CA Versailles, ch civ.. 1-4 construction, 8 septembre 2025, n° 24/05800
VERSAILLES
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 54Z
Ch civ. 1-4 construction
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 08 SEPTEMBRE 2025
N° RG 24/05800
N° Portalis DBV3-V-B7I-WXPJ
AFFAIRE :
[M] [G]
[R] [Y] épouse [G]
C/
S.N.C. [Adresse 6]
Association Syndicale Libre [Adresse 6]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Versailles
N° RG : 16/01410
Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :
à :
Me Thierry VOITELLIER
Me Asma MZE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDEURS devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 4 juillet 2024 cassant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 9 janvier 2023
Monsieur [M] [G]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentant : Me Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52
Madame [R] [Y] épouse [G]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentant : Me Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52
****************
DEFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI
S.N.C. [Adresse 6]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : de Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699
Plaidant : Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 490
Association Syndicale Libre [Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Défaillante
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Mai 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,
FAITS ET PROCÉDURE
Par délibération du 19 février 2010, le conseil général des Yvelines a autorisé la cession d'un ensemble immobilier classé Monument historique sis à [Localité 4] (78), [Adresse 6], à la société François Ier, aux droits de laquelle est venue la société en nom collectif [Adresse 6] (ci-après « la SNC Réservoirs ») laquelle a acheté ce bien par acte notarié du 3 décembre 2010.
Deux associations syndicales libres, dont l'association syndicale libre du [Adresse 6] (ci-après « l'ASL Réservoirs ») ont été créées le 13 novembre 2010 pour regrouper les acquéreurs de droits dans un même immeuble, afin de réaliser le suivi des travaux de transformation de l'immeuble et d'en financer le coût.
Par courrier du 26 novembre 2010, la SNC Réservoirs a confirmé à M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] la réservation du « lot commercial n°205 » (qui deviendra le lot n°86) qu'ils souhaitaient acquérir, « d'une superficie de 74 m² (sous réserve de l'établissement de l'attestation Carrez définitive) ».
Les époux [G] ont adhéré à l'ASL Réservoirs à compter du 13 décembre 2010.
Lors de l'assemblée générale (ci-après « AG ») de l'ASL du 13 décembre 2010, un budget global de 12 965 300 euros TTC a été voté pour les travaux de rénovation.
Par courrier du 14 décembre 2010, l'ASL Réservoirs a informé M. et Mme [G] du montant de leur participation aux travaux de rénovation à hauteur de 490 700 euros.
Par acte authentique du 28 février 2011, la SNC Réservoirs a vendu à M. et Mme [G], au prix de 260 000 euros, le lot n°86 d'une superficie de 75 m², conformément à l'attestation établie par la société Gexpertise conseil le 26 novembre 2010.
Cet acte mentionne une superficie privative « loi Carrez » de 75 m², conformément à une attestation établie le 26 novembre 2010 par la société Gexpertise conseil et annexée à l'acte de vente.
Les travaux ont débuté le 18 septembre 2012 et se sont terminés au début de l'année 2015.
Le 17 mars 2015, les clés de l'appartement et une attestation mentionnant une surface habitable de 69,19 m², établie par la société SDI diagnostic le 10 février 2015, ont été remis à M. et Mme [G].
Par actes d'huissier des 20, 23 et 25 novembre 2015, les époux [G] ont fait assigner la SNC Réservoirs, la société Gexpertise conseil et l'ASL Réservoirs devant le tribunal de grande instance de Versailles afin de solliciter une réduction du prix de vente et du prix des travaux ainsi qu'une indemnisation de leurs préjudices.
Par jugement contradictoire du 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :
- déclaré irrecevables les demandes présentées par les époux [G] à l'encontre de la société Gexpertise conseil, au titre des dépens et des frais irrépétibles,
- déclaré irrecevable comme forclose la demande en diminution du prix de vente,
- débouté les époux [G] de leurs demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de la SNC Réservoirs,
- débouté les époux [G] de leurs demandes en remboursement des travaux et des charges communes trop payés et tendant à l'établissement d'un nouvel état descriptif de l'immeuble,
- débouté les époux [G] de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de l'ASL Réservoirs et d'expertise judiciaire,
- condamné in solidum les époux [G] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Mme [O] [T] et de Mme [B] [I], avocates,
- condamné in solidum les époux [G] à verser à la SNC Réservoirs la somme de 2 000 euros, à l'ASL la somme de 1 500 euros et à la société Gexpertise conseil celle de 2 000 euros,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.
Le tribunal a retenu que les demandes de condamnation solidaire de la société Gexpertise conseil avec les autres défenderesses, aux dépens et aux frais irrépétibles, ne pouvaient, en l'absence de toute autre demande formée contre la société Gexpertise conseil, se rattacher aux demandes principales par un lien suffisant.
Il a retenu que l'action en réduction du prix de vente initiée par les époux [G] était tardive, dès lors qu'elle était soumise au délai d'un an de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dont le point de départ était la date de l'acte authentique, soit le 28 février 2011, et que l'action avait été engagée les 20, 23 et 25 novembre 2015.
Il a retenu que même si l'action en diminution de prix était forclose, leur action en responsabilité contractuelle du vendeur présentée à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil, restait recevable, en cas de manquement de ce dernier à l'une de ses obligations contractuelles.
Il a retenu qu'aucune faute tirée d'un manquement à l'obligation de vendre le bien immobilier convenu ne pouvait être reprochée à la société venderesse, dès lors que l'obligation de délivrance du vendeur s'appréciait au jour de la vente, et que les époux [G] n'alléguaient, ni ne démontraient, d'une part, que la société Gexpertise conseil avait commis une erreur de mesurage, d'autre part, qu'à la date du transfert de propriété, soit le 28 février 2011, la surface de l'appartement vendu était inférieure au montant mentionné à l'acte.
Il a retenu que la vente litigieuse ne pouvait être qualifiée de vente en l'état futur d'achèvement, ni de vente d'immeuble à rénover et qu'elle relevait donc du droit commun.
Il a rejeté les demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la SNC Réservoirs, en l'absence de faute susceptible de lui être reprochée.
Il a estimé que les époux [G] n'avaient pas démontré le caractère indu du paiement effectué au titre de la quote-part des travaux.
Il a retenu que leur calcul était exclusivement fondé sur la superficie du logement et manifestement erroné, dès lors que le coût des travaux était fonction de leur quote-part commune générale et des prestations particulières souhaitées dans leur lot, que le tableau répartissant les quotes-parts forfaitaires ne faisait aucune référence au coût des travaux réalisés dans les parties communes et privatives et qu'ils n'avaient pas contesté le procès-verbal d'AG du 13 décembre 2010.
Le tribunal a retenu qu'ils ne démontraient pas le caractère indu du paiement réalisé au titre des charges communes, dès lors qu'ils ne produisaient aucune pièce de nature à démontrer qu'ils avaient effectué des paiements à l'ASL, et que l'objet de l'ASL se limitait à réaliser la restauration de l'immeuble bâti, la gestion courante de l'immeuble ne lui ayant pas été confiée.
Il a rejeté leur demande d'obtenir de l'ASL qu'elle établisse un nouvel état descriptif de l'immeuble, dès lors que l'ASL avait été constituée pour la réalisation de la restauration de l'immeuble bâti et ne disposait d'aucun pouvoir pour convoquer une assemblée générale aux fins de modification des tantièmes des parties communes, ni pour procéder à la publication des modifications qui y seraient adoptées.
Le tribunal a retenu que l'ASL n'avait pas manqué à son obligation de surveillance des travaux, dès lors les époux [G] ne démontraient pas que les travaux n'avaient pas été réalisés conformément aux plans et à la mission confiée au maître d''uvre.
Pour écarter toute responsabilité contractuelle, il a retenu que l'ASL n'avait pas manqué à son obligation d'engager toute action pour préserver les intérêts de l'association en n'ayant pas agi contre l'un des intervenants, dès lors que les époux [G] ne démontraient pas une mauvaise réalisation des travaux.
Par déclaration du 20 novembre 2020, les époux [G] ont interjeté appel de ce jugement en intimant uniquement la SNC Réservoirs et l'ASL Réservoirs.
Par arrêt contradictoire du 9 janvier 2023, la cour d'appel de Versailles a :
- infirmé le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande des époux [G] tendant à la diminution du prix de vente,
- déclaré recevable la demande tendant à la diminution du prix de vente,
- dit n'y avoir lieu à expertise,
- débouté les époux [G] de leur demande de diminution du prix de vente,
- confirmé le jugement pour le surplus,
- condamné les époux [G] aux dépens d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [G] ont formé un pourvoi contre cet arrêt.
Par arrêt du 4 juillet 2024, la Cour de cassation a :
- cassé et annulé l'arrêt rendu le 9 janvier 2023, mais seulement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à expertise et en ce qu'il a débouté M. et Mme [G] de leur demande de diminution du prix de vente, de leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de la SNC Réservoirs et de leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de l'ASL Réservoirs et en ce qu'il a statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée,
- condamné la SNC Réservoirs et l'ASL Réservoirs aux dépens,
- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Après avoir rappelé, au visa de l'article 455 du code de procédure civile, que tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs, la Cour de cassation a jugé que la cour d'appel avait violé ce texte, dès lors qu'elle n'avait pas répondu aux conclusions de M. et Mme [G], qui soutenaient que le mesurage de la surface habitable au sens de l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation ne différait de celui prévu à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que par l'absence de prise en compte des combles et greniers, sous-sols, séchoirs, réserves et remises, véranda et volume vitré, éléments dont était dépourvu le bien à mesurer, de sorte que le mesurage effectué permettait de comparer la surface livrée avec celle promise selon la « loi Carrez ».
Par déclaration du 30 août 2024, les époux [G] ont saisi la cour d'appel de renvoi.
Aux termes de leurs conclusions n°3 remises au greffe le 1er mai 2025 (24 pages), M. [G] et Mme [Y] épouse [G] demandent à la cour :
- à titre principal, de réformer et d'infirmer le jugement du 15 octobre 2020 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il :
- a déclaré irrecevable comme forclose leur demande en diminution du prix de vente,
- les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SNC Réservoirs,
- les a déboutés de leur demande de remboursement des travaux et des charges communes trop payées et tendant à l'établissement d'un nouvel état descriptif de l'immeuble,
- les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de l'ASL Réservoirs et en expertise judiciaire,
- les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Mme [T] et de Mme [I], avocates, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- les a condamnés in solidum à payer à la SNC Réservoirs la somme de 2 000 euros et à l'ASL Réservoirs, la somme de 1 500 euros et à la société Gexpertise conseil, celle de 2 000 euros,
- de dire et juger que la SNC Réservoirs leur a vendu un bien immobilier d'une superficie de 75 m² pour un prix de 260 000 euros, mais que la superficie réelle du bien n'est que de 68,80 m²,
- de dire et juger que la SNC Réservoirs a commis des fautes en ne leur vendant pas un bien immobilier de la superficie convenue et en ne respectant pas les dispositions légales d'ordre public protectrices relatives à la vente d'immeubles à rénover,
- de dire et juger que l'ASL Réservoirs a commis des fautes en ne surveillant pas les travaux de rénovation et en réceptionnant, sans réserve, des travaux non conformes aux stipulations de l'état descriptif de division et à leurs titres de propriété,
- en conséquence, de condamner in solidum la SNC Réservoirs et l'ASL Réservoirs à leur payer une somme totale de 211 349,94 euros, outre les intérêts au taux légal, avec capitalisation des intérêts, à compter du 20 novembre 2015 à titre de dommages-intérêts, se décomposant de la manière suivante :
- 21 495,40 euros en remboursement du prix de vente indûment payé,
- 40 564,54 euros en remboursement des travaux indûment payés,
- 49 290,00 euros au titre de la perte de chance totale de plus-value,
- 100 000 euros au titre du préjudice résultant des appels des charges non fondés.
- de débouter la SNC Réservoirs et l'ASL Réservoirs de l'ensemble de leurs demandes,
- à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert en matière de construction qu'il plaira au tribunal avec pour mission de :
1) convoquer au plus vite les parties,
2) se rendre sur place au situé [Adresse 6] à [Localité 4],
3) se faire remettre l'ensemble des documents relatifs à la vente intervenue entre eux et la SNC [Adresse 6],
4) se faire remettre l'ensemble des documents relatifs aux travaux effectués sur le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 4] leur appartenant,
5) mesurer et préciser la superficie du bien immobilier acheté par eux, conformément à la réglementation en vigueur,
6) dire si le mesurage effectué par la société Gexpertise est conforme à la réglementation en vigueur,
7) préciser si la SNC Réservoirs a exécuté les obligations qui s'imposaient à elle, et notamment ses obligations relatives à la livraison des surfaces achetées et d'informations, de conseils et de mise en garde à leur égard sur la superficie du bien vendu,
8) préciser la nature des travaux effectués par la SNC Réservoirs et s'ils correspondent à des travaux de rénovation au sens des articles L.111-6-2-1, L 262-1, et suivants du code de la construction et de l'habitation,
9) évaluer les préjudices subis par eux, au regard notamment de la perte de surface subie par rapport à l'acte de vente,
- de dire que l'expert désigné pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité,
- de dire que l'expert rédigera au terme de ses opérations un pré-rapport qu'il communiquera aux parties, en les invitant à présenter leurs observations dans un délai d'un mois,
- de donner délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d'expertise et statuer sur tous incidents,
- de dire qu'en cas d'empêchement de l'expert nommé, il sera pourvu à son remplacement sur simple requête,
- en tout état de cause, de condamner in solidum l'ASL Réservoirs et la SNC Réservoirs à leur payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner in solidum l'ASL Réservoirs et la SNC Réservoirs aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Courtaigne avocats, conformément aux articles 699 et suivants du code civil.
Les époux [G] font valoir que la surface du bien vendu était de 75 m², que lors de la remise des clés, ils ont découvert que la surface de leur appartement n'était que de 69,19 m², soit 5,81 m² en moins, que l'attestation établie le 10 février 2015 par la société SDI diagnostic à la demande de la société Oriel, est suffisamment probante, exploitable et opposable aux intimées.
Ils rappellent que le mesurage de la surface habitable diffère de celui de la surface privative uniquement en ce qu'est exclue la surface des combles et greniers, sous-sols, séchoirs, réserves et remises, véranda et volume vitré, dont est dépourvu leur bien.
Ils produisent désormais un certificat établi contradictoirement le 22 octobre 2024 par M. [C], géomètre expert foncier, et concluant que le lot n°86 a une surface privative totale de 68,80 m².
Ils estiment que la différence de 6,20 m² ne leur a donc pas été vendue, qu'ils en ont indûment payé le prix et que le SNC réservoirs a perçu un enrichissement sans cause.
Ils reprochent ainsi à la SNC Réservoirs de ne pas avoir exécuté ses obligations contractuelles de leur vendre le bien convenu et d'avoir commis une faute en recourant à un montage juridique destiné à dégager de manière abusive sa responsabilité.
Ils soutiennent que le vendeur, professionnel de la construction, a dissimulé les travaux à effectuer dans l'acte de vente et qu'il a commis une faute qui lui a permis d'échapper aux dispositions légales relatives aux ventes d'immeubles à rénover prévues aux articles L.111-6-2-1 et L.262-1 et suivants du code de la construction.
Les acquéreurs reprochent à l'ASL Réservoirs, mandatée par les propriétaires pour exercer la fonction de maître d'ouvrage des travaux de restauration des parties communes et des parties privatives, d'avoir manqué à son obligation de surveillance des travaux, les cloisons n'ayant pas été placées à l'endroit prévu dans l'état descriptif de division.
Ils estiment également qu'elle ne justifie d'aucune diligence pour vérifier que leur lot ne soit pas amputé et qu'elle aurait dû, lors de la réception des travaux, vérifier que les superficies soient conformes aux actes de vente et que le bien réceptionné soit conforme à la commande passée.
Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 30 avril 2025 (18 pages), la SNC Réservoirs demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il :
- déclare irrecevable comme forclose la demande en diminution du prix de vente,
- déboute les époux [G] de leurs demandes en remboursement des travaux et des charges communes trop payés et tendant à l'établissement d'un nouvel état descriptif de l'immeuble,
- condamne in solidum les époux [G] aux entiers dépens de l'instance, avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamne in solidum les époux [G] à lui verser la somme de 2 000 euros et à l'ASL la somme de 1 500 euros,
- l'infirmer en ce qu'il a déclaré recevable l'action des époux [G] en leurs demandes de dommages-intérêts présentée à son encontre, notamment sur la base d'une prétendue inexécution contractuelle à défaut de délivrance conforme,
- en conséquence, déclarer l'action en délivrance conforme prescrite pour ne pas avoir été engagée dans les cinq ans,
- déclarer irrecevables les demandes des époux [G] à son encontre comme forcloses,
- à titre subsidiaire, confirmer le jugement dans son intégralité et déclarer mal fondées les demandes formées par les époux [G], les en débouter,
- à titre très subsidiaire et s'il était fait droit à la demande de l'expertise, préciser que la mission de l'expertise sera de préciser les conséquences sur les surfaces des travaux exécutés par (sic) et commandés par les époux [G], au travers de l'ASL Réservoirs,
- donner son avis sur le préjudice en termes de surcoût, en considérant, en faisant la part ou en estimant la part des travaux relatifs à la réfection des parties communes et en distinguant la part des travaux et n'a pas été modifié (sic) pour laquelle la baisse de superficie est sans incidence de celle pour laquelle la baisse de superficie pourrait avoir un incident sur le prix des travaux (sic),
- en tout état de cause, débouter les époux [G] de leurs demandes à son encontre,
- condamner in solidum les époux [G] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, d'appel et de l'instance de renvoi de cassation.
La SNC Réservoirs soutient que l'action en diminution de prix est exclusive de toute action engagée sur le fondement contractuel pour défaut de conformité et qu'il n'est pas démontré qu'au jour de la vente, soit le 28 février 2011, la surface annoncée n'était pas la bonne.
Elle fait valoir, comme en première instance, que le certificat de mesurage établi non contradictoirement le 10 février 2015 lui est inopposable, qu'il ne démontre pas une erreur qui lui soit imputable, qu'il est inexploitable puisqu'il fait état d'un métrage loi Boutin et non d'un métrage loi Carrez et qu'il a été établi postérieurement à la réalisation des travaux de rénovation qui ont nécessairement entraîné une réduction de la superficie.
Elle ajoute que l'obligation de délivrance du vendeur doit s'apprécier au jour de la vente et que la preuve d'une superficie moindre de plus de 5 % que celle vendue n'est pas rapportée.
Elle souligne qu'il ne leur a jamais été dissimulé les travaux à réaliser, que les acquéreurs ont adhéré à l'ASL à compter du 13 décembre 2010, soit trois mois avant la signature de l'acte de vente et qu'ils ont eux-mêmes voté pour la réalisation de travaux à hauteur de 12 965 300 euros, avec une part leur incombant de 490 700 euros.
Elle ajoute que la méthode de calcul de la loi Carrez est une méthode de mesure intérieure et que les travaux de rénovation, réalisés dans un immeuble monument historique avec de nombreuses contraintes, ont nécessairement entraîné une réduction sensible des surfaces.
Elle rappelle qu'en ce qui la concerne, elle a vendu le lot avant travaux et qu'il convient de rechercher la superficie du lot tel qu'il a été vendu et non tel qu'il a été transformé par les travaux commandés.
Elle précise que ce lot a été acquis dans le cadre d'une opération de défiscalisation et que le coût des travaux a bénéficié d'avantages fiscaux et estime que la démonstration d'une perte de valeur en raison d'une perte de surface n'est pas faite.
L'ASL Réservoirs n'a pas constitué avocat. La déclaration de saisine du 30 août 2024 et les conclusions du 28 octobre 2024 lui ont été signifiées le 1er octobre et le 12 novembre 2024 selon les dispositions de 659 du code de procédure civile. Le syndic de la copropriété a indiqué à l'huissier que l'ASL aurait été dissoute.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 5 mai 2025 et mise en délibéré au 8 septembre 2025.
Le 17 juillet 2025, la cour a adressé aux deux parties constituées le message suivant : « La cour souhaite recueillir vos observations synthétiques, avant le 31 juillet, délai impératif, sur les points suivants :
- l'étendue de la saisine de la cour de renvoi au regard de la cassation partielle de l'arrêt du 9 janvier 2023 : quid de la recevabilité de l'action en diminution du prix de vente ' Quid de la qualification du contrat en VEFA, non revendiquée par les parties '
- le maintien des demandes de condamnation de l'ASL [Adresse 6] dont la preuve de son existence n'est pas rapportée ;
- l'opportunité d'une réouverture des débats, le cas échéant. »
Par notes en délibéré des 16 et 18 juillet 2025, le conseil des époux [G] rappelle que la procédure a été engagée il y a près de dix ans et fait valoir :
- que les recherches effectuées ne permettent pas d'identifier l'ASL qui n'a jamais fait apparaître dans la procédure de numéro d'identification ni de trouver de publication faisant état d'une dissolution de celle-ci ;
- qu'en l'absence de publication, la dissolution n'est pas opposable aux tiers ;
- que les demandes de condamnations de l'ASL, qui jouit de la personnalité morale et qui a été représentée, sont fondées puisqu'en toute hypothèse, la personnalité morale d'une société dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations à caractère social en sont pas liquidés ;
- que la cour de renvoi est bien saisie de l'action en diminution du prix ;
- que la qualification de VEFA implique un transfert de propriété du bien immobilier à la fin des travaux contrairement à la vente d'immeubles à rénover (VIR) qui implique un transfert de propriété avant la réalisation des travaux ;
- que la vente litigieuse n'était pas une vente en l'état mais une vente d'immeubles à rénover, le transfert de propriété étant antérieur à la réalisation des travaux ;
- que la cour de renvoi peut librement requalifier le contrat conclu au regard des pièces communiquées et des faits.
Par message RPVA du 30 juillet 2025, le conseil de la SNC fait valoir :
- que l'arrêt de cassation met dans le champ de la compétence de la cour de renvoi la question de l'éventuelle irrecevabilité de l'action sur le défaut de surface et la question d'une éventuelle requalification soutenue par les demandeurs et contestée,
- que « la partie des décisions qui relevait du géomètre ou de l'ASL ne me paraît pas en débat, d'autant que ces parties sont défaillantes »,
- qu'une réouverture des débats ne paraît pas indispensable.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il est également rappelé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Il est rappelé enfin que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Sur l'étendue de la saisine de la cour
A titre préliminaire, la cour constate que l'arrêt de cassation partielle n'a pas remis en cause l'arrêt du 9 janvier 2023 en ce qu'il a infirmé partiellement le jugement et déclaré recevable et non forclose la demande des époux [G] tendant à la diminution du prix de vente.
La cour note, en toute hypothèse, que les époux [G] fondent désormais leurs demandes sur un fondement contractuel.
Dans ces conditions, les développements des parties sur la recevabilité de l'action tendant à la diminution du prix de vente engagée par les époux [G] sont sans objet et la cour n'est pas tenue d'y répondre.
La cour note par ailleurs que les dispositifs du jugement du 15 octobre 2020 et de l'arrêt du 9 janvier 2023 ne précisent pas la qualification du contrat litigieux et que l'arrêt de cassation partielle ne critique pas la qualification retenue par la cour d'appel. De surcroît, la cour de renvoi n'est, au regard du dispositif des conclusions des parties, saisie d'aucune demande de requalification du contrat. Il n'y a donc pas lieu de répondre aux moyens des parties portant sur la qualification du contrat.
En outre, la demande initiale tendant à l'établissement d'un nouvel état descriptif de l'immeuble, non visée par la cassation partielle prononcée et rejetée par le tribunal judiciaire de Versailles, n'est plus soutenue à hauteur d'appel.
La cour note enfin que le jugement est également définitif en ce qui concerne la société Gexpertise conseil, celle-ci n'ayant pas été attraite en appel.
Ces points sont par conséquent définitivement jugés.
Sur la demande d'indemnisation à hauteur de 211 349,94 euros
Modifiant sensiblement leurs demandes initialement présentées en première instance, les époux [G] réclament désormais, au visa de l'article 1147 du code civil, la condamnation « in solidum » de la SNC Réservoirs et de l'ASL Réservoirs à leur payer une somme totale de 211 349,94 euros à titre de dommages-intérêts, se décomposant de la manière suivante :
- 21 495,40 euros en remboursement du prix de vente indûment payé,
- 40 564,54 euros en remboursement des travaux indûment payés,
- 49 290,00 euros au titre de la perte de chance totale de plus-value,
- 100 000 euros au titre du préjudice résultant des appels des charges non fondés.
Ils reprochent aux intimées des fautes qui ont eu pour conséquence qu'ils ont payé un prix de vente excessif, qu'ils ont été contraints de payer des appels de fonds pour les travaux surfacturés à hauteur de 40 564,54 euros, qu'ils ont subi une perte de chance de percevoir une somme de 49 290 euros lors de la revente de leur bien et que leurs charges de copropriété et leurs impôts fonciers sont surévalués, ce qui constitue un préjudice économique et financier important, évalué à 100 000 euros.
Selon l'article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En application de ces dispositions, il appartient à celui qui soulève la responsabilité contractuelle de son contractant de démontrer le manquement de ce dernier à ses obligations et le dommage qui en résulte directement pour lui.
Sur la faute de la SNC Réservoirs
Il ressort du dossier que l'acte notarié de vente d'un local (lot n°86) à usage d'habitation mentionne expressément une superficie de 75 m² établie en application des règles de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, appelée superficie « Loi Carrez ».
La chronologie des faits montre que si les époux [G] sont devenus propriétaires le 28 février 2011, les travaux n'ont débuté que le 18 septembre 2012 et qu'ils n'ont reçu les clés de leur appartement que le 17 mars 2015, en même temps qu'une attestation de surface, soit quatre années et demi plus tard.
Afin de permettre une comparaison effective, les époux [G] produisent désormais un certificat de mesurage établi contradictoirement le 22 octobre 2024 par M. [C], géomètre expert foncier, par application de la loi Carrez. Ce certificat conclut que ce lot n°86 a une surface privative totale de 68,80 m². La SNC n'a fait aucune observation sur cette nouvelle pièce n°27.
Il est par conséquent rapporté la preuve d'une différence de 6,20 m² par rapport à la surface vendue, soit une différence de 8,27 %.
Contrairement à ce que prétend la société venderesse, elle ne peut aujourd'hui remettre en cause la surface mentionnée dans l'acte de vente (75 m²), dont le notaire authentifie qu'elle ressort d'une attestation dûment établie par la société Gexpertise conseil le 26 novembre 2010, conformément à la loi Carrez. Elle ne peut non plus invoquer une erreur dont elle ne rapporte nullement la preuve, étant remarqué que cette surface n'avait jamais été remise en question auparavant.
Cette différence de 8,27 % est désormais démontrée objectivement en défaveur des acquéreurs, ce alors que la venderesse savait que d'importants travaux de rénovations allaient être entrepris.
En application des articles 1605, 1619 et 1622 du code civil, le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance, qui s'apprécie au jour de la vente et la demande de diminution du prix ne peut porter qu'en cas de différence de plus d'un vingtième (5 %). Cette demande a été déclarée recevable par la cour d'appel qui a jugé que le délai avait couru à compter de la livraison de l'appartement après travaux.
Il résulte de ces textes qu'une marge d'erreur de 5 % est admise, soit en l'espèce 3,75 m² (75 x 5%). Ainsi, il doit être retenu une différence de 3,27 % ouvrant droit à une demande de diminution du prix. Les époux [G] peuvent invoquer une diminution du prix concernant la surface de 2,45 m² (71,25 ' 68,80) et revendiquer auprès du vendeur une somme de 8 494,15 euros (3 467 x 2,45) en remboursement du prix trop payé pour cette surface non vendue. Cette somme est augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2015, date de l'assignation, et il est fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Le jugement est partiellement infirmé sur ce point.
S'agissant du deuxième manquement reproché, les statuts de la venderesse montrent que l'objet de cette SNC est l'acquisition, la division en lot de copropriété et la revente, en bloc ou par lots de ces immeubles, ce qui caractérise qu'elle a agi en tant que professionnelle de la vente immobilière.
Pour autant, rien ne démontre qu'elle aurait dissimulé les travaux à effectuer dans l'acte de vente et commis une faute lui permettant d'échapper aux dispositions légales relatives aux ventes d'immeubles à rénover prévues aux articles L.111-6-2-1 et L.262-1 et suivant du code de la construction.
Il ressort au contraire des pièces du dossier que si l'acte authentique de vente du 28 février 2011 ne fait aucune référence aux travaux, il est manifeste que la SNC Réservoirs a acquis, le 3 décembre 2010, deux immeubles situés [Adresse 6] dans le but de réaliser une opération immobilière et que les époux [G] étaient parfaitement au courant des travaux de rénovation envisagés puisqu'ils ont adhéré à l'ASL dès le 13 décembre 2010 et qu'ils ont eux-mêmes voté pour la réalisation de travaux à hauteur de 12 965 300 euros, avec une part leur incombant de 490 700 euros. Les parties ont entendu, d'un commun accord, ne pas faire état de ces travaux dans l'acte de vente passé devant notaire. Cet immeuble a été mis sous le régime de la copropriété par la SNC venderesse et vendu aux divers copropriétaires. Les mentions de cet acte notarié font foi jusqu'à inscription de faux.
En outre, l'acte de vente précise en page 27 que le vendeur a expressément déclaré que l'opération n'entrait pas dans le champ des dispositions légales relatives à la vente d'immeuble à rénover puisqu'il ne réalisait, directement ou indirectement, pas de travaux dans l'immeuble. N'étant pas à l'initiative des travaux, la SNC Réservoirs ne saurait être qualifiée de « professionnel de la construction » comme le prétendent sans fondement les appelants. Rien n'établit qu'elle a dissimulé des travaux ni qu'elle a perçu des fonds avant l'achèvement de travaux dont elle n'était pas le maître d'ouvrage.
Lors de la deuxième AG du 13 décembre 2010, à laquelle participaient les époux [G], l'architecte a présenté le dossier de permis de construire. Il a été précisé que les travaux seraient menés par une SCCV. Les époux [G] ont été informés du montant de leur quote-part au titre des travaux de restauration.
Ainsi, au jour de la signature du contrat de vente, les époux [G] étaient nécessairement informés des gros travaux de restauration pour lesquels ils avaient mandaté l'ASL en qualité de maître d'ouvrage. Aucune dissimulation ne peut être imputée à la SNC. Ainsi, la répartition a été faite avant travaux, ce que les époux [G] ne pouvaient ignorer.
De surcroît, rien ne démontre un lien entre la SNC Réservoirs et l'ASL, créée pour regrouper les acquéreurs propriétaires des lots dans un même immeuble et réaliser le suivi des travaux de rénovation.
Contrairement à ce qu'allèguent les appelants, rien n'établit que l'ASL ait été créée par la SNC ni que celle-ci ait été membre de l'association. Il n'est démontré aucun lien de droit entre la SNC et l'ASL. La première AG réunie le 16 novembre 2010 a concrétisé sa création dans le but non lucratif de la restauration complète de l'immeuble et mandaté un architecte pour élaborer un projet de restauration.
Au final, la SNC Réservoirs ne pouvait ignorer le projet de rénovation complète de l'immeuble mais n'a engagé aucun travaux. Elle n'avait aucune mission de constructeur, ni de maîtrise d''uvre.
Il n'est pas contestable que les travaux de rénovation effectués à la demande du maître d'ouvrage dans un immeuble classé ont conduit à procéder à de nombreux doublages afin d'assurer des isolations tant thermiques que phoniques et à édifier des cloisons internes.
Les époux [G] sont par conséquent déboutés de leur demande de remboursement des travaux indûment payés, de leur demande au titre de la perte de chance totale de plus-value et de leur demande en réparation du préjudice résultant des appels des charges non fondés qui ne peuvent en aucun cas être imputés au vendeur non constructeur. Ils sont également déboutés de leur demande d'expertise dans la mesure où la mission proposée ne concerne pas ces demandes ou n'est pas de nature à infléchir le débouté.
Sur la faute de l'ASL
Il incombe aux acquéreurs de rapporter la preuve d'une faute de l'ASL dans l'exécution de sa mission.
S'agissant d'un maître d'ouvrage non professionnel et non d'un constructeur, l'ASL n'était redevable que d'une obligation de moyen dans l'exercice de sa mission.
En l'espèce l'ASL, chargée d'organiser et de gérer les travaux de rénovation, agissait pour le compte des copropriétaires, dont les époux [G].
Les statuts de cette association, qui ont été communiqués aux époux [G], lui donnaient pour mission de tenir les assemblées générales, de déposer un permis de construire, de voter les budgets de travaux et d'appeler auprès des copropriétaires leur quote-part au titre des travaux, selon la répartition convenue par les statuts et les assemblées générales. Elle était assistée dans sa mission par un architecte du Patrimoine, une équipe de maîtrise d''uvre et un architecte certificateur. Elle a signé les marchés de travaux et fait exécuter les travaux jusqu'à leur réception. Il n'est invoqué aucune contestation des décisions prises lors des assemblées générales ni aucune nullité. Il doit être noté de surcroît que son président était bénévole et que l'association, qui est non-professionnelle, n'avait pas vocation à dégager des bénéfices.
Les pièces produites ne démontrent pas que l'appartement des époux [G] aurait été amputé au profit d'un autre en raison d'un défaut de suivi du chantier, ni que les parties communes auraient été élargies au détriment d'une partie privative. Les appelants ne produisent aucun plan d'architecte étayant cette hypothèse.
Les époux [G] invoquent un défaut de surveillance des travaux de restauration et de leur avancement et la signature du procès-verbal de réception mais n'apportent aucune preuve d'un manquement à ces titres imputable à l'ASL en sa qualité de maître d'ouvrage. Rien ne démontre que l'ASL aurait contribué à la réduction des surfaces, ni même qu'elle aurait reçu une information de l'architecte sur d'éventuels écarts de surface. D'ailleurs, l'ASL ne s'est pas engagée à livrer des surfaces mais à coordonner et à exécuter les travaux votés en assemblée générale.
À cet égard, le fait que l'association n'ait pas fait vérifier ni mesurer avant travaux les divers lots ne peut être retenu comme un manquement puisque cette vérification n'entrait pas dans sa mission. Et si une erreur de superficie a été mentionnée dans l'acte de vente, cette erreur ne lui incombe pas.
Faute de caractériser un manquement imputable à l'ASL et à l'origine d'un préjudice, les époux [G] sont déboutés de leurs demandes d'indemnisation à son encontre, étant souligné que la demande subsidiaire d'expertise ne concerne pas l'ASL.
Sur les dépens et les autres frais de procédure
Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions concernant la SNC Réservoirs et relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
La SNC Réservoir, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel sur renvoi après cassation, dont distraction au conseil des appelants.
Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il n'apparaît pas inéquitable d'octroyer aux époux [G] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine après cassation partielle,
Vu l'arrêt de la cour de céans du 9 janvier 2023 ;
Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 ;
Condamne la SNC [Adresse 6] à payer à M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] la somme de 8 494,15 euros en remboursement du prix trop payé pour surface non vendue ;
Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2015 et que ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] :
- de leurs demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de la SNC Réservoirs,
- de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de l'ASL Réservoirs,
- de leur demande d'expertise judiciaire ;
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] aux entiers dépens de première instance, dont distraction au profit de Mme [O] [T] et de Mme [B] [I], avocates et en ce qu'il a condamné in solidum M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] à verser à la SNC [Adresse 6] la somme de 2 000 euros ;
Statuant de nouveau dans cette limite,
Condamne la SNC [Adresse 6] à payer les entiers dépens de première instance et d'appel sur renvoi après cassation partielle qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 de code de procédure civile par la SCP Courtaigne avocats ;
Condamne la SNC [Adresse 6] à payer à M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
DE
VERSAILLES
Code nac : 54Z
Ch civ. 1-4 construction
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 08 SEPTEMBRE 2025
N° RG 24/05800
N° Portalis DBV3-V-B7I-WXPJ
AFFAIRE :
[M] [G]
[R] [Y] épouse [G]
C/
S.N.C. [Adresse 6]
Association Syndicale Libre [Adresse 6]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Versailles
N° RG : 16/01410
Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :
à :
Me Thierry VOITELLIER
Me Asma MZE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
DEMANDEURS devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (3ème chambre civile) du 4 juillet 2024 cassant partiellement l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles le 9 janvier 2023
Monsieur [M] [G]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentant : Me Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52
Madame [R] [Y] épouse [G]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentant : Me Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52
****************
DEFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI
S.N.C. [Adresse 6]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentant : de Me Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699
Plaidant : Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 490
Association Syndicale Libre [Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Défaillante
****************
Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 05 Mai 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,
FAITS ET PROCÉDURE
Par délibération du 19 février 2010, le conseil général des Yvelines a autorisé la cession d'un ensemble immobilier classé Monument historique sis à [Localité 4] (78), [Adresse 6], à la société François Ier, aux droits de laquelle est venue la société en nom collectif [Adresse 6] (ci-après « la SNC Réservoirs ») laquelle a acheté ce bien par acte notarié du 3 décembre 2010.
Deux associations syndicales libres, dont l'association syndicale libre du [Adresse 6] (ci-après « l'ASL Réservoirs ») ont été créées le 13 novembre 2010 pour regrouper les acquéreurs de droits dans un même immeuble, afin de réaliser le suivi des travaux de transformation de l'immeuble et d'en financer le coût.
Par courrier du 26 novembre 2010, la SNC Réservoirs a confirmé à M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] la réservation du « lot commercial n°205 » (qui deviendra le lot n°86) qu'ils souhaitaient acquérir, « d'une superficie de 74 m² (sous réserve de l'établissement de l'attestation Carrez définitive) ».
Les époux [G] ont adhéré à l'ASL Réservoirs à compter du 13 décembre 2010.
Lors de l'assemblée générale (ci-après « AG ») de l'ASL du 13 décembre 2010, un budget global de 12 965 300 euros TTC a été voté pour les travaux de rénovation.
Par courrier du 14 décembre 2010, l'ASL Réservoirs a informé M. et Mme [G] du montant de leur participation aux travaux de rénovation à hauteur de 490 700 euros.
Par acte authentique du 28 février 2011, la SNC Réservoirs a vendu à M. et Mme [G], au prix de 260 000 euros, le lot n°86 d'une superficie de 75 m², conformément à l'attestation établie par la société Gexpertise conseil le 26 novembre 2010.
Cet acte mentionne une superficie privative « loi Carrez » de 75 m², conformément à une attestation établie le 26 novembre 2010 par la société Gexpertise conseil et annexée à l'acte de vente.
Les travaux ont débuté le 18 septembre 2012 et se sont terminés au début de l'année 2015.
Le 17 mars 2015, les clés de l'appartement et une attestation mentionnant une surface habitable de 69,19 m², établie par la société SDI diagnostic le 10 février 2015, ont été remis à M. et Mme [G].
Par actes d'huissier des 20, 23 et 25 novembre 2015, les époux [G] ont fait assigner la SNC Réservoirs, la société Gexpertise conseil et l'ASL Réservoirs devant le tribunal de grande instance de Versailles afin de solliciter une réduction du prix de vente et du prix des travaux ainsi qu'une indemnisation de leurs préjudices.
Par jugement contradictoire du 15 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Versailles a :
- déclaré irrecevables les demandes présentées par les époux [G] à l'encontre de la société Gexpertise conseil, au titre des dépens et des frais irrépétibles,
- déclaré irrecevable comme forclose la demande en diminution du prix de vente,
- débouté les époux [G] de leurs demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de la SNC Réservoirs,
- débouté les époux [G] de leurs demandes en remboursement des travaux et des charges communes trop payés et tendant à l'établissement d'un nouvel état descriptif de l'immeuble,
- débouté les époux [G] de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de l'ASL Réservoirs et d'expertise judiciaire,
- condamné in solidum les époux [G] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Mme [O] [T] et de Mme [B] [I], avocates,
- condamné in solidum les époux [G] à verser à la SNC Réservoirs la somme de 2 000 euros, à l'ASL la somme de 1 500 euros et à la société Gexpertise conseil celle de 2 000 euros,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.
Le tribunal a retenu que les demandes de condamnation solidaire de la société Gexpertise conseil avec les autres défenderesses, aux dépens et aux frais irrépétibles, ne pouvaient, en l'absence de toute autre demande formée contre la société Gexpertise conseil, se rattacher aux demandes principales par un lien suffisant.
Il a retenu que l'action en réduction du prix de vente initiée par les époux [G] était tardive, dès lors qu'elle était soumise au délai d'un an de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dont le point de départ était la date de l'acte authentique, soit le 28 février 2011, et que l'action avait été engagée les 20, 23 et 25 novembre 2015.
Il a retenu que même si l'action en diminution de prix était forclose, leur action en responsabilité contractuelle du vendeur présentée à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil, restait recevable, en cas de manquement de ce dernier à l'une de ses obligations contractuelles.
Il a retenu qu'aucune faute tirée d'un manquement à l'obligation de vendre le bien immobilier convenu ne pouvait être reprochée à la société venderesse, dès lors que l'obligation de délivrance du vendeur s'appréciait au jour de la vente, et que les époux [G] n'alléguaient, ni ne démontraient, d'une part, que la société Gexpertise conseil avait commis une erreur de mesurage, d'autre part, qu'à la date du transfert de propriété, soit le 28 février 2011, la surface de l'appartement vendu était inférieure au montant mentionné à l'acte.
Il a retenu que la vente litigieuse ne pouvait être qualifiée de vente en l'état futur d'achèvement, ni de vente d'immeuble à rénover et qu'elle relevait donc du droit commun.
Il a rejeté les demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la SNC Réservoirs, en l'absence de faute susceptible de lui être reprochée.
Il a estimé que les époux [G] n'avaient pas démontré le caractère indu du paiement effectué au titre de la quote-part des travaux.
Il a retenu que leur calcul était exclusivement fondé sur la superficie du logement et manifestement erroné, dès lors que le coût des travaux était fonction de leur quote-part commune générale et des prestations particulières souhaitées dans leur lot, que le tableau répartissant les quotes-parts forfaitaires ne faisait aucune référence au coût des travaux réalisés dans les parties communes et privatives et qu'ils n'avaient pas contesté le procès-verbal d'AG du 13 décembre 2010.
Le tribunal a retenu qu'ils ne démontraient pas le caractère indu du paiement réalisé au titre des charges communes, dès lors qu'ils ne produisaient aucune pièce de nature à démontrer qu'ils avaient effectué des paiements à l'ASL, et que l'objet de l'ASL se limitait à réaliser la restauration de l'immeuble bâti, la gestion courante de l'immeuble ne lui ayant pas été confiée.
Il a rejeté leur demande d'obtenir de l'ASL qu'elle établisse un nouvel état descriptif de l'immeuble, dès lors que l'ASL avait été constituée pour la réalisation de la restauration de l'immeuble bâti et ne disposait d'aucun pouvoir pour convoquer une assemblée générale aux fins de modification des tantièmes des parties communes, ni pour procéder à la publication des modifications qui y seraient adoptées.
Le tribunal a retenu que l'ASL n'avait pas manqué à son obligation de surveillance des travaux, dès lors les époux [G] ne démontraient pas que les travaux n'avaient pas été réalisés conformément aux plans et à la mission confiée au maître d''uvre.
Pour écarter toute responsabilité contractuelle, il a retenu que l'ASL n'avait pas manqué à son obligation d'engager toute action pour préserver les intérêts de l'association en n'ayant pas agi contre l'un des intervenants, dès lors que les époux [G] ne démontraient pas une mauvaise réalisation des travaux.
Par déclaration du 20 novembre 2020, les époux [G] ont interjeté appel de ce jugement en intimant uniquement la SNC Réservoirs et l'ASL Réservoirs.
Par arrêt contradictoire du 9 janvier 2023, la cour d'appel de Versailles a :
- infirmé le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande des époux [G] tendant à la diminution du prix de vente,
- déclaré recevable la demande tendant à la diminution du prix de vente,
- dit n'y avoir lieu à expertise,
- débouté les époux [G] de leur demande de diminution du prix de vente,
- confirmé le jugement pour le surplus,
- condamné les époux [G] aux dépens d'appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- débouté les parties de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [G] ont formé un pourvoi contre cet arrêt.
Par arrêt du 4 juillet 2024, la Cour de cassation a :
- cassé et annulé l'arrêt rendu le 9 janvier 2023, mais seulement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à expertise et en ce qu'il a débouté M. et Mme [G] de leur demande de diminution du prix de vente, de leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de la SNC Réservoirs et de leurs demandes de dommages-intérêts à l'encontre de l'ASL Réservoirs et en ce qu'il a statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- remis, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée,
- condamné la SNC Réservoirs et l'ASL Réservoirs aux dépens,
- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Après avoir rappelé, au visa de l'article 455 du code de procédure civile, que tout jugement doit être motivé et que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs, la Cour de cassation a jugé que la cour d'appel avait violé ce texte, dès lors qu'elle n'avait pas répondu aux conclusions de M. et Mme [G], qui soutenaient que le mesurage de la surface habitable au sens de l'article R.111-2 du code de la construction et de l'habitation ne différait de celui prévu à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 que par l'absence de prise en compte des combles et greniers, sous-sols, séchoirs, réserves et remises, véranda et volume vitré, éléments dont était dépourvu le bien à mesurer, de sorte que le mesurage effectué permettait de comparer la surface livrée avec celle promise selon la « loi Carrez ».
Par déclaration du 30 août 2024, les époux [G] ont saisi la cour d'appel de renvoi.
Aux termes de leurs conclusions n°3 remises au greffe le 1er mai 2025 (24 pages), M. [G] et Mme [Y] épouse [G] demandent à la cour :
- à titre principal, de réformer et d'infirmer le jugement du 15 octobre 2020 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il :
- a déclaré irrecevable comme forclose leur demande en diminution du prix de vente,
- les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de la SNC Réservoirs,
- les a déboutés de leur demande de remboursement des travaux et des charges communes trop payées et tendant à l'établissement d'un nouvel état descriptif de l'immeuble,
- les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts à l'encontre de l'ASL Réservoirs et en expertise judiciaire,
- les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Mme [T] et de Mme [I], avocates, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- les a condamnés in solidum à payer à la SNC Réservoirs la somme de 2 000 euros et à l'ASL Réservoirs, la somme de 1 500 euros et à la société Gexpertise conseil, celle de 2 000 euros,
- de dire et juger que la SNC Réservoirs leur a vendu un bien immobilier d'une superficie de 75 m² pour un prix de 260 000 euros, mais que la superficie réelle du bien n'est que de 68,80 m²,
- de dire et juger que la SNC Réservoirs a commis des fautes en ne leur vendant pas un bien immobilier de la superficie convenue et en ne respectant pas les dispositions légales d'ordre public protectrices relatives à la vente d'immeubles à rénover,
- de dire et juger que l'ASL Réservoirs a commis des fautes en ne surveillant pas les travaux de rénovation et en réceptionnant, sans réserve, des travaux non conformes aux stipulations de l'état descriptif de division et à leurs titres de propriété,
- en conséquence, de condamner in solidum la SNC Réservoirs et l'ASL Réservoirs à leur payer une somme totale de 211 349,94 euros, outre les intérêts au taux légal, avec capitalisation des intérêts, à compter du 20 novembre 2015 à titre de dommages-intérêts, se décomposant de la manière suivante :
- 21 495,40 euros en remboursement du prix de vente indûment payé,
- 40 564,54 euros en remboursement des travaux indûment payés,
- 49 290,00 euros au titre de la perte de chance totale de plus-value,
- 100 000 euros au titre du préjudice résultant des appels des charges non fondés.
- de débouter la SNC Réservoirs et l'ASL Réservoirs de l'ensemble de leurs demandes,
- à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert en matière de construction qu'il plaira au tribunal avec pour mission de :
1) convoquer au plus vite les parties,
2) se rendre sur place au situé [Adresse 6] à [Localité 4],
3) se faire remettre l'ensemble des documents relatifs à la vente intervenue entre eux et la SNC [Adresse 6],
4) se faire remettre l'ensemble des documents relatifs aux travaux effectués sur le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 4] leur appartenant,
5) mesurer et préciser la superficie du bien immobilier acheté par eux, conformément à la réglementation en vigueur,
6) dire si le mesurage effectué par la société Gexpertise est conforme à la réglementation en vigueur,
7) préciser si la SNC Réservoirs a exécuté les obligations qui s'imposaient à elle, et notamment ses obligations relatives à la livraison des surfaces achetées et d'informations, de conseils et de mise en garde à leur égard sur la superficie du bien vendu,
8) préciser la nature des travaux effectués par la SNC Réservoirs et s'ils correspondent à des travaux de rénovation au sens des articles L.111-6-2-1, L 262-1, et suivants du code de la construction et de l'habitation,
9) évaluer les préjudices subis par eux, au regard notamment de la perte de surface subie par rapport à l'acte de vente,
- de dire que l'expert désigné pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité,
- de dire que l'expert rédigera au terme de ses opérations un pré-rapport qu'il communiquera aux parties, en les invitant à présenter leurs observations dans un délai d'un mois,
- de donner délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d'expertise et statuer sur tous incidents,
- de dire qu'en cas d'empêchement de l'expert nommé, il sera pourvu à son remplacement sur simple requête,
- en tout état de cause, de condamner in solidum l'ASL Réservoirs et la SNC Réservoirs à leur payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner in solidum l'ASL Réservoirs et la SNC Réservoirs aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SCP Courtaigne avocats, conformément aux articles 699 et suivants du code civil.
Les époux [G] font valoir que la surface du bien vendu était de 75 m², que lors de la remise des clés, ils ont découvert que la surface de leur appartement n'était que de 69,19 m², soit 5,81 m² en moins, que l'attestation établie le 10 février 2015 par la société SDI diagnostic à la demande de la société Oriel, est suffisamment probante, exploitable et opposable aux intimées.
Ils rappellent que le mesurage de la surface habitable diffère de celui de la surface privative uniquement en ce qu'est exclue la surface des combles et greniers, sous-sols, séchoirs, réserves et remises, véranda et volume vitré, dont est dépourvu leur bien.
Ils produisent désormais un certificat établi contradictoirement le 22 octobre 2024 par M. [C], géomètre expert foncier, et concluant que le lot n°86 a une surface privative totale de 68,80 m².
Ils estiment que la différence de 6,20 m² ne leur a donc pas été vendue, qu'ils en ont indûment payé le prix et que le SNC réservoirs a perçu un enrichissement sans cause.
Ils reprochent ainsi à la SNC Réservoirs de ne pas avoir exécuté ses obligations contractuelles de leur vendre le bien convenu et d'avoir commis une faute en recourant à un montage juridique destiné à dégager de manière abusive sa responsabilité.
Ils soutiennent que le vendeur, professionnel de la construction, a dissimulé les travaux à effectuer dans l'acte de vente et qu'il a commis une faute qui lui a permis d'échapper aux dispositions légales relatives aux ventes d'immeubles à rénover prévues aux articles L.111-6-2-1 et L.262-1 et suivants du code de la construction.
Les acquéreurs reprochent à l'ASL Réservoirs, mandatée par les propriétaires pour exercer la fonction de maître d'ouvrage des travaux de restauration des parties communes et des parties privatives, d'avoir manqué à son obligation de surveillance des travaux, les cloisons n'ayant pas été placées à l'endroit prévu dans l'état descriptif de division.
Ils estiment également qu'elle ne justifie d'aucune diligence pour vérifier que leur lot ne soit pas amputé et qu'elle aurait dû, lors de la réception des travaux, vérifier que les superficies soient conformes aux actes de vente et que le bien réceptionné soit conforme à la commande passée.
Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 30 avril 2025 (18 pages), la SNC Réservoirs demande à la cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il :
- déclare irrecevable comme forclose la demande en diminution du prix de vente,
- déboute les époux [G] de leurs demandes en remboursement des travaux et des charges communes trop payés et tendant à l'établissement d'un nouvel état descriptif de l'immeuble,
- condamne in solidum les époux [G] aux entiers dépens de l'instance, avec application de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamne in solidum les époux [G] à lui verser la somme de 2 000 euros et à l'ASL la somme de 1 500 euros,
- l'infirmer en ce qu'il a déclaré recevable l'action des époux [G] en leurs demandes de dommages-intérêts présentée à son encontre, notamment sur la base d'une prétendue inexécution contractuelle à défaut de délivrance conforme,
- en conséquence, déclarer l'action en délivrance conforme prescrite pour ne pas avoir été engagée dans les cinq ans,
- déclarer irrecevables les demandes des époux [G] à son encontre comme forcloses,
- à titre subsidiaire, confirmer le jugement dans son intégralité et déclarer mal fondées les demandes formées par les époux [G], les en débouter,
- à titre très subsidiaire et s'il était fait droit à la demande de l'expertise, préciser que la mission de l'expertise sera de préciser les conséquences sur les surfaces des travaux exécutés par (sic) et commandés par les époux [G], au travers de l'ASL Réservoirs,
- donner son avis sur le préjudice en termes de surcoût, en considérant, en faisant la part ou en estimant la part des travaux relatifs à la réfection des parties communes et en distinguant la part des travaux et n'a pas été modifié (sic) pour laquelle la baisse de superficie est sans incidence de celle pour laquelle la baisse de superficie pourrait avoir un incident sur le prix des travaux (sic),
- en tout état de cause, débouter les époux [G] de leurs demandes à son encontre,
- condamner in solidum les époux [G] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, d'appel et de l'instance de renvoi de cassation.
La SNC Réservoirs soutient que l'action en diminution de prix est exclusive de toute action engagée sur le fondement contractuel pour défaut de conformité et qu'il n'est pas démontré qu'au jour de la vente, soit le 28 février 2011, la surface annoncée n'était pas la bonne.
Elle fait valoir, comme en première instance, que le certificat de mesurage établi non contradictoirement le 10 février 2015 lui est inopposable, qu'il ne démontre pas une erreur qui lui soit imputable, qu'il est inexploitable puisqu'il fait état d'un métrage loi Boutin et non d'un métrage loi Carrez et qu'il a été établi postérieurement à la réalisation des travaux de rénovation qui ont nécessairement entraîné une réduction de la superficie.
Elle ajoute que l'obligation de délivrance du vendeur doit s'apprécier au jour de la vente et que la preuve d'une superficie moindre de plus de 5 % que celle vendue n'est pas rapportée.
Elle souligne qu'il ne leur a jamais été dissimulé les travaux à réaliser, que les acquéreurs ont adhéré à l'ASL à compter du 13 décembre 2010, soit trois mois avant la signature de l'acte de vente et qu'ils ont eux-mêmes voté pour la réalisation de travaux à hauteur de 12 965 300 euros, avec une part leur incombant de 490 700 euros.
Elle ajoute que la méthode de calcul de la loi Carrez est une méthode de mesure intérieure et que les travaux de rénovation, réalisés dans un immeuble monument historique avec de nombreuses contraintes, ont nécessairement entraîné une réduction sensible des surfaces.
Elle rappelle qu'en ce qui la concerne, elle a vendu le lot avant travaux et qu'il convient de rechercher la superficie du lot tel qu'il a été vendu et non tel qu'il a été transformé par les travaux commandés.
Elle précise que ce lot a été acquis dans le cadre d'une opération de défiscalisation et que le coût des travaux a bénéficié d'avantages fiscaux et estime que la démonstration d'une perte de valeur en raison d'une perte de surface n'est pas faite.
L'ASL Réservoirs n'a pas constitué avocat. La déclaration de saisine du 30 août 2024 et les conclusions du 28 octobre 2024 lui ont été signifiées le 1er octobre et le 12 novembre 2024 selon les dispositions de 659 du code de procédure civile. Le syndic de la copropriété a indiqué à l'huissier que l'ASL aurait été dissoute.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 5 mai 2025 et mise en délibéré au 8 septembre 2025.
Le 17 juillet 2025, la cour a adressé aux deux parties constituées le message suivant : « La cour souhaite recueillir vos observations synthétiques, avant le 31 juillet, délai impératif, sur les points suivants :
- l'étendue de la saisine de la cour de renvoi au regard de la cassation partielle de l'arrêt du 9 janvier 2023 : quid de la recevabilité de l'action en diminution du prix de vente ' Quid de la qualification du contrat en VEFA, non revendiquée par les parties '
- le maintien des demandes de condamnation de l'ASL [Adresse 6] dont la preuve de son existence n'est pas rapportée ;
- l'opportunité d'une réouverture des débats, le cas échéant. »
Par notes en délibéré des 16 et 18 juillet 2025, le conseil des époux [G] rappelle que la procédure a été engagée il y a près de dix ans et fait valoir :
- que les recherches effectuées ne permettent pas d'identifier l'ASL qui n'a jamais fait apparaître dans la procédure de numéro d'identification ni de trouver de publication faisant état d'une dissolution de celle-ci ;
- qu'en l'absence de publication, la dissolution n'est pas opposable aux tiers ;
- que les demandes de condamnations de l'ASL, qui jouit de la personnalité morale et qui a été représentée, sont fondées puisqu'en toute hypothèse, la personnalité morale d'une société dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations à caractère social en sont pas liquidés ;
- que la cour de renvoi est bien saisie de l'action en diminution du prix ;
- que la qualification de VEFA implique un transfert de propriété du bien immobilier à la fin des travaux contrairement à la vente d'immeubles à rénover (VIR) qui implique un transfert de propriété avant la réalisation des travaux ;
- que la vente litigieuse n'était pas une vente en l'état mais une vente d'immeubles à rénover, le transfert de propriété étant antérieur à la réalisation des travaux ;
- que la cour de renvoi peut librement requalifier le contrat conclu au regard des pièces communiquées et des faits.
Par message RPVA du 30 juillet 2025, le conseil de la SNC fait valoir :
- que l'arrêt de cassation met dans le champ de la compétence de la cour de renvoi la question de l'éventuelle irrecevabilité de l'action sur le défaut de surface et la question d'une éventuelle requalification soutenue par les demandeurs et contestée,
- que « la partie des décisions qui relevait du géomètre ou de l'ASL ne me paraît pas en débat, d'autant que ces parties sont défaillantes »,
- qu'une réouverture des débats ne paraît pas indispensable.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il résulte du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il est également rappelé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Il est rappelé enfin que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
Sur l'étendue de la saisine de la cour
A titre préliminaire, la cour constate que l'arrêt de cassation partielle n'a pas remis en cause l'arrêt du 9 janvier 2023 en ce qu'il a infirmé partiellement le jugement et déclaré recevable et non forclose la demande des époux [G] tendant à la diminution du prix de vente.
La cour note, en toute hypothèse, que les époux [G] fondent désormais leurs demandes sur un fondement contractuel.
Dans ces conditions, les développements des parties sur la recevabilité de l'action tendant à la diminution du prix de vente engagée par les époux [G] sont sans objet et la cour n'est pas tenue d'y répondre.
La cour note par ailleurs que les dispositifs du jugement du 15 octobre 2020 et de l'arrêt du 9 janvier 2023 ne précisent pas la qualification du contrat litigieux et que l'arrêt de cassation partielle ne critique pas la qualification retenue par la cour d'appel. De surcroît, la cour de renvoi n'est, au regard du dispositif des conclusions des parties, saisie d'aucune demande de requalification du contrat. Il n'y a donc pas lieu de répondre aux moyens des parties portant sur la qualification du contrat.
En outre, la demande initiale tendant à l'établissement d'un nouvel état descriptif de l'immeuble, non visée par la cassation partielle prononcée et rejetée par le tribunal judiciaire de Versailles, n'est plus soutenue à hauteur d'appel.
La cour note enfin que le jugement est également définitif en ce qui concerne la société Gexpertise conseil, celle-ci n'ayant pas été attraite en appel.
Ces points sont par conséquent définitivement jugés.
Sur la demande d'indemnisation à hauteur de 211 349,94 euros
Modifiant sensiblement leurs demandes initialement présentées en première instance, les époux [G] réclament désormais, au visa de l'article 1147 du code civil, la condamnation « in solidum » de la SNC Réservoirs et de l'ASL Réservoirs à leur payer une somme totale de 211 349,94 euros à titre de dommages-intérêts, se décomposant de la manière suivante :
- 21 495,40 euros en remboursement du prix de vente indûment payé,
- 40 564,54 euros en remboursement des travaux indûment payés,
- 49 290,00 euros au titre de la perte de chance totale de plus-value,
- 100 000 euros au titre du préjudice résultant des appels des charges non fondés.
Ils reprochent aux intimées des fautes qui ont eu pour conséquence qu'ils ont payé un prix de vente excessif, qu'ils ont été contraints de payer des appels de fonds pour les travaux surfacturés à hauteur de 40 564,54 euros, qu'ils ont subi une perte de chance de percevoir une somme de 49 290 euros lors de la revente de leur bien et que leurs charges de copropriété et leurs impôts fonciers sont surévalués, ce qui constitue un préjudice économique et financier important, évalué à 100 000 euros.
Selon l'article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
En application de ces dispositions, il appartient à celui qui soulève la responsabilité contractuelle de son contractant de démontrer le manquement de ce dernier à ses obligations et le dommage qui en résulte directement pour lui.
Sur la faute de la SNC Réservoirs
Il ressort du dossier que l'acte notarié de vente d'un local (lot n°86) à usage d'habitation mentionne expressément une superficie de 75 m² établie en application des règles de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, appelée superficie « Loi Carrez ».
La chronologie des faits montre que si les époux [G] sont devenus propriétaires le 28 février 2011, les travaux n'ont débuté que le 18 septembre 2012 et qu'ils n'ont reçu les clés de leur appartement que le 17 mars 2015, en même temps qu'une attestation de surface, soit quatre années et demi plus tard.
Afin de permettre une comparaison effective, les époux [G] produisent désormais un certificat de mesurage établi contradictoirement le 22 octobre 2024 par M. [C], géomètre expert foncier, par application de la loi Carrez. Ce certificat conclut que ce lot n°86 a une surface privative totale de 68,80 m². La SNC n'a fait aucune observation sur cette nouvelle pièce n°27.
Il est par conséquent rapporté la preuve d'une différence de 6,20 m² par rapport à la surface vendue, soit une différence de 8,27 %.
Contrairement à ce que prétend la société venderesse, elle ne peut aujourd'hui remettre en cause la surface mentionnée dans l'acte de vente (75 m²), dont le notaire authentifie qu'elle ressort d'une attestation dûment établie par la société Gexpertise conseil le 26 novembre 2010, conformément à la loi Carrez. Elle ne peut non plus invoquer une erreur dont elle ne rapporte nullement la preuve, étant remarqué que cette surface n'avait jamais été remise en question auparavant.
Cette différence de 8,27 % est désormais démontrée objectivement en défaveur des acquéreurs, ce alors que la venderesse savait que d'importants travaux de rénovations allaient être entrepris.
En application des articles 1605, 1619 et 1622 du code civil, le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance, qui s'apprécie au jour de la vente et la demande de diminution du prix ne peut porter qu'en cas de différence de plus d'un vingtième (5 %). Cette demande a été déclarée recevable par la cour d'appel qui a jugé que le délai avait couru à compter de la livraison de l'appartement après travaux.
Il résulte de ces textes qu'une marge d'erreur de 5 % est admise, soit en l'espèce 3,75 m² (75 x 5%). Ainsi, il doit être retenu une différence de 3,27 % ouvrant droit à une demande de diminution du prix. Les époux [G] peuvent invoquer une diminution du prix concernant la surface de 2,45 m² (71,25 ' 68,80) et revendiquer auprès du vendeur une somme de 8 494,15 euros (3 467 x 2,45) en remboursement du prix trop payé pour cette surface non vendue. Cette somme est augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2015, date de l'assignation, et il est fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Le jugement est partiellement infirmé sur ce point.
S'agissant du deuxième manquement reproché, les statuts de la venderesse montrent que l'objet de cette SNC est l'acquisition, la division en lot de copropriété et la revente, en bloc ou par lots de ces immeubles, ce qui caractérise qu'elle a agi en tant que professionnelle de la vente immobilière.
Pour autant, rien ne démontre qu'elle aurait dissimulé les travaux à effectuer dans l'acte de vente et commis une faute lui permettant d'échapper aux dispositions légales relatives aux ventes d'immeubles à rénover prévues aux articles L.111-6-2-1 et L.262-1 et suivant du code de la construction.
Il ressort au contraire des pièces du dossier que si l'acte authentique de vente du 28 février 2011 ne fait aucune référence aux travaux, il est manifeste que la SNC Réservoirs a acquis, le 3 décembre 2010, deux immeubles situés [Adresse 6] dans le but de réaliser une opération immobilière et que les époux [G] étaient parfaitement au courant des travaux de rénovation envisagés puisqu'ils ont adhéré à l'ASL dès le 13 décembre 2010 et qu'ils ont eux-mêmes voté pour la réalisation de travaux à hauteur de 12 965 300 euros, avec une part leur incombant de 490 700 euros. Les parties ont entendu, d'un commun accord, ne pas faire état de ces travaux dans l'acte de vente passé devant notaire. Cet immeuble a été mis sous le régime de la copropriété par la SNC venderesse et vendu aux divers copropriétaires. Les mentions de cet acte notarié font foi jusqu'à inscription de faux.
En outre, l'acte de vente précise en page 27 que le vendeur a expressément déclaré que l'opération n'entrait pas dans le champ des dispositions légales relatives à la vente d'immeuble à rénover puisqu'il ne réalisait, directement ou indirectement, pas de travaux dans l'immeuble. N'étant pas à l'initiative des travaux, la SNC Réservoirs ne saurait être qualifiée de « professionnel de la construction » comme le prétendent sans fondement les appelants. Rien n'établit qu'elle a dissimulé des travaux ni qu'elle a perçu des fonds avant l'achèvement de travaux dont elle n'était pas le maître d'ouvrage.
Lors de la deuxième AG du 13 décembre 2010, à laquelle participaient les époux [G], l'architecte a présenté le dossier de permis de construire. Il a été précisé que les travaux seraient menés par une SCCV. Les époux [G] ont été informés du montant de leur quote-part au titre des travaux de restauration.
Ainsi, au jour de la signature du contrat de vente, les époux [G] étaient nécessairement informés des gros travaux de restauration pour lesquels ils avaient mandaté l'ASL en qualité de maître d'ouvrage. Aucune dissimulation ne peut être imputée à la SNC. Ainsi, la répartition a été faite avant travaux, ce que les époux [G] ne pouvaient ignorer.
De surcroît, rien ne démontre un lien entre la SNC Réservoirs et l'ASL, créée pour regrouper les acquéreurs propriétaires des lots dans un même immeuble et réaliser le suivi des travaux de rénovation.
Contrairement à ce qu'allèguent les appelants, rien n'établit que l'ASL ait été créée par la SNC ni que celle-ci ait été membre de l'association. Il n'est démontré aucun lien de droit entre la SNC et l'ASL. La première AG réunie le 16 novembre 2010 a concrétisé sa création dans le but non lucratif de la restauration complète de l'immeuble et mandaté un architecte pour élaborer un projet de restauration.
Au final, la SNC Réservoirs ne pouvait ignorer le projet de rénovation complète de l'immeuble mais n'a engagé aucun travaux. Elle n'avait aucune mission de constructeur, ni de maîtrise d''uvre.
Il n'est pas contestable que les travaux de rénovation effectués à la demande du maître d'ouvrage dans un immeuble classé ont conduit à procéder à de nombreux doublages afin d'assurer des isolations tant thermiques que phoniques et à édifier des cloisons internes.
Les époux [G] sont par conséquent déboutés de leur demande de remboursement des travaux indûment payés, de leur demande au titre de la perte de chance totale de plus-value et de leur demande en réparation du préjudice résultant des appels des charges non fondés qui ne peuvent en aucun cas être imputés au vendeur non constructeur. Ils sont également déboutés de leur demande d'expertise dans la mesure où la mission proposée ne concerne pas ces demandes ou n'est pas de nature à infléchir le débouté.
Sur la faute de l'ASL
Il incombe aux acquéreurs de rapporter la preuve d'une faute de l'ASL dans l'exécution de sa mission.
S'agissant d'un maître d'ouvrage non professionnel et non d'un constructeur, l'ASL n'était redevable que d'une obligation de moyen dans l'exercice de sa mission.
En l'espèce l'ASL, chargée d'organiser et de gérer les travaux de rénovation, agissait pour le compte des copropriétaires, dont les époux [G].
Les statuts de cette association, qui ont été communiqués aux époux [G], lui donnaient pour mission de tenir les assemblées générales, de déposer un permis de construire, de voter les budgets de travaux et d'appeler auprès des copropriétaires leur quote-part au titre des travaux, selon la répartition convenue par les statuts et les assemblées générales. Elle était assistée dans sa mission par un architecte du Patrimoine, une équipe de maîtrise d''uvre et un architecte certificateur. Elle a signé les marchés de travaux et fait exécuter les travaux jusqu'à leur réception. Il n'est invoqué aucune contestation des décisions prises lors des assemblées générales ni aucune nullité. Il doit être noté de surcroît que son président était bénévole et que l'association, qui est non-professionnelle, n'avait pas vocation à dégager des bénéfices.
Les pièces produites ne démontrent pas que l'appartement des époux [G] aurait été amputé au profit d'un autre en raison d'un défaut de suivi du chantier, ni que les parties communes auraient été élargies au détriment d'une partie privative. Les appelants ne produisent aucun plan d'architecte étayant cette hypothèse.
Les époux [G] invoquent un défaut de surveillance des travaux de restauration et de leur avancement et la signature du procès-verbal de réception mais n'apportent aucune preuve d'un manquement à ces titres imputable à l'ASL en sa qualité de maître d'ouvrage. Rien ne démontre que l'ASL aurait contribué à la réduction des surfaces, ni même qu'elle aurait reçu une information de l'architecte sur d'éventuels écarts de surface. D'ailleurs, l'ASL ne s'est pas engagée à livrer des surfaces mais à coordonner et à exécuter les travaux votés en assemblée générale.
À cet égard, le fait que l'association n'ait pas fait vérifier ni mesurer avant travaux les divers lots ne peut être retenu comme un manquement puisque cette vérification n'entrait pas dans sa mission. Et si une erreur de superficie a été mentionnée dans l'acte de vente, cette erreur ne lui incombe pas.
Faute de caractériser un manquement imputable à l'ASL et à l'origine d'un préjudice, les époux [G] sont déboutés de leurs demandes d'indemnisation à son encontre, étant souligné que la demande subsidiaire d'expertise ne concerne pas l'ASL.
Sur les dépens et les autres frais de procédure
Le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions concernant la SNC Réservoirs et relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.
La SNC Réservoir, qui succombe, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel sur renvoi après cassation, dont distraction au conseil des appelants.
Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il n'apparaît pas inéquitable d'octroyer aux époux [G] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine après cassation partielle,
Vu l'arrêt de la cour de céans du 9 janvier 2023 ;
Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 4 juillet 2024 ;
Condamne la SNC [Adresse 6] à payer à M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] la somme de 8 494,15 euros en remboursement du prix trop payé pour surface non vendue ;
Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2015 et que ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil ;
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] :
- de leurs demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de la SNC Réservoirs,
- de leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de l'ASL Réservoirs,
- de leur demande d'expertise judiciaire ;
Infirme le jugement en ce qu'il a condamné in solidum M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] aux entiers dépens de première instance, dont distraction au profit de Mme [O] [T] et de Mme [B] [I], avocates et en ce qu'il a condamné in solidum M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] à verser à la SNC [Adresse 6] la somme de 2 000 euros ;
Statuant de nouveau dans cette limite,
Condamne la SNC [Adresse 6] à payer les entiers dépens de première instance et d'appel sur renvoi après cassation partielle qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 de code de procédure civile par la SCP Courtaigne avocats ;
Condamne la SNC [Adresse 6] à payer à M. [M] [G] et à Mme [R] [Y] épouse [G] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,