CA Paris, Pôle 5 - ch. 3, 11 septembre 2025, n° 22/07096
PARIS
Arrêt
Autre
RÉPUBLIQUE FRAN'AISE
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025
(n° 141/2025, 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/07096 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTQF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 février 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 1ère section) - RG n° 18/14286
APPELANTE
[E] [T], décédée le 8 octobre 2023 à [Localité 10]
née le 14 janvier 1965 à [Localité 7]
Représentée par Me Isabelle HALIMI, avocat au barreau de Paris, toque : E1880
INTIMÉE
S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 348 674 169
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Valérie PANEPINTO de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de Paris, toque : P0102
INTERVENANT ET APPELANT
M. [L] [T], agissant en sa qualité d'héritier de [E] [T], décédée
né le 06 mai 1931 à [Localité 9] (Italie)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté et assisté par Me Isabelle HALIMI, avocat au barreau de Paris, toque : E1880
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- Mme Stéphanie Dupont, conseillère
- Mme Catherine Valantin, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
contradictoire ;
par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 27 juin 1988, les consorts [P], aux droits desquels est venue Mme [E] [T], ont donné à bail à la société Patchouli-Mouffetard, aux droits de laquelle se trouve la société Marionnaud Lafayette, des locaux commerciaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8],pour une durée de 9 ans à compter du ler avril 1988 moyennant un loyer annuel en principal de 108 000 francs (16 464,89 euros).
Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 1999, la société Marionnaud Lafayette a fait délivrer à Mme [T] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 1999.
Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2010, la société Marionnaud Lafayette a fait délivrer à Mme [T] une demande de renouvellement du bail à compter du ler janvier 2011.
Par courrier recommandé du 24 février 2017, Mme [T] a réclamé le paiement de loyers révisés à compter du 1er octobre 2012 à sa locataire qui, sans contester le principe de la révision du loyer, s'est opposée, d'une part, au montant du loyer révisé calculé par la bailleresse et, d'autre part, à la rétroactivité de cette révision.
Par courrier recommandé du 14 décembre 2017, Mme [T] a indiqué procéder à une nouvelle révision triennale du loyer à compter du 1er octobre 2017.
Par acte d'huissier de justice du 30 novembre 2018, Mme [T] a fait délivrer à la société Marionnaud Lafayette un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2017 pour un montant total de 15 420,96 euros.
Par acte d'huissier de justice du même jour, Mme [T] a fait assigner la société Marionnaud Lafayette devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 46 141,63 euros au titre des loyers, charges, taxes et solde du dépôt de garantie.
Par acte d'huissier de justice du 27 décembre 2018, la société Marionnaud Lafayette a saisi le tribunal de grande instance de Paris en opposition au commandement de payer du 30 novembre 2018.
Par ordonnance du 24 septembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a prononcé la jonction de ces deux procédures.
Par jugement du 15 février 2022, le tribunal judicaire de Paris a :
dit sans effet le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 30 novembre 2018 par Mme [T] à la société Marionnaud Lafayette ;
dit que les demandes de Mme [T] étaient recevables ;
débouté Mme [T] de sa demande de paiement ;
débouté Mme [T] de sa demande de résiliation du bail du 27 juin 1988 et de sa demande subséquente en expulsion ;
condamné Mme [T] à payer à la société Marionnaud Lafayette la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [T] à payer les dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.
Par déclaration du 6 avril 2022, Mme [T] a interjeté appel du jugement en en critiquant expressément tous les chefs.
Parallèlement à cette procédure, Mme [T], par acte d'huissier de justice du 25 septembre 2019, a donné congé à la société Marionnaud Lafayette pour le 31 mars 2020 en refusant le renouvellement du bail et le paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte d'huissier de justice du 15 mars 2022, la société Marionnaud Lafayette a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de contester son refus de paiement d'une indemnité d'éviction. L'instance est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.
Mme [T] est décédée le 8 octobre 2023. M. [L] [T], seul héritier de Mme [T], est intervenu volontairement à l'instance d'appel par conclusions déposées et notifiées le 15 novembre 2024.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 mars 2025, M. [T] demande à la cour de :
déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par Mme [T], instance reprise par M. [T],
donner acte de la reprise de l'instance par M. [T], en qualité d'héritier de [E] [T], en l'état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue,
réformer le jugement dont appel
débouter la société Marionnaud Lafayette de ses demandes, fins et conclusions contraires,
En conséquence,
A titre liminaire
prononcer l'irrecevabilité des demandes de la société Marionnaud Lafayette formulées pour la première fois en cause d'appel aux termes desquelles elle demande de :
condamner M. [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée à titre de loyers pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 euros HT et HC,
condamner M. [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée à titre de provisions pour charges, faute pour M. [T] de justifier des charges réelles d'une part, qu'elle peut contractuellement faire supporter à la preneuse d'autre part,
condamner M. [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée au titre de la taxe sur les ordures ménagères ou encore au titre de la régularisation de ladite taxe sur les ordures ménagères, dès lors que contractuellement elle n'incombe pas à la société Marionnaud Lafayette,
A titre principal
confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré valable le commandement de payer du 30 novembre 2018,
constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 27 juin 1988 et dénoncée aux termes du commandement de payer en date du 30 novembre 2018 ;
En conséquence,
ordonner l'expulsion de la société Marionnaud Lafayette et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir,
ordonner l'enlèvement des marchandises et objets garnissant les lieux et leur dépôt dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais et risques et périls de la partie expulsée, en garantie des sommes qui pourront être dues,
fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Marionnaud Lafayette à M. [T] au montant du loyer, 6 496,32 euros trimestriels, à compter de l'expiration du délai d'un mois au jour de la signification du commandement de payer puis à la somme de 7 778,70 euros trimestriels à compter du 1er janvier 2020 et ce jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs, augmentée des charges,
dire que le dépôt de garantie sera acquis à M. [T],
A titre subsidiaire,
déclarer recevable la demande de résiliation judiciaire du bail et les demandes qui en sont les conséquences,
ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société Marionnaud Lafayette,
En conséquence,
ordonner l'expulsion de la société Marionnaud Lafayette et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir,
ordonner l'enlèvement des marchandises et objets garnissant les lieux et leur dépôt dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais et risques et périls de la partie expulsée, en garantie des sommes qui pourront être dues,
fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Marionnaud Lafayette à M. [T] au montant du loyer, soit la somme de 7 778,70 euros trimestriels, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs, augmentée des charges,
dire que le dépôt de garantie sera acquis à M.[T],
A titre infiniment subsidiaire,
fixer le montant du loyer à la somme de 7 778,70 euros à compter du 1er janvier 2020,
En tout état de cause,
condamner la société Marionnaud Lafayette à régler à M. [T] la somme de 29 231,67 euros arrêtée au 31 décembre 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de restitution de toute somme versée au titre du loyer pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 euros,
débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de restitution de toute somme versée à titre de provisions sur charges,
débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de restitution de toutes sommes versées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagère ou au titre de la régularisation de cette taxe dès lors qu'elle n'incomberait pas à la société Marionnaud Lafayette,
débouter la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,
condamner la société Marionnaud Lafayette à la somme de 10 000 euros au profit de M. [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel par application de l'article 696 du code de procédure civile, dont le montant sera recouvré par Me Isabelle Halimi, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [T] fait valoir :
Sur l'irrecevabilité des nouvelles prétentions devant la cour,
- que la société Marionnaud Lafayette forme en cause d'appel de nouvelles prétentions qui sont irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile,
- que contrairement à ce que soutient la société Marionnaud Lafayette, M. [T] ne présente pas en appel de demandes nouvelles ; que le jugement de première instance, dont la société Marionnaud Lafayette n'a pas sollicité la nullité, fait foi des conclusions qui ont été signifiées en première instance et mentionne que les dernières conclusions de première instance de Mme [Z] sont du 3 juin 2019 et non du 11 juin 2020 comme soutenu par la société Marionnaud Lafayette ; que les demandes soumises à la cour par M. [T] ont bien été examinées par le tribunal ;
- que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail tend à la même fin que la demande d'acquisition de la clause résolutoire de sorte qu'en application de l'article 565 du code de procédure civile elle n'est pas nouvelle ;
Sur la validité du commandement de payer,
- que la société Marionnaud Lafayette ne peut invoquer la nullité du commandement de payer au motif qu'il viserait le bail du 27 juin 1988 dès lors qu'avant l'entrée en vigueur de la loi n°2012-387 dite 'Warsmann II' du 22 mars 2012, la jurisprudence constante considérait que la tacite reconduction du bail n'entraînait pas la formation d'un nouveau contrat ;
- que le premier juge a, à bon droit, considéré que le bail du 27 juin 1988 avait été 'renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré conformément à l'article L.145-10 du code de commerce' ;
- que le commandement mentionne le délai d'un mois prévu à l'article L.145-41 du code de commerce en ce qu'il reproduit in extenso la clause résolutoire du bail qui rappelle ce délai ; qu'en outre le défaut de mention de ce délai dans l'acte n'entraîne sa nullité que s'il a causé un grief au locataire, en application de l'article 114 du code de procédure civile, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la société Marionnaud Lafayette ayant saisi le tribunal en opposition au commandement avant l'expiration du délai ;
- que la clause résolutoire ne vise pas un délai d'un mois et un délai de 15 jours comme le soutient la société Marionnaud Lafayette ; qu'elle vise bien le délai d'un mois après la délivrance du commandement de payer, le délai de 15 jours étant imparti à une sommation d'exécuter ;
Sur l'acquisition de la clause résolutoire,
- que le tribunal a, à tort, considéré que la société Marionnaud Lafayette n'était redevable d'aucun arriéré à la date de délivrance du commandement de payer ;
- que la société Marionnaud Lafayette a accepté, par courrier du 7 août 2017, de régler un loyer révisé de 25 985,29 euros HT à compter du 24 février 2017, soit 6 492,32 euros HT et HC ; qu'en prenant en considération ce montant du loyer, la société Marionnaud Lafayette était redevable de la somme de 16 036,30 euros au titre des loyers et des charges à la date de délivrance du commandement de payer ; que le règlement suivant de la société Marionnaud Lafayette n'est intervenu que le 18 juin 2019 de sorte que le commandement de payer doit produire ses effets ;
- que les sommes payées par la société Marionnaud Lafayette en octobre 2017 et janvier 2018 doivent être imputées en priorité sur les impayés des 1er et 2ème trimestres 2017 de sorte que ces paiements n'ont pas réglé entièrement les sommes dues au titre des 3ème et 4ème trimestres 2017 ; qu'en outre les règlements que la société Marionnaud Lafayette dit avoir effectués pour les 3ème et 4ème trimestres 2017 (14 738,64 euros) ne permettaient pas de couvrir le montant des loyers et charges pour cette période qui s'élevait à 15 471,37 euros ;
- que Mme [T] a toujours appelé et justifié des charges ; que même en soustrayant les charges des sommes dues, la société Marionnaud Lafayette restait redevable à la date de délivrance du commandement de payer de la somme de 4 143,58 euros au titre des loyers;
- que le fait que la société Marionnaud Lafayette se soit acquittée d'une indemnité d'occupation supérieure à 6 496,32 euros à compter du 1er janvier 2020 est indifférent s'agissant de la créance qui existait au 30 novembre 2018, date de délivrance du commandement de payer ;
Sur le montant de l'indemnité d'occupation,
- que par courrier du 7 août 2017, la société Marionnaud Lafayette a reconnu devoir un loyer annuel de 25 985,29 euros HT ;
- que par la suite, en janvier 2020, la société Marionnaud Lafayette a accepté l'augmentation du loyer proposée en 2017 par Mme [T], en payant spontanément à partir de cette date, et ce jusqu'en décembre 2022, un loyer trimestriel de 7 778,70 euros, soit 31 114,80 euros par an ; que ce n'est que postérieurement à la signification des premières conclusions de Mme [T] devant la cour en date du 22 octobre 2022, qui soulignaient ce point, que la société Marionnaud Lafayette a cessé de régler le montant trimestriel de 7 778,70 euros pour régler la somme de 6 496,32 euros HC au titre du 1er trimestre 2023; qu'en conséquence, la société Marionnaud Lafayette est mal fondée à invoquer une erreur de sa part ;
Subsidiairement, sur la résiliation judiciaire du bail,
- que les retards systématiques du preneur dans le paiement des loyers constituent un manquement suffisamment grave et répété de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat ;
- que contrairement à ce que soutient la société Marionnaud Lafayette, le bailleur est en droit de solliciter la résiliation judiciaire du bail alors qu'un congé a été délivré (3e Civ., 12 juillet 2011 - pourvoi n°10-19.047) ;
- que depuis le 1er janvier 2017, la société Marionnaud Lafayette fait preuve de retards répétés dans le paiement du loyer et des charges ; que cette situation a conduit Mme [T] à faire délivrer un nouveau commandement de payer le 9 février 2021 dont la société Marionnaud Lafayette s'est acquittée ; que la société Marionnaud Lafayette n'a été à jour des sommes dues à son bailleur qu'à la date du 31 décembre 2022 ; qu'à compter du 1er janvier 2023, la société Marionnaud Lafayette a diminué unilatéralement le montant de l'indemnité d'occupation due puis a cessé tout paiement du 2ème trimestre 2023 jusqu'en juillet 2024, prenant prétexte du décès de Mme [T] survenu le 8 octobre 2023 alors que l'identité et les coordonnées bancaires de son unique héritier, M. [T], lui ont été communiquées dès le mois de décembre 2023 pour lui permettre de procéder aux paiements ; que la société Marionnaud Lafayette s'obstine à effectuer ses paiements par chèques bancaires, alors qu'elle est en possession des coordonnées bancaires de son bailleur, dans le but de retarder les paiements, M. [T], âgé de 94 ans et souvent en déplacement en Italie, n'étant pas en mesure d'encaisser les chèques adressés à son domicile ; que la société Marionnaud Lafayette fait preuve de mauvaise foi en sollicitant des preuves de l'authenticité du RIB de M. [T] alors qu'elle est déjà en possession de ces preuves ;
En tout état de cause, sur les sommes dues au bailleur par la société Marionnaud Lafayette,
- que la société Marionnaud Lafayette est débitrice de la somme de 29 231,67 euros au 31 décembre 2024 ;
- que l'indemnité d'occupation à partir du 1er trimestre 2020 s'élève bien à la somme annuelle de 31 114,80 euros hors charges, soit 7 778,70 euros par trimestre, pour avoir été acceptée et payée par la société Marionnaud Lafayette pendant 2 ans ;
- qu'elle produit tous les justificatifs des charges pour les années 2017 à 2024 ; que la contestation portant sur les charges a été formulée pour la première fois en cause d'appel;
- que la société Marionnaud Lafayette n'a jamais contesté le paiement de la taxe sur les ordures ménagères depuis sa prise de bail en 1982 jusqu'en 2017 ; qu'en vertu du bail, cette taxe est récupérable sur le preneur ;
- que la société Marionnaud Lafayette, qui prétend avoir payé deux fois la somme de 13 725,75 euros au titre des 1er et 2ème trimestres 2017, ne pouvait pas opérer une compensation de sa dette avec ces sommes, laquelle était prescrite ; qu'en outre, il n'y a jamais eu de double paiement ;
Sur le rejet des demandes de restitution de la société Marionnaud Lafayette,
- que ces demandes, si elles devaient être déclarées recevables, devraient être rejetées au motif que la société Marionnaud Lafayette a décidé de se restituer elle-même ces sommes en arrêtant de payer l'indemnité d'occupation et les charges dues depuis le 2ème trimestre 2023 ;
Sur l'absence de mauvaise foi du bailleur,
- que c'est en vain que la société Marionnaud Lafayette prétend que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi par le bailleur alors que c'est le preneur qui est de mauvaise foi pour n'avoir pas réglé ses loyers à bonne date et demeurer débiteur de son bailleur.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 février 2025, la société Marionnaud Lafayette demande à la cour de :
confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 février 2022 en ce qu'il a :
dit sans effet le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 30 novembre 2018 par Mme [T] ' aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - à la société Marionnaud Lafayette,
débouté Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - de sa demande de paiement,
condamné Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - à payer les dépens de l'instance,
rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] ,
confirmer également, dès lors que les prétentions nouvelles de M. [L] [T] ne seraient pas jugées irrecevables par la cour, le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 février 2022 en ce qu'il a débouté Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - de sa demande de résiliation du bail du 27 juin 1988 et de sa demande subséquente en expulsion,
l'infirmer en ce qu'il a :
dit que les demandes de Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - sont recevables,
condamné Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M.[L] [T] - à payer à la société Marionnaud Lafayette la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de la société Marionnaud Lafayette,
et statuant à nouveau,
juger irrecevables, pour constituer des prétentions nouvelles devant la cour, les demandes de Mme [T] formulées par conclusions signifiées devant la cour le 5 juillet 2022 et reprises par M.[T], aux termes de ses conclusions notifiées le 15 novembre 2024, aux termes desquelles il demande à la cour de : « A titre principal - Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 27 juin 1988 et dénoncée aux termes du commandement de payer en date du 30 novembre 2018. En conséquence, - Ordonner l'expulsion de la société Marionnaud Lafayette et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir. - Ordonner l'enlèvement des marchandises et objets garnissant les lieux et leur dépôt dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais et risques et périls de la partie expulsée, en garantie des sommes qui pourront être dues. - Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer à compter de l'expiration du délai d'un mois au jour de la signification du commandement de payer jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés augmentée des charges. - Dire que le dépôt de garantie sera acquis à Monsieur [T]. A titre subsidiaire, - Ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société Marionnaud Lafayette. En conséquence, - Ordonner l'expulsion de la société Marionnaud Lafayette et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir. - Ordonner l'enlèvement des marchandises et objets garnissant les lieux et leur dépôt dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais et risques et périls de la partie expulsée, en garantie des sommes qui pourront être dues. - Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer à compter de l'expiration du délai d'un mois au jour de la signification du commandement de payer jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés augmentée des charges. - Dire que le dépôt de garantie sera acquis à Monsieur [T] ».
juger que la société Marionnaud Lafayette n'est redevable d'aucune somme à l'égard de M. [L] [T],
juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 novembre 2018,
juger qu'est réputée non écrite la clause résolutoire,
juger prescrite l'action en fixation du loyer révisé à compter du 24 février 2017,
juger en conséquence irrecevable M. [L] [T] en ses demandes tendant à obtenir un loyer annuel HT et HC supérieur à 25 985,29 euros HT et HC à compter du 24 février 2017,
juger, en toute hypothèse, que la demande de révision du 24 février 2017 ne peut rétroagir au 1er juillet 2012,
juger nulle et de nul effet la demande de révision du 14 décembre 2017 et en toute hypothèse juger qu'elle ne peut produire effet,
condamner M. [L] [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée au titre du loyer pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 euros HT et HC,
condamner M. [L] [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée à titre de provisions pour charges, faute pour M.[L] [T] de justifier des charges réelles d'une part, qu'elle peut contractuellement faire supporter à la preneuse d'autre part,
condamner M. [L] [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée au titre de la taxe sur les ordures ménagères ou encore au titre de la régularisation de ladite taxe sur les ordures ménagères, dès lors que contractuellement elle n'incombe pas à la société Marionnaud Lafayette,
subsidiairement, dans l'hypothèse où les prétentions nouvelles de M. [L] [T] ne seraient pas jugées irrecevables :
juger que la clause résolutoire ne peut produire effet,
juger qu'il n'existe pas d'infraction, d'une part suffisamment grave, d'autre part, pour justifier la résiliation judiciaire du bail,
très subsidiairement,
accorder à la société Marionnaud Lafayette un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour s'acquitter des sommes dont elle pourrait être redevable,
suspendre corrélativement, pendant l'octroi desdits délais, la clause résolutoire,
en toute hypothèse,
débouter M. [L] [T] de l'intégralité de ses demandes,
condamner M. [L] [T] à payer à la société Marionnaud Lafayette, la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,
condamner M. [L] [T] à payer à la société Marionnaud Lafayette, la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles devant la cour,
le condamner également aux entiers dépens, de première instance et d'appel, lesquels dépens d'appel seront recouvrés par Maître Valérie Panepinto, par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
La société Marionnaud Lafayette fait valoir :
Sur l'irrecevabilité des nouvelles prétentions du bailleur,
- que, contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement querellé, les dernières conclusions signifiées en première instance par Mme [T] sont celles du 11 juin 2020, aux termes desquelles cette dernière renonce à ses demandes initiales de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail ; que les prétentions de Mme [T] en première instance étaient donc limitées à une demande de condamnation à paiement, outre les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles, de sorte que les demandes de M.[T] en cause d'appel de constatation de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail et les demandes subséquentes d'expulsion, d'enlèvement des marchandises et objets, de fixation du montant de l'indemnité d'occupation ou encore de conservation du dépôt de garantie constituent des prétentions nouvelles et sont donc irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Sur la prétendue irrecevabilité des nouvelles demandes de la société Marionnaud Lafayette,
- que les demandes de condamnation en paiement formulées par la société Marionnaud Lafayette à l'encontre du bailleur sont présentées pour opposer compensation aux demandes de M. [T] de sorte qu'elles ne sont pas irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Sur la nullité du commandement du 30 novembre 2018,
- que la nullité du commandement de payer s'impose faute pour le bailleur de justifier, au 30 novembre 2018, d'une créance à l'encontre de la preneuse au titre des 3ème et 4ème trimestres 2017 qui sont les termes réclamés dans le commandement ;
- que la société Marionnaud Lafayette s'était acquittée des termes des 3ème et 4ème trimestres 2017 avant la délivrance du commandement ;
- que les impayés allégués par M. [T] dans ses conclusions ne correspondent pas aux sommes visées et réclamées dans le commandement de payer du 30 novembre 2018 ;
- que compte-tenu de la délivrance par Mme [T] d'un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 31 mars 2020, la société Marionnaud Lafayette est débitrice depuis le 1er avril 2020 d'une indemnité d'occupation et non d'un loyer ; que la clause résolutoire vise le défaut de paiement du loyer et non le défaut de paiement de l'indemnité d'occupation de sorte que M. [T] ne peut pas se prévaloir de la clause résolutoire au titre des sommes dues après le 1er avril 2020 ;
- que le commandement de payer vise le bail du 27 juin 1988 qui était expiré à la date de la délivrance du commandement pour avoir été renouvelé une première fois à effet du 1er octobre 1999 et une seconde fois à effet du 1er janvier 2011 ;
- que le commandement est nul, en application de l'article L.145-41 du code de commerce, faute de mentionner le délai dans lequel le paiement doit intervenir, peu important qu'il reproduise in extenso la clause résolutoire ;
- que la clause résolutoire doit être réputée non écrite en application de l'article L.145-15 du code de commerce en ce qu'elle vise deux délais, peu important, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, que le délai de quinze jours soit imparti à une sommation d'exécuter;
- que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi ;
Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail,
- que la société Marionnaud Lafayette n'est redevable d'aucune somme ;
- qu'à la supposer avérée, l'infraction reprochée à la société Marionnaud Lafayette par le bailleur ne peut être qualifiée de suffisamment grave pour justifier de la résiliation judiciaire du bail compte-tenu des réclamations totalements fantaisistes et différentes d'un décompte à l'autre du bailleur ;
- que le bail ayant pris fin le 31 mars 2020 par l'effet du congé délivré par Mme [T], M.[T] ne peut pas solliciter la résiliation du bail à la date de l'arrêt.
Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
A titre liminaire et en application de l'article 4 du code de procédure civile, la cour indique qu'elle ne statue pas sur les demandes aux fins de voir 'juger' lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et qu'elles ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.
Sur la recevabilité des demandes de M. [T]
Par l'application combinée du 1er alinéa de l'article 455 du code de procédure civile et de l'article 457 du même code, le jugement doit, à peine de nullité, exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé pouvant revêtir la forme d'un visa des conclusions.
Par ailleurs, l'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, le jugement entrepris fait un exposé des prétentions et des moyens de la bailleresse ainsi qu'il suit :
' Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 juin 2019, Mme [T] demande au tribunal, à titre principal, de débouter la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes, de condamner celle-ci à lui payer la somme de 53 973,36 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier 2018 au 30 septembre 2019 et de constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts de la société preneuse, d'ordonner l'expulsion de celle-ci et la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ce avec le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.'
Or, il résulte d'un justificatif généré par le RPVA que le 11 juin 2020, Mme [T] a déposé devant le premier juge et notifié à son adversaire de nouvelles conclusions aux termes desquelles elle se bornait à solliciter la condamnation de la société Marionnaud Lafayette à lui payer la somme de 32.701,02 euros arrêtée au 30 septembre 2019 et la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il se déduit de ces éléments que l'exposé des prétentions et des moyens de la bailleresse qui figure dans le jugement entrepris est inexacte et que la bailleresse avait abandonné sa demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail en première instance.
Néanmoins, déclarer irrecevables, en cause d'appel, pour cause de nouveauté sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes de M. [T] de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail ainsi que les demandes qui en sont la conséquence, sans prononcer l'annulation, qui n'est pas sollicitée devant la cour, des chefs du dispositif du jugement de première instance relatifs à ces demandes reviendrait à laisser subsister dans l'ordre juridique ces chefs du dispositif du jugement de première instance tout en privant le bailleur d'un double degré de juridiction les concernant.
Dans ces conditions, la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande de résiliation judiciaire du bail et les demandes qui en sont la conséquence, formulées en cause d'appel par Mme [T] puis par M. [T], ne s'analysent pas en des prétentions nouvelles, irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile, dès lors que le tribunal y a répondu et que la société Marionnaud Lafayette n'a pas sollicité l'annulation du jugement.
Sur la recevabilité des demandes de la société Marionnaud Lafayette
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, les demandes de la société Marionnaud Lafayette de condamnation de M. [T] à lui restituer toute sommer versée à titre de loyers pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 euros HT et HC, toute somme versée à titre de provisions pour charges et toute somme versée au titre de la taxe sur les ordures ménagères visent à opposer compensation à la demande en paiement formée par le bailleur.
Elle ne sont donc pas irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile ci-dessus rappelé.
Sur le montant du loyer
Par lettre recommandée du 24 février 2017 adressée à sa locataire, Mme [T] a demandé la révision du loyer annuel pour le voir fixer à 30 418,36 euros du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2014 et à 30 841,90 euros à compter du 1er octobre 2014.
En réponse à cette demande, par lettre du 7 août 2017 adressée à sa bailleresse, la société Marionnaud Lafayette a accepté de payer un loyer annuel de 25 985,29 euros à compter du 24 février 2017.
Devant la cour, les parties s'accordent sur la fixation du loyer à la somme annuelle de 25 985,29 euros, soit 6 496,32 euros par trimestre, à compter du 24 février 2017, par l'effet de la demande de révision du loyer de Mme [T] en date du 24 février 2017 et de l'acceptation de la société Marionnaud Lafayette en date du 7 août 2017.
Par lettre recommandée du 14 décembre 2017, Mme [T] a indiqué à la société Marionnaud Lafayette qu'elle 'procédait' à une révision triennale du loyer à compter du 1er octobre 2017 et que le loyer s'élevait désormais à la somme annuelle de 31 114,79 euros, soit 7 778,70 euros par trimestre.
En réponse à cette lettre, la société Marionnaud Lafayette a fait savoir à sa bailleresse, par lettre recommandée du 25 janvier 2018, qu'elle réglait la somme de 6 496,32 euros au titre du loyer du 4ème trimestre 2017. Ainsi, la société Marionnaud Lafayette a expressément manifesté son opposition à la demande de révision du loyer de Mme [T] en date du 14 décembre 2017.
A compter du 1er janvier 2020 et jusqu'au 31 décembre 2022, la société Marionnaud Lafayette s'est acquittée d'un loyer de 7 778,70 euros par trimestre.
Ces paiements sont intervenus sans preuve d'un nouvel échange entre les parties concernant le montant du loyer, dans un contexte où la bailleresse, en dépit de l'opposition de sa locataire à sa demande de révision du loyer en date du 14 décembre 2017 et sans avoir obtenu une décision judiciaire en ce sens, a continué à appeler auprès de la société Marionnaud Lafayette des loyers d'un montant de 7 778,70 euros par trimestre, ainsi que cela résulte du commandement de payer du 9 février 2021 et de l'avis d'échéance du 4ème trimestre 2022 produits aux débats. Ces paiements peuvent donc procéder d'une erreur de la société Marionnaud Lafayette qui a cessé de vérifier le montant du loyer appelé par la bailleresse à compter du 1er janvier 2020, se bornant à régler les sommes appelées.
Dans ces conditions, alors que la société Marionnaud Lafayette s'était antérieurement expressément opposée à la demande de révision du loyer de la bailleresse en date du 14 décembre 2017 et que la bailleresse a continué à appeler auprès de sa locataire un loyer trimestriel de 7 778,70 euros, ces paiements ne suffisent pas à caractériser une acceptation claire et non équivoque à compter du 1er janvier 2020 de la demande de révision du loyer de la bailleresse en date du 14 décembre 2017 par la locataire.
En conséquence, il apparait que le loyer annuel s'élève à la somme de 25 985,29 euros à compter du 24 février 2017 et qu'il n'a pas été augmenté à compter du 1er janvier 2020.
Sur la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige compte-tenu de la date du bail, et de l'article L.145-41 du code de commerce, un bail commercial peut prévoir la résiliation de plein droit du bail en cas de non paiement du loyer convenu. Cette clause, qui doit être expresse, ne produit effet qu'un mois après un commandement, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité, demeuré infructueux.
La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.
En l'espèce, le commandement de payer du 30 novembre 2018 porte sur les sommes suivantes :
' - Loyer du troisième trimestre 2017 7 710,48 €
- Loyer du deuxième trimestre 2017 7 710,48 €
- Coût du présent commandement mémoire
15 420,96 €'
Le montant de 7 710, 48 euros correspond au loyer dû selon Mme [T] après révision du loyer à compter du 1er octobre 2014 (cf sa lettre du 24 février 2017), en ce non compris la provision sur les charges et la taxe sur les ordures ménagères.
Les sommes réclamées au locataire en vertu de ce commandement de payer sont donc limitées aux sommes dues au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestre 2017, à l'exclusion de toute autre.
La sommes due par la société Marionnaud Lafayette au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2017 s'élève au montant total de 12 992, 64 euros (6 496,32 euros X 2), comme établi au paragraphé précédent.
Or, il apparait que cette somme avait été payée par la société Marionnaud Lafayette dès avant la délivrance du commandement de payer du 30 novembre 2018.
En effet, la société Marionnaud Lafayette justifie avoir adressé à la bailleresse un chèque de 7 369,32 euros, le 25 octobre 2017, en indiquant expressément que ce chèque venait en paiement du loyer du 3ème trimestre 2017, de la provision sur charges (750 €) et de la provision sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (123 €) et un chèque du même montant, le 25 janvier 2018, en indiquant que ce chèque venait en paiement du loyer du 4ème trimestre 2017, de la provision sur charges (750€) et de la provision sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (123 €).
En outre, même en considérant que l'imputation des paiements devrait se faire sur la dette la plus ancienne, M. [T] soutenant qu'il existait une dette au titre des loyers des 1er et 2ème trimestres 2017, il ressort des décomptes produits aux débats par M. [T] qu'au 30 novembre 2018, il n'existait plus de sommes dues par la locataire au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2017.
En conséquence, le commandement du 30 novembre 2018 n'a pas pu faire jouer la clause résolutoire insérée au bail.
Le moyen du bailleur tiré de l'existence d'une dette de loyer arrêtée au 30 novembre 2018 est inopérant dès lors que cette dette n'est pas celle qui est réclamée à la locataire en vertu du commandement du 30 novembre 2018.
Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit sans effet le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 30 novembre 2018 par Mme [E] [T] à la société Marionnaud Lafayette, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par la société Marionnaud Lafayette.
Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail
En application de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée par le juge, s'il estime que les manquements contractuels invoqués à l'appui de la demande de résiliation du bail sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation sollicitée.
Il est constant, contrairement à ce que soutient la société Marionnaud Lafayette, que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail pendant la période au cours de laquelle le locataire, en application des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce, a le droit de se maintenir dans les lieux (3e Civ., 12 juillet 2011, pourvoi n° 10-19.047).
Dans ces conditions, la délivrance par la bailleresse d'un congé avec refus de renouvellement du bail et refus de paiement d'une indemnité d'éviction, suivant acte du 25 septembre 2019, n'est pas un obstacle au prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
Le retard de paiement du loyer ou de ses accessoires peut constituer un motif suffisamment grave de nature à justifier la résiliation du bail s'il est répété et inexcusable.
L'article VI du bail qui lie les parties stipule que le loyer est payable en termes égaux échus le 1er jour de chaque trimestre au domicile du bailleur ou de son représentant.
En l'espèce, les pièces produites aux débats permettent difficilement d'établir une chronologie des paiements de chacune des échéances du loyer et de ses accessoires, compte-tenu de la multiplicité des décomptes produits aux débats par le bailleur, des paiements irréguliers de la locataire, de la divergence entre les sommes appelées et les sommes payées consécutive notamment au désaccord entre les parties sur le montant du loyer.
Néanmoins, il résulte des pièces produites aux débats les éléments suivants.
Il est arrivé à la société Marionnaud Lafayette, à certaines époques, de payer irrégulièrement son loyer. Ainsi, elle n'a pas effectué de paiements entre le 9 mai 2018 et le 18 juin 2019, entre le 13 juillet 2020 et le 8 février 2021, entre le 16 décembre 2021 et le 30 septembre 2022. Toutefois, il doit être relevé que si l'irrégularité des paiements conduit à des retards de paiement, elle conduit aussi à des paiements anticipés du loyer. En effet, il apparait qu'après un retard de paiement, la locataire procède non seulement à la régularisation des sommes dues mais paye en avance certaines échéances à venir. Ainsi, en juin 2019, la société Marionnaud Lafayette a payé l'échéance en cours du 2ème trimestre 2019, avant qu'elle ne soit exigible, étant rappelé que le loyer est payable à terme échu. En février 2021, elle a payé les échéances des deux premiers trimestres de l'année 2021.
Il est également arrivé à la société Marionnaud Lafayette, lorsqu'elle payait plus régulièrement son loyer et ses accessoires, de payer avec retard. Ce retard allant de 13 jours à 2 mois et demi. Mais, il doit également être relevé qu'il lui arrivait également de payer son loyer en avance, ainsi que ce fut le cas pour les 2 derniers trimestres de l'année 2019, le premier trimestre de l'année 2020, le dernier trimestre 2022, le 3ème trimestre 2024.
Par ailleurs, il apparait que certains retards étaient excusables. Ainsi, si la société Marionnaud Lafayette a payé avec retard les échéances des 1er et 2ème trimestre 2017, cela s'explique par la lettre de la bailleresse du 24 février 2017 aux termes de laquelle cette dernière réclamait à la locataire des loyers révisés à compter du 1er octobre 2012. Cette réclamation, qui comportait des erreurs, a nécessité des vérifications de la part de la société Marionnaud Lafayette qui a en outre proposé à la bailleresse, sans opposition de sa part, par lettre du 9 mars 2017, d'attendre la publication de l'indice du coût de la construction du 1er trimestre 2017 pour déterminer le prix du loyer révisé à compter du 24 février 2017 et procéder au paiement. Or, l'indice du coût de la construction du 1er trimestre 2017 n'a été publié que le 21 juin 2017.
De même, l'absence de paiement entre le 7 décembre 2022 et le 27 mars 2024 est excusable et s'explique par le fait qu'à l'occasion de l'instance d'appel, la société Marionnaud Lafayette s'est rendu compte que le montant du loyer qu'elle payait depuis 2 ans était erroné, ce qui a nécessité des recherches et des recalculs pour apprécier le montant du trop versé.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, dans un contexte où l'occupation des locaux par la locataire est particulièrement longue, où la bailleresse a réclamé pendant plusieurs années un montant erroné de loyer obligeant la locataire à des vérifications avant paiement et où les retards de paiement de la locataire n'ont pas été systématiques et étaient pour certains d'entre eux excusables, les retards de paiement de la société Marionnaud Lafayette ne sont pas suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande de résiliation du bail du 27 juin 1988 et de sa demande subséquente d'expulsion et, étant rappelé que le bail du 27 juin 1988 avait pris fin au 30 septembre 1999, y ajoutant, de débouter M. [T] de sa demande de résiliation du bail.
Sur la demande de fixation du loyer à la somme de 7 778,70 euros à compter du 1er janvier 2020
M. [T] fonde sa demande subsidiaire de fixation du loyer à la somme de 7 778,70 euros à compter du 1er janvier 2020 sur l'existence d'un accord de la société Marionnaud Lafayette sur ce montant. Elle ne s'analyse donc pas en une action en révision du loyer qui serait prescrite en application de l'article L.145-60 du code de commerce.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les demandes de Mme [T] étaient recevables.
En revanche, cette demande doit être rejetée pour les motifs exposés dans le paragraphe sur le montant du loyer.
Sur la demande de M. [T] de condamnation de la locataire à lui payer la somme de 29.231,67 euros arrêtée au 31 décembre 2024 et les demandes de restitution de la société Marionnaud Lafayette
A l'appui de sa demande de condamnation de la société Marionnaud Lafayette à lui payer la somme de 29 231,67 euros arrêtée au 31 décembre 2024, M. [T] produit un décompte en page 33 et 34 de ses conclusions.
Ce décompte commence avec l'échéance du 2ème trimestre 2023 et se termine avec celle du 4ème trimestre 2024.
Il s'en déduit que le bailleur considère que la société Marionnaud Lafayette est à jour des loyers, indemnités d'occupation et charges dus antérieurement.
Ce décompte est établi en prenant en considération un loyer trimestriel de 7 778,70 euros alors que le montant réel du loyer trimestriel est de 6 496,32 euros.
Il doit donc être déduit du solde de ce décompte la somme de 1 282,38 euros (= 7 778,70 euros - 6 496,32 euros) X 7 trimestres, soit 8 976,66 euros.
Il doit également être déduit le trop versé au titre du loyer entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2022. Il résulte du décompte établi par la société Marionnaud Lafayette, joint au mail adressé par l'avocat de la société Marionnaud Lafayette à l'avocat de M. [T] le 25 mars 2024 (pièce n°23 de M. [T]), qu'il s'agit de la somme de 14 106,18 euros.
La société Marionnaud Lafayette estime que doit encore être déduit la somme de 13 725,74 euros qu'elle dit avoir payée deux fois en règlement des 1er et 2ème trimestres 2017, une fois par virement et une fois par chèque. Toutefois, il n'est apporté aucune preuve de ce double paiement.
Le paiement allégué par la société Marionnaud Lafayette au titre de l'échéance du 2ème trimestre 2024 figure bien dans le décompte produit aux débats par M. [T].
La société Marionnaud Lafayette estime encore n'être pas redevable de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Toutefois, le bail stipule qu'outre le loyer, le preneur remboursera 'sa part dans les taxes, prestations et fournitures individuelles, telles qu'elles sont définies par le décret n°82-954 du 9 novembre 1982, sans aucune exception ni réserve'. Or, ce décret, désormais abrogé, fait figurer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères parmi les charges récupérables sur le locataire. Par une clause claire et précise de renvoi à ce décret, le bail opère le transfert de la charge de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au locataire. La société Marionnaud Lafayette est donc bien redevable de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
La société Marionnaud Lafayette demande par ailleurs la restitution des sommes versées à titre de provisions sur charges, faute pour le bailleur de justifier des charges réelles.
Il est constant, en application des articles 1134 alinéa 1er et 1376 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que pour conserver les sommes versées par le preneur au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d'un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d'y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.
Il résulte des pièces produites aux débats que Mme [T] a procédé, au fur et à mesure, à la régularisation des charges, les régularisations de charges figurant dans les différents décomptes produits aux débats à l'exception du dernier.
Par ailleurs, il est justifié dans le cadre de la présente instance des charges de copropriété récupérées sur la locataire pour la période du 1er avril 2016 au 31 mars 2023, qui correspondent aux charges qui figurent dans le décret n°82-954 du 9 novembre 1982, ainsi que de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 à 2021.
Faute pour M. [T] de justifier de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2022 et 2023 et des charges de copropriété entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024, il convient de déduire des sommes dues par la société Marionnaud Lafayette :
- les provisions sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères versées en 2022 et 2023, soit 125 euros x 8 trimestres = 1 000 euros,
- les provisions sur charges versées entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024, soit 750 euros x 4 trimestres = 3 000 euros.
En revanche, à la date de la clôture de l'instruction, M. [T] ne pouvait pas encore opérer la régularisation des charges pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et était encore dans les délais pour procéder à la régularisation de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2024.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparait que la société Marionnaud Lafayette est redevable envers M. [T] de la somme de 2 148,83 euros, soit 29 231,67 euros - 8 976,66 euros - 14 106,18 euros - 1 000 euros - 3 000 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et provisions sur charges incluses arrêtés au 31 décembre 2024, indemnité d'occupation et provision sur charges du 4ème trimestre 2024 incluses.
La société Marionnaud Lafayette sera déboutée de sa demande de remboursement des provisions pour charges pour le surplus.
En conséquence, il convient de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande de paiement,
- condamner la société Marionnaud Lafayette à payer à M. [T] la somme de 2 148,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
- débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toutes sommes versée au titre du loyer pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 € HT et HC, le trop-versé au titre du loyer ayant été déduit des sommes dues par la locataire,
- débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toute sommes versée à titre de provisions sur charges, les provisions restituables ayant été déduites des sommes dues par la société Marionnaud Lafayette et le surplus de la demande étant rejeté,
- débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toute somme versée au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou au titre de la régularisation de ladite taxe, les provisions sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restituables ayant été déduites des sommes dues par la locataire et le surplus de la demande étant rejeté.
Sur la demande de délais de paiement
La société Marionnaud Lafayette ne justifie pas ne pas être en mesure de payer la somme de 2 148,83 euros à M. [T].
Sa demande de délais de paiement est en conséquence rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Compte-tenu de la confirmation du jugement entrepris s'agissant du rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné Mme [T] aux dépens de l'instance.
A hauteur d'appel, chaque partie succombe partiellement. En conséquence, chaque partie conservera les dépens de la procédure d'appel qu'elle a exposés.
L'équité commande de confirmer la condamnation de Mme [T] en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déboute chaque partie de sa demande d'irrecevabilité des demandes de l'autre partie en cause d'appel sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile ;
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2022 (RG 18/14286) en ce qu'il a :
- débouté Mme [E] [T] de sa demande de paiement ;
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2022 (RG 18/14286) en ses autres dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Déboute M. [T] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;
Déboute M. [T] de sa demande de fixation du loyer à la somme de 7 778,70 euros à compter du 1er janvier 2020 ;
Condamne la société Marionnaud Lafayette à payer à M. GiovanniViglino la somme de 2 148,83 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et provisions sur charges selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, indemnité d'occupation et provision sur charges du 4ème trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboute la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toute somme versée au titre du loyer pour un montant excédant la somme annuelle de 25.985,29 euros HT et HC ;
Déboute la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamation de M. [T] à lui restituer toute somme versée à titre de provisions sur charges ;
Déboute la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toute somme versée au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou au titre de la régularisation de ladite taxe ;
Déboute la société Marionnaud Lafayette de sa demande de délais de paiement ;
Dit que chaque partie conservera les dépens de la procédure d'appel qu'elle a exposés ;
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elles en appel.
Le greffier, La présidente,
AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025
(n° 141/2025, 18 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/07096 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFTQF
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 février 2022- Tribunal judiciaire de PARIS (18ème chambre, 1ère section) - RG n° 18/14286
APPELANTE
[E] [T], décédée le 8 octobre 2023 à [Localité 10]
née le 14 janvier 1965 à [Localité 7]
Représentée par Me Isabelle HALIMI, avocat au barreau de Paris, toque : E1880
INTIMÉE
S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE
Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 348 674 169
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée et assistée par Me Valérie PANEPINTO de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de Paris, toque : P0102
INTERVENANT ET APPELANT
M. [L] [T], agissant en sa qualité d'héritier de [E] [T], décédée
né le 06 mai 1931 à [Localité 9] (Italie)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté et assisté par Me Isabelle HALIMI, avocat au barreau de Paris, toque : E1880
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 30 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
- Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre
- Mme Stéphanie Dupont, conseillère
- Mme Catherine Valantin, conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRÊT :
contradictoire ;
par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M. Soufiane HASSAOUI, greffier lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 27 juin 1988, les consorts [P], aux droits desquels est venue Mme [E] [T], ont donné à bail à la société Patchouli-Mouffetard, aux droits de laquelle se trouve la société Marionnaud Lafayette, des locaux commerciaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8],pour une durée de 9 ans à compter du ler avril 1988 moyennant un loyer annuel en principal de 108 000 francs (16 464,89 euros).
Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 1999, la société Marionnaud Lafayette a fait délivrer à Mme [T] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 1999.
Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2010, la société Marionnaud Lafayette a fait délivrer à Mme [T] une demande de renouvellement du bail à compter du ler janvier 2011.
Par courrier recommandé du 24 février 2017, Mme [T] a réclamé le paiement de loyers révisés à compter du 1er octobre 2012 à sa locataire qui, sans contester le principe de la révision du loyer, s'est opposée, d'une part, au montant du loyer révisé calculé par la bailleresse et, d'autre part, à la rétroactivité de cette révision.
Par courrier recommandé du 14 décembre 2017, Mme [T] a indiqué procéder à une nouvelle révision triennale du loyer à compter du 1er octobre 2017.
Par acte d'huissier de justice du 30 novembre 2018, Mme [T] a fait délivrer à la société Marionnaud Lafayette un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2017 pour un montant total de 15 420,96 euros.
Par acte d'huissier de justice du même jour, Mme [T] a fait assigner la société Marionnaud Lafayette devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 46 141,63 euros au titre des loyers, charges, taxes et solde du dépôt de garantie.
Par acte d'huissier de justice du 27 décembre 2018, la société Marionnaud Lafayette a saisi le tribunal de grande instance de Paris en opposition au commandement de payer du 30 novembre 2018.
Par ordonnance du 24 septembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a prononcé la jonction de ces deux procédures.
Par jugement du 15 février 2022, le tribunal judicaire de Paris a :
dit sans effet le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 30 novembre 2018 par Mme [T] à la société Marionnaud Lafayette ;
dit que les demandes de Mme [T] étaient recevables ;
débouté Mme [T] de sa demande de paiement ;
débouté Mme [T] de sa demande de résiliation du bail du 27 juin 1988 et de sa demande subséquente en expulsion ;
condamné Mme [T] à payer à la société Marionnaud Lafayette la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [T] à payer les dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
ordonné l'exécution provisoire de la décision ;
rejeté toutes demandes plus amples ou contraires des parties.
Par déclaration du 6 avril 2022, Mme [T] a interjeté appel du jugement en en critiquant expressément tous les chefs.
Parallèlement à cette procédure, Mme [T], par acte d'huissier de justice du 25 septembre 2019, a donné congé à la société Marionnaud Lafayette pour le 31 mars 2020 en refusant le renouvellement du bail et le paiement d'une indemnité d'éviction.
Par acte d'huissier de justice du 15 mars 2022, la société Marionnaud Lafayette a fait assigner Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de contester son refus de paiement d'une indemnité d'éviction. L'instance est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.
Mme [T] est décédée le 8 octobre 2023. M. [L] [T], seul héritier de Mme [T], est intervenu volontairement à l'instance d'appel par conclusions déposées et notifiées le 15 novembre 2024.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2025.
PRÉTENTIONS ET MOYENS
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 mars 2025, M. [T] demande à la cour de :
déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par Mme [T], instance reprise par M. [T],
donner acte de la reprise de l'instance par M. [T], en qualité d'héritier de [E] [T], en l'état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue,
réformer le jugement dont appel
débouter la société Marionnaud Lafayette de ses demandes, fins et conclusions contraires,
En conséquence,
A titre liminaire
prononcer l'irrecevabilité des demandes de la société Marionnaud Lafayette formulées pour la première fois en cause d'appel aux termes desquelles elle demande de :
condamner M. [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée à titre de loyers pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 euros HT et HC,
condamner M. [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée à titre de provisions pour charges, faute pour M. [T] de justifier des charges réelles d'une part, qu'elle peut contractuellement faire supporter à la preneuse d'autre part,
condamner M. [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée au titre de la taxe sur les ordures ménagères ou encore au titre de la régularisation de ladite taxe sur les ordures ménagères, dès lors que contractuellement elle n'incombe pas à la société Marionnaud Lafayette,
A titre principal
confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré valable le commandement de payer du 30 novembre 2018,
constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 27 juin 1988 et dénoncée aux termes du commandement de payer en date du 30 novembre 2018 ;
En conséquence,
ordonner l'expulsion de la société Marionnaud Lafayette et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir,
ordonner l'enlèvement des marchandises et objets garnissant les lieux et leur dépôt dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais et risques et périls de la partie expulsée, en garantie des sommes qui pourront être dues,
fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Marionnaud Lafayette à M. [T] au montant du loyer, 6 496,32 euros trimestriels, à compter de l'expiration du délai d'un mois au jour de la signification du commandement de payer puis à la somme de 7 778,70 euros trimestriels à compter du 1er janvier 2020 et ce jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs, augmentée des charges,
dire que le dépôt de garantie sera acquis à M. [T],
A titre subsidiaire,
déclarer recevable la demande de résiliation judiciaire du bail et les demandes qui en sont les conséquences,
ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société Marionnaud Lafayette,
En conséquence,
ordonner l'expulsion de la société Marionnaud Lafayette et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir,
ordonner l'enlèvement des marchandises et objets garnissant les lieux et leur dépôt dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais et risques et périls de la partie expulsée, en garantie des sommes qui pourront être dues,
fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société Marionnaud Lafayette à M. [T] au montant du loyer, soit la somme de 7 778,70 euros trimestriels, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs, augmentée des charges,
dire que le dépôt de garantie sera acquis à M.[T],
A titre infiniment subsidiaire,
fixer le montant du loyer à la somme de 7 778,70 euros à compter du 1er janvier 2020,
En tout état de cause,
condamner la société Marionnaud Lafayette à régler à M. [T] la somme de 29 231,67 euros arrêtée au 31 décembre 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de restitution de toute somme versée au titre du loyer pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 euros,
débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de restitution de toute somme versée à titre de provisions sur charges,
débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de restitution de toutes sommes versées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagère ou au titre de la régularisation de cette taxe dès lors qu'elle n'incomberait pas à la société Marionnaud Lafayette,
débouter la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,
condamner la société Marionnaud Lafayette à la somme de 10 000 euros au profit de M. [T] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel par application de l'article 696 du code de procédure civile, dont le montant sera recouvré par Me Isabelle Halimi, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [T] fait valoir :
Sur l'irrecevabilité des nouvelles prétentions devant la cour,
- que la société Marionnaud Lafayette forme en cause d'appel de nouvelles prétentions qui sont irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile,
- que contrairement à ce que soutient la société Marionnaud Lafayette, M. [T] ne présente pas en appel de demandes nouvelles ; que le jugement de première instance, dont la société Marionnaud Lafayette n'a pas sollicité la nullité, fait foi des conclusions qui ont été signifiées en première instance et mentionne que les dernières conclusions de première instance de Mme [Z] sont du 3 juin 2019 et non du 11 juin 2020 comme soutenu par la société Marionnaud Lafayette ; que les demandes soumises à la cour par M. [T] ont bien été examinées par le tribunal ;
- que la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail tend à la même fin que la demande d'acquisition de la clause résolutoire de sorte qu'en application de l'article 565 du code de procédure civile elle n'est pas nouvelle ;
Sur la validité du commandement de payer,
- que la société Marionnaud Lafayette ne peut invoquer la nullité du commandement de payer au motif qu'il viserait le bail du 27 juin 1988 dès lors qu'avant l'entrée en vigueur de la loi n°2012-387 dite 'Warsmann II' du 22 mars 2012, la jurisprudence constante considérait que la tacite reconduction du bail n'entraînait pas la formation d'un nouveau contrat ;
- que le premier juge a, à bon droit, considéré que le bail du 27 juin 1988 avait été 'renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré conformément à l'article L.145-10 du code de commerce' ;
- que le commandement mentionne le délai d'un mois prévu à l'article L.145-41 du code de commerce en ce qu'il reproduit in extenso la clause résolutoire du bail qui rappelle ce délai ; qu'en outre le défaut de mention de ce délai dans l'acte n'entraîne sa nullité que s'il a causé un grief au locataire, en application de l'article 114 du code de procédure civile, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, la société Marionnaud Lafayette ayant saisi le tribunal en opposition au commandement avant l'expiration du délai ;
- que la clause résolutoire ne vise pas un délai d'un mois et un délai de 15 jours comme le soutient la société Marionnaud Lafayette ; qu'elle vise bien le délai d'un mois après la délivrance du commandement de payer, le délai de 15 jours étant imparti à une sommation d'exécuter ;
Sur l'acquisition de la clause résolutoire,
- que le tribunal a, à tort, considéré que la société Marionnaud Lafayette n'était redevable d'aucun arriéré à la date de délivrance du commandement de payer ;
- que la société Marionnaud Lafayette a accepté, par courrier du 7 août 2017, de régler un loyer révisé de 25 985,29 euros HT à compter du 24 février 2017, soit 6 492,32 euros HT et HC ; qu'en prenant en considération ce montant du loyer, la société Marionnaud Lafayette était redevable de la somme de 16 036,30 euros au titre des loyers et des charges à la date de délivrance du commandement de payer ; que le règlement suivant de la société Marionnaud Lafayette n'est intervenu que le 18 juin 2019 de sorte que le commandement de payer doit produire ses effets ;
- que les sommes payées par la société Marionnaud Lafayette en octobre 2017 et janvier 2018 doivent être imputées en priorité sur les impayés des 1er et 2ème trimestres 2017 de sorte que ces paiements n'ont pas réglé entièrement les sommes dues au titre des 3ème et 4ème trimestres 2017 ; qu'en outre les règlements que la société Marionnaud Lafayette dit avoir effectués pour les 3ème et 4ème trimestres 2017 (14 738,64 euros) ne permettaient pas de couvrir le montant des loyers et charges pour cette période qui s'élevait à 15 471,37 euros ;
- que Mme [T] a toujours appelé et justifié des charges ; que même en soustrayant les charges des sommes dues, la société Marionnaud Lafayette restait redevable à la date de délivrance du commandement de payer de la somme de 4 143,58 euros au titre des loyers;
- que le fait que la société Marionnaud Lafayette se soit acquittée d'une indemnité d'occupation supérieure à 6 496,32 euros à compter du 1er janvier 2020 est indifférent s'agissant de la créance qui existait au 30 novembre 2018, date de délivrance du commandement de payer ;
Sur le montant de l'indemnité d'occupation,
- que par courrier du 7 août 2017, la société Marionnaud Lafayette a reconnu devoir un loyer annuel de 25 985,29 euros HT ;
- que par la suite, en janvier 2020, la société Marionnaud Lafayette a accepté l'augmentation du loyer proposée en 2017 par Mme [T], en payant spontanément à partir de cette date, et ce jusqu'en décembre 2022, un loyer trimestriel de 7 778,70 euros, soit 31 114,80 euros par an ; que ce n'est que postérieurement à la signification des premières conclusions de Mme [T] devant la cour en date du 22 octobre 2022, qui soulignaient ce point, que la société Marionnaud Lafayette a cessé de régler le montant trimestriel de 7 778,70 euros pour régler la somme de 6 496,32 euros HC au titre du 1er trimestre 2023; qu'en conséquence, la société Marionnaud Lafayette est mal fondée à invoquer une erreur de sa part ;
Subsidiairement, sur la résiliation judiciaire du bail,
- que les retards systématiques du preneur dans le paiement des loyers constituent un manquement suffisamment grave et répété de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat ;
- que contrairement à ce que soutient la société Marionnaud Lafayette, le bailleur est en droit de solliciter la résiliation judiciaire du bail alors qu'un congé a été délivré (3e Civ., 12 juillet 2011 - pourvoi n°10-19.047) ;
- que depuis le 1er janvier 2017, la société Marionnaud Lafayette fait preuve de retards répétés dans le paiement du loyer et des charges ; que cette situation a conduit Mme [T] à faire délivrer un nouveau commandement de payer le 9 février 2021 dont la société Marionnaud Lafayette s'est acquittée ; que la société Marionnaud Lafayette n'a été à jour des sommes dues à son bailleur qu'à la date du 31 décembre 2022 ; qu'à compter du 1er janvier 2023, la société Marionnaud Lafayette a diminué unilatéralement le montant de l'indemnité d'occupation due puis a cessé tout paiement du 2ème trimestre 2023 jusqu'en juillet 2024, prenant prétexte du décès de Mme [T] survenu le 8 octobre 2023 alors que l'identité et les coordonnées bancaires de son unique héritier, M. [T], lui ont été communiquées dès le mois de décembre 2023 pour lui permettre de procéder aux paiements ; que la société Marionnaud Lafayette s'obstine à effectuer ses paiements par chèques bancaires, alors qu'elle est en possession des coordonnées bancaires de son bailleur, dans le but de retarder les paiements, M. [T], âgé de 94 ans et souvent en déplacement en Italie, n'étant pas en mesure d'encaisser les chèques adressés à son domicile ; que la société Marionnaud Lafayette fait preuve de mauvaise foi en sollicitant des preuves de l'authenticité du RIB de M. [T] alors qu'elle est déjà en possession de ces preuves ;
En tout état de cause, sur les sommes dues au bailleur par la société Marionnaud Lafayette,
- que la société Marionnaud Lafayette est débitrice de la somme de 29 231,67 euros au 31 décembre 2024 ;
- que l'indemnité d'occupation à partir du 1er trimestre 2020 s'élève bien à la somme annuelle de 31 114,80 euros hors charges, soit 7 778,70 euros par trimestre, pour avoir été acceptée et payée par la société Marionnaud Lafayette pendant 2 ans ;
- qu'elle produit tous les justificatifs des charges pour les années 2017 à 2024 ; que la contestation portant sur les charges a été formulée pour la première fois en cause d'appel;
- que la société Marionnaud Lafayette n'a jamais contesté le paiement de la taxe sur les ordures ménagères depuis sa prise de bail en 1982 jusqu'en 2017 ; qu'en vertu du bail, cette taxe est récupérable sur le preneur ;
- que la société Marionnaud Lafayette, qui prétend avoir payé deux fois la somme de 13 725,75 euros au titre des 1er et 2ème trimestres 2017, ne pouvait pas opérer une compensation de sa dette avec ces sommes, laquelle était prescrite ; qu'en outre, il n'y a jamais eu de double paiement ;
Sur le rejet des demandes de restitution de la société Marionnaud Lafayette,
- que ces demandes, si elles devaient être déclarées recevables, devraient être rejetées au motif que la société Marionnaud Lafayette a décidé de se restituer elle-même ces sommes en arrêtant de payer l'indemnité d'occupation et les charges dues depuis le 2ème trimestre 2023 ;
Sur l'absence de mauvaise foi du bailleur,
- que c'est en vain que la société Marionnaud Lafayette prétend que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi par le bailleur alors que c'est le preneur qui est de mauvaise foi pour n'avoir pas réglé ses loyers à bonne date et demeurer débiteur de son bailleur.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 26 février 2025, la société Marionnaud Lafayette demande à la cour de :
confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 février 2022 en ce qu'il a :
dit sans effet le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 30 novembre 2018 par Mme [T] ' aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - à la société Marionnaud Lafayette,
débouté Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - de sa demande de paiement,
condamné Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - à payer les dépens de l'instance,
rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] ,
confirmer également, dès lors que les prétentions nouvelles de M. [L] [T] ne seraient pas jugées irrecevables par la cour, le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 février 2022 en ce qu'il a débouté Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - de sa demande de résiliation du bail du 27 juin 1988 et de sa demande subséquente en expulsion,
l'infirmer en ce qu'il a :
dit que les demandes de Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M. [L] [T] - sont recevables,
condamné Mme [T] - aux droits de laquelle se trouve M.[L] [T] - à payer à la société Marionnaud Lafayette la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté toutes demandes plus amples ou contraires de la société Marionnaud Lafayette,
et statuant à nouveau,
juger irrecevables, pour constituer des prétentions nouvelles devant la cour, les demandes de Mme [T] formulées par conclusions signifiées devant la cour le 5 juillet 2022 et reprises par M.[T], aux termes de ses conclusions notifiées le 15 novembre 2024, aux termes desquelles il demande à la cour de : « A titre principal - Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 27 juin 1988 et dénoncée aux termes du commandement de payer en date du 30 novembre 2018. En conséquence, - Ordonner l'expulsion de la société Marionnaud Lafayette et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir. - Ordonner l'enlèvement des marchandises et objets garnissant les lieux et leur dépôt dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais et risques et périls de la partie expulsée, en garantie des sommes qui pourront être dues. - Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer à compter de l'expiration du délai d'un mois au jour de la signification du commandement de payer jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés augmentée des charges. - Dire que le dépôt de garantie sera acquis à Monsieur [T]. A titre subsidiaire, - Ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de la société Marionnaud Lafayette. En conséquence, - Ordonner l'expulsion de la société Marionnaud Lafayette et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec l'assistance du commissaire de police, de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu dans les huit jours de la signification de l'arrêt à intervenir. - Ordonner l'enlèvement des marchandises et objets garnissant les lieux et leur dépôt dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais et risques et périls de la partie expulsée, en garantie des sommes qui pourront être dues. - Fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer à compter de l'expiration du délai d'un mois au jour de la signification du commandement de payer jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés augmentée des charges. - Dire que le dépôt de garantie sera acquis à Monsieur [T] ».
juger que la société Marionnaud Lafayette n'est redevable d'aucune somme à l'égard de M. [L] [T],
juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 novembre 2018,
juger qu'est réputée non écrite la clause résolutoire,
juger prescrite l'action en fixation du loyer révisé à compter du 24 février 2017,
juger en conséquence irrecevable M. [L] [T] en ses demandes tendant à obtenir un loyer annuel HT et HC supérieur à 25 985,29 euros HT et HC à compter du 24 février 2017,
juger, en toute hypothèse, que la demande de révision du 24 février 2017 ne peut rétroagir au 1er juillet 2012,
juger nulle et de nul effet la demande de révision du 14 décembre 2017 et en toute hypothèse juger qu'elle ne peut produire effet,
condamner M. [L] [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée au titre du loyer pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 euros HT et HC,
condamner M. [L] [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée à titre de provisions pour charges, faute pour M.[L] [T] de justifier des charges réelles d'une part, qu'elle peut contractuellement faire supporter à la preneuse d'autre part,
condamner M. [L] [T] à restituer à la société Marionnaud Lafayette toute somme versée au titre de la taxe sur les ordures ménagères ou encore au titre de la régularisation de ladite taxe sur les ordures ménagères, dès lors que contractuellement elle n'incombe pas à la société Marionnaud Lafayette,
subsidiairement, dans l'hypothèse où les prétentions nouvelles de M. [L] [T] ne seraient pas jugées irrecevables :
juger que la clause résolutoire ne peut produire effet,
juger qu'il n'existe pas d'infraction, d'une part suffisamment grave, d'autre part, pour justifier la résiliation judiciaire du bail,
très subsidiairement,
accorder à la société Marionnaud Lafayette un délai de trois mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir pour s'acquitter des sommes dont elle pourrait être redevable,
suspendre corrélativement, pendant l'octroi desdits délais, la clause résolutoire,
en toute hypothèse,
débouter M. [L] [T] de l'intégralité de ses demandes,
condamner M. [L] [T] à payer à la société Marionnaud Lafayette, la somme de 8 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,
condamner M. [L] [T] à payer à la société Marionnaud Lafayette, la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles devant la cour,
le condamner également aux entiers dépens, de première instance et d'appel, lesquels dépens d'appel seront recouvrés par Maître Valérie Panepinto, par application de l'article 699 du Code de procédure civile.
La société Marionnaud Lafayette fait valoir :
Sur l'irrecevabilité des nouvelles prétentions du bailleur,
- que, contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement querellé, les dernières conclusions signifiées en première instance par Mme [T] sont celles du 11 juin 2020, aux termes desquelles cette dernière renonce à ses demandes initiales de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail ; que les prétentions de Mme [T] en première instance étaient donc limitées à une demande de condamnation à paiement, outre les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles, de sorte que les demandes de M.[T] en cause d'appel de constatation de la clause résolutoire et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail et les demandes subséquentes d'expulsion, d'enlèvement des marchandises et objets, de fixation du montant de l'indemnité d'occupation ou encore de conservation du dépôt de garantie constituent des prétentions nouvelles et sont donc irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Sur la prétendue irrecevabilité des nouvelles demandes de la société Marionnaud Lafayette,
- que les demandes de condamnation en paiement formulées par la société Marionnaud Lafayette à l'encontre du bailleur sont présentées pour opposer compensation aux demandes de M. [T] de sorte qu'elles ne sont pas irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Sur la nullité du commandement du 30 novembre 2018,
- que la nullité du commandement de payer s'impose faute pour le bailleur de justifier, au 30 novembre 2018, d'une créance à l'encontre de la preneuse au titre des 3ème et 4ème trimestres 2017 qui sont les termes réclamés dans le commandement ;
- que la société Marionnaud Lafayette s'était acquittée des termes des 3ème et 4ème trimestres 2017 avant la délivrance du commandement ;
- que les impayés allégués par M. [T] dans ses conclusions ne correspondent pas aux sommes visées et réclamées dans le commandement de payer du 30 novembre 2018 ;
- que compte-tenu de la délivrance par Mme [T] d'un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 31 mars 2020, la société Marionnaud Lafayette est débitrice depuis le 1er avril 2020 d'une indemnité d'occupation et non d'un loyer ; que la clause résolutoire vise le défaut de paiement du loyer et non le défaut de paiement de l'indemnité d'occupation de sorte que M. [T] ne peut pas se prévaloir de la clause résolutoire au titre des sommes dues après le 1er avril 2020 ;
- que le commandement de payer vise le bail du 27 juin 1988 qui était expiré à la date de la délivrance du commandement pour avoir été renouvelé une première fois à effet du 1er octobre 1999 et une seconde fois à effet du 1er janvier 2011 ;
- que le commandement est nul, en application de l'article L.145-41 du code de commerce, faute de mentionner le délai dans lequel le paiement doit intervenir, peu important qu'il reproduise in extenso la clause résolutoire ;
- que la clause résolutoire doit être réputée non écrite en application de l'article L.145-15 du code de commerce en ce qu'elle vise deux délais, peu important, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, que le délai de quinze jours soit imparti à une sommation d'exécuter;
- que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi ;
Sur la demande subsidiaire de résiliation du bail,
- que la société Marionnaud Lafayette n'est redevable d'aucune somme ;
- qu'à la supposer avérée, l'infraction reprochée à la société Marionnaud Lafayette par le bailleur ne peut être qualifiée de suffisamment grave pour justifier de la résiliation judiciaire du bail compte-tenu des réclamations totalements fantaisistes et différentes d'un décompte à l'autre du bailleur ;
- que le bail ayant pris fin le 31 mars 2020 par l'effet du congé délivré par Mme [T], M.[T] ne peut pas solliciter la résiliation du bail à la date de l'arrêt.
Il convient, en application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.
SUR CE,
A titre liminaire et en application de l'article 4 du code de procédure civile, la cour indique qu'elle ne statue pas sur les demandes aux fins de voir 'juger' lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et qu'elles ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués.
Sur la recevabilité des demandes de M. [T]
Par l'application combinée du 1er alinéa de l'article 455 du code de procédure civile et de l'article 457 du même code, le jugement doit, à peine de nullité, exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé pouvant revêtir la forme d'un visa des conclusions.
Par ailleurs, l'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, le jugement entrepris fait un exposé des prétentions et des moyens de la bailleresse ainsi qu'il suit :
' Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 juin 2019, Mme [T] demande au tribunal, à titre principal, de débouter la société Marionnaud Lafayette de l'ensemble de ses demandes, de condamner celle-ci à lui payer la somme de 53 973,36 euros au titre des loyers impayés du 1er janvier 2018 au 30 septembre 2019 et de constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts de la société preneuse, d'ordonner l'expulsion de celle-ci et la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, ce avec le bénéfice de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.'
Or, il résulte d'un justificatif généré par le RPVA que le 11 juin 2020, Mme [T] a déposé devant le premier juge et notifié à son adversaire de nouvelles conclusions aux termes desquelles elle se bornait à solliciter la condamnation de la société Marionnaud Lafayette à lui payer la somme de 32.701,02 euros arrêtée au 30 septembre 2019 et la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il se déduit de ces éléments que l'exposé des prétentions et des moyens de la bailleresse qui figure dans le jugement entrepris est inexacte et que la bailleresse avait abandonné sa demande principale de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail en première instance.
Néanmoins, déclarer irrecevables, en cause d'appel, pour cause de nouveauté sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes de M. [T] de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail ainsi que les demandes qui en sont la conséquence, sans prononcer l'annulation, qui n'est pas sollicitée devant la cour, des chefs du dispositif du jugement de première instance relatifs à ces demandes reviendrait à laisser subsister dans l'ordre juridique ces chefs du dispositif du jugement de première instance tout en privant le bailleur d'un double degré de juridiction les concernant.
Dans ces conditions, la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande de résiliation judiciaire du bail et les demandes qui en sont la conséquence, formulées en cause d'appel par Mme [T] puis par M. [T], ne s'analysent pas en des prétentions nouvelles, irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile, dès lors que le tribunal y a répondu et que la société Marionnaud Lafayette n'a pas sollicité l'annulation du jugement.
Sur la recevabilité des demandes de la société Marionnaud Lafayette
L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
En l'espèce, les demandes de la société Marionnaud Lafayette de condamnation de M. [T] à lui restituer toute sommer versée à titre de loyers pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 euros HT et HC, toute somme versée à titre de provisions pour charges et toute somme versée au titre de la taxe sur les ordures ménagères visent à opposer compensation à la demande en paiement formée par le bailleur.
Elle ne sont donc pas irrecevables en application de l'article 564 du code de procédure civile ci-dessus rappelé.
Sur le montant du loyer
Par lettre recommandée du 24 février 2017 adressée à sa locataire, Mme [T] a demandé la révision du loyer annuel pour le voir fixer à 30 418,36 euros du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2014 et à 30 841,90 euros à compter du 1er octobre 2014.
En réponse à cette demande, par lettre du 7 août 2017 adressée à sa bailleresse, la société Marionnaud Lafayette a accepté de payer un loyer annuel de 25 985,29 euros à compter du 24 février 2017.
Devant la cour, les parties s'accordent sur la fixation du loyer à la somme annuelle de 25 985,29 euros, soit 6 496,32 euros par trimestre, à compter du 24 février 2017, par l'effet de la demande de révision du loyer de Mme [T] en date du 24 février 2017 et de l'acceptation de la société Marionnaud Lafayette en date du 7 août 2017.
Par lettre recommandée du 14 décembre 2017, Mme [T] a indiqué à la société Marionnaud Lafayette qu'elle 'procédait' à une révision triennale du loyer à compter du 1er octobre 2017 et que le loyer s'élevait désormais à la somme annuelle de 31 114,79 euros, soit 7 778,70 euros par trimestre.
En réponse à cette lettre, la société Marionnaud Lafayette a fait savoir à sa bailleresse, par lettre recommandée du 25 janvier 2018, qu'elle réglait la somme de 6 496,32 euros au titre du loyer du 4ème trimestre 2017. Ainsi, la société Marionnaud Lafayette a expressément manifesté son opposition à la demande de révision du loyer de Mme [T] en date du 14 décembre 2017.
A compter du 1er janvier 2020 et jusqu'au 31 décembre 2022, la société Marionnaud Lafayette s'est acquittée d'un loyer de 7 778,70 euros par trimestre.
Ces paiements sont intervenus sans preuve d'un nouvel échange entre les parties concernant le montant du loyer, dans un contexte où la bailleresse, en dépit de l'opposition de sa locataire à sa demande de révision du loyer en date du 14 décembre 2017 et sans avoir obtenu une décision judiciaire en ce sens, a continué à appeler auprès de la société Marionnaud Lafayette des loyers d'un montant de 7 778,70 euros par trimestre, ainsi que cela résulte du commandement de payer du 9 février 2021 et de l'avis d'échéance du 4ème trimestre 2022 produits aux débats. Ces paiements peuvent donc procéder d'une erreur de la société Marionnaud Lafayette qui a cessé de vérifier le montant du loyer appelé par la bailleresse à compter du 1er janvier 2020, se bornant à régler les sommes appelées.
Dans ces conditions, alors que la société Marionnaud Lafayette s'était antérieurement expressément opposée à la demande de révision du loyer de la bailleresse en date du 14 décembre 2017 et que la bailleresse a continué à appeler auprès de sa locataire un loyer trimestriel de 7 778,70 euros, ces paiements ne suffisent pas à caractériser une acceptation claire et non équivoque à compter du 1er janvier 2020 de la demande de révision du loyer de la bailleresse en date du 14 décembre 2017 par la locataire.
En conséquence, il apparait que le loyer annuel s'élève à la somme de 25 985,29 euros à compter du 24 février 2017 et qu'il n'a pas été augmenté à compter du 1er janvier 2020.
Sur la demande de constatation d'acquisition de la clause résolutoire
En application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige compte-tenu de la date du bail, et de l'article L.145-41 du code de commerce, un bail commercial peut prévoir la résiliation de plein droit du bail en cas de non paiement du loyer convenu. Cette clause, qui doit être expresse, ne produit effet qu'un mois après un commandement, qui doit mentionner ce délai à peine de nullité, demeuré infructueux.
La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.
En l'espèce, le commandement de payer du 30 novembre 2018 porte sur les sommes suivantes :
' - Loyer du troisième trimestre 2017 7 710,48 €
- Loyer du deuxième trimestre 2017 7 710,48 €
- Coût du présent commandement mémoire
15 420,96 €'
Le montant de 7 710, 48 euros correspond au loyer dû selon Mme [T] après révision du loyer à compter du 1er octobre 2014 (cf sa lettre du 24 février 2017), en ce non compris la provision sur les charges et la taxe sur les ordures ménagères.
Les sommes réclamées au locataire en vertu de ce commandement de payer sont donc limitées aux sommes dues au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestre 2017, à l'exclusion de toute autre.
La sommes due par la société Marionnaud Lafayette au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2017 s'élève au montant total de 12 992, 64 euros (6 496,32 euros X 2), comme établi au paragraphé précédent.
Or, il apparait que cette somme avait été payée par la société Marionnaud Lafayette dès avant la délivrance du commandement de payer du 30 novembre 2018.
En effet, la société Marionnaud Lafayette justifie avoir adressé à la bailleresse un chèque de 7 369,32 euros, le 25 octobre 2017, en indiquant expressément que ce chèque venait en paiement du loyer du 3ème trimestre 2017, de la provision sur charges (750 €) et de la provision sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (123 €) et un chèque du même montant, le 25 janvier 2018, en indiquant que ce chèque venait en paiement du loyer du 4ème trimestre 2017, de la provision sur charges (750€) et de la provision sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (123 €).
En outre, même en considérant que l'imputation des paiements devrait se faire sur la dette la plus ancienne, M. [T] soutenant qu'il existait une dette au titre des loyers des 1er et 2ème trimestres 2017, il ressort des décomptes produits aux débats par M. [T] qu'au 30 novembre 2018, il n'existait plus de sommes dues par la locataire au titre des loyers des 3ème et 4ème trimestres 2017.
En conséquence, le commandement du 30 novembre 2018 n'a pas pu faire jouer la clause résolutoire insérée au bail.
Le moyen du bailleur tiré de l'existence d'une dette de loyer arrêtée au 30 novembre 2018 est inopérant dès lors que cette dette n'est pas celle qui est réclamée à la locataire en vertu du commandement du 30 novembre 2018.
Au vu de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit sans effet le commandement visant la clause résolutoire du bail délivré le 30 novembre 2018 par Mme [E] [T] à la société Marionnaud Lafayette, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés par la société Marionnaud Lafayette.
Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail
En application de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée par le juge, s'il estime que les manquements contractuels invoqués à l'appui de la demande de résiliation du bail sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation sollicitée.
Il est constant, contrairement à ce que soutient la société Marionnaud Lafayette, que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail pendant la période au cours de laquelle le locataire, en application des dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce, a le droit de se maintenir dans les lieux (3e Civ., 12 juillet 2011, pourvoi n° 10-19.047).
Dans ces conditions, la délivrance par la bailleresse d'un congé avec refus de renouvellement du bail et refus de paiement d'une indemnité d'éviction, suivant acte du 25 septembre 2019, n'est pas un obstacle au prononcé de la résiliation judiciaire du bail.
Le retard de paiement du loyer ou de ses accessoires peut constituer un motif suffisamment grave de nature à justifier la résiliation du bail s'il est répété et inexcusable.
L'article VI du bail qui lie les parties stipule que le loyer est payable en termes égaux échus le 1er jour de chaque trimestre au domicile du bailleur ou de son représentant.
En l'espèce, les pièces produites aux débats permettent difficilement d'établir une chronologie des paiements de chacune des échéances du loyer et de ses accessoires, compte-tenu de la multiplicité des décomptes produits aux débats par le bailleur, des paiements irréguliers de la locataire, de la divergence entre les sommes appelées et les sommes payées consécutive notamment au désaccord entre les parties sur le montant du loyer.
Néanmoins, il résulte des pièces produites aux débats les éléments suivants.
Il est arrivé à la société Marionnaud Lafayette, à certaines époques, de payer irrégulièrement son loyer. Ainsi, elle n'a pas effectué de paiements entre le 9 mai 2018 et le 18 juin 2019, entre le 13 juillet 2020 et le 8 février 2021, entre le 16 décembre 2021 et le 30 septembre 2022. Toutefois, il doit être relevé que si l'irrégularité des paiements conduit à des retards de paiement, elle conduit aussi à des paiements anticipés du loyer. En effet, il apparait qu'après un retard de paiement, la locataire procède non seulement à la régularisation des sommes dues mais paye en avance certaines échéances à venir. Ainsi, en juin 2019, la société Marionnaud Lafayette a payé l'échéance en cours du 2ème trimestre 2019, avant qu'elle ne soit exigible, étant rappelé que le loyer est payable à terme échu. En février 2021, elle a payé les échéances des deux premiers trimestres de l'année 2021.
Il est également arrivé à la société Marionnaud Lafayette, lorsqu'elle payait plus régulièrement son loyer et ses accessoires, de payer avec retard. Ce retard allant de 13 jours à 2 mois et demi. Mais, il doit également être relevé qu'il lui arrivait également de payer son loyer en avance, ainsi que ce fut le cas pour les 2 derniers trimestres de l'année 2019, le premier trimestre de l'année 2020, le dernier trimestre 2022, le 3ème trimestre 2024.
Par ailleurs, il apparait que certains retards étaient excusables. Ainsi, si la société Marionnaud Lafayette a payé avec retard les échéances des 1er et 2ème trimestre 2017, cela s'explique par la lettre de la bailleresse du 24 février 2017 aux termes de laquelle cette dernière réclamait à la locataire des loyers révisés à compter du 1er octobre 2012. Cette réclamation, qui comportait des erreurs, a nécessité des vérifications de la part de la société Marionnaud Lafayette qui a en outre proposé à la bailleresse, sans opposition de sa part, par lettre du 9 mars 2017, d'attendre la publication de l'indice du coût de la construction du 1er trimestre 2017 pour déterminer le prix du loyer révisé à compter du 24 février 2017 et procéder au paiement. Or, l'indice du coût de la construction du 1er trimestre 2017 n'a été publié que le 21 juin 2017.
De même, l'absence de paiement entre le 7 décembre 2022 et le 27 mars 2024 est excusable et s'explique par le fait qu'à l'occasion de l'instance d'appel, la société Marionnaud Lafayette s'est rendu compte que le montant du loyer qu'elle payait depuis 2 ans était erroné, ce qui a nécessité des recherches et des recalculs pour apprécier le montant du trop versé.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, dans un contexte où l'occupation des locaux par la locataire est particulièrement longue, où la bailleresse a réclamé pendant plusieurs années un montant erroné de loyer obligeant la locataire à des vérifications avant paiement et où les retards de paiement de la locataire n'ont pas été systématiques et étaient pour certains d'entre eux excusables, les retards de paiement de la société Marionnaud Lafayette ne sont pas suffisamment graves pour entraîner la résiliation du bail.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande de résiliation du bail du 27 juin 1988 et de sa demande subséquente d'expulsion et, étant rappelé que le bail du 27 juin 1988 avait pris fin au 30 septembre 1999, y ajoutant, de débouter M. [T] de sa demande de résiliation du bail.
Sur la demande de fixation du loyer à la somme de 7 778,70 euros à compter du 1er janvier 2020
M. [T] fonde sa demande subsidiaire de fixation du loyer à la somme de 7 778,70 euros à compter du 1er janvier 2020 sur l'existence d'un accord de la société Marionnaud Lafayette sur ce montant. Elle ne s'analyse donc pas en une action en révision du loyer qui serait prescrite en application de l'article L.145-60 du code de commerce.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les demandes de Mme [T] étaient recevables.
En revanche, cette demande doit être rejetée pour les motifs exposés dans le paragraphe sur le montant du loyer.
Sur la demande de M. [T] de condamnation de la locataire à lui payer la somme de 29.231,67 euros arrêtée au 31 décembre 2024 et les demandes de restitution de la société Marionnaud Lafayette
A l'appui de sa demande de condamnation de la société Marionnaud Lafayette à lui payer la somme de 29 231,67 euros arrêtée au 31 décembre 2024, M. [T] produit un décompte en page 33 et 34 de ses conclusions.
Ce décompte commence avec l'échéance du 2ème trimestre 2023 et se termine avec celle du 4ème trimestre 2024.
Il s'en déduit que le bailleur considère que la société Marionnaud Lafayette est à jour des loyers, indemnités d'occupation et charges dus antérieurement.
Ce décompte est établi en prenant en considération un loyer trimestriel de 7 778,70 euros alors que le montant réel du loyer trimestriel est de 6 496,32 euros.
Il doit donc être déduit du solde de ce décompte la somme de 1 282,38 euros (= 7 778,70 euros - 6 496,32 euros) X 7 trimestres, soit 8 976,66 euros.
Il doit également être déduit le trop versé au titre du loyer entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2022. Il résulte du décompte établi par la société Marionnaud Lafayette, joint au mail adressé par l'avocat de la société Marionnaud Lafayette à l'avocat de M. [T] le 25 mars 2024 (pièce n°23 de M. [T]), qu'il s'agit de la somme de 14 106,18 euros.
La société Marionnaud Lafayette estime que doit encore être déduit la somme de 13 725,74 euros qu'elle dit avoir payée deux fois en règlement des 1er et 2ème trimestres 2017, une fois par virement et une fois par chèque. Toutefois, il n'est apporté aucune preuve de ce double paiement.
Le paiement allégué par la société Marionnaud Lafayette au titre de l'échéance du 2ème trimestre 2024 figure bien dans le décompte produit aux débats par M. [T].
La société Marionnaud Lafayette estime encore n'être pas redevable de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Toutefois, le bail stipule qu'outre le loyer, le preneur remboursera 'sa part dans les taxes, prestations et fournitures individuelles, telles qu'elles sont définies par le décret n°82-954 du 9 novembre 1982, sans aucune exception ni réserve'. Or, ce décret, désormais abrogé, fait figurer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères parmi les charges récupérables sur le locataire. Par une clause claire et précise de renvoi à ce décret, le bail opère le transfert de la charge de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au locataire. La société Marionnaud Lafayette est donc bien redevable de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
La société Marionnaud Lafayette demande par ailleurs la restitution des sommes versées à titre de provisions sur charges, faute pour le bailleur de justifier des charges réelles.
Il est constant, en application des articles 1134 alinéa 1er et 1376 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que pour conserver les sommes versées par le preneur au titre des provisions, en les affectant à sa créance de remboursement d'un ensemble de dépenses et de taxes en application du contrat de bail commercial, le bailleur doit justifier le montant des dépenses et faute d'y satisfaire, doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.
Il résulte des pièces produites aux débats que Mme [T] a procédé, au fur et à mesure, à la régularisation des charges, les régularisations de charges figurant dans les différents décomptes produits aux débats à l'exception du dernier.
Par ailleurs, il est justifié dans le cadre de la présente instance des charges de copropriété récupérées sur la locataire pour la période du 1er avril 2016 au 31 mars 2023, qui correspondent aux charges qui figurent dans le décret n°82-954 du 9 novembre 1982, ainsi que de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2018 à 2021.
Faute pour M. [T] de justifier de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères des années 2022 et 2023 et des charges de copropriété entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024, il convient de déduire des sommes dues par la société Marionnaud Lafayette :
- les provisions sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères versées en 2022 et 2023, soit 125 euros x 8 trimestres = 1 000 euros,
- les provisions sur charges versées entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024, soit 750 euros x 4 trimestres = 3 000 euros.
En revanche, à la date de la clôture de l'instruction, M. [T] ne pouvait pas encore opérer la régularisation des charges pour la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et était encore dans les délais pour procéder à la régularisation de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2024.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il apparait que la société Marionnaud Lafayette est redevable envers M. [T] de la somme de 2 148,83 euros, soit 29 231,67 euros - 8 976,66 euros - 14 106,18 euros - 1 000 euros - 3 000 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et provisions sur charges incluses arrêtés au 31 décembre 2024, indemnité d'occupation et provision sur charges du 4ème trimestre 2024 incluses.
La société Marionnaud Lafayette sera déboutée de sa demande de remboursement des provisions pour charges pour le surplus.
En conséquence, il convient de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme [T] de sa demande de paiement,
- condamner la société Marionnaud Lafayette à payer à M. [T] la somme de 2 148,83 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
- débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toutes sommes versée au titre du loyer pour un montant excédant la somme annuelle de 25 985,29 € HT et HC, le trop-versé au titre du loyer ayant été déduit des sommes dues par la locataire,
- débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toute sommes versée à titre de provisions sur charges, les provisions restituables ayant été déduites des sommes dues par la société Marionnaud Lafayette et le surplus de la demande étant rejeté,
- débouter la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toute somme versée au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou au titre de la régularisation de ladite taxe, les provisions sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restituables ayant été déduites des sommes dues par la locataire et le surplus de la demande étant rejeté.
Sur la demande de délais de paiement
La société Marionnaud Lafayette ne justifie pas ne pas être en mesure de payer la somme de 2 148,83 euros à M. [T].
Sa demande de délais de paiement est en conséquence rejetée.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Compte-tenu de la confirmation du jugement entrepris s'agissant du rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné Mme [T] aux dépens de l'instance.
A hauteur d'appel, chaque partie succombe partiellement. En conséquence, chaque partie conservera les dépens de la procédure d'appel qu'elle a exposés.
L'équité commande de confirmer la condamnation de Mme [T] en première instance au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elles en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déboute chaque partie de sa demande d'irrecevabilité des demandes de l'autre partie en cause d'appel sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile ;
Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2022 (RG 18/14286) en ce qu'il a :
- débouté Mme [E] [T] de sa demande de paiement ;
Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 février 2022 (RG 18/14286) en ses autres dispositions soumises à la cour ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Déboute M. [T] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;
Déboute M. [T] de sa demande de fixation du loyer à la somme de 7 778,70 euros à compter du 1er janvier 2020 ;
Condamne la société Marionnaud Lafayette à payer à M. GiovanniViglino la somme de 2 148,83 euros, au titre des loyers, indemnités d'occupation, charges et provisions sur charges selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, indemnité d'occupation et provision sur charges du 4ème trimestre 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Déboute la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toute somme versée au titre du loyer pour un montant excédant la somme annuelle de 25.985,29 euros HT et HC ;
Déboute la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamation de M. [T] à lui restituer toute somme versée à titre de provisions sur charges ;
Déboute la société Marionnaud Lafayette de sa demande de condamnation de M. [T] à lui restituer toute somme versée au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou au titre de la régularisation de ladite taxe ;
Déboute la société Marionnaud Lafayette de sa demande de délais de paiement ;
Dit que chaque partie conservera les dépens de la procédure d'appel qu'elle a exposés ;
Déboute les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par elles en appel.
Le greffier, La présidente,