CA Limoges, ch. soc., 11 septembre 2025, n° 24/00663
LIMOGES
Arrêt
Autre
ARRET N° .
N° RG 24/00663 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BITLM
AFFAIRE :
E.U.R.L. HORIZON PROMOTION
C/
S.A.M.C.V. BATIMENT SERVICE ASSISTANCE la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE, SARL au capital de 50.000 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 352 912 976, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
OJLG/MS
Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction
Grosse délivrée à Me Mathieu PLAS, Me Philippe CHABAUD, le 11-09-2025.
COUR D'APPEL DE LIMOGES
Chambre sociale
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ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025
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Le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre économique et sociale a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:
ENTRE :
E.U.R.L. HORIZON PROMOTION, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'une décision rendue le 22 MAI 2024 par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE LIMOGES
ET :
S.A.M.C.V. BATIMENT SERVICE ASSISTANCE la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE, SARL au capital de 50.000 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 352 912 976, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMEE
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 02 Juin 2025. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025.
La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Marianne PLENACOSTE, Conseillers, assistés de Mme Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
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FAITS ET PROCÉDURE :
L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Horizon Promotion exerce une activité de promotion immobilière. Elle est dirigée par M. [K] [E].
La société Bâtiment Service Assistance (ci-après BSA) exerce une activité de travaux de bâtiments.
Suivant marché de travaux signé le 31 octobre 2017, la société Horizon Promotion a confié à la société BSA la réalisation du gros-'uvre pour la construction de 10 pavillons (maisons et places de stationnement) situés sur la commune de [Localité 3], faisant partie de l'ensemble immobilier 'Gate Soleil', pour un prix initial de 526.200,00 € TTC.
Les travaux devaient être réalisés pour le 31 juillet 2018.
Un cahier des clauses techniques particulières (CCTP) et un cahier des clauses administratives particulières (CCAP) ont été signés par les parties intervenantes au chantier, dont la société BSA, les 04 et 09 octobre 2017.
La société Horizon Promotion a vendu ces pavillons en l'état de futur achèvement, dont :
les lots n°8 et 9 à Mme [I] pour l'un et à M. [I] pour l'autre, par acte authentique signé le 29 décembre 2017, en contrepartie d'un prix de 267.000 € (pavillon n°8) et de 277.000 € (pavillon n°9),
le lot n°4 aux époux [Y], par acte authentique signé le 30 novembre 2018, en contrepartie d'un prix de 267.500 €.
Les travaux ont été réalisés avec retard.
Constatant des désordres, les époux [I] et [Y] ont émis certaines réserves lors de leur réception, et ont retenu une partie du prix des lots vendus (pour les époux [I] 13.850 € sur le pavillon n°9 et 13.350 € sur le pavillon n°8 et pour les époux [Y] 13.345 €).
Le 27 mai 2020, les époux [Y] et [I] ont saisi le Tribunal Judiciaire de Limoges en référé à l'encontre de la société Horizon Promotion, aux fins de la voir enjoindre à réaliser certains travaux de reprise et de voir ordonner une expertise judiciaire.
La société Horizon Promotion a attrait les entreprises intervenantes à la cause, dont la société BSA.
Par ordonnances de référé séparées des 04 novembre 2020 et 17 mars 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a :
diligenté M. [M] aux fins de réaliser une expertise judiciaire sur le lot n°4 appartenant aux époux [Y],
diligenté M. [N] aux fins de réaliser une expertise judiciaire sur les lots n°8 et 9 appartenant aux époux [I]
avec mission notamment de rechercher l'existence et l'étendue de désordres sur ces lots, d'en préciser les causes et de vérifier la conformité des travaux avec les règles de l'art.
M. [M] a rendu son rapport final d'expertise le 21 octobre 2022 , et M. [N] le 31 décembre 2022.
Les deux experts ont relevés des désordres affectant les lots n°4, 8 et 9, dont certains seraient imputables à la société BSA.
Notamment, M. [M] a constaté sur le lot n° 4 :
une pente imparfaite de la terrasse, qui n'aurait pas à être rectifiée suite à la reprise d'étanchéité faite par la société Brillat Etanchéité;
l'apparition de fissures verticales due à une absence ou à une mauvaise mise en oeuvre du chaînage devant être réalisé par la société BSA, pour une reprise estimée à 3.800 € TTC pour la façade sud-ouest extérieure, 3.400 € TTC pour la façade nord-est extérieure, et 60 € TTC pour le sol du cellier ;
l'absence de mise en place d'un drain, qui bien qu'il n'ait été prévu que de façon optionnelle au lot gros oeuvre, aurait dû être réalisé par la société BSA en tant que sachant, pour un montant de reprise estimé à 850 € TTC
M. [N] a constaté sur les lots n°8 et 9 :
des infiltrations sur le plafond béton situé sous la terrasse de l'étage dû à un défaut d'échanchéité, pour une réfection estimée à 495 € TTC ;
le défaut de réalisation d'une pente suffisante sur les terrasses, tel que prévu au devis de la société BSA, entraînant des rétentions d'eau auxquelles il pourraît être remédié par l'installation de dalles en bois pour un coût de 660 € TTC par terrasse.
Fin 2023, les époux [Y] et [I] ont saisi le tribunal judiciaire de Limoges à l'encontre de la société Horizon Promotion aux fins d'obtenir diverses indemnisations, notamment au titre des désordres et non conformités du bien à hauteur de 21.177 € pour les époux [Y], et pour les époux [I] de 23.538,42 € sur le pavillon n°8 et 26.643 € sur le pavillon n°9.
Selon les termes de leur assignation, les époux [I] s'opposent à l'installation de dalles en bois pour remédier à l'insuffisance de pente de la terrasse, et sollicite une reprise de la pente estimée selon un devis de l'entreprise Brillat Etanchéité à 4.257 € pour chaque terrasse.
Par exploit du 05 avril 2023, la société BSA a saisi le tribunal de commerce de Limoges aux fins d'obtenir la condamnation de la société Horizon Promotion à lui verser la somme de 42.392,60 € au principal, outre 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 22 mai 2024, le tribunal de commerce de Limoges a :
Condamné la société HORIZON PROMOTION à régler à la societé BSA le somme de 27.907,96 euros TTC,
Débouté la societe BSA du reste de ses demandes,
Débouté la société HORIZON PROMOTION de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamné la société HORIZON PROMOTION à verser à la societé BSA une indemnité de1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance, le coût de le présente décision liquidé à la somme de 60,22 euros dont 10,04 euros de TVA.
Par déclaration du 09 septembre 2024, la société Horizon Promotion a interjeté appel de ce jugement.
Le 12 novembre 2024, les parties ont été convoquées à une réunion d'information relative à la médiation, qui n'a pas aboutie.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières écritures du 20 mai 2025, la société Horizon Promotion demande à la cour de :
Infirmer le Jugement du 22 mai 2024 du Tribunal de commerce en ce qu'il a :
Condamné la société HORIZON PROMOTION à régler à la societé BSA le somme de 27.907,96 euros TTC,
Débouté la société HORIZON PROMOTION de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamné la société HORIZON PROMOTION à verser à la societé BSA une indemnité de1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance
Et statuant à nouveau
A titre principal
Débouter la société BSA de toutes ses demandes, fins et prétentions,
Rejeter l'appel incident de la société BSA,
Constater que la société BSA a commis de nombreuses fautes dans l'exécution de ses travaux, fautes qui ont été génératrices de désordres importants relevés tant par Monsieur [N] que par Monsieur [M],
Juger que la société HORIZON PROMOTION est bien fondée à retenir la somme de 42.392,60 euros sur le solde des factures de la société BSA, compte tenu des désordres constatés par les experts et des travaux de reprise chiffrés par ces derniers,
Dire et juger, à titre subsidiaire, que la société HORIZON PROMOTION est bien fondée à retenir la somme de 26.310,00 euros correspondant à la retenue de garantie de 5% prévue au marché de travaux d'un montant de 526 200 euros.
A titre infiniment subsidiaire,
Ordonner, au vu du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [M] sur le pavillon n° 4 et au regard des désordres structurels relevés sur ce pavillon et plus spécifiquement l'absence de chaînage périphérique ayant entraîné des fissurations structurelles, une expertise judiciaire sur les 10 pavillons objets du marché, l'expertise ayant pour objet de déterminer si l'entreprise BSA a respecté la mise en 'uvre du chaînage périphérique tel qu'il avait été prévu dans les plans de structure établis par le cabinet DEFRETIN INGENIERIE,
En tout état de cause,
Condamner la société BSA à payer à la société HORIZON PROMOTION la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société BSA aux entiers frais et dépens d'instance.
La société Horizon Promotion sollicite la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser la somme de 27.907,96 € à la société BSA, alors que sa retenue de 42.392,60 € sur le prix du chantier aurait été justifiée.
Elle dit avoir subi un préjudice plus important que ce qui aurait été évalué dans le cadre de l'expertise judiciaire, qui ne portait que sur deux lots, et n'incluait pas le montant des frais de reprise pour le défaut de chaînage.
Or, ce serait sur l'ensemble des dix pavillons construits qui seraient affectés des désordres relatifs au défaut de réalisation par la société BSA de la pente prévue aux devis, pour une somme totale de 25.437 € ( 6.600 € de pose de dalle de bois et de terrasse, et de 18.337 € de reprise d'étanchéité).
Elle en subirait un préjudice actuel, puisque plusieurs propriétaires ont consigné partie du prix de vente desdits pavillons, et ont intenté des actions judiciaires à son encontre pour ces désordres.
La société BSA serait également responsable des désordres constatés dans le cadre de la seconde expertise judiciaire réalisée par M. [M] sur le pavillon n°4, dûs au défaut de réalisation du chaînage périphérique contractuellement prévu ayant provoqué des fissurations.
Or, les propriétaires de ce pavillon ont intenté une action en justice à son encontre aux fins d'obtenir une indemnisation des frais de reprise, évalués à 8.460 €.
Les désordres constatés sur le pavillon n°4 s'étendraient à l'ensemble des pavillons construits également, tel qu'il ressortirait de deux constats du 10 avril 2024 et du 08 avril 2025, pour une reprise estimée sur l'ensemble des pavillons à un montant total de 39.060 €.
A titre subsidiaire, la société Horizon Promotion sollicite la mise en oeuvre d'une expertise judiciaire sur les dix pavillons construits aux fins de rechercher s'il existe également un défaut de chaînages périphériques sur les neuf autres pavillons.
Elle souligne que ce défaut de chaînage pourrait avoir des conséquences financières lourdes, et présenterait des conséquences structurelles graves avec risques d'effondrement.
Aux termes de ses dernières écritures du 22 mai 2025, la société Bâtiment Service Assistance demande à la cour de :
Débouter la Société HORIZON PROMOTION de son appel, le déclarer mal fondé.
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf sur le quantum de la somme due à la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE.
Faisant droit à l'appel incident de la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE, déclaré recevable.
Réformer le jugement entrepris sur ce seul point,
Et statuant à nouveau
Condamner la Société HORIZON PROMOTION à payer à la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE une somme principale de 42.392,60 €.
Condamner la même à payer à la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE une indemnité supplémentaire de 7.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner enfin la même aux dépens d'appel, en accordant à Maître Philippe CHABAUD, Avocat, le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l'arrêt à intervenir et en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire, en application des dispositions de l'article 10 du décret du 08/03/2001 devront être supportées par le défendeur, en plus de l'indemnité mise à sa charge, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La société BSA soutient que, suivant le rapport d'expertise judiciaire, le seul grief qui lui est imputable est l'absence de pente sur les lots 8 et 9, pour un coût de reprise de 1.320 € TTC.
Les travaux s'étant achevés depuis plus de trois ans, la société Horizon Promotion serait infondée à retenir un solde de 42.392,60 € sur le prix du chantier.
Par ailleurs, la société Horizon Promotion aurait intégralement été réglée du prix des pavillons vendus par ses acheteurs, et serait ainsi irrecevable à opérer une compensation entre le coût de reprise des désordres et le prix du chantier, puisque la garantie aurait été transférée aux propriétaires. Seuls ces derniers seraient ainsi recevables à agir à son encontre.
La demande d'expertise judiciaire de la société Horizon Promotion n'aurait aucun intérêt, les deux expertises judiciaires précédentes étant suffisantes à apprécier les points litigieux.
Les sondages réalisés par la société Defretin et versés aux débats par l'appelante ne seraient pas probants, et elle aurait réalisé les chaînages horizontaux lors du chantier.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION:
La somme impayée par la société Horizon Promotions correspond à la retenue de garantie à hauteur de 22.949,92 euros et pour le restant, soit 19.897,68 euros, au solde du marché.
Les comptes entre les deux parties ont été réalisés par M. [N], expert judiciaire, aux termes d'une addition comportant une erreur matérielle puisque 22.949,92 + 19.897,68 = 42.847,60 euros et non 42.392,60 euros comme indiqué par l'expert.
La société BSA demande le paiement de la somme de 42.392,60 euros, fixant ainsi les limites du litige.
En vertu des dispositions de l'article 1 de la loi du 16 juillet 1971, les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l'article 1779-3° du code civil peuvent être amputés d'une retenue égale au plus à 5 p. 100 de leur montant et garantissant contractuellement l'exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage.
Le maître de l'ouvrage doit consigner entre les mains d'un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue effectuée.
Dans le cas où les sommes ayant fait l'objet de la retenue de garantie dépassent la consignation visée à l'alinéa précédent, le maître de l'ouvrage devra compléter celle-ci jusqu'au montant des sommes ainsi retenues.
Toutefois, la retenue de garantie stipulée contractuellement n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d'un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret.
En vertu de l'article 2 de la même loi, A l'expiration du délai d'une année à compter de la date de réception, faite avec ou sans réserve, des travaux visés à l'article précédent, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l'entrepreneur, même en l'absence de mainlevée, si le maître de l'ouvrage n'a pas notifié à la caution ou au consignataire, par lettre recommandée, son opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur. L'opposition abusive entraîne la condamnation de l'opposant à des dommages-intérêts.
La société Horizon Promotion a livré à ses acquéreurs les pavillons au cours de l'été 2019 et a signé avec eux les procès-verbaux de livraison correspondants, assortis ou non de réserves.
La pièce qu'elle verse aux débats, qu'elle intitule procès-verbal de réception, datée du 23 avril 2020 et qui concernerait les travaux réalisés par la société BSA avec différentes réserves, ne peut être considérée comme probante de l'existence d'une réception et de désordres réservés imputables à la société BSA, à défaut d'être signée par la cette dernière, ou qu'il soit justifié que celle-ci ait été régulièrement convoquée, et même que cette pièce lui ait été notifiée.
En effet, en vertu des dispositions de l'article 1792-6 du code civil, la réception est un acte contradictoire.
Courant mai 2020, la société Horizon Promotion a été assignée en référé-expertise par les acquéreurs de trois pavillons, les époux [Y] pour l'un, Mme [I] pour un autre et M. [I] pour le troisième.
Elle a appelé en extension d'expertise la société BSA et cet appel en cause équivaut à une opposition motivée.
A l'examen des rapports d'expertise judiciaire versés aux débats, le seul désordre imputable à la société BSA qui se retrouve sur l'ensemble des pavillons est le défaut de pente d'une terrasse, entraînant des infiltrations.
La société Horizon Promotion, pour y remédier, a fait effectuer avec succès par la société Brillat une étanchéité des terrasses, pour un montant total de 15.697,50 euros TTC.
Pour autant, elle est mal fondée à demander que cette somme soit mise à la charge de la société BSA et vienne en déduction de ses factures dans la mesure où selon l'expert judiciaire [N], cette prestation aurait au demeurant été obligatoire même sans défaut de pente, comme l'avait signalé la société Qualiconsult, intervenue comme bureau de contrôle.
S'agissant de la question de l'absence de réalisation de certains chaînages par la société BSA, ce désordre est démontré par une expertise judiciaire sur le pavillon acquis par M et Mme [Y].
En revanche, six années après la livraison des pavillons, il n'est pas justifié que d'autres pavillons soient atteints de fissures, ceci alors même que la démonstration de l'existence d'un désordre est le préalable de toute demande d'indemnisation.
Dès lors, les constatations unilatérales réalisées par un bureau d'ingénierie à la demande de la société Horizon Promotion sont insuffisantes à démontrer que la société BSA aurait répété sur les autres pavillons l'omission commise sur le pavillon des époux [Y].
Il n'y a lieu ni à réduction des sommes qui lui sont dues de ce chef, ni à organisation d'une expertise judiciaire en l'absence de désordres avérés (autres que ceux du pavillon [Y]) à la date à laquelle la cour statue.
Les deux expertises judiciaires (pavillon [Y] et les deux pavillons [I]) ont permis la constatation de certains désordres imputables aux travaux réalisés par la société BSA:
- fissures sur le pavillon [Y], que l'expert judiciaire attribue à l'absence de chaînage sous-rampant, bien que le CCTP en ait mentionné la nécessité; le coût de la remise en état est évalué à 3.800 et 3.400 euros TTC, soit un total de 7.200 euros,
- fissures sur le sol du cellier, qui selon l'expert ne remettent pas en cause la solidité de l'ouvrage et semblent usuelles; le coût de la remise en état est de 60 euros,
- absence de joint de dilatation entre le sol de la terrasse couverte et les murs: coût de la remise en état: 350 euros,
- infiltrations dans le garage [Y], dues à l'absence d'enduit bitumeux d'imperméabilisation pour fondations, ne figurant pas au CCTP, dont l'expert judiciaire relève qu'il aurait dû être conseillé par l'entrepreneur de gros oeuvre; coût de la remise en état: 850 euros TTC;
Les époux [Y] ont eux-mêmes retenu leur propre retenue de garantie, ce dont il résulte que le préjudice de la société Horizon Promotion, qui n'a pas reçu tout le prix de vente, est certain.
- absence de pente des terrasses des étages pour le pavillon de Mme [I] et pour celui de M. [I], ce qui conduit à la présence de flaques d'eau; la pente était prévue au CCTP; l'expert judiciaire préconise la pose de caillebotis en bois, pour un coût de 660 euros HT par terrasse, refusé par acquéreurs qui réclament dans leur assignation au fond une réfection de la pente des terrasses pour un coût de 4.257 euros par pavillon, selon devis;
M et Mme [I] ont chacun retenu leur propre retenue de garantie.
Ces constatations expertales conduisent à juger la société Horizon Promotion bien fondée à retenir les sommes consécutives à l'absence d'ouvrage, puisqu'elle n'a pas à payer des travaux non exécutés: chaînage absents, joints de dilatation absent.
En revanche, n'étant plus propriétaire des ouvrages, elle ne pouvait imputer sur la retenue de garantie et le solde du marché les indemnisations éventuellement dues aux acquéreurs des pavillons en raison de manquements prétendus de la société BSA.
Ceux-ci, dans leur principe et comme dans leurs conséquences, doivent encore être fixés par le juge chargé de statuer sur les demandes des acquéreurs, aux termes d'instance dans lesquelles les deux parties sont à la cause.
Il sera donc déduit de la somme de 42.392,60 € TTC due par la société Horizon Promotion à la société BSA les sommes de 7.200 euros et 350 euros TTC.
Par conséquent, la société Horizon Promotion est condamnée à payer à la société BSA la somme de 34.842,60 euros TTC et le jugement déféré est infirmé quant au quantum de la condamnation prononcée.
La société Horizon Promotion, qui succombe dans son recours, supportera la charge des dépens d'appel.
Les demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.
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PAR CES MOTIFS
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La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement prononcé quant au quantum de la condamnation prononcée contre la société Horizon Promotion au bénéfice de la société Bâtiment Service Assistance.
Statuant à nouveau:
Condamne la société Horizon Promotion à payer à la société Bâtiment Service Assistance la somme de 34.842,60 euros TTC.
Confirme pour le solde le jugement déféré.
Condamne la société Horizon Promotion aux dépens d'appel.
Rejette les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.
N° RG 24/00663 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BITLM
AFFAIRE :
E.U.R.L. HORIZON PROMOTION
C/
S.A.M.C.V. BATIMENT SERVICE ASSISTANCE la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE, SARL au capital de 50.000 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 352 912 976, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.
OJLG/MS
Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction
Grosse délivrée à Me Mathieu PLAS, Me Philippe CHABAUD, le 11-09-2025.
COUR D'APPEL DE LIMOGES
Chambre sociale
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ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025
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Le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la chambre économique et sociale a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe:
ENTRE :
E.U.R.L. HORIZON PROMOTION, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d'une décision rendue le 22 MAI 2024 par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE LIMOGES
ET :
S.A.M.C.V. BATIMENT SERVICE ASSISTANCE la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE, SARL au capital de 50.000 €, dont le siège est situé [Adresse 1], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de LIMOGES sous le numéro 352 912 976, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMEE
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 02 Juin 2025. L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025.
La Cour étant composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Marianne PLENACOSTE, Conseillers, assistés de Mme Sophie MAILLANT, Greffier. A cette audience, Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
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FAITS ET PROCÉDURE :
L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Horizon Promotion exerce une activité de promotion immobilière. Elle est dirigée par M. [K] [E].
La société Bâtiment Service Assistance (ci-après BSA) exerce une activité de travaux de bâtiments.
Suivant marché de travaux signé le 31 octobre 2017, la société Horizon Promotion a confié à la société BSA la réalisation du gros-'uvre pour la construction de 10 pavillons (maisons et places de stationnement) situés sur la commune de [Localité 3], faisant partie de l'ensemble immobilier 'Gate Soleil', pour un prix initial de 526.200,00 € TTC.
Les travaux devaient être réalisés pour le 31 juillet 2018.
Un cahier des clauses techniques particulières (CCTP) et un cahier des clauses administratives particulières (CCAP) ont été signés par les parties intervenantes au chantier, dont la société BSA, les 04 et 09 octobre 2017.
La société Horizon Promotion a vendu ces pavillons en l'état de futur achèvement, dont :
les lots n°8 et 9 à Mme [I] pour l'un et à M. [I] pour l'autre, par acte authentique signé le 29 décembre 2017, en contrepartie d'un prix de 267.000 € (pavillon n°8) et de 277.000 € (pavillon n°9),
le lot n°4 aux époux [Y], par acte authentique signé le 30 novembre 2018, en contrepartie d'un prix de 267.500 €.
Les travaux ont été réalisés avec retard.
Constatant des désordres, les époux [I] et [Y] ont émis certaines réserves lors de leur réception, et ont retenu une partie du prix des lots vendus (pour les époux [I] 13.850 € sur le pavillon n°9 et 13.350 € sur le pavillon n°8 et pour les époux [Y] 13.345 €).
Le 27 mai 2020, les époux [Y] et [I] ont saisi le Tribunal Judiciaire de Limoges en référé à l'encontre de la société Horizon Promotion, aux fins de la voir enjoindre à réaliser certains travaux de reprise et de voir ordonner une expertise judiciaire.
La société Horizon Promotion a attrait les entreprises intervenantes à la cause, dont la société BSA.
Par ordonnances de référé séparées des 04 novembre 2020 et 17 mars 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a :
diligenté M. [M] aux fins de réaliser une expertise judiciaire sur le lot n°4 appartenant aux époux [Y],
diligenté M. [N] aux fins de réaliser une expertise judiciaire sur les lots n°8 et 9 appartenant aux époux [I]
avec mission notamment de rechercher l'existence et l'étendue de désordres sur ces lots, d'en préciser les causes et de vérifier la conformité des travaux avec les règles de l'art.
M. [M] a rendu son rapport final d'expertise le 21 octobre 2022 , et M. [N] le 31 décembre 2022.
Les deux experts ont relevés des désordres affectant les lots n°4, 8 et 9, dont certains seraient imputables à la société BSA.
Notamment, M. [M] a constaté sur le lot n° 4 :
une pente imparfaite de la terrasse, qui n'aurait pas à être rectifiée suite à la reprise d'étanchéité faite par la société Brillat Etanchéité;
l'apparition de fissures verticales due à une absence ou à une mauvaise mise en oeuvre du chaînage devant être réalisé par la société BSA, pour une reprise estimée à 3.800 € TTC pour la façade sud-ouest extérieure, 3.400 € TTC pour la façade nord-est extérieure, et 60 € TTC pour le sol du cellier ;
l'absence de mise en place d'un drain, qui bien qu'il n'ait été prévu que de façon optionnelle au lot gros oeuvre, aurait dû être réalisé par la société BSA en tant que sachant, pour un montant de reprise estimé à 850 € TTC
M. [N] a constaté sur les lots n°8 et 9 :
des infiltrations sur le plafond béton situé sous la terrasse de l'étage dû à un défaut d'échanchéité, pour une réfection estimée à 495 € TTC ;
le défaut de réalisation d'une pente suffisante sur les terrasses, tel que prévu au devis de la société BSA, entraînant des rétentions d'eau auxquelles il pourraît être remédié par l'installation de dalles en bois pour un coût de 660 € TTC par terrasse.
Fin 2023, les époux [Y] et [I] ont saisi le tribunal judiciaire de Limoges à l'encontre de la société Horizon Promotion aux fins d'obtenir diverses indemnisations, notamment au titre des désordres et non conformités du bien à hauteur de 21.177 € pour les époux [Y], et pour les époux [I] de 23.538,42 € sur le pavillon n°8 et 26.643 € sur le pavillon n°9.
Selon les termes de leur assignation, les époux [I] s'opposent à l'installation de dalles en bois pour remédier à l'insuffisance de pente de la terrasse, et sollicite une reprise de la pente estimée selon un devis de l'entreprise Brillat Etanchéité à 4.257 € pour chaque terrasse.
Par exploit du 05 avril 2023, la société BSA a saisi le tribunal de commerce de Limoges aux fins d'obtenir la condamnation de la société Horizon Promotion à lui verser la somme de 42.392,60 € au principal, outre 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 22 mai 2024, le tribunal de commerce de Limoges a :
Condamné la société HORIZON PROMOTION à régler à la societé BSA le somme de 27.907,96 euros TTC,
Débouté la societe BSA du reste de ses demandes,
Débouté la société HORIZON PROMOTION de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamné la société HORIZON PROMOTION à verser à la societé BSA une indemnité de1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens de l'instance, le coût de le présente décision liquidé à la somme de 60,22 euros dont 10,04 euros de TVA.
Par déclaration du 09 septembre 2024, la société Horizon Promotion a interjeté appel de ce jugement.
Le 12 novembre 2024, les parties ont été convoquées à une réunion d'information relative à la médiation, qui n'a pas aboutie.
MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières écritures du 20 mai 2025, la société Horizon Promotion demande à la cour de :
Infirmer le Jugement du 22 mai 2024 du Tribunal de commerce en ce qu'il a :
Condamné la société HORIZON PROMOTION à régler à la societé BSA le somme de 27.907,96 euros TTC,
Débouté la société HORIZON PROMOTION de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Condamné la société HORIZON PROMOTION à verser à la societé BSA une indemnité de1000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et l'a condamnée aux entiers dépens de l'instance
Et statuant à nouveau
A titre principal
Débouter la société BSA de toutes ses demandes, fins et prétentions,
Rejeter l'appel incident de la société BSA,
Constater que la société BSA a commis de nombreuses fautes dans l'exécution de ses travaux, fautes qui ont été génératrices de désordres importants relevés tant par Monsieur [N] que par Monsieur [M],
Juger que la société HORIZON PROMOTION est bien fondée à retenir la somme de 42.392,60 euros sur le solde des factures de la société BSA, compte tenu des désordres constatés par les experts et des travaux de reprise chiffrés par ces derniers,
Dire et juger, à titre subsidiaire, que la société HORIZON PROMOTION est bien fondée à retenir la somme de 26.310,00 euros correspondant à la retenue de garantie de 5% prévue au marché de travaux d'un montant de 526 200 euros.
A titre infiniment subsidiaire,
Ordonner, au vu du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [M] sur le pavillon n° 4 et au regard des désordres structurels relevés sur ce pavillon et plus spécifiquement l'absence de chaînage périphérique ayant entraîné des fissurations structurelles, une expertise judiciaire sur les 10 pavillons objets du marché, l'expertise ayant pour objet de déterminer si l'entreprise BSA a respecté la mise en 'uvre du chaînage périphérique tel qu'il avait été prévu dans les plans de structure établis par le cabinet DEFRETIN INGENIERIE,
En tout état de cause,
Condamner la société BSA à payer à la société HORIZON PROMOTION la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société BSA aux entiers frais et dépens d'instance.
La société Horizon Promotion sollicite la réformation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser la somme de 27.907,96 € à la société BSA, alors que sa retenue de 42.392,60 € sur le prix du chantier aurait été justifiée.
Elle dit avoir subi un préjudice plus important que ce qui aurait été évalué dans le cadre de l'expertise judiciaire, qui ne portait que sur deux lots, et n'incluait pas le montant des frais de reprise pour le défaut de chaînage.
Or, ce serait sur l'ensemble des dix pavillons construits qui seraient affectés des désordres relatifs au défaut de réalisation par la société BSA de la pente prévue aux devis, pour une somme totale de 25.437 € ( 6.600 € de pose de dalle de bois et de terrasse, et de 18.337 € de reprise d'étanchéité).
Elle en subirait un préjudice actuel, puisque plusieurs propriétaires ont consigné partie du prix de vente desdits pavillons, et ont intenté des actions judiciaires à son encontre pour ces désordres.
La société BSA serait également responsable des désordres constatés dans le cadre de la seconde expertise judiciaire réalisée par M. [M] sur le pavillon n°4, dûs au défaut de réalisation du chaînage périphérique contractuellement prévu ayant provoqué des fissurations.
Or, les propriétaires de ce pavillon ont intenté une action en justice à son encontre aux fins d'obtenir une indemnisation des frais de reprise, évalués à 8.460 €.
Les désordres constatés sur le pavillon n°4 s'étendraient à l'ensemble des pavillons construits également, tel qu'il ressortirait de deux constats du 10 avril 2024 et du 08 avril 2025, pour une reprise estimée sur l'ensemble des pavillons à un montant total de 39.060 €.
A titre subsidiaire, la société Horizon Promotion sollicite la mise en oeuvre d'une expertise judiciaire sur les dix pavillons construits aux fins de rechercher s'il existe également un défaut de chaînages périphériques sur les neuf autres pavillons.
Elle souligne que ce défaut de chaînage pourrait avoir des conséquences financières lourdes, et présenterait des conséquences structurelles graves avec risques d'effondrement.
Aux termes de ses dernières écritures du 22 mai 2025, la société Bâtiment Service Assistance demande à la cour de :
Débouter la Société HORIZON PROMOTION de son appel, le déclarer mal fondé.
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf sur le quantum de la somme due à la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE.
Faisant droit à l'appel incident de la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE, déclaré recevable.
Réformer le jugement entrepris sur ce seul point,
Et statuant à nouveau
Condamner la Société HORIZON PROMOTION à payer à la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE une somme principale de 42.392,60 €.
Condamner la même à payer à la Société BATIMENT SERVICE ASSISTANCE une indemnité supplémentaire de 7.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Condamner enfin la même aux dépens d'appel, en accordant à Maître Philippe CHABAUD, Avocat, le bénéfice de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l'arrêt à intervenir et en cas d'exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire, en application des dispositions de l'article 10 du décret du 08/03/2001 devront être supportées par le défendeur, en plus de l'indemnité mise à sa charge, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La société BSA soutient que, suivant le rapport d'expertise judiciaire, le seul grief qui lui est imputable est l'absence de pente sur les lots 8 et 9, pour un coût de reprise de 1.320 € TTC.
Les travaux s'étant achevés depuis plus de trois ans, la société Horizon Promotion serait infondée à retenir un solde de 42.392,60 € sur le prix du chantier.
Par ailleurs, la société Horizon Promotion aurait intégralement été réglée du prix des pavillons vendus par ses acheteurs, et serait ainsi irrecevable à opérer une compensation entre le coût de reprise des désordres et le prix du chantier, puisque la garantie aurait été transférée aux propriétaires. Seuls ces derniers seraient ainsi recevables à agir à son encontre.
La demande d'expertise judiciaire de la société Horizon Promotion n'aurait aucun intérêt, les deux expertises judiciaires précédentes étant suffisantes à apprécier les points litigieux.
Les sondages réalisés par la société Defretin et versés aux débats par l'appelante ne seraient pas probants, et elle aurait réalisé les chaînages horizontaux lors du chantier.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mai 2025.
MOTIFS DE LA DECISION:
La somme impayée par la société Horizon Promotions correspond à la retenue de garantie à hauteur de 22.949,92 euros et pour le restant, soit 19.897,68 euros, au solde du marché.
Les comptes entre les deux parties ont été réalisés par M. [N], expert judiciaire, aux termes d'une addition comportant une erreur matérielle puisque 22.949,92 + 19.897,68 = 42.847,60 euros et non 42.392,60 euros comme indiqué par l'expert.
La société BSA demande le paiement de la somme de 42.392,60 euros, fixant ainsi les limites du litige.
En vertu des dispositions de l'article 1 de la loi du 16 juillet 1971, les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l'article 1779-3° du code civil peuvent être amputés d'une retenue égale au plus à 5 p. 100 de leur montant et garantissant contractuellement l'exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l'ouvrage.
Le maître de l'ouvrage doit consigner entre les mains d'un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue effectuée.
Dans le cas où les sommes ayant fait l'objet de la retenue de garantie dépassent la consignation visée à l'alinéa précédent, le maître de l'ouvrage devra compléter celle-ci jusqu'au montant des sommes ainsi retenues.
Toutefois, la retenue de garantie stipulée contractuellement n'est pas pratiquée si l'entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d'un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret.
En vertu de l'article 2 de la même loi, A l'expiration du délai d'une année à compter de la date de réception, faite avec ou sans réserve, des travaux visés à l'article précédent, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l'entrepreneur, même en l'absence de mainlevée, si le maître de l'ouvrage n'a pas notifié à la caution ou au consignataire, par lettre recommandée, son opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur. L'opposition abusive entraîne la condamnation de l'opposant à des dommages-intérêts.
La société Horizon Promotion a livré à ses acquéreurs les pavillons au cours de l'été 2019 et a signé avec eux les procès-verbaux de livraison correspondants, assortis ou non de réserves.
La pièce qu'elle verse aux débats, qu'elle intitule procès-verbal de réception, datée du 23 avril 2020 et qui concernerait les travaux réalisés par la société BSA avec différentes réserves, ne peut être considérée comme probante de l'existence d'une réception et de désordres réservés imputables à la société BSA, à défaut d'être signée par la cette dernière, ou qu'il soit justifié que celle-ci ait été régulièrement convoquée, et même que cette pièce lui ait été notifiée.
En effet, en vertu des dispositions de l'article 1792-6 du code civil, la réception est un acte contradictoire.
Courant mai 2020, la société Horizon Promotion a été assignée en référé-expertise par les acquéreurs de trois pavillons, les époux [Y] pour l'un, Mme [I] pour un autre et M. [I] pour le troisième.
Elle a appelé en extension d'expertise la société BSA et cet appel en cause équivaut à une opposition motivée.
A l'examen des rapports d'expertise judiciaire versés aux débats, le seul désordre imputable à la société BSA qui se retrouve sur l'ensemble des pavillons est le défaut de pente d'une terrasse, entraînant des infiltrations.
La société Horizon Promotion, pour y remédier, a fait effectuer avec succès par la société Brillat une étanchéité des terrasses, pour un montant total de 15.697,50 euros TTC.
Pour autant, elle est mal fondée à demander que cette somme soit mise à la charge de la société BSA et vienne en déduction de ses factures dans la mesure où selon l'expert judiciaire [N], cette prestation aurait au demeurant été obligatoire même sans défaut de pente, comme l'avait signalé la société Qualiconsult, intervenue comme bureau de contrôle.
S'agissant de la question de l'absence de réalisation de certains chaînages par la société BSA, ce désordre est démontré par une expertise judiciaire sur le pavillon acquis par M et Mme [Y].
En revanche, six années après la livraison des pavillons, il n'est pas justifié que d'autres pavillons soient atteints de fissures, ceci alors même que la démonstration de l'existence d'un désordre est le préalable de toute demande d'indemnisation.
Dès lors, les constatations unilatérales réalisées par un bureau d'ingénierie à la demande de la société Horizon Promotion sont insuffisantes à démontrer que la société BSA aurait répété sur les autres pavillons l'omission commise sur le pavillon des époux [Y].
Il n'y a lieu ni à réduction des sommes qui lui sont dues de ce chef, ni à organisation d'une expertise judiciaire en l'absence de désordres avérés (autres que ceux du pavillon [Y]) à la date à laquelle la cour statue.
Les deux expertises judiciaires (pavillon [Y] et les deux pavillons [I]) ont permis la constatation de certains désordres imputables aux travaux réalisés par la société BSA:
- fissures sur le pavillon [Y], que l'expert judiciaire attribue à l'absence de chaînage sous-rampant, bien que le CCTP en ait mentionné la nécessité; le coût de la remise en état est évalué à 3.800 et 3.400 euros TTC, soit un total de 7.200 euros,
- fissures sur le sol du cellier, qui selon l'expert ne remettent pas en cause la solidité de l'ouvrage et semblent usuelles; le coût de la remise en état est de 60 euros,
- absence de joint de dilatation entre le sol de la terrasse couverte et les murs: coût de la remise en état: 350 euros,
- infiltrations dans le garage [Y], dues à l'absence d'enduit bitumeux d'imperméabilisation pour fondations, ne figurant pas au CCTP, dont l'expert judiciaire relève qu'il aurait dû être conseillé par l'entrepreneur de gros oeuvre; coût de la remise en état: 850 euros TTC;
Les époux [Y] ont eux-mêmes retenu leur propre retenue de garantie, ce dont il résulte que le préjudice de la société Horizon Promotion, qui n'a pas reçu tout le prix de vente, est certain.
- absence de pente des terrasses des étages pour le pavillon de Mme [I] et pour celui de M. [I], ce qui conduit à la présence de flaques d'eau; la pente était prévue au CCTP; l'expert judiciaire préconise la pose de caillebotis en bois, pour un coût de 660 euros HT par terrasse, refusé par acquéreurs qui réclament dans leur assignation au fond une réfection de la pente des terrasses pour un coût de 4.257 euros par pavillon, selon devis;
M et Mme [I] ont chacun retenu leur propre retenue de garantie.
Ces constatations expertales conduisent à juger la société Horizon Promotion bien fondée à retenir les sommes consécutives à l'absence d'ouvrage, puisqu'elle n'a pas à payer des travaux non exécutés: chaînage absents, joints de dilatation absent.
En revanche, n'étant plus propriétaire des ouvrages, elle ne pouvait imputer sur la retenue de garantie et le solde du marché les indemnisations éventuellement dues aux acquéreurs des pavillons en raison de manquements prétendus de la société BSA.
Ceux-ci, dans leur principe et comme dans leurs conséquences, doivent encore être fixés par le juge chargé de statuer sur les demandes des acquéreurs, aux termes d'instance dans lesquelles les deux parties sont à la cause.
Il sera donc déduit de la somme de 42.392,60 € TTC due par la société Horizon Promotion à la société BSA les sommes de 7.200 euros et 350 euros TTC.
Par conséquent, la société Horizon Promotion est condamnée à payer à la société BSA la somme de 34.842,60 euros TTC et le jugement déféré est infirmé quant au quantum de la condamnation prononcée.
La société Horizon Promotion, qui succombe dans son recours, supportera la charge des dépens d'appel.
Les demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.
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PAR CES MOTIFS
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La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Infirme le jugement prononcé quant au quantum de la condamnation prononcée contre la société Horizon Promotion au bénéfice de la société Bâtiment Service Assistance.
Statuant à nouveau:
Condamne la société Horizon Promotion à payer à la société Bâtiment Service Assistance la somme de 34.842,60 euros TTC.
Confirme pour le solde le jugement déféré.
Condamne la société Horizon Promotion aux dépens d'appel.
Rejette les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,
Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.