CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 4 septembre 2025, n° 22/16594
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025
(n° 127 /2025, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/16594 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOIQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 septembre 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 19/09358
APPELANTE
S.A.R.L. [N] IMPRESSIONS
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 402 932 602
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de Paris, toque : K0122
INTIMÉE
E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT - OPH
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 344 810 825
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0483
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 11 février 2005, la société Groupama a consenti à la société [N] impressions un bail commercial portant sur les locaux constitués d'une boutique au rez-de-chaussée et d'une réserve reliée par un escalier intérieur situés [Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2005, moyennant un loyer annuel en principal de 11.890 euros, pour l'exercice de « toutes activités dans le domaine de la communication et de la bureautique ».
Par acte extrajudiciaire du 8 octobre 2013, la société [N] impressions a fait délivrer à l'Établissement public foncier d'Île-de-France, venu aux droits de la société Groupama, une demande de renouvellement de bail à compter du 1er avril 2014.
Par jugement du 21 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté, par l'effet de la demande de renouvellement précitée et l'absence de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2014 et désigné M. [W], remplacé par Mme [V], en qualité d'expert judiciaire pour donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Le 11 juin 2018, Mme [V] a déposé son rapport, concluant à une valeur locative au 1er avril 2014 de 14.100 euros et à un loyer plafonné de 15.068,14 euros.
Par acte d'huissier de justice du 12 juillet 2018, l'établissement [Localité 8] habitat-OPH, venu aux droits de l'Établissement public foncier d'Île-de-France, a exercé son droit d'option conformément à l'article L. 145-57 du code de commerce. Par jugement du 18 février 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné la radiation de l'instance.
Par acte du 30 juillet 2019, l'établissement Paris habitat-OPH a fait assigner la société [N] impressions devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.
Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- constaté que l'exercice, par l'établissement [Localité 8] habitat-OPH, de son droit d'option par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2018 a mis fin au bail le liant à la société [N] impressions portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9], à compter du 31 mars à 24h00 ;
- dit que l'exercice de son droit d'option par l'établissement [Localité 8] habitat-OPH a ouvert droit pour la société [N] impressions au paiement d'une indemnité d'éviction et pour l'établissement [Localité 8] habitat-OPH au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2014 et jusqu'à libération des locaux ;
- condamné l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à payer à la société [N] impressions la somme de 42.400 € à titre d'indemnité d'éviction se décomposant comme suit :
* indemnité principale (droit au bail) : 23.400 € ;
* indemnités accessoires :
. pour frais de remploi : 3.500 €
. pour le trouble commercial :5.600 €
. pour réfactions diverses : 3.000 €
. pour frais de déménagement :1.800 €
. pour double loyer : 700 €
. pour frais de réinstallation : 4.400 € ;
- condamné la société [N] impressions à payer à l'établissement [Localité 8] habitat-OPH, à compter du 1er avril 2014 et jusqu'à libération des locaux, une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 12.600 € par an, outre les taxes et charges exigibles en vertu du bail expiré ;
- condamné l'établissement [Localité 8] habitat-OPH aux dépens, en ce inclus les frais d'expertise ordonnée en référé et confiée à M. [C], et dit qu'ils pourront être recouvrés par Me Rapaport dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à payer à la société [N] impressions la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration du 23 septembre 2022, la SARL [N] impressions a interjeté appel du jugement.
MOYENS ET PRETENTIONS
Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 novembre 2022, la SARL [N] impressions, appelante, demande à la cour de :
- voir déclarer l'appel de la Société [N] impressions tant recevable que bien fondé ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que l'indemnité d'éviction devait être une indemnité de transfert et non une indemnité de perte de fonds ;
- dire et juger que l'éviction de la Société [N] impressions entraînera la perte du fonds de commerce ;
- voir en conséquence fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 587.000 € ;
- condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à verser ladite somme ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 12.600 € hors charges et hors taxes par an à compter rétroactivement du 1er avril 2014 ;
- condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à verser à la Société [N] impressions le rappel de loyers à compter rétroactivement de cette dernière date avec intérêts au taux légal capitalisés ;
- condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à verser à la Société [N] impressions la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel dont le recouvrement s'opérera au profit de Maître Alain Rapaport, avocat à la cour, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société [N] impressions fait valoir que, sur l'indemnité d'éviction, le bailleur doit verser au locataire évincé une indemnité d'éviction compensant le préjudice subi causé par le non-renouvellement du bail, incluant notamment la valeur du fonds de commerce, conformément aux dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce. Cette indemnité repose sur une présomption de perte du fonds, sauf si le bailleur prouve que le fonds est transférable sans préjudice. L'expert a initialement évalué l'indemnité en considérant la possibilité d'un transfert d'activité, sans en démontrer ni la réalité, ni l'existence de locaux équivalents. La société [N] impressions conteste les références produites soulignant soit leur indisponibilité, soit leur inadéquation à l'activité exercée, soit le montant exorbitant du loyer de sorte que n'est pas établie la preuve, qui incombe au bailleur, de la disponibilité et de la viabilité économique d'un local de remplacement. En outre, celui proposé par la bailleresse ne permet pas l'exercice de l'activité. Elle souligne que l'expert a finalement estimé la perte du fonds de commerce à la somme de 587.000 €, qui doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation, le montant de l'indemnité d'occupation s'élève à la somme de 12.600 € hors charges et hors taxes par an à compter rétroactivement du 1er avril 2014. Ainsi, l'établissement [Localité 8] habitat-OPH sera tenu de payer le rappel de loyer rétroactivement à compter de cette date. Elle considère que l'exécution provisoire est incompatible avec l'objet du litige car il n'est pas possible de procéder à une éviction sans versement préalable d'une indemnité d'éviction.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 février 2023, l'établissement [Localité 8] habitat-OPH, intimé, demande à la cour de :
- recevoir [Localité 8] habitat-OPH en ses conclusions et demandes et l'y déclarer bien fondée ;
- rejeter l'appel interjeté par la société [N] impressions ;
- confirmer le jugement entrepris en son entier dispositif ;
- débouter la société [N] impressions de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société [N] impressions à verser à [Localité 8] habitat-OPH la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel ;
- condamner la société [N] impressions aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la [Localité 8] habitat-OPH oppose que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a constaté que l'exercice du droit d'option a mis fin au bail et fixé l'indemnité due à la société [N] impressions à la somme de 42.000 €. L'intimée s'en rapporte aux descriptions des experts concernant la situation des locaux loués et leur configuration et souligne que l'activité exercée est une activité d'impressions et travaux graphiques transférable. Elle souligne que les deux experts ont conclu en ce sens, l'activité d'[N] impressions, destinée à une clientèle professionnelle dispersée, n'étant pas liée à son emplacement et peut être relocalisée sans perte significative. Le tribunal a validé cette analyse en jugeant que le fonds de commerce était transférable. De ce fait, l'indemnité d'éviction correspond à une indemnité de transfert dont l'indemnité principal correspond à la valeur de droit au bail. Elle rappelle que Mme [H] retient une surface utile pondérée de 26,42 m²UP alors que le rapport de M. [C] retient une surface utile pondérée de 25,50²UP. Les deux experts ont appliqué la méthode du différentiel de loyer, qui repose sur la capitalisation de l'écart entre la valeur locative du marché et le loyer de renouvellement en retenant une valeur unitaire pondérée de 700 €/m². L'évaluation repose sur l'analyse du marché locatif, la comparaison avec des locaux similaires, la fixation d'un loyer de renouvellement théorique et l'application d'un coefficient de situation prenant en compte la visibilité limitée du local et son environnement commercial. La valeur du droit au bail est évaluée aux termes des rapports du 28 mars 2019 et du 7 janvier 2021 respectivement aux sommes de 20.000 euros et de 23.400 euros. Concernant les indemnités accessoires, si les experts ont légèrement divergé, elle relève que le tribunal a retenu les évaluations de l'expert judiciaire qui ne sont pas contestées. Elle souligne que l'affirmation de l'appelante selon laquelle l'établissement [Localité 8] habitat-OPH aurait initialement estimé cette indemnité à 300.000 € est infondée, cette somme n'étant qu'une estimation provisionnelle du coût global du projet de réhabilitation. De plus, l'établissement [Localité 8] habitat-OPH a bien proposé des locaux de remplacement, contredisant les allégations de la société évincée. Enfin, l'expert n'a pas retenu la perte de fonds de commerce comme base d'évaluation, mais a simplement procédé à un calcul à la demande de l'appelante. Le montant global de l'indemnité d'éviction doit être fixé à la somme 42.400 €.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « donner acte », « constater » ou de « juger », lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.
Sur l'indemnité d'éviction
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
Il est admis que l'indemnité d'éviction s'évalue à la date la plus proche de l'éviction et que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s'y trouve incluse.
L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.
Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.
Au regard des éléments soumis à son appréciation et, en absence de moyen nouveau soulevé en cause d'appel, la cour retient que le tribunal a, par des motifs détaillés, précis et pertinents qu'elle approuve et auxquels elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que le fonds de commerce de la société [N] impression est transférable et que l'indemnité principale équivaut à la valeur du droit au bail.
Il sera simplement ajouté que si la perte du fonds de commerce est effectivement présumée en cas d'éviction, dès lors que le bailleur rapporte la preuve de l'existence et de la disponibilité de locaux équivalents, correspondants aux besoins du locataire à proximité des locaux dont il est évincé et permettant une réinstallation sans perte importante de clientèle, cette présomption simple est combattue.
Au cas d'espèce, l'expert judiciaire a relevé que l'activité de la société [N] impression est une activité d'impression et travaux graphiques consistant en « des prestations intellectuelles de conception [pour laquelle] elle dispose de sous-traitants, pour le façonnage, l'impression et la livraison » et que, selon les déclarations du gérant, la clientèle est constituée de professionnels du secteur répartie en France, Europe et Asie et de quelques particuliers permettant ainsi son transfert en absence, en outre, de caractéristique particulière des locaux perdus.
Les allégations en cause d'appel de la société [N] impression portant sur l'existence d'une clientèle de proximité et de passage constituée de particuliers et d'entreprises intéressée par « l'activité de cartes de visite, papiers en-tête, cartes de mariage, de naissance, de baptêmes, cartes de v'ux... », favorisée par son emplacement dans la galerie marchande ne sont toutefois corroborées par aucune pièce justificative de sorte que l'analyse de l'expert conserve toute sa pertinence.
Au demeurant, l'expert a, comme il est usuel dans ce type d'expertise, fait état de plusieurs offres de location de locaux équivalents, à proximité de l'[Adresse 7] et tous situés dans le 16ème arrondissement, [Adresse 10], [Adresse 13], proximité [Adresse 11], [Adresse 7], [Adresse 12] et [Adresse 6], de surface équivalente à la surface actuelle soit entre 30 et 47 m², bénéficiant tous d'une vitrine sur rue, et pour des loyers oscillant entre 462 €/m² et 857 m², permettant le maintien de l'exploitation sans perte importante de clientèle. Les objections de la société [N] impressions sur leur implantation dans un secteur moins commerçant, alors que sa clientèle est essentiellement composée de professionnel et que la situation actuelle des locaux n'offre aucune visibilité depuis la rue, ou sur le montant plus élevé du loyer ou l'exigence d'un pas de porte, compensé justement par la valeur du droit au bail calculée selon le différentiel de loyers, restent tout aussi inopérantes en cause d'appel.
L'appelante ne peut tirer argument de l'impact sur l'évolution de son chiffre d'affaires de l'importance de la clientèle de passage au sein de la galerie et, dans le même temps, refuser l'offre de locaux de remplacement faîte par la bailleresse situés au 1er étage de la galerie marchande alors que, comme vu précédemment, la démonstration d'une clientèle de passage importante n'a pas été faîte et que l'expert a relevé la « commercialité relative de la galerie » dans laquelle plusieurs cellules sont vacantes. En outre, le moyen tiré de l'inadéquation des locaux, en ce qu'ils concerneraient un bureau et non une boutique alors qu'il ressort du rapport de l'expert que dans les locaux litigieux la zone de vente est affectée à usage de bureau et en ce qu'ils ne permettraient pas la livraison de palettes de fournitures faute d'ascenseur alors que la justification de la réalité et de la fréquence de ces livraisons n'est pas apportée et que dans les locaux actuels la réserve en sous-sol n'est desservie que par un escalier « raide et étroit », est inopérant.
Enfin, l'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction par [Localité 8] habitat-OPH à la somme de 300.000 euros dans la note de présentation du projet de restructuration de la galerie de l'[Localité 5] ne peut être considérée comme valant reconnaissance de sa part d'un droit du preneur à percevoir une indemnité de remplacement alors qu'il incombe à une personne publique, comptable des deniers publics engagés, qui mène une importante opération de travaux, de chiffrer la totalité des postes accessoires à la conduite de l'opération ou susceptibles d'en augmenter le coût et, notamment, des frais liées aux indemnités d'éviction susceptibles d'être dues aux locataires évincés sans que ces estimations, effectuées à titre prévisionnelles et non provisionnelles, ne l'engagent à quelque titre que ce soit.
En cause d'appel, les parties ne contestant ni la méthode d'évaluation du droit au bail, ni le calcul opéré par l'expert, ni le montant retenu par le tribunal, le jugement sera confirmé de ce chef.
De même, en absence de contestations en cause d'appel du montant des indemnités accessoires et, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve et auxquels elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, sur l'évaluation de ces indemnités.
Le jugement sera confirmé sur l'ensemble de ces chefs, soit en ce qu'il a fixé à la somme de 42.400 € à titre d'indemnité d'éviction se décomposant en :
* indemnité principale (droit au bail) : 23.400 € ;
* indemnités accessoires :
. pour frais de remploi : 3.500 €
. pour le trouble commercial :5.600 €
. pour réfactions diverses : 3.000 €
. pour frais de déménagement :1.800 €
. pour double loyer : 700 €
. pour frais de réinstallation : 4.400 €.
Sur l'indemnité d'occupation
Conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative de renouvellement.
Au cas d'espèce, les parties sollicitent la confirmation du montant de l'indemnité d'occupation fixé par le tribunal à la somme de 12.600 € hors charges et hors taxes par an à compter rétroactivement du 1er avril 2014. Il y sera fait droit.
En revanche, la société [N] impression sollicite, au dispositif de ses dernières conclusions, de voir condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à verser à la Société [N] impressions le rappel de loyers à compter rétroactivement de cette dernière date avec intérêts au taux légal capitalisés, sans développer aucun moyen au soutien de cette prétention, de sorte qu'elle en sera déboutée et les comptes entre les parties seront faits lors de l'exécution de la décision.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 8] habitat-OPH, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société [N] impression sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 15 septembre 2022 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette toute autre prétention de la société [N] impressions ;
Condamne la SARL [N] impressions à payer à [Localité 8] habitat-OPH la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL [N] impressions à supporter la charge des dépens d'appel, dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH& Associés, prise en la personne de Maître Catherinette Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025
(n° 127 /2025, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/16594 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOIQ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 septembre 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 19/09358
APPELANTE
S.A.R.L. [N] IMPRESSIONS
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 402 932 602
Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de Paris, toque : K0122
INTIMÉE
E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT - OPH
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 344 810 825
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0483
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 07 mai 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
Mme Stéphanie Dupont, conseillère
Mme Marie Girousse, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 11 février 2005, la société Groupama a consenti à la société [N] impressions un bail commercial portant sur les locaux constitués d'une boutique au rez-de-chaussée et d'une réserve reliée par un escalier intérieur situés [Adresse 1] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2005, moyennant un loyer annuel en principal de 11.890 euros, pour l'exercice de « toutes activités dans le domaine de la communication et de la bureautique ».
Par acte extrajudiciaire du 8 octobre 2013, la société [N] impressions a fait délivrer à l'Établissement public foncier d'Île-de-France, venu aux droits de la société Groupama, une demande de renouvellement de bail à compter du 1er avril 2014.
Par jugement du 21 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a constaté, par l'effet de la demande de renouvellement précitée et l'absence de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2014 et désigné M. [W], remplacé par Mme [V], en qualité d'expert judiciaire pour donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Le 11 juin 2018, Mme [V] a déposé son rapport, concluant à une valeur locative au 1er avril 2014 de 14.100 euros et à un loyer plafonné de 15.068,14 euros.
Par acte d'huissier de justice du 12 juillet 2018, l'établissement [Localité 8] habitat-OPH, venu aux droits de l'Établissement public foncier d'Île-de-France, a exercé son droit d'option conformément à l'article L. 145-57 du code de commerce. Par jugement du 18 février 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné la radiation de l'instance.
Par acte du 30 juillet 2019, l'établissement Paris habitat-OPH a fait assigner la société [N] impressions devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.
Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :
- constaté que l'exercice, par l'établissement [Localité 8] habitat-OPH, de son droit d'option par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2018 a mis fin au bail le liant à la société [N] impressions portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 9], à compter du 31 mars à 24h00 ;
- dit que l'exercice de son droit d'option par l'établissement [Localité 8] habitat-OPH a ouvert droit pour la société [N] impressions au paiement d'une indemnité d'éviction et pour l'établissement [Localité 8] habitat-OPH au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2014 et jusqu'à libération des locaux ;
- condamné l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à payer à la société [N] impressions la somme de 42.400 € à titre d'indemnité d'éviction se décomposant comme suit :
* indemnité principale (droit au bail) : 23.400 € ;
* indemnités accessoires :
. pour frais de remploi : 3.500 €
. pour le trouble commercial :5.600 €
. pour réfactions diverses : 3.000 €
. pour frais de déménagement :1.800 €
. pour double loyer : 700 €
. pour frais de réinstallation : 4.400 € ;
- condamné la société [N] impressions à payer à l'établissement [Localité 8] habitat-OPH, à compter du 1er avril 2014 et jusqu'à libération des locaux, une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 12.600 € par an, outre les taxes et charges exigibles en vertu du bail expiré ;
- condamné l'établissement [Localité 8] habitat-OPH aux dépens, en ce inclus les frais d'expertise ordonnée en référé et confiée à M. [C], et dit qu'ils pourront être recouvrés par Me Rapaport dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
- condamné l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à payer à la société [N] impressions la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure ;
- ordonné l'exécution provisoire ;
- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration du 23 septembre 2022, la SARL [N] impressions a interjeté appel du jugement.
MOYENS ET PRETENTIONS
Aux termes de ses conclusions notifiées le 18 novembre 2022, la SARL [N] impressions, appelante, demande à la cour de :
- voir déclarer l'appel de la Société [N] impressions tant recevable que bien fondé ;
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que l'indemnité d'éviction devait être une indemnité de transfert et non une indemnité de perte de fonds ;
- dire et juger que l'éviction de la Société [N] impressions entraînera la perte du fonds de commerce ;
- voir en conséquence fixer le montant de l'indemnité d'éviction à la somme de 587.000 € ;
- condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à verser ladite somme ;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 12.600 € hors charges et hors taxes par an à compter rétroactivement du 1er avril 2014 ;
- condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à verser à la Société [N] impressions le rappel de loyers à compter rétroactivement de cette dernière date avec intérêts au taux légal capitalisés ;
- condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à verser à la Société [N] impressions la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel dont le recouvrement s'opérera au profit de Maître Alain Rapaport, avocat à la cour, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société [N] impressions fait valoir que, sur l'indemnité d'éviction, le bailleur doit verser au locataire évincé une indemnité d'éviction compensant le préjudice subi causé par le non-renouvellement du bail, incluant notamment la valeur du fonds de commerce, conformément aux dispositions de l'article L. 145-14 du code de commerce. Cette indemnité repose sur une présomption de perte du fonds, sauf si le bailleur prouve que le fonds est transférable sans préjudice. L'expert a initialement évalué l'indemnité en considérant la possibilité d'un transfert d'activité, sans en démontrer ni la réalité, ni l'existence de locaux équivalents. La société [N] impressions conteste les références produites soulignant soit leur indisponibilité, soit leur inadéquation à l'activité exercée, soit le montant exorbitant du loyer de sorte que n'est pas établie la preuve, qui incombe au bailleur, de la disponibilité et de la viabilité économique d'un local de remplacement. En outre, celui proposé par la bailleresse ne permet pas l'exercice de l'activité. Elle souligne que l'expert a finalement estimé la perte du fonds de commerce à la somme de 587.000 €, qui doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation, le montant de l'indemnité d'occupation s'élève à la somme de 12.600 € hors charges et hors taxes par an à compter rétroactivement du 1er avril 2014. Ainsi, l'établissement [Localité 8] habitat-OPH sera tenu de payer le rappel de loyer rétroactivement à compter de cette date. Elle considère que l'exécution provisoire est incompatible avec l'objet du litige car il n'est pas possible de procéder à une éviction sans versement préalable d'une indemnité d'éviction.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 février 2023, l'établissement [Localité 8] habitat-OPH, intimé, demande à la cour de :
- recevoir [Localité 8] habitat-OPH en ses conclusions et demandes et l'y déclarer bien fondée ;
- rejeter l'appel interjeté par la société [N] impressions ;
- confirmer le jugement entrepris en son entier dispositif ;
- débouter la société [N] impressions de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la société [N] impressions à verser à [Localité 8] habitat-OPH la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel ;
- condamner la société [N] impressions aux entiers dépens, dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la [Localité 8] habitat-OPH oppose que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a constaté que l'exercice du droit d'option a mis fin au bail et fixé l'indemnité due à la société [N] impressions à la somme de 42.000 €. L'intimée s'en rapporte aux descriptions des experts concernant la situation des locaux loués et leur configuration et souligne que l'activité exercée est une activité d'impressions et travaux graphiques transférable. Elle souligne que les deux experts ont conclu en ce sens, l'activité d'[N] impressions, destinée à une clientèle professionnelle dispersée, n'étant pas liée à son emplacement et peut être relocalisée sans perte significative. Le tribunal a validé cette analyse en jugeant que le fonds de commerce était transférable. De ce fait, l'indemnité d'éviction correspond à une indemnité de transfert dont l'indemnité principal correspond à la valeur de droit au bail. Elle rappelle que Mme [H] retient une surface utile pondérée de 26,42 m²UP alors que le rapport de M. [C] retient une surface utile pondérée de 25,50²UP. Les deux experts ont appliqué la méthode du différentiel de loyer, qui repose sur la capitalisation de l'écart entre la valeur locative du marché et le loyer de renouvellement en retenant une valeur unitaire pondérée de 700 €/m². L'évaluation repose sur l'analyse du marché locatif, la comparaison avec des locaux similaires, la fixation d'un loyer de renouvellement théorique et l'application d'un coefficient de situation prenant en compte la visibilité limitée du local et son environnement commercial. La valeur du droit au bail est évaluée aux termes des rapports du 28 mars 2019 et du 7 janvier 2021 respectivement aux sommes de 20.000 euros et de 23.400 euros. Concernant les indemnités accessoires, si les experts ont légèrement divergé, elle relève que le tribunal a retenu les évaluations de l'expert judiciaire qui ne sont pas contestées. Elle souligne que l'affirmation de l'appelante selon laquelle l'établissement [Localité 8] habitat-OPH aurait initialement estimé cette indemnité à 300.000 € est infondée, cette somme n'étant qu'une estimation provisionnelle du coût global du projet de réhabilitation. De plus, l'établissement [Localité 8] habitat-OPH a bien proposé des locaux de remplacement, contredisant les allégations de la société évincée. Enfin, l'expert n'a pas retenu la perte de fonds de commerce comme base d'évaluation, mais a simplement procédé à un calcul à la demande de l'appelante. Le montant global de l'indemnité d'éviction doit être fixé à la somme 42.400 €.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.
SUR CE,
Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir « donner acte », « constater » ou de « juger », lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.
Sur l'indemnité d'éviction
Aux termes de l'article L. 145-14 du code de commerce, en cas de congé avec refus de renouvellement, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
Il est par ailleurs usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert ou si l'éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l'indemnité d'éviction une valeur de remplacement.
Il est admis que l'indemnité d'éviction s'évalue à la date la plus proche de l'éviction et que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s'y trouve incluse.
L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce.
Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.
Au regard des éléments soumis à son appréciation et, en absence de moyen nouveau soulevé en cause d'appel, la cour retient que le tribunal a, par des motifs détaillés, précis et pertinents qu'elle approuve et auxquels elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que le fonds de commerce de la société [N] impression est transférable et que l'indemnité principale équivaut à la valeur du droit au bail.
Il sera simplement ajouté que si la perte du fonds de commerce est effectivement présumée en cas d'éviction, dès lors que le bailleur rapporte la preuve de l'existence et de la disponibilité de locaux équivalents, correspondants aux besoins du locataire à proximité des locaux dont il est évincé et permettant une réinstallation sans perte importante de clientèle, cette présomption simple est combattue.
Au cas d'espèce, l'expert judiciaire a relevé que l'activité de la société [N] impression est une activité d'impression et travaux graphiques consistant en « des prestations intellectuelles de conception [pour laquelle] elle dispose de sous-traitants, pour le façonnage, l'impression et la livraison » et que, selon les déclarations du gérant, la clientèle est constituée de professionnels du secteur répartie en France, Europe et Asie et de quelques particuliers permettant ainsi son transfert en absence, en outre, de caractéristique particulière des locaux perdus.
Les allégations en cause d'appel de la société [N] impression portant sur l'existence d'une clientèle de proximité et de passage constituée de particuliers et d'entreprises intéressée par « l'activité de cartes de visite, papiers en-tête, cartes de mariage, de naissance, de baptêmes, cartes de v'ux... », favorisée par son emplacement dans la galerie marchande ne sont toutefois corroborées par aucune pièce justificative de sorte que l'analyse de l'expert conserve toute sa pertinence.
Au demeurant, l'expert a, comme il est usuel dans ce type d'expertise, fait état de plusieurs offres de location de locaux équivalents, à proximité de l'[Adresse 7] et tous situés dans le 16ème arrondissement, [Adresse 10], [Adresse 13], proximité [Adresse 11], [Adresse 7], [Adresse 12] et [Adresse 6], de surface équivalente à la surface actuelle soit entre 30 et 47 m², bénéficiant tous d'une vitrine sur rue, et pour des loyers oscillant entre 462 €/m² et 857 m², permettant le maintien de l'exploitation sans perte importante de clientèle. Les objections de la société [N] impressions sur leur implantation dans un secteur moins commerçant, alors que sa clientèle est essentiellement composée de professionnel et que la situation actuelle des locaux n'offre aucune visibilité depuis la rue, ou sur le montant plus élevé du loyer ou l'exigence d'un pas de porte, compensé justement par la valeur du droit au bail calculée selon le différentiel de loyers, restent tout aussi inopérantes en cause d'appel.
L'appelante ne peut tirer argument de l'impact sur l'évolution de son chiffre d'affaires de l'importance de la clientèle de passage au sein de la galerie et, dans le même temps, refuser l'offre de locaux de remplacement faîte par la bailleresse situés au 1er étage de la galerie marchande alors que, comme vu précédemment, la démonstration d'une clientèle de passage importante n'a pas été faîte et que l'expert a relevé la « commercialité relative de la galerie » dans laquelle plusieurs cellules sont vacantes. En outre, le moyen tiré de l'inadéquation des locaux, en ce qu'ils concerneraient un bureau et non une boutique alors qu'il ressort du rapport de l'expert que dans les locaux litigieux la zone de vente est affectée à usage de bureau et en ce qu'ils ne permettraient pas la livraison de palettes de fournitures faute d'ascenseur alors que la justification de la réalité et de la fréquence de ces livraisons n'est pas apportée et que dans les locaux actuels la réserve en sous-sol n'est desservie que par un escalier « raide et étroit », est inopérant.
Enfin, l'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction par [Localité 8] habitat-OPH à la somme de 300.000 euros dans la note de présentation du projet de restructuration de la galerie de l'[Localité 5] ne peut être considérée comme valant reconnaissance de sa part d'un droit du preneur à percevoir une indemnité de remplacement alors qu'il incombe à une personne publique, comptable des deniers publics engagés, qui mène une importante opération de travaux, de chiffrer la totalité des postes accessoires à la conduite de l'opération ou susceptibles d'en augmenter le coût et, notamment, des frais liées aux indemnités d'éviction susceptibles d'être dues aux locataires évincés sans que ces estimations, effectuées à titre prévisionnelles et non provisionnelles, ne l'engagent à quelque titre que ce soit.
En cause d'appel, les parties ne contestant ni la méthode d'évaluation du droit au bail, ni le calcul opéré par l'expert, ni le montant retenu par le tribunal, le jugement sera confirmé de ce chef.
De même, en absence de contestations en cause d'appel du montant des indemnités accessoires et, au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve et auxquels elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, sur l'évaluation de ces indemnités.
Le jugement sera confirmé sur l'ensemble de ces chefs, soit en ce qu'il a fixé à la somme de 42.400 € à titre d'indemnité d'éviction se décomposant en :
* indemnité principale (droit au bail) : 23.400 € ;
* indemnités accessoires :
. pour frais de remploi : 3.500 €
. pour le trouble commercial :5.600 €
. pour réfactions diverses : 3.000 €
. pour frais de déménagement :1.800 €
. pour double loyer : 700 €
. pour frais de réinstallation : 4.400 €.
Sur l'indemnité d'occupation
Conformément aux dispositions de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative de renouvellement.
Au cas d'espèce, les parties sollicitent la confirmation du montant de l'indemnité d'occupation fixé par le tribunal à la somme de 12.600 € hors charges et hors taxes par an à compter rétroactivement du 1er avril 2014. Il y sera fait droit.
En revanche, la société [N] impression sollicite, au dispositif de ses dernières conclusions, de voir condamner l'établissement [Localité 8] habitat-OPH à verser à la Société [N] impressions le rappel de loyers à compter rétroactivement de cette dernière date avec intérêts au taux légal capitalisés, sans développer aucun moyen au soutien de cette prétention, de sorte qu'elle en sera déboutée et les comptes entre les parties seront faits lors de l'exécution de la décision.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 8] habitat-OPH, les frais par elle engagés dans le cadre de la présente instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La société [N] impression sera donc condamnée à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu contradictoirement et en dernier ressort ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 15 septembre 2022 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Rejette toute autre prétention de la société [N] impressions ;
Condamne la SARL [N] impressions à payer à [Localité 8] habitat-OPH la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SARL [N] impressions à supporter la charge des dépens d'appel, dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH& Associés, prise en la personne de Maître Catherinette Hennequin, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La greffière, La présidente,