CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 10 septembre 2025, n° 23/09710
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 10 SEPTEMBRE 2025
N° 2025 / 216
N° RG 23/09710
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVE6
[K] [B]
C/
Syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 7]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Alain-David POTHET
Me Renaud ESSNER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal juridiciare de GRASSE en date du 26 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°25/05099.
APPELANT
Monsieur [K] [B]
né le 17 Décembre 1981 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis à [Localité 6]
[Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est sis à [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [K] [B] est propriétaire, en indivision avec Mme [G] [R], des lots n°308 et 309 au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] », sis [Adresse 3] à [Localité 6] (06).
Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 06 octobre 2022, M. [B] aux fins de le voir condamné au paiement de l'arriéré de charges et de dommages et intérêts.
Suivant jugement réputé contradictoire du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :
condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande de dommages et intérêts ;
condamné M. [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné M. [B] aux entiers dépens ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande en paiement au droit de l'article A 444-32 du Code de commerce au titre des frais de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
jugé n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a considéré qu'en vertu des pièces versées aux débats, la demande du syndicat était fondée à hauteur de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, du 1er septembre 2019 au 1er juillet 2022.
Il a considéré que le syndicat était fondé à solliciter la totalité de la dette à l'un des copropriétaires, la déclaration de recevabilité d'un dossier de surendettement n'éteignant pas la part divise de Mme [R].
Il a relevé qu'il n'était pas justifié ni de l'existence ni de l'ampleur d'un préjudice certain et distinct qui ne serait pas réparé par les intérêts de droit.
Par déclaration en date du 20 juillet 2023, M. [B] a relevé appel de cette demande en ce qu'elle a :
condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
condamné M. [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné M. [B] aux entiers dépens.
Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, M. [B] demande à la cour de :
infirmer le jugement entrepris ;
Et statuant à nouveau,
déclarer nulle l'assignation délivrée le 06 octobre 2022 ;
à titre principal, juger que le tribunal n'a pas été valablement saisi ;
à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes ;
en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [B] la moitié des sommes principales qui ont été mise à sa charge ;
ordonner la compensation judiciaire ;
à titre infiniment subsidiaire, retrancher du décompte des sommes fait par le syndicat des copropriétaires, les sommes non nécessaires en vertu de l'article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; soit d'un montant de 1.283,48 euros ;
condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 euros et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision au titre à l'article 699 du Code de procédure civile
Il relève que le syndicat a assigné à une adresse dont il sait qu'il ne s'agit pas de l'adresse de M. [K] [B], mais celle des parents de Mme [R].
Il considère que faute pour M. [K] [B] de s'être vu notifier les convocations à l'assemblée générale, les procès-verbaux d'assemblée générale qui ont voté les budgets qui fondent les réclamations alors que le syndicat a eu connaissance de sa nouvelle adresse, le syndicat qui est fautif, tout comme dans la délivrance de l'assignation, verra sa demande rejetée.
Il indique que le syndicat a appliqué abusivement une clause de solidarité en se dispensant de recouvrer contre un indivisaire, alors même qu'il est le créancier de l'indivision.
Il ajoute que le décompte fait apparaître un certain nombre de dépenses qui ne peuvent pas figurer dans le relevé de propriétaire, et qui constituent au mieux des charges communes générales si tant est qu'elles soient autorisées.
Aux termes de dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, pour lesquelles M. [B] a notifié des conclusions de rejet le 27 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » demande à la cour de :
prononcer le rabat de l'ordonnance de clôture rendue le 20 mai 2025 ;
déclarer les présentes écritures recevables ;
A titre principal,
déclarer valide l'assignation délivrée le 06 octobre 2022 à M. [K] [B] ;
en conséquence, constater que le tribunal judiciaire de Grasse a été valablement saisi ;
débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
condamné M. [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné M. [B] aux entiers dépens ;
en conséquence, condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.843,51 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande de dommages et intérêts ;
en conséquence, condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges selon l'article 1231-6 du Code Civil ;
A titre subsidiaire,
débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
condamné M. [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné M. [B] aux entiers dépens ;
en conséquence, condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.843,51 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande de dommages et intérêts ;
en conséquence, condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges selon l'article 1231-6 du Code civil ;
En tout état de cause,
condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner M. [B] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l'Article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux-là concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Il indique avoir récemment changé de syndic, et qu'il apparaît d'une bonne justice de prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture pour l'actualisation de sa créance.
Il soutient que l'assignation a été délivrée à la dernière adresse officiellement connue par le syndic et que le changement d'adresse doit être notifié au syndic par courrier recommandé. Par ailleurs, il relève que M. [B], qui a pu interjeter appel, ne subit donc aucun grief du fait que l'assignation ait été délivrée à une adresse erronée.
Il fait valoir que les contestations de M. [B] sur le bien-fondé de la créance, qui fait preuve d'une particulière mauvaise foi, ne pourront qu'être rejetées.
Il ajoute qu'il a fait une juste application de la clause de solidarité pour assigner M. [B] aux fins de recouvrer les charges impayées.
Il rappelle qu'au 1er avril 2025 les sommes dues au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 s'élèvent à 19.843,51 euros. Il précise qu'en devenant copropriétaire, le requis a adhéré au contrat de syndic acceptant ainsi les frais prévus par ce dernier mis à la charge du débiteur.
Il soutient que l'absence de règlement régulier des charges de copropriété par M. [B] cause un préjudice au syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] », par conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2025, soutient que le changement de syndic par assemblée générale du 11 janvier 2025 a imposé de faire un point sur l'ensemble des dossiers en cours, ce qui lui a pris du temps pour actualiser ses demandes et pour communiquer les pièces à l'appui de cette actualisation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 03 juin 2025 et mise en délibéré au 10 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
Attendu qu'aux termes de l'article 802 du Code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce à peine d'irrecevabilité ;
Qu'en vertu de l'article 803 du Code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ;
Que l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ;
Attendu qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de révocation sur le changement récent de syndic, auquel il a fallu du temps pour actualiser sa créance ;
Que l'élection du nouveau syndic est intervenue lors de l'assemblée générale du 11 janvier 2025 et que le contrat de syndic a été conclu le même jour ;
Que l'ancien syndic avait, lors de ladite assemblée, réalisé un compte-rendu sur les procédures en cours dont celle qui concerne M. [B] ;
Que la cause de nature à justifier la révocation invoquée par l'intimé n'a pas été révélée postérieurement à la clôture, intervenue plus de 4 mois après le changement de syndic ;
Que les conditions prescrites par l'article 803 du Code de procédure civile susvisé ne sont par conséquent pas remplies si bien que les conclusions et pièces notifiées postérieurement à la clôture seront déclarées irrecevables conformément à l'article 802 du Code de procédure civile ;
Que les seules conclusions et pièces qui serviront aux intérêts de l'intimé sont celles notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023 et par lesquelles il demande à la cour de :
A titre principal,
déclarer valide l'assignation délivrée le 06 octobre 2022 à M. [K] [B] ;
en conséquence, constater que le tribunal a été valablement saisi ;
débouter M. [K] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
condamné M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamné M. [K] [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné M. [K] [B] aux entiers dépens,
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
en conséquence, condamner M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges ;
A titre subsidiaire,
débouter M. [K] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
condamné M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamné M. [K] [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné M. [K] [B] aux entiers dépens,
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
en conséquence, condamner M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges ;
En tout état de cause,
condamner M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner M. [K] [B] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l'article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux-là au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Sur la demande en nullité de l'assignation
Attendu qu'aux termes de l'article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public ;
Que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ;
Attendu qu'en l'espèce, M. [B] conteste la validité de la saisine du tribunal, considérant que l'assignation introductive d'instance n'a pas été notifiée à son adresse alors que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » en avait connaissance puisqu'il avait été dûment assigné pour une précédente procédure de 2018 ;
Que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » lui notifie depuis le 04 décembre 2018 les appels de fonds à l'adresse figurant sur l'assignation introductive d'instance, objet de la présente procédure ;
Que, pour autant, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » ne justifie pas d'une déclaration de changement d'adresse effectuée par courrier recommandé par M. [B] ;
Qu'en tout état de cause, M. [B] qui s'est vu signifier le jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse, et qui a pu former un appel en temps utile, ne prouve pas le grief que l'éventuelle irrégularité de l'assignation introductive d'instance lui cause ;
Qu'il y a lieu de préciser que l'acte de signification rédigé par commissaire de justice mentionne qu'un voisin a confirmé à ce dernier que le requis habitait bien à cette adresse ;
Qu'il convient de débouter M. [B] de sa demande ;
Sur la demande principale
Attendu que M. [B] sollicite de la cour qu'elle déboute l'intimé de ses demandes et expose, dans ses moyens, l'absence de fondement quant au principe de la créance, faute pour lui de lui avoir notifié les convocations à l'assemblée générale et les procès-verbaux d'assemblée générale qui ont voté les budgets qui fondent les réclamations ;
Que, toutefois, M. [B] ne tire aucune conséquence juridique de ses allégations ;
Qu'en effet, selon l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions d'assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée ;
Que, sans compter la prescription qui aurait pu assortir ses demandes, toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l'assemblée, même en l'absence de grief ;
Qu'en l'absence de demande formée en ce sens, il y a lieu de débouter M. [B] ;
Attendu que M. [B] sollicite également de la cour qu'elle déboute l'intimé de ses demandes et expose, dans ses moyens, le défaut de fondement face à la situation d'indivision et l'état de surendettement de Mme [R], ayant été assigné seul ;
Qu'aux termes de l'article 1313 du Code civil, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette et que le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier ;
Que le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix ;
Que les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres ;
Que si la solidarité ne s'attache de plein droit ni à la qualité d'indivisaire, ni à la circonstance que l'un d'eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot ;
Que l'article 98 du règlement de copropriété « [Adresse 7] » (p.127) prévoit que :
« Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l'égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n'importe lequel des héritiers ou représentants d'un copropriétaire.
Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat lequel pourra en conséquence exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis. » ;
Que M. [B] et Mme [R], indivisaires au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] », sont tenus conjointement au paiement des charges ;
Que chacun des coindivisaires peut être poursuivi pour la totalité de la dette ;
Que le syndicat des copropriétaires pouvait ainsi valablement assigner seulement M. [B] aux fins de le condamner au paiement de l'arriéré de charges et de dommages et intérêts, qui pourra se retourner contre Mme [R] pour obtenir sa part ;
Qu'il appartenait à M. [B], s'il le souhaitait, d'appeler en la cause Mme [R] ;
Que les parties n'apportent aux débats aucun élément de nature à justifier de la situation de surendettement de Mme [R] et qu'en tout état de cause, une déclaration de recevabilité d'un dossier de surendettement, n'équivalant pas à un effacement de la dette, n'éteint pas la part divise de Mme [R] de sorte qu'elle ne constitue pas une exception personnelle dont l'autre coindivisaire pourrait se prévaloir pour la faire déduire du total de la dette ;
Qu'il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » une quelconque faute ouvrant droit à des dommages et intérêts, compensant à due concurrence des droits dont dispose Mme [R] dans l'immeuble ;
Que M. [B] sera ainsi débouté de ses demandes ;
Attendu que l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;
Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;
Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ;
Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;
Qu'ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ;
Qu'ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Attendu qu'en l'espèce, M. [B] conteste certains frais qu'il considère non nécessaires ;
Qu'il reproduit le décompte annexé à l'assignation, qu'il convient d'arrêter au 1er juillet 2022 tel qu'il est produit par le syndicat des copropriétaires (pièce n°1) ;
Que les frais contestés sont les frais de cabinet d'avocat de recouvrement du 09 juin 2021 de 500 euros et les frais de suivi de procédure de recouvrement du 14 juin 2021 de 99 euros ;
Que, d'une part, le premier juge a déjà pu considérer que des frais pouvant être qualifiés de non nécessaires semblaient avoir été imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, à savoir les frais intitulés « CABINET ESSNER » à hauteur de 500 euros ;
Que, d'autre part, le contrat de syndic produit par le syndicat des copropriétaires mentionne les frais de suivi du dossier (art. 9) pour lesquelles la tarification pratiquée est celle du temps passé, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles ;
Que le syndicat des copropriétaires ne rapporte cependant pas la preuve de ce que le suivi du dossier ait requis des diligences exceptionnelles ;
Que la créance sera donc réduite de la somme de 99 euros ;
Qu'il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris sur le quantum de la créance du syndicat des copropriétaires et de condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.018,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Sur la demande de dommages et intérêts
Attendu que l'article 1231-6 du Code civil, dans sa version applicable au cas d'espèce, prévoit que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » ;
Attendu qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;
Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;
Attendu qu'en l'espèce, les manquements répétés M. [B] à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;
Qu'il convient de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Que le jugement sera infirmé sur ce point ;
Sur les autres demandes
Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » ;
Attendu qu'il convient de confirmer le jugement dont appel et de condamner M. [B], qui succombe, aux entiers dépens d'appel, y compris au droit de l'article A.444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux-là au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;
Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel et de condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu'il a :
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande de dommages et intérêts ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande en paiement au droit de l'article A 444-32 du Code de commerce au titre des frais de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
REFORME ledit jugement en ce qu'il a condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONFIRME le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmé et réformé, et y ajoutant,
DECLARE irrecevables les conclusions et pièces produites par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture rendue le 20 mai 2025 ;
CONDAMNE M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.018,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE M. [K] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts;
DEBOUTE M. [K] [B] du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de ses demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE M. [K] [B] aux entiers dépens d'appel, y compris au droit de l'article A.444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux-là au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 10 SEPTEMBRE 2025
N° 2025 / 216
N° RG 23/09710
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVE6
[K] [B]
C/
Syndicat des copropriétaires de la résidence
[Adresse 7]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Alain-David POTHET
Me Renaud ESSNER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal juridiciare de GRASSE en date du 26 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°25/05099.
APPELANT
Monsieur [K] [B]
né le 17 Décembre 1981 à [Localité 5] (06), demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Alain-David POTHET, membre de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] sis à [Localité 6]
[Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est sis à [Localité 2], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Renaud ESSNER, membre de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Muriel MANENT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
M. [K] [B] est propriétaire, en indivision avec Mme [G] [R], des lots n°308 et 309 au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] », sis [Adresse 3] à [Localité 6] (06).
Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 06 octobre 2022, M. [B] aux fins de le voir condamné au paiement de l'arriéré de charges et de dommages et intérêts.
Suivant jugement réputé contradictoire du 26 mai 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :
condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande de dommages et intérêts ;
condamné M. [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné M. [B] aux entiers dépens ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande en paiement au droit de l'article A 444-32 du Code de commerce au titre des frais de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
jugé n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Pour statuer en ce sens, le premier juge a considéré qu'en vertu des pièces versées aux débats, la demande du syndicat était fondée à hauteur de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, du 1er septembre 2019 au 1er juillet 2022.
Il a considéré que le syndicat était fondé à solliciter la totalité de la dette à l'un des copropriétaires, la déclaration de recevabilité d'un dossier de surendettement n'éteignant pas la part divise de Mme [R].
Il a relevé qu'il n'était pas justifié ni de l'existence ni de l'ampleur d'un préjudice certain et distinct qui ne serait pas réparé par les intérêts de droit.
Par déclaration en date du 20 juillet 2023, M. [B] a relevé appel de cette demande en ce qu'elle a :
condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
condamné M. [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné M. [B] aux entiers dépens.
Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 03 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, M. [B] demande à la cour de :
infirmer le jugement entrepris ;
Et statuant à nouveau,
déclarer nulle l'assignation délivrée le 06 octobre 2022 ;
à titre principal, juger que le tribunal n'a pas été valablement saisi ;
à titre subsidiaire, débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes ;
en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. [B] la moitié des sommes principales qui ont été mise à sa charge ;
ordonner la compensation judiciaire ;
à titre infiniment subsidiaire, retrancher du décompte des sommes fait par le syndicat des copropriétaires, les sommes non nécessaires en vertu de l'article 10-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; soit d'un montant de 1.283,48 euros ;
condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens tant de première instance que d'appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 euros et dire que la SELAS CABINET POTHET, Avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision au titre à l'article 699 du Code de procédure civile
Il relève que le syndicat a assigné à une adresse dont il sait qu'il ne s'agit pas de l'adresse de M. [K] [B], mais celle des parents de Mme [R].
Il considère que faute pour M. [K] [B] de s'être vu notifier les convocations à l'assemblée générale, les procès-verbaux d'assemblée générale qui ont voté les budgets qui fondent les réclamations alors que le syndicat a eu connaissance de sa nouvelle adresse, le syndicat qui est fautif, tout comme dans la délivrance de l'assignation, verra sa demande rejetée.
Il indique que le syndicat a appliqué abusivement une clause de solidarité en se dispensant de recouvrer contre un indivisaire, alors même qu'il est le créancier de l'indivision.
Il ajoute que le décompte fait apparaître un certain nombre de dépenses qui ne peuvent pas figurer dans le relevé de propriétaire, et qui constituent au mieux des charges communes générales si tant est qu'elles soient autorisées.
Aux termes de dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, pour lesquelles M. [B] a notifié des conclusions de rejet le 27 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » demande à la cour de :
prononcer le rabat de l'ordonnance de clôture rendue le 20 mai 2025 ;
déclarer les présentes écritures recevables ;
A titre principal,
déclarer valide l'assignation délivrée le 06 octobre 2022 à M. [K] [B] ;
en conséquence, constater que le tribunal judiciaire de Grasse a été valablement saisi ;
débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
condamné M. [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné M. [B] aux entiers dépens ;
en conséquence, condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.843,51 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande de dommages et intérêts ;
en conséquence, condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges selon l'article 1231-6 du Code Civil ;
A titre subsidiaire,
débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
condamné M. [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamné M. [B] aux entiers dépens ;
en conséquence, condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.843,51 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande de dommages et intérêts ;
en conséquence, condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges selon l'article 1231-6 du Code civil ;
En tout état de cause,
condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner M. [B] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l'Article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux-là concernant au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Il indique avoir récemment changé de syndic, et qu'il apparaît d'une bonne justice de prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture pour l'actualisation de sa créance.
Il soutient que l'assignation a été délivrée à la dernière adresse officiellement connue par le syndic et que le changement d'adresse doit être notifié au syndic par courrier recommandé. Par ailleurs, il relève que M. [B], qui a pu interjeter appel, ne subit donc aucun grief du fait que l'assignation ait été délivrée à une adresse erronée.
Il fait valoir que les contestations de M. [B] sur le bien-fondé de la créance, qui fait preuve d'une particulière mauvaise foi, ne pourront qu'être rejetées.
Il ajoute qu'il a fait une juste application de la clause de solidarité pour assigner M. [B] aux fins de recouvrer les charges impayées.
Il rappelle qu'au 1er avril 2025 les sommes dues au titre des charges de copropriété et des frais nécessaires prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 s'élèvent à 19.843,51 euros. Il précise qu'en devenant copropriétaire, le requis a adhéré au contrat de syndic acceptant ainsi les frais prévus par ce dernier mis à la charge du débiteur.
Il soutient que l'absence de règlement régulier des charges de copropriété par M. [B] cause un préjudice au syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] », par conclusions notifiées par voie électronique le 02 juin 2025, soutient que le changement de syndic par assemblée générale du 11 janvier 2025 a imposé de faire un point sur l'ensemble des dossiers en cours, ce qui lui a pris du temps pour actualiser ses demandes et pour communiquer les pièces à l'appui de cette actualisation.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.
L'affaire a été appelée à l'audience du 03 juin 2025 et mise en délibéré au 10 septembre 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la révocation de l'ordonnance de clôture
Attendu qu'aux termes de l'article 802 du Code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce à peine d'irrecevabilité ;
Qu'en vertu de l'article 803 du Code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ;
Que l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ;
Attendu qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de révocation sur le changement récent de syndic, auquel il a fallu du temps pour actualiser sa créance ;
Que l'élection du nouveau syndic est intervenue lors de l'assemblée générale du 11 janvier 2025 et que le contrat de syndic a été conclu le même jour ;
Que l'ancien syndic avait, lors de ladite assemblée, réalisé un compte-rendu sur les procédures en cours dont celle qui concerne M. [B] ;
Que la cause de nature à justifier la révocation invoquée par l'intimé n'a pas été révélée postérieurement à la clôture, intervenue plus de 4 mois après le changement de syndic ;
Que les conditions prescrites par l'article 803 du Code de procédure civile susvisé ne sont par conséquent pas remplies si bien que les conclusions et pièces notifiées postérieurement à la clôture seront déclarées irrecevables conformément à l'article 802 du Code de procédure civile ;
Que les seules conclusions et pièces qui serviront aux intérêts de l'intimé sont celles notifiées par voie électronique le 14 décembre 2023 et par lesquelles il demande à la cour de :
A titre principal,
déclarer valide l'assignation délivrée le 06 octobre 2022 à M. [K] [B] ;
en conséquence, constater que le tribunal a été valablement saisi ;
débouter M. [K] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
condamné M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamné M. [K] [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné M. [K] [B] aux entiers dépens,
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
en conséquence, condamner M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges ;
A titre subsidiaire,
débouter M. [K] [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
confirmer le jugement rendu en ce qu'il a :
condamné M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
condamné M. [K] [B] à régler au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamné M. [K] [B] aux entiers dépens,
réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre de dommages-intérêts ;
en conséquence, condamner M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges ;
En tout état de cause,
condamner M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
condamner M. [K] [B] aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l'article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux-là au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Sur la demande en nullité de l'assignation
Attendu qu'aux termes de l'article 114 du Code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public ;
Que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public ;
Attendu qu'en l'espèce, M. [B] conteste la validité de la saisine du tribunal, considérant que l'assignation introductive d'instance n'a pas été notifiée à son adresse alors que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » en avait connaissance puisqu'il avait été dûment assigné pour une précédente procédure de 2018 ;
Que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » lui notifie depuis le 04 décembre 2018 les appels de fonds à l'adresse figurant sur l'assignation introductive d'instance, objet de la présente procédure ;
Que, pour autant, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » ne justifie pas d'une déclaration de changement d'adresse effectuée par courrier recommandé par M. [B] ;
Qu'en tout état de cause, M. [B] qui s'est vu signifier le jugement rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse, et qui a pu former un appel en temps utile, ne prouve pas le grief que l'éventuelle irrégularité de l'assignation introductive d'instance lui cause ;
Qu'il y a lieu de préciser que l'acte de signification rédigé par commissaire de justice mentionne qu'un voisin a confirmé à ce dernier que le requis habitait bien à cette adresse ;
Qu'il convient de débouter M. [B] de sa demande ;
Sur la demande principale
Attendu que M. [B] sollicite de la cour qu'elle déboute l'intimé de ses demandes et expose, dans ses moyens, l'absence de fondement quant au principe de la créance, faute pour lui de lui avoir notifié les convocations à l'assemblée générale et les procès-verbaux d'assemblée générale qui ont voté les budgets qui fondent les réclamations ;
Que, toutefois, M. [B] ne tire aucune conséquence juridique de ses allégations ;
Qu'en effet, selon l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions d'assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée ;
Que, sans compter la prescription qui aurait pu assortir ses demandes, toute irrégularité dans la convocation est de nature à entraîner la nullité de l'assemblée, même en l'absence de grief ;
Qu'en l'absence de demande formée en ce sens, il y a lieu de débouter M. [B] ;
Attendu que M. [B] sollicite également de la cour qu'elle déboute l'intimé de ses demandes et expose, dans ses moyens, le défaut de fondement face à la situation d'indivision et l'état de surendettement de Mme [R], ayant été assigné seul ;
Qu'aux termes de l'article 1313 du Code civil, la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette et que le paiement fait par l'un d'eux les libère tous envers le créancier ;
Que le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix ;
Que les poursuites exercées contre l'un des débiteurs solidaires n'empêchent pas le créancier d'en exercer de pareilles contre les autres ;
Que si la solidarité ne s'attache de plein droit ni à la qualité d'indivisaire, ni à la circonstance que l'un d'eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot ;
Que l'article 98 du règlement de copropriété « [Adresse 7] » (p.127) prévoit que :
« Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l'égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n'importe lequel des héritiers ou représentants d'un copropriétaire.
Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci sont tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat lequel pourra en conséquence exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis. » ;
Que M. [B] et Mme [R], indivisaires au sein de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] », sont tenus conjointement au paiement des charges ;
Que chacun des coindivisaires peut être poursuivi pour la totalité de la dette ;
Que le syndicat des copropriétaires pouvait ainsi valablement assigner seulement M. [B] aux fins de le condamner au paiement de l'arriéré de charges et de dommages et intérêts, qui pourra se retourner contre Mme [R] pour obtenir sa part ;
Qu'il appartenait à M. [B], s'il le souhaitait, d'appeler en la cause Mme [R] ;
Que les parties n'apportent aux débats aucun élément de nature à justifier de la situation de surendettement de Mme [R] et qu'en tout état de cause, une déclaration de recevabilité d'un dossier de surendettement, n'équivalant pas à un effacement de la dette, n'éteint pas la part divise de Mme [R] de sorte qu'elle ne constitue pas une exception personnelle dont l'autre coindivisaire pourrait se prévaloir pour la faire déduire du total de la dette ;
Qu'il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » une quelconque faute ouvrant droit à des dommages et intérêts, compensant à due concurrence des droits dont dispose Mme [R] dans l'immeuble ;
Que M. [B] sera ainsi débouté de ses demandes ;
Attendu que l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;
Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux ;
Que selon l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre ;
Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice et de prise d'hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires ;
Qu'ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance ;
Qu'ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
Attendu qu'en l'espèce, M. [B] conteste certains frais qu'il considère non nécessaires ;
Qu'il reproduit le décompte annexé à l'assignation, qu'il convient d'arrêter au 1er juillet 2022 tel qu'il est produit par le syndicat des copropriétaires (pièce n°1) ;
Que les frais contestés sont les frais de cabinet d'avocat de recouvrement du 09 juin 2021 de 500 euros et les frais de suivi de procédure de recouvrement du 14 juin 2021 de 99 euros ;
Que, d'une part, le premier juge a déjà pu considérer que des frais pouvant être qualifiés de non nécessaires semblaient avoir été imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, à savoir les frais intitulés « CABINET ESSNER » à hauteur de 500 euros ;
Que, d'autre part, le contrat de syndic produit par le syndicat des copropriétaires mentionne les frais de suivi du dossier (art. 9) pour lesquelles la tarification pratiquée est celle du temps passé, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles ;
Que le syndicat des copropriétaires ne rapporte cependant pas la preuve de ce que le suivi du dossier ait requis des diligences exceptionnelles ;
Que la créance sera donc réduite de la somme de 99 euros ;
Qu'il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris sur le quantum de la créance du syndicat des copropriétaires et de condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.018,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Sur la demande de dommages et intérêts
Attendu que l'article 1231-6 du Code civil, dans sa version applicable au cas d'espèce, prévoit que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » ;
Attendu qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;
Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ;
Attendu qu'en l'espèce, les manquements répétés M. [B] à ses obligations essentielles à l'égard du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;
Qu'il convient de le condamner à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Que le jugement sera infirmé sur ce point ;
Sur les autres demandes
Attendu que l'article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie » ;
Attendu qu'il convient de confirmer le jugement dont appel et de condamner M. [B], qui succombe, aux entiers dépens d'appel, y compris au droit de l'article A.444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux-là au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Attendu que l'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée ;
Attendu qu'il y a lieu de confirmer le jugement dont appel et de condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,
INFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 26 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Grasse en ce qu'il a :
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande de dommages et intérêts ;
débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de sa demande en paiement au droit de l'article A 444-32 du Code de commerce au titre des frais de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
REFORME ledit jugement en ce qu'il a condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.117,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONFIRME le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmé et réformé, et y ajoutant,
DECLARE irrecevables les conclusions et pièces produites par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » notifiées postérieurement à l'ordonnance de clôture rendue le 20 mai 2025 ;
CONDAMNE M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 9.018,67 euros au titre de l'arriéré des charges et travaux dus, compte arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE M. [K] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts;
DEBOUTE M. [K] [B] du surplus de ses demandes ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » de ses demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE M. [K] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
CONDAMNE M. [K] [B] aux entiers dépens d'appel, y compris au droit de l'article A.444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction pour ceux-là au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE