CA Chambéry, 1re ch., 9 septembre 2025, n° 24/01215
CHAMBÉRY
Autre
Autre
GS/SL
N° Minute
[Immatriculation 3]/509
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 09 Septembre 2025
N° RG 24/01215 - N° Portalis DBVY-V-B7I-HRXV
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 26 Avril 2021
Appelant
Me [T] [D], ès qualité de Mandataire liquidateur de la SAS PROSOCCER 5 - Demandeur à la saisine, demeurant [Adresse 4]
Représenté par la SELARL D'AVOCATS CATALDI GIABICANI, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL CDMF AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE
Intimée
S.C.I. LES ALPILLES - Défendeur à la saisine, dont le siège social est situé [Adresse 7]
Représentée par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON
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Date de l'ordonnance de clôture : 12 Mai 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 juin 2025
Date de mise à disposition : 09 septembre 2025
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Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
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Faits et procédure
Suivant contrat en date du 3 mai 2017, la Société Pro Soccer 5, exerçant une activité de football en salle, et composée de deux associés, MM. [K] et [Z], a pris à bail des locaux sis [Adresse 2] à Eybens, appartenant à la Sci Les Alpilles, moyennant un loyer de :
- 110.550 euros HT pour la première année,
- 120.600 euros HT pour la seconde année,
- 130.650 euros HT pour la troisième année.
Ce local, d'une superficie de 2.068 m2, est divisé en deux halls comportant deux terrains chacun : le hall n° 1, regroupant les terrains 1 et 2, et le hall n°2, regroupant les terrains 3 et 4, chaque terrain représentant une superficie de 375 m2. Il comprend également une cafétéria, un bar, un accueil, des vestiaires, un bureau et une chaufferie,
La Société Pro Soccer 5 a démarré son activité le 1er juillet 2017. Le 17 janvier 2018, elle a interpellé la Sci Les Alpilles sur la réitération de fuites malgré une intervention sur la toiture réalisée en début de bail, occasionnant une gêne dans son activité et une perte financière liée à l'impossibilité de louer les terrains par temps de pluie.
La bailleresse a de son côté relancé le preneur, par mail du 29 janvier 2018, concernant le paiement de la taxe foncière 2017 d'un montant de 22.648,80 euros, puis a procédé à de nouveaux travaux en janvier 2018, dont l'efficacité a été contestée par le preneur.
Après divers échanges de courriels entre les parties, le gérant de la SCI Les Alpilles a effectué le 2 mars 2018 une visite des locaux, au cours de laquelle il a identifié plusieurs fuites d'eau provenant des toitures sur les terrains 1 et 2 situés à gauche du bar, informé sa contractante de sa décision d'effectuer des travaux plus conséquents, consistant à refaire en intégralité l'étanchéité de la toiture du hall n°1, et accepté par ailleurs que le loyer de mars soit suspendu jusqu'à la résolution de cette difficulté.
Un procès-verbal de constat a été établi le 15 mars 2018, à l'initiative du preneur, mettant en exergue l'existence d'infiltrations d'eau en toiture sur le hall n°1, affectant les terrains 1 et 2.
Les travaux de rénovation de la toiture du hall n°1 ont finalement été entrepris par le bailleur à la fin du mois de mai 2018.
Par courrier du 7 juin 2018, la SCI Les Alpilles a annulé les loyers non payés des mois de mars, avril, mai et juin 2018, pour un montant total de 65.645,76 euros, avec reprise au mois de juillet des conditions du bail sur la base du loyer de l'année 2, ce que la société Pro Soccer a refusé, estimant cette proposition insuffisante pour réparer le préjudice subi.
En conséquence, la bailleresse lui a fait délivrer, le 25 juillet 2018, un commandement visant la clause résolutoire pour le loyer du 3ème trimestre 2018, et l'entretien des espaces verts, pour un montant total de 36.759,19 euros TTC, frais compris.
Après avoir signalé à la SCI Les Alpilles, par lettre recommandée du 16 août 2018, la survenue de nouvelles inondations affectant les locaux pris à bail, la société Pro Soccer 5 et M. [Z] l'ont, suivant exploit en date du 24 août 2018, faite assigner devant le tribunal de grande instance de Grenoble en opposition au commandement de payer.
Par jugement du 26 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018 ;
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard ;
- condamné la Sci les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
- ordonné la compensation des créances, dues par chacune des parties ;
- condamné la Sci Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la Société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Sci Les Alpilles à payer la somme de 1.000 euros à M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance.
Par jugement en date du 1er juin 2021, la Société Pro Soccer 5 a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Grenoble.
Le 9 juin 2021, la société Pro Soccer 5 a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire, en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018 ;
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard ;
- condamné la Sci les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
- ordonné la compensation des créances, dues par chacune des parties ;
- condamné la Sci Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la Société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Sci Les Alpilles à payer la somme de 1.000 euros à M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le 6 juillet 2021, la société Pro Soccer 5 a été placée en liquidation judiciaire, et Me [D] a été désigné en qualité de liquidateur.
Par un arrêt du 1er décembre 2022, la cour d'appel de Grenoble a :
- Infirmé le jugement déféré en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018,
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation, ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique,
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié,
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières,
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard,
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la Société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Société Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance ;
- condamné la Sci Les Alpilles à payer à la société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
- Confirmé le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau,
- Dit que la Sci Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de 52 semaines ;
- Débouté en conséquence la Sci Les Alpilles de ses demandes tendant à :
- rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Pro Soccer 5,
- condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 560.567,60 euros TTC correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au 10 octobre 2020,
- constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,
- en tout état de cause, ordonner l'expulsion de la société Pro. Soccer 5 ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance;
- Condamné la Sci Les Alpilles à payer à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 68.294,70 euros HT, au titre du préjudice de jouissance subi ;
- Condamné la Sci Les Alpilles à payer à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 332.977,26 euros HT au titre de son préjudice financier ;
- Condamné la Sci Les Alpilles à rembourser à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 7.549,60 euros au titre de l'indu de taxe foncière perçue à tort ;
- Condamné la Sci Les Alpilles à rembourser à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la facture de 300 euros pour entretien de la gouttière et réparation du joint en silicone ;
- Condamné la Sci Les Alpilles à payer à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la Sci Les Alpilles aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SCP LSC, avocats.
La Sci Les Alpilles a formé un pourvoi contre cette décision et, suivant arrêt en date du 27 juin 2024, la cour de cassation a :
- Cassé et annulé, sauf en ce qu'il :
- dit que la société civile immobilière Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de cinquante-deux semaines,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 68.294,70 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance subi,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à rembourser à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la facture de 300 euros pour l'entretien de la gouttière et la réparation du joint en silicone,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [Z] les sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
L'arrêt rendu le 1er décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
- Remis, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
- Mis hors de cause M. [Z] ;
- Condamné M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, aux dépens ;
- En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 et par M. [Z] et condamné M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 à payer à la société civile immobilière Les Alpilles la somme de 3.000 euros ;
- Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.
Au visa principalement des motifs suivants :
' Pour rejeter les demandes de la bailleresse, l'arrêt retient qu'il résulte des éléments produits que celle-ci a manqué à son obligation de délivrance et que, s'agissant de l'obligation principale du bailleur, la locataire a valablement opposé l'exception d'inexécution, en refusant de régler l'intégralité des loyers et de la taxe d'habitation ;
' En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
' Pour condamner la bailleresse à payer une certaine somme au titre du préjudice financier subi par la locataire, l'arrêt retient que les données de l'analyse réalisée par l'expert-comptable commis par celle-ci sont pertinentes et ne peuvent qu'être reprises, n'étant remises en cause par aucun autre élément ;
' En statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est exclusivement fondée sur le rapport d'une expertise réalisée unilatéralement à la demande de l'une des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
' Pour rejeter la demande de la bailleresse en paiement de certaines sommes aux titres des loyers, charges et indemnités dus au 10 octobre 2020 et des indemnités de retard, l'arrêt retient que la bailleresse n'ayant pu produire de décompte de sa créance, la cour d'appel n'est pas dans la capacité d'apprécier le montant de la créance retenue par le premier juge et qu'aucune autre pièce des appelants ne permet de calculer les sommes restant dues par la locataire ;
' En statuant ainsi, en refusant d'évaluer le montant d'un dommage dont elle constatait l'existence en son principe, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
La présente juridiction a été saisie le 26 août 2024 par Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de ses dernières écritures du 28 mars 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 demande à la cour de :
- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 26 avril 2021 pour avoir :
- Condamné la SCI Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamné la SCI Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Réformer le jugement déféré pour avoir :
- Constaté la résiliation du bail commercial conclu par les parties le 3 mai 2017,
- Dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être qualifiés d'indemnité d'occupation,
- Ordonné l'expulsion de la Société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, aux besoins avec le concours de la force publique,
- Fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 aout 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié,
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 474.377,25euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières,
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard,
- Condamné la SCI Les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46eurosHT à titre de dommages et intérêts,
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des dépens,
- Débouté la société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau,
- Constater que la SCI Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance ;
- Dire et juger que les manquements de la SCI Les Alpilles sont suffisamment graves et rendent les locaux loués impropres à l'usage auquel ils sont destinés ;
- En conséquence, dire et juger que la société Pro Soccer 5 a valablement opposé l'exception d'inexécution en refusant de régler l'intégralité des loyers et taxes ;
- Dire et juger ne pas avoir lieu au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ;
- Condamner la SCI Les Alpilles à lui rembourser la somme de 7.549,60 euros HT au titre de l'indu de taxe foncière, sauf à parfaire ;
- Condamner la SCI Les Alpilles à lui payer la somme de 432.438,00 euros HT au titre du préjudice financier subi par la société Pro Soccer 5, sauf à parfaire ;
- Ramener à 0 euro le montant de la clause pénale sollicitée par le bailleur ;
- Débouter la SCI Les Alpilles de l'ensemble de ses prétentions plus amples et contraires ;
En tout état de cause,
- Condamner la SCI Les Alpilles à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens.
Par dernières écritures du 6 mai 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Les Alpilles demande de son côté à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Grenoble en date du 26 avril 2021 en ce qu'il a :
- Constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, date du 25 août 2018 ;
- Dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- Ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- Fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié ;
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 474.377, 25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières ;
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard ;
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Débouté la société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la société Pro Soccer 5 aux entiers dépens.
- Réformer le jugement en ce qu'il a :
- Condamné la SCI Les Alpilles à payer à la société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
Et statuant a nouveau,
A titre liminaire,
- Juger irrecevables les conclusions et pièces 41 à 46 déposées par Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 devant la Cour d'appel de Chambéry car tardives ;
A titre principal,
- Débouter Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;
- Constater la résiliation du bail commercial du 3 mai 2017 par l'effet de la clause résolutoire, à compter du 20 août 2018, date à partir de laquelle, Pro Soccer 5 est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer ;
- Juger que la société Pro Soccer 5 est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 20 août 2018 ;
- Ordonner l'expulsion de la société Pro Soccer 5 et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique ;
- Fixer sa créance au passif de la procédure collective de la société Pro Soccer 5 à hauteur de 589.997 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation ;
- Fixer sa créance au patrimoine de la procédure collective de la société Pro Soccer 5 à hauteur de 20.000 euros au titre de la clause pénale ;
- Rejeter toutes les demandes de Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 au titre d'un prétendu préjudice financier, celui-ci n'étant pas justifié;
- Rejeter toutes les demandes de Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 au titre d'un prétendu préjudice de jouissance. A tout le moins, limiter le préjudice de jouissance de la société Pro Soccer 5 à 15 semaines, soit 10.805,60 euros HT ;
- Prononcer l'éventuelle compensation entre ses créances et celles de Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer ;
En tout état de cause,
- Condamner Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 à verser la somme de 5.000 euros à la SCI Les Alpilles au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, aux entiers dépens ;
- Débouter Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, de toutes ses prétentions, fins et conclusions formées à son encontre.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance du 12 mai 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 10 juin 2025.
Motifs de la décision
I - Sur la recevabilité des conclusions du liquidateur
Aux termes de l'article 1037-1 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2007-891 du 6 mai 2017, applicable à la présente instance, dont se prévaut la SCI Les Alpilles dans ses dernières écritures :
« en cas de renvoi devant la cour d'appel, lorsque l'affaire relevait de la procédure ordinaire, celle-ci est fixée à bref délai dans les conditions de l'article 905. En ce cas, les dispositions de l'article 1036 ne sont pas applicables.
La déclaration de saisine est signifiée par son auteur aux autres parties à l'instance ayant donné lieu à la cassation dans les dix jours de la notification par le greffe de l'avis de fixation. Ce délai est prescrit à peine de caducité de la déclaration, relevée d'office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président.
Les conclusions de l'auteur de la déclaration sont remises au greffe et notifiées dans un délai de deux mois suivant cette déclaration.
Les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'auteur de la déclaration.
La notification des conclusions entre parties est faite dans les conditions prévues par l'article 911 et les délais sont augmentés conformément à l'article 911-2.
Les parties qui ne respectent pas ces délais sont réputées s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elles avaient soumis à la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé ».
L'article 915-1 du même code prévoit quant à lui que « les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués.
Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification.
Les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables ».
Il est par ailleurs de jurisprudence constante que les conclusions que les parties prennent hors délai devant la cour d'appel de renvoi sont irrecevables et que cette irrecevabilité s'étend aux pièces qui ont été communiquées au soutien de ces écritures (voir notamment sur ce point : Cour de cassation, Civ 2ème, 9 septembre 2021, n°19-14.020, publié, et Civ 3ème, 25 mai 2023, n°22-11.038).
En l'espèce, il est constant que la présente juridiction a été saisie par la société Pro Soccer 5, représentée par son liquidateur, suivant déclaration au greffe du 26 août 2024, de sorte qu'elle disposait d'un délai courant jusqu'au 26 octobre 2024 pour déposer ses premières conclusions. Force est de constater que ce délai n'a pas été respecté, puisqu'elle n'a communiqué ses écritures que le 29 novembre 2024, accompagnées de six nouvelles pièces, portant les numéros 41 à 46, qui n'avaient pas été versées aux débats devant la cour d'appel de Grenoble.
La cour ne pourra donc que déclarer irrecevables les conclusions et pièces 41 à 46 déposées par Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 en raison de leur tardiveté.
La juridiction ne se trouve ainsi saisie que des prétentions, moyens et pièces qui ont été déposées le 9 septembre 2021 par le liquidateur devant la cour d'appel de Grenoble, et aux termes desquelles ce dernier demandait à la cour de:
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 26 avril 2021 en ce qu'il a ordonné la compensation des créances dues par chacune des parties, condamné la Sci Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, et condamné la Sci Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial conclu par les parties le 3 mai 2017,
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être qualifiés d'indemnité d'occupation,
- ordonné l'expulsion de la Société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, aux besoins avec le concours de la force publique,
- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 aout 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié,
- condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377, 25euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières,
- condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard,
- condamné la Sci Les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des dépens,
- débouté la société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau,
- constater que la Sci Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de 52 semaines ;
- prendre acte que la Sci les Alpilles a accepté de suspendre le règlement des loyers des mois, de mars, avril, mai et juin 2018;
- juger que la société Pro Soccer 5 ne peut être redevable que de la somme de 15.099, 20 euros au titre de la taxe foncière 2017 ;
- condamner la Sci Les Alpilles à lui rembourser la somme de 7.549,60 euros HT au titre de l'indu de taxe foncière ;
- condamner la Sci Les Alpilles à lui payer la somme de 432.438,00 euros HT au titre du préjudice financier subi par la société Pro Soccer 5 ;
- condamner la Sci Les Alpilles à lui payer la somme de 68.294, 70 euros HT au titre du préjudice de jouissance subi par la société Pro Soccer 5 ;
- juger que l'article 18 du bail commercial constitue une clause pénale;
- ramener à 0 euro le montant de la clause pénale sollicitée par le bailleur ;
- condamner la Sci Les Alpilles à lui rembourser la somme de 300 euros au titre de la facture de réparation de la fuite ;
- juger en conséquence n'y avoir lieu au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ;
- dire que toute somme restant due à la SCI Les Alpilles sera inscrite au passif de la société Pro Soccer 5;
- débouter la Sci Les Alpilles de l'ensemble de ses prétentions
- suspendre à titre subsidiaire les effets de la clause résolutoire;
- condamner en toutes hypothèses la Sci Les Alpilles à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens distraits au profit de son conseil.
II - Sur le périmètre de saisine de la présente juridiction
Il convient de constater que suite à l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 juin 2024, l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 1er décembre 2022 est définitif en ce qu'il a :
- dit que la société civile immobilière Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de cinquante-deux semaines,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 68.294,70 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance subi,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à rembourser à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la facture de 300 euros pour l'entretien de la gouttière et la réparation du joint en silicone,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [Z] les sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Restent ainsi en litige entre les parties :
- l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et les demandes subséquentes formées par la Sci les Alpilles ;
- la demande de dommages et intérêts formée par le liquidateur en réparation du préjudice financier consécutif au manquement du bailleur à son obligation de délivrance (ledit manquement ayant déjà été constaté de manière définitive) ;
- la demande de remboursement de l'indu payé au titre de la taxe foncière ;
- la demande de paiement de l'arriéré locatif formée par la Sci Les Alpilles ;
- l'application de la clause pénale stipulée au bail.
La demande qui est formée par la Sci les Alpilles dans ses dernières écritures, tendant à obtenir le rejet ou à tout le moins la limitation de l'indemnité mise à sa charge au titre du préjudice de jouissance de sa locataire ne pourra ainsi être accueillie, dès lors que la disposition de l'arrêt du 1er décembre 2022 l'ayant condamnée à payer une somme de 68.294,70 euros hors taxe à ce titre n'a été ni cassée ni annulée et présente un caractère définitif.
1°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et les demandes subséquentes
Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ».
Il est constant, en l'espèce, que le contrat de bail conclu entre les parties contient, en sa page 13, une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers par le preneur, et que la société Soccer Pro 5 ne s'est pas acquittée, dans le délai d'un mois qui lui était imparti, des causes du commandement de payer qui lui a été délivré par la Sci Les Alpilles le 25 juillet 2018, qui portaient sur le loyer dû au titre du troisième trimestre 2018, ainsi que sur une facture d'entretien des espaces verts.
Ce qui conduit la bailleresse à demander à la présente juridiction de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à la date du 25 août 2018 et d'ordonner l'expulsion du preneur.
Force est cependant de constater, sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur le mérite de l'exception d'inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dont se prévaut depuis l'origine la société Pro Soccer 5, que le placement en redressement, puis en liquidation judiciaire du preneur, les 1er juin et 6 juillet 2021, fait obstacle au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que le fait valoir le liquidateur dans ses écritures.
Il résulte en effet de la combinaison des articles L. 621-40 et L. 145-1 du code de commerce que la résiliation d'un contrat de bail commercial par le jeu d'une clause résolutoire n'étant acquise qu'une fois cette résiliation constatée par une décision passée en force de chose jugée, la demande du bailleur, formulée postérieurement à l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du preneur et tendant à faire constater la résiliation du bail commercial sur le fondement d'une clause résolutoire visant des loyers dus antérieurement à l'ouverture de la procédure est soumise à l'arrêt des poursuites individuelles.
Il s'agit d'une jurisprudence constante (voir notamment Cass Civ 3ème, 1er décembre 2016, n°15-18.425: « pour confirmer le jugement en ce qu'il constate la résiliation de plein droit du bail depuis le 18 décembre 2007, l'arrêt retient que les débiteurs n'ont pas réglé les causes du commandement dans le mois suivant sa délivrance, soit avant le 20 décembre 2007 ;Qu'en statuant ainsi, alors qu'à la date du jugement de liquidation judiciaire, l'acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement d'un arriéré locatif antérieur à ce jugement, n'avait encore été constatée par aucune décision de justice passée en force de chose jugée, la cour d'appel a violé les textes susvisés », ou encore : Cour de cassation, Com, 15 février 2011, n°10-12.747 : « Attendu que l'action introduite par le bailleur avant la mise en liquidation judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement ».
Ainsi, si l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans un bail commercial n'a pas fait l'objet, avant l'ouverture de la procédure collective du preneur, d'une décision passée en force de chose jugée la constatant, la règle de l'arrêt des poursuites individuelles s'oppose à la poursuite de l'instance en constatation de l'acquisition. Il n'est ainsi plus possible, pour le bailleur, d'obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers et charges afférents à une occupation antérieure à l'ouverture de la procédure collective.
Par ailleurs, aux termes de l'article 500 du code de procédure civile, une décision passée en force de chose jugée est une décision insusceptible d'un recours suspensif d'exécution.
Or, en l'espèce, force est de constater que le commandement de payer délivré à la Société Pro Soccer 5 le 25 juillet 2018 n'est fondé que sur l'absence de paiement de sommes dues par cette société avant l'ouverture de la procédure collective, le 1er juin 2021, et qu'à cette date, le constat d'acquisition de la clause résolutoire n'avait donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, dès lors que le jugement rendu le 26 avril 2021 par le tribunal de grande instance de Grenoble n'était pas définitif, et qu'un appel a ensuite été interjeté à son encontre le 9 juin 2021.
Il convient d'observer, en outre, que la Sci les Alpilles ne développe dans ses dernières écritures aucune argumentation qui serait de nature à remettre en cause ces constatations, dont il doit nécessairement se déduire que sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail est irrecevable. Ses demandes subséquentes, tendant à voir ordonner l'expulsion de la société Pro Soccer 5, ainsi qu'à voir mettre à sa charge une indemnité d'occupation ne pourront donc qu'être rejetées.
Il se déduit en tout état de cause des propres conclusions de la bailleresse que le preneur a cessé son activité, quitté les lieux et cédé son fonds de commerce, le 17 septembre 2021, à une autre société, la société Soccer CCV, dont le gérant de fait serait selon elle M. [K], ancien associé de la société Soccer Pro 5 (du reste, cette nouvelle structure aurait été également placée en liquidation judiciaire en août 2024 selon la Sci les Alpilles).
2°) Sur le préjudice financier consécutif au manquement du bailleur à son obligation de délivrance
Comme il a été précédemment exposé, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, pendant un minimum de cinquante-deux semaines, se trouve d'ores et déjà consacré judiciairement, conformément à la disposition de l'arrêt du 1er décembre 2022 devenue définitive.
Il se déduit par contre clairement des éléments du dossier qui est soumis à la présente juridiction que les locaux n'ont en aucun cas été totalement inexploitables pendant une durée continue de 52 semaines, de sorte que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'a présenté qu'un caractère partiel.
En effet, le premier signalement qui a été adressé par le preneur à sa contractante sur l'existence de fuites occasionnant une gêne pour son activité n'est intervenu que par un courriel du 17 janvier 2018, alors que la société Pro Soccer 5 a démarré l'exploitation des locaux depuis le 1er juillet 2017. La locataire ne verse aux débats par ailleurs aucun élément attestant de l'existence de désordres antérieurs au mois de janvier 2018, bien que dans son courriel précité du 17 janvier 2018, elle évoque des problèmes récurrents d'infiltrations d'eau en toiture sans les dater plus précisément, auxquels les travaux réalisés en début de bail, par l'intermédiaire de M. [V], n'ont pas permis de mettre un terme.
Cependant, le bailleur n'a nullement contesté les termes du courriel qui lui a été adressé par sa locataire le 17 janvier 2018, ce qui atteste de ce qu'il avait parfaitement connaissance des problèmes d'infiltrations affectant les locaux.
Du reste, il est manifeste qu'avant que les premiers travaux n'aient été réalisés en janvier 2018, les locaux étaient déjà affectés des mêmes désordres, perturbant l'activité de la société Pro Soccer 5.
Il se déduit ensuite des échanges intervenus entre les parties que des travaux ont été réalisés par le bailleur, suite à ce signalement, dès le 29 janvier 2018, de manière cependant non satisfactoire, puisque le preneur a indiqué, le 15 février 2018, que les fuites persistaient. Les mails échangés à cette époque, ainsi que le schéma récapitulatif établi par la société Pro Soccer 5 sur la localisation des fuites démontrent cependant qu'à compter du 29 janvier 2018, les infiltrations n'ont affecté que les terrains n°1 et 2, alors que les terrains 3 et 4 étaient parfaitement exploitables.
Une visite des lieux a ensuite été effectuée par le bailleur le 2 mars 2018, qui a donné lieu à un compte-rendu du 5 mars 2018, non contesté, et qui confirme qu'aucune fuite n'affecte plus, depuis le 29 janvier 2018, les terrains 3 et 4, mais que les infiltrations en toiture persistent sur les terrains 1 et 2.
Le constat d'huissier dressé le 5 mars 2018 met ainsi en exergue l'existence de fuites d'eau importantes affectant les terrains 1 et 2. La description de ce désordre faite par l'huissier, ainsi que les photographies annexées au constat permettent de caractériser de manière claire une impossibilité d'exploiter ces terrains à cette époque, alors que, contrairement à ce qu'indique la bailleresse, la société pro Soccer 5 justifie de ce qu'elle a commandé et fait installer dans les locaux un gazon synthétique adapté à un milieu Indoor et non Outdoor, de sorte que les terrains sont effectivement inutilisables s'ils sont gorgés d'eau, ce qui survient dès l'arrivée de fortes pluies.
Le compte-rendu d'une réunion organisée entre les parties le 19 avril 2018, dont le contenu n'est pas contesté, confirme l'existence de fuites dans le hall n°1 et de fuites « minimes et acceptables » dans le hall n°2.
Il est constant, cependant, que le bailleur a entrepris le 31 mai 2018, comme il s'y était engagé, des travaux d'envergure, consistant à reprendre en intégralité la toiture du hall n°1, abritant les terrains 1 et 2. Le schéma récapitulatif établi par la société Pro Soccer 5 confirme que suite à ces travaux, aucune arrivée d'eau n'a été constatée sur ces deux terrains.
Le preneur a certes signalé ensuite, le 20 août 2018, la survenance de nouvelles fuites, affectant cette fois-ci les terrains 3 et 4, situés dans le hall n°2, mais il n'apporte aucun élément susceptible d'attester de leur réalité, alors qu'elles sont contestées par le bailleur.
Il est important de noter, surtout, qu'aucun élément du dossier ne permet de caractériser la persistance de fuites affectant les locaux donnés à bail entre le 29 mai 2018 et le 28 novembre 2019, date à laquelle la société Pro Soccer 5 a fait dresser un second constat d'huissier. Ce constat, corroboré par deux attestations d'employés de la société, ne met cependant en exergue qu'une fuite ponctuelle, affectant le seul terrain n°2, survenue le 28 novembre 2019, causée par un encombrement des gouttières et un défaut affectant une bande de silicone située à la jointure entre deux dalles d'isolant, qui a été réparé immédiatement par le preneur, étant observé que cette réparation, d'un coût limité de 300 euros, relevait de ses obligations de locataire, conformément à l'article 7 du contrat de bail, comme l'a relevé le premier juge.
En tout état de cause, il se déduit de ces éléments qu'aucune fuite n'a affecté les locaux pendant près de 17 mois, entre le 29 mai 2018 et le 28 novembre 2019, date à laquelle une fuite ponctuelle est survenue, et que plus aucune fuite n'a ensuite été signalée au bailleur. Du reste, ce dernier verse aux débats un constat d'huissier établi à plusieurs dates différentes en février 2020, qui démontre l'exploitation parfaitement normale de l'ensemble des terrains par le preneur.
C'est à l'aune de ces considérations qu'il convient d'évaluer le préjudice financier qui a été causé à la société Pro Soccer 5, et dont l'existence se déduit des constatations précédentes.
Le liquidateur fait reposer la demande indemnitaire qu'il forme de ce chef sur un rapport d'expertise non contradictoire établi le 9 juin 2020 par M [X], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Lyon, qu'elle a mandaté de manière unilatérale. Ce rapport détermine une indemnisation englobant d'une part la perte de chiffre d'affaires sur l'activité « location de terrains » et d'autre part la perte de marge brute sur les activités annexes de type brasserie, aboutissant à une somme totale de 432.438, qui se décompose comme suit :
87.092 euros au titre de l'année 2017;
150.580 euros au titre de l'année 2018;
167.255 euros au titre de l'année 2019;
27.511 euros sur les deux premiers mois de l'année 2020.
Il convient d'observer, à titre liminaire, que cette expertise, bien qu'établie dans un cadre extra-judiciaire et de manière non contradictoire, doit être prise en considération, dès lors qu'elle a été soumise à la discussion des parties. Il est cependant jugé de manière constante que la décision ne peut être exclusivement fondée sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (voir sur ce point notamment Cour de cassation, Ch. Mixte, 28 septembre 2012, n°11-18.710, P : «Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties»).
Il est important de noter, ensuite, que M. [X] a lui-même indiqué dans son rapport que l'évaluation qui lui était confiée présentait une difficulté liée au fait qu'il n'existait aucune information antérieure sur un chiffre d'affaires réalisé dans le prolongement d'une activité préexistante. Il s'est ainsi basé sur un échantillon de 193 structures identiques, définissant une moyenne d'activité, sur le prévisionnel établi lors de la création de la société, sur les comptes d'une société identique, ainsi que sur les données financières du site leader du marché.
Force est cependant de constater que, comme le fait observer la bailleresse, l'ensemble de ces éléments ne présente aucune fiabilité quant au potentiel effectif de l'activité exercée dans les lieux, de manière concrète, par la société Pro Soccer 5. Cette dernière ne fournit en outre aucun document permettant de déterminer son taux de location journalier, hebdomadaire ou mensuel des quatre terrains proposés à la location, alors que ces derniers ont été affectés, comme il a été exposé, de manière très différente par les infiltrations.
Plus fondamentalement, cette expertise se fonde, de manière erronée, sur l'hypothèse que les infiltrations, imputables au bailleur, auraient duré de manière constante depuis la prise d'effet du bail et jusqu'aux deux premiers mois de l'année 2020, alors qu'en réalité, elles n'ont affecté les locaux que du 1er juillet 2017 au 29
mai 2018, soit pendant 47, 3 semaines. Pour autant, il convient de retenir un défaut de délivrance de 52 semaines, conformément à la disposition définitive de l'arrêt du 1er décembre 2022, mais uniquement partiel.
Par ailleurs, la société Soccer Pro 5 n'apporte aucun élément susceptible de démontrer que la perte de chiffre d'affaires liée aux créneaux de réservation non utilisés serait uniquement imputable aux infiltrations, alors que le taux de remplissage, pour une activité naissante, dépend de multiples autres facteurs, tels que le dynamisme commercial de la zone ou l'adéquation de l'offre proposée par rapport à la demande locale, outre la capacité des dirigeants à commercialiser leur activité.
Il est intéressant de relever, à cet égard, que selon la Sci Les Alpilles, le repreneur du fonds de commerce, exerçant la même activité de football en salle, a également fait faillite au bout de trois ans, sans pourtant que le local n'ait été affecté par des infiltrations....Il est ainsi permis de s'interroger sur la rentabilité du projet lancé par la société Pro Soccer 5, indépendamment des désordres affectant ses locaux.
Il est important également de noter que les infiltrations n'ont nullement empêché en totalité l'utilisation des locaux donnés à bail, puisque l'appelante ne fait état d'aucune période au cours de laquelle elle aurait été contrainte de cesser complètement son activité de location de terrains, et que ses données comptables confirment qu'elle a réalisé un chiffre d'affaires de manière continue, y compris lors des premiers mois d'exploitation en 2017.
Il est en outre certain que, comme il se déduit du constat d'huissier dressé en février 2020 par son bailleur, les terrains indoor qu'elle mettait à disposition de sa clientèle étaient logiquement plus utilisés par temps de pluie, précisément lorsque les fuites d'eau pouvaient survenir. Ces circonstances ont été de nature à lui causer un préjudice en termes d'image auprès de sa clientèle, surtout pour une activité naissante, et lui ont nécessairement causé un préjudice financier dont elle est fondée à obtenir la réparation. A cela s'ajoutent les difficultés de trésorerie générées, pour une jeune société, par un tel contexte.
En définitive, le préjudice financier qui a été causé à la Société Pro Soccer 5, en lien avec le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, consiste en une perte de chance de réaliser une exploitation complète de ses installations, et de réaliser une marge sur l'activité brasserie qui y est liée, sur une période de 52 semaines, en se basant sur les données comptables de son activité. Comme l'a retenu le premier juge, une telle perte de chance peut être raisonnablement évaluée à hauteur de 70%. Elle porte sur trois terrains, du 1er juillet 2017 au 29 janvier 2018, soit pendant trente semaines, puis sur les seuls terrains n°1 et 2 pendant le surplus de vingt-deux semaines.
Le chiffre d'affaires réalisé par la société Pro Soccer 5 entre 2017 et 2019 (l'année 2020 ne pouvant être prise en compte en raison de la crise sanitaire) est le suivant :
75.393 euros en 2017 ;
277.348 euros en 2018 ;
260.981 en 2019.
La marge brute relative à l'activité brasserie était par ailleurs s'élève par ailleurs à :
54,14% en 2017;
49,42 % en 2018 ;
51,78% en 2019.
Il convient de tenir compte également des charges d'exploitation de la société Pro Soccer 5, telles qu'elles découlent des pièces comptables qu'elle verse aux débats, ainsi que du rapport d'expertise de M. [X], et du fait qu'il s'agissait du lancement d'une activité nouvelle, notamment au cours du second semestre 2017.
La cour dispose d'éléments suffisants, au vu de ce qui précède, pour évaluer le préjudice financier subi par la société Pro Soccer 5, consistant en une perte de chance, en lien avec le manquement partiel du bailleur à son obligation de délivrance pendant 52 semaines, à hauteur d'un montant global de 148.000 euros.
Il convient par ailleurs de déduire de ce montant la remise qui a été accordée par le bailleur au titre des loyers à hauteur de 65.645,76 euros.
La Sci les Alpilles sera donc condamnée à payer à la société Pro Soccer 5, représentée par son liquidateur, en réparation de son préjudice financier, la somme de 148.000 ' 65.645,76 = 82.354,24 euros HT.
3°) Sur la demande de remboursement de l'indu payé au titre de la taxe foncière
Le preneur sollicite la réduction de la taxe foncière 2018, d'un montant de 31.324, 99 euros, au prorata de la capacité d'occupation du local au cours de cette année-là.
Comme l'a relevé le premier juge, le prorata de la perte de jouissance pourrait correspondre à 15.662, 50 euros pour une période d'un semestre de trouble, mais la demande est limitée à hauteur d'une somme de 7.549, 60 euros, l'appelant s'étant fondé de manière erronée sur la taxe foncière 2017.
Il sera donc fait droit à cette demande, étant observé que le préjudice de jouissance subi par la locataire se trouve consacré judiciairement par une disposition définitive de l'arrêt rendu le 1er décembre 2022.
4°) Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif formée par la Sci Les Alpilles
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la somme de 589.997, 84 euros, arrondie à 589.997 euros, dont le bailleur sollicite le paiement dans le cadre de la présente instance, sur la base d'un décompte arrêté au 27 octobre 2020, qu'il actualise dans ses dernières conclusions à la date du départ des lieux de la société Pro Soccer 5, correspond à la déclaration de créance à laquelle il a procédé, entre les mains du liquidateur, le 17 juin 2021.
Cette somme comprend les loyers HT échus jusqu'au départ de la locataire, au prorata temporis s'agissant du second trimestre 2021, calculés conformément au contrat, et non contestés par le preneur. Les sommes qui sont réclamées au titre des taxes foncières et des taxes d'enlèvement des ordures ménagères ne sont pas non plus contestées par le liquidateur dans ses écritures.
La cour relève, par contre, que le décompte qui est versé aux débats par le bailleur intègre également des indemnités de retard et de contentieux, à hauteur d'une somme totale de 21.719,64 euros, tenant compte des montants successivement imputés au débit puis au crédit du compte de la locataire. Or, ce poste fait l'objet d'une demande spécifique, formulée en sus de l'arriéré locatif, dans le dispositif des dernières écritures de la Sci Les Alpilles et ne pourra donc qu'être écarté.
Le liquidateur justifie en outre avoir procédé à un virement au profit de la Sci les Alpilles d'un montant de 14 598, 38 euros le 25 juin 2021, qui n'a pas été intégré dans le décompte adverse. Cette somme devra donc être déduite du montant de sa dette.
Il convient en conséquence de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Pro Soccer 5 une somme totale de 589.997,84 ' 21.719,64 ' 14.598,38 = 553.679,82 euros au profit de son ancien bailleur, au titre de son arriéré locatif.
5°) Sur la clause pénale
L'article 18 du contrat de bail prévoit qu'en cas d'impayés toutes les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d'indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment de tous les frais de commandement et de recettes de 10 % plus un intérêt fixé au taux de base bancaire le plus haut du marché majoré de trois points.
Il est constant qu'une telle stipulation contractuelle constitue une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que le juge peut en modérer le montant si celui-ci présente un caractère manifestement excessif.
Le premier juge a relevé l'existence d'une disproportion manifeste et a modéré la somme due par la société Pro Soccer 5 à ce titre à hauteur de 20.000 euros, tout en observant, par ailleurs, que le taux de référence du taux d'intérêt majoré applicable n'était pas déterminé.
La Sci les Alpilles ne conteste nullement, dans le cadre de la présente instance, la modération de la clause pénale qui a été effectuée par le tribunal judiciaire de Grenoble, ni en son principe ni en son quantum, alors que le liquidateur demande à la cour de réduire cette indemnité à zéro.
Au regard de l'importance des impayés et de l'ancienneté de la dette, l'évaluation faite par le premier juge sera entérinée et la somme de 20.000 euros sera donc fixée à ce titre au passif de la liquidation judiciaire de la société Pro Soccer 5.
III - Sur les autres demandes
Compte tenu de la connexité entre les créances respectives des parties, puisque découlant de l'application du même contrat, leur compensation sera ordonnée, étant observé qu'aucune des parties ne s'oppose à une telle mesure.
En tant que partie perdante, la société Pro Soccer 5, représentée par son liquidateur, sera condamnée aux dépens d'appel.
Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront enfin rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 26 avril 2021,
Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Grenoble le 1er décembre 2022,
Vu l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 juin 2024, cassant et annulant partiellement l'arrêt du 1er décembre 2022,
Déclare irrecevables les conclusions et les pièces n°41 à n°46 déposées par Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5,
Constate que la cour ne se trouve ainsi saisie que des prétentions et moyens qui ont été formulés le 9 septembre 2021 par le liquidateur devant la cour d'appel de Grenoble,
Rappelle que l'arrêt rendu par la cour d'appel de Grenoble le 1er décembre 2022 est définitif en ce qu'il a :
- dit que la société civile immobilière Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de cinquante-deux semaines,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 68.294,70 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance subi,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à rembourser à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la facture de 300 euros pour l'entretien de la gouttière et la réparation du joint en silicone,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [Z] les sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Infirme le jugement rendu le 26 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Grenoble, en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018 ;
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard,
- condamné la Sci les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Déclare irrecevable la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail formée par la société civile immobilière les Alpilles,
Rejette les demandes subséquentes formées par la société civile immobilière les Alpilles, tendant à voir :
- dire que les loyers réglés depuis le 25 août 2018 doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- ordonner l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié,
Condamne la société civile immobilière les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 82.354, 24 euros HT en réparation de son préjudice financier,
Condamne la société civile immobilière les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 7.549, 60 euros en remboursement de l'indu de taxe foncière 2018,
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Pro Soccer 5 la somme de 553.679, 82 euros au profit de la société civile immobilière les Alpilles au titre de son arriéré locatif,
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Pro Soccer 5 la somme de 20.000 euros au profit de la société civile immobilière les Alpilles au titre des indemnités de retard stipulées au bail,
Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,
Rejette le surplus des demandes en paiement formées par les parties,
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, aux entiers dépens d'appel,
Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 09 septembre 2025
à
la SELARL D'AVOCATS [J] GIABICANI
Me Michel FILLARD
Copie exécutoire délivrée le 09 septembre 2025
à
la SELARL D'AVOCATS CATALDI GIABICANI
Me Michel FILLARD
N° Minute
[Immatriculation 3]/509
COUR D'APPEL de CHAMBÉRY
Chambre civile - Première section
Arrêt du Mardi 09 Septembre 2025
N° RG 24/01215 - N° Portalis DBVY-V-B7I-HRXV
Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 26 Avril 2021
Appelant
Me [T] [D], ès qualité de Mandataire liquidateur de la SAS PROSOCCER 5 - Demandeur à la saisine, demeurant [Adresse 4]
Représenté par la SELARL D'AVOCATS CATALDI GIABICANI, avocats postulants au barreau de CHAMBERY
Représenté par la SELARL CDMF AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE
Intimée
S.C.I. LES ALPILLES - Défendeur à la saisine, dont le siège social est situé [Adresse 7]
Représentée par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY
Représentée par la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, avocats plaidants au barreau de LYON
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Date de l'ordonnance de clôture : 12 Mai 2025
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 juin 2025
Date de mise à disposition : 09 septembre 2025
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Composition de la cour :
- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,
- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,
- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,
avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,
-=-=-=-=-=-=-=-=-
Faits et procédure
Suivant contrat en date du 3 mai 2017, la Société Pro Soccer 5, exerçant une activité de football en salle, et composée de deux associés, MM. [K] et [Z], a pris à bail des locaux sis [Adresse 2] à Eybens, appartenant à la Sci Les Alpilles, moyennant un loyer de :
- 110.550 euros HT pour la première année,
- 120.600 euros HT pour la seconde année,
- 130.650 euros HT pour la troisième année.
Ce local, d'une superficie de 2.068 m2, est divisé en deux halls comportant deux terrains chacun : le hall n° 1, regroupant les terrains 1 et 2, et le hall n°2, regroupant les terrains 3 et 4, chaque terrain représentant une superficie de 375 m2. Il comprend également une cafétéria, un bar, un accueil, des vestiaires, un bureau et une chaufferie,
La Société Pro Soccer 5 a démarré son activité le 1er juillet 2017. Le 17 janvier 2018, elle a interpellé la Sci Les Alpilles sur la réitération de fuites malgré une intervention sur la toiture réalisée en début de bail, occasionnant une gêne dans son activité et une perte financière liée à l'impossibilité de louer les terrains par temps de pluie.
La bailleresse a de son côté relancé le preneur, par mail du 29 janvier 2018, concernant le paiement de la taxe foncière 2017 d'un montant de 22.648,80 euros, puis a procédé à de nouveaux travaux en janvier 2018, dont l'efficacité a été contestée par le preneur.
Après divers échanges de courriels entre les parties, le gérant de la SCI Les Alpilles a effectué le 2 mars 2018 une visite des locaux, au cours de laquelle il a identifié plusieurs fuites d'eau provenant des toitures sur les terrains 1 et 2 situés à gauche du bar, informé sa contractante de sa décision d'effectuer des travaux plus conséquents, consistant à refaire en intégralité l'étanchéité de la toiture du hall n°1, et accepté par ailleurs que le loyer de mars soit suspendu jusqu'à la résolution de cette difficulté.
Un procès-verbal de constat a été établi le 15 mars 2018, à l'initiative du preneur, mettant en exergue l'existence d'infiltrations d'eau en toiture sur le hall n°1, affectant les terrains 1 et 2.
Les travaux de rénovation de la toiture du hall n°1 ont finalement été entrepris par le bailleur à la fin du mois de mai 2018.
Par courrier du 7 juin 2018, la SCI Les Alpilles a annulé les loyers non payés des mois de mars, avril, mai et juin 2018, pour un montant total de 65.645,76 euros, avec reprise au mois de juillet des conditions du bail sur la base du loyer de l'année 2, ce que la société Pro Soccer a refusé, estimant cette proposition insuffisante pour réparer le préjudice subi.
En conséquence, la bailleresse lui a fait délivrer, le 25 juillet 2018, un commandement visant la clause résolutoire pour le loyer du 3ème trimestre 2018, et l'entretien des espaces verts, pour un montant total de 36.759,19 euros TTC, frais compris.
Après avoir signalé à la SCI Les Alpilles, par lettre recommandée du 16 août 2018, la survenue de nouvelles inondations affectant les locaux pris à bail, la société Pro Soccer 5 et M. [Z] l'ont, suivant exploit en date du 24 août 2018, faite assigner devant le tribunal de grande instance de Grenoble en opposition au commandement de payer.
Par jugement du 26 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grenoble, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018 ;
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard ;
- condamné la Sci les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
- ordonné la compensation des créances, dues par chacune des parties ;
- condamné la Sci Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la Société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Sci Les Alpilles à payer la somme de 1.000 euros à M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance.
Par jugement en date du 1er juin 2021, la Société Pro Soccer 5 a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Grenoble.
Le 9 juin 2021, la société Pro Soccer 5 a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire, en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018 ;
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard ;
- condamné la Sci les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
- ordonné la compensation des créances, dues par chacune des parties ;
- condamné la Sci Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la Société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la société Sci Les Alpilles à payer la somme de 1.000 euros à M. [Z] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le 6 juillet 2021, la société Pro Soccer 5 a été placée en liquidation judiciaire, et Me [D] a été désigné en qualité de liquidateur.
Par un arrêt du 1er décembre 2022, la cour d'appel de Grenoble a :
- Infirmé le jugement déféré en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018,
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation, ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique,
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié,
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières,
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard,
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté la Société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la Société Pro Soccer 5 aux entiers dépens de l'instance ;
- condamné la Sci Les Alpilles à payer à la société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
- Confirmé le jugement déféré en ses autres dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau,
- Dit que la Sci Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de 52 semaines ;
- Débouté en conséquence la Sci Les Alpilles de ses demandes tendant à :
- rejeter les demandes, fins et conclusions de la société Pro Soccer 5,
- condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci les Alpilles la somme de 560.567,60 euros TTC correspondant aux loyers, charges et indemnités dus au 10 octobre 2020,
- constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail,
- subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,
- en tout état de cause, ordonner l'expulsion de la société Pro. Soccer 5 ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance;
- Condamné la Sci Les Alpilles à payer à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 68.294,70 euros HT, au titre du préjudice de jouissance subi ;
- Condamné la Sci Les Alpilles à payer à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 332.977,26 euros HT au titre de son préjudice financier ;
- Condamné la Sci Les Alpilles à rembourser à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 7.549,60 euros au titre de l'indu de taxe foncière perçue à tort ;
- Condamné la Sci Les Alpilles à rembourser à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la facture de 300 euros pour entretien de la gouttière et réparation du joint en silicone ;
- Condamné la Sci Les Alpilles à payer à Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la Sci Les Alpilles aux dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SCP LSC, avocats.
La Sci Les Alpilles a formé un pourvoi contre cette décision et, suivant arrêt en date du 27 juin 2024, la cour de cassation a :
- Cassé et annulé, sauf en ce qu'il :
- dit que la société civile immobilière Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de cinquante-deux semaines,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 68.294,70 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance subi,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à rembourser à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la facture de 300 euros pour l'entretien de la gouttière et la réparation du joint en silicone,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [Z] les sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
L'arrêt rendu le 1er décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
- Remis, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
- Mis hors de cause M. [Z] ;
- Condamné M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, aux dépens ;
- En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande formée par M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 et par M. [Z] et condamné M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 à payer à la société civile immobilière Les Alpilles la somme de 3.000 euros ;
- Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.
Au visa principalement des motifs suivants :
' Pour rejeter les demandes de la bailleresse, l'arrêt retient qu'il résulte des éléments produits que celle-ci a manqué à son obligation de délivrance et que, s'agissant de l'obligation principale du bailleur, la locataire a valablement opposé l'exception d'inexécution, en refusant de régler l'intégralité des loyers et de la taxe d'habitation ;
' En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
' Pour condamner la bailleresse à payer une certaine somme au titre du préjudice financier subi par la locataire, l'arrêt retient que les données de l'analyse réalisée par l'expert-comptable commis par celle-ci sont pertinentes et ne peuvent qu'être reprises, n'étant remises en cause par aucun autre élément ;
' En statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est exclusivement fondée sur le rapport d'une expertise réalisée unilatéralement à la demande de l'une des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
' Pour rejeter la demande de la bailleresse en paiement de certaines sommes aux titres des loyers, charges et indemnités dus au 10 octobre 2020 et des indemnités de retard, l'arrêt retient que la bailleresse n'ayant pu produire de décompte de sa créance, la cour d'appel n'est pas dans la capacité d'apprécier le montant de la créance retenue par le premier juge et qu'aucune autre pièce des appelants ne permet de calculer les sommes restant dues par la locataire ;
' En statuant ainsi, en refusant d'évaluer le montant d'un dommage dont elle constatait l'existence en son principe, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.
La présente juridiction a été saisie le 26 août 2024 par Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5.
Prétentions et moyens des parties
Aux termes de ses dernières écritures du 28 mars 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 demande à la cour de :
- Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 26 avril 2021 pour avoir :
- Condamné la SCI Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Condamné la SCI Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Réformer le jugement déféré pour avoir :
- Constaté la résiliation du bail commercial conclu par les parties le 3 mai 2017,
- Dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être qualifiés d'indemnité d'occupation,
- Ordonné l'expulsion de la Société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, aux besoins avec le concours de la force publique,
- Fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 aout 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié,
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 474.377,25euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières,
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard,
- Condamné la SCI Les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46eurosHT à titre de dommages et intérêts,
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des dépens,
- Débouté la société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau,
- Constater que la SCI Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance ;
- Dire et juger que les manquements de la SCI Les Alpilles sont suffisamment graves et rendent les locaux loués impropres à l'usage auquel ils sont destinés ;
- En conséquence, dire et juger que la société Pro Soccer 5 a valablement opposé l'exception d'inexécution en refusant de régler l'intégralité des loyers et taxes ;
- Dire et juger ne pas avoir lieu au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ;
- Condamner la SCI Les Alpilles à lui rembourser la somme de 7.549,60 euros HT au titre de l'indu de taxe foncière, sauf à parfaire ;
- Condamner la SCI Les Alpilles à lui payer la somme de 432.438,00 euros HT au titre du préjudice financier subi par la société Pro Soccer 5, sauf à parfaire ;
- Ramener à 0 euro le montant de la clause pénale sollicitée par le bailleur ;
- Débouter la SCI Les Alpilles de l'ensemble de ses prétentions plus amples et contraires ;
En tout état de cause,
- Condamner la SCI Les Alpilles à lui payer la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens.
Par dernières écritures du 6 mai 2025, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Les Alpilles demande de son côté à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Grenoble en date du 26 avril 2021 en ce qu'il a :
- Constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, date du 25 août 2018 ;
- Dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- Ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- Fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié ;
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 474.377, 25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières ;
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard ;
- Condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- Débouté la société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné la société Pro Soccer 5 aux entiers dépens.
- Réformer le jugement en ce qu'il a :
- Condamné la SCI Les Alpilles à payer à la société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
Et statuant a nouveau,
A titre liminaire,
- Juger irrecevables les conclusions et pièces 41 à 46 déposées par Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 devant la Cour d'appel de Chambéry car tardives ;
A titre principal,
- Débouter Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 de toutes ses demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;
- Constater la résiliation du bail commercial du 3 mai 2017 par l'effet de la clause résolutoire, à compter du 20 août 2018, date à partir de laquelle, Pro Soccer 5 est redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer ;
- Juger que la société Pro Soccer 5 est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] depuis le 20 août 2018 ;
- Ordonner l'expulsion de la société Pro Soccer 5 et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique ;
- Fixer sa créance au passif de la procédure collective de la société Pro Soccer 5 à hauteur de 589.997 euros TTC au titre des loyers et indemnités d'occupation ;
- Fixer sa créance au patrimoine de la procédure collective de la société Pro Soccer 5 à hauteur de 20.000 euros au titre de la clause pénale ;
- Rejeter toutes les demandes de Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 au titre d'un prétendu préjudice financier, celui-ci n'étant pas justifié;
- Rejeter toutes les demandes de Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 au titre d'un prétendu préjudice de jouissance. A tout le moins, limiter le préjudice de jouissance de la société Pro Soccer 5 à 15 semaines, soit 10.805,60 euros HT ;
- Prononcer l'éventuelle compensation entre ses créances et celles de Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer ;
En tout état de cause,
- Condamner Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 à verser la somme de 5.000 euros à la SCI Les Alpilles au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, aux entiers dépens ;
- Débouter Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, de toutes ses prétentions, fins et conclusions formées à son encontre.
Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance du 12 mai 2025 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 10 juin 2025.
Motifs de la décision
I - Sur la recevabilité des conclusions du liquidateur
Aux termes de l'article 1037-1 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2007-891 du 6 mai 2017, applicable à la présente instance, dont se prévaut la SCI Les Alpilles dans ses dernières écritures :
« en cas de renvoi devant la cour d'appel, lorsque l'affaire relevait de la procédure ordinaire, celle-ci est fixée à bref délai dans les conditions de l'article 905. En ce cas, les dispositions de l'article 1036 ne sont pas applicables.
La déclaration de saisine est signifiée par son auteur aux autres parties à l'instance ayant donné lieu à la cassation dans les dix jours de la notification par le greffe de l'avis de fixation. Ce délai est prescrit à peine de caducité de la déclaration, relevée d'office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président.
Les conclusions de l'auteur de la déclaration sont remises au greffe et notifiées dans un délai de deux mois suivant cette déclaration.
Les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'auteur de la déclaration.
La notification des conclusions entre parties est faite dans les conditions prévues par l'article 911 et les délais sont augmentés conformément à l'article 911-2.
Les parties qui ne respectent pas ces délais sont réputées s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elles avaient soumis à la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé ».
L'article 915-1 du même code prévoit quant à lui que « les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués.
Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification.
Les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables ».
Il est par ailleurs de jurisprudence constante que les conclusions que les parties prennent hors délai devant la cour d'appel de renvoi sont irrecevables et que cette irrecevabilité s'étend aux pièces qui ont été communiquées au soutien de ces écritures (voir notamment sur ce point : Cour de cassation, Civ 2ème, 9 septembre 2021, n°19-14.020, publié, et Civ 3ème, 25 mai 2023, n°22-11.038).
En l'espèce, il est constant que la présente juridiction a été saisie par la société Pro Soccer 5, représentée par son liquidateur, suivant déclaration au greffe du 26 août 2024, de sorte qu'elle disposait d'un délai courant jusqu'au 26 octobre 2024 pour déposer ses premières conclusions. Force est de constater que ce délai n'a pas été respecté, puisqu'elle n'a communiqué ses écritures que le 29 novembre 2024, accompagnées de six nouvelles pièces, portant les numéros 41 à 46, qui n'avaient pas été versées aux débats devant la cour d'appel de Grenoble.
La cour ne pourra donc que déclarer irrecevables les conclusions et pièces 41 à 46 déposées par Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5 en raison de leur tardiveté.
La juridiction ne se trouve ainsi saisie que des prétentions, moyens et pièces qui ont été déposées le 9 septembre 2021 par le liquidateur devant la cour d'appel de Grenoble, et aux termes desquelles ce dernier demandait à la cour de:
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble du 26 avril 2021 en ce qu'il a ordonné la compensation des créances dues par chacune des parties, condamné la Sci Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, et condamné la Sci Les Alpilles à payer à M. [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- réformer le jugement déféré en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial conclu par les parties le 3 mai 2017,
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être qualifiés d'indemnité d'occupation,
- ordonné l'expulsion de la Société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, aux besoins avec le concours de la force publique,
- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 aout 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié,
- condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377, 25euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières,
- condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la SCI Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard,
- condamné la Sci Les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts,
- condamné la société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des dépens,
- débouté la société Pro Soccer 5 de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Et statuant à nouveau,
- constater que la Sci Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de 52 semaines ;
- prendre acte que la Sci les Alpilles a accepté de suspendre le règlement des loyers des mois, de mars, avril, mai et juin 2018;
- juger que la société Pro Soccer 5 ne peut être redevable que de la somme de 15.099, 20 euros au titre de la taxe foncière 2017 ;
- condamner la Sci Les Alpilles à lui rembourser la somme de 7.549,60 euros HT au titre de l'indu de taxe foncière ;
- condamner la Sci Les Alpilles à lui payer la somme de 432.438,00 euros HT au titre du préjudice financier subi par la société Pro Soccer 5 ;
- condamner la Sci Les Alpilles à lui payer la somme de 68.294, 70 euros HT au titre du préjudice de jouissance subi par la société Pro Soccer 5 ;
- juger que l'article 18 du bail commercial constitue une clause pénale;
- ramener à 0 euro le montant de la clause pénale sollicitée par le bailleur ;
- condamner la Sci Les Alpilles à lui rembourser la somme de 300 euros au titre de la facture de réparation de la fuite ;
- juger en conséquence n'y avoir lieu au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ;
- dire que toute somme restant due à la SCI Les Alpilles sera inscrite au passif de la société Pro Soccer 5;
- débouter la Sci Les Alpilles de l'ensemble de ses prétentions
- suspendre à titre subsidiaire les effets de la clause résolutoire;
- condamner en toutes hypothèses la Sci Les Alpilles à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre la prise en charge des entiers dépens distraits au profit de son conseil.
II - Sur le périmètre de saisine de la présente juridiction
Il convient de constater que suite à l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 juin 2024, l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 1er décembre 2022 est définitif en ce qu'il a :
- dit que la société civile immobilière Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de cinquante-deux semaines,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 68.294,70 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance subi,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à rembourser à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la facture de 300 euros pour l'entretien de la gouttière et la réparation du joint en silicone,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [Z] les sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Restent ainsi en litige entre les parties :
- l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et les demandes subséquentes formées par la Sci les Alpilles ;
- la demande de dommages et intérêts formée par le liquidateur en réparation du préjudice financier consécutif au manquement du bailleur à son obligation de délivrance (ledit manquement ayant déjà été constaté de manière définitive) ;
- la demande de remboursement de l'indu payé au titre de la taxe foncière ;
- la demande de paiement de l'arriéré locatif formée par la Sci Les Alpilles ;
- l'application de la clause pénale stipulée au bail.
La demande qui est formée par la Sci les Alpilles dans ses dernières écritures, tendant à obtenir le rejet ou à tout le moins la limitation de l'indemnité mise à sa charge au titre du préjudice de jouissance de sa locataire ne pourra ainsi être accueillie, dès lors que la disposition de l'arrêt du 1er décembre 2022 l'ayant condamnée à payer une somme de 68.294,70 euros hors taxe à ce titre n'a été ni cassée ni annulée et présente un caractère définitif.
1°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et les demandes subséquentes
Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1er du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ».
Il est constant, en l'espèce, que le contrat de bail conclu entre les parties contient, en sa page 13, une clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers par le preneur, et que la société Soccer Pro 5 ne s'est pas acquittée, dans le délai d'un mois qui lui était imparti, des causes du commandement de payer qui lui a été délivré par la Sci Les Alpilles le 25 juillet 2018, qui portaient sur le loyer dû au titre du troisième trimestre 2018, ainsi que sur une facture d'entretien des espaces verts.
Ce qui conduit la bailleresse à demander à la présente juridiction de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à la date du 25 août 2018 et d'ordonner l'expulsion du preneur.
Force est cependant de constater, sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur le mérite de l'exception d'inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, dont se prévaut depuis l'origine la société Pro Soccer 5, que le placement en redressement, puis en liquidation judiciaire du preneur, les 1er juin et 6 juillet 2021, fait obstacle au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi que le fait valoir le liquidateur dans ses écritures.
Il résulte en effet de la combinaison des articles L. 621-40 et L. 145-1 du code de commerce que la résiliation d'un contrat de bail commercial par le jeu d'une clause résolutoire n'étant acquise qu'une fois cette résiliation constatée par une décision passée en force de chose jugée, la demande du bailleur, formulée postérieurement à l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du preneur et tendant à faire constater la résiliation du bail commercial sur le fondement d'une clause résolutoire visant des loyers dus antérieurement à l'ouverture de la procédure est soumise à l'arrêt des poursuites individuelles.
Il s'agit d'une jurisprudence constante (voir notamment Cass Civ 3ème, 1er décembre 2016, n°15-18.425: « pour confirmer le jugement en ce qu'il constate la résiliation de plein droit du bail depuis le 18 décembre 2007, l'arrêt retient que les débiteurs n'ont pas réglé les causes du commandement dans le mois suivant sa délivrance, soit avant le 20 décembre 2007 ;Qu'en statuant ainsi, alors qu'à la date du jugement de liquidation judiciaire, l'acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement d'un arriéré locatif antérieur à ce jugement, n'avait encore été constatée par aucune décision de justice passée en force de chose jugée, la cour d'appel a violé les textes susvisés », ou encore : Cour de cassation, Com, 15 février 2011, n°10-12.747 : « Attendu que l'action introduite par le bailleur avant la mise en liquidation judiciaire du preneur, en vue de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d'ouverture de la procédure ne peut, dès lors qu'elle n'a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, être poursuivie après ce jugement ».
Ainsi, si l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans un bail commercial n'a pas fait l'objet, avant l'ouverture de la procédure collective du preneur, d'une décision passée en force de chose jugée la constatant, la règle de l'arrêt des poursuites individuelles s'oppose à la poursuite de l'instance en constatation de l'acquisition. Il n'est ainsi plus possible, pour le bailleur, d'obtenir la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers et charges afférents à une occupation antérieure à l'ouverture de la procédure collective.
Par ailleurs, aux termes de l'article 500 du code de procédure civile, une décision passée en force de chose jugée est une décision insusceptible d'un recours suspensif d'exécution.
Or, en l'espèce, force est de constater que le commandement de payer délivré à la Société Pro Soccer 5 le 25 juillet 2018 n'est fondé que sur l'absence de paiement de sommes dues par cette société avant l'ouverture de la procédure collective, le 1er juin 2021, et qu'à cette date, le constat d'acquisition de la clause résolutoire n'avait donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée, dès lors que le jugement rendu le 26 avril 2021 par le tribunal de grande instance de Grenoble n'était pas définitif, et qu'un appel a ensuite été interjeté à son encontre le 9 juin 2021.
Il convient d'observer, en outre, que la Sci les Alpilles ne développe dans ses dernières écritures aucune argumentation qui serait de nature à remettre en cause ces constatations, dont il doit nécessairement se déduire que sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail est irrecevable. Ses demandes subséquentes, tendant à voir ordonner l'expulsion de la société Pro Soccer 5, ainsi qu'à voir mettre à sa charge une indemnité d'occupation ne pourront donc qu'être rejetées.
Il se déduit en tout état de cause des propres conclusions de la bailleresse que le preneur a cessé son activité, quitté les lieux et cédé son fonds de commerce, le 17 septembre 2021, à une autre société, la société Soccer CCV, dont le gérant de fait serait selon elle M. [K], ancien associé de la société Soccer Pro 5 (du reste, cette nouvelle structure aurait été également placée en liquidation judiciaire en août 2024 selon la Sci les Alpilles).
2°) Sur le préjudice financier consécutif au manquement du bailleur à son obligation de délivrance
Comme il a été précédemment exposé, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, pendant un minimum de cinquante-deux semaines, se trouve d'ores et déjà consacré judiciairement, conformément à la disposition de l'arrêt du 1er décembre 2022 devenue définitive.
Il se déduit par contre clairement des éléments du dossier qui est soumis à la présente juridiction que les locaux n'ont en aucun cas été totalement inexploitables pendant une durée continue de 52 semaines, de sorte que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'a présenté qu'un caractère partiel.
En effet, le premier signalement qui a été adressé par le preneur à sa contractante sur l'existence de fuites occasionnant une gêne pour son activité n'est intervenu que par un courriel du 17 janvier 2018, alors que la société Pro Soccer 5 a démarré l'exploitation des locaux depuis le 1er juillet 2017. La locataire ne verse aux débats par ailleurs aucun élément attestant de l'existence de désordres antérieurs au mois de janvier 2018, bien que dans son courriel précité du 17 janvier 2018, elle évoque des problèmes récurrents d'infiltrations d'eau en toiture sans les dater plus précisément, auxquels les travaux réalisés en début de bail, par l'intermédiaire de M. [V], n'ont pas permis de mettre un terme.
Cependant, le bailleur n'a nullement contesté les termes du courriel qui lui a été adressé par sa locataire le 17 janvier 2018, ce qui atteste de ce qu'il avait parfaitement connaissance des problèmes d'infiltrations affectant les locaux.
Du reste, il est manifeste qu'avant que les premiers travaux n'aient été réalisés en janvier 2018, les locaux étaient déjà affectés des mêmes désordres, perturbant l'activité de la société Pro Soccer 5.
Il se déduit ensuite des échanges intervenus entre les parties que des travaux ont été réalisés par le bailleur, suite à ce signalement, dès le 29 janvier 2018, de manière cependant non satisfactoire, puisque le preneur a indiqué, le 15 février 2018, que les fuites persistaient. Les mails échangés à cette époque, ainsi que le schéma récapitulatif établi par la société Pro Soccer 5 sur la localisation des fuites démontrent cependant qu'à compter du 29 janvier 2018, les infiltrations n'ont affecté que les terrains n°1 et 2, alors que les terrains 3 et 4 étaient parfaitement exploitables.
Une visite des lieux a ensuite été effectuée par le bailleur le 2 mars 2018, qui a donné lieu à un compte-rendu du 5 mars 2018, non contesté, et qui confirme qu'aucune fuite n'affecte plus, depuis le 29 janvier 2018, les terrains 3 et 4, mais que les infiltrations en toiture persistent sur les terrains 1 et 2.
Le constat d'huissier dressé le 5 mars 2018 met ainsi en exergue l'existence de fuites d'eau importantes affectant les terrains 1 et 2. La description de ce désordre faite par l'huissier, ainsi que les photographies annexées au constat permettent de caractériser de manière claire une impossibilité d'exploiter ces terrains à cette époque, alors que, contrairement à ce qu'indique la bailleresse, la société pro Soccer 5 justifie de ce qu'elle a commandé et fait installer dans les locaux un gazon synthétique adapté à un milieu Indoor et non Outdoor, de sorte que les terrains sont effectivement inutilisables s'ils sont gorgés d'eau, ce qui survient dès l'arrivée de fortes pluies.
Le compte-rendu d'une réunion organisée entre les parties le 19 avril 2018, dont le contenu n'est pas contesté, confirme l'existence de fuites dans le hall n°1 et de fuites « minimes et acceptables » dans le hall n°2.
Il est constant, cependant, que le bailleur a entrepris le 31 mai 2018, comme il s'y était engagé, des travaux d'envergure, consistant à reprendre en intégralité la toiture du hall n°1, abritant les terrains 1 et 2. Le schéma récapitulatif établi par la société Pro Soccer 5 confirme que suite à ces travaux, aucune arrivée d'eau n'a été constatée sur ces deux terrains.
Le preneur a certes signalé ensuite, le 20 août 2018, la survenance de nouvelles fuites, affectant cette fois-ci les terrains 3 et 4, situés dans le hall n°2, mais il n'apporte aucun élément susceptible d'attester de leur réalité, alors qu'elles sont contestées par le bailleur.
Il est important de noter, surtout, qu'aucun élément du dossier ne permet de caractériser la persistance de fuites affectant les locaux donnés à bail entre le 29 mai 2018 et le 28 novembre 2019, date à laquelle la société Pro Soccer 5 a fait dresser un second constat d'huissier. Ce constat, corroboré par deux attestations d'employés de la société, ne met cependant en exergue qu'une fuite ponctuelle, affectant le seul terrain n°2, survenue le 28 novembre 2019, causée par un encombrement des gouttières et un défaut affectant une bande de silicone située à la jointure entre deux dalles d'isolant, qui a été réparé immédiatement par le preneur, étant observé que cette réparation, d'un coût limité de 300 euros, relevait de ses obligations de locataire, conformément à l'article 7 du contrat de bail, comme l'a relevé le premier juge.
En tout état de cause, il se déduit de ces éléments qu'aucune fuite n'a affecté les locaux pendant près de 17 mois, entre le 29 mai 2018 et le 28 novembre 2019, date à laquelle une fuite ponctuelle est survenue, et que plus aucune fuite n'a ensuite été signalée au bailleur. Du reste, ce dernier verse aux débats un constat d'huissier établi à plusieurs dates différentes en février 2020, qui démontre l'exploitation parfaitement normale de l'ensemble des terrains par le preneur.
C'est à l'aune de ces considérations qu'il convient d'évaluer le préjudice financier qui a été causé à la société Pro Soccer 5, et dont l'existence se déduit des constatations précédentes.
Le liquidateur fait reposer la demande indemnitaire qu'il forme de ce chef sur un rapport d'expertise non contradictoire établi le 9 juin 2020 par M [X], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Lyon, qu'elle a mandaté de manière unilatérale. Ce rapport détermine une indemnisation englobant d'une part la perte de chiffre d'affaires sur l'activité « location de terrains » et d'autre part la perte de marge brute sur les activités annexes de type brasserie, aboutissant à une somme totale de 432.438, qui se décompose comme suit :
87.092 euros au titre de l'année 2017;
150.580 euros au titre de l'année 2018;
167.255 euros au titre de l'année 2019;
27.511 euros sur les deux premiers mois de l'année 2020.
Il convient d'observer, à titre liminaire, que cette expertise, bien qu'établie dans un cadre extra-judiciaire et de manière non contradictoire, doit être prise en considération, dès lors qu'elle a été soumise à la discussion des parties. Il est cependant jugé de manière constante que la décision ne peut être exclusivement fondée sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties (voir sur ce point notamment Cour de cassation, Ch. Mixte, 28 septembre 2012, n°11-18.710, P : «Si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties»).
Il est important de noter, ensuite, que M. [X] a lui-même indiqué dans son rapport que l'évaluation qui lui était confiée présentait une difficulté liée au fait qu'il n'existait aucune information antérieure sur un chiffre d'affaires réalisé dans le prolongement d'une activité préexistante. Il s'est ainsi basé sur un échantillon de 193 structures identiques, définissant une moyenne d'activité, sur le prévisionnel établi lors de la création de la société, sur les comptes d'une société identique, ainsi que sur les données financières du site leader du marché.
Force est cependant de constater que, comme le fait observer la bailleresse, l'ensemble de ces éléments ne présente aucune fiabilité quant au potentiel effectif de l'activité exercée dans les lieux, de manière concrète, par la société Pro Soccer 5. Cette dernière ne fournit en outre aucun document permettant de déterminer son taux de location journalier, hebdomadaire ou mensuel des quatre terrains proposés à la location, alors que ces derniers ont été affectés, comme il a été exposé, de manière très différente par les infiltrations.
Plus fondamentalement, cette expertise se fonde, de manière erronée, sur l'hypothèse que les infiltrations, imputables au bailleur, auraient duré de manière constante depuis la prise d'effet du bail et jusqu'aux deux premiers mois de l'année 2020, alors qu'en réalité, elles n'ont affecté les locaux que du 1er juillet 2017 au 29
mai 2018, soit pendant 47, 3 semaines. Pour autant, il convient de retenir un défaut de délivrance de 52 semaines, conformément à la disposition définitive de l'arrêt du 1er décembre 2022, mais uniquement partiel.
Par ailleurs, la société Soccer Pro 5 n'apporte aucun élément susceptible de démontrer que la perte de chiffre d'affaires liée aux créneaux de réservation non utilisés serait uniquement imputable aux infiltrations, alors que le taux de remplissage, pour une activité naissante, dépend de multiples autres facteurs, tels que le dynamisme commercial de la zone ou l'adéquation de l'offre proposée par rapport à la demande locale, outre la capacité des dirigeants à commercialiser leur activité.
Il est intéressant de relever, à cet égard, que selon la Sci Les Alpilles, le repreneur du fonds de commerce, exerçant la même activité de football en salle, a également fait faillite au bout de trois ans, sans pourtant que le local n'ait été affecté par des infiltrations....Il est ainsi permis de s'interroger sur la rentabilité du projet lancé par la société Pro Soccer 5, indépendamment des désordres affectant ses locaux.
Il est important également de noter que les infiltrations n'ont nullement empêché en totalité l'utilisation des locaux donnés à bail, puisque l'appelante ne fait état d'aucune période au cours de laquelle elle aurait été contrainte de cesser complètement son activité de location de terrains, et que ses données comptables confirment qu'elle a réalisé un chiffre d'affaires de manière continue, y compris lors des premiers mois d'exploitation en 2017.
Il est en outre certain que, comme il se déduit du constat d'huissier dressé en février 2020 par son bailleur, les terrains indoor qu'elle mettait à disposition de sa clientèle étaient logiquement plus utilisés par temps de pluie, précisément lorsque les fuites d'eau pouvaient survenir. Ces circonstances ont été de nature à lui causer un préjudice en termes d'image auprès de sa clientèle, surtout pour une activité naissante, et lui ont nécessairement causé un préjudice financier dont elle est fondée à obtenir la réparation. A cela s'ajoutent les difficultés de trésorerie générées, pour une jeune société, par un tel contexte.
En définitive, le préjudice financier qui a été causé à la Société Pro Soccer 5, en lien avec le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, consiste en une perte de chance de réaliser une exploitation complète de ses installations, et de réaliser une marge sur l'activité brasserie qui y est liée, sur une période de 52 semaines, en se basant sur les données comptables de son activité. Comme l'a retenu le premier juge, une telle perte de chance peut être raisonnablement évaluée à hauteur de 70%. Elle porte sur trois terrains, du 1er juillet 2017 au 29 janvier 2018, soit pendant trente semaines, puis sur les seuls terrains n°1 et 2 pendant le surplus de vingt-deux semaines.
Le chiffre d'affaires réalisé par la société Pro Soccer 5 entre 2017 et 2019 (l'année 2020 ne pouvant être prise en compte en raison de la crise sanitaire) est le suivant :
75.393 euros en 2017 ;
277.348 euros en 2018 ;
260.981 en 2019.
La marge brute relative à l'activité brasserie était par ailleurs s'élève par ailleurs à :
54,14% en 2017;
49,42 % en 2018 ;
51,78% en 2019.
Il convient de tenir compte également des charges d'exploitation de la société Pro Soccer 5, telles qu'elles découlent des pièces comptables qu'elle verse aux débats, ainsi que du rapport d'expertise de M. [X], et du fait qu'il s'agissait du lancement d'une activité nouvelle, notamment au cours du second semestre 2017.
La cour dispose d'éléments suffisants, au vu de ce qui précède, pour évaluer le préjudice financier subi par la société Pro Soccer 5, consistant en une perte de chance, en lien avec le manquement partiel du bailleur à son obligation de délivrance pendant 52 semaines, à hauteur d'un montant global de 148.000 euros.
Il convient par ailleurs de déduire de ce montant la remise qui a été accordée par le bailleur au titre des loyers à hauteur de 65.645,76 euros.
La Sci les Alpilles sera donc condamnée à payer à la société Pro Soccer 5, représentée par son liquidateur, en réparation de son préjudice financier, la somme de 148.000 ' 65.645,76 = 82.354,24 euros HT.
3°) Sur la demande de remboursement de l'indu payé au titre de la taxe foncière
Le preneur sollicite la réduction de la taxe foncière 2018, d'un montant de 31.324, 99 euros, au prorata de la capacité d'occupation du local au cours de cette année-là.
Comme l'a relevé le premier juge, le prorata de la perte de jouissance pourrait correspondre à 15.662, 50 euros pour une période d'un semestre de trouble, mais la demande est limitée à hauteur d'une somme de 7.549, 60 euros, l'appelant s'étant fondé de manière erronée sur la taxe foncière 2017.
Il sera donc fait droit à cette demande, étant observé que le préjudice de jouissance subi par la locataire se trouve consacré judiciairement par une disposition définitive de l'arrêt rendu le 1er décembre 2022.
4°) Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif formée par la Sci Les Alpilles
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la somme de 589.997, 84 euros, arrondie à 589.997 euros, dont le bailleur sollicite le paiement dans le cadre de la présente instance, sur la base d'un décompte arrêté au 27 octobre 2020, qu'il actualise dans ses dernières conclusions à la date du départ des lieux de la société Pro Soccer 5, correspond à la déclaration de créance à laquelle il a procédé, entre les mains du liquidateur, le 17 juin 2021.
Cette somme comprend les loyers HT échus jusqu'au départ de la locataire, au prorata temporis s'agissant du second trimestre 2021, calculés conformément au contrat, et non contestés par le preneur. Les sommes qui sont réclamées au titre des taxes foncières et des taxes d'enlèvement des ordures ménagères ne sont pas non plus contestées par le liquidateur dans ses écritures.
La cour relève, par contre, que le décompte qui est versé aux débats par le bailleur intègre également des indemnités de retard et de contentieux, à hauteur d'une somme totale de 21.719,64 euros, tenant compte des montants successivement imputés au débit puis au crédit du compte de la locataire. Or, ce poste fait l'objet d'une demande spécifique, formulée en sus de l'arriéré locatif, dans le dispositif des dernières écritures de la Sci Les Alpilles et ne pourra donc qu'être écarté.
Le liquidateur justifie en outre avoir procédé à un virement au profit de la Sci les Alpilles d'un montant de 14 598, 38 euros le 25 juin 2021, qui n'a pas été intégré dans le décompte adverse. Cette somme devra donc être déduite du montant de sa dette.
Il convient en conséquence de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Pro Soccer 5 une somme totale de 589.997,84 ' 21.719,64 ' 14.598,38 = 553.679,82 euros au profit de son ancien bailleur, au titre de son arriéré locatif.
5°) Sur la clause pénale
L'article 18 du contrat de bail prévoit qu'en cas d'impayés toutes les sommes dues seront automatiquement majorées à titre d'indemnité forfaitaire de frais de contentieux et indépendamment de tous les frais de commandement et de recettes de 10 % plus un intérêt fixé au taux de base bancaire le plus haut du marché majoré de trois points.
Il est constant qu'une telle stipulation contractuelle constitue une clause pénale au sens de l'article 1231-5 du code civil, de sorte que le juge peut en modérer le montant si celui-ci présente un caractère manifestement excessif.
Le premier juge a relevé l'existence d'une disproportion manifeste et a modéré la somme due par la société Pro Soccer 5 à ce titre à hauteur de 20.000 euros, tout en observant, par ailleurs, que le taux de référence du taux d'intérêt majoré applicable n'était pas déterminé.
La Sci les Alpilles ne conteste nullement, dans le cadre de la présente instance, la modération de la clause pénale qui a été effectuée par le tribunal judiciaire de Grenoble, ni en son principe ni en son quantum, alors que le liquidateur demande à la cour de réduire cette indemnité à zéro.
Au regard de l'importance des impayés et de l'ancienneté de la dette, l'évaluation faite par le premier juge sera entérinée et la somme de 20.000 euros sera donc fixée à ce titre au passif de la liquidation judiciaire de la société Pro Soccer 5.
III - Sur les autres demandes
Compte tenu de la connexité entre les créances respectives des parties, puisque découlant de l'application du même contrat, leur compensation sera ordonnée, étant observé qu'aucune des parties ne s'oppose à une telle mesure.
En tant que partie perdante, la société Pro Soccer 5, représentée par son liquidateur, sera condamnée aux dépens d'appel.
Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront enfin rejetées.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,
Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble le 26 avril 2021,
Vu l'arrêt rendu par la cour d'appel de Grenoble le 1er décembre 2022,
Vu l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 27 juin 2024, cassant et annulant partiellement l'arrêt du 1er décembre 2022,
Déclare irrecevables les conclusions et les pièces n°41 à n°46 déposées par Me [D], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5,
Constate que la cour ne se trouve ainsi saisie que des prétentions et moyens qui ont été formulés le 9 septembre 2021 par le liquidateur devant la cour d'appel de Grenoble,
Rappelle que l'arrêt rendu par la cour d'appel de Grenoble le 1er décembre 2022 est définitif en ce qu'il a :
- dit que la société civile immobilière Les Alpilles a manqué à son obligation de délivrance pendant un minimum de cinquante-deux semaines,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 68.294,70 euros hors taxe au titre du préjudice de jouissance subi,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à rembourser à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la facture de 300 euros pour l'entretien de la gouttière et la réparation du joint en silicone,
- condamné la société civile immobilière Les Alpilles à payer à M. [Z] les sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts et de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Infirme le jugement rendu le 26 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Grenoble, en ce qu'il a :
- constaté la résiliation du bail commercial, conclu par les parties le 3 mai 2017, à la date du 25 août 2018 ;
- dit que les loyers réglés depuis cette date doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- ordonné l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- fixé une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 474.377,25 euros au titre des impayés de loyers et taxes foncières ;
- condamné la Société Pro Soccer 5 à payer à la Sci Les Alpilles la somme de 20.000 euros au titre des indemnités de retard,
- condamné la Sci les Alpilles à payer à la Société Pro Soccer 5 la somme de 80.988,46 euros HT à titre de dommages et intérêts ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
Déclare irrecevable la demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail formée par la société civile immobilière les Alpilles,
Rejette les demandes subséquentes formées par la société civile immobilière les Alpilles, tendant à voir :
- dire que les loyers réglés depuis le 25 août 2018 doivent être requalifiés en indemnité d'occupation ;
- ordonner l'expulsion de la société Pro Soccer 5 ou de tous autres occupants des locaux de son chef, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du jugement, au besoin avec le concours de la force publique ;
- fixer une indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 25 août 2018 égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié,
Condamne la société civile immobilière les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 82.354, 24 euros HT en réparation de son préjudice financier,
Condamne la société civile immobilière les Alpilles à payer à M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, la somme de 7.549, 60 euros en remboursement de l'indu de taxe foncière 2018,
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Pro Soccer 5 la somme de 553.679, 82 euros au profit de la société civile immobilière les Alpilles au titre de son arriéré locatif,
Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Pro Soccer 5 la somme de 20.000 euros au profit de la société civile immobilière les Alpilles au titre des indemnités de retard stipulées au bail,
Ordonne la compensation entre les créances réciproques des parties,
Rejette le surplus des demandes en paiement formées par les parties,
Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions,
Y ajoutant,
Condamne M. [D], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Pro Soccer 5, aux entiers dépens d'appel,
Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en cause d'appel.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.
Le Greffier, La Présidente,
Copie délivrée le 09 septembre 2025
à
la SELARL D'AVOCATS [J] GIABICANI
Me Michel FILLARD
Copie exécutoire délivrée le 09 septembre 2025
à
la SELARL D'AVOCATS CATALDI GIABICANI
Me Michel FILLARD