CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 29 août 2025, n° 23/01432
SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
Arrêt
Autre
Arrêt N°
PF
R.G : N° RG 23/01432 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F6XA
S.A.R.L. MAXIM'INVEST
C/
[R]
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[G]
[T]
[P] [OE]
[P] [F]
[P] [F]
[P] [F]
[P] [F]
[P] [F]
[I]
[R]
S.N.C. LY 01
Etablissement Public DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA R EUNION - SERVICE DU DOMAINE
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 29 AOUT 2025
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE SAINT DENIS en date du 03 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 11 OCTOBRE 2023 rg n°: 21/01992
APPELANTE :
S.A.R.L. MAXIM'INVEST Prise en la personne de son gérant
[Adresse 15]
[Localité 24]
Représentant : Me Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMES :
Monsieur [L] [R]
[Adresse 21]
[Localité 26]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [H] [E] [R]
[Adresse 9]
[Localité 26]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [H] [RU] [R]
[Adresse 14]
[Localité 20]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES,, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Monsieur [N] [R]
[Adresse 2]
[Localité 26]
Madame [H] [Z] [R]
[Adresse 5]
[Localité 25]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Monsieur [K] [G]
[Adresse 22]
[Localité 27]
Représentant : Me Dévi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Maître [O] [T] Maître [O] [T], notaire associé au sein de la SAS NOT'AVENIR, [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 27]
Représentant : Me Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Monsieur [C] [S] [P] [OE]
[Adresse 16]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [J] [D] [P] [F]
[Adresse 10]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [M] [NE] [P] [F]
[Adresse 18]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [U] [P] [F]
[Adresse 13]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [V] [P] [F]
[Adresse 12]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [W] [P] [F]
[Adresse 8]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [H] [X] [I]
[Adresse 19]
[Localité 26]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [H] [Y] [R]
[Adresse 4]
[Localité 26]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
S.N.C. LY 01 société en nom collectif, immatriculée au RCS de SAINT-DENIS sous le n° 890 921 554, représentée par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 11]
[Localité 26]
Représentant : Me Dévi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA R EUNION - SERVICE DU DOMAINE curatrice de la succession vacante de Monsieur [B] [P]-[F]
[Adresse 17]
[Localité 24]
Clôture: 18 février 2025
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 20 Mai 2025 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Qui en ont délibéré
Le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Août 2025.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Août 2025.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.
LA COUR
Par acte d'huissier du 16 juillet 2021 la SARL Maxim'invest a fait assigner M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F] (les consorts [P] [F]), Mme [X] [I], Mme [Y] [R], M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R] (les consorts [R]), M. [K] [G], M. [O] [T], la direction des finances publiques - service des domaines devant le tribunal judiciaire de St Denis aux fins de voir annuler la vente des parcelles cadastrées AX[Cadastre 6]- [Adresse 23] et AX[Cadastre 7] - [Adresse 3] à [Localité 27], consentie devant Me [A] [SU] le 16 décembre 2020 par M. [C] [S] [P] [OE], Mme [X] [I], les consorts [P] [F], les consorts [R] au bénéfice de M. [K] [G] et de condamner les vendeurs sous astreinte à régulariser avec elle par acte authentique la vente desdits terrains consentie par compromis signé le 16 mars 2019.
Par acte d'huissier du 31 janvier 2023, la SARL Maxim'invest a fait assigner en intervention forcée dans l'instance la SNC LY 01 aux fins de voir annuler cette même vente au bénéfice de l'intervenante.
Par ordonnance du 3 octobre 2023, le juge de la mise en état chargé de l'instruction de l'affaire a déclaré la SARL Maxim'invest irrecevable en son action pour défaut de publication des assignations au registre de la publicité foncière, rejeté les demandes de frais irrépétibles et condamné celle-ci aux dépens.
Par déclaration du 11 octobre 2024 au greffe de la cour, la SARL Maxim'invest a formé appel de l'ordonnance.
Elle demande à la cour de :
" - Juger irrecevable les demandes de M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F] tirées d'une prétendue absence de sa qualité à agir pour solliciter la nullité de la vente consentie en fraude de ses droits à la SNC LY 01;
Débouter M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R], M. [K] [G], M. [O] [T], M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [X] [I], Mme [Y] [R] et la S.N.C. LY 01 de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions;
Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 3 octobre 2023, par laquelle le Juge de la mise en État du Tribunal judiciaire de Saint-Denis l'ayant déclaré irrecevable en son action pour défaut de publication au registre de la publicité foncière des assignations;
Juger recevable son action devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion;
Par conséquent :
Renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en l'état du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion;
Condamner in solidum M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R], M. [K] [G], M. [O] [T], M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [X] [I], Mme [Y] [R] et la S.N.C. LY 01 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. "
M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] demandent à la cour de:
" I - Statuer ce que de droit sur la recevabilité et la régularité de l'appel formé par la SARL Maxim'invest;
II - Juger parfaitement recevable leur demande visant aux mêmes fins d'irrecevabilité de la demande en nullité de vente dont la cour est saisie en constatant que ce moyen de droit avait bien été soumis au premier juge;
- Confirmer l'ordonnance du 3 octobre 2023 en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en nullité d'une vente intervenue sans que le demandeur n'y soit partie et pour absence de publicité effective de l'assignation de 2023 au service de la publicité foncière.
- Débouter la SARL Maxim'invest de toute demande autre ou contraire.
- La condamner au paiement de 2.500 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens.
Mme [X] [I] et les consorts [R] sollicitent de la cour de:
- Confirmer la décision entreprise en toutes ces dispositions.
- Débouter par conséquent la SARL Maxim'invest de l'ensemble de ses prétentions.
- La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
- La condamner aux entiers dépens d'appel. "
M. [K] [G] et de la SNC LY 01 demandent à la cour de :
" - Recevoir M. [K] [G] en son appel incident et le dire bien fondé;
- Confirmer l'ordonnance en date du 3 octobre 2023 en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action de la SARL Maxim'invest et l'a condamnée aux dépens;
- Juger totalement irrecevable l'action de la SARL Maxim'invest pour défaut du droit d'agir contre M. [K] [G] ;
- Juger que M. [K] [G] sera mis hors de cause;
* Subsidiairement, au cas où l'ordonnance serait infirmée :
- Ordonner le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire de St Denis afin qu'il soit statué sur le fond du litige après débats entre les parties;
* En tout état de cause :
- Condamner la SARL Maxim'invest à leur régler à chacun la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que d'appel;
- Condamner la SARL Maxim'invest aux entiers dépens;
- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires de la SARL Maxim'invest. "
M. [T] sollicite de la cour de confirmer l'ordonnance entreprise.
Par message RPVA du 30 juin 2025, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sous huitaine, au visa des articles 564 et 789 du code de procédure civile, sur la recevabilité de la fin de recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de M. [G], présentée devant elle, et, en tout état de cause, de la recevabilité de l'irrecevabilité en l'état des dernières demandes formées par conclusions de fond de la SARL Maxim'invest.
Par message RPVA du 3 juillet 2025, M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] font valoir que le moyen tiré de l'impossibilité pour la SARL Maxim'invest de solliciter l'annulation de la vente a déjà été soulevé devant le premier juge et doit permettre la confirmation de l'ordonnance entreprise par substitution de motifs.
Par message RPVA du 8 juillet 2025, M. [K] [G] et de la SNC LY 01 font valoir qu'ils ont régulièrement formé appel incident dans les délais impartis, que la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir n'est pas une prétention nouvelle et qu'elle a été débattue devant le premier juge. M. [K] [G] ajoute qu'il n'a pas été conclu au rejet de sa prétention tirée du défaut de qualité à défendre à titre personnel.
Par message RPVA du même jour, la SARL Maxim'invest fait observer qu'aucune demande d'infirmation de l'ordonnance n'a été déposée par M. [K] [G] dans les délais de procédure impartis de sorte que sa demande tendant à déclarer son action irrecevable pour défaut de droit à agir doit être déclarée irrecevable. Elle ajoute que le dommage qu'elle a subi relève d'une appréciation de fond.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières conclusions de la SARL Maxim'invest du 17 février 2025, celles de M. [C] [S] [P] [OE] et des consorts [P] [F] du 16 décembre 2024, celles de Mme [X] [I] et des consorts [R] du 5 mars 2024, celles de M. [K] [G] et de la SNC LY 01 du 9 janvier 2024 et celles de M. [T] du 5 janvier 2024 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;
Vu l'ordonnance de clôture du 18 février 2025;
Vu les observations susmentionnées des parties sur demande de la cour ;
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des assignations
Mme [X] [I] et les consorts [R] exposent qu'à peine d'irrecevabilité de l'action, l'assignation qui tend à l'annulation d'une vente immobilière publiée doit également l'être et qu'il n'est toujours pas justifié de cette formalité devant la cour. M. [K] [G] et de la SNC LY 01 précisent que la publication de l'assignation du 16 juillet 2021 est, en tout état de cause, sans incidence dès lors que la vente des immeubles a été conclue au profit de la SNC LY 01, non de M. [G]; ils exergue du défaut de justification de la publication de l'assignation du 31 janvier 2023, tout comme M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F], pour dire l'action irrecevable.
Sur ce,
Vu l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955;
Vu les articles 122 et 126 du code de procédure civile;
Ainsi qu'elle le fait valoir, la SARL Maxim'invest justifie de la publication effective des deux assignations introductives d'instance portant cachet du service de la publicité foncière de St Denis:
- le 11 octobre 2021 pour l'assignation du 16 juillet 2021 (pièce 30);
- le 6 novembre 2023 pour l'assignation du 31 janvier 2023 (pièce 35).
L'ordonnance entreprise doit ainsi être infirmée en ce qu'elle a déclaré la SARL Maxim'invest irrecevable en son action pour défaut de publication des assignations au registre de la publicité foncière.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL Maxim'invest
M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] soutiennent que l'action en nullité de la SARL Maxim'invest est irrecevable faute pour cette dernière d'avoir été partie à l'acte de vente dont la nullité est arguée. Ils ajoutent que cette fin de non-recevoir, qui tend aux mêmes fins que celle tirée du défaut de publication, a déjà été soulevée devant le premier juge qui a omis d'y statuer.
La SARL Maxim'invest plaide l'irrecevabilité de cette fin de non-recevoir qui ne tend pas aux mêmes fins que celle tirée du défaut de publication et qu'il appartenait à M. [C] [S] [P] [OE] et aux consorts [P] [F] s'ils entendait saisir la cour de l'omission de statuer qu'ils énoncent. Elle ajoute qu'en tout état de cause, son action en nullité à raison de la fraude, est recevable et que la nullité soulevée ne saurait atteindre l'ensemble de ses demandes en revendication de propriété.
Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL Maxim'invest
Vu les articles 562 et 564 du code de procédure civile;
La cour relève que, par conclusions devant le conseiller de la mise en état du 2 février 2023, M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] ont soulevé deux fins de non-recevoir au soutien de l'irrecevabilité de l'action de la SARL Maxim'invest: une première tirée du défaut de publication, une seconde tirée du défaut de qualité à agir en nullité relative de la vente.
Le premier juge, qui a accueilli la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication, n'avait pas, sans excéder ses prérogatives, à examiner la question de l'irrecevabilité de cette même action à raison d'un défaut de qualité à agir de la SARL Maxim'invest.
Dès lors, sans qu'il n'y ait lieu pour M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] d'avoir eu à former appel incident de l'ordonnance, ceux-ci sont recevables à soutenir à nouveau en appel la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL Maxim'invest.
Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile;
L'intérêt et la qualité à agir ne sont pas subordonnés à la démonstration du bienfondé de l'action, lequel relève de l'examen au fond de l'affaire, mais l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l'espèce, la SARL Maxim'invest a signé devant Me [T] le 16 mai 2019 une promesse de vente des parcelles cadastrées AX[Cadastre 6]- [Adresse 23] et AX[Cadastre 7] - [Adresse 3] à [Localité 27] avec M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [X] [I], Mme [Y] [R], M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R] et le service des domaines comme curatrice de la succession vacante de [B] [P] [F].
Les parcelles litigieuses ayant été vendues par ces derniers à la SNC LY 01, en dépit du compromis de vente dont la déchéance est contestée, la SARL Maxim'invest a intérêt à contester la vente immobilière intervenue au profit de la SCN le 16 décembre 2020.
Par ailleurs,
Vu les articles 1198 et 1599 du code civil;
Si M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] exposent en substance que l'action en nullité d'une vente est une action réservée aux seuls co-contractants, la SARL Maxim'invest dispose d'un intérêt et d'une qualité, même comme tiers au contrat de vente du 16 décembre 2020, à en solliciter la nullité - sans préjudice du bienfondé de son action- dès lors qu'elle affirme que cette vente a été conclue en connaissance de cause en fraude à leurs droits et que la nullité est de nature à remédier à l'atteinte illicite à leurs droits.
La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la SARL Maxim'invest à agir en nullité de la vente doit être écartée.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de M. [K] [G]
M. [K] [G] et de la SNC LY 01 font valoir que l'acte de vente entrepris ayant bénéficié à la SNC LY 01, non à M. [G], la SARL Maxim'invest est irrecevable en son action dirigée contre ce dernier.
Sur ce,
Vu les articles 564 et 789 du code de procédure civile dans leur version applicable au litige;
Le juge de la mise en état n'ayant pas été saisi d'un incident portant sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de M. [K] [G], il ne peut être élevé pour la première fois en appel.
La fin de non-recevoir est ainsi irrecevable.
En conséquence de la présente décision, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de St Denis pour remise de l'affaire au rôle.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;
M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R], M. [K] [G], M. [O] [T], M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [X] [I], Mme [Y] [R] et la S.N.C. LY 01, qui succombent, seront condamnés au dépens.
L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré la SARL Maxim'invest irrecevable en son action pour défaut de publication des assignations au registre de la publicité foncière;
- Déclare recevable la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'action de la SARL Maxim'invest pour défaut de qualité à agir en nullité de la vente;
- Écarte la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'action de la SARL Maxim'invest pour défaut de qualité à agir en nullité de la vente;
- Déclare irrecevable la fin de recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de M. [G];
- Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles;
- Condamne in solidum M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R], M. [K] [G], M. [O] [T], M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [H] [X] [I], Mme [Y] [R] et la S.N.C. LY 01 aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, Conseillère, le Président étant empêché, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT
,
PF
R.G : N° RG 23/01432 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F6XA
S.A.R.L. MAXIM'INVEST
C/
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S.N.C. LY 01
Etablissement Public DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA R EUNION - SERVICE DU DOMAINE
COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS
ARRÊT DU 29 AOUT 2025
Chambre civile TGI
Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE SAINT DENIS en date du 03 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d'appel en date du 11 OCTOBRE 2023 rg n°: 21/01992
APPELANTE :
S.A.R.L. MAXIM'INVEST Prise en la personne de son gérant
[Adresse 15]
[Localité 24]
Représentant : Me Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
INTIMES :
Monsieur [L] [R]
[Adresse 21]
[Localité 26]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [H] [E] [R]
[Adresse 9]
[Localité 26]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [H] [RU] [R]
[Adresse 14]
[Localité 20]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES,, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Monsieur [N] [R]
[Adresse 2]
[Localité 26]
Madame [H] [Z] [R]
[Adresse 5]
[Localité 25]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Monsieur [K] [G]
[Adresse 22]
[Localité 27]
Représentant : Me Dévi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Maître [O] [T] Maître [O] [T], notaire associé au sein de la SAS NOT'AVENIR, [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 27]
Représentant : Me Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Monsieur [C] [S] [P] [OE]
[Adresse 16]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [J] [D] [P] [F]
[Adresse 10]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [M] [NE] [P] [F]
[Adresse 18]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [U] [P] [F]
[Adresse 13]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [V] [P] [F]
[Adresse 12]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Monsieur [W] [P] [F]
[Adresse 8]
[Localité 27]
Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Madame [H] [X] [I]
[Adresse 19]
[Localité 26]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
Madame [H] [Y] [R]
[Adresse 4]
[Localité 26]
Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
S.N.C. LY 01 société en nom collectif, immatriculée au RCS de SAINT-DENIS sous le n° 890 921 554, représentée par son représentant légal domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 11]
[Localité 26]
Représentant : Me Dévi MOUTOUSSAMY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA R EUNION - SERVICE DU DOMAINE curatrice de la succession vacante de Monsieur [B] [P]-[F]
[Adresse 17]
[Localité 24]
Clôture: 18 février 2025
DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été appelée à l'audience publique du 20 Mai 2025 devant la cour composée de :
Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre
Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère
Conseiller : Mme Sophie PIEDAGNEL, Conseillère
Qui en ont délibéré
Le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Août 2025.
Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Août 2025.
Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.
LA COUR
Par acte d'huissier du 16 juillet 2021 la SARL Maxim'invest a fait assigner M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F] (les consorts [P] [F]), Mme [X] [I], Mme [Y] [R], M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R] (les consorts [R]), M. [K] [G], M. [O] [T], la direction des finances publiques - service des domaines devant le tribunal judiciaire de St Denis aux fins de voir annuler la vente des parcelles cadastrées AX[Cadastre 6]- [Adresse 23] et AX[Cadastre 7] - [Adresse 3] à [Localité 27], consentie devant Me [A] [SU] le 16 décembre 2020 par M. [C] [S] [P] [OE], Mme [X] [I], les consorts [P] [F], les consorts [R] au bénéfice de M. [K] [G] et de condamner les vendeurs sous astreinte à régulariser avec elle par acte authentique la vente desdits terrains consentie par compromis signé le 16 mars 2019.
Par acte d'huissier du 31 janvier 2023, la SARL Maxim'invest a fait assigner en intervention forcée dans l'instance la SNC LY 01 aux fins de voir annuler cette même vente au bénéfice de l'intervenante.
Par ordonnance du 3 octobre 2023, le juge de la mise en état chargé de l'instruction de l'affaire a déclaré la SARL Maxim'invest irrecevable en son action pour défaut de publication des assignations au registre de la publicité foncière, rejeté les demandes de frais irrépétibles et condamné celle-ci aux dépens.
Par déclaration du 11 octobre 2024 au greffe de la cour, la SARL Maxim'invest a formé appel de l'ordonnance.
Elle demande à la cour de :
" - Juger irrecevable les demandes de M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F] tirées d'une prétendue absence de sa qualité à agir pour solliciter la nullité de la vente consentie en fraude de ses droits à la SNC LY 01;
Débouter M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R], M. [K] [G], M. [O] [T], M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [X] [I], Mme [Y] [R] et la S.N.C. LY 01 de l'ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions;
Infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 3 octobre 2023, par laquelle le Juge de la mise en État du Tribunal judiciaire de Saint-Denis l'ayant déclaré irrecevable en son action pour défaut de publication au registre de la publicité foncière des assignations;
Juger recevable son action devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion;
Par conséquent :
Renvoyer l'affaire devant le juge de la mise en l'état du Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion;
Condamner in solidum M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R], M. [K] [G], M. [O] [T], M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [X] [I], Mme [Y] [R] et la S.N.C. LY 01 à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. "
M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] demandent à la cour de:
" I - Statuer ce que de droit sur la recevabilité et la régularité de l'appel formé par la SARL Maxim'invest;
II - Juger parfaitement recevable leur demande visant aux mêmes fins d'irrecevabilité de la demande en nullité de vente dont la cour est saisie en constatant que ce moyen de droit avait bien été soumis au premier juge;
- Confirmer l'ordonnance du 3 octobre 2023 en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en nullité d'une vente intervenue sans que le demandeur n'y soit partie et pour absence de publicité effective de l'assignation de 2023 au service de la publicité foncière.
- Débouter la SARL Maxim'invest de toute demande autre ou contraire.
- La condamner au paiement de 2.500 € de frais irrépétibles et aux entiers dépens.
Mme [X] [I] et les consorts [R] sollicitent de la cour de:
- Confirmer la décision entreprise en toutes ces dispositions.
- Débouter par conséquent la SARL Maxim'invest de l'ensemble de ses prétentions.
- La condamner au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
- La condamner aux entiers dépens d'appel. "
M. [K] [G] et de la SNC LY 01 demandent à la cour de :
" - Recevoir M. [K] [G] en son appel incident et le dire bien fondé;
- Confirmer l'ordonnance en date du 3 octobre 2023 en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action de la SARL Maxim'invest et l'a condamnée aux dépens;
- Juger totalement irrecevable l'action de la SARL Maxim'invest pour défaut du droit d'agir contre M. [K] [G] ;
- Juger que M. [K] [G] sera mis hors de cause;
* Subsidiairement, au cas où l'ordonnance serait infirmée :
- Ordonner le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire de St Denis afin qu'il soit statué sur le fond du litige après débats entre les parties;
* En tout état de cause :
- Condamner la SARL Maxim'invest à leur régler à chacun la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que d'appel;
- Condamner la SARL Maxim'invest aux entiers dépens;
- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires de la SARL Maxim'invest. "
M. [T] sollicite de la cour de confirmer l'ordonnance entreprise.
Par message RPVA du 30 juin 2025, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sous huitaine, au visa des articles 564 et 789 du code de procédure civile, sur la recevabilité de la fin de recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de M. [G], présentée devant elle, et, en tout état de cause, de la recevabilité de l'irrecevabilité en l'état des dernières demandes formées par conclusions de fond de la SARL Maxim'invest.
Par message RPVA du 3 juillet 2025, M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] font valoir que le moyen tiré de l'impossibilité pour la SARL Maxim'invest de solliciter l'annulation de la vente a déjà été soulevé devant le premier juge et doit permettre la confirmation de l'ordonnance entreprise par substitution de motifs.
Par message RPVA du 8 juillet 2025, M. [K] [G] et de la SNC LY 01 font valoir qu'ils ont régulièrement formé appel incident dans les délais impartis, que la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir n'est pas une prétention nouvelle et qu'elle a été débattue devant le premier juge. M. [K] [G] ajoute qu'il n'a pas été conclu au rejet de sa prétention tirée du défaut de qualité à défendre à titre personnel.
Par message RPVA du même jour, la SARL Maxim'invest fait observer qu'aucune demande d'infirmation de l'ordonnance n'a été déposée par M. [K] [G] dans les délais de procédure impartis de sorte que sa demande tendant à déclarer son action irrecevable pour défaut de droit à agir doit être déclarée irrecevable. Elle ajoute que le dommage qu'elle a subi relève d'une appréciation de fond.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu les dernières conclusions de la SARL Maxim'invest du 17 février 2025, celles de M. [C] [S] [P] [OE] et des consorts [P] [F] du 16 décembre 2024, celles de Mme [X] [I] et des consorts [R] du 5 mars 2024, celles de M. [K] [G] et de la SNC LY 01 du 9 janvier 2024 et celles de M. [T] du 5 janvier 2024 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;
Vu l'ordonnance de clôture du 18 février 2025;
Vu les observations susmentionnées des parties sur demande de la cour ;
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication des assignations
Mme [X] [I] et les consorts [R] exposent qu'à peine d'irrecevabilité de l'action, l'assignation qui tend à l'annulation d'une vente immobilière publiée doit également l'être et qu'il n'est toujours pas justifié de cette formalité devant la cour. M. [K] [G] et de la SNC LY 01 précisent que la publication de l'assignation du 16 juillet 2021 est, en tout état de cause, sans incidence dès lors que la vente des immeubles a été conclue au profit de la SNC LY 01, non de M. [G]; ils exergue du défaut de justification de la publication de l'assignation du 31 janvier 2023, tout comme M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F], pour dire l'action irrecevable.
Sur ce,
Vu l'article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955;
Vu les articles 122 et 126 du code de procédure civile;
Ainsi qu'elle le fait valoir, la SARL Maxim'invest justifie de la publication effective des deux assignations introductives d'instance portant cachet du service de la publicité foncière de St Denis:
- le 11 octobre 2021 pour l'assignation du 16 juillet 2021 (pièce 30);
- le 6 novembre 2023 pour l'assignation du 31 janvier 2023 (pièce 35).
L'ordonnance entreprise doit ainsi être infirmée en ce qu'elle a déclaré la SARL Maxim'invest irrecevable en son action pour défaut de publication des assignations au registre de la publicité foncière.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL Maxim'invest
M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] soutiennent que l'action en nullité de la SARL Maxim'invest est irrecevable faute pour cette dernière d'avoir été partie à l'acte de vente dont la nullité est arguée. Ils ajoutent que cette fin de non-recevoir, qui tend aux mêmes fins que celle tirée du défaut de publication, a déjà été soulevée devant le premier juge qui a omis d'y statuer.
La SARL Maxim'invest plaide l'irrecevabilité de cette fin de non-recevoir qui ne tend pas aux mêmes fins que celle tirée du défaut de publication et qu'il appartenait à M. [C] [S] [P] [OE] et aux consorts [P] [F] s'ils entendait saisir la cour de l'omission de statuer qu'ils énoncent. Elle ajoute qu'en tout état de cause, son action en nullité à raison de la fraude, est recevable et que la nullité soulevée ne saurait atteindre l'ensemble de ses demandes en revendication de propriété.
Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL Maxim'invest
Vu les articles 562 et 564 du code de procédure civile;
La cour relève que, par conclusions devant le conseiller de la mise en état du 2 février 2023, M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] ont soulevé deux fins de non-recevoir au soutien de l'irrecevabilité de l'action de la SARL Maxim'invest: une première tirée du défaut de publication, une seconde tirée du défaut de qualité à agir en nullité relative de la vente.
Le premier juge, qui a accueilli la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication, n'avait pas, sans excéder ses prérogatives, à examiner la question de l'irrecevabilité de cette même action à raison d'un défaut de qualité à agir de la SARL Maxim'invest.
Dès lors, sans qu'il n'y ait lieu pour M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] d'avoir eu à former appel incident de l'ordonnance, ceux-ci sont recevables à soutenir à nouveau en appel la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SARL Maxim'invest.
Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile;
L'intérêt et la qualité à agir ne sont pas subordonnés à la démonstration du bienfondé de l'action, lequel relève de l'examen au fond de l'affaire, mais l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l'espèce, la SARL Maxim'invest a signé devant Me [T] le 16 mai 2019 une promesse de vente des parcelles cadastrées AX[Cadastre 6]- [Adresse 23] et AX[Cadastre 7] - [Adresse 3] à [Localité 27] avec M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [X] [I], Mme [Y] [R], M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R] et le service des domaines comme curatrice de la succession vacante de [B] [P] [F].
Les parcelles litigieuses ayant été vendues par ces derniers à la SNC LY 01, en dépit du compromis de vente dont la déchéance est contestée, la SARL Maxim'invest a intérêt à contester la vente immobilière intervenue au profit de la SCN le 16 décembre 2020.
Par ailleurs,
Vu les articles 1198 et 1599 du code civil;
Si M. [C] [S] [P] [OE] et les consorts [P] [F] exposent en substance que l'action en nullité d'une vente est une action réservée aux seuls co-contractants, la SARL Maxim'invest dispose d'un intérêt et d'une qualité, même comme tiers au contrat de vente du 16 décembre 2020, à en solliciter la nullité - sans préjudice du bienfondé de son action- dès lors qu'elle affirme que cette vente a été conclue en connaissance de cause en fraude à leurs droits et que la nullité est de nature à remédier à l'atteinte illicite à leurs droits.
La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la SARL Maxim'invest à agir en nullité de la vente doit être écartée.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de M. [K] [G]
M. [K] [G] et de la SNC LY 01 font valoir que l'acte de vente entrepris ayant bénéficié à la SNC LY 01, non à M. [G], la SARL Maxim'invest est irrecevable en son action dirigée contre ce dernier.
Sur ce,
Vu les articles 564 et 789 du code de procédure civile dans leur version applicable au litige;
Le juge de la mise en état n'ayant pas été saisi d'un incident portant sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de M. [K] [G], il ne peut être élevé pour la première fois en appel.
La fin de non-recevoir est ainsi irrecevable.
En conséquence de la présente décision, il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de St Denis pour remise de l'affaire au rôle.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;
M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R], M. [K] [G], M. [O] [T], M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [X] [I], Mme [Y] [R] et la S.N.C. LY 01, qui succombent, seront condamnés au dépens.
L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt de défaut mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,
- Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré la SARL Maxim'invest irrecevable en son action pour défaut de publication des assignations au registre de la publicité foncière;
- Déclare recevable la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'action de la SARL Maxim'invest pour défaut de qualité à agir en nullité de la vente;
- Écarte la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'action de la SARL Maxim'invest pour défaut de qualité à agir en nullité de la vente;
- Déclare irrecevable la fin de recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de M. [G];
- Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles;
- Condamne in solidum M. [L] [R], Mme [H] [E] [R], Mme [H] [RU] [R], M. [N] [R], Mme [H] [Z] [R], M. [K] [G], M. [O] [T], M. [C] [S] [P] [OE], Mme [J] [D] [P] [F], Mme [M] [NE] [P] [F], Mme [U] [P] [F], Mme [V] [P] [F], M. [W] [P] [F], Mme [H] [X] [I], Mme [Y] [R] et la S.N.C. LY 01 aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, Conseillère, le Président étant empêché, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE P/LE PRÉSIDENT
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