce qui relève de la responsabilité du bailleur.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a enjoint au bailleur de faire réaliser des joints de fractionnement, de contrôler, et de recoller les carreaux.
Sur les travaux divers
L'expert a constaté que les pieds de mur de la façade ouest du rez-de-chaussée ont été dégradés par l'humidité des termites.
Les conséquences de ces problèmes d'humidité n'ont pas à être prises en charge par le preneur mais par le bailleur.
Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a enjoint au bailleur de faire réparer les pieds de cloisons abîmées par la reprise des enduits, des plâtres, et des peintures.
Le jugement a également indiqué que l'entretien des arbres et plus généralement du jardin relevait de la responsabilité du locataire, et donc rejeter la demande, mais cette disposition du jugement n'est pas contestée.
Sur le prononcé d'une astreinte
Les différents immeubles sont affectés de désordres importants et anciens particulièrement préjudiciables à la bonne exploitation du fonds.
Le prononcé d'une astreinte par le tribunal était justifié.
En outre, malgré le caractère exécutoire des condamnations prononcées, le bailleur ne justifie pas avoir exécuté les travaux imposés dans les délais impartis.
Le jugement doit donc être confirmé.
9. Sur les demandes de remboursement des travaux réalisés par le locataire
* Sur la demande en paiement de la SARL PETIT D'HOMME au titre du coût des travaux de détermitage et de désinsectisation déjà réalisés
Le jugement du 15 mai 2023, dans ses motifs, en fin de page 12 et début de page 13, s'est prononcé sur la prise en charge du cout des travaux de détermitage et de désinsectisation déjà réalisés par le locataire et a indiqué que le bailleur serait tenu de rembourser au locataire la somme de 434'415 F. CFP à ce titre.
Néanmoins, ces dispositions n'ont pas été reprises dans le dispositif du jugement.
Il ressort des dispositions de l'article 460 du code de procédure civile d'une part, que les omissions matérielles qui affectent un jugement peuvent être réparées par la juridiction à laquelle il est déféré ; d'autre part, que le juge peut se saisir d'office.
Il convient, statuant d'office, de constater que le jugement contient une omission matérielle qu'il convient de réparer et de dire que, dans le dispositif du jugement du tribunal de première instance du 15 mai 2023 numéro 23/166, il est ajouté la phrase : « condamne la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 434'415 Fr. CFP au titre des frais de détermitage et de désinsectisation ».
Il y a lieu pour la cour de statuer sur la prise en charge de ces frais.
Le tribunal s'est prononcé par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter expressément ; le jugement, une fois rectifié, sera donc confirmé.
* Sur les travaux extérieurs de façade
Le preneur a réalisé certains travaux de peinture sur la façade.
Néanmoins, le rapport d'expertise indique que l'ensemble de l'étanchéité des façades doit être repris.
Il s'en déduit que les travaux réalisés par le locataire n'ont pas produit l'effet escompté.
La demande doit donc être rejetée et le jugement confirmé.
10.Sur la demande de dommages-intérêts au titre de marchandises endommagées, du préjudice économique et d'image, et du préjudice de jouissance
Le tribunal s'est prononcé par des motifs clairs et pertinents qu'il convient d'adopter expressément et intégralement ; le jugement doit être confirmé sur ces points.
11. Sur la demande de la SARL petite homme au titre de l'aggravation des préjudices depuis le jugement de première instance
Une demande tendant à obtenir une majoration des dommages et intérêts en appel en raison de l'aggravation du dommage survenu depuis la décision du premier juge ne constitue pas une nouvelle demande en appel et est donc recevable.
Il ressort des pièces versées aux débats que la SARL PETIT D'HOMME est bien fondée à solliciter l'indemnisation de l'aggravation des préjudices retenus par les juges de première instance.
En effet, la SCI ROND POINT n'a pas, malgré le caractère exécutoire du jugement, effectué les travaux auxquels elle avait été condamnée sous astreinte ce qui a eu pour conséquence une aggravation de la dégradation des locaux attestés par la production de constats des 19 septembre 2023 et 18 octobre 2023.
Il est démontré que la SARL PETIT D'HOMME, de son côté, a mis en 'uvre tous les moyens nécessaires pour que ces travaux puissent être réalisés.
C'est ainsi que les 26, 27 et 28 juin 2023, elle a fait déposer les unités extérieures de la climatisation du magasin afin de permettre la réalisation de travaux de peinture et d'étanchéité.
Toutefois, faute de réalisation des travaux, il a dû être procédé à la repose les compresseurs les 30 et 31 octobre 2023 ce qui a entraîné des frais inutiles pour la SARL petite homme.
La SARL PETIT D'HOMME démontre que coût de la dépose de la repose des climatiseurs s'est élevé à 207.292 F.CFP ; la SCI ROND POINT doit être condamné au paiement de la somme en question.
Les désordres ont continué de s'aggraver, ainsi qu'en attestent les constats des 14 mars et 11 avril 2024 si bien que la SARL PETIT D'HOMME a dû engager des frais supplémentaires pour réaliser des travaux qui ne lui incombent pas.
C'est ainsi que la SARL PETIT D'HOMME justifie avoir réglé la somme de 131.200 F.CFP pour les travaux effectués sur les gouttières de la toiture afin de tenter d'enrayer les inondations dans le showroom ; la somme de 30.500 F.CFP pour la mise en place d'une plaque d'alucobon au plafond ; la somme de 109.632 F.CFP pour la mise en place d'une membrane d'étanchéité liquide en terrasse.
Le bailleur doit être condamné au paiement de ces sommes, dans la mesure où ces travaux d'incombent locataire et n'ont été rendus nécessaire que par la carence du bailleur.
En outre, le défaut de réalisation des travaux a contribué à aggraver le préjudice de jouissance subi par la SARL PETIT D'HOMME, qui ne dispose toujours pas de locaux permettant l'usage normal du commerce.
Aucun travaux significatifs n'ayant été effectué depuis le 15 mai 2023, la SARL PETIT
D'HOMME continue de subir un trouble de jouissance important.
Dans l'attente de la réalisation des travaux, la SARL PETIT D'HOMME a démonté tous les éléments de stores de la façade d'entrée de la boutique pour laisser l'accès afin de permettre les travaux de peinture et étanchéité.
La boutique ne dispose donc plus d'aucun store permettant de limiter le soleil et la chaleur.
La SARL PETIT D'HOMME, pour pallier cette difficulté, a installé deux stores intérieurs afin de pouvoir travailler à la caisse mais, partant, n'a plus de visibilité sur le parking et
subit un trouble important liée à la chaleur dans la boutique.
Ce dernier préjudice sera réparé par l'allocation d'une somme de 100'000 F. CFP. pour le préjudice subi jusqu'au prononcé de la présente décision.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La SCI ROND POINT succombe principalement en appel et sera donc condamnée aux dépens.
Par voie de conséquence, elle est redevable envers la SARL PETIT D'HOMME d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à 500.000 F.CFP.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et contradictoirement
1) CONSTATE que le jugement du 15 mai 2023 contient une erreur matérielle en ce qu'il s'est prononcé, dans ses motifs, en fin de page 12 et début de page 13, sur la prise en charge du coût des travaux de détermitage et de désinsectisation déjà réalisés par le locataire et a indiqué que le bailleur serait tenu de rembourser au locataire la somme de 434'415 F. CFP à ce titre, mais n'a pas repris cette condamnation dans son dispositif;
Dit qu'il convient de réparer cette omission ;
Dit que, dans le dispositif du jugement du tribunal de première instance du 15 mai 2023 numéro 23/166, il est ajouté la phrase : « condamne la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 434'415 F. CFP au titre des frais de détermitage et de désinsectisation ».
2)DÉCLARE RECEVABLE les conclusions portant appel incident déposé par la SARL PETIT D'HOMME le 8 février 2024
3) CONFIRME LE JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE DE NOUMÉA DU 15 MAI 2023, TEL QUE RECTIFIE CI DESSUS, EN CE QU'IL A :
CONSTATE la résiliation du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017, et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017, pour des locaux sis [Adresse 2] à Nouméa, conclus entre la SCI ROND POINT et la SARL PETIT D'HOMME, à la date du 3 août 2017,
CONDAMNE la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT, en deniers ou quittances afin de tenir compte des paiements qui ont pu intervenir depuis l'audience, au titre au titre des loyers impayés dus au 14 juin 2017, les sommes de :
- 7 729 120 F CFP (sept millions sept cent vingt-neuf mille cent vingt francs CFP) au titre des loyers du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017,
- 2 402 086 F CFP (deux millions quatre cent deux mille quatre-vingt-six francs CFP) au titre des loyers du bail dit d'habitation du 4 juin 2017,
avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,
CONDAMNE la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME les sommes suivantes :
- 465 400 F CFP (quatre cent soixante-cinq mille quatre cents francs CFP) au titre des marchandises endommagées,
- 229 900 F CFP (deux cent vingt-neuf mille neuf cents francs CFP) au titre du préjudice d'image,
- 7 500 000 F CFP (sept millions cinq cent mille francs CFP) au titre du préjudice de jouissance au 15 mai 2023,
avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision,
AUTORISE la SARL PETIT D'HOMME à se libérer de cette dette, en neuf mensualités 200 000 F CFP (deux cent mille francs CFP) et une dernière échéance qui soldera la dette, en tenant compte des éventuels versements effectués avant la mise en oeuvre des délais, au plus tard à compter du mois suivant la signification de la présente décision et jusqu'à apurement complet de la dette,
DIT que les mensualités devront être payées en sus des loyers courant et en même temps qu'eux,
SUSPENDU les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais,
DIT que si les délais sont respectés et que les courants sont acquittés à la bonne date, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,
DIT, en revanche, qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :
* la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,
* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
* qu'à défaut par la SARL PETIT D'HOMME d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], dans les deux mois suivants la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique,
* la SARL PETIT D'HOMME devra s'acquitter auprès de la SCI ROND POINT d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant de 800 000 F CFP (huit cent mille francs CFP),
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 2] à Nouméa, objets du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017 et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017 :
- traitement contre les termites,
- réfection des carrelages et plinthes des terrasses ouest et sud-est, avec un réagréage permettant d'assurer la pente d'écoulement et avec la mise en place d'un système d'étanchéité liquide,
- changement des menuiseries, compte tenu de la réalisation du seuil, qui devront être conformes à la norme FD DTU 36.5 d'octobre 2010,
- réfection de l'étanchéité de la dalle de couverture sud-ouest, y compris relevés et solins contre la façade,
- traitement du joint sec entre les bâtiments des locaux commerciaux et dit d'habitation et vérification - si besoin le changement - du chéneau,
- réalisation, sur les surfaces carrelées, de joints de fractionnement sciés, contrôle et recollage des carreaux soulevés ou décollés,
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 2] à Nouméa, objets du bail commercial du 1er septembre 1998, renouvelé le 4 juin 2017 et du bail dit d'habitation du 4 juin 2017, ainsi que pour des locaux, sis [Adresse 1] à Nouméa, objets du bail du 1er août 2013 :
- imperméabilisation des façades, avec décapage et préparation des supports, traitement des fissures et la mise en 'uvre d'une peinture imperméable de classe I3, selon la classification et les recommandations du NF DTU 42.1 de novembre 2007,
- réparation des pieds de cloisons abîmés par la reprise des enduits, des plâtres et des peintures,
ORDONNE à la SCI ROND POINT de réaliser ou faire réaliser les travaux suivants dans les locaux, sis [Adresse 1] à Nouméa, objets du bail du 1er août 2013 :
- réparation de la couvertine séparant les 2 types de couverture et solin,
- traitement de la pénétration du câble électrique,
- réparation du solin en pied de façade sud-est,
DIT que l'ensemble des travaux ci-dessus ordonnés devront être réalisés sous astreinte de 50 000 F CFP (cinquante mille francs CFP) par jour de retard d'une part à compter d'un délai de 3 (trois) mois suivant la signification de la présente décision en ce qui concerne le début des travaux et d'autre part à compter d'un délai de 4 (quatre) mois suivant la signification de la présente décision en ce qui concerne la fin des travaux,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires, y compris au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
PARTAGE les dépens de première instance à hauteur de 50 % à la charge de la SARL PETIT D'HOMME et 50 % à la charge de la SCI ROND POINT, en ce compris les frais d'expertise.
CONDAMNE la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT D'HOMME la somme de 434'415 F. CFP au titre des frais de détermitage et de désinsectisation.
4) INFIRME LE JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PREMIÈRE INSTANCE DE NOUMÉA DU 15 MAI 2023 EN CE QU'IL A:
- Débouté la SCI ROND POINT de sa demande de rappel de loyer au titre de l'indexation de juillet 2022
Et statuant à nouveau, condamne la SARL PETIT D'HOMME à payer à la SCI ROND POINT la somme de 443'331 F. CFP au titre de l'indexation des loyers à compter du 1er juillet 2022
- Fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 1.000.000 francs CFP dans l'hypothèse d'une résiliation du bail
Et, statuant à nouveau, fixe les indemnités d'occupation dues pour chaque bail au montant du loyer actuellement du.
5) Y AJOUTANT
Condamne la SCI ROND POINT à payer à la SARL PETIT DHOMME :
- La somme de 207.292 F.CFP au titre de la dépose et la repose des compresseurs
- La somme de 131.200 F.CFP au titre de travaux effectués sur les gouttières de la
toiture afin de tenter d'enrayer les inondations dans le showroom
- La somme de 30.500 F.CFP au titre de la pose d'une plaque d'alucobon en plafond
- La somme de 109.632 F.CFP au titre de la mise en place d'une membrane d'étanchéité liquide en terrasse
- La somme de 100'000 Fr. CFP au titre du préjudice de jouissance subie depuis le prononcé de la décision de première instance
6) CONDAMNE la SCI ROND POINT aux dépens d'appel et à paye à la SARL PETITDHOMME la somme de 500'000 Fr. CFP.
7) DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes.
Le greffier, Le président.