CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 12 août 2025, n° 21/06115

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [F] est propriétaire d'un lot dans un ensemble immobilier en copropriété situé au [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 6]. Cet immeuble en copropriété comprend trois niveaux (un rez-de-jardin, un rez-de-chaussée et un premier étage) et est constituée de deux lots :

- le lot n° 1 : un appartement ayant son entrée [Adresse 4], propriété de M. [L] ;

- le lot n° 4 : un appartement en duplex comprenant le rez-de-chaussée et le premier étage de l'immeuble, propriété de M. [F] et réunion de lots précédemment appelés 2 et 3. M. [D] a acquis le lot n°4 par acte de vente a été reçu par maître [B] [C] notaire, le 10 novembre 2011.

Un protocole d'accord signé entre M. [L] et M. [F] le 4 novembre 2011 et repris dans un état descriptif de modification du 8 novembre 2011, il a été mentionné que le jardin partie commune était rattaché à la propriété de M. [L] qui avait ainsi la jouissance exclusive du jardin.

Estimant que par man'uvres frauduleuses, M. [F] avec la complicité de Me [C], rédacteur tant du modificatif à l'état descriptif de division du 8 novembre 2011, que de l'acte de cession du 10 novembre 2011, il a été soustrait des parties communes de l'immeuble la jouissance du jardin pour la rattacher exclusivement aux parties privatives des consorts [L] au préjudice de l'autre copropriétaire, M. [D] a, par acte du 29 février 2016 assigné son vendeur M. [F], le notaire maître [C] et la SCP [C]-Ricard-Wahlen-Godefroy-Jacquot devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de solliciter le paiement des sommes suivantes:

- une somme de 90 000 euros au titre de la perte de jouissance du jardin,

- une somme de 20 000 euros à titre de dommage et intérêts pour préjudice moral,

- une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 30 mars 2021, le tribunal Judiciaire de Nice a :

- rejeté le moyen tiré de la prescription ;

- condamné in solidum Maître [C], la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à payer à M. [D] la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamné M. [F] à payer à M. [D] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter ;

- débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- condamné in solidum maître [C], la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à payer à M. [D] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- condamné in solidum maître [C], la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le règlement de copropriété et l'état descriptif et de division du 13 octobre 2008 mentionnait que le lot numéro 4 a la jouissance exclusive et particulière d'un jardin, que pour résoudre un conflit les opposant le 4 novembre 2011, M. [L] et M. [F] ont décidé de transiger et que par protocole d'accord M. [F] a cédé aux époux [L] la jouissance particulière du jardin inclus dans le lot sans modification des répartitions des millièmes et M. [F] s'est engagé à verser la somme de 5 000 euros à de dommages et intérêts, outre son engagement à avertir son acquéreur au cas où il vendrait le bien de la nature et de l'étendue des travaux de consolidation de l'escalier et du mur de limites.

Le tribunal rappelle également que le 8 novembre 2011, Me [C] a établi un état modificatif à la demande des deux parties attribuant ainsi le jardin au lot N°1 et qu'ainsi lors de la vente 2 jours plus tard le lot 4 a été vendu sans le jardin à M. [D] étant précisé que cette vente s'est réalisée par la procuration que ce dernier avait fait à un clerc de l'étude par acte sous-seing privé du 17 octobre 2011.

Il a écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription, M. [D] agissant sur le fondement du dol et a jugé que celui-ci était caractérisé dès lors que le compromis de vente du 26 juillet 2011 mentionnait le jardin comme partie intégrante du lot 4 tel que cela résultait du règlement de copropriété et de l'état descriptif de 2008, que le protocole du 4 novembre 2011 était curieux en ce que cette perte de jouissance ne s'est accompagnée d'aucune contrepartie et qu'en plus le vendeur a payé 5 000 euros de dommages et intérêts, que la reconnaissance au surplus de la persistance du caractère commun du mur et de l'escalier dans le protocole avait pour but de laisser à la charge du nouvel acquéreur les frais de rénovation à venir.

Enfin, le tribunal a retenu que la précipitation avec laquelle le notaire a établi l'état descriptif de division modificatif du 8 novembre 2011 avant la cession par acte authentique et sans la présence de M. [D] permettant de s'assurer qu'il avait été informé de ces modifications caractérisait une faute grave du notaire, de même qu'il pouvait être reproché à M. [F] de ne pas avoir tenu informé son acquéreur du protocole et de sa teneur concernant les travaux et la cession de la jouissance du jardin à M. [L].

Il a estimé le préjudice sur la valeur du jardin perdu et a retenu également une perte de chance de ne pas contracter, écartant en revanche le coût des travaux votés pour le mur et l'escalier lors de l'assemblée générale portant sur des parties communes.

Par déclaration du 23 avril 2021, Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] ont interjeté appel de la décision rendue.

La clôture de l'instruction est en date du 15 avril 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET DES PRETENTIONS

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 juillet 2021, M. [C] et la SCP notarial [Adresse 7] demandent à la cour de :

- réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 30 mars 2021 en ce qu'il a :

' rejeté le moyen de prescription ;

' condamné in solidum maître [C], la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à payer à M. [D] la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

' condamné in solidum maître [C], la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à payer à M. [D] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamné in solidum maître [C], la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] aux entiers dépens ;

- dire et juger que l'action en responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle formée par M. [D] à leur encontre est prescrite ;

Subsidiairement, sur l'action en responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de M. [D] à leur encontre:

- constater que le compromis de vente signé le 26 juillet 2014 par M. [F] et M. [D] ne fait pas état du jardin situé au rez-de-jardin, ni des deux terrasses jouxtant l'appartement de M. [D] ;

- constater que la procuration signée le 17 octobre 2011 par M. [D] ne fait pas non plus état du jardin, ni des deux terrasses jouxtant l'appartement du rez-de-chaussée ;

- constater qu'il résulte de l'acte d'acquisition notarié de M. [D] du 10 novembre 2011 que ce dernier a acquis les deux terrasses jouxtant l'appartement du rez-de-chaussée qui étaient auparavant parties communes ;

- constater que M. [D] a revendu l'appartement en duplex dont il était propriétaire par acte du 26 août 2019 pour un prix de 788 888 euros, réalisant ainsi une plus-value de 148 888 euros.

- dire et juger que M. [D] n'a subi rigoureusement aucun préjudice ;

- débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes à leur encontre ;

- déboutez M. [F] de toutes ses demandes à leur encontre ;

- condamner M. [D] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [D] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 8 juin 2021, M. [F] demande à la cour de :

- infirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions ;

Et jugeant à nouveau ,

- dire et juger que les demandes de M. [D] sont prescrites ;

- constater que le compromis de vente signé le 26 juillet 2014 par lui et M. [D] ne fait pas état du petit jardin partie commune de la copropriété ;

- constater que la procuration signée le 17 octobre 2011 par M. [D] ne fait pas non plus état du petit jardin partie commune de la copropriété, ni les deux terrasses situées au niveau du rez-de-chaussée.

- dire et juger que M. [D] n'a subi aucun préjudice ;

En conséquence,

- débouter M. [D] de l'ensemble de ses demandes ;

Infiniment subsidiairement, si par impossible sa condamnation à des dommages et intérêts pour perte de chance de na pas contracter était confirmée, juger qu'il sera relevé en garantie in solidum par Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] ;

- condamner M. [D] à verser M. [F] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner M. [D] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 juin 2021, M. [D] demande à la cour de :

- débouter Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] ainsi que M. [F] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

1. rejeté le moyen de prescription soulevé par les appelants en première instance ;

2. condamné in solidum Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à payer à M. [D] la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

3. condamné M. [F] à payer à M. [D] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter ;

4. condamné in solidum Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à payer M. [D] la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du NCPC au titre de la procédure en première instance ;

5. condamné in solidum Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] aux entiers dépens de première instance. Sur appel incident,

- réformer ledit jugement en ce qu'il :

1. l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

2. l'a débouté de sa demande de condamnation in solidum de Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] au paiement de la somme de 30 000 euros pour perte de chance de ne pas contracter ;

- condamner en conséquence in solidum Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- condamner in solidum Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter ;

- condamner également in solidum Me [C] et la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ceux d'appel distraits au profit de la SCP Cohen-Guedj-Montero sous sa due affirmation d'y avoir pourvus.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur la prescription

Moyens des parties

Les appelants soulèvent la prescription de l'action en responsabilité de M. [D] dès lors que dans son assignation initiale du 29 février 2016, il a agi sur un fondement contractuel dans le cadre d'une procédure en réduction du prix de vente en visant l'article 1304 du Code civil et qu'il y a renoncé dans ses conclusions du 1er septembre 2017. Ils ajoutent qu'il n'a agi en responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle à l'encontre du notaire et de sa SCP professionnelle que dans ses conclusions du 1er février 2019, de sorte qu'il s'est écoulé plus de 5 ans depuis la signature de l'acte de vente.

M. [F] s'associe aux moyens développés par les appelants.

M. [D] en réponse soutient que le notaire fait une erreur quant au calcul de prescription puisque l'acte de vente a été signé le 10 novembre 2011, il disposait jusqu'au 10 novembre 2016 pour l'assigner. Il ajoute qu'il a exercé son action en responsabilité dans le délai de 5 ans pour dol contre M. [F] et en dommages et intérêts contre les notaires, peu importe qu'il ait choisi un fondement contractuel à l'origine contre ces derniers puis ait décidé de poursuivre sur un fondement délictuel dès lors que cette action quelle que soit son fondement a bien été engagée dans le délai de 5 ans.

Réponse de la cour

Aux termes de l'article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La recevabilité de l'action fondée sur le dol et la réduction du prix de vente de même que l'action en responsabilité délictuelle doit être examinée au regard de la prescription de droit commun quinquennale prévue à l'article 2224 du code civil qui peut faire l'objet d'actes interruptifs.

Par ailleurs, en application de l'article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, à la condition que les actions engagées sur des fondements différents aient le même objet ou tendent aux mêmes fins.

Ainsi, si en principe, l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu'ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. [D] a agi initialement sur le fondement du dol et de la révision du prix de vente contre M. [F] et le notaire et que par conclusions du 1er février 2019, il a modifié le fondement juridique de sa demande à l'encontre du notaire.

L'action initiale pour dol et réduction du prix de vente avait comme objet l'examen des man'uvres frauduleuses dont se serait rendu coupable M. [F] avec la collusion du notaire Me [C] et la mise en évidence de l'existence d'un préjudice au détriment de son acquéreur portant sur le prix de vente excessif. Si l'objet est différent de l'action en responsabilité délictuelle du notaire fondée sur la faute de ce dernier, elles tendent aux mêmes fins en ce qu'elle vise à entraîner l'octroi de dommages et intérêts que supporteraient le notaire et le vendeur, finalité poursuivie par l'action en responsabilité contractuelle engagée le 29 février 2016. Cette action a ainsi interrompu le délai de prescription de l'action en responsabilité délictuelle du notaire et de sa SCP Professionnelle engagée dans ses conclusions du 1er février 2029 de sorte qu'elle n'est pas prescrite.

Le jugement de première instance mérite confirmation de ce chef.

2-Sur le fond

- Le dol du vendeur et la faute du notaire

Moyens des parties

Les appelants reprochent en premier lieu au tribunal d'avoir totalement méconnu le sens du protocole transactionnel signé le 4 novembre 2011 car il n'a jamais été question que M. [D] devienne propriétaire du jardin jouxtant le rez-de-chaussée que manifestement M. [F] n'a jamais eu l'intention de lui vendre ainsi que cela résulte du compromis de vente du 26 juillet 2011 et de la procuration du 17 octobre 2011. Ils considèrent qu'indépendamment du fait que la vente du jardin n'est jamais rentrée dans le champ contractuel lors de la signature du compromis de vente du 26 juillet 2011, le tribunal devait pour apprécier l'éventuel préjudice subi par M. [D] tenir compte du fait qu'au moment de la signature du compromis de vente, il ne pouvait aucunement acquérir la propriété des très grandes terrasses jouxtant l'appartement du rez-de-chaussée puisque ces terrasses ne faisaient pas partie du lot n° 4 dont M. [F] était propriétaire et constituaient des parties communes, de sorte que M. et Mme [L] étaient parfaitement en droit de les utiliser comme solarium en s'installant devant les fenêtres de l'appartement de M. [F] et que la contrepartie de la cession de la jouissance exclusive du jardin était celle des terrasses, ce que le tribunal a complètement occulté.

En réponse aux moyens des appelants, M. [D] soutient qu'il a été victime d'un dol de la part du vendeur et que la faute du notaire est acquise en ce qu' il n'a nullement été invité à participer à cette modification de l'état descriptif de division dudit bien qu'il devait acheter deux jours après ni informé de quoique ce soit. Or, il rappelle que ce protocole d'accord a été signé entre M. [F] son vendeur et l'autre copropriétaire de l'ensemble immobilier, les consorts [L] et qu'il a été annexé au modificatif de l'état descriptif de division de cet ensemble immobilier effectué par acte de Me [C] le 8 Novembre 2011 ; que ce protocole fait allusion au conflit de voisinage existant entre eux portant sur la nature de la terrasse sur laquelle ouvrait l'appartement qu'il achetait, regardée comme partie privative par ce dernier et comme partie commune par les époux [L] ; que c'est dans ce contexte procédural que les parties ont décidé de transiger et sont tombées d'accord sur les termes de ce protocole du 4 Novembre 2011 qui lui a été cachée dans le cadre de l'acquisition de son bien immobilier ce qui caractérise une résistance dolosive dont il a été victime.

Il soutient ainsi que le notaire qui a prêté son concours aux actes visant à le tromper sur ce qu'il achetait, est fautif. Il considère qu'il lui appartenait dans le cadre de son obligation d'information et de rédacteur d'acte, de l'informer de cette modification substantielle de son lot grave et lourde de conséquences car elle le privait de la jouissance exclusive et particulière des deux parcelles de terre, lesquelles appartenaient au seul lot n°1.

Il conteste qu'il puisse y avoir une contrepartie donné au lot n°4 à savoir l'usage privatif de ses terrasses, ce qui est totalement habituel en la matière et que cette modification est lourde de conséquences financières pour lui car cette attribution privative du jardin aux seuls Consorts [L] n'a modifié en rien la répartition des tantièmes à savoir que sans avoir la jouissance exclusive de ce jardin, il continue à supporter les 700 millièmes des charges dudit ensemble. Il subit ainsi tous les inconvénients financiers de cette modification sans profiter pour autant d'un quelconque avantage concernant l'usage privatif de ce jardin.

Il ajoute que c'est volontairement que M. [F] ne lui a pas donné connaissance de cette modification car il n'aurait pas donné de suite à cette acquisition car a un prix inférieur d'achat.

Il conteste enfin qu'il ait été nécessaire de mentionner la jouissance du jardin privatif dans le compromis ou la procuration puisque celle-ci résultait du règlement de copropriété et de l'état de division de 2008.

M. [F] soutient pour sa part qu'il n'a commis aucun dol ou aucune réticence quelconque dès lors qu'il n'a jamais été question que M. [D], ainsi qu'il résulte du compromis de vente du 26 juillet 2014 et de la procuration du 17 octobre 2011, ait la jouissance du petit jardin partie commune.

Il ajoute qu'il ne démontre nullement le dol et encore moins un quelconque préjudice subi.

Il a signé un compromis de vente qui portait exclusivement sur l'acquisition d'un appartement en duplex formant le rez-de-chaussée et le premier étage de l'immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 2] ; que la procuration signée le 17 octobre 2011 ne prévoit pas non plus que ce dernier aurait un droit à la jouissance du petit jardin dépendant de la copropriété ; qu'en revanche, grâce au protocole d'accord du 4 novembre 2011 et au modificatif à l'état descriptif de division du 8 novembre 2011, il a acquis l'appartement en duplex constituant le lot n° 4 avec les « deux terrasses telles que délimitées sous teinte jaune sur le plan demeuré joint et annexé au modificatif de l'état descriptif de division du 8 novembre 2011 » et a donc reçu en sus deux terrasses privatives qui n'étaient pas initialement prévues.

Réponse de la cour

La cour rappelle liminairement que M. [D] dirige son action en responsabilité à l'encontre du vendeur du bien litigieux, du notaire et de l'études notariale qui ont concouru à la formalisation de la modification de l'état descriptif de division et de l'acte de vente.

Il convient d'examiner successivement la responsabilité de chacun de ces intervenants en commençant par le vendeur auquel M. [D] reproche une réticence dolosive puis en examinant la responsabilité du notaire qui a prêté son concours pour la rédaction des actes.

Aux termes de l'article 1116 du Code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

L'article 1117 du même code dispose que la convention contractée par erreur, violence dol, n'est point nulle de plein droit'; elle donne seulement lieu à une action en nullité ou en rescision. Le droit de solliciter la nullité d'un contrat pour dol, n'exclut pas cependant la possibilité pour la victime d'exercer une action en responsabilité contre le vendeur pour obtenir réparation du préjudice subi.

A ce titre, le vendeur d'un bien immobilier est tenu à une obligation d'information qui consiste notamment à informer l'acheteur de tous éléments susceptibles de modifier les conditions de la vente entre l'avant contrat et l'acte authentique.

Il s'en déduit qu'en gardant le silence sur des éléments dont il dispose le vendeur prive l'acquéreur d'une information déterminante et ce comportement constitue des manoeuvres dolosives au sens des dispositions susvisées.

En l'espèce, le bien litigieux désigné dans l'avant contrat du 26 juillet 2011 est le lot 4 : un appartement en duplex et les 700 /1000 des parties communes.

S'il ne fait pas mention de l'existence du jardin partie commune, il n'est pas contesté qu'à cette période ce jardin de 250 m2 faisait partie des parties communes dont M. [D] avait acquis les 700/1000 èmes et que la jouissance exclusive de ce jardin était rattachée au lot n° 4 dont il se portait acquéreur tel que cela résulte de l'état descriptif de division du 13 octobre 2008 publié à la conservation des hypothèques le 5 décembre 2008 :

« Rez-de chaussée + étage

Lot N° Quatre (4)

Un appartement deux entrées ; ( ')

Avec jouissance exclusive et particulière d'un jardin, telle que délimitée sous teinte jaune sur le plan demeuré joint et annexé après mention,

Avec les sept cent/ millièmes (700/1000 e) de quote-part des parties communes générales de l'immeuble. »

Il s'en déduit que ce dernier était légitime a considéré qu'il achetait la jouissance exclusive du jardin partie commune.

Or, il est acquis que la modification qui sera opérée le 8 novembre 2011 sur la contenance des parties communes à la suite du désaccord s'étant noué entre M. [F] et les consorts [L], désaccord qui sera totalement ignorée de M. [D] de même que le protocole d'accord qui y mettra un terme, ne sera pas porté à la connaissance de son acquéreur par M. [F].

Cette modification consiste à reprendre dans l'état descriptif de division les termes du protocole d'accord du 4 novembre 2011. Il est ainsi mentionné que :

« ' les terrasses figurant au rez-de -chaussée au droit du Lot quatre sont privatives comme faisant partie intégrante dudit lot et ne saurait en aucune manière constituer des parties communes ('). En outre, il est expressément convenu d'un commun accord entre les comparants ainsi qu'il résulte du protocole ci-dessus visé d'affecter la jouissance exclusive et particulière de deux parcelles de terre composant l'entier jardin de la copropriété au Lot un (').

En conséquence, M. [F] et M. [L] comparants aux présentes décident de modifier ainsi qu'il suit l'état descriptif de division-règlement de copropriété sans changement des millièmes affectés à chacun des lots anciens.

Ceci exposé, il est passé ainsi qu'il suit :

Modificatif d'état descriptif de division

1° -Modification de la désignation du lot numéro quatre

Il est procédé par les présentes :

- A une modification de la désignation du lot quatre :

« Rez-de chaussée + étage

Lot N° Quatre (4)

Un appartement deux entrées ; ( ')

- au rez- de chaussée : '

-à l'étage : '

Avec les sept cent/ millièmes (700/1000 e) de quote-part des parties communes générales de l'immeuble. »

2°- Modification de la désignation du Lot numéro un

Il est procédé par les présentes :

- A la modification de la désignation du lot numéro un

Rez-de jardin

Lot numéro un

Un appartement '

Avec jouissance exclusive et particulière d'un jardin, telle que délimitée sous teinte jaune sur le plan demeuré joint et annexé après mention,

Avec les trois cent/ millièmes (300/1000 e) de quote-part des parties communes générales de l'immeuble. »

Au-delà de faire perdre à M. [D] la jouissance exclusive d'un jardin en c'ur de ville, le protocole d'accord litigieux a expressément mentionné que M. [F] s'engageait à informer son acquéreur de la nature et de l'étendue des travaux de consolidation de l'escalier et du mur qui séparent les parties délimitées en vert et jaune sur le plan annexé au titre de propriété de M. [L], les murs et escaliers constituant toujours des parties communes.

Or, aucun élément versé aux débats ne démontre que l'ensemble de ces modifications et informations ont été portées à la connaissance de l'acquéreur qui n'était pas présent lors de la réitération de l'acte authentique.

M. [F] ne peut se retrancher derrière l'argument selon lequel il n'a pas vendu le jardin qui ne faisait pas partie du champ contractuel selon lui dès lors qu'au contraire au regard des mentions portés au compromis et de l'état descriptif de division à cette date, il en faisait partie et que s'il n'avait pas voulu le vendre à M. [D] il lui appartenait de l'indiquer expressément dans la désignation du bien vendu.

Il s'en déduit qu'en n'informant pas son acquéreur de la procédure en cours avec les consorts [L], du protocole d'accord et des modifications portées à l'état descriptif de division 2 jours avant la réitération de la vente par acte authentique, M. [F] a commis une réticence dolosive laquelle est de nature à engager sa responsabilité.

- Sur les manquements du notaire

En vertu de l'article 1382 ancien du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique.

Il ne peut décliner sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par les parties ou reprendre leurs propositions.

Enfin, si le notaire est tenu d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes rédigés par lui afin qu'ils produisent toutes les conséquences attendues, il n'a pas à renseigner son client sur l'existence de données de fait, dont celui-ci a connaissance, et n'engage pas sa responsabilité lorsque le défaut de mise en garde sur les effets juridiques d'un acte est dépourvu de lien de causalité avec le préjudice allégué.

Il ressorts des pièces versées aux débats que Me [C] a accepté d'établir le 8 novembre 2011 un état modificatif à l'état descriptif de division de la copropriété entérinant le protocole d'accord intervenu quelques jours plus tôt entre M. [F] et M. [L] et de recevoir deux jours plus tard la réitération de la vente portant sur le lot numéro quatre de la même copropriété hors la présence de M. [D] et sans s'être assuré qu'il avait été informé des modifications intervenus et était ainsi suffisamment renseigner pour donner un consentement éclairé à son acquisition.

C'est à juste titre par ailleurs que le tribunal a retenu qu'il ne pouvait se retrancher derrière l'absence d'information donnée par le vendeur dès lors que rédacteur de l'ensemble des actes évoqués ci-dessus, il détenait lui-même ces informations et se devait de s'assurer au regard des modifications qu'elles entraînaient que l'acquéreur en avait eu connaissance.

Enfin, peu importe également que le protocole et les modifications de l'état descriptif lui soient apparus plus favorables pour M. [D] car même a considéré que ce protocole était équilibré entre les parties ce qui est contesté par M. [D] qui évoque la plus grande valeur d'un jardin en centre-ville, M. [D] n'était pas présent ni partie à ce protocole et surtout n'en était pas informé. Sauf à démontrer ce qui n'est pas le cas en l'espèce, qu'il lui avait été clairement indiqué que le jardin dont le lot 4 avait la jouissance privative n'était pas dans le champ contractuel, le notaire devait s'assurer qu'il acceptait que cette jouissance exclusive ne fasse plus partie de son lot ; de même, qu'il avait été informé des travaux sur le mur et l'escalier qui restaient communs.

En ne procédant pas à cette information le notaire a manqué à son obligation de conseil tel que retenu par le tribunal.

- Sur le préjudice subi

Moyens des parties

Me [C] et la SCP professionnelle contestent devoir réparer le préjudice invoqué car selon eux, il ne peut être occulté que la jouissance privative conférée au lot n° 4 des très grandes terrasses qui jouxtent l'appartement du rez-de-chaussée, apporte à cet appartement une plus-value considérable de sorte qu'il ne subit aucun préjudice effectif . De plus, ils rappellent que M. [D] a acquis l'appartement en duplex constituant le rez-de-chaussée et le premier étage de l'immeuble le 10 novembre 2011 pour un prix de 640 000 euros et qu'il l'a revendu par acte notarié du 26 août 2019 pour un prix de 788 888 euros, soit une plus-value de 148 888 euros. Ils en déduisent que les préjudices retenus par le tribunal ne sont pas effectifs.

Ils ajoutent que le préjudice invoqué à savoir la valeur de la perte de jouissance du jardin, n'est pas un préjudice certain puisqu'il n'est pas démontré que M. [F] qui devrait cette somme s'analysant comme une réduction du prix de vente serait dans l'incapacité de la payer.

Enfin, ils ne sont pas redevables d'un préjudice en lien avec les travaux votés en assemblée générales des copropriétaires portant sur les parties communes que M. [D] est tenu de supporter en sa qualité de propriétaire.

M. [F] soutient pour sa part, que M. [D] ne subit aucun préjudice car d'une part, grâce au protocole d'accord du 4 novembre 2011 et au modificatif à l'état descriptif de division du 8 novembre 2011, il a acquis l'appartement en duplex constituant le lot n° 4 avec les « deux terrasses telles que délimitées sous teinte jaune sur le plan demeuré joint et annexé au modificatif de l'état descriptif de division du 8 novembre 2011 » ; qu'il a donc reçu en sus deux terrasses privatives qui n'étaient pas initialement prévues et d'autre part, il a revendu l'appartement pour la somme de 788 000 euros soit avec une plus-value conséquente.

Il ajoute que les travaux sont la conséquence logique de sa quote-part en qualité de copropriétaire et dont il est seul redevable.

M. [D] en réponse fait valoir que son préjudice est composé d'une perte de jouissance de 250 m² de terrain et de frais supplémentaires de travaux qu'il ignorait et qui l'aurait certainement conduit à demander une réduction du prix ou à ne pas contracter ; que l'article 4 du protocole d'accord du 4 Novembre 2011 prévoyait que M. [F] devait s'engager à informer le concluant de la nature et de l'étendue des travaux de consolidation de l'escalier et du mur qui sépare les parties délimitées en couleur verte et jaune sur le plan annexé au titre de propriété de M. et Mme [L], lesdits mur et escalier constituant toujours des parties communes au sens de la loi du 10 Juillet 1965 ; enfin que son acte d'acquisition du 10 novembre 2011 ne fait aucune allusion à cet article 4, ce qui confirme bien qu'il ignorait ce à quoi il s'était engagé. Il considère ainsi que le rejet de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral est infondée car il s'est trouvé dans une situation financière particulièrement difficile, compte-tenu de ces différents contentieux auxquels il a été confronté, qu'il a dû se résigner à vendre son bien immobilier le 26 août 2019 et qu'il se retrouve à nouveau mêlé à une situation d'opposition de M. [L], obligeant à la demande des acquéreurs, le notaire à séquestrer 50 000 euros. Il subit par ailleurs un conflit avec le syndicat des copropriétaires auquel il a été condamné à verser une somme de plus de 65 000 euros correspondant aux travaux dont il n'a pas été informé (art 4 du protocole) et soutient que la plus-value réalisée ne compense en rien ces dix années de cauchemar subies.

Réponse de la cour

- Sur la perte de jouissance du jardin

Le préjudice subi par M. [D] à ce titre s'analyse en la perte d'un droit d'agrément et non d'un droit réel, et donc en la possibilité d'acquérir le bien à un prix inférieur ou de contracter à des conditions financières différentes. Il s'agit par voie de conséquence d'un préjudice de perte de chance dont l'assiette représente 10% de la valeur de l'immeuble acquis soit 64 000 euros et le taux de perte de chance fixé à 50% soit 32 000 euros.

M. [F] par sa réticence dolosive et le notaire qui bien que rédacteur de l'état modificatif de division du 8 novembre 2011 n'ont pas attiré l'attention de l'acquéreur sur les conséquences pour lui de cette modification sont responsables du préjudice subi et seront condamnés in solidum à payer à M. [D] cette somme.

- S'agissant du préjudice relatif aux travaux

Il a été rappelé ci-dessus que dans le protocole en son article, 4 M. [F] s'était engagé à informer son acquéreur des travaux qu'il aurait à supporter sur les murs et l'escalier restés communs.

La charge de ces travaux est la conséquence de sa qualité de copropriétaire et sont donc dus par M. [D] dès lors qu'il a acquis le bien.

Mais en n'informant pas son acquéreur et en lui dissimulant ces informations, M. [F] n'a pas permis là encore à M. [D] d'acquérir le bien à un prix inférieur ou à des conditions financières différentes. Ce préjudice de perte de chance dont l'assiette représente le montant des travaux de réfection du mur de soutien et de l'escalier (visé à l'article 4 du protocole dissimulé à M. [D]) soit 40 840 euros et 10 374 euros et le taux de perte de chance fixé à 50% s'évalue à 25 607 euros.

En revanche, c'est avec raison que le tribunal a jugé qu'il n'existait pas de lien de causalité entre la faute du notaire retenue et ce dommage. L'information des charges de travaux envisagés, reposait en effet sur M. [F] et s'agissant de travaux portant sur les parties communes leur charge était en lien avec sa qualité de copropriétaire et sa quote-part. Par ailleurs aucun élément versé aux débats ne permet de démontrer que le notaire aurait volontairement dissimulé à M. [D] l'existence d'un syndic en exercice ou des travaux déjà votés. Enfin, détenant la majorité des tantièmes (il détient 70% des droits), il sera observé que ces travaux n'ont pu être votés que par le vote positif de M. [D].

Il sera en dernier lieu précisé que le fait que M. [D] ait revendu l'appartement et ait fait une plus-value est sans lien avec les dommages subis et surtout ne saurait les compenser.

Le jugement de première instance sera ainsi infirmé sur le quantum des sommes allouées à M. [D].

- Sur le préjudice moral

Au regard des multiples tracas rencontrés par M. [D] dans le cadre de l'achat de ce bien, il subit un indéniable préjudice moral qui sera évalué à la somme de 6 000 euros que les appelants et M. [F] seront condamnés in solidum à lui payer.

3-Sur l'appel en garantie de M. [F] contre le notaire

Moyens des parties

M. [F] soutient qu'il ne peut être condamné à supporter le point du préjudice de perte de chance de ne pas contracter en l'état des charges de travaux car il a fait confiance à un professionnel.

Le notaire et sa SCP professionnelle s'agissant de l'appel en garantie de M. [F] concernant leur condamnation à des dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas contracter, soutiennent que l'auteur d'une faute qui serait intentionnelle ne peut demander à être relevé et garantie par un tiers de ses agissements volontaires ; il était tenu d'informer son acquéreur suivant l'art 4 du protocole de ce que des travaux serait à sa charge et il doit seul supporter les conséquences de son défaut d'information.

Réponse de la cour

Il a été jugé supra que le notaire n'est pas responsable du préjudice de perte de chance relatif aux travaux dissimulés. Il ne saurait dès lors garantir M. [F] de cette condamnation.

Par ailleurs, chacune des fautes commises par M. [F] et le notaire concernant la perte de jouissance du jardin de 250 m2 ayant contribué à la réalisation du dommage de perte de chance d'acquérir à un prix inférieur aucune garantie n'est due.

M. [F] sera par voie de conséquence débouté de ce chef.

4-Sur les demandes accessoires

Parties perdantes M. [F] et M. [C] notaire ainsi que la SCP professionnelle supporteront la charge des dépens de l'appel et ordonne leur recouvrement direct au profit des conseils qui en ont fait la demande en application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs d'allouer à M. [D] la somme de 4 000 euros que M. [F] et M. [C] notaire ainsi que la SCP professionnelle seront condamnés à lui payer in solidum sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Les autres demandes sur ce même fondement seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum maître [C], la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à payer à M. [D] la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamné M. [F] à payer à M. [D] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter et débouté M. [D] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [F], à payer à M. [D] la somme de 57 607 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de ne pas contracter ou d'acquérir le bien à un prix inférieur, in solidum avec M. [C] notaire et la SCP Office notarial [Adresse 7] à hauteur de 32 000 euros ;

Condamne in solidum M. [F], M. [C] notaire et la SCP Office notarial [Adresse 7] et M. [F] à payer à M. [D] la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral ;

Déboute M. [F] de sa demande d'être relevé et garantie par M. [C] notaire et la SCP Office notarial [Adresse 7] ;

Condamne in solidum M. [F], M. [C] notaire ainsi que la SCP Office notarial [Adresse 7] à supporter la charge des dépens de l'appel et ordonne leur recouvrement direct au profit des conseils qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer à M. [D] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.