CA Paris, 3e ch. civ., 1 septembre 2021, n° 19/08998

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 19 avril 2011, les consorts X ont consenti un bail commercial, en renouvellement, à la société LA GROTTE DE CHYPRE portant sur divers locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse] PARIS 5ème désignés comme suit : 'Une boutique à droite de la porte d'entrée de l'immeuble avec arrière boutique éclairée sur la cour. Un local au premier étage, communiquant avec la boutique par un escalier intérieur. Et une cave sous l'arrière de la boutique', pour une durée de neuf ans à effet du 1er octobre 2009, moyennant un loyer annuel de 14.847,24 euros et à destination exclusive de 'BB, SNACK BAR, ALIMENTATION, A L'EXCEPTION DE LA PATISSERIE'.

La société LA GROTTE DE CHYPRE est locataire des locaux susvisés depuis le 1er avril 1967.

Par acte du 7 mai 2013, la société LA GROTTE DE CHYPRE a conclu avec la société MR DJ1, devenue la société DJMS1, un contrat de location gérance, qui, de ses termes mêmes, a fait suite à une précédente location gérance régularisée, par acte du 17 juillet 2009, entre la société LA GROTTE DE CHYPRE et la société MELAO, placée en liquidation judiciaire le 6 septembre 2012 et dont le mandataire judiciaire a résilié le contrat de location gérance par lettre du 20 septembre 2012.

Par ordonnance du 13 avril 2015, le juge des référés du tribunal de commerce de PARIS, saisi par la société LA GROTTE DE CHYPRE a condamné sous astreinte la société DJMS1 à restituer à celle ci le local commercial dénommé RESTO CAFÉ SOUS MARIN sis [Adresse] PARIS 5ème et à en restituer les clés par devant huissier de justice.

La société DJMS1 a interjeté appel de cette ordonnance.

Par jugement du 9 juillet 2015 rendu entre la société LA GROTTE DE CHYPRE et la société DJMS1 signifié à celle ci le 13 août 20l5, le tribunal de commerce de PARIS a débouté la société DJMS1 de ses demandes reconventionnelles tendant notamment à voir requalifier le contrat de location gérance du 7 mai 2013 en contrat de sous location, a prononcé la résiliation du contrat de location gérance à compter du 22 novembre 2014, condamné la société DJMS1 à payer à la société LA GROTTE DE CHYPRE diverses sommes et sursis à statuer sur les demandes de celle ci en restitution du local commercial et de ses clés et en expulsion de la société DJMS1, dans l'attente de l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS sur l'ordonnance de référé du tribunal de commerce de PARIS susvisée en date du 13 avril 2015, lequel arrêt a été rendu le 1er novembre 2015 et a ordonné le retrait du rôle de l'affaire.

Par courrier du 15 octobre 2015, Me YY C ès qualités de liquidateur judiciaire de la société DJMSl placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de PARIS du 8 octobre 2015 a retourné les clés des locaux litigieux à la société LA GROTTE DE CHYPRE.

Par acte du 9 décembre 2015, M. AA X, Mme U X, Mme E X, Mme G X agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa fille Mme DD X, Mme N XX, Mme R X, Mme B X, Mme D H, M. Y J, Mme S J et M. Z J ont assigné la société LA GROTTE DE CHYPRE devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir prononcer la résiliation des conventions locatives aux torts et griefs de celle ci, de voir ordonner son expulsion des locaux sis [Adresse] PARIS 5ème ainsi que celle de tous occupants de son chef et de la voir condamner aux dépens et à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 30 mars 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par les consorts X d'une demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire du bail du l9 avril 2011 et d'expulsion de la société LA GROTTE DE CHYPRE, a accordé à celle ci un délai de 8 mois à compter de son prononcé pour se mettre en conformité avec les dispositions du bail, soit d'avoir à maintenir les locaux loués sis [Adresse] PARIS 5ème toujours ouverts et achalandés et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ce délai.

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2016, la société LA GROTTE DE CHYPRE a conclu un contrat de location gérance avec Mme A L et M. W T ès qualités d'associés de la société ELDA en cours d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés avec reprise des engagements réputés souscrits par elle dès l'origine, les associés signataires restant tenus desdits engagements en cas de non immatriculation de la société ELDA.

M. AA X est décédé le 9 septembre 2017.

Par jugement en date du 21 mars 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

- PRONONCÉ à compter du jour du présent jugement la résiliation du bail du 19 avril 2011 liant, d'une part, Mme U X agissant en son nom propre et en qualité d'héritière de AA X, Mme E X, Mme G X agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de tutrice de sa fille Mme DD X, Mme N XX, Mme R X, Mme B X, Mme D H, M. Y J, Mme S J et M. Z J et, d'autre part, la société GROTTE DE CHYPRE et portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse] PARIS 5ème,

- ORDONNÉ l'expulsion de la société GROTTE DE CHYPRE des lieux sis [Adresse] PARIS 5ème ainsi que celle de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la signification du présent jugement,

- CONDAMNÉ la société GROTTE DE CHYPRE aux dépens qui pourront être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

- DÉBOUTÉ les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 24 avril 2019, la SARL LA GROTTE DE CHYPRE a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 17 décembre 2019, la SARL LA GROTTE DE CHYPRE demande à la Cour de :

Vu l'article 4 du code de procédure civile,

Vu le bail commercial conclu le 19 avril 2011,

Vu les pièces versées au débat,

- INFIRMER le jugement rendu le 21 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Paris en ce qu'il a :

- prononcé à compter du jour du jugement la résiliation du bail du 19 avril 2011 liant les consorts X à la société LA GROTTE DE CHYPRE, portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse] a Paris 5ème ;

- ordonné l'expulsion de la société LA GROTTE DE CHYPRE des lieux sis [Adresse] à Paris 5ème ainsi que celle de tous occupants de son chef à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement ;

- condamné la société la GROTTE DE CHYPRE aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

- DÉBOUTER Madame S J divorcée CC, Monsieur Z J, Madame U EE épouse X, Madame E X épouse J, Madame G Q veuve X, Madame N X épouse XX, Madame R X divorcée I, Madame B X, Madame D I épouse H, et Monsieur Y J de l'intégralité de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société LA GROTTE DE CHYPRE ;

- ORDONNER la poursuite du bail conclu le 19 avril 2011 ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

- CONDAMNER in solidum Madame S J divorcée CC, Monsieur Z J, Madame U EE épouse X, Madame E X épouse J, Madame G Q veuve X, Madame N X épouse XX, Madame R X divorcée I, Madame B X, Madame D I épouse H, et Monsieur Y J à verser à la société LA GROTTE DE CHYPRE la somme de 4.000 ' au titre des frais irrépétibles ;

- LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me FLAURAUD, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 14 octobre 2019, Mme U, Marie THIALLET épouse X, Mme E, V, U X épouse J, Mme G, ZZ, FF Q veuve X, Mme N, U, O X épouse XX, Mme R, F, K X divorcée I, Mademoiselle B, M, V X, Mme D, Marie DELEGUE épouse H, M. Y, Jean Paul DENIS, Mme S, U, P J divorcée CC et M. Z, F J demandent à la Cour de :

Vu l'article L. 144-1 du Code de commerce,

- INFIRMER les dispositions concernant l'article 700 du Code de procédure civile du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 7 décembre 2018 ;

- CONFIRMER en toutes ses autres dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 7 décembre 2018 ;

- DÉBOUTER la société LA GROTTE DE CHYPRE de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Et statuant à nouveau :

- CONDAMNER la société LA GROTTE DE CHYPRE à verser aux consorts X le montant de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de Maître STIBBE, avocat aux offres de droit.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mars 2021.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail

Après avoir observé que c'est sans respecter le principe du contradictoire que le jugement entrepris lui a fait grief d'avoir prétendument violé l'interdiction de sous location en requalifiant le contrat de location gérance de 2009 en sous location alors que ledit contrat n'était pas invoqué par les bailleurs au soutien de leurs prétentions, la société LA GROTTE DE CHYPRE fait valoir qu'en tout état de cause, le jugement ne pouvait pas retenir de manquement de ce chef pour prononcer la résiliation alors que les bailleurs ont accepté le renouvellement du bail en 2011. S'agissant du contrat de location gérance consenti en 2013 à la société DJMS1, elle rappelle que le bail n'interdit pas la location gérance. Elle soutient que le tribunal de commerce de Paris, qui était compétent pour se prononcer sur la qualification du contrat de location gérance conclu avec la société DJMS1 en sous location, saisi de cette question, a écarté cette requalification, par un jugement du 9 juillet 2015, devenu définitif relevant notamment l'existence d'une clientèle réelle et stable ; que la situation juridique issue de cette décision est opposable aux bailleurs. L'appelante fait valoir que le changement de l'enseigne et la fermeture temporaire ne sont pas de nature à faire disparaître la clientèle attachée au fonds de commerce ; que l'absence de salariés attachés au fonds est sans incidence, un fonds de commerce pouvant être exploité sans salariés, lesquels ne constituent pas un élément essentiel du fonds. Elle ajoute que les avis de clients publiés sur tripadvisor démontrent l'existence d'une clientèle attachée au fonds. S'agissant du contrat de location gérance de 2016, elle fait valoir qu'il n'a pas été tenu compte par le jugement des difficultés qu'elle a rencontrées à l'occasion du départ de la société DSMJ1, laquelle avait cessé de régler les redevances et loyers ; qu'elle a tout fait pour expulser son locataire gérant ; qu'elle n'a pu récupérer les clés auprès du liquidateur judiciaire de la société DJMS1 que le 15 octobre 2015 ; qu'elle a ensuite dû remettre les locaux, dégradés par le locataire gérant, en état ; qu'elle a pu, suite aux travaux, régulariser le 2 septembre 2016 dans le délai imparti par l'ordonnance de référé du 30 mars 2016 un nouveau contrat de location gérance ; que le fonds est actuellement exploité. Elle rappelle avoir toujours réglé les loyers aux bailleurs, y compris lorsqu'elle ne percevait plus de redevances pour l'exploitation du fonds de commerce ; que les bailleurs n'ont subi aucun préjudice. Elle sollicite par conséquent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail.

Les intimés répliquent que le juge peut se fonder sur tous les faits qu'il estime pertinents à la solution du litige évoqués par les parties, même si ces dernières ne les ont pas utilisées au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce ils se sont explicitement référés au contrat de location gérance de 2009 dans leurs écritures de sorte que le jugement entrepris pouvait s'y référer pour prononcer la résiliation du bail. Ils soutiennent pouvoir se prévaloir du contrat passé entre la société LA GROTTE DE CHYPRE et la société MELAO en 2009 puisque ce contrat a perduré après le renouvellement du bail le 19/04/2011 ; que la solution retenue par le tribunal de commerce de Paris en 2015 est indifférente au litige en cause dès lors qu'il n'avait pas compétence pour statuer sur une requalification du contrat de location gérance et qu'ils n'étaient pas partis à cette procédure de sorte que le jugement rendu par le tribunal de commerce ne leur est pas opposable. Sur la violation de l'article 15 du bail interdisant la sous location, ils font valoir que, conformément à l'article L.144-1 du code de commerce, pour qu'un fonds soit mis en location gérance, il doit être exploité et détenir une clientèle propre, réelle, certaine et stable, ce qui fait défaut en l'espèce. Ils soutiennent que la clientèle n'était pas attirée par une enseigne appartenant à la société LA GROTTE DE CHYPRE, l'identité commerciale du BB ayant été modifiée ; que le fonds de commerce exploité par la société DJMS1 a disparu au profit d'un nouveau fonds de commerce créé par la société ELDA ; qu'entre les différents contrats conclus par la locataire, aucune activité n'a été exercée dans les lieux par celle ci, le local ayant été fermé ; qu'aucune clientèle n'est attachée au fonds de commerce, la seule clientèle existante étant une clientèle de passage, abondante [Adresse] ; que l'inconstance et les carences dans l'exploitation sont incompatibles avec la survie du fonds de commerce. Ils ajoutent que la société LA GROTTE DE CHYPRE n'a pas personnellement exploité les locaux depuis 2005, qu'aucun salarié n'est rattaché au fonds de commerce alors que le personnel suit le fonds de commerce, de location gérance en location gérance. Elle en conclut que la société LA GROTTE DE CHYPRE a consenti aux sociétés MELAO, puis DJMS1 et ensuite ELDA des contrats de sous location prohibés par le bail et elle sollicite par conséquent la confirmation du jugement.

A titre liminaire, la cour relève que le grief allégué par la locataire de ce que le jugement entrepris se serait fondé sur le contrat de location gérance du 17/07/2009 en violation du principe du contradictoire est inopérant dès lors qu'elle n'en tire pas de conséquence juridique quant au sort du jugement entrepris ; qu'en cause d'appel, les parties ont débattu de l'ensemble des contrats de location gérance consentis par la société LA GROTTE DE CHYPRE.

Il résulte des articles 1134, devenu 1103, et 1184, devenu 1224, du code civil et L 145-31 du code de commerce, que la résiliation du bail commercial peut être prononcée lorsque la violation du bail est suffisamment grave pour la justifier.

Il résulte du constat d'huissier de justice du 26/01/2015, portant sur des recherches internet au nom de 'CAFE RESTO SOUS MARIN' effectuées par l'huissier de justice, et de 1'extrait Kbis versés aux débats que la société DJMS1 a ensuite exploité le fonds de commerce, non sous l'enseigne de son loueur, mais sous1'enseigne CAFE RESTO SOUS MARIN ; que le concept du CAFE RESTO SOUS MARIN est d'offrir à sa clientèle des manifestations comme des concerts ; que la cuisine proposée n'est pas de la cuisine de type méditerranéen mais des burgers et cocktails.

Il n'est pas discuté que la société DJMS1 a cessé toute exploitation en octobre 2014 et qu'elle a restitué les clés des locaux le 15 octobre 2015.

Il est constant que la société LA GROTTE DE CHYPRE n'a pas exploité de fonds de commerce dans les locaux loués, qui sont restés fermés à la clientèle, entre le mois d'octobre 2014, au cours duquel la société DJMSI a transféré son activité dans d'autres locaux, et le 02/09/2016.

Le BB sis [Adresse] est, au vu des avis de clients figurant sur tripadvisor versés aux débats par l'appelante, exploité par la société ELDA à nouveau sous l'enseigne LA GROTTE DE CHYPRE et il propose à sa clientèle des mezzés, kebbab, ce qui ressort également du procès verbal d'huissier du 02/11/2016 versé aux débats par la société LA GROTTE DE CHYPRE.

Il ressort de ces éléments que la période de fermeture a été d'une durée conséquente de presque deux ans ; que la clientèle attachée au fonds de commerce appartenant à la société LA GROTTE DE CHYPRE a manifestement changé de nature puisque lorsqu'il était donné en location gérance à la société DJMS1, celle ci l'a exploité sous une autre enseigne, un autre concept et une autre cuisine que l'exploitation actuelle ; qu'au demeurant il ressort du constat d'huissier du 26/01/2015 que la société DSMJ1 s'est réinstallée [Adresse] sous l'enseigne CAFE RESTO SOUS MARIN, avec le même concept que celui qu'elle avait développé [Adresse]

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

Déboute les consorts X J H de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail du 19 avril 2011 consenti à la société LA GROTTE DE CHYPRE et portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse] PARIS 5ème, et d'expulsion ;

Dit n'y avoir lieu en cause d'appel à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les consorts X J H aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile.