CA Amiens, ch. économique, 11 septembre 2025, n° 23/04890
AMIENS
Arrêt
Autre
ARRET
N°
[M]
C/
S.C.I. VALBERNAUD
S.C.I. MORET
copie exécutoire
le 11 septembre 2025
à
Me PERES
Me KRAMER
VD
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025
N° RG 23/04890 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I52X
JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEAUVAIS DU 25 SEPTEMBRE 2023 (référence dossier N° RG 22/00061)
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur [O] [U], [C] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau D'AMIENS
ET :
INTIMEES
S.C.I. VALBERNAUD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Eric KRAMER de la SCP FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,REBOURCE, avocat au barreau de SENLIS
S.C.I. MORET agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Eric KRAMER de la SCP FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,REBOURCE, avocat au barreau de SENLIS
***
DEBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2025 devant Mme Valérie DUBAELE, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.
GREFFIERE : Mme Charlotte RODRIGUES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Valérie DUBAELE en a rendu compte à la cour composée de :
Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,
Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,
Mme Valérie DUBAELE, conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 11 Septembre 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.
*
* *
DECISION
Par acte notarié en date du 29 octobre 2014, la SCI Valbernaud et la SCI Moret ont donné à bail commercial à Monsieur [O] [M], commerçant, leurs ensembles immobiliers situés sur la commune de Crèvecoeur-le-Grand (60), anciennement maison funéraire Legay, savoir:
- l a SCI Moret : un local situé [Adresse 1], comprenant :
* au rez-de-chaussée, un magasin sur rue, bloc sanitaire et deux bureaux,
* au premier étage, 3 pièces
* au sous-sol : chaufferie avec chaudière et cuve à fuel ;
Installation de l'eau, de l'électricité et du chauffage central au fuel, assainissement individuel
* une partie de la chambre funéraire, garage et cour,
- la SCI Valbernaud : les biens dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2], composé de :
* la seconde partie de la chambre funéraire pour une superficie d'environ 30 m² ;
* un atelier de gravure d'une superficie d'environ 70 m²
désignés en orange sur le plan annexé aux présentes après mention.
Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2014 pour se terminer le 31 octobre 2023 pour l'exploitation exclusive d'une activité de vente d'articles funéraires, marbrerie, funérarium, pompes funèbres.
Le loyer a été fixé à :
- 18000 euros par an durant les deux premières années, par termes mensuels de 1500 euros,
- 24000 euros à partir de la 3ème année par termes mensuels de 2000 euros,
- 30000 euros à partir de la 4ème année par termes mensuels de 2500 euros,
les loyers et accessoires étant payables d'avance les premiers de chaque mois et pour la première fois le 1er décembre 2014.
La réduction du loyer les trois premières années était expressément convenue en compensation de travaux que le preneur s'engageait à réaliser avant le 31 janvier 2015 : pose de cinq fenêtres en PVC en double vitrage et volets roulants électriques ; vérification de la chaudière et remise en état éventuelle.
Le dépôt de garantie a été fixé à 2000 euros et payé le jour de l'acte.
Le bail mentionnait qu'un état des lieux a été établi contradictoirement et amiablement entre les parties.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 mai 2016, la SCI Valbernaud et la SCI Moret ont mis en demeure Monsieur [O] [M] de s'acquitter des loyers impayés et de réaliser les travaux mis à sa charge, avant de faire délivrer un commandement aux fins de saisie-vente, de payer les loyers d'avril à juin 2016, et commandement de réaliser des travaux, par exploit d'huissier du 27 juin 2016.
En réponse, par courrier en date du 29 juin 2016, Monsieur [O] [M] indiquait que les travaux seraient réalisés fin septembre 2016, et mettait en demeure les sociétés bailleresses de réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture et d'assainissement, avant de leur dénoncer un procès-verbal de constat avec sommation par acte d'huissier en date du 12 juillet 2016.
Par ordonnance de référé en date du 23 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Beauvais, saisi par Monsieur [O] [M], a constaté que les travaux d'étanchéité des toitures avaient été réalisés par les bailleresses, rejeté la demande de M. [O] [M] aux fins de condamnation sous astreinte des bailleresses à effectuer des travaux relatifs au réseau d'assainissement, dit n'y avoir lieu à dresser un état contradictoire des travaux effectués, a condamné M. [M] à procéder à la pose de 5 fenêtres en PVC et double vitrage sous astreinte, constaté que les travaux d'entretien avaient été exécutés par M. [O] [M] et rejeté la demande de dommages et intérêts des sociétés bailleresses.
Suivant exploit d'huissier en date du 29 mars 2017, Monsieur [O] [M] a donné congé aux bailleurs pour le 31 octobre 2017 terme de la première période triennale, par application de l'article L.145-4 et L.145-9 du code de commerce, mais s'est maintenu dans les lieux après cette date.
Par acte d'huissier en date du 5 janvier 2022, la SCI Moret et la SCI Valbernaud ont assigné Monsieur [O] [M] devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes dues.
Par acte d'huissier en date du 28 janvier 2022, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé, constatant la remise des clés par le preneur.
Par un jugement en date du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Beauvais :
- Condamne Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 3.500 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2017 au 31 octobre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Condamne Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 141.387,10 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 1er novembre 2017 et le 28 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Déboute la SCI Moret et la SCI Valbernaud de leur demande au titre des taxes foncières ;
- Condamne Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 9.493,20 euros au titre du coût de la remise en état des lieux loués avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Rejette la demande de capitalisation ;
- Condamne Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret la somme de 1.500 euros et à la SCI Valbernaud la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne Monsieur [O] [M] aux dépens ;
- Autorise Maître Eric Kramer à recouvrer directement auprès de Monsieur [O] [M] ceux de dépens dont il a fait l'avance sans recevoir provision ;
- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Par une déclaration en date du 29 novembre 2023, Monsieur [O] [M] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Dans son unique jeu de conclusions en date du 28 février 2024, Monsieur [O] [M] demande à la cour de :
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 septembre 2023 ;
- Débouter les SCI Moret et Valbernaud de l'intégralité de leurs demandes ;
- Condamner solidairement les SCI Moret et Valbernaud à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner solidairement aux entiers dépens.
Dans son unique jeu de conclusions en date du 23 mai 2024 formant appel incident, les SCI Moret et Valbernaud demandent à la cour de :
Vu l'article L.145-4 du code de commerce, Vu les articles 1382 ancien et 1340 nouveau du code civil, 1343-2 du code civil, Vu les pièces versées aux débats,
- Accueillir la SCI Moret et la SCI Valbernaud en leurs explications, les y dire bien fondées et en conséquence y faire droit ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais le 25 septembre 2023 sauf en ce qu'il a débouté la SCI Moret et la SCI Valbernaud de leur demande de remboursement des taxes foncières de 2017 à 2021 pour la somme de 8.096 euros, et de leur demande de capitalisation des intérêts.
En conséquence,
- Condamner Monsieur [O] [M] à payer aux SCI Moret et Valbernaud la somme de 3.500 euros au titre des soldes de loyers dus sur la période d'avril 2017 à octobre 2017 compris ;
- Fixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [M] à compter de novembre 2017 à la somme de 3.750 euros par mois outre le remboursement de la taxe foncière ;
- En conséquence, condamner Monsieur [O] [M] à payer aux SCI Moret et Valbernaud les sommes suivantes :
141.387,10 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période de novembre 2017 au 28 janvier 2022 compris, après déduction des règlements effectués par Monsieur [O] [M] sur cette même période ;
8.096 euros au titre des taxes foncières 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021.
- Assortir ces sommes des intérêts au taux légal à dater de la décision, soit du 25 septembre 2023 ;
- Condamner Monsieur [O] [M] au paiement de la smme de 9.493,20 euros TTC au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à dater de la décision, soit du 25 septembre 2023 ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- Condamner Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et la SCI Valbernaud, chacune, la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [O] [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Eric Kramer, membre de la SCP Fabignon, Lardon-Galeote, Even, Kramer, Allard, Rebourcet, avocat aux offres de droit.
La clôture a été prononcée par ordonnance à la date du 3 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les travaux réalisés durant le bail :
Il résulte de la production de la facture du 6 décembre 2014 des établissements Bled chauffage central plomberie sanitaire que M. [M] a fait réaliser des travaux d'entretien et de réparation sur l'installation de chauffage dans les locaux loués, pour un montant de 521,02 euros TTC.
La production de la facture du 18 octobre 2016 de la SARL Vallienne couverture démontre que M. Et Mme [T] ont fait réaliser sur l'habitation située [Adresse 2], des travaux consistant en la réfection d'un chéneau en zinc naturel sur 14 ml, fourniture et pose de 5 plaques alvéolaires translucides d'1,20 ml, nettoyage des chéneaux, vérification des tôles en fibre-ciment, réparation des trous, recherche de fuite dans le sous-sol, vérification du tuyau de descente, vérification des regards de visite, pour un montant total de 2420 euros TTC.
Sur la demande en paiement des loyers impayés du 1er avril 2017 au 31 octobre 2017 :
A l'appui de son appel, M. [M] réitère ses moyens en faisant valoir que le silence des bailleresses qui n'ont émis aucune protestation ni engagé de procédure en paiement ou résiliation du bail, démontre leur accord pour une réduction amiable des loyers compte tenu de la vétusté du bail.
Les intimées sollicitent la confirmation du jugement dont elles adoptent les motifs.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a condamné Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 3.500 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2017 au 31 octobre 2017, soit 500 euros par mois durant 7 mois, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, M. [M] ne s'étant acquitté que de 1500 euros par mois contre les 2000 euros convenus dans le bail durant la 3ème année.
En effet pas plus en appel qu'en première instance M. [M] ne démontre que les sociétés bailleresses étaient d'accord pour une minoration du loyer du fait de l'état vétuste des locaux, l'inaction des bailleresses depuis le congé délivré par M. [M] ne déterminant pas leur consentement pour réviser le montant du loyer contractuellement prévu, et M. [M] ne démontrant pas ni n'invoquant d'ailleurs une privation de jouissance des locaux du fait de manquements des bailleurs.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur la demande de remboursement des taxes foncières de 2018 à 2021 :
Le premier juge a débouté les bailleresses de leur demande de condamnation de ce chef, estimant
que les bailleresses ne justifiaient pas du règlement de ces taxes par leurs soins.
En appel elles réclament comme en première instance le remboursement de 8.096 euros au titre des taxes foncières 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021.
Le bail stipule que le preneur remboursera au bailleur les taxes et impôts qui lui sont imputables, notamment taxe de balayage, taxe d'enlèvement des ordures ménagères et taxe foncière de l'immeuble loué.
En appel les bailleresses justifient bien du règlement des taxes foncières de 2017 à 2021 pour les locaux donnés à bail en produisant un bordereau de situation émanant de la direction générale des finances publiques du 3 janvier 2024.
Cependant le bail étant résilié depuis le 31 octobre 2017, les taxes foncières au titre des années 2018 à 2021 ne sont pas dues et pour 2017 elle ne sont dues que prorata temporis, soit à hauteur de 1290,83 euros (1549 euros x 10/12).
Il sera donc fait droit à leur demande dans cette mesure le jugement devant être réformé de ce chef.
Sur l' indemnité d'occupation :
Il est constant que M. [O] [M] s'est maintenu dans les lieux du 1er novembre 2017 au 28 janvier 2022 alors que le bail était résilié depuis le 31 octobre 2017 après qu'il a délivré congé.
Le premier juge a condamné Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 141.387,10 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 1er novembre 2017 au 28 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en se fondant sur :
- la clause pénale figurant au bail selon laquelle 'L'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%'
- le décompte des sommes versées par le preneur laissant apparaître des versements de 1500 euros du mois de novembre 2017 jusqu'au mois de juillet 2020 inclus, puis plus aucun règlement de la part du locataire.
M. [M] conteste le principe de l'application de la clause pénale, et en tout état de cause demande à la cour de la réduire à de plus justes proportions, faisant valoir que du fait des désordres dus aux défauts d'entretien des propriétaires elles ne sauraient prétendre à plus de 1000 euros par mois qu'il a déjà versés durant de nombreux mois sans qu'elles ne protestent.
Une indemnité d'occupation due par un occupant sans droit ni titre indemnise le propriétaire de l'impossibilité de disposer des lieux.
Elle est fixée par le juge mais peut être également prévue par les parties au contrat de bail.
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 1231-5 du code civil :
'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme, à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'
En l'espèce la clause pénale figurant au bail stipule que 'L'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%'.
Le loyer mensuel de la dernière année de location était fixé à 2000 euros par mois.
L'indemnité d'occupation due ne peut donc aux termes du contrat dépasser 3000 euros (2000 euros majorés de 50%) X 52 mois courus de novembre 2017 à janvier 2022 soit 156.000 euros.
Cette somme apparaît manifestement excessive, d'une part au regard du comportement de M. [M] qui s'est acquitté durant cette période de 49.500 euros à titre d'indemnité d'occupation (1500 euros par mois de novembre 2017 à juillet 2020 soit durant 2 ans et demi) et d'autre part au regard du montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 140.000 euros (2500 euros par mois).
Il y a donc lieu de réduire la clause pénale à 140.000 euros et compte tenu des sommes déjà versées à hauteur de 49.500 euros de condamner M. [M] à verser de ce chef 90.500 euros.
En revanche il n'y a pas lieu de rabattre davantage cette indemnité du fait de la vétusté des locaux, M. [M] ne démontrant pas une valeur locative différente de celle fixée par les parties.
Le jugement sera par conséquent réformé de ce chef.
Sur les réparations locatives :
L'appelant conteste sa condamnation de ce chef, arguant du fait qu'il n'est nullement justifié que les travaux ayant fait l'objet d'une condamnation de 9.493,20 euros soient des travaux de remise en état qui seraient dus à ses carences, tandis que lors de sa prise de possession les locaux souffraient de graves désordres dus au défaut d'entretien des bailleurs, de sorte que le jugement doit être infirmé sur ce point.
Si l'état de vétusté des fenêtres du rez-de-chaussée est attesté par le fait que lors de l'état des lieux d'entrée sous seing privé produit aux débats non signé et daté du 28 octobre 2014 M. [T] s'engageait notamment à changer les fenêtres du rez-de-chaussée et y installer des volets, cependant dans le bail par acte authentique il est fait mention de la clause suivante :
'D'un commun accord entre les parties il est convenu que le preneur s'engage à réaliser avant le 31 janvier 2015 les travaux suivants :
- pose de cinq fenêtres en PVC en double vitrage et volets roulants électriques;
- vérification de la chaudière et remise en état éventuelle.
Le loyer a été fixé compte tenu de la réalisation desdits travaux par le preneur.'
C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 9.493,20 euros au titre du coût de la remise en état des lieux loués avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en se fondant sur un devis du 3 mars 2022 de la société BA13 Isolation, pour des travaux de remise en état d'origine, qui se décomposent ainsi :
* remise en état d'origine de la trémie et de la fenêtre avec dépose de la menuiserie existante, démolition mur maçonné, fourniture et pose de menuiserie PVC en rénovation et volet roulant, y compris reprise de ciment, d'enduit intérieur et peintures intérieures : 5961 euros HT (modification de l'aspect de la façade arrrière du bâtiment du [Adresse 1];
* peintures des façades extérieures pour 1950 euros HT,
* TVA 20% : 1582,20 euros
* total : 9493,20 euros.
En effet, il ressort des pièces versées aux débats notamment le devis établi par la société SPB à la demande de M. [M] le 13 novembre 2014, les factures Brico dépôt produites par M. [M] de juillet août et octobre 2016 et le constat d'état des lieux de sortie que si M. [M] a posé des nouvelles fenêtres comme le bail le prévoyait, il a remplacé la plus grande des cinq (largeur 2610 mm hauteur 1685 mm) par une plus petite en condamnant en partie l'ouverture par de la maçonnerie, et modifiant ainsi l'aspect de la façade arrière en contravention avec les clauses du bail lui imposant le maintien en bon état d'usage du bien, si bien qu'il doit être condamné à indemniser les bailleresses du coût de la remise en état de cette ouverture, qui comprend le remplacement de la menuiserie.
De même le contrat de bail prévoyait que les peintures extérieures devaient être refaites tous les trois ans, ce qui n'a manifestement pas été le cas au bout des trois ans à compter du bail, compte tenu de l'état du bien qui montrait, au jour du constat d'état des lieux de sortie, un comblement des fissures verticales sur la façade arrière, une fissure longitudinale au-dessus de la fenêtre centrale, et la présence de traces noires.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur la capitalisation :
Le premier juge a rejeté cette demande au motif que les intérêts échus ne sont pas dus pour au-moins une année entière,
Cependant aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au-moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y a donc lieu de faire droit à l'appel incident des intimées de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
M. [M] succombant en grande partie en appel sera condamné à en supporter les dépens et frais hors dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et par arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les demanderesses de leur demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière, en ce qu'il les a déboutées de leur demande de paiement des taxes foncières et en ce qu'il a condamné M. [M] à verser aux deux SCI la somme de 141.387,10 euros à titre de solde d'indemnité d'occupation due entre le 1er novembre 2017 et le 28 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Et, statuant à nouveau des chefs infirmés et Y ajoutant,
Condamne M. [O] [M] à rembourser à la SCI Valbernaud et à la SCI Moret la somme de 1290,83 euros au titre des taxes foncières dues pour l'année 2017 prorata temporis jusqu'au 30 octobre 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023,
Condamne M. [M] à verser à la SCI Valbernaud et la SCI Moret la somme de 90.500 euros à titre de solde d'indemnité d'occupation due entre le 1er novembre 2017 et le 28 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023,
Déboute les SCI Valbernaud et Moret du surplus de leurs demandes de ces chefs,
Dit que les intérêts de retard qui auront couru durant une année entière à compter du 25 septembre 2023 porteront eux-mêmes intérêts au taux légal,
Condamne M. [M] à verser à la SCI Valbernaud et la SCI Moret la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande de ce chef,
Le condamne en tous les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Eric Kramer, membre de la SCP Fabignon, Lardon-Galeote, Even, Kramer, Allard, Rebourcet, avocat, qui en a fait l'avance.
La Greffière, La Présidente,
N°
[M]
C/
S.C.I. VALBERNAUD
S.C.I. MORET
copie exécutoire
le 11 septembre 2025
à
Me PERES
Me KRAMER
VD
COUR D'APPEL D'AMIENS
CHAMBRE ÉCONOMIQUE
ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025
N° RG 23/04890 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I52X
JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEAUVAIS DU 25 SEPTEMBRE 2023 (référence dossier N° RG 22/00061)
PARTIES EN CAUSE :
APPELANT
Monsieur [O] [U], [C] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté par Me Xavier PERES de la SELARL MAESTRO AVOCATS, avocat au barreau D'AMIENS
ET :
INTIMEES
S.C.I. VALBERNAUD agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Eric KRAMER de la SCP FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,REBOURCE, avocat au barreau de SENLIS
S.C.I. MORET agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège :
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Eric KRAMER de la SCP FABIGNON,LARDON-GALEOTE,EVEN,KRAMER,REBOURCE, avocat au barreau de SENLIS
***
DEBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2025 devant Mme Valérie DUBAELE, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l'article 805 du code de procédure civile qui a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.
GREFFIERE : Mme Charlotte RODRIGUES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :
Mme Valérie DUBAELE en a rendu compte à la cour composée de :
Mme Odile GREVIN, présidente de chambre,
Mme Florence MATHIEU, présidente de chambre,
Mme Valérie DUBAELE, conseillère,
qui en ont délibéré conformément à la loi.
PRONONCE :
Le 11 Septembre 2025 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, présidente a signé la minute avec Madame Elise DHEILLY, greffière.
*
* *
DECISION
Par acte notarié en date du 29 octobre 2014, la SCI Valbernaud et la SCI Moret ont donné à bail commercial à Monsieur [O] [M], commerçant, leurs ensembles immobiliers situés sur la commune de Crèvecoeur-le-Grand (60), anciennement maison funéraire Legay, savoir:
- l a SCI Moret : un local situé [Adresse 1], comprenant :
* au rez-de-chaussée, un magasin sur rue, bloc sanitaire et deux bureaux,
* au premier étage, 3 pièces
* au sous-sol : chaufferie avec chaudière et cuve à fuel ;
Installation de l'eau, de l'électricité et du chauffage central au fuel, assainissement individuel
* une partie de la chambre funéraire, garage et cour,
- la SCI Valbernaud : les biens dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2], composé de :
* la seconde partie de la chambre funéraire pour une superficie d'environ 30 m² ;
* un atelier de gravure d'une superficie d'environ 70 m²
désignés en orange sur le plan annexé aux présentes après mention.
Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er novembre 2014 pour se terminer le 31 octobre 2023 pour l'exploitation exclusive d'une activité de vente d'articles funéraires, marbrerie, funérarium, pompes funèbres.
Le loyer a été fixé à :
- 18000 euros par an durant les deux premières années, par termes mensuels de 1500 euros,
- 24000 euros à partir de la 3ème année par termes mensuels de 2000 euros,
- 30000 euros à partir de la 4ème année par termes mensuels de 2500 euros,
les loyers et accessoires étant payables d'avance les premiers de chaque mois et pour la première fois le 1er décembre 2014.
La réduction du loyer les trois premières années était expressément convenue en compensation de travaux que le preneur s'engageait à réaliser avant le 31 janvier 2015 : pose de cinq fenêtres en PVC en double vitrage et volets roulants électriques ; vérification de la chaudière et remise en état éventuelle.
Le dépôt de garantie a été fixé à 2000 euros et payé le jour de l'acte.
Le bail mentionnait qu'un état des lieux a été établi contradictoirement et amiablement entre les parties.
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 mai 2016, la SCI Valbernaud et la SCI Moret ont mis en demeure Monsieur [O] [M] de s'acquitter des loyers impayés et de réaliser les travaux mis à sa charge, avant de faire délivrer un commandement aux fins de saisie-vente, de payer les loyers d'avril à juin 2016, et commandement de réaliser des travaux, par exploit d'huissier du 27 juin 2016.
En réponse, par courrier en date du 29 juin 2016, Monsieur [O] [M] indiquait que les travaux seraient réalisés fin septembre 2016, et mettait en demeure les sociétés bailleresses de réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture et d'assainissement, avant de leur dénoncer un procès-verbal de constat avec sommation par acte d'huissier en date du 12 juillet 2016.
Par ordonnance de référé en date du 23 février 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Beauvais, saisi par Monsieur [O] [M], a constaté que les travaux d'étanchéité des toitures avaient été réalisés par les bailleresses, rejeté la demande de M. [O] [M] aux fins de condamnation sous astreinte des bailleresses à effectuer des travaux relatifs au réseau d'assainissement, dit n'y avoir lieu à dresser un état contradictoire des travaux effectués, a condamné M. [M] à procéder à la pose de 5 fenêtres en PVC et double vitrage sous astreinte, constaté que les travaux d'entretien avaient été exécutés par M. [O] [M] et rejeté la demande de dommages et intérêts des sociétés bailleresses.
Suivant exploit d'huissier en date du 29 mars 2017, Monsieur [O] [M] a donné congé aux bailleurs pour le 31 octobre 2017 terme de la première période triennale, par application de l'article L.145-4 et L.145-9 du code de commerce, mais s'est maintenu dans les lieux après cette date.
Par acte d'huissier en date du 5 janvier 2022, la SCI Moret et la SCI Valbernaud ont assigné Monsieur [O] [M] devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement des sommes dues.
Par acte d'huissier en date du 28 janvier 2022, un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé, constatant la remise des clés par le preneur.
Par un jugement en date du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Beauvais :
- Condamne Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 3.500 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2017 au 31 octobre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Condamne Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 141.387,10 euros au titre de l'indemnité d'occupation due entre le 1er novembre 2017 et le 28 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Déboute la SCI Moret et la SCI Valbernaud de leur demande au titre des taxes foncières ;
- Condamne Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 9.493,20 euros au titre du coût de la remise en état des lieux loués avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Rejette la demande de capitalisation ;
- Condamne Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret la somme de 1.500 euros et à la SCI Valbernaud la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne Monsieur [O] [M] aux dépens ;
- Autorise Maître Eric Kramer à recouvrer directement auprès de Monsieur [O] [M] ceux de dépens dont il a fait l'avance sans recevoir provision ;
- Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Par une déclaration en date du 29 novembre 2023, Monsieur [O] [M] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.
Dans son unique jeu de conclusions en date du 28 février 2024, Monsieur [O] [M] demande à la cour de :
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 septembre 2023 ;
- Débouter les SCI Moret et Valbernaud de l'intégralité de leurs demandes ;
- Condamner solidairement les SCI Moret et Valbernaud à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Les condamner solidairement aux entiers dépens.
Dans son unique jeu de conclusions en date du 23 mai 2024 formant appel incident, les SCI Moret et Valbernaud demandent à la cour de :
Vu l'article L.145-4 du code de commerce, Vu les articles 1382 ancien et 1340 nouveau du code civil, 1343-2 du code civil, Vu les pièces versées aux débats,
- Accueillir la SCI Moret et la SCI Valbernaud en leurs explications, les y dire bien fondées et en conséquence y faire droit ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Beauvais le 25 septembre 2023 sauf en ce qu'il a débouté la SCI Moret et la SCI Valbernaud de leur demande de remboursement des taxes foncières de 2017 à 2021 pour la somme de 8.096 euros, et de leur demande de capitalisation des intérêts.
En conséquence,
- Condamner Monsieur [O] [M] à payer aux SCI Moret et Valbernaud la somme de 3.500 euros au titre des soldes de loyers dus sur la période d'avril 2017 à octobre 2017 compris ;
- Fixer l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [M] à compter de novembre 2017 à la somme de 3.750 euros par mois outre le remboursement de la taxe foncière ;
- En conséquence, condamner Monsieur [O] [M] à payer aux SCI Moret et Valbernaud les sommes suivantes :
141.387,10 euros au titre des indemnités d'occupation dues sur la période de novembre 2017 au 28 janvier 2022 compris, après déduction des règlements effectués par Monsieur [O] [M] sur cette même période ;
8.096 euros au titre des taxes foncières 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021.
- Assortir ces sommes des intérêts au taux légal à dater de la décision, soit du 25 septembre 2023 ;
- Condamner Monsieur [O] [M] au paiement de la smme de 9.493,20 euros TTC au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à dater de la décision, soit du 25 septembre 2023 ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;
- Condamner Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et la SCI Valbernaud, chacune, la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [O] [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Eric Kramer, membre de la SCP Fabignon, Lardon-Galeote, Even, Kramer, Allard, Rebourcet, avocat aux offres de droit.
La clôture a été prononcée par ordonnance à la date du 3 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur les travaux réalisés durant le bail :
Il résulte de la production de la facture du 6 décembre 2014 des établissements Bled chauffage central plomberie sanitaire que M. [M] a fait réaliser des travaux d'entretien et de réparation sur l'installation de chauffage dans les locaux loués, pour un montant de 521,02 euros TTC.
La production de la facture du 18 octobre 2016 de la SARL Vallienne couverture démontre que M. Et Mme [T] ont fait réaliser sur l'habitation située [Adresse 2], des travaux consistant en la réfection d'un chéneau en zinc naturel sur 14 ml, fourniture et pose de 5 plaques alvéolaires translucides d'1,20 ml, nettoyage des chéneaux, vérification des tôles en fibre-ciment, réparation des trous, recherche de fuite dans le sous-sol, vérification du tuyau de descente, vérification des regards de visite, pour un montant total de 2420 euros TTC.
Sur la demande en paiement des loyers impayés du 1er avril 2017 au 31 octobre 2017 :
A l'appui de son appel, M. [M] réitère ses moyens en faisant valoir que le silence des bailleresses qui n'ont émis aucune protestation ni engagé de procédure en paiement ou résiliation du bail, démontre leur accord pour une réduction amiable des loyers compte tenu de la vétusté du bail.
Les intimées sollicitent la confirmation du jugement dont elles adoptent les motifs.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
C'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a condamné Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 3.500 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2017 au 31 octobre 2017, soit 500 euros par mois durant 7 mois, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, M. [M] ne s'étant acquitté que de 1500 euros par mois contre les 2000 euros convenus dans le bail durant la 3ème année.
En effet pas plus en appel qu'en première instance M. [M] ne démontre que les sociétés bailleresses étaient d'accord pour une minoration du loyer du fait de l'état vétuste des locaux, l'inaction des bailleresses depuis le congé délivré par M. [M] ne déterminant pas leur consentement pour réviser le montant du loyer contractuellement prévu, et M. [M] ne démontrant pas ni n'invoquant d'ailleurs une privation de jouissance des locaux du fait de manquements des bailleurs.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur la demande de remboursement des taxes foncières de 2018 à 2021 :
Le premier juge a débouté les bailleresses de leur demande de condamnation de ce chef, estimant
que les bailleresses ne justifiaient pas du règlement de ces taxes par leurs soins.
En appel elles réclament comme en première instance le remboursement de 8.096 euros au titre des taxes foncières 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021.
Le bail stipule que le preneur remboursera au bailleur les taxes et impôts qui lui sont imputables, notamment taxe de balayage, taxe d'enlèvement des ordures ménagères et taxe foncière de l'immeuble loué.
En appel les bailleresses justifient bien du règlement des taxes foncières de 2017 à 2021 pour les locaux donnés à bail en produisant un bordereau de situation émanant de la direction générale des finances publiques du 3 janvier 2024.
Cependant le bail étant résilié depuis le 31 octobre 2017, les taxes foncières au titre des années 2018 à 2021 ne sont pas dues et pour 2017 elle ne sont dues que prorata temporis, soit à hauteur de 1290,83 euros (1549 euros x 10/12).
Il sera donc fait droit à leur demande dans cette mesure le jugement devant être réformé de ce chef.
Sur l' indemnité d'occupation :
Il est constant que M. [O] [M] s'est maintenu dans les lieux du 1er novembre 2017 au 28 janvier 2022 alors que le bail était résilié depuis le 31 octobre 2017 après qu'il a délivré congé.
Le premier juge a condamné Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 141.387,10 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 1er novembre 2017 au 28 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en se fondant sur :
- la clause pénale figurant au bail selon laquelle 'L'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%'
- le décompte des sommes versées par le preneur laissant apparaître des versements de 1500 euros du mois de novembre 2017 jusqu'au mois de juillet 2020 inclus, puis plus aucun règlement de la part du locataire.
M. [M] conteste le principe de l'application de la clause pénale, et en tout état de cause demande à la cour de la réduire à de plus justes proportions, faisant valoir que du fait des désordres dus aux défauts d'entretien des propriétaires elles ne sauraient prétendre à plus de 1000 euros par mois qu'il a déjà versés durant de nombreux mois sans qu'elles ne protestent.
Une indemnité d'occupation due par un occupant sans droit ni titre indemnise le propriétaire de l'impossibilité de disposer des lieux.
Elle est fixée par le juge mais peut être également prévue par les parties au contrat de bail.
La cour rappelle qu'aux termes de l'article 1231-5 du code civil :
'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme, à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.'
En l'espèce la clause pénale figurant au bail stipule que 'L'indemnité d'occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%'.
Le loyer mensuel de la dernière année de location était fixé à 2000 euros par mois.
L'indemnité d'occupation due ne peut donc aux termes du contrat dépasser 3000 euros (2000 euros majorés de 50%) X 52 mois courus de novembre 2017 à janvier 2022 soit 156.000 euros.
Cette somme apparaît manifestement excessive, d'une part au regard du comportement de M. [M] qui s'est acquitté durant cette période de 49.500 euros à titre d'indemnité d'occupation (1500 euros par mois de novembre 2017 à juillet 2020 soit durant 2 ans et demi) et d'autre part au regard du montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit 140.000 euros (2500 euros par mois).
Il y a donc lieu de réduire la clause pénale à 140.000 euros et compte tenu des sommes déjà versées à hauteur de 49.500 euros de condamner M. [M] à verser de ce chef 90.500 euros.
En revanche il n'y a pas lieu de rabattre davantage cette indemnité du fait de la vétusté des locaux, M. [M] ne démontrant pas une valeur locative différente de celle fixée par les parties.
Le jugement sera par conséquent réformé de ce chef.
Sur les réparations locatives :
L'appelant conteste sa condamnation de ce chef, arguant du fait qu'il n'est nullement justifié que les travaux ayant fait l'objet d'une condamnation de 9.493,20 euros soient des travaux de remise en état qui seraient dus à ses carences, tandis que lors de sa prise de possession les locaux souffraient de graves désordres dus au défaut d'entretien des bailleurs, de sorte que le jugement doit être infirmé sur ce point.
Si l'état de vétusté des fenêtres du rez-de-chaussée est attesté par le fait que lors de l'état des lieux d'entrée sous seing privé produit aux débats non signé et daté du 28 octobre 2014 M. [T] s'engageait notamment à changer les fenêtres du rez-de-chaussée et y installer des volets, cependant dans le bail par acte authentique il est fait mention de la clause suivante :
'D'un commun accord entre les parties il est convenu que le preneur s'engage à réaliser avant le 31 janvier 2015 les travaux suivants :
- pose de cinq fenêtres en PVC en double vitrage et volets roulants électriques;
- vérification de la chaudière et remise en état éventuelle.
Le loyer a été fixé compte tenu de la réalisation desdits travaux par le preneur.'
C'est donc à juste titre que le premier juge a condamné Monsieur [O] [M] à payer à la SCI Moret et à la SCI Valbernaud la somme de 9.493,20 euros au titre du coût de la remise en état des lieux loués avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en se fondant sur un devis du 3 mars 2022 de la société BA13 Isolation, pour des travaux de remise en état d'origine, qui se décomposent ainsi :
* remise en état d'origine de la trémie et de la fenêtre avec dépose de la menuiserie existante, démolition mur maçonné, fourniture et pose de menuiserie PVC en rénovation et volet roulant, y compris reprise de ciment, d'enduit intérieur et peintures intérieures : 5961 euros HT (modification de l'aspect de la façade arrrière du bâtiment du [Adresse 1];
* peintures des façades extérieures pour 1950 euros HT,
* TVA 20% : 1582,20 euros
* total : 9493,20 euros.
En effet, il ressort des pièces versées aux débats notamment le devis établi par la société SPB à la demande de M. [M] le 13 novembre 2014, les factures Brico dépôt produites par M. [M] de juillet août et octobre 2016 et le constat d'état des lieux de sortie que si M. [M] a posé des nouvelles fenêtres comme le bail le prévoyait, il a remplacé la plus grande des cinq (largeur 2610 mm hauteur 1685 mm) par une plus petite en condamnant en partie l'ouverture par de la maçonnerie, et modifiant ainsi l'aspect de la façade arrière en contravention avec les clauses du bail lui imposant le maintien en bon état d'usage du bien, si bien qu'il doit être condamné à indemniser les bailleresses du coût de la remise en état de cette ouverture, qui comprend le remplacement de la menuiserie.
De même le contrat de bail prévoyait que les peintures extérieures devaient être refaites tous les trois ans, ce qui n'a manifestement pas été le cas au bout des trois ans à compter du bail, compte tenu de l'état du bien qui montrait, au jour du constat d'état des lieux de sortie, un comblement des fissures verticales sur la façade arrière, une fissure longitudinale au-dessus de la fenêtre centrale, et la présence de traces noires.
Le jugement sera donc confirmé de ce chef.
Sur la capitalisation :
Le premier juge a rejeté cette demande au motif que les intérêts échus ne sont pas dus pour au-moins une année entière,
Cependant aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au-moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Il y a donc lieu de faire droit à l'appel incident des intimées de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
M. [M] succombant en grande partie en appel sera condamné à en supporter les dépens et frais hors dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant contradictoirement et par arrêt rendu publiquement par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté les demanderesses de leur demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière, en ce qu'il les a déboutées de leur demande de paiement des taxes foncières et en ce qu'il a condamné M. [M] à verser aux deux SCI la somme de 141.387,10 euros à titre de solde d'indemnité d'occupation due entre le 1er novembre 2017 et le 28 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,
Et, statuant à nouveau des chefs infirmés et Y ajoutant,
Condamne M. [O] [M] à rembourser à la SCI Valbernaud et à la SCI Moret la somme de 1290,83 euros au titre des taxes foncières dues pour l'année 2017 prorata temporis jusqu'au 30 octobre 2017, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023,
Condamne M. [M] à verser à la SCI Valbernaud et la SCI Moret la somme de 90.500 euros à titre de solde d'indemnité d'occupation due entre le 1er novembre 2017 et le 28 janvier 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2023,
Déboute les SCI Valbernaud et Moret du surplus de leurs demandes de ces chefs,
Dit que les intérêts de retard qui auront couru durant une année entière à compter du 25 septembre 2023 porteront eux-mêmes intérêts au taux légal,
Condamne M. [M] à verser à la SCI Valbernaud et la SCI Moret la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande de ce chef,
Le condamne en tous les dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Eric Kramer, membre de la SCP Fabignon, Lardon-Galeote, Even, Kramer, Allard, Rebourcet, avocat, qui en a fait l'avance.
La Greffière, La Présidente,