CA Caen, 1re ch. civ., 9 septembre 2025, n° 23/00274
CAEN
Arrêt
Autre
AFFAIRE : N° RG 23/00274 - N° Portalis DBVC-V-B7H-HEUP
ARRÊT N°
ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] du 12 Décembre 2022
RG n° 19/00074
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025
APPELANTE :
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE VENDOME représenté par son syndic, la SA BILLET GIRAUD PERE & FILS,
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 1]
ayant pour avocat Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉE :
Madame [N] [J] veuve [U]
née le 04 Novembre 1935 à [Localité 13]
[Adresse 20]
[Localité 1]
ayant pour avocat Me Scheherazade FIHMI, avocat au barreau de CAEN et Me NAUD avocat au barreau de PARIS.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme BARTHE-NARI, Président de chambre,
Mme DELAUBIER, Conseillère,
Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,
DÉBATS : A l'audience publique du 29 avril 2025
GREFFIER : Mme COLLET
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 09 Septembre 2025 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière
EXPOSE DU LITIGE
Par acte reçu par Me [Y] [Z], notaire à Caen, le 18 octobre 1974, la société civile immobilière (SCI) Le [Localité 29] a acquis de Mme [C] [L] épouse [I], 'un terrain situé à Caen, en bordure de la [Adresse 26]', cadastré section BO n°[Cadastre 4], pour une contenance de 52 a 69 ca.
La copropriété de la [Adresse 25], desservie par l'[Adresse 9], a été constituée en 1978 et devait initialement comporter deux bâtiments (A et B) à usage principal d'habitation, conformément au règlement de copropriété en date du 28 juin 1978 publié le 21 août 1978 au 1er bureau des hypothèques de [Localité 11].
Le dit règlement rappelle l'existence d'un protocole d'accord en date du 19 mars 1978 portant notamment sur l'utilisation et l'entretien de l'[Adresse 9] et conclu entre la SCI '[Adresse 24]', le syndicat des copropriétaires 'Résidence des ombrages' et la SCI 'Le [Localité 29]', aux termes duquel le droit de circuler sur l'[Adresse 9] 'est reconnu à tous les ayants droit des copropriétés Les Ombrages, la SCI [Adresse 17], la SCI Le [Localité 29] et les consorts [L]', avec cette précision que l'entretien de l'allée Beauséjour sur toute sa longueur sera 'assuré à frais communs entre les trois Résidences, la répartition de la dépense devant être faite comme suit : 1/6ème par le Parc, 2/6ème par les Ombrages et 3/6ème par Le Vendôme'.
La réalisation du bâtiment B de la [Adresse 25] n'a pas été possible.
Par acte reçu le 10 août 1981 par Me [Z], la SCI [Localité 29] a vendu à M. [V] [U] et son épouse Mme [N] [J] le lot n°120 de la copropriété [Adresse 18] sise [Adresse 8] Caen.
Par acte dressé le même jour et publié le 5 octobre 1981, un 'état descriptif de division modificatif' avait été régularisé portant notamment sur la constitution d'un syndicat secondaire correspondant au Bâtiment A et au sol qui lui est propre et regroupant les lots n°1 à 93 représentant 543,37 millièmes sols et 777,82 millièmes généraux, ainsi que sur la suppression des lots 102 à 119 regroupés en un seul lot n°120 représentant 456,63 millièmes sols et 222,18 millièmes généraux.
Par acte du 9 août 1983, les époux [U] ont assigné le syndic de la copropriété [Adresse 25] en contestation de la répartition des charges communes résultant de l'état descriptif modificatif de division du 10 août 1981.
Par jugement du 18 mars 1985, le tribunal de grande instance de Caen a ordonné avant dire droit une expertise judiciaire afin de procéder à l'établissement d'un nouvel état de répartition des charges communes en fonction des critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1985 et compte tenu de la création d'un lot unique n°120 aux lieu et place des lots n°101 à 119.
Par arrêt du 15 septembre 1988, la cour d'appel de Caen a déclaré irrecevable l'appel interjeté à l'encontre de la décision entreprise.
M. [P], expert désigné, a rendu son rapport le 12 novembre 1985, s'interrogeant in fine sur une possibilité de scission de cette copropriété dont le seul objet n'était plus en réalité que l'entretien de l'[Adresse 9] et des réseaux qui y étaient incorporés.
Par jugement du 26 juillet 1989, le tribunal de grande instance de Caen a réduit la participation des époux [U] aux charges communes générales à 133 millièmes, portant celles du syndicat le Vendôme (lots n° 1 à 93) à 867 millièmes.
Lors de l'assemblée générale du syndicat principal du 21 juin 1990, les copropriétaires de la [Adresse 25] ont accepté à l'unanimité le principe d'une sortie de M. [U] de la copropriété, autorisant 'le syndic à pouvoir établir avec les conseils de M. [U], le texte définitif enregistrant cette nouvelle situation si elle était toujours désirée.'
Le 7 juillet 2009, une résolution n°16 arrêtant les conditions d'une 'scission'et concernant les droits des époux [U] à l'occasion de la sortie de la copropriété a été votée puis annulée par un jugement du tribunal de grande instance de Caen du 12 janvier 2015, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Caen du 6 septembre 2016.
M. [V] [U] est décédé le 16 juillet 2012.
Le 29 octobre 2018, l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 25] a procédé au vote de différentes résolutions.
Elle a notamment rejeté la résolution relative aux 'conditions matérielles, juridiques et financières de la scission sollicitée par Mme [U]' mais a approuvé la résolution n°10 'concernant les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission du syndicat principal sollicitée par le syndicat secondaire, [Adresse 25]', suivant projet présenté par son conseil.
Estimant que la résolution n°10 ne définissait pas l'ensemble des conditions juridiques et matérielles nécessaires à la scission, et subsidiairement, que son adoption constituait un abus de de majorité commis par les membres du syndicat secondaire Bâtiment A à son détriment, Mme [N] [J] veuve [U] a, par acte du 8 janvier 2019, assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] agissant en la personne de son syndic la SA Billet Giraud Père & Fils aux fins principalement, de voir 'dire que la moitié Est de l'[Adresse 9] longeant les parcelles HZ [Cadastre 2] et HZ [Cadastre 3] constitue une partie commune générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 18]' et annuler la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2018.
Par jugement du 12 décembre 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :
- constaté que la moitié Est de l'[Adresse 9] longeant les parcelles HZ [Cadastre 2] et HZ [Cadastre 3] constitue une partie commune générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] ;
- dit que l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 29 octobre 2018 constitue un abus de majorité commis par les membres du syndicat secondaire Bâtiment A au détriment de Mme [N] [J] veuve [U] ;
- annulé la résolution n°10 adoptée le 29 octobre 2018 par l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] ;
- débouté le [Adresse 27] [Adresse 18] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- constaté l'exécution provisoire ;
- dispensé Mme [N] [J] veuve [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 16] [Localité 29] dans la présente instance ;
- condamné le [Adresse 28] [Adresse 30] agissant en la personne de son syndic la SA Billet Giraud Père & Fils à régler à Mme [N] [J] veuve [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le [Adresse 27] [Adresse 16] [Localité 29] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le [Adresse 28] [Adresse 30] agissant en la personne de son syndic la SA Billet Giraud Père & Fils aux dépens ;
- accordé aux avocats de la cause le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 1er février 2023, le [Adresse 27] [Adresse 18] a formé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 18] demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il :
* a dit que l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 29 octobre 2018 constitue un abus de majorité commis par les membres du syndicat secondaire du Bâtiment A au détriment de Mme [N] [J] veuve [U] ;
* a annulé la résolution n°10 du 29 octobre 2018 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 25] ;
* l'a débouté de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;
* a dispensé Mme [N] [J] veuve [U] de toute participation à la dépense commune de ses frais de procédure dans la présente instance ;
* l'a condamné à régler à Mme [N] [J] veuve [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
- débouter Mme [N] [J] veuve [U] de sa demande d'annulation de la résolution n°10 du procès-verbal d'assemblée générale du 29 octobre 2018 ;
- condamner Mme [N] [J] veuve [U] à participer à la dépense commune de ses frais de procédure ;
- condamner Mme [N] [J] veuve [U] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de procédure abusive et injustifiée ;
- débouter Mme [N] [J] veuve [U] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions à son encontre ;
- condamner Mme [N] [J] veuve [U] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 mars 2025, Mme [N] [J] veuve [U] (ci-après Mme [U]) demande à la cour de :
Vu l'article 1240 du code civil,
- confirmer le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions et, notamment en ce qu'il :
* a dit que l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2018 constitue un abus de majorité commis par les membres du syndicat secondaire Bâtiment A à son détriment ;
* a annulé la résolution n°10 adoptée le 29 octobre 2018 par l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 25] ;
* a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
* l'a dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] dans la présente instance ;
* a condamné le syndicat des copropriétaires à lui régler une indemnité de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* a condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
Vu l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965,
- constater que le projet de scission adopté par l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] du 29 octobre 2018 ne définit pas l'ensemble des conditions juridiques, matérielles et financières nécessaires à la scission ;
- annuler la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] du 29 octobre 2018 ;
Y ajoutant,
- condamner le [Adresse 27] Le [Localité 29] à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 23 avril 2025.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Liminairement, la cour, qui statue dans les limites de l'appel dont la portée est déterminée au regard des dernières conclusions en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dans sa version en vigueur au cas d'espèce, relève qu'elle n'est saisie d'aucune demande de réformation du jugement en ses dispositions ayant constaté que la moitié Est de l'[Adresse 9] longeant les parcelles HZ [Cadastre 2] et HZ [Cadastre 3] constitue une partie commune générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25].
- Sur l'abus de majorité :
Le tribunal a annulé la résolution n°10 votée le 29 octobre 2018 par l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 25] en considérant que son adoption constituait un abus de majorité commis par les membres du syndicat secondaire du Bâtiment A au détriment de Mme [U]. Il a ainsi retenu que cette résolution ayant pour effet de faire supporter à cette dernière, sans son accord, des obligations plus lourdes que celles qui résultaient du réglement de copropriété fixant à 133/1000 sa contribution aux charges communes générales, constituait un abus de majorité manifeste.
Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 25] demande la réformation du jugement en l'absence de tout abus de majorité caractérisé.
Il rappelle liminairement que la décision litigieuse n'a pas été prise par l'assemblée générale du syndicat secondaire du Bâtiment A contre Mme [U] mais bien par celle de la copropriété qui rassemble l'ensemble des copropriétaires de la [Adresse 25].
Il souligne ensuite que l'assemblée spéciale du syndicat secondaire s'est tenue préalablement à l'assemblée générale du syndicat principal, conformément à la législation, afin de recueillir le souhait des copropriétaires du Bâtiment A pour l'obtention de la scission.
Il conteste toute irrégularité ou manoeuvre frauduleuse qui aurait été prétendument commise et dont Mme [U] ne rapporte pas la preuve, alors que les pouvoirs en blanc ne sont pas interdits, qu'ils ont été adressés au président du conseil syndical qui, en accord avec les mandants, a restitué sur les pouvoirs les différents mandataires et qu'enfin, M. [H] [U], fils et mandataire de l'intimée, a été élu assesseur du bureau ayant vérifié la feuille de présence et des pouvoirs, et certifié sincère et véritable la dite feuille de présence établie en début de séance.
Surtout, il affirme que la résolution litigieuse n'avait pas pour objet d'alourdir le poids des dépenses concernant l'allée Beauséjour supportées par Mme [U].
Il relève qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt contraire, rappelant que seul l'intérêt collectif, à l'exclusion de l'intérêt particulier de Mme [U], doit être pris en considération pour caractériser un abus de majorité. Il constate à cet égard qu'il n'est pas contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires d'opérer cette scission dans le cadre du projet voté par l'assemblée générale dans la stricte application des termes du règlement de copropriété auquel l'acte d'acquisition de l'intimée fait référence.
Il affirme que le dit projet n'avait pas à prévoir un droit de passage au profit de Mme [U] sur l'[Adresse 9], placée sous le régime de l'indivision forcée, et dont les modalités d'utilisation et de gestion de ses charges sont fixées par le protocole d'accord du 19 mars 1978 convenu entre les trois résidences riveraines de la voie dont la SCI le [Adresse 30] aux droits de laquelle vient l'intimée.
Il estime que la nécessité de régulariser la scission d'une bande de terrain au syndicat des copropriétaires du Bâtiment A n'est pas démontrée par Mme [U], et que la répartition par moitié de la charge du projet de scission ne justifie pas l'annulation de la résolution n°10.
Mme [U] sollicite la confirmation du jugement ayant retenu que l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2018 constituait un abus de majorité.
En premier lieu, au visa des articles 15-1 et 17 du décret du 17 mars 1967, elle critique la manoeuvre organisée par le syndicat secondaire du Bâtiment A ayant consisté à prévoir la tenue de sa propre assemblée générale spécifique permettant en amont la distribution des pouvoirs en blanc avant le début de l'assemblée générale du syndicat principal et en dehors de celle-ci, empêchant ainsi toute attribution d'un quelconque pouvoir blanc en sa faveur.
Relevant que le procès-verbal de l'assemblée générale mentionne que 22 copropriétaires étaient représentés sans mention de distribution de pouvoirs en blanc, elle estime que la pratique dénoncée justifie la nullité de la résolution n°10.
En second lieu, elle affirme que les membres du syndicat secondaire du Bâtiment A ont favorisé leurs intérêts personnels au détriment des intérêts du propriétaire du lot n°120, et qu'en présence d'une décision ayant entraîné une rupture d'égalité entre copropriétaires sans contrepartie en faveur de la copropriétaire lésée, l'abus de majorité est caractérisé.
Elle rappelle qu'en application de l'article 28 II de la loi du 10 juillet 1965, il revient exclusivement à l'assemblée générale du syndicat initial de statuer sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division dès lors que le principe de la scission avait déjà été voté par cette même assemblée.
Elle en déduit que les copropriétaires du syndicat secondaire, dès lors qu'ils agissaient dans l'intérêt de tous les copropriétaires, pouvaient librement discuter des modalités de la scission lors de l'assemblée générale du syndicat principal en sa présence, sans qu'une assemblée générale du syndicat secondaire préalable ne soit nécessaire.
Elle relève que les membres de ce syndicat lui ont imposé des obligations auxquelles elle n'avait pas consenti et que la résolution a eu pour objet d'alourdir le poids des dépenses concernant l'allée Beauséjour qu'elle supportait auparavant en sa qualité de copropriétaire.
Elle explique qu'elle devrait désormais assumer la moitié des dépenses relatives à l'entretien de cette voie, traitées jusqu'alors comme des charges communes générales que la copropriétaire supportait seulement à hauteur de 133 millièmes.
Elle estime le critère de cette répartition des dépenses imposée par la résolution litigieuse selon le linéaire de façade non pertinent, injustifié et erroné comme ne résultant pas du protocole du 19 mars 1978.
Elle rappelle au surplus qu'elle n'est pas propriétaire de la partie de l'allée Beauséjour longeant sa propriété et que le projet ne prévoyait pas la cession à son profit de cette partie commune générale du syndicat principal, outre le fait qu'elle n'est pas partie à titre personnel à la convention de 1978 régissant les relations entre les trois copropriétés.
Par ailleurs, elle indique qu'elle s'était opposée expressément à devoir supporter par moitié les frais relatifs à la scission alors qu'elle n'a pas acquiescé au dit projet.
Elle relève encore que par sa résolution, le syndicat des copropriétaires porte atteinte à son droit de propriété, en ce qu'elle lui impose le maintien des clôtures actuelles alors que ces limites ne correspondent pas au titre de propriété et qu'il convenait de régulariser une cession d'une bande de terrain au syndicat des copropriétaires du Bâtiment A ou un déplacement de la clôture pour agrandir sa parcelle conformément à la réalité des actes.
Enfin, elle soutient que la résolution litigieuse contient des mentions incompréhensibles nécessitant d'être explicitées ainsi que l'admet l'appelant lui-même, et laissant entendre que, bien que sortant de la copropriété, elle resterait soumise aux obligations découlant du règlement de copropriété.
A supposer l'abus de majorité non établi, elle fait valoir que le projet de scission voté ne prévoit pas les incidences juridiques de celle-ci s'agissant de la moitié de la partie Est de l'[Adresse 9], partie commune générale de la copropriété, puisqu'il n'envisage ni cession ni droit de passage au profit du lot n°120 sortant.
Elle considère que l'allée n'est pas soumise au régime de l'indivision forcée, les droits de chaque propriétaire riverain de l'allée étant individualisés et matérialisés, et que le projet de scission repose sur un postulat erroné et contraire à la convention du 19 mars 1978 dont se prévaut pourtant le syndicat principal, ainsi que le confirment les règlements de copropriété des résidences [Adresse 22] et [Adresse 17] mentionnant que l'assiette de la copropriété inclut la propriété de la moitié longitudinale de la dite allée au droit de l'immeuble de chacune.
Elle assure qu'en tout état de cause, il ne peut être conclu à l'absence de toute difficulté résultant du projet de scission voté quelle que soit la situation juridique de l'[Adresse 9].
Sur ce,
- Sur les manoeuvres alléguées relatives aux délégations de vote :
Liminairement, il y a lieu de rappeler que l'article 15-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoyant que 'le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote et, qu'en l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale' a été créé par l'article 8 du décret n°2019-650 du 27 juin 2019 et que ses dispositions sont applicables à compter du 29 juin 2019, soit postérieurement à l'assemblée générale du 29 octobre 2018.
De même, l'alinéa 2 de l'article 17 du même décret visé par Mme [U] disposant que 'le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1' a été introduit par l'article 9 du décret n°2019-650 du 27 juin 2019.
L'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018 applicable au litige disposait que 'le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.(...)'
L'article 35 de la cinquième partie du règlement de la copropriété prévoit que 'les copropriétaires peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix à la condition qu'il soit lui-même copropriétaire dans l'ensemble immobilier, conjoint, ascendant ou descendant du titulaire du droit ou par un gérant d'immeubles dûment mandaté. Le mandat ainsi donné devra être écrit, daté et comporter la signature du mandant précédé de la mention 'bon pour pouvoir'.
Conformément à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Le Syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent en aucun cas recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.'
Par ailleurs, selon l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 1er octobre 2016 au 29 juin 2019, 'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs (...)'.
Il est constant que le mandat irrégulièrement confié à un mandataire entraîne l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires en son entier, même si le vote du copropriétaire concerné n'aurait eu aucune incidence sur les majorités requises et que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d'une assemblée générale tenue en présence du mandat irrégulier.
Enfin, à la date de la tenue de l'assemblée générale litigieuse, il était de principe que l'article 22 précité ne prohibe pas l'envoi de pouvoirs en blanc, dès lors qu'ils ne sont pas distribués par le syndic lui-même à des mandataires choisis par lui et où ils ne sont pas utilisés pour fausser la régularité des votes.
Il ne fait pas débat que les pouvoirs en blanc ne sont pas interdits ni qu'en l'espèce, les règles générales ci-dessus énoncées de l'interdiction pour le syndic de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire et de la limitation du nombre des mandats ont été respectées.
De même, il n'est pas allégué un défaut de distribution d'un pouvoir en blanc ayant privé un copropriétaire de son droit de vote.
Mme [U], alors représentée par son fils, mandataire, M. [H] [U] qui a été élu assesseur du bureau, ne conteste pas l'authenticité de la feuille de présence, alors qu'au point 4 du procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat principal intitulé 'vérification de la feuille de présence et des pouvoirs' , il est indiqué : 'le bureau certifie sincère et véritable la feuille de présence établie en début de séance. Il a été dressé une feuille de présence qui a été signée par les copropriétaires ainsi que les mandataires dès leur entrée en séance.'
La feuille de présence permet de connaître quels sont les copropriétaires présents, de vérifier quels sont ceux qui sont représentés ou votent par correspondance, de déterminer le nombre de votants, le nombre de millième et de contrôler la régularité des votes.
Celle-ci mentionne que 22 copropriétaires sont représentés sans préciser si des pouvoirs avaient été remis en blanc, tous les pouvoirs ayant été régulièrement annexés à la feuille de présence.
Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d'une dizaine d'attestations émanant des copropriétaires représentés de l'information reçue relative aux projets de résolution relatifs à la scission, des directives de vote données à l'occasion de l'émission de leur pouvoir et du respect de leur vote à la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale (pièces 6 à 15 de l'appelant).
Au demeurant, il n'est pas allégué la moindre atteinte au droit de chaque copropriétaire d'être dûment représenté ni l'existence d'un vote contraire aux directives éventuellement données par un mandant, ni plus généralement une quelconque irrégularité résultant du non respect des règles énoncées par le règlement de copropriété et le cas échéant de l'article 22 précité.
La circonstance selon laquelle les pouvoirs blancs adressés au président du conseil syndical (et non au syndic) tel qu'établi, ont été attribués avant le début de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal n'est pas sanctionné par la nullité, l'obligation de remise en début de séance et de mention à apposer sur le procès-verbal résultant des articles 15-1 et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur postérieurement à l'assemblée générale.
Mme [U] ne peut donc se prévaloir du non-respect d'un texte non encore en vigueur s'agissant de la distribution en début de réunion des pouvoirs ou des mentions devant être reprises sur la feuille de présence, ni d'un droit à se voir distribuer une délégation de pouvoir dès lors que les règles ci-dessus reprises ont été respectées.
Il en résulte que l'attribution libre des pouvoirs entre copropriétaires dans le respect le cas échéant de leur consignes de vote ne constitue pas une manoeuvre de nature à caractériser un abus de majorité contraire à l'intérêt collectif de la copropriété.
- Sur l'adoption de la résolution litigieuse :
En application de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, l'abus de majorité est caractérisé par l'utilisation d'une majorité dans un intérêt autre ou contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou l'intention de porter atteinte aux intérêts minoritaires.
Ainsi pour être abusive, la décision de l'assemblée générale doit être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avoir été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intérêt exclusif d'un groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.
Une décision entraînant une rupture d'égalité entre les copropriétaires sans contrepartie pour les copropriétaires lésés peut relever d'un abus de majorité.
Il revient à Mme [U] de rapporter la preuve de l'abus de droit, étant rappelé que le juge ne peut pas apprécier l'opportunité d'une décision d'assemblée légalement prise.
Par ailleurs, aux termes de l'article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur applicable au litige, du 1er octobre 2016 au 1er juin 2020, :
'I.-Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II.-Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :
1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l'article 1346 du code civil ;
2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.
III.-Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. (...)'
L'article 11-6° du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 26 octobre 2016 applicable à l'espèce, exige que le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes soient notifiés en même temps que l'ordre du jour, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.
En l'espèce, il sera rappelé liminairement que lors de l'assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 23] Le [Adresse 30] du 21 juin 1990, 'à l'unanimité, les copropriétaires [acceptaient] le principe que M. [U] soit sortant de la copropriété, et la copropriété qui existe entre lui et '[Adresse 18]' soit purement et simplement supprimée', et '[autorisaient] le syndic à pouvoir établir avec les Conseils de M. [U], le texte définitif enregistrant cette nouvelle situation si elle était toujours désirée.'
La dite décision n'a pas fait l'objet d'un recours, et aucune partie ne conteste que la division de la propriété du sol dans la copropriété est possible, étant rappelé que le fait que certaines parties communes ou les droits qui leur sont accessoires s'avèrent indivisibles ne constitue pas un obstacle juridique à la scission.
Les conditions juridiques matérielles et financières de la scission ne seront jamais décidées malgré plusieurs projets présentés par Mme [U] (antérieurement avec son époux) et pour la dernière fois à l'occasion de l'assemblée générale du 29 octobre 2018, projet par lequel elle sollicitait notamment la reconnaissance d'un droit de passage sur l'[Adresse 9] et qui sera rejeté.
Il résulte du procès-verbal du 29 octobre 2018, que l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal de la [Adresse 25], après avoir pris connaissance du modificatif du règlement joint, et après en avoir délibéré à la majorité absolue des voix (article 25) de tous les copropriétaires a adopté la résolution n° 10 'concernant l'approbation des conditions matérielles, juridiques et financières de la scission du syndicat principal sollicitée par le syndicat secondaire, [Adresse 25]' en ces termes :
- approuve la scission telle qu'elle apparaît au descriptif joint à la convocation ;
- approuve les tantièmes consécutifs à la scission selon document joint ;
- approuve les dépenses liées à la scission ;
- approuve le partage de l'entretien de l'[Adresse 9].
Il est indiqué que :
'le nombre de personnes ayant voté est de 29 totalisant 998,73 tantièmes sur 1000,00
Ont voté Pour : 542,10 tantièmes
Ont voté [Localité 12] : 456,63 tantièmes [Mme [U] (456,63)]'
Le même jour, juste avant la tenue de l'assemblée générale du syndicat principal, le dit projet avait été adopté par l'assemblée spéciale du syndicat secondaire [Adresse 25], lequel avait approuvé le principe de la séparation tel qu'il apparaît du descriptif joint à la convocation, les tantièmes consécutifs à la scission et les dépenses liées à la scission.
La convocation de cette assemblée générale spéciale du syndicat secondaire, ainsi que l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal postérieure de l'approbation de la scission éventuellement votée par l'assemblée spéciale du syndicat secondaire, ont été sollicitées par le syndicat secondaire lui-même par l'intermédiaire de son conseil par courrier du 27 septembre 2018 adressé au syndic de la copropriété.
Les documents joints aux convocations des copropriétaires du syndicat secondaire comme à ceux du syndicat principal sont regroupés sous l'appellation 'scission entre les parcelles HZ175 et HZ176 de la copropriété '[Localité 29]'.
La 'présentation du document' mentionne que le syndicat secondaire 'reprend la proposition de scission de Mme [U], mais propose des conditions en accord avec les actes fondateurs, le cadastre et la ville de [Localité 11]', avec les caractéristiques de la scission suivantes :
- une division au sol possible, sur les contenances cadastrales des parcelles HZ175 et HZ176 ;
- aucune partie commune résultante, aucune dette ni créance ;
- les servitudes de l'[Adresse 9] inchangées, statut en indivision forcée ;
- les règlements modificatifs pour chacune des nouvelles propriétés ;
- la demande du partage des frais'.
Etat descriptif de la copropriété après division :
- l'indivision de l'[Adresse 9] ;
- la [Adresse 25] ;
- la parcelle de Mme [U] ;
- les charges pour les riverains de l'[Adresse 9] ;
- les dettes à ce jour et présentation des frais résultant de la scission.
Après 'descriptions antérieures de la copropriété [Adresse 18]', et rappel 'de la situation foncière en 2009" après remaniement cadastral français de 2006, 'des trois propositions antérieures de modificatifs (2009-2011 et 2016)' présentées par les époux [U] et rejetées par des résolutions dont deux ont été annulées, et des 'autres modifications' cadastrales intervenues, il était proposé 'une scission entre les parcelles HZ175 et HZ176 de la copropriété [Localité 29]' dont il résulterait 'deux propriétés (ou copropriétés) dans la partie 'Est' de l'allée', à savoir 'la [Adresse 25] (HZ175) et les [O] de Mme [U] (HZ176 ex lot 120)' avec modificatifs du règlement de copropriété et prévision des conditions financières, selon les modalités suivantes :
Pour chacune des nouvelles entités :
'Séparation au sol : celle des parcelles HZ [Cadastre 2] et [Cadastre 3] définies au cadastre de [Localité 11] en accord avec les conventions ;
Aucune partie commune
Les droits et obligations (extérieur et réseaux divers) de l'[Adresse 9], placée sous le régime de l'indivision forcée jusqu'à son éventuel classement dans le domaine public sont maintenus.
'Les riverains de l'[Adresse 9] sont respectivement propriétaires de la moitié de la voie Beauséjour au droit de leurs terrains respectifs (1929)'
Le droit de passage sur l'[Adresse 9] allant de l'[Adresse 10] à [Adresse 15] est reconnu à tous les ayants-droit des copropriétés (conventions). L'aliénation de la quote-part indivise ne peut avoir lieu séparément de l'immeuble desservi.
Entretien de l'[Adresse 9] :
Les charges de cet entretien pour le côté est de l'allée sont de 3/6ème des charges totales de la voirie (conventions). Dans un esprit de simplification, nous proposons 1,5/6, pour les [O] de Mme [U] et 1,5/6 pour la [Adresse 25].
La limite mitoyenne restera celle en vigueur depuis plus de vingt ans, matérialisées par le grillage et la haie plantés par les propriétaires de la parcelle HZ [Cadastre 3], M. et Mme [U]. Elle ne sera pas celle décrite par [X] dans un document : il y reconnaît que 'les contenances cadastrales
sont approximatives, les cotes et superficies non garanties et que son plan correspond sensiblement à la définition des lots 182 et 183" (voir annexe p 8)'.
S'agissant de la copropriété [Adresse 18] :
'Modificatif du règlement pour la nouvelle copropriété [Adresse 25] : les règles de la nouvelle copropriété sur l'immeuble, les parties communes, les comportements demeurent les mêmes que celles exposées dans le règlement de 1978 (M. [Z]). Toutes les caractéristiques liées au lot n°120 sont supprimées et un coefficient multiplicatif de 1000/543,37 est appliqué aux tantièmes de chacun des lots de 1 à 93. Il est exprimé en tantièmes dans l'annexe en pages 11-12.'
S'agissant de la nouvelle propriété [Adresse 21] :
'Modificatif du règlement pour la nouvelle propriété [Adresse 21] : les règles de la nouvelle propriété sur l'immeuble, les parties communes, les comportements devront demeurer les mêmes que celles exposées dans le règlement de 1978 ([Z]).
La limite mitoyenne restera celle en vigueur depuis plus de vingt ans, matérialisées par le grillage et la haie plantés par les propriétaires de la parcelle HZ [Cadastre 3], M. et Mme [U]. Elle ne sera pas celle décrite par [X] dans un document : il y reconnaît que 'les contenances cadastrales sont approximatives, les cotes et superficies non garanties et que son plan correspond sensiblement à la définition des lots 182 et 183" (voir annexe p 8) .
Tous changements dans les constructions sur la parcelle HZ [Cadastre 3] devront être strictement conformes aux normes du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 11] pour la zone concernée.'
Les annexes à ce document portent sur 'les cadastres au fil des ans', mentionnant les 'erreurs' y figurant quant à la contenance de la parcelle HZ175, lesquelles ont été depuis rectifiées à l'initiative du conseil syndical secondaire, avec insertion d'un extrait cadastral 'corrigé' en 2018 mentionnant les références cadastrales suivantes :
- parcelle HZ [Cadastre 3] : 1993 m²
- parcelle HZ [Cadastre 2] : 2590 m²
Et la mention de la direction départementale des finances publiques : 'la parcelle HZ175 ne doit pas inclure la voirie limitrophe de la parcelle HZ [Cadastre 3]" 'incompatible avec le statut de l'[Adresse 9]'.
Enfin, un partage par moitié des frais est proposé sur la somme totale de 8283,98 euros, avec en suivant 'un tableau récapitulatif pour la publicité foncière' des tantièmes pour la [Adresse 25] parcelle HZ175.
La cour relève que ce projet de scission, lequel n'émane pas de propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments, mais du syndicat secondaire du Bâtiment A, ne portait pas sur une demande tendant à voir que le Bâtiment A soit retiré du syndicat initial en application de l'article 28 I b) précité.
Ainsi qu'il l'indique lui-même, le syndicat secondaire a souhaité 'reprendre la proposition de scission de Mme [U], mais [en proposant] des conditions en accord avec les actes fondateurs, le cadastre et la ville de [Localité 11]', présentant ainsi un projet de règlement des conditions juridiques matérielles et financières relatives en réalité au retrait de Mme [U] du syndicat principal, scission précédemment approuvée dans son principe par l'assemblée générale du syndicat principal.
Il sera ainsi noté que la proposition de modificatif du règlement pour la 'nouvelle' copropriété [Adresse 25] prévoit uniquement que 'les règles de la nouvelle copropriété sur l'immeuble, les parties communes, les comportements demeurent les mêmes que celles exposées dans le règlement de 1978 (M. [Z])', avec simplement la 'suppression' de 'toutes les caractéristiques liées au lot n°120" de Mme [U] ce, sans autre projet de règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division, ou de projet de modification desdits actes, à l'exception d'un projet de nouvel état de répartition des charges à destination de la publicité foncière.
La décision de l'assemblée générale approuvant un projet dit de scission après son adoption en assemblée spéciale du syndicat secondaire, lequel ne tendait pas à solliciter son propre retrait du syndicat principal avec les conditions juridiques et financières en résultant, ni celui des lots des copropriétaires du Bâtiment A constituant le dit syndicat mais, de fait, à traiter et à imposer les conditions juridiques et financières du retrait de Mme [U] du syndicat principal, apparaît être prise dans le but de favoriser les intérêts de ces derniers au détriment de la seule copropriétaire non membre du syndicat secondaire et dont l'unique vote opposé en assemblée du syndicat principal ne pouvait suffire au rejet de la proposition.
Les décisions prises dans le cadre de la résolution en litige emportaient des conséquences importantes ayant trait à la consistance de l'ensemble immobilier acquis par Mme [U] par acte du 10 août 1981, à la définition de ses droits immobiliers en particulier concernant l'allée Beauséjour et à la détermination de la limite séparative de propriété, et plus généralement à son droit de propriété. Au surplus, celles-ci ont été imposées par interprétation d'actes et conventions passés auxquels elle n'était pas nécessairement partie et par référence à la publicité foncière, laquelle n'étant pas constitutive de droit, ne peut avoir pour effet de modifier la nature d'un droit de propriété d'actes antérieurement publiés. Enfin, elles emportaient une modification conséquente de la part contributive de Mme [U] à l'entretien de l'[Adresse 9] à son détriment et en faveur des copropriétaires du syndicat secondaire.
Plus précisément, il y a lieu de rappeler que selon l'acte de vente conclu entre Mme [C] [L] et la Sci le [Localité 29] en date des 17 et 18 octobre 1974, l'immeuble vendu porte sur un terrain d'une contenance de 52a 69 ca avec au paragraphe 'Servitude' rappel de divers actes passés antérieurement s'agissant de l'[Adresse 9].
Le règlement de la Résidence [19] du 28 juin 1978 rappelle cet acte de vente et le terrain de 52a 69 ca sur lequel sera implanté l'ensemble immobilier à construire, ainsi que le protocole d'accord du 19 mars 1978 conclu entre la SCI '[Adresse 24]', le syndicat des copropriétaires 'Résidence des ombrages' et la SCI Le [Localité 29], lesquels, constatant être, avec les consorts [R] [L], respectivement propriétaires de la moitié de la voie Beauséjour au droit de leurs terrains respectifs, s'accordaient notamment sur 'le droit de circuler sur cette voie', son utilisation et la charge de son entretien.
En outre, l'article 7 du chapitre 2 de la première partie du dit règlement consacré aux 'parties communes' indique que celles-ci comprennent notamment 'l'ensemble des voies et dessertes de l'ensemble immobilier affectées à l'usage collectif de tous les occupants et placées sous le régime de l'indivision forcée jusqu'à leur classement dans le domaine public.'
Mme [U], pour sa part, a acquis avec son époux de la SCI le [Localité 29], par acte du 10 août 1981, 'dans un ensemble en copropriété, sur un terrain d'une contenance totale de 52a 69 ca, porté au cadastre de la ville de Caen de la façon suivante :
section BO n°[Cadastre 5] pour 19a et 93 ca
section BO n°[Cadastre 6] pour 32a 76 ca,
Egalité : 52a, 69 ca,'
Les parties privatives suivantes : le lot n°120 : la jouissance exclusive et particulière d'un terrain d'une contenance de 1993 m², en ce non compris la moitié de l'assiette de l'[Adresse 9], représentant 413m², qui accompagne cette jouissance exclusive et particulière bordant le dit terrain, avec le droit exclusif de construire dans la limite du coefficient d'occupation des sols (...) avec ' les 456,63 millièmes de la copropriété générale du sol' outre 'les 222,18 millièmes généraux' (ces derniers étant ramenés à 133 millièmes par jugement du 26 juillet 1989 du tribunal de grande instance de Caen).
Cette description est conforme à 'l'état descriptif de division modificatif 'Sci le [Localité 29]' de même date, modifiant 'l'état descriptif de division contenu au règlement de copropriété' en date du 28 juin 1978 et définissant le lot n°120 de manière identique, lequel ajoute en observation que 'le Bâtiment A et ses annexes se trouvant divisés en 93 lots, est situé sur un sol cadastré section BO n°[Cadastre 6] pour 32 ares et 76 ca, en ce compris la totalité du droit de la copropriété dans son ensemble, sur l'[Adresse 9]'.
Le même acte fait état de la modification de l'article 7 du règlement de copropriété susvisé mentionnant désormais que les parties communes à l'ensemble de la copropriété comprennent 2° 'les droits et obligations sur l'[Adresse 9] placée sous le régime de l'indivision forcée jusqu'à leur classement dans le domaine public.'
La cour relève que si l'acte d'achat de Mme [U] rappelle l'origine antérieure de propriété jusqu'à l'acte reçu par Me [A] (et [Z]) du 26 octobre 1929, il n'en précise pas toutefois le contenu en particulier quant aux conventions signées par les riverains de l'[Adresse 9], et ne dit rien quant au protocole d'accord en date du 19 mars 1978 susvisé, la venderesse déclarant uniquement que 'à sa connaissance, les biens vendus ne sont grevés d'aucune autre servitude que celles pouvant résulter ou résultant de la situation naturelle des lieux, des énonciations des présentes, de la loi et du régime de copropriété qui affecte les biens et droits immobiliers vendus, l'acquéreur devant en faire son affaire personnelle'.
Le jugement dont la cour est saisi n'est pas critiqué en ce qu'il a 'constaté que la moitié Est de l'[Adresse 9] longeant les parcelles HZ175 et HZ [Cadastre 3] constitue une partie commune générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25]'.
Enfin, le projet adopté par l'assemblée générale du syndicat principal fait état d'une scission entre les parcelles HZ [Cadastre 2] qui reviendrait à la copropriété [Adresse 25] et HZ176 revenant à Mme [U] et retient la contenance telle qu'elle résulte du cadastre soit 1993 m² pour la parcelle HZ [Cadastre 2] et 2590 m² pour la parcelle HZ [Cadastre 3].
Alors que la SCI [Adresse 18] a acquis un terrain d'une contenance de 5269 m², que le règlement de copropriété du 10 août 1981 mentionne que 'le Bâtiment A et ses annexes est situé sur un sol cadastré section BO n°[Cadastre 6] pour 32 ares et 76 ca, en ce compris la totalité du droit de la copropriété dans son ensemble, sur l'[Adresse 9] 'et qu'il a été constaté sans remise en cause que la partie Est de l'[Adresse 9] est une partie commune générale, il doit être relevé que le projet de scission porte division de deux parcelles d'une contenance totale de 4583 m², ne comprenant donc pas les 612 m² correspondant à la partie Est de l'[Adresse 9].
Le même projet ne prévoit rien concernant la partie Est de l'[Adresse 9] comme 'partie commune générale', considérant seulement que l'allée se trouve en indivision forcée, que Mme [U], comme la 'nouvelle copropriété [Adresse 18]' tiennent leurs droits et obligations de cette indivision forcée mais aussi du protocole d'accord du 13 mars 1978 applicable aux ayants droits de la Sci le [Localité 29], et que 'l'aliénation de la quote-part indivise ne peut avoir lieu séparément de l'immeuble desservi'.
Mme [U] fait néanmoins valoir qu'elle n'a aucun droit de propriété sur l'[Adresse 9] résultant de son titre, et que le protocole du 13 mars 1978 qui n'est pas repris dans son acte de vente, constate que la SCI '[Adresse 24]', le syndicat des copropriétaires 'Résidence des ombrages', la SCI 'Le [Localité 29]' et les consorts [L] sont respectivement propriétaires de la moitié de la voie Beauséjour au droit de leurs terrains respectifs, que si un droit de circulation est reconnu à tous les ayants droit de la copropriété [Adresse 22], la Sci [Adresse 17], la Sci Le [Localité 29] et des consorts [L], il prévoit néanmoins l'entretien de l'allée à frais communs entre les seules trois résidences (et non leurs ayants droit), avec une répartition 1/6 le Parc, 2/6ème [Adresse 22] et 3/6ème [Adresse 18], ce, sans que les consorts [L] n'y contribuent, de sorte que le critère de répartition des charges d'entretien ne correspond pas à celui tiré du linéaire des façades des propriétaires respectifs.
Il ne peut qu'être relevé que le lot n°120 dont le retrait de la copropriété avait été demandé par Mme [U] est délimité, et que la partie commune que constitue la partie Est de l'[Adresse 9] (612 m²) n'est plus commune au lot qui fait l'objet du retrait, sans que le projet de scission n'en prévoit le devenir, sauf à suivre le syndicat secondaire dans son interprétation juridique de la situation créée le conduisant à réduire le lot n°120 à la seule parcelle HZ [Cadastre 3], à modifier le réglement de la copropriété de la [Adresse 25] à 'la seule suppression de toute caractéristique du lot n°120" et à affirmer, ainsi qu'il résulte du réglement de copropriété initial auquel Mme [U] ne sera plus soumise, que l'allée Beauséjour, qui relève d'une indivision forcée, constituerait par définition l'accessoire indispensable des fonds dont elle dépend, impliquant l'exclusion de tout partage et l'impossibilité de dissocier les biens indivis des dits fonds.
Si le projet de scission litigieux approuvé tend en apparence à établir une égalité après la scission entre les deux nouvelles entités, il reste que l'acte de scission concernera les seuls rapports entre elles et que la copropriété [Adresse 18], même 'nouvelle', conservera des garanties dont Mme [U], dans l'obligation d'emprunter la voie Beauséjour, risque elle-même d'être privée à sa sortie de la copropriété au regard de son seul titre de propriété et ce, tout en ayant l'obligation de contribuer à des charges d'entretien selon un critère de répartition résultant d'un protocole d'accord non repris sur son titre de propriété et avec l'interprétation duquel elle est en désaccord.
Enfin, il doit être rappelé que le retrait de toute copropriété impose, outre la modification de la description de l'immeuble, de ses parties privatives et communes de redistribuer les parties communes entre les deux entités et de prévoir, éventuellement, les rapports entre celles-ci, tout comme la redistribution des quote parts des parties communes lorsque celles-ci sont établies sur la base de l'ensemble des parties communes, ce qui en l'espèce n'a pas été réalisé.
Il n'appartient pas à la cour de trancher la difficulté quant au statut de l'allée Beauséjour et les droits des parties sur celle-ci, mais il doit être relevé que de fait, les copropriétaires du Bâtiment A constitués en syndicat secondaire, ont imposé leur interprétation juridique de la situation ainsi décrite à la demande de retrait de Mme [U] dont le principe avait été approuvé et dont il n'est pas acquis que, dans ces conditions, elle aurait consenti. A cet égard, il sera rappelé, comme l'a relevé le tribunal, que le projet approuvé alourdit les charges d'entretien de Mme [U] par rapport à celles qui résultaient de sa qualité de copropriétaire alors que celles dues après scission par la copropriété [Adresse 18], et, de fait, par les copropriétaires de l'ancien syndicat secondaire du Bâtiment A, seraient d'autant allégées.
Enfin, la cour souligne que la résolution litigieuse et les documents approuvés mentionnent que 'les règles de la nouvelle propriété sur l'immeuble, [à savoir la parcelle HZ [Cadastre 3] (ex lot 120)], les parties communes, les comportements devront demeurer les mêmes, que celles exposées dans le règlement de 1978 ([Z])', ce qui, littéralement, apparaît radicalement incompatible avec le retrait du lot n° 120 de Mme [U] de la copropriété comme avec le reste de la résolution.
Pour l'ensemble de ces motifs, la cour considère que la résolution litigieuse adoptée dans ces conditions par l'assemblée générale de la copropriété de la [Adresse 25], de fait imposée à Mme [U] par les copropriétaires du syndicat secondaire du Bâtiment A, concernant les incidences juridiques, matérielles et financières du retrait de celle-ci de la copropriété [Adresse 14], déterminées à partir de sa seule interprétation des actes, protocoles d'accord et références cadastrales ce, afin de parvenir à la sortie du 'lot n°120" de la copropriété dont les projets s'y rapportant avaient été jusqu'alors rejetés ou annulés, relève d'un abus de majorité.
Par conséquent, l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 25] (syndicat principal) constitue un abus de majorité commis par les membres de cette assemblée dans l'intérêt du syndicat secondaire Bâtiment A au détriment de Mme [U] et le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé la dite résolution.
- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Le [Adresse 27] [Adresse 18] sollicite la réformation de la décision entreprise pour ne pas avoir admis l'existence d'une procédure abusive engagée par Mme [U] sans motiver davantage sa demande.
L'abus de procédure n'est pas caractérisé au regard de la solution apportée au présent litige par la cour et confirmant la décision du premier juge.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 30].
- Sur les demandes accessoires :
Le jugement étant confirmé au principal, il le sera aussi concernant ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
En vertu de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Mme [U] sera donc dispensée de la participation à la dépense commune des frais liée à la présente instance d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 12 décembre 2022 en toutes ses dispositions dont la cour est saisie ;
Y ajoutant,
Condamne le [Adresse 28] [Adresse 30] à payer à Mme [N] [J] veuve [U] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés par le conseil de Mme [N] [J] veuve [U] conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Dispense Mme [N] [J] veuve [U] de la participation à la dépense commune des frais liés à la présente instance d'appel.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI
ARRÊT N°
ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11] du 12 Décembre 2022
RG n° 19/00074
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 09 SEPTEMBRE 2025
APPELANTE :
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE VENDOME représenté par son syndic, la SA BILLET GIRAUD PERE & FILS,
prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 1]
ayant pour avocat Me Etienne HELLOT, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉE :
Madame [N] [J] veuve [U]
née le 04 Novembre 1935 à [Localité 13]
[Adresse 20]
[Localité 1]
ayant pour avocat Me Scheherazade FIHMI, avocat au barreau de CAEN et Me NAUD avocat au barreau de PARIS.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme BARTHE-NARI, Président de chambre,
Mme DELAUBIER, Conseillère,
Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,
DÉBATS : A l'audience publique du 29 avril 2025
GREFFIER : Mme COLLET
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 09 Septembre 2025 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière
EXPOSE DU LITIGE
Par acte reçu par Me [Y] [Z], notaire à Caen, le 18 octobre 1974, la société civile immobilière (SCI) Le [Localité 29] a acquis de Mme [C] [L] épouse [I], 'un terrain situé à Caen, en bordure de la [Adresse 26]', cadastré section BO n°[Cadastre 4], pour une contenance de 52 a 69 ca.
La copropriété de la [Adresse 25], desservie par l'[Adresse 9], a été constituée en 1978 et devait initialement comporter deux bâtiments (A et B) à usage principal d'habitation, conformément au règlement de copropriété en date du 28 juin 1978 publié le 21 août 1978 au 1er bureau des hypothèques de [Localité 11].
Le dit règlement rappelle l'existence d'un protocole d'accord en date du 19 mars 1978 portant notamment sur l'utilisation et l'entretien de l'[Adresse 9] et conclu entre la SCI '[Adresse 24]', le syndicat des copropriétaires 'Résidence des ombrages' et la SCI 'Le [Localité 29]', aux termes duquel le droit de circuler sur l'[Adresse 9] 'est reconnu à tous les ayants droit des copropriétés Les Ombrages, la SCI [Adresse 17], la SCI Le [Localité 29] et les consorts [L]', avec cette précision que l'entretien de l'allée Beauséjour sur toute sa longueur sera 'assuré à frais communs entre les trois Résidences, la répartition de la dépense devant être faite comme suit : 1/6ème par le Parc, 2/6ème par les Ombrages et 3/6ème par Le Vendôme'.
La réalisation du bâtiment B de la [Adresse 25] n'a pas été possible.
Par acte reçu le 10 août 1981 par Me [Z], la SCI [Localité 29] a vendu à M. [V] [U] et son épouse Mme [N] [J] le lot n°120 de la copropriété [Adresse 18] sise [Adresse 8] Caen.
Par acte dressé le même jour et publié le 5 octobre 1981, un 'état descriptif de division modificatif' avait été régularisé portant notamment sur la constitution d'un syndicat secondaire correspondant au Bâtiment A et au sol qui lui est propre et regroupant les lots n°1 à 93 représentant 543,37 millièmes sols et 777,82 millièmes généraux, ainsi que sur la suppression des lots 102 à 119 regroupés en un seul lot n°120 représentant 456,63 millièmes sols et 222,18 millièmes généraux.
Par acte du 9 août 1983, les époux [U] ont assigné le syndic de la copropriété [Adresse 25] en contestation de la répartition des charges communes résultant de l'état descriptif modificatif de division du 10 août 1981.
Par jugement du 18 mars 1985, le tribunal de grande instance de Caen a ordonné avant dire droit une expertise judiciaire afin de procéder à l'établissement d'un nouvel état de répartition des charges communes en fonction des critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1985 et compte tenu de la création d'un lot unique n°120 aux lieu et place des lots n°101 à 119.
Par arrêt du 15 septembre 1988, la cour d'appel de Caen a déclaré irrecevable l'appel interjeté à l'encontre de la décision entreprise.
M. [P], expert désigné, a rendu son rapport le 12 novembre 1985, s'interrogeant in fine sur une possibilité de scission de cette copropriété dont le seul objet n'était plus en réalité que l'entretien de l'[Adresse 9] et des réseaux qui y étaient incorporés.
Par jugement du 26 juillet 1989, le tribunal de grande instance de Caen a réduit la participation des époux [U] aux charges communes générales à 133 millièmes, portant celles du syndicat le Vendôme (lots n° 1 à 93) à 867 millièmes.
Lors de l'assemblée générale du syndicat principal du 21 juin 1990, les copropriétaires de la [Adresse 25] ont accepté à l'unanimité le principe d'une sortie de M. [U] de la copropriété, autorisant 'le syndic à pouvoir établir avec les conseils de M. [U], le texte définitif enregistrant cette nouvelle situation si elle était toujours désirée.'
Le 7 juillet 2009, une résolution n°16 arrêtant les conditions d'une 'scission'et concernant les droits des époux [U] à l'occasion de la sortie de la copropriété a été votée puis annulée par un jugement du tribunal de grande instance de Caen du 12 janvier 2015, confirmé par un arrêt de la cour d'appel de Caen du 6 septembre 2016.
M. [V] [U] est décédé le 16 juillet 2012.
Le 29 octobre 2018, l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 25] a procédé au vote de différentes résolutions.
Elle a notamment rejeté la résolution relative aux 'conditions matérielles, juridiques et financières de la scission sollicitée par Mme [U]' mais a approuvé la résolution n°10 'concernant les conditions matérielles, juridiques et financières de la scission du syndicat principal sollicitée par le syndicat secondaire, [Adresse 25]', suivant projet présenté par son conseil.
Estimant que la résolution n°10 ne définissait pas l'ensemble des conditions juridiques et matérielles nécessaires à la scission, et subsidiairement, que son adoption constituait un abus de de majorité commis par les membres du syndicat secondaire Bâtiment A à son détriment, Mme [N] [J] veuve [U] a, par acte du 8 janvier 2019, assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] agissant en la personne de son syndic la SA Billet Giraud Père & Fils aux fins principalement, de voir 'dire que la moitié Est de l'[Adresse 9] longeant les parcelles HZ [Cadastre 2] et HZ [Cadastre 3] constitue une partie commune générale du syndicat des copropriétaires [Adresse 18]' et annuler la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2018.
Par jugement du 12 décembre 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :
- constaté que la moitié Est de l'[Adresse 9] longeant les parcelles HZ [Cadastre 2] et HZ [Cadastre 3] constitue une partie commune générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] ;
- dit que l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 29 octobre 2018 constitue un abus de majorité commis par les membres du syndicat secondaire Bâtiment A au détriment de Mme [N] [J] veuve [U] ;
- annulé la résolution n°10 adoptée le 29 octobre 2018 par l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] ;
- débouté le [Adresse 27] [Adresse 18] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- constaté l'exécution provisoire ;
- dispensé Mme [N] [J] veuve [U] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 16] [Localité 29] dans la présente instance ;
- condamné le [Adresse 28] [Adresse 30] agissant en la personne de son syndic la SA Billet Giraud Père & Fils à régler à Mme [N] [J] veuve [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté le [Adresse 27] [Adresse 16] [Localité 29] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le [Adresse 28] [Adresse 30] agissant en la personne de son syndic la SA Billet Giraud Père & Fils aux dépens ;
- accordé aux avocats de la cause le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 1er février 2023, le [Adresse 27] [Adresse 18] a formé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 18] demande à la cour de :
- réformer le jugement en ce qu'il :
* a dit que l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale du 29 octobre 2018 constitue un abus de majorité commis par les membres du syndicat secondaire du Bâtiment A au détriment de Mme [N] [J] veuve [U] ;
* a annulé la résolution n°10 du 29 octobre 2018 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 25] ;
* l'a débouté de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive ;
* a dispensé Mme [N] [J] veuve [U] de toute participation à la dépense commune de ses frais de procédure dans la présente instance ;
* l'a condamné à régler à Mme [N] [J] veuve [U] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau :
- débouter Mme [N] [J] veuve [U] de sa demande d'annulation de la résolution n°10 du procès-verbal d'assemblée générale du 29 octobre 2018 ;
- condamner Mme [N] [J] veuve [U] à participer à la dépense commune de ses frais de procédure ;
- condamner Mme [N] [J] veuve [U] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de procédure abusive et injustifiée ;
- débouter Mme [N] [J] veuve [U] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions à son encontre ;
- condamner Mme [N] [J] veuve [U] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 13 mars 2025, Mme [N] [J] veuve [U] (ci-après Mme [U]) demande à la cour de :
Vu l'article 1240 du code civil,
- confirmer le jugement rendu le 12 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions et, notamment en ce qu'il :
* a dit que l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2018 constitue un abus de majorité commis par les membres du syndicat secondaire Bâtiment A à son détriment ;
* a annulé la résolution n°10 adoptée le 29 octobre 2018 par l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 25] ;
* a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
* l'a dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] dans la présente instance ;
* a condamné le syndicat des copropriétaires à lui régler une indemnité de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
* a condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;
A titre subsidiaire,
Vu l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965,
- constater que le projet de scission adopté par l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] du 29 octobre 2018 ne définit pas l'ensemble des conditions juridiques, matérielles et financières nécessaires à la scission ;
- annuler la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] du 29 octobre 2018 ;
Y ajoutant,
- condamner le [Adresse 27] Le [Localité 29] à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;
- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 23 avril 2025.
Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS
Liminairement, la cour, qui statue dans les limites de l'appel dont la portée est déterminée au regard des dernières conclusions en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile dans sa version en vigueur au cas d'espèce, relève qu'elle n'est saisie d'aucune demande de réformation du jugement en ses dispositions ayant constaté que la moitié Est de l'[Adresse 9] longeant les parcelles HZ [Cadastre 2] et HZ [Cadastre 3] constitue une partie commune générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25].
- Sur l'abus de majorité :
Le tribunal a annulé la résolution n°10 votée le 29 octobre 2018 par l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 25] en considérant que son adoption constituait un abus de majorité commis par les membres du syndicat secondaire du Bâtiment A au détriment de Mme [U]. Il a ainsi retenu que cette résolution ayant pour effet de faire supporter à cette dernière, sans son accord, des obligations plus lourdes que celles qui résultaient du réglement de copropriété fixant à 133/1000 sa contribution aux charges communes générales, constituait un abus de majorité manifeste.
Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 25] demande la réformation du jugement en l'absence de tout abus de majorité caractérisé.
Il rappelle liminairement que la décision litigieuse n'a pas été prise par l'assemblée générale du syndicat secondaire du Bâtiment A contre Mme [U] mais bien par celle de la copropriété qui rassemble l'ensemble des copropriétaires de la [Adresse 25].
Il souligne ensuite que l'assemblée spéciale du syndicat secondaire s'est tenue préalablement à l'assemblée générale du syndicat principal, conformément à la législation, afin de recueillir le souhait des copropriétaires du Bâtiment A pour l'obtention de la scission.
Il conteste toute irrégularité ou manoeuvre frauduleuse qui aurait été prétendument commise et dont Mme [U] ne rapporte pas la preuve, alors que les pouvoirs en blanc ne sont pas interdits, qu'ils ont été adressés au président du conseil syndical qui, en accord avec les mandants, a restitué sur les pouvoirs les différents mandataires et qu'enfin, M. [H] [U], fils et mandataire de l'intimée, a été élu assesseur du bureau ayant vérifié la feuille de présence et des pouvoirs, et certifié sincère et véritable la dite feuille de présence établie en début de séance.
Surtout, il affirme que la résolution litigieuse n'avait pas pour objet d'alourdir le poids des dépenses concernant l'allée Beauséjour supportées par Mme [U].
Il relève qu'il n'est pas rapporté la preuve d'une utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt contraire, rappelant que seul l'intérêt collectif, à l'exclusion de l'intérêt particulier de Mme [U], doit être pris en considération pour caractériser un abus de majorité. Il constate à cet égard qu'il n'est pas contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires d'opérer cette scission dans le cadre du projet voté par l'assemblée générale dans la stricte application des termes du règlement de copropriété auquel l'acte d'acquisition de l'intimée fait référence.
Il affirme que le dit projet n'avait pas à prévoir un droit de passage au profit de Mme [U] sur l'[Adresse 9], placée sous le régime de l'indivision forcée, et dont les modalités d'utilisation et de gestion de ses charges sont fixées par le protocole d'accord du 19 mars 1978 convenu entre les trois résidences riveraines de la voie dont la SCI le [Adresse 30] aux droits de laquelle vient l'intimée.
Il estime que la nécessité de régulariser la scission d'une bande de terrain au syndicat des copropriétaires du Bâtiment A n'est pas démontrée par Mme [U], et que la répartition par moitié de la charge du projet de scission ne justifie pas l'annulation de la résolution n°10.
Mme [U] sollicite la confirmation du jugement ayant retenu que l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2018 constituait un abus de majorité.
En premier lieu, au visa des articles 15-1 et 17 du décret du 17 mars 1967, elle critique la manoeuvre organisée par le syndicat secondaire du Bâtiment A ayant consisté à prévoir la tenue de sa propre assemblée générale spécifique permettant en amont la distribution des pouvoirs en blanc avant le début de l'assemblée générale du syndicat principal et en dehors de celle-ci, empêchant ainsi toute attribution d'un quelconque pouvoir blanc en sa faveur.
Relevant que le procès-verbal de l'assemblée générale mentionne que 22 copropriétaires étaient représentés sans mention de distribution de pouvoirs en blanc, elle estime que la pratique dénoncée justifie la nullité de la résolution n°10.
En second lieu, elle affirme que les membres du syndicat secondaire du Bâtiment A ont favorisé leurs intérêts personnels au détriment des intérêts du propriétaire du lot n°120, et qu'en présence d'une décision ayant entraîné une rupture d'égalité entre copropriétaires sans contrepartie en faveur de la copropriétaire lésée, l'abus de majorité est caractérisé.
Elle rappelle qu'en application de l'article 28 II de la loi du 10 juillet 1965, il revient exclusivement à l'assemblée générale du syndicat initial de statuer sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division dès lors que le principe de la scission avait déjà été voté par cette même assemblée.
Elle en déduit que les copropriétaires du syndicat secondaire, dès lors qu'ils agissaient dans l'intérêt de tous les copropriétaires, pouvaient librement discuter des modalités de la scission lors de l'assemblée générale du syndicat principal en sa présence, sans qu'une assemblée générale du syndicat secondaire préalable ne soit nécessaire.
Elle relève que les membres de ce syndicat lui ont imposé des obligations auxquelles elle n'avait pas consenti et que la résolution a eu pour objet d'alourdir le poids des dépenses concernant l'allée Beauséjour qu'elle supportait auparavant en sa qualité de copropriétaire.
Elle explique qu'elle devrait désormais assumer la moitié des dépenses relatives à l'entretien de cette voie, traitées jusqu'alors comme des charges communes générales que la copropriétaire supportait seulement à hauteur de 133 millièmes.
Elle estime le critère de cette répartition des dépenses imposée par la résolution litigieuse selon le linéaire de façade non pertinent, injustifié et erroné comme ne résultant pas du protocole du 19 mars 1978.
Elle rappelle au surplus qu'elle n'est pas propriétaire de la partie de l'allée Beauséjour longeant sa propriété et que le projet ne prévoyait pas la cession à son profit de cette partie commune générale du syndicat principal, outre le fait qu'elle n'est pas partie à titre personnel à la convention de 1978 régissant les relations entre les trois copropriétés.
Par ailleurs, elle indique qu'elle s'était opposée expressément à devoir supporter par moitié les frais relatifs à la scission alors qu'elle n'a pas acquiescé au dit projet.
Elle relève encore que par sa résolution, le syndicat des copropriétaires porte atteinte à son droit de propriété, en ce qu'elle lui impose le maintien des clôtures actuelles alors que ces limites ne correspondent pas au titre de propriété et qu'il convenait de régulariser une cession d'une bande de terrain au syndicat des copropriétaires du Bâtiment A ou un déplacement de la clôture pour agrandir sa parcelle conformément à la réalité des actes.
Enfin, elle soutient que la résolution litigieuse contient des mentions incompréhensibles nécessitant d'être explicitées ainsi que l'admet l'appelant lui-même, et laissant entendre que, bien que sortant de la copropriété, elle resterait soumise aux obligations découlant du règlement de copropriété.
A supposer l'abus de majorité non établi, elle fait valoir que le projet de scission voté ne prévoit pas les incidences juridiques de celle-ci s'agissant de la moitié de la partie Est de l'[Adresse 9], partie commune générale de la copropriété, puisqu'il n'envisage ni cession ni droit de passage au profit du lot n°120 sortant.
Elle considère que l'allée n'est pas soumise au régime de l'indivision forcée, les droits de chaque propriétaire riverain de l'allée étant individualisés et matérialisés, et que le projet de scission repose sur un postulat erroné et contraire à la convention du 19 mars 1978 dont se prévaut pourtant le syndicat principal, ainsi que le confirment les règlements de copropriété des résidences [Adresse 22] et [Adresse 17] mentionnant que l'assiette de la copropriété inclut la propriété de la moitié longitudinale de la dite allée au droit de l'immeuble de chacune.
Elle assure qu'en tout état de cause, il ne peut être conclu à l'absence de toute difficulté résultant du projet de scission voté quelle que soit la situation juridique de l'[Adresse 9].
Sur ce,
- Sur les manoeuvres alléguées relatives aux délégations de vote :
Liminairement, il y a lieu de rappeler que l'article 15-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoyant que 'le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre du conseil syndical, afin qu'il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote et, qu'en l'absence du président du conseil syndical ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l'assemblée générale' a été créé par l'article 8 du décret n°2019-650 du 27 juin 2019 et que ses dispositions sont applicables à compter du 29 juin 2019, soit postérieurement à l'assemblée générale du 29 octobre 2018.
De même, l'alinéa 2 de l'article 17 du même décret visé par Mme [U] disposant que 'le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1' a été introduit par l'article 9 du décret n°2019-650 du 27 juin 2019.
L'article 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 25 novembre 2018 applicable au litige disposait que 'le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5% des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.(...)'
L'article 35 de la cinquième partie du règlement de la copropriété prévoit que 'les copropriétaires peuvent se faire représenter par un mandataire de leur choix à la condition qu'il soit lui-même copropriétaire dans l'ensemble immobilier, conjoint, ascendant ou descendant du titulaire du droit ou par un gérant d'immeubles dûment mandaté. Le mandat ainsi donné devra être écrit, daté et comporter la signature du mandant précédé de la mention 'bon pour pouvoir'.
Conformément à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Le Syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent en aucun cas recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.'
Par ailleurs, selon l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 1er octobre 2016 au 29 juin 2019, 'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs (...)'.
Il est constant que le mandat irrégulièrement confié à un mandataire entraîne l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires en son entier, même si le vote du copropriétaire concerné n'aurait eu aucune incidence sur les majorités requises et que tout copropriétaire est recevable à contester la régularité du mandat donné en vue d'une assemblée générale tenue en présence du mandat irrégulier.
Enfin, à la date de la tenue de l'assemblée générale litigieuse, il était de principe que l'article 22 précité ne prohibe pas l'envoi de pouvoirs en blanc, dès lors qu'ils ne sont pas distribués par le syndic lui-même à des mandataires choisis par lui et où ils ne sont pas utilisés pour fausser la régularité des votes.
Il ne fait pas débat que les pouvoirs en blanc ne sont pas interdits ni qu'en l'espèce, les règles générales ci-dessus énoncées de l'interdiction pour le syndic de recevoir mandat pour représenter un copropriétaire et de la limitation du nombre des mandats ont été respectées.
De même, il n'est pas allégué un défaut de distribution d'un pouvoir en blanc ayant privé un copropriétaire de son droit de vote.
Mme [U], alors représentée par son fils, mandataire, M. [H] [U] qui a été élu assesseur du bureau, ne conteste pas l'authenticité de la feuille de présence, alors qu'au point 4 du procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat principal intitulé 'vérification de la feuille de présence et des pouvoirs' , il est indiqué : 'le bureau certifie sincère et véritable la feuille de présence établie en début de séance. Il a été dressé une feuille de présence qui a été signée par les copropriétaires ainsi que les mandataires dès leur entrée en séance.'
La feuille de présence permet de connaître quels sont les copropriétaires présents, de vérifier quels sont ceux qui sont représentés ou votent par correspondance, de déterminer le nombre de votants, le nombre de millième et de contrôler la régularité des votes.
Celle-ci mentionne que 22 copropriétaires sont représentés sans préciser si des pouvoirs avaient été remis en blanc, tous les pouvoirs ayant été régulièrement annexés à la feuille de présence.
Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d'une dizaine d'attestations émanant des copropriétaires représentés de l'information reçue relative aux projets de résolution relatifs à la scission, des directives de vote données à l'occasion de l'émission de leur pouvoir et du respect de leur vote à la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale (pièces 6 à 15 de l'appelant).
Au demeurant, il n'est pas allégué la moindre atteinte au droit de chaque copropriétaire d'être dûment représenté ni l'existence d'un vote contraire aux directives éventuellement données par un mandant, ni plus généralement une quelconque irrégularité résultant du non respect des règles énoncées par le règlement de copropriété et le cas échéant de l'article 22 précité.
La circonstance selon laquelle les pouvoirs blancs adressés au président du conseil syndical (et non au syndic) tel qu'établi, ont été attribués avant le début de l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal n'est pas sanctionné par la nullité, l'obligation de remise en début de séance et de mention à apposer sur le procès-verbal résultant des articles 15-1 et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur postérieurement à l'assemblée générale.
Mme [U] ne peut donc se prévaloir du non-respect d'un texte non encore en vigueur s'agissant de la distribution en début de réunion des pouvoirs ou des mentions devant être reprises sur la feuille de présence, ni d'un droit à se voir distribuer une délégation de pouvoir dès lors que les règles ci-dessus reprises ont été respectées.
Il en résulte que l'attribution libre des pouvoirs entre copropriétaires dans le respect le cas échéant de leur consignes de vote ne constitue pas une manoeuvre de nature à caractériser un abus de majorité contraire à l'intérêt collectif de la copropriété.
- Sur l'adoption de la résolution litigieuse :
En application de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, l'abus de majorité est caractérisé par l'utilisation d'une majorité dans un intérêt autre ou contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou l'intention de porter atteinte aux intérêts minoritaires.
Ainsi pour être abusive, la décision de l'assemblée générale doit être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avoir été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, ou encore dans l'intérêt exclusif d'un groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.
Une décision entraînant une rupture d'égalité entre les copropriétaires sans contrepartie pour les copropriétaires lésés peut relever d'un abus de majorité.
Il revient à Mme [U] de rapporter la preuve de l'abus de droit, étant rappelé que le juge ne peut pas apprécier l'opportunité d'une décision d'assemblée légalement prise.
Par ailleurs, aux termes de l'article 28 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur applicable au litige, du 1er octobre 2016 au 1er juin 2020, :
'I.-Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II.-Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :
1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l'article 1346 du code civil ;
2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.
III.-Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. (...)'
L'article 11-6° du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa rédaction issue du décret du 26 octobre 2016 applicable à l'espèce, exige que le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes soient notifiés en même temps que l'ordre du jour, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.
En l'espèce, il sera rappelé liminairement que lors de l'assemblée générale du syndicat principal des copropriétaires de la [Adresse 23] Le [Adresse 30] du 21 juin 1990, 'à l'unanimité, les copropriétaires [acceptaient] le principe que M. [U] soit sortant de la copropriété, et la copropriété qui existe entre lui et '[Adresse 18]' soit purement et simplement supprimée', et '[autorisaient] le syndic à pouvoir établir avec les Conseils de M. [U], le texte définitif enregistrant cette nouvelle situation si elle était toujours désirée.'
La dite décision n'a pas fait l'objet d'un recours, et aucune partie ne conteste que la division de la propriété du sol dans la copropriété est possible, étant rappelé que le fait que certaines parties communes ou les droits qui leur sont accessoires s'avèrent indivisibles ne constitue pas un obstacle juridique à la scission.
Les conditions juridiques matérielles et financières de la scission ne seront jamais décidées malgré plusieurs projets présentés par Mme [U] (antérieurement avec son époux) et pour la dernière fois à l'occasion de l'assemblée générale du 29 octobre 2018, projet par lequel elle sollicitait notamment la reconnaissance d'un droit de passage sur l'[Adresse 9] et qui sera rejeté.
Il résulte du procès-verbal du 29 octobre 2018, que l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal de la [Adresse 25], après avoir pris connaissance du modificatif du règlement joint, et après en avoir délibéré à la majorité absolue des voix (article 25) de tous les copropriétaires a adopté la résolution n° 10 'concernant l'approbation des conditions matérielles, juridiques et financières de la scission du syndicat principal sollicitée par le syndicat secondaire, [Adresse 25]' en ces termes :
- approuve la scission telle qu'elle apparaît au descriptif joint à la convocation ;
- approuve les tantièmes consécutifs à la scission selon document joint ;
- approuve les dépenses liées à la scission ;
- approuve le partage de l'entretien de l'[Adresse 9].
Il est indiqué que :
'le nombre de personnes ayant voté est de 29 totalisant 998,73 tantièmes sur 1000,00
Ont voté Pour : 542,10 tantièmes
Ont voté [Localité 12] : 456,63 tantièmes [Mme [U] (456,63)]'
Le même jour, juste avant la tenue de l'assemblée générale du syndicat principal, le dit projet avait été adopté par l'assemblée spéciale du syndicat secondaire [Adresse 25], lequel avait approuvé le principe de la séparation tel qu'il apparaît du descriptif joint à la convocation, les tantièmes consécutifs à la scission et les dépenses liées à la scission.
La convocation de cette assemblée générale spéciale du syndicat secondaire, ainsi que l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal postérieure de l'approbation de la scission éventuellement votée par l'assemblée spéciale du syndicat secondaire, ont été sollicitées par le syndicat secondaire lui-même par l'intermédiaire de son conseil par courrier du 27 septembre 2018 adressé au syndic de la copropriété.
Les documents joints aux convocations des copropriétaires du syndicat secondaire comme à ceux du syndicat principal sont regroupés sous l'appellation 'scission entre les parcelles HZ175 et HZ176 de la copropriété '[Localité 29]'.
La 'présentation du document' mentionne que le syndicat secondaire 'reprend la proposition de scission de Mme [U], mais propose des conditions en accord avec les actes fondateurs, le cadastre et la ville de [Localité 11]', avec les caractéristiques de la scission suivantes :
- une division au sol possible, sur les contenances cadastrales des parcelles HZ175 et HZ176 ;
- aucune partie commune résultante, aucune dette ni créance ;
- les servitudes de l'[Adresse 9] inchangées, statut en indivision forcée ;
- les règlements modificatifs pour chacune des nouvelles propriétés ;
- la demande du partage des frais'.
Etat descriptif de la copropriété après division :
- l'indivision de l'[Adresse 9] ;
- la [Adresse 25] ;
- la parcelle de Mme [U] ;
- les charges pour les riverains de l'[Adresse 9] ;
- les dettes à ce jour et présentation des frais résultant de la scission.
Après 'descriptions antérieures de la copropriété [Adresse 18]', et rappel 'de la situation foncière en 2009" après remaniement cadastral français de 2006, 'des trois propositions antérieures de modificatifs (2009-2011 et 2016)' présentées par les époux [U] et rejetées par des résolutions dont deux ont été annulées, et des 'autres modifications' cadastrales intervenues, il était proposé 'une scission entre les parcelles HZ175 et HZ176 de la copropriété [Localité 29]' dont il résulterait 'deux propriétés (ou copropriétés) dans la partie 'Est' de l'allée', à savoir 'la [Adresse 25] (HZ175) et les [O] de Mme [U] (HZ176 ex lot 120)' avec modificatifs du règlement de copropriété et prévision des conditions financières, selon les modalités suivantes :
Pour chacune des nouvelles entités :
'Séparation au sol : celle des parcelles HZ [Cadastre 2] et [Cadastre 3] définies au cadastre de [Localité 11] en accord avec les conventions ;
Aucune partie commune
Les droits et obligations (extérieur et réseaux divers) de l'[Adresse 9], placée sous le régime de l'indivision forcée jusqu'à son éventuel classement dans le domaine public sont maintenus.
'Les riverains de l'[Adresse 9] sont respectivement propriétaires de la moitié de la voie Beauséjour au droit de leurs terrains respectifs (1929)'
Le droit de passage sur l'[Adresse 9] allant de l'[Adresse 10] à [Adresse 15] est reconnu à tous les ayants-droit des copropriétés (conventions). L'aliénation de la quote-part indivise ne peut avoir lieu séparément de l'immeuble desservi.
Entretien de l'[Adresse 9] :
Les charges de cet entretien pour le côté est de l'allée sont de 3/6ème des charges totales de la voirie (conventions). Dans un esprit de simplification, nous proposons 1,5/6, pour les [O] de Mme [U] et 1,5/6 pour la [Adresse 25].
La limite mitoyenne restera celle en vigueur depuis plus de vingt ans, matérialisées par le grillage et la haie plantés par les propriétaires de la parcelle HZ [Cadastre 3], M. et Mme [U]. Elle ne sera pas celle décrite par [X] dans un document : il y reconnaît que 'les contenances cadastrales
sont approximatives, les cotes et superficies non garanties et que son plan correspond sensiblement à la définition des lots 182 et 183" (voir annexe p 8)'.
S'agissant de la copropriété [Adresse 18] :
'Modificatif du règlement pour la nouvelle copropriété [Adresse 25] : les règles de la nouvelle copropriété sur l'immeuble, les parties communes, les comportements demeurent les mêmes que celles exposées dans le règlement de 1978 (M. [Z]). Toutes les caractéristiques liées au lot n°120 sont supprimées et un coefficient multiplicatif de 1000/543,37 est appliqué aux tantièmes de chacun des lots de 1 à 93. Il est exprimé en tantièmes dans l'annexe en pages 11-12.'
S'agissant de la nouvelle propriété [Adresse 21] :
'Modificatif du règlement pour la nouvelle propriété [Adresse 21] : les règles de la nouvelle propriété sur l'immeuble, les parties communes, les comportements devront demeurer les mêmes que celles exposées dans le règlement de 1978 ([Z]).
La limite mitoyenne restera celle en vigueur depuis plus de vingt ans, matérialisées par le grillage et la haie plantés par les propriétaires de la parcelle HZ [Cadastre 3], M. et Mme [U]. Elle ne sera pas celle décrite par [X] dans un document : il y reconnaît que 'les contenances cadastrales sont approximatives, les cotes et superficies non garanties et que son plan correspond sensiblement à la définition des lots 182 et 183" (voir annexe p 8) .
Tous changements dans les constructions sur la parcelle HZ [Cadastre 3] devront être strictement conformes aux normes du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 11] pour la zone concernée.'
Les annexes à ce document portent sur 'les cadastres au fil des ans', mentionnant les 'erreurs' y figurant quant à la contenance de la parcelle HZ175, lesquelles ont été depuis rectifiées à l'initiative du conseil syndical secondaire, avec insertion d'un extrait cadastral 'corrigé' en 2018 mentionnant les références cadastrales suivantes :
- parcelle HZ [Cadastre 3] : 1993 m²
- parcelle HZ [Cadastre 2] : 2590 m²
Et la mention de la direction départementale des finances publiques : 'la parcelle HZ175 ne doit pas inclure la voirie limitrophe de la parcelle HZ [Cadastre 3]" 'incompatible avec le statut de l'[Adresse 9]'.
Enfin, un partage par moitié des frais est proposé sur la somme totale de 8283,98 euros, avec en suivant 'un tableau récapitulatif pour la publicité foncière' des tantièmes pour la [Adresse 25] parcelle HZ175.
La cour relève que ce projet de scission, lequel n'émane pas de propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments, mais du syndicat secondaire du Bâtiment A, ne portait pas sur une demande tendant à voir que le Bâtiment A soit retiré du syndicat initial en application de l'article 28 I b) précité.
Ainsi qu'il l'indique lui-même, le syndicat secondaire a souhaité 'reprendre la proposition de scission de Mme [U], mais [en proposant] des conditions en accord avec les actes fondateurs, le cadastre et la ville de [Localité 11]', présentant ainsi un projet de règlement des conditions juridiques matérielles et financières relatives en réalité au retrait de Mme [U] du syndicat principal, scission précédemment approuvée dans son principe par l'assemblée générale du syndicat principal.
Il sera ainsi noté que la proposition de modificatif du règlement pour la 'nouvelle' copropriété [Adresse 25] prévoit uniquement que 'les règles de la nouvelle copropriété sur l'immeuble, les parties communes, les comportements demeurent les mêmes que celles exposées dans le règlement de 1978 (M. [Z])', avec simplement la 'suppression' de 'toutes les caractéristiques liées au lot n°120" de Mme [U] ce, sans autre projet de règlement de copropriété ou de l'état descriptif de division, ou de projet de modification desdits actes, à l'exception d'un projet de nouvel état de répartition des charges à destination de la publicité foncière.
La décision de l'assemblée générale approuvant un projet dit de scission après son adoption en assemblée spéciale du syndicat secondaire, lequel ne tendait pas à solliciter son propre retrait du syndicat principal avec les conditions juridiques et financières en résultant, ni celui des lots des copropriétaires du Bâtiment A constituant le dit syndicat mais, de fait, à traiter et à imposer les conditions juridiques et financières du retrait de Mme [U] du syndicat principal, apparaît être prise dans le but de favoriser les intérêts de ces derniers au détriment de la seule copropriétaire non membre du syndicat secondaire et dont l'unique vote opposé en assemblée du syndicat principal ne pouvait suffire au rejet de la proposition.
Les décisions prises dans le cadre de la résolution en litige emportaient des conséquences importantes ayant trait à la consistance de l'ensemble immobilier acquis par Mme [U] par acte du 10 août 1981, à la définition de ses droits immobiliers en particulier concernant l'allée Beauséjour et à la détermination de la limite séparative de propriété, et plus généralement à son droit de propriété. Au surplus, celles-ci ont été imposées par interprétation d'actes et conventions passés auxquels elle n'était pas nécessairement partie et par référence à la publicité foncière, laquelle n'étant pas constitutive de droit, ne peut avoir pour effet de modifier la nature d'un droit de propriété d'actes antérieurement publiés. Enfin, elles emportaient une modification conséquente de la part contributive de Mme [U] à l'entretien de l'[Adresse 9] à son détriment et en faveur des copropriétaires du syndicat secondaire.
Plus précisément, il y a lieu de rappeler que selon l'acte de vente conclu entre Mme [C] [L] et la Sci le [Localité 29] en date des 17 et 18 octobre 1974, l'immeuble vendu porte sur un terrain d'une contenance de 52a 69 ca avec au paragraphe 'Servitude' rappel de divers actes passés antérieurement s'agissant de l'[Adresse 9].
Le règlement de la Résidence [19] du 28 juin 1978 rappelle cet acte de vente et le terrain de 52a 69 ca sur lequel sera implanté l'ensemble immobilier à construire, ainsi que le protocole d'accord du 19 mars 1978 conclu entre la SCI '[Adresse 24]', le syndicat des copropriétaires 'Résidence des ombrages' et la SCI Le [Localité 29], lesquels, constatant être, avec les consorts [R] [L], respectivement propriétaires de la moitié de la voie Beauséjour au droit de leurs terrains respectifs, s'accordaient notamment sur 'le droit de circuler sur cette voie', son utilisation et la charge de son entretien.
En outre, l'article 7 du chapitre 2 de la première partie du dit règlement consacré aux 'parties communes' indique que celles-ci comprennent notamment 'l'ensemble des voies et dessertes de l'ensemble immobilier affectées à l'usage collectif de tous les occupants et placées sous le régime de l'indivision forcée jusqu'à leur classement dans le domaine public.'
Mme [U], pour sa part, a acquis avec son époux de la SCI le [Localité 29], par acte du 10 août 1981, 'dans un ensemble en copropriété, sur un terrain d'une contenance totale de 52a 69 ca, porté au cadastre de la ville de Caen de la façon suivante :
section BO n°[Cadastre 5] pour 19a et 93 ca
section BO n°[Cadastre 6] pour 32a 76 ca,
Egalité : 52a, 69 ca,'
Les parties privatives suivantes : le lot n°120 : la jouissance exclusive et particulière d'un terrain d'une contenance de 1993 m², en ce non compris la moitié de l'assiette de l'[Adresse 9], représentant 413m², qui accompagne cette jouissance exclusive et particulière bordant le dit terrain, avec le droit exclusif de construire dans la limite du coefficient d'occupation des sols (...) avec ' les 456,63 millièmes de la copropriété générale du sol' outre 'les 222,18 millièmes généraux' (ces derniers étant ramenés à 133 millièmes par jugement du 26 juillet 1989 du tribunal de grande instance de Caen).
Cette description est conforme à 'l'état descriptif de division modificatif 'Sci le [Localité 29]' de même date, modifiant 'l'état descriptif de division contenu au règlement de copropriété' en date du 28 juin 1978 et définissant le lot n°120 de manière identique, lequel ajoute en observation que 'le Bâtiment A et ses annexes se trouvant divisés en 93 lots, est situé sur un sol cadastré section BO n°[Cadastre 6] pour 32 ares et 76 ca, en ce compris la totalité du droit de la copropriété dans son ensemble, sur l'[Adresse 9]'.
Le même acte fait état de la modification de l'article 7 du règlement de copropriété susvisé mentionnant désormais que les parties communes à l'ensemble de la copropriété comprennent 2° 'les droits et obligations sur l'[Adresse 9] placée sous le régime de l'indivision forcée jusqu'à leur classement dans le domaine public.'
La cour relève que si l'acte d'achat de Mme [U] rappelle l'origine antérieure de propriété jusqu'à l'acte reçu par Me [A] (et [Z]) du 26 octobre 1929, il n'en précise pas toutefois le contenu en particulier quant aux conventions signées par les riverains de l'[Adresse 9], et ne dit rien quant au protocole d'accord en date du 19 mars 1978 susvisé, la venderesse déclarant uniquement que 'à sa connaissance, les biens vendus ne sont grevés d'aucune autre servitude que celles pouvant résulter ou résultant de la situation naturelle des lieux, des énonciations des présentes, de la loi et du régime de copropriété qui affecte les biens et droits immobiliers vendus, l'acquéreur devant en faire son affaire personnelle'.
Le jugement dont la cour est saisi n'est pas critiqué en ce qu'il a 'constaté que la moitié Est de l'[Adresse 9] longeant les parcelles HZ175 et HZ [Cadastre 3] constitue une partie commune générale du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25]'.
Enfin, le projet adopté par l'assemblée générale du syndicat principal fait état d'une scission entre les parcelles HZ [Cadastre 2] qui reviendrait à la copropriété [Adresse 25] et HZ176 revenant à Mme [U] et retient la contenance telle qu'elle résulte du cadastre soit 1993 m² pour la parcelle HZ [Cadastre 2] et 2590 m² pour la parcelle HZ [Cadastre 3].
Alors que la SCI [Adresse 18] a acquis un terrain d'une contenance de 5269 m², que le règlement de copropriété du 10 août 1981 mentionne que 'le Bâtiment A et ses annexes est situé sur un sol cadastré section BO n°[Cadastre 6] pour 32 ares et 76 ca, en ce compris la totalité du droit de la copropriété dans son ensemble, sur l'[Adresse 9] 'et qu'il a été constaté sans remise en cause que la partie Est de l'[Adresse 9] est une partie commune générale, il doit être relevé que le projet de scission porte division de deux parcelles d'une contenance totale de 4583 m², ne comprenant donc pas les 612 m² correspondant à la partie Est de l'[Adresse 9].
Le même projet ne prévoit rien concernant la partie Est de l'[Adresse 9] comme 'partie commune générale', considérant seulement que l'allée se trouve en indivision forcée, que Mme [U], comme la 'nouvelle copropriété [Adresse 18]' tiennent leurs droits et obligations de cette indivision forcée mais aussi du protocole d'accord du 13 mars 1978 applicable aux ayants droits de la Sci le [Localité 29], et que 'l'aliénation de la quote-part indivise ne peut avoir lieu séparément de l'immeuble desservi'.
Mme [U] fait néanmoins valoir qu'elle n'a aucun droit de propriété sur l'[Adresse 9] résultant de son titre, et que le protocole du 13 mars 1978 qui n'est pas repris dans son acte de vente, constate que la SCI '[Adresse 24]', le syndicat des copropriétaires 'Résidence des ombrages', la SCI 'Le [Localité 29]' et les consorts [L] sont respectivement propriétaires de la moitié de la voie Beauséjour au droit de leurs terrains respectifs, que si un droit de circulation est reconnu à tous les ayants droit de la copropriété [Adresse 22], la Sci [Adresse 17], la Sci Le [Localité 29] et des consorts [L], il prévoit néanmoins l'entretien de l'allée à frais communs entre les seules trois résidences (et non leurs ayants droit), avec une répartition 1/6 le Parc, 2/6ème [Adresse 22] et 3/6ème [Adresse 18], ce, sans que les consorts [L] n'y contribuent, de sorte que le critère de répartition des charges d'entretien ne correspond pas à celui tiré du linéaire des façades des propriétaires respectifs.
Il ne peut qu'être relevé que le lot n°120 dont le retrait de la copropriété avait été demandé par Mme [U] est délimité, et que la partie commune que constitue la partie Est de l'[Adresse 9] (612 m²) n'est plus commune au lot qui fait l'objet du retrait, sans que le projet de scission n'en prévoit le devenir, sauf à suivre le syndicat secondaire dans son interprétation juridique de la situation créée le conduisant à réduire le lot n°120 à la seule parcelle HZ [Cadastre 3], à modifier le réglement de la copropriété de la [Adresse 25] à 'la seule suppression de toute caractéristique du lot n°120" et à affirmer, ainsi qu'il résulte du réglement de copropriété initial auquel Mme [U] ne sera plus soumise, que l'allée Beauséjour, qui relève d'une indivision forcée, constituerait par définition l'accessoire indispensable des fonds dont elle dépend, impliquant l'exclusion de tout partage et l'impossibilité de dissocier les biens indivis des dits fonds.
Si le projet de scission litigieux approuvé tend en apparence à établir une égalité après la scission entre les deux nouvelles entités, il reste que l'acte de scission concernera les seuls rapports entre elles et que la copropriété [Adresse 18], même 'nouvelle', conservera des garanties dont Mme [U], dans l'obligation d'emprunter la voie Beauséjour, risque elle-même d'être privée à sa sortie de la copropriété au regard de son seul titre de propriété et ce, tout en ayant l'obligation de contribuer à des charges d'entretien selon un critère de répartition résultant d'un protocole d'accord non repris sur son titre de propriété et avec l'interprétation duquel elle est en désaccord.
Enfin, il doit être rappelé que le retrait de toute copropriété impose, outre la modification de la description de l'immeuble, de ses parties privatives et communes de redistribuer les parties communes entre les deux entités et de prévoir, éventuellement, les rapports entre celles-ci, tout comme la redistribution des quote parts des parties communes lorsque celles-ci sont établies sur la base de l'ensemble des parties communes, ce qui en l'espèce n'a pas été réalisé.
Il n'appartient pas à la cour de trancher la difficulté quant au statut de l'allée Beauséjour et les droits des parties sur celle-ci, mais il doit être relevé que de fait, les copropriétaires du Bâtiment A constitués en syndicat secondaire, ont imposé leur interprétation juridique de la situation ainsi décrite à la demande de retrait de Mme [U] dont le principe avait été approuvé et dont il n'est pas acquis que, dans ces conditions, elle aurait consenti. A cet égard, il sera rappelé, comme l'a relevé le tribunal, que le projet approuvé alourdit les charges d'entretien de Mme [U] par rapport à celles qui résultaient de sa qualité de copropriétaire alors que celles dues après scission par la copropriété [Adresse 18], et, de fait, par les copropriétaires de l'ancien syndicat secondaire du Bâtiment A, seraient d'autant allégées.
Enfin, la cour souligne que la résolution litigieuse et les documents approuvés mentionnent que 'les règles de la nouvelle propriété sur l'immeuble, [à savoir la parcelle HZ [Cadastre 3] (ex lot 120)], les parties communes, les comportements devront demeurer les mêmes, que celles exposées dans le règlement de 1978 ([Z])', ce qui, littéralement, apparaît radicalement incompatible avec le retrait du lot n° 120 de Mme [U] de la copropriété comme avec le reste de la résolution.
Pour l'ensemble de ces motifs, la cour considère que la résolution litigieuse adoptée dans ces conditions par l'assemblée générale de la copropriété de la [Adresse 25], de fait imposée à Mme [U] par les copropriétaires du syndicat secondaire du Bâtiment A, concernant les incidences juridiques, matérielles et financières du retrait de celle-ci de la copropriété [Adresse 14], déterminées à partir de sa seule interprétation des actes, protocoles d'accord et références cadastrales ce, afin de parvenir à la sortie du 'lot n°120" de la copropriété dont les projets s'y rapportant avaient été jusqu'alors rejetés ou annulés, relève d'un abus de majorité.
Par conséquent, l'adoption de la résolution n°10 de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 25] (syndicat principal) constitue un abus de majorité commis par les membres de cette assemblée dans l'intérêt du syndicat secondaire Bâtiment A au détriment de Mme [U] et le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé la dite résolution.
- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Le [Adresse 27] [Adresse 18] sollicite la réformation de la décision entreprise pour ne pas avoir admis l'existence d'une procédure abusive engagée par Mme [U] sans motiver davantage sa demande.
L'abus de procédure n'est pas caractérisé au regard de la solution apportée au présent litige par la cour et confirmant la décision du premier juge.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 30].
- Sur les demandes accessoires :
Le jugement étant confirmé au principal, il le sera aussi concernant ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.
En vertu de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Mme [U] sera donc dispensée de la participation à la dépense commune des frais liée à la présente instance d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition,
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 12 décembre 2022 en toutes ses dispositions dont la cour est saisie ;
Y ajoutant,
Condamne le [Adresse 28] [Adresse 30] à payer à Mme [N] [J] veuve [U] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Localité 29] aux dépens de la procédure d'appel, qui seront recouvrés par le conseil de Mme [N] [J] veuve [U] conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Dispense Mme [N] [J] veuve [U] de la participation à la dépense commune des frais liés à la présente instance d'appel.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI