CA Nîmes, 2e ch. A, 4 septembre 2025, n° 22/04124
NÎMES
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/04124 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IVFH
VH
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 9]
29 novembre 2022
RG:22/00855
Syndic. de copro. DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 12]
C/
S.C.I. SCI MONPLAISIR
Copie exécutoire délivrée
le
à : Selarl Eydoux
Selarl Hanocq
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025
Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] en date du 29 Novembre 2022, N°22/00855
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
M. André LIEGEON, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Juin 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 12] , représenté par la SELARL AJ [K], inscrite au RCS de LYON sous le numéro 884964511 dont le siège est [Adresse 3], prise en son établissement d'AVIGNON sis [Adresse 1] dont le numéro SIRET est 88496451100064, administrateur provisoire désigné selon Ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d'AVIGNON en date du 18 février 2022, RG 22/00456, minute 22/00045, complétée le 9 mars [Immatriculation 4]/702, minute 22/67 en remplacement de Maître Justine PELLENC, SELARL AJ2P, désignée selon Ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d'AVIGNON en date du 16 août 2021, RG 21/2050, minute 21/164, elle-même en remplacement de la SELARL DE SAINT RAPT ET BERTHOLET, désignée précédemment
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Melissa EYDOUX de la SELARL EYDOUX & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉE :
S.C.I. MONPLAISIR, immatriculée sous le n° 442 490 579, agissant poursuites et diligences de son représentant légal ès qualités audit siège
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Elisabeth HANOCQ de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS ELISABETH HANOCQ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Mai 2025
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 04 Septembre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI Monplaisir est propriétaire de deux lots numérotés 812 et 832 dans l'immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 14] », sis [Adresse 7] à Avignon.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 juillet 2022, la SELARL AJ [K], administrateur provisoire judiciairement désigné du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], a mis en demeure la SCI Monplaisir de lui régler la somme globale de 5 950,06 euros au titre du solde de charges de copropriétés impayées arrêtées au 1er juillet 2022, outre les frais.
En l'absence de paiement des sommes réclamées, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Avignon, la SCI Monplaisir, par acte d'huissier de justice du 6 septembre 2022, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de celle-ci à lui verser la somme de 5 950,06 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté en date du 1er juillet 2022, outre les intérêts au taux légal, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
Le tribunal judiciaire d'Avignon, par jugement contradictoire en date du 29 novembre 2022, a :
- Condamné la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], la somme de 2 547,48 euros au titre des charges de copropriétés impayées, décompte arrêté au 1er juillet 2022, 3ème provision incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022,
- Rejeté la demande de condamnation à des dommages et intérêts,
- Condamné la SCI Monplaisir à régler au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] la somme de 600,00 euros aux titres des frais irrépétibles,
- Condamné la SCI Monplaisir aux entiers dépens,
- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Dans son jugement, le tribunal, après avoir rappelé les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 35 du décret du 17 mars 1967, et qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de faire la preuve de l'existence et du montant de sa créance, relève qu'il résulte des pièces produites que la demande porte non seulement sur les charges de copropriété au titre des années 2019 à 2022 mais également au titre des années antérieures, soit à compter du 17 février 2012 (solde antérieur repris dans le décompte et correspondant aux arriérés depuis cette date), sans qu'aucune demande ou sommation ait été faite envers la SCI Monplaisir avant le 20 juillet 2022.
Il ajoute que cependant, outre l'absence de règlement de copropriété justifiant de la répartition des charges, les requérants ne produisent pas les procès-verbaux de l'assemblée générale prévoyant les budgets prévisionnels antérieurs à l'année 2019, et que dès lors en l'absence de telles pièces qui lui sont nécessaires, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] ne justifie pas de l'existence et du montant de sa créance de charges de copropriété pour les années 2012 à 2018 mais uniquement pour les années postérieures.
Il juge qu'il convient donc de déduire du décompte produit toutes les sommes dont le principe et le montant ne sont pas justifiés ainsi que les frais de « relance » en date du 1er février 2022, non justifiés, et ne retient que les sommes au titre des charges de l'année 2019 à 2022 qui s'élèvent à un montant total de 2 547,48 euros.
Par ailleurs, le tribunal rejette la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation à des dommages-intérêts au motif qu'il résulte des pièces produites que ce dernier a adressé une seule mise en demeure à la SCI Monplaisir, en date du 20 juillet 2022, avant de l'assigner devant le tribunal le 6 septembre 2022, et que l'absence de réponse à une mise en demeure datant de moins de deux mois à la date de l'assignation ne saurait caractériser l'existence d'une quelconque mauvaise foi de la part de la SCI Monplaisir nonobstant l'absence d'élément probatoire démontrant l'existence d'un préjudice indépendant de celui lié au retard dans l'exécution du paiement.
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 21 décembre 2022.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/04124.
Par ordonnance du 9 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 28 mai 2025, l'affaire a été appelée à l'audience du 17 juin 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 septembre 2025.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] demande à la cour de :
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 29-1, 30 et suivants,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35,36 et suivants,
Vu l'article 1231-6 du Code civil,
Vu les pièces produites et la jurisprudence,
- Déclarer la SCI Monplaisir, irrecevable en sa demande relative à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en ce qu'elle n'a pas été présentée devant le Conseiller de la mise en état,
- Débouter la SCI Monplaisir de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées de ce chef,
- Donner acte à la SCI Monplaisir de sa renonciation à sa demande relative à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] pris en la personne de son syndic la SAS H4 immobilier recevable et bien fondé en son appel,
Y faisant droit,
- Recevoir l'intégralité des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12],
- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire juge du contentieux de la protection d'Avignon en date du 29 novembre 2022 N° RG 22/00074 en ce qu'il a :
« * Condamné la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], la somme de 2 547,48 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 1er juillet 2022, 3ème provision incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022,
* Rejeté la demande de condamnation à des dommages et intérêts »,
En conséquence, statuant de nouveau,
- Condamner la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son syndic la SAS H4 Immobilier :
* La somme de 5.950,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2022 et désormais la somme 6 770,06 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 1er janvier 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du 20 juillet 2022,
* La somme de 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n'a pas à supporter la carence d'un copropriétaire défaillant,
- Ordonner sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts,
- Confirmer le jugement dont appel pour le surplus,
- Débouter toutes demandes, fins et prétentions contraires,
- Débouter la SCI Monplaisir de ses demandes formulées au titre de son appel incident,
- Condamner la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ [K], la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI Monplaisir aux entiers dépens de l'instance.
L'appelant soutient essentiellement :
- qu'il sera donné acte à la SCI Monplaisir de ce que celle-ci renonce à ses demandes au titre de la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir ;
- qu'en application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 2224 et 2222, alinéa 2 du code civil, la SCI Monplaisir reste redevable des charges dues à compter du 3ème trimestre 2012 dès lors qu'à cette date le délai de prescription était de 10 ans, la copropriété étant parfaitement fondée à engager tout recours à l'encontre du copropriétaire jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- que la créance est certaine, liquide et exigible ; qu'en l'espèce il est constant que le compte de charges laisse apparaître au 1er juillet 2022 un solde débiteur de 5 950,06 euros au titre des charges échues impayées et des frais engagés par l'administrateur provisoire au titre des tentatives de recouvrement ; qu'il démontre que les comptes ont fait l'objet d'une approbation par les administrateurs judiciaires successifs, et ce, dès l'année 2012 puisqu'il verse aux débats les procès-verbaux d'approbation des comptes pour les années 2012 à 2022 et le règlement de copropriété, ainsi que le rapport établi par l'expert-comptable désigné par le tribunal judiciaire ;
- que la copropriété [Adresse 12] étant placée sous administration judiciaire, l'administrateur judiciaire prend les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ; qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale ne peut être versé aux débats et que seules les approbations des comptes par l'administrateur judiciaire prises sur le fondement de l'article 29-1 assurent la validation des comptes de la copropriété ;
- que sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil et selon la jurisprudence, le préjudice causé par un copropriétaire qui s'abstient de régler ses charges ayant été ressenti de la même manière par les autres copropriétaires, il peut se voir allouer une indemnité à titre de réparation de ce préjudice ; qu'en l'espèce, la SCI Monplaisir qui ne s'est pas acquittée du paiement des charges qui lui incombait depuis plusieurs années et ne s'est jamais rapprochée de lui afin de procéder à un quelconque règlement lui cause un préjudice dans la mesure où il se trouve dans l'obligation de faire l'avance des sommes dues afin de compléter le budget annuel voté en assemblée et où la défaillance de l'intimée a eu pour conséquence la mise en péril de la copropriété qui a été contrainte d'être placée sous administration judiciaire et qui n'a, à ce jour, toujours pas été en mesure de retrouver une gestion sereine ; que la SCI Monplaisir est de mauvaise foi dès lors qu'elle ne pouvait ignorer ses obligations et qu'elle s'est désintéressée des charges dues en ne comparaissant pas lors des débats de première instance.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 août 2023, la SCI Monplaisir demande à la cour de :
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 1353 du Code civil,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
- Réformer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 29 novembre 2022,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] de l'entier de ses demandes, fins et conclusions,
- Déclarer en tout état de cause irrecevables car prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour les périodes antérieures au 6 septembre 2017,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] à payer à la SCI Monplaisir une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dire qu'en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Monplaisir sera dispensée de participer aux frais de la présente procédure,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] au paiement des entiers dépens de l'instance.
L'intimée fait valoir en substance :
- que conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ qui s'appliquent aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat comme le prévoit l'article 42 de la du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 2018-1021 du 24 novembre 2018 fixant le statut de la copropriété, l'assignation ayant été délivrée en l'espèce le 6 septembre 2022, l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite pour les demandes antérieures au 6 septembre 2017 ;
- qu'il appartient au syndicat des copropriétaires d'apporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l'encontre du copropriétaire ; que cela suppose qu'il communique non seulement les appels de charges individuels du copropriétaire mais aussi les pièces comptables correspondant aux dépenses approuvées par l'assemblée générale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires n'étant confirmées par aucune pièce comptable, et notamment l'état des dépenses ou l'état de répartition des charges ; qu'elle ignore totalement l'historique de la copropriété ; que les attestations établies par la SCP De Saint Rapt & Bertholet ne font état que d'un montant global de dépenses et qu'il en est de même pour la SELARL [K] ; que lesdits montants des dépenses visées par l'administrateur provisoire ne correspondent pas aux appels de fonds qui lui ont été adressés ; qu'en l'espèce les appels de fonds communiqués par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas de vérifier la concordance avec les dépenses effectuées et le budget prévisionnel, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa créance ;
- qu'il résulte de la jurisprudence que l'approbation des comptes de la copropriété n'emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires ; qu'en l'espèce le relevé de propriété, qui est un document administratif, ne peut prévaloir sur le document contractuel que constitue le règlement de copropriété et qu'elle ne peut donc recevoir des appels de fonds sur la base de calculs qui ne correspondent pas aux valeurs mentionnées dans le règlement de copropriété ; qu'il y a ainsi des incohérences comptables ;
- qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les charges réclamées sont exigibles, ce qui ne lui permet pas d'exiger le paiement d'un « report à nouveau », ou la reprise d'un solde débiteur antérieur ; qu'en l'espèce l'année 2012 reprend un solde à nouveau dont il n'est pas justifié et qui est en tout état de cause prescrit ;
- qu'elle n'est pas responsable des difficultés de gestion de la copropriété [Adresse 12], d'autant qu'elle n'a jamais été informée par les administrateurs provisoires qui se sont succédé de la situation financière de la copropriété ; que le syndicat des copropriétaires prétend qu'elle ne paierait pas les charges depuis 2012 alors qu'il n'y a eu qu'une seule et unique mise en demeure en juillet 2022, précédant la délivrance de l'assignation ; qu'à cette date sa nouvelle gérante venait de prendre ses fonctions et qu'étant en déplacement, elle n'a pas été en mesure d'aller retirer le courrier recommandé ni même d'assurer sa défense en première instance.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION :
Sur la prescription :
L'intimé rappelle qu'aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles où mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Elle affirme qu'en l'espèce, l'assignation a été délivrée le 6 septembre 2022, de sorte que l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite pour les demandes antérieures au 6 septembre 2017.
Réponse de la cour :
En dépit de la réduction de la prescription en droit commun a cinq ans résultant de la loi du 17 juin 2008 qui avait pour objectif d'uniformiser les délais, le droit de la copropriété, tel qu'il résulte de la loi du 10 juillet 1965, n'a pas été concerné par la réforme. Il a été nécessaire d'attendre la loi portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique, entrée en vigueur le 25 novembre 2018 ([Localité 10], n°2018-1021), pour que le délai de dix ans soit réduit en matière de droit de la copropriété, en l'alignant sur le délai de droit commun. Son article dispose ainsi « Les dispositions de l'article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. ».
L'article 2222 alinéa 2 du code civil, articule l'application de la loi dans le temps et dispose qu' « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. ».
En conséquence, s'agissant du recouvrement des charges impayées antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, la période pendant laquelle il est possible de les recouvrir reste établie à 10 ans, sous réserve d'avoir introduit l'action en recouvrement dans le délai de principe de 5 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi [Localité 10].
En l'espèce, ayant assigné le débiteur des charges impayées en septembre 2022, il était possible de recouvrir les charges sur une période de dix ans.
Sur les charges dues :
L'intimé considère que les charges réclamées ne sont pas prouvées.
Réponse de la cour :
Au terme de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en matière de charges de copropriété, que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges en sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2l a cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires els dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise par ailleurs, en matière de frais de recouvrement, que :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerne :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. »
Par ailleurs, et conformément à l'article 29-1 de la loi n°65-557 en date du 10 juillet 1965 :
« Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'État dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.
Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires »
Enfin, il est constant que « les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels étaient définitives et exécutoires de plein droit, elle en a exactement déduit que xx n'était pas fondé à les contester » (Cass. Civ. 3', 13 avril 2022, n° 21-15.923).
En l'espèce, le président du tribunal judiciaire a désigné un administrateur provisoire afin de gérer la copropriété.
L'appelant verse au débat les procès-verbaux d'approbation des comptes pour les années 2012 à 2022, l'intégralité des appels de fonds ainsi que le règlement de copropriété. (pièces 6 à 18 et pièce 22 à 25). La cour constate que si l'année suivante reprend le solde de l'année précédente, le décompte de chaque année est versé aux débats permettant une vérification complète des sommes réclamées.
Il verse aussi la comptabilité de la copropriété, reconstituée par l'expert-comptable M. [U], désigné par le tribunal.
Ainsi, il ressort de la lecture de l'ensemble de ces pièces, que la créance sollicitée à hauteur de 5950,06 euros au titre des charges impayées arrêtées à la date du 01/07/2022 est parfaitement justifiée, en ce compris les frais de procédure de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision de première instance sera donc infirmée sur ce point.
Sur les dommages-intérêts sollicités par le Syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
S'il est exact que le préjudice causé par un copropriétaire qui s'abstient de régler ses charges ayant été ressenti de la même manière par les autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut se voir allouer une indemnité à titre de réparation de ce préjudice, tel ne peut être le cas en l'espèce, ce dernier justifiant d'une seule et unique demande en paiement un mois et demi avant la date de l'assignation.
En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande et la décision sera sur ce point confirmée.
Sur les frais du procès :
Succombant à l'instance, la SCI Monplaisir sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs d'une part de confirmer la décision de première instance mais par ailleurs de condamner la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,
- Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour en ce qu'il a :
- Rejeté la demande de condamnation à des dommages et intérêts,
- Condamnée la SCI Montplaisir à payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, en ce qu'il a :
- Condamné la SCI MONPLAISIR à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 12], la somme de 2 547,48 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 1er juillet 2022, 3ème provision incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022,
Statuant à nouveau de ces chefs :
- Condamne la SCI Montplaisir à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] [Adresse 13] [Adresse 15], représenté par son syndic la SAS H4 Immobilier la somme de 5.950,06 euros au titre des charges de copropriété et les frais de recouvrement du Syndic arrêtées au 1er juillet 2022 avec les intérêts au taux légal à compter de la date du 20 juillet 2022, date de la mise en demeure,
- Ordonne sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts,
Y ajoutant,
- Donne acte à la SCI MONPLAISIR de sa renonciation à sa demande relative à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,
- Condamne la SCI Montplaisir aux dépens d'appel,
- Condamne la SCI Montplaisir à payer la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
ARRÊT N°
N° RG 22/04124 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IVFH
VH
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 9]
29 novembre 2022
RG:22/00855
Syndic. de copro. DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 12]
C/
S.C.I. SCI MONPLAISIR
Copie exécutoire délivrée
le
à : Selarl Eydoux
Selarl Hanocq
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2025
Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 9] en date du 29 Novembre 2022, N°22/00855
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,
Madame Virginie HUET, Conseillère,
M. André LIEGEON, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 17 Juin 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2025.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
APPELANTE :
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 12] , représenté par la SELARL AJ [K], inscrite au RCS de LYON sous le numéro 884964511 dont le siège est [Adresse 3], prise en son établissement d'AVIGNON sis [Adresse 1] dont le numéro SIRET est 88496451100064, administrateur provisoire désigné selon Ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d'AVIGNON en date du 18 février 2022, RG 22/00456, minute 22/00045, complétée le 9 mars [Immatriculation 4]/702, minute 22/67 en remplacement de Maître Justine PELLENC, SELARL AJ2P, désignée selon Ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire d'AVIGNON en date du 16 août 2021, RG 21/2050, minute 21/164, elle-même en remplacement de la SELARL DE SAINT RAPT ET BERTHOLET, désignée précédemment
[Adresse 2]
[Localité 8]
Représentée par Me Melissa EYDOUX de la SELARL EYDOUX & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉE :
S.C.I. MONPLAISIR, immatriculée sous le n° 442 490 579, agissant poursuites et diligences de son représentant légal ès qualités audit siège
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Elisabeth HANOCQ de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS ELISABETH HANOCQ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 28 Mai 2025
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 04 Septembre 2025,par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI Monplaisir est propriétaire de deux lots numérotés 812 et 832 dans l'immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 14] », sis [Adresse 7] à Avignon.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 juillet 2022, la SELARL AJ [K], administrateur provisoire judiciairement désigné du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], a mis en demeure la SCI Monplaisir de lui régler la somme globale de 5 950,06 euros au titre du solde de charges de copropriétés impayées arrêtées au 1er juillet 2022, outre les frais.
En l'absence de paiement des sommes réclamées, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Avignon, la SCI Monplaisir, par acte d'huissier de justice du 6 septembre 2022, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de celle-ci à lui verser la somme de 5 950,06 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté en date du 1er juillet 2022, outre les intérêts au taux légal, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
Le tribunal judiciaire d'Avignon, par jugement contradictoire en date du 29 novembre 2022, a :
- Condamné la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], la somme de 2 547,48 euros au titre des charges de copropriétés impayées, décompte arrêté au 1er juillet 2022, 3ème provision incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022,
- Rejeté la demande de condamnation à des dommages et intérêts,
- Condamné la SCI Monplaisir à régler au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] la somme de 600,00 euros aux titres des frais irrépétibles,
- Condamné la SCI Monplaisir aux entiers dépens,
- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Dans son jugement, le tribunal, après avoir rappelé les articles 10, 10-1, 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l'article 35 du décret du 17 mars 1967, et qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de faire la preuve de l'existence et du montant de sa créance, relève qu'il résulte des pièces produites que la demande porte non seulement sur les charges de copropriété au titre des années 2019 à 2022 mais également au titre des années antérieures, soit à compter du 17 février 2012 (solde antérieur repris dans le décompte et correspondant aux arriérés depuis cette date), sans qu'aucune demande ou sommation ait été faite envers la SCI Monplaisir avant le 20 juillet 2022.
Il ajoute que cependant, outre l'absence de règlement de copropriété justifiant de la répartition des charges, les requérants ne produisent pas les procès-verbaux de l'assemblée générale prévoyant les budgets prévisionnels antérieurs à l'année 2019, et que dès lors en l'absence de telles pièces qui lui sont nécessaires, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] ne justifie pas de l'existence et du montant de sa créance de charges de copropriété pour les années 2012 à 2018 mais uniquement pour les années postérieures.
Il juge qu'il convient donc de déduire du décompte produit toutes les sommes dont le principe et le montant ne sont pas justifiés ainsi que les frais de « relance » en date du 1er février 2022, non justifiés, et ne retient que les sommes au titre des charges de l'année 2019 à 2022 qui s'élèvent à un montant total de 2 547,48 euros.
Par ailleurs, le tribunal rejette la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation à des dommages-intérêts au motif qu'il résulte des pièces produites que ce dernier a adressé une seule mise en demeure à la SCI Monplaisir, en date du 20 juillet 2022, avant de l'assigner devant le tribunal le 6 septembre 2022, et que l'absence de réponse à une mise en demeure datant de moins de deux mois à la date de l'assignation ne saurait caractériser l'existence d'une quelconque mauvaise foi de la part de la SCI Monplaisir nonobstant l'absence d'élément probatoire démontrant l'existence d'un préjudice indépendant de celui lié au retard dans l'exécution du paiement.
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 21 décembre 2022.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/04124.
Par ordonnance du 9 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 28 mai 2025, l'affaire a été appelée à l'audience du 17 juin 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 septembre 2025.
EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] demande à la cour de :
Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 10, 10-1, 14-1, 29-1, 30 et suivants,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et notamment ses articles 35,36 et suivants,
Vu l'article 1231-6 du Code civil,
Vu les pièces produites et la jurisprudence,
- Déclarer la SCI Monplaisir, irrecevable en sa demande relative à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en ce qu'elle n'a pas été présentée devant le Conseiller de la mise en état,
- Débouter la SCI Monplaisir de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées de ce chef,
- Donner acte à la SCI Monplaisir de sa renonciation à sa demande relative à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,
- Déclarer le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] pris en la personne de son syndic la SAS H4 immobilier recevable et bien fondé en son appel,
Y faisant droit,
- Recevoir l'intégralité des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12],
- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire juge du contentieux de la protection d'Avignon en date du 29 novembre 2022 N° RG 22/00074 en ce qu'il a :
« * Condamné la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], la somme de 2 547,48 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 1er juillet 2022, 3ème provision incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022,
* Rejeté la demande de condamnation à des dommages et intérêts »,
En conséquence, statuant de nouveau,
- Condamner la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son syndic la SAS H4 Immobilier :
* La somme de 5.950,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2022 et désormais la somme 6 770,06 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 1er janvier 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du 20 juillet 2022,
* La somme de 1 000 euros, à titre de dommages-intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété qui n'a pas à supporter la carence d'un copropriétaire défaillant,
- Ordonner sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts,
- Confirmer le jugement dont appel pour le surplus,
- Débouter toutes demandes, fins et prétentions contraires,
- Débouter la SCI Monplaisir de ses demandes formulées au titre de son appel incident,
- Condamner la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJ [K], la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SCI Monplaisir aux entiers dépens de l'instance.
L'appelant soutient essentiellement :
- qu'il sera donné acte à la SCI Monplaisir de ce que celle-ci renonce à ses demandes au titre de la fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir ;
- qu'en application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 2224 et 2222, alinéa 2 du code civil, la SCI Monplaisir reste redevable des charges dues à compter du 3ème trimestre 2012 dès lors qu'à cette date le délai de prescription était de 10 ans, la copropriété étant parfaitement fondée à engager tout recours à l'encontre du copropriétaire jusqu'au 31 décembre 2022 ;
- que la créance est certaine, liquide et exigible ; qu'en l'espèce il est constant que le compte de charges laisse apparaître au 1er juillet 2022 un solde débiteur de 5 950,06 euros au titre des charges échues impayées et des frais engagés par l'administrateur provisoire au titre des tentatives de recouvrement ; qu'il démontre que les comptes ont fait l'objet d'une approbation par les administrateurs judiciaires successifs, et ce, dès l'année 2012 puisqu'il verse aux débats les procès-verbaux d'approbation des comptes pour les années 2012 à 2022 et le règlement de copropriété, ainsi que le rapport établi par l'expert-comptable désigné par le tribunal judiciaire ;
- que la copropriété [Adresse 12] étant placée sous administration judiciaire, l'administrateur judiciaire prend les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ; qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale ne peut être versé aux débats et que seules les approbations des comptes par l'administrateur judiciaire prises sur le fondement de l'article 29-1 assurent la validation des comptes de la copropriété ;
- que sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil et selon la jurisprudence, le préjudice causé par un copropriétaire qui s'abstient de régler ses charges ayant été ressenti de la même manière par les autres copropriétaires, il peut se voir allouer une indemnité à titre de réparation de ce préjudice ; qu'en l'espèce, la SCI Monplaisir qui ne s'est pas acquittée du paiement des charges qui lui incombait depuis plusieurs années et ne s'est jamais rapprochée de lui afin de procéder à un quelconque règlement lui cause un préjudice dans la mesure où il se trouve dans l'obligation de faire l'avance des sommes dues afin de compléter le budget annuel voté en assemblée et où la défaillance de l'intimée a eu pour conséquence la mise en péril de la copropriété qui a été contrainte d'être placée sous administration judiciaire et qui n'a, à ce jour, toujours pas été en mesure de retrouver une gestion sereine ; que la SCI Monplaisir est de mauvaise foi dès lors qu'elle ne pouvait ignorer ses obligations et qu'elle s'est désintéressée des charges dues en ne comparaissant pas lors des débats de première instance.
En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 août 2023, la SCI Monplaisir demande à la cour de :
Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l'article 1353 du Code civil,
Vu l'article 9 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
- Réformer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 29 novembre 2022,
- Débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] de l'entier de ses demandes, fins et conclusions,
- Déclarer en tout état de cause irrecevables car prescrites les demandes formées par le syndicat des copropriétaires pour les périodes antérieures au 6 septembre 2017,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] à payer à la SCI Monplaisir une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Dire qu'en application de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Monplaisir sera dispensée de participer aux frais de la présente procédure,
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] au paiement des entiers dépens de l'instance.
L'intimée fait valoir en substance :
- que conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ qui s'appliquent aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat comme le prévoit l'article 42 de la du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n° 2018-1021 du 24 novembre 2018 fixant le statut de la copropriété, l'assignation ayant été délivrée en l'espèce le 6 septembre 2022, l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite pour les demandes antérieures au 6 septembre 2017 ;
- qu'il appartient au syndicat des copropriétaires d'apporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l'encontre du copropriétaire ; que cela suppose qu'il communique non seulement les appels de charges individuels du copropriétaire mais aussi les pièces comptables correspondant aux dépenses approuvées par l'assemblée générale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires n'étant confirmées par aucune pièce comptable, et notamment l'état des dépenses ou l'état de répartition des charges ; qu'elle ignore totalement l'historique de la copropriété ; que les attestations établies par la SCP De Saint Rapt & Bertholet ne font état que d'un montant global de dépenses et qu'il en est de même pour la SELARL [K] ; que lesdits montants des dépenses visées par l'administrateur provisoire ne correspondent pas aux appels de fonds qui lui ont été adressés ; qu'en l'espèce les appels de fonds communiqués par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas de vérifier la concordance avec les dépenses effectuées et le budget prévisionnel, de sorte que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de sa créance ;
- qu'il résulte de la jurisprudence que l'approbation des comptes de la copropriété n'emporte pas approbation des comptes individuels des copropriétaires ; qu'en l'espèce le relevé de propriété, qui est un document administratif, ne peut prévaloir sur le document contractuel que constitue le règlement de copropriété et qu'elle ne peut donc recevoir des appels de fonds sur la base de calculs qui ne correspondent pas aux valeurs mentionnées dans le règlement de copropriété ; qu'il y a ainsi des incohérences comptables ;
- qu'il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les charges réclamées sont exigibles, ce qui ne lui permet pas d'exiger le paiement d'un « report à nouveau », ou la reprise d'un solde débiteur antérieur ; qu'en l'espèce l'année 2012 reprend un solde à nouveau dont il n'est pas justifié et qui est en tout état de cause prescrit ;
- qu'elle n'est pas responsable des difficultés de gestion de la copropriété [Adresse 12], d'autant qu'elle n'a jamais été informée par les administrateurs provisoires qui se sont succédé de la situation financière de la copropriété ; que le syndicat des copropriétaires prétend qu'elle ne paierait pas les charges depuis 2012 alors qu'il n'y a eu qu'une seule et unique mise en demeure en juillet 2022, précédant la délivrance de l'assignation ; qu'à cette date sa nouvelle gérante venait de prendre ses fonctions et qu'étant en déplacement, elle n'a pas été en mesure d'aller retirer le courrier recommandé ni même d'assurer sa défense en première instance.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIVATION :
Sur la prescription :
L'intimé rappelle qu'aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles où mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Elle affirme qu'en l'espèce, l'assignation a été délivrée le 6 septembre 2022, de sorte que l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite pour les demandes antérieures au 6 septembre 2017.
Réponse de la cour :
En dépit de la réduction de la prescription en droit commun a cinq ans résultant de la loi du 17 juin 2008 qui avait pour objectif d'uniformiser les délais, le droit de la copropriété, tel qu'il résulte de la loi du 10 juillet 1965, n'a pas été concerné par la réforme. Il a été nécessaire d'attendre la loi portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique, entrée en vigueur le 25 novembre 2018 ([Localité 10], n°2018-1021), pour que le délai de dix ans soit réduit en matière de droit de la copropriété, en l'alignant sur le délai de droit commun. Son article dispose ainsi « Les dispositions de l'article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. ».
L'article 2222 alinéa 2 du code civil, articule l'application de la loi dans le temps et dispose qu' « En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. ».
En conséquence, s'agissant du recouvrement des charges impayées antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi, la période pendant laquelle il est possible de les recouvrir reste établie à 10 ans, sous réserve d'avoir introduit l'action en recouvrement dans le délai de principe de 5 ans à compter de l'entrée en vigueur de la loi [Localité 10].
En l'espèce, ayant assigné le débiteur des charges impayées en septembre 2022, il était possible de recouvrir les charges sur une période de dix ans.
Sur les charges dues :
L'intimé considère que les charges réclamées ne sont pas prouvées.
Réponse de la cour :
Au terme de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en matière de charges de copropriété, que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges en sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2l a cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires els dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise par ailleurs, en matière de frais de recouvrement, que :
« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerne :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire. »
Par ailleurs, et conformément à l'article 29-1 de la loi n°65-557 en date du 10 juillet 1965 :
« Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'État dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.
Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires »
Enfin, il est constant que « les décisions de l'administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels étaient définitives et exécutoires de plein droit, elle en a exactement déduit que xx n'était pas fondé à les contester » (Cass. Civ. 3', 13 avril 2022, n° 21-15.923).
En l'espèce, le président du tribunal judiciaire a désigné un administrateur provisoire afin de gérer la copropriété.
L'appelant verse au débat les procès-verbaux d'approbation des comptes pour les années 2012 à 2022, l'intégralité des appels de fonds ainsi que le règlement de copropriété. (pièces 6 à 18 et pièce 22 à 25). La cour constate que si l'année suivante reprend le solde de l'année précédente, le décompte de chaque année est versé aux débats permettant une vérification complète des sommes réclamées.
Il verse aussi la comptabilité de la copropriété, reconstituée par l'expert-comptable M. [U], désigné par le tribunal.
Ainsi, il ressort de la lecture de l'ensemble de ces pièces, que la créance sollicitée à hauteur de 5950,06 euros au titre des charges impayées arrêtées à la date du 01/07/2022 est parfaitement justifiée, en ce compris les frais de procédure de l'article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision de première instance sera donc infirmée sur ce point.
Sur les dommages-intérêts sollicités par le Syndicat des copropriétaires
L'article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».
S'il est exact que le préjudice causé par un copropriétaire qui s'abstient de régler ses charges ayant été ressenti de la même manière par les autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut se voir allouer une indemnité à titre de réparation de ce préjudice, tel ne peut être le cas en l'espèce, ce dernier justifiant d'une seule et unique demande en paiement un mois et demi avant la date de l'assignation.
En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande et la décision sera sur ce point confirmée.
Sur les frais du procès :
Succombant à l'instance, la SCI Monplaisir sera condamnée à en régler les entiers dépens, de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs d'une part de confirmer la décision de première instance mais par ailleurs de condamner la SCI Monplaisir à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12], la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,
- Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour en ce qu'il a :
- Rejeté la demande de condamnation à des dommages et intérêts,
- Condamnée la SCI Montplaisir à payer la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,
- Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, en ce qu'il a :
- Condamné la SCI MONPLAISIR à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 12], la somme de 2 547,48 euros au titre des charges de copropriété impayées, décompte arrêté au 1er juillet 2022, 3ème provision incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2022,
Statuant à nouveau de ces chefs :
- Condamne la SCI Montplaisir à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] [Adresse 13] [Adresse 15], représenté par son syndic la SAS H4 Immobilier la somme de 5.950,06 euros au titre des charges de copropriété et les frais de recouvrement du Syndic arrêtées au 1er juillet 2022 avec les intérêts au taux légal à compter de la date du 20 juillet 2022, date de la mise en demeure,
- Ordonne sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts,
Y ajoutant,
- Donne acte à la SCI MONPLAISIR de sa renonciation à sa demande relative à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,
- Condamne la SCI Montplaisir aux dépens d'appel,
- Condamne la SCI Montplaisir à payer la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Arrêt signé par la présidente et par la greffière.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,