CA Rennes, 4e ch., 4 septembre 2025, n° 24/02706
RENNES
Arrêt
Autre
4ème Chambre
ARRÊT N° 209
N° RG 24/02706
N°Portalis DBVL-V-B7I-UYBT
(Réf 1ère instance : 24/00055)
(1)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Mme Anne-Laure BARNABA, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 20 Mai 2025
GREFFIER :
Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mai 2025
devant M. Alain DESALBRES et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats tenant seuls l'audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTES :
S.A.S. KERVRAN
[Adresse 9]
[Adresse 10]
Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
S.E.L.A.R.L. EP & ASSOCIES es qualités de mandataire liquidateur de la société KERVRAN
[Adresse 6]
[Localité 5]
Intervenante volontaire
Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
INTIMÉS :
Madame [J] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Anne-Claire CAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
Monsieur [N] [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Anne-Claire CAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Mme [J] [O] et M. [N] [B] sont propriétaires d'un terrain situé au [Adresse 2] à [Localité 8].
Suivant contrat de construction de maison individuelle avec fournitures de plans en date du 8 décembre 2017, ils ont confié l'édification de leur habitation sur ledit terrain à la société par actions simplifiée Kervran.
Les travaux ont débuté le 21 mars 2018 et ont été réceptionnés avec réserves le 21 juin 2019. Par courriel du 24 juin 2019 puis par courrier du 28 juin 2019, Mme [O] et M. [B] ont dénoncé des réserves complémentaires à la SAS Kervran.
Exposant que l'ensemble des réserves n'ont pas été levées et qu'un différent les oppose à la société Kervran relativement à l'enduit, Mme [O] et M. [B] ont, suivant exploit d'huissier du 13 août 2020, assigné cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper afin d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise.
L'ordonnance rendue le 2 décembre 2020 a fait droit à leur demande et commis Mme [E] pour y procéder.
Par acte du 2 décembre 2022, Mme [O] et M. [B] ont assigné la SAS Kervran devant le tribunal judiciaire de Quimper en réparation des désordres et de leurs préjudices.
L'expert a déposé son rapport le 20 avril 2023.
Par jugement en date du 13 février 2024, le tribunal judiciaire de Quimper a :
- rejeté les demandes présentées par M. [N] [B] et Mme [J] [O] fondées sur la garantie de parfait achèvement ou la garantie de bon fonctionnement tendant à la condamnation de la société Kervran au titre des travaux de reprise des désordres suivants :
- désordre 2 : infiltration constatée dans l'angle du pare douche,
- désordre 6 : existence de salissures sous les joints à lèvres des menuiseries extérieures,
- désordre 10 : caractère inadapté du modèle de couronne de rosace de la porte du WC posée,
- désordre 13 : enfoncement de la lame du parquet dans la chambre 1,
- désordre 16 : présence de tâches indélébiles sur la face intérieure des tabliers des volets roulants,
- condamné la société Kervran à verser à M. [C] [B] et Mme [J] [O] les sommes de :
- 643,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, au titre des travaux de réglage des jeux des vantaux et de fixation des pièces de capotage de nature à remédier au désordre n°4 constaté par l'expert,
- 62 302,63 euros TTC qui sera indexée sur l'indice BT30 en vigueur au jour du jugement, l'indice de base étant le dernier publié à la date du rapport d'expertise soit le 31 mars 2023 et produira intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, au titre des travaux de reprise des ardoises, dont il conviendra de déduire le cas échéant, les maîtres de l'ouvrage n'ayant pas communiqué le devis Le Lann au tribunal, le coût de pose du film micro perforé,
- 5 086,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, étant précisé que la somme de 4 565,78 euros sera indexée sur l'indice BT 30 en vigueur au jour du jugement, l'indice de base étant le dernier publié à la date du rapport d'expertise soit le 31 mars 2023, au titre des travaux de reprise des caches moineaux,
- 1 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 4 181,02 euros au titre des pénalités de retard,
- rejeté les demandes présentées par M. [N] [B] et Mme [J] [O] au titre de l'absence de pose du film micro perforé sous les ardoises, l'aspect et la teinte de l'enduit de façade, l'absence de construction d'un retour de 15 cm de la cloison sur les deux côtés de l'ouverture du placard de l'entrée et de réservation pour le conduit du poêle,
- condamné M. [N] [B] et Mme [J] [O] à verser à la société Kervran la somme de 6 538,36 euros correspondant au solde du contrat de construction de maison individuelle demeuré impayé.
- ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,
- condamné la société Kervran à verser à M. [N] [B] et Mme [J] [O] la somme de 5 000 euros incluant le coût des deux procès-verbaux de constat en date des 20 juillet 2020 et 14 octobre 2020 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- condamné la société Kervran aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 10 474, 06 euros,
La SAS Kervran a relevé appel de cette décision le 3 mai 2024.
Suivant jugement en date du 23 juillet 2024, le tribunal de commerce de Brest a placé la société Kervran en liquidation judiciaire et désigné la société EP & Associés en qualité de mandataire liquidateur, laquelle est intervenue volontairement à l'instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai. 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions du 13 janvier 2025, la société Kervran et la société EP & Associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Kervran, demandent à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société Kervran à verser à M. [B] et Mme [O] la somme de 62 302, 63 euros, indexé sur l'indice BT30 en vigueur au jour du jugement, l'indice de base étant le dernier indice publié à la date du rapport d'expertise, soit le 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, mais après déduction du coût de pose du film micro perforé,
- débouter M. [B] et Mme [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions au titre des non-conformités affectant la couverture,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner M. [B] et Mme [O] à verser à la société Kervran la somme de 3 600 euros à titre d'indemnité en cause d'appel,
- condamner M. [B] et Mme [O] aux dépens d'appel.
Dans leurs dernières écritures du 5 mai 2025, Mme [J] [O] et M. [N] [B] demandent à la cour de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il :
- a rejeté leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement ou la garantie de bon fonctionnement tendant à la condamnation de la société Kervran au titre des travaux de reprise des désordres suivants :
- désordre 2 : infiltration constatée dans l'angle du pare-douche,
- désordre 6 : existence de salissures sous les joints à lèvres des menuiseries extérieures,
- désordre 10 : caractère inadapté du modèle de couronne de rosace de la porte du WC posée,
- désordre 13 : enfoncement de la lame du parquet dans la chambre 1,
- désordre 16 : présence de tâches indélébiles sur la face intérieure des tabliers des volets roulants,
- a condamné la société Kervran à leur verser à la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- a rejeté leurs demandes au titre de l'absence de pose du film micro perforé sous les ardoises, l'aspect et la teinte de l'enduit de façade, l'absence de construction d'un retour de 15 cm de la cloison sur les deux côtés de l'ouverture du placard de l'entrée et de réservation pour le conduit du poêle,
- a condamné la société Kervran à leur verser la somme de 5 000euros incluant le coût des deux procès-verbaux de constat en date des 20 juillet 2020 et 14 octobre 2020 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- a rejeté toute autre demande,
Statuant à nouveau :
- déclarer que la responsabilité de la société Kervran est engagée au titre des désordres et malfaçons dont se trouve affecté l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7],
- fixer au passif de la liquidation de la société Kervran les sommes suivantes :
- 100 931,86 euros au titre de la reprise des désordres, avec intérêts au taux
légal à compter de l'assignation du 2 décembre 2022 et avec indexation sur les indices BT applicables aux corps de métiers concernés,
- 4 181,02 euros au titre des pénalités de retard,
- 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 10 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- outre les dépens de référé, de 1ère instance, d'exécution, d'appel et les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 10 474,06 euros,
- débouter la société Kervran et la société EP & Associés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
MOTIVATION
Il sera observé à titre liminaire que les constatations et observations de nature technique de l'expert judiciaire ne sont pas remises en cause par l'une ou l'autre des parties au présent litige.
Suite à la liquidation judiciaire du constructeur, M. [B] et Mme [O] ont bien effectué le 30 septembre 2024 une déclaration de créance auprès du mandataire liquidateur.
Sur les désordres
Aux termes de l'article 1792 du code civil ' tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité est écartée si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.
La garantie décennale n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où il y a eu réception et que le dommage s'est révélé postérieurement à celle-ci.
La présomption de responsabilité consacrée par l'article 1792 du code civil a pour objet d'alléger la charge de la preuve pour le maître d'ouvrage en le dispensant d'établir l'existence d'une faute du constructeur à l'origine du désordre. Mais elle suppose tout de même d'établir l'existence d'un lien de causalité entre l'intervention du constructeur sur le chantier et le dommage dont il est demandé réparation.
L'article 1792-3 du Code civil énonce que les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.
L'article 1792-6 du Code civil dispose que la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
L'article 1231-1 du Code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».
Même si le maître d'ouvrage ne formule aucune réserve lors des opérations de réception de l'ouvrage, il dispose, en application des dispositions de l'article L 231-8 du Code de la construction et de l'habitation et dans la mesure où il n'est pas assisté à cette occasion par un professionnel habilité, d'un délai de huit jours qui suit la remise des clés consécutive à cette réception, pour dénoncer au constructeur par lettre recommandé avec avis de réception les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
S'agissant du désordre n°2 relatif aux infiltrations en périphérie de la douche
Le tribunal a rejeté la demande de condamnation du constructeur fondée sur l'application de la garantie d'achèvement ou de bon fonctionnement.
Estimant que ce désordre ne pouvait être réservé à la réception dans la mesure où il est apparu postérieurement, les maîtres d'ouvrage recherchent désormais la responsabilité du constructeur sur le fondement de la garantie décennale.
En réponse, le constructeur sollicite la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que les désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et que ce sinistre a disparu dans la mesure où que l'assureur dommages-ouvrage a pris en charge le coût des réparations qui ont été effectuées.
Les éléments suivants doivent être relevés :
L'expert judiciaire a constaté en pages 7 et s., 34 de son rapport :
- une fissure verticale du joint d'angle du premier rang de faïence,
- un défaut d'étanchéité du cadre du pare-douche dans l'angle,
- une infiltration en pied de cloison en périphérie du receveur de douche côté escalier,
- la dégradation des pieds des plaques de plâtre côté douche.
Il impute ce désordre à un défaut d'étanchéité à l'interface du cadre inox de la paroi vitrée, observant que, sur toute sa hauteur, le montant du cadre s'appuie contre la faïence et en partie basse, est positionné devant Ie joint du premier rang de faïence et que par ailleurs, le joint souple créé une discontinuité de l'étanchéité et ne peut être assimilé à un support. Il relève ainsi une malfaçon d'exécution, précisant que la paroi de verre et le cadre doivent reposer sur un joint d'étanchéité périmétrique non interrompu et sur un support plan. Il considère que les infiltrations dans les cloisons portent atteinte à leur solidité et affectent la tenue des revêtements de peinture, de la faïence et des plinthes, concluant à l'impropriété de la douche à son usage.
Les travaux réparatoires consistent, selon Mme [E] qui met en cause le sous-traitant ayant réalisée la prestation s'y rapportant, en la dépose de la paroi/douche, de la colonne, du receveur de douche, la réfection des plaques de plâtre endommagées en partie basse, la réalisation d'un enduit Spec sur les cloisons et la réfection du 1er rang de faïence sur toute la périphérie de la douche, évaluant leur coût à la somme de 7 734,33 euros.
Ces désordres n'ont pas été réservés à la réception ni même dans les courriers ultérieurs adressés par les maîtres de l'ouvrage au constructeur. La garantie de parfait achèvement n'avait donc pas vocation à s'appliquer. Ils figurent pour la première fois dans le courrier adressé plus d'un an après la réception par M. [B] et Mme [O] puis dans le procès-verbal de constat dressé le 20 juillet 2020 par le commissaire de justice.
Le tribunal a donc justement écarté les demandes présentées par les maîtres de l'ouvrage sur le fondement des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement.
Des travaux de reprises ont été entrepris en cours d'expertise judiciaire, leur financement ayant été assuré par l'assureur dommages-ouvrage qui a donc reconnu le caractère décennal de cette malfaçon d'exécution.
Ces travaux ne sont pas conformes aux règles de l'art et techniques comme le relève l'expert judiciaire (p58). Cet élément d'équipement, installé dès l'origine, rend l'ouvrage est impropre à sa destination.
Aucune solution n'a donc en l'état été apportée à ce désordre de nature décennale.
Dès lors, il convient de retenir la responsabilité décennale du constructeur et d'ordonner la fixation au passif de celui-ci la somme de 7 734,33 euros et donc de confirmer la décision entreprise ayant rejeté les demandes présentées sur le fondement des articles 1792-3 et 1792-6 du Code civil.
S'agissant du désordre n°4 relatif au vide au croisement des montants centraux des vantaux coulissants
La responsabilité de la SAS Kervran n'est pas contestée par celle-ci qui a été condamnée au paiement de la somme de 643,502 euros.
Eu égard au placement sous le régime de la liquidation judiciaire du constructeur, le coût des travaux de reprise sera donc fixé à son passif.
S'agissant du désordre n°6 relatif aux salissures sous les joints à lèvres sur 6 fenêtres :
Mme [E] a constaté la présence de poussière entre le joint à lèvres et Ie vitrage de six menuiseries extérieures (fenêtres de la cuisine, de deux chambres à l'étage, de la chambre du rez-de-chaussée, de la salle de bain de l'étage ainsi qu'une autre oscillo-battante), ce défaut étant apparu en cours de chantier lors du montage des doubles vitrages dans les châssis aluminium (p10 et 36).
Qualifiant ce désordre de purement esthétique ne nécessitant qu'une simple opération de nettoyage sous les joints à lèvres des vitrages, elle a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme de 378 euros (p51).
Aucune réserve y afférent ne figure sur le procès-verbal de réception ni dans les courriers/courriels adressés ultérieurement au constructeur par les maîtres de l'ouvrage. Si le procès-verbal du 21 juin 2019 porte bien la mention 'ménage à réaliser', celle-ci est suivie de la précision 'sauf parquet, l'étage et rez-de-chaussée'. Les intimés ne peuvent donc soutenir que ce désordre figure bien sur ce document.
Le fonctionnement des fenêtres n'est aucunement affecté par cette situation.
Le premier juge a dès lors écarté à bon droit l'application des règles prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 du Code civil.
En revanche, s'agissant d'un désordre imputable au constructeur comme l'a relevé l'expert judiciaire qui n'était visible qu'après réception, c'est à bon droit que les maîtres de l'ouvrage sollicitent à titre subsidiaire la fixation au passif de la somme susvisée en application des règles relatives à la responsabilité contractuelle.
S'agissant du désordre n°8, 20 à 23 relatifs à la toiture
L'expert judiciaire a constaté (p11, 18, 24 et s.) :
- l'absence d'une ardoise de remplissage au niveau du premier rang de doublis en façade Sud, précisant qu'habituellement, les ardoises de doublis du premier rang sont désalignées et que le défaut de maintien du lambris du cache moineau souligne encore plus ce désalignement. Il a qualifié ce désordre de purement esthétique ;
- le bâillement d'une dizaine d'ardoises (présence de jours excédant 5mm) ;
- l'absence de pose du film prévu à la notice technique sous ardoises, relevant qu'un film était posé sous les ardoises pour limiter les pénétrations d'eau et d'air dans le cas d'un site exposé ou de pente de toiture faible. Il a ajouté que la membrane positionnée sous les ardoises ne pouvait pas être vue par les maîtres de l'ouvrage lors de la réception des travaux et que la notice technique ne présentait pas cet ouvrage comme un ouvrage optionnel. Il a précisé que cette membrane était, sur Ie plan technique, nécessaire en raison de la faible pente des versants afin de pérenniser la volige.
Il a relevé que le format des ardoises posées (35 cm x 22 cm) était 'tout juste conforme aux recommandations minimales' (p19, 41 et s.).
Le tribunal a estimé que les désordres affectant la couverture ont été dénoncés par les maîtres de l'ouvrage lors des opérations de réception, en mentionnant la réserve suivante : 'ardoises/crochets à revoir'. Il a jugé que ceux-ci avaient connaissance de l'absence de films micro perforé lors des opérations de réception, mais qu'ils n'ont pas dénoncé cette non-conformité. Il a condamné le constructeur, après avoir déduit le coût de pose du film micro perforé, au paiement à ses clients de la somme de 62 302,63 euros en validant le devis établi par la société LE LANN, avec indexation sur l'indice BT 30.
Les appelantes contestent la décision de première instance en prétendant que le procès-verbal de réception ne comporte aucune mention se rapportant au soulèvement des ardoises, à leur bâillement ou à leur format, alors que ce désordre était apparent. Elles ajoutent que les doléances ultérieures qui ont été adressées au constructeur n'y font aucunement référence. Elles estiment dés lors que ces désordres sont purgés.
Les intimés rétorquent que des réserves se rapportant à ces désordres figurent bien sur le document signé le 21 juin 2019, soutenant qu'ils ne disposaient pas des compétences nécessaires pour nommer précisément les défauts relevés. Ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris et à titre subsidiaire l'engagement de la responsabilité contractuelle du constructeur.
Les éléments suivants doivent être relevés :
La lecture du procès-verbal de réception fait apparaître l'existence d'une réserve mentionnée comme suit : 'ardoises / crochets à revoir'.
L'expert indique que ces réserves visent les défauts de pose des ardoises au droit des arêtiers (page 67 de son rapport).
La mention portée sur le procès-verbal de réception ne porte pas sur uniquement sur les crochets des ardoises mais sur d'une part les ardoises en elles-mêmes et d'autre par sur les crochets les fixant à la toiture.
Il doit donc être considéré que les désordres et non-conformités susvisés ont été réservés le 21 juin 2019
Il n'a pas été remédié à ces désordres durant la période de garantie de parfait achèvement. Toute demande d'indemnisation sur ce fondement serait en tout état de cause atteinte de forclusion.
Les maîtres de l'ouvrage sont recevables à également agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle du constructeur qui a commis des défauts d'exécution relevés ci-dessus et n'a pas respecté la notice descriptive qui vaut engagement contractuel.
Le tribunal a donc justement déclaré la SAS Kervran responsable en application des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, fondement d'ailleurs invoqué par M. [B] et Mme [O] en première instance.
Le jugement sera tout de même infirmé en raison du placement du constructeur sous le régime de la liquidation judiciaire. La demande de fixation au passif de celle-ci de la somme de 62 303,63 euros, indexée selon les modalités définies par les premiers juges, sera donc accueillie.
S'agissant du désordre n°10 relatif à la rosace de la porte du WC au RDC
L'expert a souligné qu'un modèle de rosace présentant une couronne trop large a été posé de sorte que cette situation rend visible le dessous du panneau. Il a préconisé son remplacement pour un montant estimé à 80 euros (p12, 38 et 51).
Aucune réserve y afférent ne figure sur le procès-verbal de réception ni dans les doléances adressées par les maîtres de l'ouvrage dans le délai spécifique de l'article du Code de la construction précité.
En première instance, le tribunal a donc justement rejeté les demandes de condamnation du constructeur sur le fondement des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement, non applicables en l'absence d'une part de tout désordre et d'autre part de réserve.
Les intimés demandent désormais la fixation au passif de la personne morale liquidée en estimant à tort que sa responsabilité contractuelle est engagée. En effet, l'expert judiciaire a relevé que la notice descriptive ne prévoyait aucune dimension et qu'aucune non-conformité aux règles de l'art n'était avérée.
En conséquence, le rejet de cette prétention sera ordonné.
S'agissant du désordre n°12 : absence de mur de retour en façade du placard de l'entrée
L'expert judiciaire a retenu l'existence d'une non-conformité contractuelle relative à l'absence de mise en 'uvre d'un retour de 15 cm de chaque côté du placard de l'entrée car les travaux ne correspondent pas au dessin initial (p39, 52). Aucun problème de fonctionnement ni esthétique n'est avéré. Le coût des travaux de reprise est chiffré à la somme de 137,50 euros.
Le tribunal a rejeté toute demande d'indemnisation à ce titre en estimant que cette situation, visible à la réception, n'a pas été réservée par les maîtres de l'ouvrage tant le 21 juin 2019 que dans leur LRAR adressée dans le délai de l'article L231-8 précité.
Les intimées considèrent que la responsabilité du constructeur est engagée car cette non-conformité a été dénoncée dans leur courrier recommandé avec avis de réception du 2 juillet 2020.
Or, cette contestation est intervenue au-delà du délai impératif de l'article L231-8 du Code de la construction et de l'habitation précité.
Les effets de purge empêchent les maîtres de l'ouvrage de fixer leur préjudice au passif de la SAS Kervran.
S'agissant du désordre n°13 relatif au parquet chambre 1
Les appelantes ne contestent pas qu'un trou a été réalisé dans le parquet de la chambre n°1 à l'occasion de la réalisation de travaux de levée des réserves, ce désordre étant nécessairement apparu après réception (p 40 et 52).
Le tribunal a justement rejeté les demandes présentées par les maîtres de l'ouvrage sur les fondements de la garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement, les conditions légales n'étant pas remplies.
Les intimées recherchent désormais à bon droit la responsabilité contractuelle qui a commis une faute d'exécution lors de la réalisation de sa prestation.
En l'absence d'éléments de comparaison, le chiffrage de l'expert judiciaire sera retenu (150 euros).
S'agissant du désordre n°16 relatif au lavage au dos des tabliers des volets roulants dans la cuisine
Il n'est pas contesté que la face intérieure des tabliers des volets roulants des baies de la cuisine n'a pas été nettoyée lors de la livraison du bien immobilier (rapport p15,40).
L'expert judiciaire observe que ce désordre, non réservé tant lors des opérations de réception que dans les doléances ultérieures adressées au constructeur, 'pouvait ne pas être vu' par les maîtres de l'ouvrage afin d'emménager complètement dans leur habitation.
Cette affirmation est contestée par les intimés qui font observer que le document du 21 juin 2019 indique expressément en tant que réserve l'absence de nettoyage du chantier.
Or, comme indiqué ci-dessus, la mention 'ménage à réaliser' est suivie de la précision 'sauf parquet, l'étage et rez-de-chaussée'. Est ainsi exclu le désordre n°16. Les garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement n'ont donc pas vocation à s'appliquer.
Il s'agit d'un désordre qualifié d'esthétique par Mme [E].
Il doit être observé en cause d'appel que M. [B] et Mme [O] recherchent désormais à titre subsidiaire et à bon droit la responsabilité contractuelle du constructeur.
Au regard des éléments relevés ci-dessus, il convient de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Kervran la somme de 503,10 euros.
S'agissant du désordre n°19 relatif aux caches moineaux sous l'égout des versants
Il est établi que le panneau d'habillage en lambris PVC ondule, présente des désaffleures en partie courante ou dans les angles ou n'est pas fixe au support dans les angles saillants. L'expert judiciaire a ajouté qu'un jour est visible avec le dernier range d'ardoises sur toute la longueur et impute ces malfaçons à un default de conception du cache moineau, précisant que la géométrie de la pente du toit de l'ordre de 30° avec un débord de 40 cm a pour effet d'éloigner le support de l'extrémité du lambris, cette configuration de pose produisant les défauts constatés.
Mme [E] préconise la réfection complète des caches moineaux sur tous les versants y compris la pose et la repose des 5 spots, fixant le coût des travaux de reprise à la somme de 5 086,52 euros.
Les appelantes ne contestent pas la décision déférée qui, en raison des effets de la liquidation judiciaire, ne peut faire l'objet d'une condamnation. Le montant du préjudice des maîtres de l'ouvrage sera donc fixé au passif de la SAS Kervran.
S'agissant du désordre n°24 : teinte et aspect de l'enduit extérieur
Mme [E] a noté dans son rapport que le souhait des maîtres de l'ouvrage de faire réaliser un enduit de couleur blanche et d'aspect taloché figurant dans la fiche de choix du mois d'octobre 2018 n'a pas été respecté par le constructeur car l'enduit est gratté et de teinte beige. Il a relevé à l'encontre de ce dernier un manquement au devoir de conseil. Elle a chiffré le coût des travaux de mise en conformité à la somme de 23 552,68 euros (p44 et s.).
Cette non-conformité a été dénoncée trois jours après les opération dans un courriel adressé à la SAS Kervran.
Cette dernière soutient que la situation dénoncée était visible lors des opérations de réception de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.
Si le mail du 24 juin 2018 dans lequel les maîtres de l'ouvrage ont dénoncé le non respect des stipulations contractuelles a été adressé au constructeur dans le délai prévu à l'article L231-8 du Code de la construction et de l'habitation précité, ce texte prévoit uniquement le recours à une LRAR. Or la lettre recommandée avec avis de réception, qui a bien été ultérieurement adressée dans le délai légal de huit jours (28 juin), ne comporte pas la situation précédemment dénoncée par mail.
Les intimés n'ont donc pas valablement formulé une réserve sur ce point dans le délai légal de sorte que le tribunal, qui a justement relevé que la présence d'un enduit gratté de couleur beige était apparente lors des opérations de réception pour M. [B] et Mme [O] car ne nécessitait pas de compétences particulières, constitue un désordre qui apparaît purgé. La demande de fixation au passif du constructeur du coût des travaux de reprise sera donc rejetée.
S'agissant du désordre n°25 : arrivée d'air du poêle
Mme [E] préconise la réalisation d'un emplacement et d'une prise d'air pour le poêle et la pose d'une grille en façade, évaluant le coût de ces travaux à la somme de 363,60 euros, Elle a signalé que l'absence de prise d'air par le plancher dans le vide sanitaire ou dans le mur ne permet pas le fonctionnement d'un poêle (p46). Elle a ajouté que la durée prévisible de cette opération peut être fixée à 3 mois et rendra uniquement inutilisable pour les occupants de la maison la salle de bains du rez-de-chaussée.
Le tribunal n'a prononcé aucune condamnation sur ce point en considérant que cette situation était apparente au jour de la réception.
Les intimés recherchent la responsabilité contractuelle de l'appelante en soutenant que la prestation manquante leur a bien été facturée et que les opérations de réservation du poêle n'ont pas été retirées du marché.
Le constructeur rétorque avoir déduit du coût de sa prestation l'absence de réalisation de la prise d'air et insiste sur le caractère visible à la réception de ce manquement.
Les éléments suivants doivent être relevés :
Si les opérations d'installation du poêle ont bien été retirées du marché, la réservation dans le plancher près de la baie vitrée était bien contractuellement prévue, les maîtres de l'ouvrage ayant adressé au constructeur un croquis par mail du 5 juin 2018 soit à une période où les travaux de maçonnerie étaient en cours.
Mme [E] évoque que 'cet oubli' n'a pas été dénoncé lors des opérations de réception ni dans le délai prévu à l'article L231-8 précité.
L'absence de réalisation de ces travaux, expressément commandés par maître de l'ouvrage et visible par ceux-ci dès le 21 juin 2019, ne peut donner lieu à indemnisation en raison des effets de purge. Le jugement ayant rejeté cette prétention sera donc confirmé sur ce point. Il n'y a donc pas lieu de fixer le montant des travaux y afférents au passif de la personne morale liquidée.
Sur les pénalités de retard
L'application de pénalités de retard et son chiffrage par les premiers juges ne sont pas contestés par l'une ou l'autre des parties.
Le placement sous le régime de la liquidation judiciaire du constructeur motive nécessairement l'infirmation du jugement entrepris l'ayant condamnée à ce titre. Comme le réclament désormais les intimés, la somme de 4 181,02 euros sera donc fixée au passif de celui-ci.
S'agissant du préjudice de jouissance
M. [B] et Mme [O] réclament l'augmentation du montant de leur préjudice de jouissance et sa fixation au passif du constructeur à la somme de 4 000 euros en raison des importants tracas qu'ils ont subis à la suite à la réception de leur maison.
Il doit être constaté qu'aucun élément n'est avancé à l'appui de cette demande de sorte que le jugement déféré a justement retenu la somme de 1 000 euros. Ce montant sera naturellement fixé au passif de la SAS Kervran.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Les intimés réclament l'infirmation du jugement entrepris et la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Kervran la somme de 10 000 euros.
Il doit être répondu que l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile constitue une dette mise à la charge de la SAS qui est née postérieurement à la décision l'ayant placée sous le régime de la liquidation judiciaire. Elle ne saurait dès lors être mise au passif de celle-ci. Il en est de même des dépens.
La cour n'est donc pas saisie d'une demande de confirmation de la condamnation au titre des frais irrépétibles.
Les appelantes seront déboutées de leur demande à ce titre et supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Confirme le jugement rendu le 13 février 2024 par le tribunal judiciaire de Quimper en ce qu'il a :
- rejeté les demandes présentées par M. [N] [B] et Mme [J] [O] fondées sur la garantie de parfait achèvement ou la garantie de bon fonctionnement tendant à la condamnation de la société Kervran au titre des travaux de reprise des désordres suivants :
- désordre 2 : infiltration constatée dans l'angle du pare douche,
- désordre 6 : existence de salissures sous les joints à lèvres des menuiseries extérieures,
- désordre 10 : caractère inadapté du modèle de couronne de rosace de la porte du WC posée,
- désordre 13 : enfoncement de la lame du parquet dans la chambre 1,
- désordre 16 : présence de tâches indélébiles sur la face intérieure des tabliers des volets roulants,
- rejeté les demandes présentées par M. [N] [B] et Mme [J] [O] au titre de :
- l'absence de pose du film micro perforé sous les ardoises ;
- l'aspect et la teinte de l'enduit de façade ;
- l'absence de construction d'un retour de 15 cm de la cloison sur les deux côtés de l'ouverture du placard de l'entrée
- l'absence de réservation pour le conduit du poêle ;
- condamné la société Kervran aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 10 474, 06 euros ;
- L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :
- Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiées Kervran, représentée par son mandataire liquidateur la Selarl EP & Associés, les sommes de :
- 7 734,33 euros correspondant au désordre de nature décennale numéro 2, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du prononcé du présent arrêt ;
- 643,50 euros correspondant au désordre n°4, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du jugement de première instance ;
- 378 euros correspondant au désordre n°6, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du prononcé du présent arrêt ;
- 62 302,63 euros qui sera indexée sur l'indice BT30 en vigueur au jour du jugement, l'indice de base étant le dernier publié à la date du rapport d'expertise soit le 31 mars 2023, au titre des travaux de reprise des ardoises ;
- 150 euros correspondant au désordre numéro 13, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du prononcé du présent arrêt ;
- 503,10 euros correspondant au désordre numéro 16, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du prononcé du présent arrêt ;
- 5 086,52 euros, étant précisé que la somme de 4 565,78 euros sera indexée sur l'indice BT 30 en vigueur entre la date du 31 mars 2023 et celle du prononcé du présent jugement, correspondant au désordre numéro 19 ;
- Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022 ;
- Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiées Kervran, représentée par son mandataire liquidateur la Selarl EP & Associés, la somme de 4 181,02 euros au titre des pénalités de retard ;
Y ajoutant ;
- Rejette la demande de fixation au passif de la société par actions simplifiées Kervran, représentée par son mandataire liquidateur la Selarl EP & Associés, du montant du coût des travaux de reprise des désordres n°10, 12, 24 et 25 ;
- Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne la société par actions simplifiées Kervran, représentée par son mandataire liquidateur la Selarl EP & Associés, et la Selarl EP & Associés au paiement des dépens d'appel
Le Greffier, Le Président,
ARRÊT N° 209
N° RG 24/02706
N°Portalis DBVL-V-B7I-UYBT
(Réf 1ère instance : 24/00055)
(1)
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,
Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,
Assesseur : Mme Anne-Laure BARNABA, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 20 Mai 2025
GREFFIER :
Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 22 Mai 2025
devant M. Alain DESALBRES et Madame Nathalie MALARDEL, magistrats tenant seuls l'audience en la formation double rapporteurs, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé publiquement le 04 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
****
APPELANTES :
S.A.S. KERVRAN
[Adresse 9]
[Adresse 10]
Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
S.E.L.A.R.L. EP & ASSOCIES es qualités de mandataire liquidateur de la société KERVRAN
[Adresse 6]
[Localité 5]
Intervenante volontaire
Représentée par Me Sylvain PRIGENT de la SELARL KOVALEX II, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST
INTIMÉS :
Madame [J] [O]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Anne-Claire CAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
Monsieur [N] [B]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par Me Anne-Claire CAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Mme [J] [O] et M. [N] [B] sont propriétaires d'un terrain situé au [Adresse 2] à [Localité 8].
Suivant contrat de construction de maison individuelle avec fournitures de plans en date du 8 décembre 2017, ils ont confié l'édification de leur habitation sur ledit terrain à la société par actions simplifiée Kervran.
Les travaux ont débuté le 21 mars 2018 et ont été réceptionnés avec réserves le 21 juin 2019. Par courriel du 24 juin 2019 puis par courrier du 28 juin 2019, Mme [O] et M. [B] ont dénoncé des réserves complémentaires à la SAS Kervran.
Exposant que l'ensemble des réserves n'ont pas été levées et qu'un différent les oppose à la société Kervran relativement à l'enduit, Mme [O] et M. [B] ont, suivant exploit d'huissier du 13 août 2020, assigné cette dernière devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Quimper afin d'obtenir l'organisation d'une mesure d'expertise.
L'ordonnance rendue le 2 décembre 2020 a fait droit à leur demande et commis Mme [E] pour y procéder.
Par acte du 2 décembre 2022, Mme [O] et M. [B] ont assigné la SAS Kervran devant le tribunal judiciaire de Quimper en réparation des désordres et de leurs préjudices.
L'expert a déposé son rapport le 20 avril 2023.
Par jugement en date du 13 février 2024, le tribunal judiciaire de Quimper a :
- rejeté les demandes présentées par M. [N] [B] et Mme [J] [O] fondées sur la garantie de parfait achèvement ou la garantie de bon fonctionnement tendant à la condamnation de la société Kervran au titre des travaux de reprise des désordres suivants :
- désordre 2 : infiltration constatée dans l'angle du pare douche,
- désordre 6 : existence de salissures sous les joints à lèvres des menuiseries extérieures,
- désordre 10 : caractère inadapté du modèle de couronne de rosace de la porte du WC posée,
- désordre 13 : enfoncement de la lame du parquet dans la chambre 1,
- désordre 16 : présence de tâches indélébiles sur la face intérieure des tabliers des volets roulants,
- condamné la société Kervran à verser à M. [C] [B] et Mme [J] [O] les sommes de :
- 643,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, au titre des travaux de réglage des jeux des vantaux et de fixation des pièces de capotage de nature à remédier au désordre n°4 constaté par l'expert,
- 62 302,63 euros TTC qui sera indexée sur l'indice BT30 en vigueur au jour du jugement, l'indice de base étant le dernier publié à la date du rapport d'expertise soit le 31 mars 2023 et produira intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, au titre des travaux de reprise des ardoises, dont il conviendra de déduire le cas échéant, les maîtres de l'ouvrage n'ayant pas communiqué le devis Le Lann au tribunal, le coût de pose du film micro perforé,
- 5 086,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, étant précisé que la somme de 4 565,78 euros sera indexée sur l'indice BT 30 en vigueur au jour du jugement, l'indice de base étant le dernier publié à la date du rapport d'expertise soit le 31 mars 2023, au titre des travaux de reprise des caches moineaux,
- 1 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 4 181,02 euros au titre des pénalités de retard,
- rejeté les demandes présentées par M. [N] [B] et Mme [J] [O] au titre de l'absence de pose du film micro perforé sous les ardoises, l'aspect et la teinte de l'enduit de façade, l'absence de construction d'un retour de 15 cm de la cloison sur les deux côtés de l'ouverture du placard de l'entrée et de réservation pour le conduit du poêle,
- condamné M. [N] [B] et Mme [J] [O] à verser à la société Kervran la somme de 6 538,36 euros correspondant au solde du contrat de construction de maison individuelle demeuré impayé.
- ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties,
- condamné la société Kervran à verser à M. [N] [B] et Mme [J] [O] la somme de 5 000 euros incluant le coût des deux procès-verbaux de constat en date des 20 juillet 2020 et 14 octobre 2020 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- condamné la société Kervran aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 10 474, 06 euros,
La SAS Kervran a relevé appel de cette décision le 3 mai 2024.
Suivant jugement en date du 23 juillet 2024, le tribunal de commerce de Brest a placé la société Kervran en liquidation judiciaire et désigné la société EP & Associés en qualité de mandataire liquidateur, laquelle est intervenue volontairement à l'instance.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai. 2025.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Dans leurs dernières conclusions du 13 janvier 2025, la société Kervran et la société EP & Associés, ès qualités de mandataire liquidateur de la société Kervran, demandent à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il a condamné la société Kervran à verser à M. [B] et Mme [O] la somme de 62 302, 63 euros, indexé sur l'indice BT30 en vigueur au jour du jugement, l'indice de base étant le dernier indice publié à la date du rapport d'expertise, soit le 31 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, mais après déduction du coût de pose du film micro perforé,
- débouter M. [B] et Mme [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions au titre des non-conformités affectant la couverture,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner M. [B] et Mme [O] à verser à la société Kervran la somme de 3 600 euros à titre d'indemnité en cause d'appel,
- condamner M. [B] et Mme [O] aux dépens d'appel.
Dans leurs dernières écritures du 5 mai 2025, Mme [J] [O] et M. [N] [B] demandent à la cour de :
- réformer le jugement dont appel en ce qu'il :
- a rejeté leurs demandes fondées sur la garantie de parfait achèvement ou la garantie de bon fonctionnement tendant à la condamnation de la société Kervran au titre des travaux de reprise des désordres suivants :
- désordre 2 : infiltration constatée dans l'angle du pare-douche,
- désordre 6 : existence de salissures sous les joints à lèvres des menuiseries extérieures,
- désordre 10 : caractère inadapté du modèle de couronne de rosace de la porte du WC posée,
- désordre 13 : enfoncement de la lame du parquet dans la chambre 1,
- désordre 16 : présence de tâches indélébiles sur la face intérieure des tabliers des volets roulants,
- a condamné la société Kervran à leur verser à la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- a rejeté leurs demandes au titre de l'absence de pose du film micro perforé sous les ardoises, l'aspect et la teinte de l'enduit de façade, l'absence de construction d'un retour de 15 cm de la cloison sur les deux côtés de l'ouverture du placard de l'entrée et de réservation pour le conduit du poêle,
- a condamné la société Kervran à leur verser la somme de 5 000euros incluant le coût des deux procès-verbaux de constat en date des 20 juillet 2020 et 14 octobre 2020 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- a rejeté toute autre demande,
Statuant à nouveau :
- déclarer que la responsabilité de la société Kervran est engagée au titre des désordres et malfaçons dont se trouve affecté l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7],
- fixer au passif de la liquidation de la société Kervran les sommes suivantes :
- 100 931,86 euros au titre de la reprise des désordres, avec intérêts au taux
légal à compter de l'assignation du 2 décembre 2022 et avec indexation sur les indices BT applicables aux corps de métiers concernés,
- 4 181,02 euros au titre des pénalités de retard,
- 4 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- 10 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
- outre les dépens de référé, de 1ère instance, d'exécution, d'appel et les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 10 474,06 euros,
- débouter la société Kervran et la société EP & Associés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
MOTIVATION
Il sera observé à titre liminaire que les constatations et observations de nature technique de l'expert judiciaire ne sont pas remises en cause par l'une ou l'autre des parties au présent litige.
Suite à la liquidation judiciaire du constructeur, M. [B] et Mme [O] ont bien effectué le 30 septembre 2024 une déclaration de créance auprès du mandataire liquidateur.
Sur les désordres
Aux termes de l'article 1792 du code civil ' tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité est écartée si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère'.
La garantie décennale n'a vocation à s'appliquer que dans l'hypothèse où il y a eu réception et que le dommage s'est révélé postérieurement à celle-ci.
La présomption de responsabilité consacrée par l'article 1792 du code civil a pour objet d'alléger la charge de la preuve pour le maître d'ouvrage en le dispensant d'établir l'existence d'une faute du constructeur à l'origine du désordre. Mais elle suppose tout de même d'établir l'existence d'un lien de causalité entre l'intervention du constructeur sur le chantier et le dommage dont il est demandé réparation.
L'article 1792-3 du Code civil énonce que les autres éléments d'équipement de l'ouvrage font l'objet d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception.
L'article 1792-6 du Code civil dispose que la garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
L'article 1231-1 du Code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».
Même si le maître d'ouvrage ne formule aucune réserve lors des opérations de réception de l'ouvrage, il dispose, en application des dispositions de l'article L 231-8 du Code de la construction et de l'habitation et dans la mesure où il n'est pas assisté à cette occasion par un professionnel habilité, d'un délai de huit jours qui suit la remise des clés consécutive à cette réception, pour dénoncer au constructeur par lettre recommandé avec avis de réception les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat.
S'agissant du désordre n°2 relatif aux infiltrations en périphérie de la douche
Le tribunal a rejeté la demande de condamnation du constructeur fondée sur l'application de la garantie d'achèvement ou de bon fonctionnement.
Estimant que ce désordre ne pouvait être réservé à la réception dans la mesure où il est apparu postérieurement, les maîtres d'ouvrage recherchent désormais la responsabilité du constructeur sur le fondement de la garantie décennale.
En réponse, le constructeur sollicite la confirmation du jugement entrepris en faisant valoir que les désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et que ce sinistre a disparu dans la mesure où que l'assureur dommages-ouvrage a pris en charge le coût des réparations qui ont été effectuées.
Les éléments suivants doivent être relevés :
L'expert judiciaire a constaté en pages 7 et s., 34 de son rapport :
- une fissure verticale du joint d'angle du premier rang de faïence,
- un défaut d'étanchéité du cadre du pare-douche dans l'angle,
- une infiltration en pied de cloison en périphérie du receveur de douche côté escalier,
- la dégradation des pieds des plaques de plâtre côté douche.
Il impute ce désordre à un défaut d'étanchéité à l'interface du cadre inox de la paroi vitrée, observant que, sur toute sa hauteur, le montant du cadre s'appuie contre la faïence et en partie basse, est positionné devant Ie joint du premier rang de faïence et que par ailleurs, le joint souple créé une discontinuité de l'étanchéité et ne peut être assimilé à un support. Il relève ainsi une malfaçon d'exécution, précisant que la paroi de verre et le cadre doivent reposer sur un joint d'étanchéité périmétrique non interrompu et sur un support plan. Il considère que les infiltrations dans les cloisons portent atteinte à leur solidité et affectent la tenue des revêtements de peinture, de la faïence et des plinthes, concluant à l'impropriété de la douche à son usage.
Les travaux réparatoires consistent, selon Mme [E] qui met en cause le sous-traitant ayant réalisée la prestation s'y rapportant, en la dépose de la paroi/douche, de la colonne, du receveur de douche, la réfection des plaques de plâtre endommagées en partie basse, la réalisation d'un enduit Spec sur les cloisons et la réfection du 1er rang de faïence sur toute la périphérie de la douche, évaluant leur coût à la somme de 7 734,33 euros.
Ces désordres n'ont pas été réservés à la réception ni même dans les courriers ultérieurs adressés par les maîtres de l'ouvrage au constructeur. La garantie de parfait achèvement n'avait donc pas vocation à s'appliquer. Ils figurent pour la première fois dans le courrier adressé plus d'un an après la réception par M. [B] et Mme [O] puis dans le procès-verbal de constat dressé le 20 juillet 2020 par le commissaire de justice.
Le tribunal a donc justement écarté les demandes présentées par les maîtres de l'ouvrage sur le fondement des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement.
Des travaux de reprises ont été entrepris en cours d'expertise judiciaire, leur financement ayant été assuré par l'assureur dommages-ouvrage qui a donc reconnu le caractère décennal de cette malfaçon d'exécution.
Ces travaux ne sont pas conformes aux règles de l'art et techniques comme le relève l'expert judiciaire (p58). Cet élément d'équipement, installé dès l'origine, rend l'ouvrage est impropre à sa destination.
Aucune solution n'a donc en l'état été apportée à ce désordre de nature décennale.
Dès lors, il convient de retenir la responsabilité décennale du constructeur et d'ordonner la fixation au passif de celui-ci la somme de 7 734,33 euros et donc de confirmer la décision entreprise ayant rejeté les demandes présentées sur le fondement des articles 1792-3 et 1792-6 du Code civil.
S'agissant du désordre n°4 relatif au vide au croisement des montants centraux des vantaux coulissants
La responsabilité de la SAS Kervran n'est pas contestée par celle-ci qui a été condamnée au paiement de la somme de 643,502 euros.
Eu égard au placement sous le régime de la liquidation judiciaire du constructeur, le coût des travaux de reprise sera donc fixé à son passif.
S'agissant du désordre n°6 relatif aux salissures sous les joints à lèvres sur 6 fenêtres :
Mme [E] a constaté la présence de poussière entre le joint à lèvres et Ie vitrage de six menuiseries extérieures (fenêtres de la cuisine, de deux chambres à l'étage, de la chambre du rez-de-chaussée, de la salle de bain de l'étage ainsi qu'une autre oscillo-battante), ce défaut étant apparu en cours de chantier lors du montage des doubles vitrages dans les châssis aluminium (p10 et 36).
Qualifiant ce désordre de purement esthétique ne nécessitant qu'une simple opération de nettoyage sous les joints à lèvres des vitrages, elle a chiffré le coût des travaux de reprise à la somme de 378 euros (p51).
Aucune réserve y afférent ne figure sur le procès-verbal de réception ni dans les courriers/courriels adressés ultérieurement au constructeur par les maîtres de l'ouvrage. Si le procès-verbal du 21 juin 2019 porte bien la mention 'ménage à réaliser', celle-ci est suivie de la précision 'sauf parquet, l'étage et rez-de-chaussée'. Les intimés ne peuvent donc soutenir que ce désordre figure bien sur ce document.
Le fonctionnement des fenêtres n'est aucunement affecté par cette situation.
Le premier juge a dès lors écarté à bon droit l'application des règles prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 du Code civil.
En revanche, s'agissant d'un désordre imputable au constructeur comme l'a relevé l'expert judiciaire qui n'était visible qu'après réception, c'est à bon droit que les maîtres de l'ouvrage sollicitent à titre subsidiaire la fixation au passif de la somme susvisée en application des règles relatives à la responsabilité contractuelle.
S'agissant du désordre n°8, 20 à 23 relatifs à la toiture
L'expert judiciaire a constaté (p11, 18, 24 et s.) :
- l'absence d'une ardoise de remplissage au niveau du premier rang de doublis en façade Sud, précisant qu'habituellement, les ardoises de doublis du premier rang sont désalignées et que le défaut de maintien du lambris du cache moineau souligne encore plus ce désalignement. Il a qualifié ce désordre de purement esthétique ;
- le bâillement d'une dizaine d'ardoises (présence de jours excédant 5mm) ;
- l'absence de pose du film prévu à la notice technique sous ardoises, relevant qu'un film était posé sous les ardoises pour limiter les pénétrations d'eau et d'air dans le cas d'un site exposé ou de pente de toiture faible. Il a ajouté que la membrane positionnée sous les ardoises ne pouvait pas être vue par les maîtres de l'ouvrage lors de la réception des travaux et que la notice technique ne présentait pas cet ouvrage comme un ouvrage optionnel. Il a précisé que cette membrane était, sur Ie plan technique, nécessaire en raison de la faible pente des versants afin de pérenniser la volige.
Il a relevé que le format des ardoises posées (35 cm x 22 cm) était 'tout juste conforme aux recommandations minimales' (p19, 41 et s.).
Le tribunal a estimé que les désordres affectant la couverture ont été dénoncés par les maîtres de l'ouvrage lors des opérations de réception, en mentionnant la réserve suivante : 'ardoises/crochets à revoir'. Il a jugé que ceux-ci avaient connaissance de l'absence de films micro perforé lors des opérations de réception, mais qu'ils n'ont pas dénoncé cette non-conformité. Il a condamné le constructeur, après avoir déduit le coût de pose du film micro perforé, au paiement à ses clients de la somme de 62 302,63 euros en validant le devis établi par la société LE LANN, avec indexation sur l'indice BT 30.
Les appelantes contestent la décision de première instance en prétendant que le procès-verbal de réception ne comporte aucune mention se rapportant au soulèvement des ardoises, à leur bâillement ou à leur format, alors que ce désordre était apparent. Elles ajoutent que les doléances ultérieures qui ont été adressées au constructeur n'y font aucunement référence. Elles estiment dés lors que ces désordres sont purgés.
Les intimés rétorquent que des réserves se rapportant à ces désordres figurent bien sur le document signé le 21 juin 2019, soutenant qu'ils ne disposaient pas des compétences nécessaires pour nommer précisément les défauts relevés. Ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris et à titre subsidiaire l'engagement de la responsabilité contractuelle du constructeur.
Les éléments suivants doivent être relevés :
La lecture du procès-verbal de réception fait apparaître l'existence d'une réserve mentionnée comme suit : 'ardoises / crochets à revoir'.
L'expert indique que ces réserves visent les défauts de pose des ardoises au droit des arêtiers (page 67 de son rapport).
La mention portée sur le procès-verbal de réception ne porte pas sur uniquement sur les crochets des ardoises mais sur d'une part les ardoises en elles-mêmes et d'autre par sur les crochets les fixant à la toiture.
Il doit donc être considéré que les désordres et non-conformités susvisés ont été réservés le 21 juin 2019
Il n'a pas été remédié à ces désordres durant la période de garantie de parfait achèvement. Toute demande d'indemnisation sur ce fondement serait en tout état de cause atteinte de forclusion.
Les maîtres de l'ouvrage sont recevables à également agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle du constructeur qui a commis des défauts d'exécution relevés ci-dessus et n'a pas respecté la notice descriptive qui vaut engagement contractuel.
Le tribunal a donc justement déclaré la SAS Kervran responsable en application des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, fondement d'ailleurs invoqué par M. [B] et Mme [O] en première instance.
Le jugement sera tout de même infirmé en raison du placement du constructeur sous le régime de la liquidation judiciaire. La demande de fixation au passif de celle-ci de la somme de 62 303,63 euros, indexée selon les modalités définies par les premiers juges, sera donc accueillie.
S'agissant du désordre n°10 relatif à la rosace de la porte du WC au RDC
L'expert a souligné qu'un modèle de rosace présentant une couronne trop large a été posé de sorte que cette situation rend visible le dessous du panneau. Il a préconisé son remplacement pour un montant estimé à 80 euros (p12, 38 et 51).
Aucune réserve y afférent ne figure sur le procès-verbal de réception ni dans les doléances adressées par les maîtres de l'ouvrage dans le délai spécifique de l'article du Code de la construction précité.
En première instance, le tribunal a donc justement rejeté les demandes de condamnation du constructeur sur le fondement des garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement, non applicables en l'absence d'une part de tout désordre et d'autre part de réserve.
Les intimés demandent désormais la fixation au passif de la personne morale liquidée en estimant à tort que sa responsabilité contractuelle est engagée. En effet, l'expert judiciaire a relevé que la notice descriptive ne prévoyait aucune dimension et qu'aucune non-conformité aux règles de l'art n'était avérée.
En conséquence, le rejet de cette prétention sera ordonné.
S'agissant du désordre n°12 : absence de mur de retour en façade du placard de l'entrée
L'expert judiciaire a retenu l'existence d'une non-conformité contractuelle relative à l'absence de mise en 'uvre d'un retour de 15 cm de chaque côté du placard de l'entrée car les travaux ne correspondent pas au dessin initial (p39, 52). Aucun problème de fonctionnement ni esthétique n'est avéré. Le coût des travaux de reprise est chiffré à la somme de 137,50 euros.
Le tribunal a rejeté toute demande d'indemnisation à ce titre en estimant que cette situation, visible à la réception, n'a pas été réservée par les maîtres de l'ouvrage tant le 21 juin 2019 que dans leur LRAR adressée dans le délai de l'article L231-8 précité.
Les intimées considèrent que la responsabilité du constructeur est engagée car cette non-conformité a été dénoncée dans leur courrier recommandé avec avis de réception du 2 juillet 2020.
Or, cette contestation est intervenue au-delà du délai impératif de l'article L231-8 du Code de la construction et de l'habitation précité.
Les effets de purge empêchent les maîtres de l'ouvrage de fixer leur préjudice au passif de la SAS Kervran.
S'agissant du désordre n°13 relatif au parquet chambre 1
Les appelantes ne contestent pas qu'un trou a été réalisé dans le parquet de la chambre n°1 à l'occasion de la réalisation de travaux de levée des réserves, ce désordre étant nécessairement apparu après réception (p 40 et 52).
Le tribunal a justement rejeté les demandes présentées par les maîtres de l'ouvrage sur les fondements de la garantie de parfait achèvement et de bon fonctionnement, les conditions légales n'étant pas remplies.
Les intimées recherchent désormais à bon droit la responsabilité contractuelle qui a commis une faute d'exécution lors de la réalisation de sa prestation.
En l'absence d'éléments de comparaison, le chiffrage de l'expert judiciaire sera retenu (150 euros).
S'agissant du désordre n°16 relatif au lavage au dos des tabliers des volets roulants dans la cuisine
Il n'est pas contesté que la face intérieure des tabliers des volets roulants des baies de la cuisine n'a pas été nettoyée lors de la livraison du bien immobilier (rapport p15,40).
L'expert judiciaire observe que ce désordre, non réservé tant lors des opérations de réception que dans les doléances ultérieures adressées au constructeur, 'pouvait ne pas être vu' par les maîtres de l'ouvrage afin d'emménager complètement dans leur habitation.
Cette affirmation est contestée par les intimés qui font observer que le document du 21 juin 2019 indique expressément en tant que réserve l'absence de nettoyage du chantier.
Or, comme indiqué ci-dessus, la mention 'ménage à réaliser' est suivie de la précision 'sauf parquet, l'étage et rez-de-chaussée'. Est ainsi exclu le désordre n°16. Les garanties de parfait achèvement et de bon fonctionnement n'ont donc pas vocation à s'appliquer.
Il s'agit d'un désordre qualifié d'esthétique par Mme [E].
Il doit être observé en cause d'appel que M. [B] et Mme [O] recherchent désormais à titre subsidiaire et à bon droit la responsabilité contractuelle du constructeur.
Au regard des éléments relevés ci-dessus, il convient de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Kervran la somme de 503,10 euros.
S'agissant du désordre n°19 relatif aux caches moineaux sous l'égout des versants
Il est établi que le panneau d'habillage en lambris PVC ondule, présente des désaffleures en partie courante ou dans les angles ou n'est pas fixe au support dans les angles saillants. L'expert judiciaire a ajouté qu'un jour est visible avec le dernier range d'ardoises sur toute la longueur et impute ces malfaçons à un default de conception du cache moineau, précisant que la géométrie de la pente du toit de l'ordre de 30° avec un débord de 40 cm a pour effet d'éloigner le support de l'extrémité du lambris, cette configuration de pose produisant les défauts constatés.
Mme [E] préconise la réfection complète des caches moineaux sur tous les versants y compris la pose et la repose des 5 spots, fixant le coût des travaux de reprise à la somme de 5 086,52 euros.
Les appelantes ne contestent pas la décision déférée qui, en raison des effets de la liquidation judiciaire, ne peut faire l'objet d'une condamnation. Le montant du préjudice des maîtres de l'ouvrage sera donc fixé au passif de la SAS Kervran.
S'agissant du désordre n°24 : teinte et aspect de l'enduit extérieur
Mme [E] a noté dans son rapport que le souhait des maîtres de l'ouvrage de faire réaliser un enduit de couleur blanche et d'aspect taloché figurant dans la fiche de choix du mois d'octobre 2018 n'a pas été respecté par le constructeur car l'enduit est gratté et de teinte beige. Il a relevé à l'encontre de ce dernier un manquement au devoir de conseil. Elle a chiffré le coût des travaux de mise en conformité à la somme de 23 552,68 euros (p44 et s.).
Cette non-conformité a été dénoncée trois jours après les opération dans un courriel adressé à la SAS Kervran.
Cette dernière soutient que la situation dénoncée était visible lors des opérations de réception de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.
Si le mail du 24 juin 2018 dans lequel les maîtres de l'ouvrage ont dénoncé le non respect des stipulations contractuelles a été adressé au constructeur dans le délai prévu à l'article L231-8 du Code de la construction et de l'habitation précité, ce texte prévoit uniquement le recours à une LRAR. Or la lettre recommandée avec avis de réception, qui a bien été ultérieurement adressée dans le délai légal de huit jours (28 juin), ne comporte pas la situation précédemment dénoncée par mail.
Les intimés n'ont donc pas valablement formulé une réserve sur ce point dans le délai légal de sorte que le tribunal, qui a justement relevé que la présence d'un enduit gratté de couleur beige était apparente lors des opérations de réception pour M. [B] et Mme [O] car ne nécessitait pas de compétences particulières, constitue un désordre qui apparaît purgé. La demande de fixation au passif du constructeur du coût des travaux de reprise sera donc rejetée.
S'agissant du désordre n°25 : arrivée d'air du poêle
Mme [E] préconise la réalisation d'un emplacement et d'une prise d'air pour le poêle et la pose d'une grille en façade, évaluant le coût de ces travaux à la somme de 363,60 euros, Elle a signalé que l'absence de prise d'air par le plancher dans le vide sanitaire ou dans le mur ne permet pas le fonctionnement d'un poêle (p46). Elle a ajouté que la durée prévisible de cette opération peut être fixée à 3 mois et rendra uniquement inutilisable pour les occupants de la maison la salle de bains du rez-de-chaussée.
Le tribunal n'a prononcé aucune condamnation sur ce point en considérant que cette situation était apparente au jour de la réception.
Les intimés recherchent la responsabilité contractuelle de l'appelante en soutenant que la prestation manquante leur a bien été facturée et que les opérations de réservation du poêle n'ont pas été retirées du marché.
Le constructeur rétorque avoir déduit du coût de sa prestation l'absence de réalisation de la prise d'air et insiste sur le caractère visible à la réception de ce manquement.
Les éléments suivants doivent être relevés :
Si les opérations d'installation du poêle ont bien été retirées du marché, la réservation dans le plancher près de la baie vitrée était bien contractuellement prévue, les maîtres de l'ouvrage ayant adressé au constructeur un croquis par mail du 5 juin 2018 soit à une période où les travaux de maçonnerie étaient en cours.
Mme [E] évoque que 'cet oubli' n'a pas été dénoncé lors des opérations de réception ni dans le délai prévu à l'article L231-8 précité.
L'absence de réalisation de ces travaux, expressément commandés par maître de l'ouvrage et visible par ceux-ci dès le 21 juin 2019, ne peut donner lieu à indemnisation en raison des effets de purge. Le jugement ayant rejeté cette prétention sera donc confirmé sur ce point. Il n'y a donc pas lieu de fixer le montant des travaux y afférents au passif de la personne morale liquidée.
Sur les pénalités de retard
L'application de pénalités de retard et son chiffrage par les premiers juges ne sont pas contestés par l'une ou l'autre des parties.
Le placement sous le régime de la liquidation judiciaire du constructeur motive nécessairement l'infirmation du jugement entrepris l'ayant condamnée à ce titre. Comme le réclament désormais les intimés, la somme de 4 181,02 euros sera donc fixée au passif de celui-ci.
S'agissant du préjudice de jouissance
M. [B] et Mme [O] réclament l'augmentation du montant de leur préjudice de jouissance et sa fixation au passif du constructeur à la somme de 4 000 euros en raison des importants tracas qu'ils ont subis à la suite à la réception de leur maison.
Il doit être constaté qu'aucun élément n'est avancé à l'appui de cette demande de sorte que le jugement déféré a justement retenu la somme de 1 000 euros. Ce montant sera naturellement fixé au passif de la SAS Kervran.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile
Les intimés réclament l'infirmation du jugement entrepris et la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Kervran la somme de 10 000 euros.
Il doit être répondu que l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile constitue une dette mise à la charge de la SAS qui est née postérieurement à la décision l'ayant placée sous le régime de la liquidation judiciaire. Elle ne saurait dès lors être mise au passif de celle-ci. Il en est de même des dépens.
La cour n'est donc pas saisie d'une demande de confirmation de la condamnation au titre des frais irrépétibles.
Les appelantes seront déboutées de leur demande à ce titre et supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
- Confirme le jugement rendu le 13 février 2024 par le tribunal judiciaire de Quimper en ce qu'il a :
- rejeté les demandes présentées par M. [N] [B] et Mme [J] [O] fondées sur la garantie de parfait achèvement ou la garantie de bon fonctionnement tendant à la condamnation de la société Kervran au titre des travaux de reprise des désordres suivants :
- désordre 2 : infiltration constatée dans l'angle du pare douche,
- désordre 6 : existence de salissures sous les joints à lèvres des menuiseries extérieures,
- désordre 10 : caractère inadapté du modèle de couronne de rosace de la porte du WC posée,
- désordre 13 : enfoncement de la lame du parquet dans la chambre 1,
- désordre 16 : présence de tâches indélébiles sur la face intérieure des tabliers des volets roulants,
- rejeté les demandes présentées par M. [N] [B] et Mme [J] [O] au titre de :
- l'absence de pose du film micro perforé sous les ardoises ;
- l'aspect et la teinte de l'enduit de façade ;
- l'absence de construction d'un retour de 15 cm de la cloison sur les deux côtés de l'ouverture du placard de l'entrée
- l'absence de réservation pour le conduit du poêle ;
- condamné la société Kervran aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire taxés à la somme de 10 474, 06 euros ;
- L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :
- Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiées Kervran, représentée par son mandataire liquidateur la Selarl EP & Associés, les sommes de :
- 7 734,33 euros correspondant au désordre de nature décennale numéro 2, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du prononcé du présent arrêt ;
- 643,50 euros correspondant au désordre n°4, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du jugement de première instance ;
- 378 euros correspondant au désordre n°6, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du prononcé du présent arrêt ;
- 62 302,63 euros qui sera indexée sur l'indice BT30 en vigueur au jour du jugement, l'indice de base étant le dernier publié à la date du rapport d'expertise soit le 31 mars 2023, au titre des travaux de reprise des ardoises ;
- 150 euros correspondant au désordre numéro 13, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du prononcé du présent arrêt ;
- 503,10 euros correspondant au désordre numéro 16, avec indexation sur l'indice BT01 du coût de la construction entre le 31 mars 2023 et la date du prononcé du présent arrêt ;
- 5 086,52 euros, étant précisé que la somme de 4 565,78 euros sera indexée sur l'indice BT 30 en vigueur entre la date du 31 mars 2023 et celle du prononcé du présent jugement, correspondant au désordre numéro 19 ;
- Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022 ;
- Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société par actions simplifiées Kervran, représentée par son mandataire liquidateur la Selarl EP & Associés, la somme de 4 181,02 euros au titre des pénalités de retard ;
Y ajoutant ;
- Rejette la demande de fixation au passif de la société par actions simplifiées Kervran, représentée par son mandataire liquidateur la Selarl EP & Associés, du montant du coût des travaux de reprise des désordres n°10, 12, 24 et 25 ;
- Rejette les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamne la société par actions simplifiées Kervran, représentée par son mandataire liquidateur la Selarl EP & Associés, et la Selarl EP & Associés au paiement des dépens d'appel
Le Greffier, Le Président,