CA Aix-en-Provence, ch. 1-8, 10 septembre 2025, n° 23/13606
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 10 SEPTEMBRE 2025
N° 2025 / 219
N° RG 23/13606
N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDGJ
SCI LES FLOTS BLEUS
C/
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble
[Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Pierre-Yves IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal juridiciare de MARSEILLE en date du 24 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01007.
APPELANTE
SCI LES FLOTS BLEUS
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 4]
représentée par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean-Pierre TERTIAN, membre de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 7])
pris en la personne de son syndic en exercice, la société [T] [Z] (SASU), dont le siège social est [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis et nouvellement représenté par son syndic la SAS [H] [Z] audit siège
représenté par Me Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Audrey BABIN, membre de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI LES FLOTS BLEUS a acquis le 22 juin 2007 au sein de l'immeuble sis [Adresse 2], à MARSEILLE (13007) :
- le lot n°4 correspondant à un appartement situé au 3ème étage de l'immeuble bénéficiant de la jouissance exclusive et particulière du toit terrasse,
- le lot n°5 consistant en un local à usage de débarras situé au rez-de-chaussée.
Par acte notarié du 17 septembre 2007, la SCI LA PHOCEENNE a acquis les autres lots de 1'immeuble, à savoir :
- le lot n°1 correspondant à un garage,
- le lot n°2 constitué d'un appartement au rez-de-chaussée,
- le lot n°3 correspondant à un appartement en duplex situé au ler et 2ème étages auquel est attachée la jouissance exclusive et particulière du jardin situé en contrebas.
Suivant exploit du 21 janvier 2021 la SCI LES FLOTS BLEUS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020.
Par ordonnance d'incident du 08 juillet 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision rendue sur appel formé contre le jugement du 11 février 2020.
Par jugement rendu le 24 octobre 2023, le Tribunal:
Déboute la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de nullité des résolutions 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020,
Condamné la SCI LES FLOTS BLEUS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné la SCI LES FLOTS BLEUS aux dépens.
Par déclaration au greffe en date du 3 novembre 2023, la SCI LES FLOTS BLEUS a interjeté appel de cette décision.
Suivant conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2024, elle sollicite:
INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de MARSEILLE le 24 octobre 2023 en ce qu'il a débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de l'ensemble de ses demandes, considérant notamment qu'elle était défaillante dans la démonstration des faits allégués, qu'elle n'aurait pas fait appel de l'ordonnance rendu le 19 janvier 2023 et aurait reconnu l'absence d'autorisation pour l'ouverture des fenêtres.
Statuant de nouveau
JUGER les demandes de la SCI LES FLOTS BLEUS recevables et bien fondées ;
A titre principal :
PRONONCER la nullité des résolutions 2 et 3 de l'assemblée générale de copropriété du 10 décembre 2020 pour violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
A titre subsidiaire :
PRONONCER la nullité des résolutions 2 et 3 de l'assemblée générale de copropriété du 10 décembre 2020 en raison de l'abus de majorité grâce à laquelle elle a pu être adoptée,
En toute état de cause :
JUGER que, par application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI LES FLOTS BLEUS sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de la procédure, y incluant la somme allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 6] au paiement de la somme de 3.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître ERMENEUX sur son affirmation de droit.
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
- que la présente instance s'inscrit dans un litige de voisinage particulièrement exacerbé ayant donné lieu à de multiples instances pendantes,
- que la copropriété comportait à l'origine 5 lots et deux copropriétaires dont un majoritaire nécessitant l'application des dispositions de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 réduisant ses droits de vote,
- que ce copropriétaire majoritaire a vendu son garage à la compagne de son frère pour contourner l'application de cet article 22 alinéa 2, d'ailleurs cette dernière n'avait pas les moyens d'acquérir le bien, dont elle n'a pas l'usage qui reste au copropriétaire majoritaire, qui rembourse les charges de copropriété,
- que le contrat de bail versé aux débats est un faux établi pour les besoins de la cause,
- que concernant l'ouverture des fenêtres, elle a eu l'autorisation de percer les murs de l'immeuble lors de l'AG du 11 juillet 2007, elle n'a jamais reconnu qu'une ouverture aurait été réalisée sans autorisation et soutient que les ouvertures ont été autorisées,
- que la résolution 3 n'est pas l'accessoire de la résolution 2, il s'agit d'une autorisation d'agir en justice imprécise,
- que ces deux résolutions sont nulles pour non respect des dispositions de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et pour abus de majorité,
- que ces deux résolutions sont également nulles pour défaut de prise en compte de son vote.
Suivant conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires conclut:
VOIR CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 24 octobre 2023 en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
VOIR DEBOUTER la Société Civile Immobilière LES FLOTS BLEUS de toutes ses demandes, fins et conclusions, totalement infondées et injustifiées, dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2].
VOIR CONDAMNER la Société Civile Immobilière LES FLOTS BLEUS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] les dépens de l'instance d'appel distraits au profit de Maître Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX [Localité 5], Avocats associés, aux offres de droit ainsi qu'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Il soutient:
- que l'appelante était absente lors de l'AG du 10 décembre 2020 et donc recevable à contester les résolutions 2 et 3 votées lors de cette AG,
- que l'appelante n'a jamais eu l'autorisation par l'AG du 11 juillet 2007 de créer des ouvertures, et notamment une ouverture en façade sud,
- que la résolution 2 consiste en une demande de ratification après réalisation de travaux,
- que ces ouvertures soient conformes au permis de construire et qu'elles aient été autorisées administrativement n'empêche pas le fait qu'elles n'ont pas été autorisées par l'AG,
- que la résolution 3 est un accessoire à la résolution 2 dont le sort dépend,
- que la prétendue imprécision pourrait rendre l'action irrecevable mais n'est pas un moyen d'annulation,
- que quoi qu'il en soit cette résolution mentionne la personne contre laquelle la procédure doit être engagée ainsi que l'objet et la finalité de l'action de sorte qu'elle est claire,
- qu'aucune décision n'ayant prononcé l'annulation de la vente intervenue du garage il a dû en tenir compte pour le calcul des tantièmes,
- que l'appelante a engagé une procédure tendant à voir déclarer inopposable cette vente mais par ordonnance du 19 janvier 2023 le juge de la mise en état a déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, confirmée en appel,
- que l'appelante ne rapporte pas la preuve de manoeuvres frauduleuses ni celle de l'utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt commun,
- qu'il n'y a pas eu de vote par correspondance de l'appelante à l'AG contestée,
- que l'existence d'un conflit de voisinage ne suffit pas à caractériser un abus de majorité.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'annulation de la résolution 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 en raison de la prétendue autorisation d'ouverture de fenêtre
La résolution 2 est relative à la ratification de l'installation d'une fenêtre par la SCI LES FLOTS BLEUS sur le mur pignon côté [Adresse 3]. Elle a été rejetée à la majorité.
La résolution 3 est intitulée: 'dans l'hypothèse où l'assemblée générale refuse la ratification de l'installation d'une fenêtre à la SCI LES FLOTS BLEUS, mandat à donner au syndic pour engager une procédure à l'encontre de la SCI LES FLOTS BLEUS'. Elle a été adoptée à la majorité.
Le fait que les travaux réalisés par la SCI LES FLOTS BLEUS aient donné lieu à un certificat de conformité au permis de construire concerne les règles d'urbanisme mais ne garantit pas le respect des règles qui régissent la copropriété.
Si par le procès verbal de l'assemblée générale du 11 juillet 2007, la SCI LES FLOTS BLEUS a été autorisée à construire une véranda sur le toit, elle n'a pas été autorisée à créer des ouvertures sur les murs de l'immeuble. En effet, il y est précisé: 'la construction aura deux murs pleins, situés dans le prolongement du muret'.
Ainsi, la SCI LES FLOTS BLEUS ne rapporte pas la preuve qu'elle a été autorisée par la copropriété à pratiquer l'ouverture contestée, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande d'annulation de la résolution 2 à ce titre.
Contrairement à ce qui est soutenu, la résolution 3, qui se réfère expressément à la résolution 2 pour autoriser une action en justice, est précise. En effet, elle autorise le syndic à agir en justice contre la SCI LES FLOTS BLEUS, en cas de refus de ratification de l'installation par cette dernière de la fenêtre sur le pignon côté [Adresse 3], de sorte qu'aucune nullité ne saurait être prononcée à ce titre.
Sur la demande d'annulation de la résolution 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 impose lorsqu'un copropriétaire possède une quote part des parties communes supérieure à la moitié de réduire le nombre de voix dont il dispose à la somme des voix des autres copropriétaires.
En l'espèce, l'appelante prétend que la vente du garage par la SCI LA PHOCEENNE, copropriétaire majoritaire, à Mme [I] [N], concubine d'un frère de Mme [M] [P], gérante de la SCI LA PHOCEENNE le 27 avril 2012 est fictive, permettant à la SCI LA PHOCEENNE d'obtenir une majorité de fait sans se voir opposer les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle précise qu'il résulte d'une sommation interpellative faite le 22 octobre 2015 à M.[S] [X] compagnon de Mme [M] de 2001 à 2013 ainsi que d'une sommation interpellative faite à Mme [O] le 19 juin 2019 que Mme [N] n'avait pas les moyens d'acquérir le bien, dont elle n'a pas l'usage, qui reste au copropriétaire majoritaire, chargé du remboursement des charges de copropriété et ce afin de détourner les règles de majorité.
Elle ajoute que le contrat de bail entre Mme [N] et la SCI LA PHOCEENNE est un faux établi pour les besoins de la cause eu égard aux mentions incohérentes et anachroniques qu'il contiendrait, sans pour autant verser aux débats ce contrat.
Or par acte en date du 22 décembre 2021, la SCI LES FLOTS BLEUS a fait assigner la SCI PHOCEENNE et Mme [N] aux fins de voir prononcer l'inopposabilité à son égard et au syndicat des copropriétaires de la vente intervenue le 27 avril 2012 entre la SCI LA PHOCEENNE et Mme [N] en raison d'une fraude alléguée aux dispositions de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ordonnance d'incident du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a déclaré cette demande irrecevable comme prescrite. Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la présente cour d'appel en date du 25 janvier 2024, sans qu'il ne soit justifié d'un pourvoi en cassation.
Ainsi l'action en inopposabilité de la vente pour fraude à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été déclarée irrecevable comme prescrite, le syndicat des copropriétaires a dû prendre en compte les votes des 3 copropriétaires présents dans la copropriété, de sorte que l'appelante ne rapporte pas la preuve de la violation alléguée des dispositions de cet article et le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de nullité des résolutions 2 et 3 à ce titre.
Sur la demande d'annulation de la résolution 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 pour défaut de prise en compte du vote de la SCI LES FLOTS BLEUS
Si par courrier RAR en date du 19 avril 2019, la SCI LES FLOTS BLEUS par l'intermédiaire de son conseil prétend avoir voté par correspondance, c'est pour l'AG du 29 avril 2019 et non pour celle du 10 décembre 2020, où elle a valablement été notée comme absente, à défaut de tout vote par correspondance pour cette AG.
En conséquence, aucune annulation des résolutions 2 et 3 n'est encourue à ce titre.
Sur la demande d'annulation de la résolution 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 pour abus de majorité
L'abus de majorité consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires soit avec l'intention de nuire.
En l'espèce, le refus par l'AG de ratification de travaux consistant en l'ouverture d'une fenêtre sur le mur pignon côté [Adresse 3], quand bien même il s'inscrit dans un contexte conflictuel entre la SCI LES FLOTS BLEUS et la SCI LA PHOCEENNE, apparaît conforme à l'intérêt collectif, qui est de ne pas voir d'atteinte portée aux murs porteurs communs à la copropriété sans autorisation et à l'harmonie extérieure de l'immeuble par modification de la façade.
L'appelante ne justifie pas que ce refus de ratification ait été pris dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.
Elle ne démontre pas davantage la rupture d'égalité avec d'autres copropriétaires auxquels une ratification similaire aurait été accordée.
En outre, même si le conflit de voisinage est important et a donné lieu à de nombreuses procédures, cela n'est pas suffisant à établir l'intention de nuire de la SCI LA PHOCEENNE à l'encontre de la SCI LES FLOTS BLEUS.
En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes d'annulation des résolutions 2 et 3 de l'AG du 10 décembre 2020 à ce titre.
Sur les autres demandes
La SCI LES FLOTS BLEUS est condamnée à 2000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 octobre 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE la SCI LES FLOTS BLEUS à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société [T] [Z] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE la SCI LES FLOTS BLEUS aux entiers dépens de l'appel avec distraction au profit de Me IMPERATORE, avocat.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 10 SEPTEMBRE 2025
N° 2025 / 219
N° RG 23/13606
N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDGJ
SCI LES FLOTS BLEUS
C/
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble
[Adresse 2]
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Pierre-Yves IMPERATORE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal juridiciare de MARSEILLE en date du 24 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01007.
APPELANTE
SCI LES FLOTS BLEUS
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 4]
représentée par Me Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jean-Pierre TERTIAN, membre de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 7])
pris en la personne de son syndic en exercice, la société [T] [Z] (SASU), dont le siège social est [Adresse 1], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis et nouvellement représenté par son syndic la SAS [H] [Z] audit siège
représenté par Me Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Audrey BABIN, membre de la SELARL AUDREY BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Madame Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI LES FLOTS BLEUS a acquis le 22 juin 2007 au sein de l'immeuble sis [Adresse 2], à MARSEILLE (13007) :
- le lot n°4 correspondant à un appartement situé au 3ème étage de l'immeuble bénéficiant de la jouissance exclusive et particulière du toit terrasse,
- le lot n°5 consistant en un local à usage de débarras situé au rez-de-chaussée.
Par acte notarié du 17 septembre 2007, la SCI LA PHOCEENNE a acquis les autres lots de 1'immeuble, à savoir :
- le lot n°1 correspondant à un garage,
- le lot n°2 constitué d'un appartement au rez-de-chaussée,
- le lot n°3 correspondant à un appartement en duplex situé au ler et 2ème étages auquel est attachée la jouissance exclusive et particulière du jardin situé en contrebas.
Suivant exploit du 21 janvier 2021 la SCI LES FLOTS BLEUS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020.
Par ordonnance d'incident du 08 juillet 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente de la décision rendue sur appel formé contre le jugement du 11 février 2020.
Par jugement rendu le 24 octobre 2023, le Tribunal:
Déboute la SCI LES FLOTS BLEUS de sa demande de nullité des résolutions 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020,
Condamné la SCI LES FLOTS BLEUS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné la SCI LES FLOTS BLEUS aux dépens.
Par déclaration au greffe en date du 3 novembre 2023, la SCI LES FLOTS BLEUS a interjeté appel de cette décision.
Suivant conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2024, elle sollicite:
INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de MARSEILLE le 24 octobre 2023 en ce qu'il a débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de l'ensemble de ses demandes, considérant notamment qu'elle était défaillante dans la démonstration des faits allégués, qu'elle n'aurait pas fait appel de l'ordonnance rendu le 19 janvier 2023 et aurait reconnu l'absence d'autorisation pour l'ouverture des fenêtres.
Statuant de nouveau
JUGER les demandes de la SCI LES FLOTS BLEUS recevables et bien fondées ;
A titre principal :
PRONONCER la nullité des résolutions 2 et 3 de l'assemblée générale de copropriété du 10 décembre 2020 pour violation des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
A titre subsidiaire :
PRONONCER la nullité des résolutions 2 et 3 de l'assemblée générale de copropriété du 10 décembre 2020 en raison de l'abus de majorité grâce à laquelle elle a pu être adoptée,
En toute état de cause :
JUGER que, par application des dispositions de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI LES FLOTS BLEUS sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais et dépens de la procédure, y incluant la somme allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 6] au paiement de la somme de 3.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître ERMENEUX sur son affirmation de droit.
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
- que la présente instance s'inscrit dans un litige de voisinage particulièrement exacerbé ayant donné lieu à de multiples instances pendantes,
- que la copropriété comportait à l'origine 5 lots et deux copropriétaires dont un majoritaire nécessitant l'application des dispositions de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 réduisant ses droits de vote,
- que ce copropriétaire majoritaire a vendu son garage à la compagne de son frère pour contourner l'application de cet article 22 alinéa 2, d'ailleurs cette dernière n'avait pas les moyens d'acquérir le bien, dont elle n'a pas l'usage qui reste au copropriétaire majoritaire, qui rembourse les charges de copropriété,
- que le contrat de bail versé aux débats est un faux établi pour les besoins de la cause,
- que concernant l'ouverture des fenêtres, elle a eu l'autorisation de percer les murs de l'immeuble lors de l'AG du 11 juillet 2007, elle n'a jamais reconnu qu'une ouverture aurait été réalisée sans autorisation et soutient que les ouvertures ont été autorisées,
- que la résolution 3 n'est pas l'accessoire de la résolution 2, il s'agit d'une autorisation d'agir en justice imprécise,
- que ces deux résolutions sont nulles pour non respect des dispositions de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et pour abus de majorité,
- que ces deux résolutions sont également nulles pour défaut de prise en compte de son vote.
Suivant conclusions notifiées par RPVA le 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires conclut:
VOIR CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 24 octobre 2023 en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
VOIR DEBOUTER la Société Civile Immobilière LES FLOTS BLEUS de toutes ses demandes, fins et conclusions, totalement infondées et injustifiées, dirigées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2].
VOIR CONDAMNER la Société Civile Immobilière LES FLOTS BLEUS à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] les dépens de l'instance d'appel distraits au profit de Maître Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX [Localité 5], Avocats associés, aux offres de droit ainsi qu'une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Il soutient:
- que l'appelante était absente lors de l'AG du 10 décembre 2020 et donc recevable à contester les résolutions 2 et 3 votées lors de cette AG,
- que l'appelante n'a jamais eu l'autorisation par l'AG du 11 juillet 2007 de créer des ouvertures, et notamment une ouverture en façade sud,
- que la résolution 2 consiste en une demande de ratification après réalisation de travaux,
- que ces ouvertures soient conformes au permis de construire et qu'elles aient été autorisées administrativement n'empêche pas le fait qu'elles n'ont pas été autorisées par l'AG,
- que la résolution 3 est un accessoire à la résolution 2 dont le sort dépend,
- que la prétendue imprécision pourrait rendre l'action irrecevable mais n'est pas un moyen d'annulation,
- que quoi qu'il en soit cette résolution mentionne la personne contre laquelle la procédure doit être engagée ainsi que l'objet et la finalité de l'action de sorte qu'elle est claire,
- qu'aucune décision n'ayant prononcé l'annulation de la vente intervenue du garage il a dû en tenir compte pour le calcul des tantièmes,
- que l'appelante a engagé une procédure tendant à voir déclarer inopposable cette vente mais par ordonnance du 19 janvier 2023 le juge de la mise en état a déclaré cette demande irrecevable comme prescrite, confirmée en appel,
- que l'appelante ne rapporte pas la preuve de manoeuvres frauduleuses ni celle de l'utilisation de la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt commun,
- qu'il n'y a pas eu de vote par correspondance de l'appelante à l'AG contestée,
- que l'existence d'un conflit de voisinage ne suffit pas à caractériser un abus de majorité.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d'annulation de la résolution 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 en raison de la prétendue autorisation d'ouverture de fenêtre
La résolution 2 est relative à la ratification de l'installation d'une fenêtre par la SCI LES FLOTS BLEUS sur le mur pignon côté [Adresse 3]. Elle a été rejetée à la majorité.
La résolution 3 est intitulée: 'dans l'hypothèse où l'assemblée générale refuse la ratification de l'installation d'une fenêtre à la SCI LES FLOTS BLEUS, mandat à donner au syndic pour engager une procédure à l'encontre de la SCI LES FLOTS BLEUS'. Elle a été adoptée à la majorité.
Le fait que les travaux réalisés par la SCI LES FLOTS BLEUS aient donné lieu à un certificat de conformité au permis de construire concerne les règles d'urbanisme mais ne garantit pas le respect des règles qui régissent la copropriété.
Si par le procès verbal de l'assemblée générale du 11 juillet 2007, la SCI LES FLOTS BLEUS a été autorisée à construire une véranda sur le toit, elle n'a pas été autorisée à créer des ouvertures sur les murs de l'immeuble. En effet, il y est précisé: 'la construction aura deux murs pleins, situés dans le prolongement du muret'.
Ainsi, la SCI LES FLOTS BLEUS ne rapporte pas la preuve qu'elle a été autorisée par la copropriété à pratiquer l'ouverture contestée, de sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande d'annulation de la résolution 2 à ce titre.
Contrairement à ce qui est soutenu, la résolution 3, qui se réfère expressément à la résolution 2 pour autoriser une action en justice, est précise. En effet, elle autorise le syndic à agir en justice contre la SCI LES FLOTS BLEUS, en cas de refus de ratification de l'installation par cette dernière de la fenêtre sur le pignon côté [Adresse 3], de sorte qu'aucune nullité ne saurait être prononcée à ce titre.
Sur la demande d'annulation de la résolution 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 sur le fondement de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965
L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 impose lorsqu'un copropriétaire possède une quote part des parties communes supérieure à la moitié de réduire le nombre de voix dont il dispose à la somme des voix des autres copropriétaires.
En l'espèce, l'appelante prétend que la vente du garage par la SCI LA PHOCEENNE, copropriétaire majoritaire, à Mme [I] [N], concubine d'un frère de Mme [M] [P], gérante de la SCI LA PHOCEENNE le 27 avril 2012 est fictive, permettant à la SCI LA PHOCEENNE d'obtenir une majorité de fait sans se voir opposer les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle précise qu'il résulte d'une sommation interpellative faite le 22 octobre 2015 à M.[S] [X] compagnon de Mme [M] de 2001 à 2013 ainsi que d'une sommation interpellative faite à Mme [O] le 19 juin 2019 que Mme [N] n'avait pas les moyens d'acquérir le bien, dont elle n'a pas l'usage, qui reste au copropriétaire majoritaire, chargé du remboursement des charges de copropriété et ce afin de détourner les règles de majorité.
Elle ajoute que le contrat de bail entre Mme [N] et la SCI LA PHOCEENNE est un faux établi pour les besoins de la cause eu égard aux mentions incohérentes et anachroniques qu'il contiendrait, sans pour autant verser aux débats ce contrat.
Or par acte en date du 22 décembre 2021, la SCI LES FLOTS BLEUS a fait assigner la SCI PHOCEENNE et Mme [N] aux fins de voir prononcer l'inopposabilité à son égard et au syndicat des copropriétaires de la vente intervenue le 27 avril 2012 entre la SCI LA PHOCEENNE et Mme [N] en raison d'une fraude alléguée aux dispositions de l'article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ordonnance d'incident du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état a déclaré cette demande irrecevable comme prescrite. Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la présente cour d'appel en date du 25 janvier 2024, sans qu'il ne soit justifié d'un pourvoi en cassation.
Ainsi l'action en inopposabilité de la vente pour fraude à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été déclarée irrecevable comme prescrite, le syndicat des copropriétaires a dû prendre en compte les votes des 3 copropriétaires présents dans la copropriété, de sorte que l'appelante ne rapporte pas la preuve de la violation alléguée des dispositions de cet article et le jugement est confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de nullité des résolutions 2 et 3 à ce titre.
Sur la demande d'annulation de la résolution 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 pour défaut de prise en compte du vote de la SCI LES FLOTS BLEUS
Si par courrier RAR en date du 19 avril 2019, la SCI LES FLOTS BLEUS par l'intermédiaire de son conseil prétend avoir voté par correspondance, c'est pour l'AG du 29 avril 2019 et non pour celle du 10 décembre 2020, où elle a valablement été notée comme absente, à défaut de tout vote par correspondance pour cette AG.
En conséquence, aucune annulation des résolutions 2 et 3 n'est encourue à ce titre.
Sur la demande d'annulation de la résolution 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2020 pour abus de majorité
L'abus de majorité consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires soit avec l'intention de nuire.
En l'espèce, le refus par l'AG de ratification de travaux consistant en l'ouverture d'une fenêtre sur le mur pignon côté [Adresse 3], quand bien même il s'inscrit dans un contexte conflictuel entre la SCI LES FLOTS BLEUS et la SCI LA PHOCEENNE, apparaît conforme à l'intérêt collectif, qui est de ne pas voir d'atteinte portée aux murs porteurs communs à la copropriété sans autorisation et à l'harmonie extérieure de l'immeuble par modification de la façade.
L'appelante ne justifie pas que ce refus de ratification ait été pris dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire.
Elle ne démontre pas davantage la rupture d'égalité avec d'autres copropriétaires auxquels une ratification similaire aurait été accordée.
En outre, même si le conflit de voisinage est important et a donné lieu à de nombreuses procédures, cela n'est pas suffisant à établir l'intention de nuire de la SCI LA PHOCEENNE à l'encontre de la SCI LES FLOTS BLEUS.
En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI LES FLOTS BLEUS de ses demandes d'annulation des résolutions 2 et 3 de l'AG du 10 décembre 2020 à ce titre.
Sur les autres demandes
La SCI LES FLOTS BLEUS est condamnée à 2000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 octobre 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE la SCI LES FLOTS BLEUS à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société [T] [Z] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE la SCI LES FLOTS BLEUS aux entiers dépens de l'appel avec distraction au profit de Me IMPERATORE, avocat.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE