CA Aix-en-Provence, ch. 3-4, 11 septembre 2025, n° 21/11798
AIX-EN-PROVENCE
Arrêt
Autre
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 11 SEPTEMBRE 2025
Rôle N° RG 21/11798 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5K5
S.A. MERCIALYS
C/
Etablissement CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC
S.A.S. ENTRE TERRE & MER
Copie exécutoire délivrée
le : 11 Septembre 2025
à :
Me Géraldine LESTOURNELLE
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TARASCON en date du 18 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01112.
APPELANTE
S.A. MERCIALYS
, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Géraldine LESTOURNELLE de la SCP SCP LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE et ayant pour avocat plaidant Me Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
Etablissement CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC
, demeurant [Adresse 3]
défaillante
S.A.S. ENTRE TERRE & MER
, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Françoise BOULAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Géraldine BRUN de la SELARL PLMC AVOCATS, avocat au barreau de NIMES
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.
ARRÊT
Réputé Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date des 19 et 20 décembre 2011 la société Mercialys a donné à bail commercial à la société Pataterie développement -aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société entre Terre et mer -un local à usage commercial portant le n°33.
Les locaux donnés à bail, qui comprennent notamment une salle de restaurant et une cuisine,d'une surface totale de 365,63 m² environ, outre une terrasse d'environ 104,26 m². dépendent du centre commercial Géant Casino d'[Localité 2].
La destination contractuelle des lieux est 'restauration à thème', la durée du bail étant de 10 années. Il est prévu une clause résolutoire en cas notamment de défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, après un commandement demeuré totalement ou partiellement infructueux.
Le 29 mai 2017, la bailleresse a vainement fait signifier à la preneuse un commandement de payer portant sur la somme de 18.078,91 euros TTC dont 16 328,81 euros de loyers et charges.
Ledit commandement de payer visait la clause résolutoire du bail commercial.
Un litige se nouait entre la bailleresse et la preneuse, au sujet du compte entre les parties mais également d'un problème de nuisances olfactives au sein du restaurant, dont s'est plainte cette dernière.
Suivant exploit d'huissier en date du 26 juin 2017 la société entre Terre et mer a fait assigner la bailleresse notamment en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par jugement rendu le 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Tarascon s'est prononcé en ces termes:
- rejette l'intervention volontaire de la CRCAM du Languedoc,
- déclare nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 29 mai 2017,
- rejette la demande d'expertise de la SAS entre Terre et mer,
- condamne la société Mercialys à payer à la SAS entre Terre et mer la somme de 10 000 euros a titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,
- rejette toutes autres demandes des parties,
- condamne la société Mercialys à payer à la SAS entre Terre et mer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société Mercialys au paiement des entiers dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu a exécution provisoire.
La société Mercialys a formé un appel le 2 août 2021 en intimant les sociétés entre Terre et mer et la CRCAM du Languedoc.
La déclaration d'appel est ainsi rédigée: Il est demandé l'infirmation et/ou la réformation du jugement en ce qu'il a:
- déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 29 mai 2017
- condamné la société Mercialys à payer à la société Entre Terre et mer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance
- condamné la société Mercialys à payer à la société Entre Terre et mer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700
- condamné la société Mercialys en tous les dépens
- rejeté la demande reconventionnelle de la société Mercialys en acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 juin 2017, emportant expulsion immédiate de la société preneuse Entre Terre et mer et de tous occupants des lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls du preneur,
- rejeté la demande reconventionnelle de la société Mercialys en condamnation de la société Entre Terre et mer à lui payer par provision la somme en principal de 58.155,70 euros TTC, arrêtée au 12 novembre 2019 (et à parfaire) portant intérêts de retard calculés au taux légal majoré de 5 points à compter de la date d'échéance des sommes dues, lesquels intérêts devant être capitalisés au 1er janvier de chaque année;
- rejeté la demande reconventionnelle de la société Mercialys en condamnation de la société Entre Terre et mer à lui payer la somme de 5.814,47 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle de 10%, tendant à l'acquisition au profit de la société Mercialys du dépôt de garantie, en condamnation du preneur à payer une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à parfaite libération des lieux loués et remise des clefs, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible, majoré de 50%, en condamnation de la société Entre Terre et mer à lui payer une somme de 16.979, 62 € à titre d'indemnité forfaitaire de relocation
L'appelante faisait signifier la déclaration d'appel, à la CRCAM Du Languedoc, à personne morale, le 7 octobre 2021.
La CRCAM du Languedoc n'a pas constitué avocat.
L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 29 avril 2025.
CONCLUSIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, la société Mercialys demande à la cour de:
vu l'article 21-II de la loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L. 145-41 du code de commerce, les articles 1147 et 1149 anciens, 1709,1719, 1728 du code civil,
- déclarer la société Mercialys recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire de la société entre Terre et mer d'expertise judiciaire;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande très subsidiaire de la société entre Terre et mer de délais de paiement les plus larges en cas de condamnation;
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus:
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 29 mai 2017
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Mercialys à payer à la société entre Terre et mer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Mercialys à payer à la société entre Terre et mer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 et en tous les dépens
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Mercialys en acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 juin 2017
statuant à nouveau,
à titre principal,
- juger valable le commandement de payer en date du 29 mai 2017 visant la clause résolutoire du bail ;
- juger que par effet du commandement en date du 29 mai 2017 resté infructueux, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 29 juin 2017 et que la société entre Terre et mer occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le local commercial situé au sein de la galerie marchande du centre commercial « Géant Casino [Localité 2] » à [Localité 2];
- ordonner en conséquence, l'expulsion immédiate de la société entre Terre et mer ainsi que celle de tous occupants des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique;
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il lui plaira de désigner, et ce aux frais, risques et périls de la société Entre Terre et mer, en garantie des réparations locatives et de toutes sommes qui pourraient être dues au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation;
- condamner la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme en principal de 58.155,70 € TTC, arrêtée au 12 novembre 2019, et assortir cette condamnation, conformément aux dispositions de l'article 7 du Bail, d'un intérêt de retard calculé au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance des sommes dues, capitalisé, s'il y a lieu, au 1er janvier de chaque année ;
- condamner la société Entre Terre et mer, conformément aux dispositions de l'article 25.2.1 du bail, à payer à la société Mercialys la somme de 5.814 € au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % ;
- ordonner l'acquisition du dépôt de garantie au profit de la société Mercialys, conformément aux dispositions de l'article 25.2.3 des Stipulations Générales du Bail ;
- condamner, la société Entre Terre et mer conformément aux dispositions de l'article 25.2.4 du Bail, à compter du 29 juin 2017, date d'acquisition de la clause résolutoire du Bail, et jusqu'à parfaite libération des lieux par la société entre Terre et mer ou par tout occupant de son chef, et remise des clés, à payer à la société Mercialys une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% ;
- condamner , la société Entre Terre et mer conformément aux dispositions de l'article 25.2.4 des Stipulations Générales du Bail, à payer à la société Mercialys la somme de 16.979,62 euros, à titre d'indemnité forfaitaire de relocation;
à titre subsidiaire,
Si par impossible la cour de céans accordait à la société Entre Terre et mer des délais de paiement,
- conditionner le maintien de l'échéancier accordé au parfait paiement à bonne date, tant des échéances prévues, que des factures de loyers, charges, taxes et accessoires courants du bail,
- dire qu'à défaut de paiement, en tout ou partie, d'une seule des échéances, comme d'une seule des factures de loyers, charges, taxes et accessoires du bail courants, la totalité du solde deviendra immédiatement exigible, sans autre formalité et automatiquement, par déchéance du terme;
- dire qu'en vertu de l'article 1343-5 alinéa 3 du code civil, tout délai de paiement, quelle qu'en soit sa durée, devra être assorti au minimum de la production par la société Terre et mer d'une garantie bancaire autonome de paiement à première demande au profit de la société bailleresse, seule à même de pouvoir garantir à cette dernière le paiement de sa dette, et dont le texte devra permettre à la Bailleresse de la mettre en 'uvre, et ce, dès le premier défaut de paiement, même partiel, de la part de la société Entre Terre et mer.
en tout état de cause,
- débouter la société Entre Terre et mer de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, formulées à titre principal, subsidiaire et infiniment subsidiaire;
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys, outre la somme de 5.000 euros demandée en première instance par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 10.000 euros sur ce même fondement;
- condamner la société Entre Terre et mer en tous les dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers au bénéfice de la SCP Lestournelle, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, la société entre Terre et mer demande à la cour de:
sur la recevabilité:
vu l'article 122 du code de procédure civile,
vu l'expiration du délai de 45 ans le 19 juin 2024, date à laquelle Mercialys devait céder gratuitement le bien immobilier loué à la ville d'[Localité 2],
- juger que Mercialys a perdu sa qualité de bailleur à cette date,
- juger qu'elle est dépourvue de qualité et d'intérêt à agir pour solliciter la résolution d'un bail
auquel elle n'est plus partie et pour solliciter l'expulsion d'un locataire qui n'est plus le sien,
- déclarer Mercialys irrecevables en ses demandes.
au fond :
- confirmer le jugement en ce qu'il a annulé le commandement de payer du 29 mai 2017,
vu l'article 1134 du code civil,le bail commercial et notamment l'article 6 relatif aux charges,
la pièce jointe au commandement établi par Sudeco, l'article 6.3 relatif à l'obligation d'établir annuellement un budget prévisionnel de charges et une régularisation annuelle,
- dire et juger le bailleur défaillant en son obligation,
- dire et juger non fondées les charges réclamées en annexe du commandent de payer car réclamée en violation des articles 6.1, 6.2 et 6.4 du bail commercial,
- dire et juger que la somme réclamée est dépourvue de fondement et n'a pas de caractère contractuel,
- juger que les sommes réclamées par le commandement et le décompte joint ne sont pas
susceptibles de constituer une créance certaine, liquide et exigible,
- juger qu'en conséquence il n'y a pas lieu à application de la clause résolutoire,
- débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions au titre du commandement
de payer et de la clause résolutoire
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé le bailleur responsable de troubles de jouissance dus à des nuisances olfactives,
- confirmer le jugement de condamnation de Mercialys au paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Vu l'article 1719 du code civil, les pièces au dossier relatives aux nuisances olfactives,
- dire et juger le bailleur défaillant dans son obligation de délivrance pour une jouissance paisible d'un local conforme à sa destination
vu l'article 1147 du code civil
- condamner Mercialys au paiement d'une somme de 10 000 € au titre de préjudice commercial résultant de la perte de clientèle due aux désagréments olfactifs, et ce au visa de l'article 1147 du code civil applicable à l'époque du bail.
à titre subsidiaire sur l'exception d'inexécution,
vu l'article 1131 du code civil dans sa version applicable avant 2016,
- juger bien fondée la société entre Terre et mer dans son exception d'inexécution du paiement
des charges eu égard aux manquements contractuels de son cocontractant
à titre subsidiaire une expertise:
si mieux plaise à la cour, celle-ci désignera tel expert qu'il plaira avec pour mission:
- de se rendre sur les lieux
- de constater et décrire les désordres
- de préconiser les solutions adaptées et remédier
- de chiffrer le coût des réparations
- de décrire et d'évaluer le préjudice subi par le locataire la société Entre Terre et mer
à titre infiniment subsidiaire sur la demande de délais de paiement:
si par extraordinaire, la cour venait à considérer que les sommes réclamées à titre de charges
étaient dues au bailleur, le preneur, qui est de parfaite bonne foi, sollicite les plus larges délais
de paiement soit 24 mois pour s'acquitter de sa dette sur le fondement des articles L 145-41
du code de commerce et 1343-5 du code civil,
- confirmer le jugement quant au principe de la condamnation de Mercialys au paiement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, sauf à porter le quantum de 1 500 euros à 3 000 euros au titre de la première instance, et à la fixer à 5 000 euros au titre de l'appel, les dépens d'appel seront distraits au profit de Me Françoise Boulan, membre de la SELARL LX Aix -en- Provence avocat, associé, aux offres de droit.
MOTIFS
La société CRCAM du Languedoc, qui n'a pas constitué avocat, est réputée s'approprier les motifs du jugement en application de l'article 954 du code de procédure civile.
Le jugement du 18 février 2021, dont appel, sera donc en premier lieu confirmé, en ce qu'il a rejeté l'intervention volontaire de la CRCAM Du Languedoc.
1-sur la recevabilité des demandes de la bailleresse
L'article 122 du code de procédure civile énonce :Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Le bail commercial comprend une stipulation contractuelle particulière ainsi rédigée: 'obligation de céder gratuitement à la ville d'[Localité 2], à l'expiration d'une période de 45 ans à compter de l'ouverture du centre commercial, les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété). En contrepartie de cette cession gratuite, le bailleur bénéficiera d'un bail commercial d'une durée minimum de 10 ans. Il est ici précisé que la période de 45 ans prévue à la vente en l'état futur d'achèvement arrive à expiration le 19 juin 2024. L'attention du preneur est particulièrement attirée sur cette obligation du bailleur, le preneur déclare l'accepter sans recours contre le bailleur.'
Pour la preneuse intimée, les demandes de la bailleresse appelante, en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, sont irrecevables, faute pour cette dernière de justifier d'une qualité et d'un intérêt à agir, ayant perdu sa qualité de propriétaire des lieux depuis le 19 juin 2024. La preneuse précise que Mercialys n'est plus propriétaire du bien immobilier donné à bail depuis l'expiration du délai de 45 ans prévu dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, soit depuis le 19 juin 2024.
Pour dire que ses demandes dirigées contre la preneuse sont bien recevables et qu'aucune fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir ne peut lui être opposée, l'appelante indique que l'éventuelle cession au profit de la ville d'[Localité 2] n'a eu lieu que le 19 juin 2024 et que les sommes réclamées sont toutes antérieures à cette date. La société Mercialys ajoute qu'elle avait bien la qualité de bailleresse sur les périodes litigieuses et qu'en tout état de cause, elle est toujours propriétaire à ce jour, un contentieux l'opposant sur ce point à la ville d'[Localité 2].
En l'espèce, le bail commercial litigieux des 19 et 20 décembre 2011 énonce que, suivant acte notarié conclu le 16 décembre 1977, la société [Localité 2] Sud a vendu en l'état futur d'achèvement, aux établissements Casino, aux droits desquels se trouve la société l'Immobilière groupe casino, les différents lots de copropriété constituant les divers éléments du centre commercial.
Le bail rappelle encore qu''aux termes de cet acte de vente en l'état futur d'achèvement, il est expressément prévu l'obligation suivante à la charge de la société bailleresse :obligation de céder gratuitement à la ville d'[Localité 2], à l'expiration d'une période de 45 ans à compter de l'ouverture du centre commercial, les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété). En contrepartie de cette cession gratuite, le bailleur bénéficiera d'un bail commercial d'une durée minimum de 10 ans. Il est ici précisé que la période de 45 ans prévue à la vente en l'état futur d'achèvement arrive à expiration le 19 juin 2024. L'attention du preneur est particulièrement attirée sur cette obligation du bailleur, le preneur déclare l'accepter sans recours contre le bailleur. Il est ici précisé que la période de 45 ans prévue à la vente en l'état futur d'achèvement arrive à expiration le 19 juin 2024. L'attention du preneur est particulièrement attirée sur cette obligation du bailleur, le preneur déclare l'accepter sans recours contre le bailleur'.
Ainsi, il est acquis aux débats qu'il existe un acte de vente en l'état futur d'achèvement, du 16 décembre 1977, qui oblige la bailleresse a céder gratuitement à la ville d'[Localité 2] au 19 juin 2024 ' les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété)
Même si, selon la société Mercialys, il existe un contentieux l'opposant à la ville d'[Localité 2] sur cet acte de vente en l'état futur d'achèvement, rien ne permet de dire que de ce dernier serait à ce jour annulé. La cour doit donc tenir compte des stipulations contractuelles du bail commercial au sujet des obligations mises à la charge de la bailleresse par cet acte.
Sur le fond, il ne résulte en revanche aucunement des stipulations contractuelles précédemment reproduites, issues de la vente en l'état futur d'achèvement et du bail commercial litigieux, que la société Mercialys aurait perdu sa qualité de bailleresse, à l'égard des locaux loués et de la société entre Terre et mer à la date à laquelle elle devait céder gratuitement à la ville d'[Localité 2], les éléments décrits par le bail commercial.
En effet, le bail commercial énonce seulement que la preneuse a l'obligation, à l'expiration d'une période de 45 ans à compter de l'ouverture du centre commercial, de céder gratuitement à la ville d'[Localité 2],' les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété)'. Rien n'est dit sur le sort du bail commercial conclu entre les sociétés Mercialys et entre Terre et mer et il n'est pas stipulé que la première aurait perdu sa qualité de bailleresse au profit de la ville d'[Localité 2].
En tout état de cause, si l'acte de vente en l'état futur d'achèvement a mis une obligation à la charge de la bailleresse de céder gratuitement à la ville d'[Localité 2] 'les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété)', il n'est pas pour autant démontré, que, dans les faits, un acte de cession, portant sur les éléments ci-dessus énumérés, aurait été conclu entre la société Mercialys et la ville d'[Localité 2].
La cour déclare recevables les demandes de la société Mercialys en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion dirigées contre la société entre Terre et mer.
2-sur le commandement de payer du 29 mai 2017
L'article 6.1. du bail commercial intitulé 'définition des charges récupérables' stipule : 'le bail étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur (...), la totalité des charges taxes comprises afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l'ensemble immobilier et.ou du centre (...)'
L'article 6.1. stipule encore ''à titre énonciatif et non limitatif, il est précisé que les charges des parties communes et ou d'utilité collective qui seront remboursées par le preneur au bailleur, comprendront notamment, sans que cette liste soit limitative:
- les frais d'éclairage, d'eau, les dépenses de chauffage, de ventilation (...), de nettoyage, d'enlèvement des déchets (...),
« - Les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation, et d'entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d'amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif du centre commercial et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future.
- l'entretien, les réparations, la création, la vérification, la rénovation, la modernisation, les remplacements de toutes natures des équipements de toute nature du centre commercial et de ses abords (') y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration et/ou par la réglementation actuelle ou future (équipements électriques, chauffage, climatisation, réseau de sprinklage, nappe hausse et nappe basse, ascenseurs, de PC sécurité, escalators, monte charges') ».(...)
L'article 6.2.1. intitulé 'charges diverses' stipule : 'les charges seront réparties par le bailleur ou la société de gestion entre tous les locaux suivant la clef/ et ou grille de répartition prévue en annexe (annexe VII), laquelle pourra évoluer'
L'article 6.3 du bail commercial, intitulé 'facturation des charges'stipule :« le bailleur ou l'organe constitué pour gérer l'ensemble immobilier établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les exploitants, le preneur devra verser dès réception de la facture puis le premier jour de chaque trimestre civil et d'avance, sa quote-part de provision pour charges correspondant au quart de ses budgets annuels et le solde de la régularisation annuelle dans les 10 jours de l'avis d'échéance. Les acomptes trimestriels de charges seront appelés sur la base de budgets prévisionnels établis en début et en cours d'année et les comptes seront arrêtés une fois l'an et répartis entre les exploitants du centre (...) En conséquence, le preneur s'engage à régler au bailleur, à première demande de celui-ci, la totalité des quote-parts lui incombant dans les conditions ci-dessus définies, ainsi que la régularisation annuelle qui résultera des arrêtés de compte.
La preneuse intimée demande à la cour d'annuler le commandement de payer du 29 mai 2017, qui, selon elle, réclame des sommes ne constituant pas une créance certaine, liquide et exigible. Pour elle, les charges ne sont pas dues.
La preneuse précise:
- le commandement de payer et le décompte des charges joint audit commandement, est incompréhensible, et n'a aucun caractère contractuel.
- la prétendue créance n'est en rien certaine, encore moins liquide et exigible,
- le recours à l'article 6.1 du bail, qui inclut même des réparations de l'article 606 du code civil ne peut dispenser Mercialys d'une justification précise de la créance qu'il entend recouvrer,
- aucune facture de sprinklers, de mise aux normes PMR, ou de reprise structure n'est produite aux débats, ne s'agissant que d'appel de fonds ne permettant aucune vérification,
- le bailleur n' a jamais établi un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les exploitants contrairement aux prescriptions de l'article 6-3 du bail commercial,
- le bailleur n'a jamais versé une régularisation annuelle de fin d'exercice,
- un document tardif intitulé « budget charges locatives », établi pour la première fois le 8 février 2018, démontre qu'enfin le bailleur se décide à respecter le bail ; mais à partir de 2018 seulement.
- pour 2017, année du commandement, la violation contractuelle est manifeste.
- le bailleur n'a pas respecté l'article 6.3 du contrat, en n'établissant pas de budget de charges annuellement, en n'appelant pas leur paiement par quatre quart identique le premier de chaque trimestre, et en ne procédant pas aux régularisations annelles.
Pour la bailleresse appelante, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a annulé le commandement de payer . Elle précise :
- dans les baux commerciaux signés avant la loi Pinel, la liberté contractuelle concernant les charges était totale. En outre, contrairement à ce que croit le preneur, la loi Pinel n'a pas eu pour but de transférer toutes les charges dues par les preneurs sur les bailleurs, mais a principalement exclu les grosses réparations de l'article 606 du code civil,
- le preneur est donc tenu de régler au bailleur sa quote-part de l'ensemble des charges, taxes comprises, afférentes aux parties communes ou à usage collectif du centre, ainsi que ses propres charges privatives,
- les sommes afférentes aux travaux de mises à niveau des sprinklers, de mises aux normes pour les personnes à mobilité réduite, et aux travaux de reprise de la structure de l'immeuble, font bien partie des charges visées à l'article 6.1 du Bail précité. La refacturation au Preneur des sommes afférentes à ces travaux est donc parfaitement valable et justifiée,
- les travaux ayant donné lieu à la refacturation contestée par le preneur ont effectivement été réalisés dans les parties communes du centre commercial, ces travaux ont fait l'objet de divers appels de fonds spécifiques du bailleur au preneur (distinctement des appels pour charges courantes, qui sont réclamées par trimestre, en même temps que les loyers courants et que ce dernier a refusé de payer),
- le budget annuel des charges courantes et la reddition annuelle des charges courantes n'ont aucune incidence sur la présente instance, puisqu'ils ne concernent aucunement l'objet des présents débats,
- pour ce qui concerne le budget de travaux 2017, il convient de préciser qu'aux termes de son courriel en date du 5 janvier 2017 à 10.36, le bailleur, par la plume de son mandataire Sudeco, adressait justement au preneur un récapitulatif des « quotes-parts budgets des travaux et budget de charges courantes 2017 votés en assemblée générale de copropriété du 10 novembre 2016 » sur lequel la somme de 21 936,50 € apparaissait très clairement,
- le preneur ne peut sérieusement maintenir qu'il n'existe pas de budget prévisionnel annuel des charges locatives alors même qu'il a lui-même versé aux débats en pièce n°5 ledit budget pour l'exercice 2018, qui comporte également celui de l'exercice 2017,
- le commandement de payer ne saurait être annulé dès lors que le preneur avait reconnu et même commencé à payer sa dette, dans le cadre d'un accord amiable avec le bailleur.
Il est de principe que le commandement de payer,qui comporte un décompte précis indiquant le détail des sommes réclamées par la bailleresse et identifiant chaque poste de créance et qui met le locataire mesure de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette, est valable.
En l'espèce, le commandement de payer critiqué du 29 mai 2017, visant la clause résolutoire, portant sur un somme en principal de 16 328,81 euros (au titre de loyers et charges) comporte en annexe un décompte des sommes dues.
Le décompte annexé mentionne clairement la période au titre de laquelle des sommes sont réclamées (du 10 août 2016 au 26 avril 2017), les dates d'exigibilité des sommes dues ainsi que leurs montants et leur nature.
En outre, la bailleresse produit des courriels échangés avec la preneuse au titre de la nature exacte de certaines charges réclamées (travaux sur les sprinklers), ainsi que des relevés de compte corroborant les sommes dues.Par ailleurs, les charges visées par le commandement de payer entrent bien dans la catégorie des charges visées par le bail commercial pouvant être mises à la charge du locataire, étant précisé que le bail met toutes les charges afférentes ' aux parties communes ou à usage collectif de l'ensemble immobilier' à la charge du preneur', ce qui est très large.
Par ailleurs, s'il est exact que le paragraphe 6.2 précise que la répartition s'effectue en fonction de la grille objet de l'annexe VII du bail, la bailleresse produit bien, en pièce 14, l'annexe VII du bail correspondant à la grille de répartition des charges.
De plus, si la bailleresse ne justifie pas avoir réalisé un 'budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les exploitants ' au titre de l'année 2016, le bail commercial litigieux ne prévoit aucune sanction en cas d'inexécution de cette obligation.
Enfin, il ne résulte pas clairement de l'article 6.3 du bail commercial, cité par la preneuse, une quelconque obligation de régularisation annuelle des charges, laquelle n'est pas assortie, en tout état de cause, d'une quelconque sanction. Il est seulement fait état, en réalité, d'une obligation mise à la charge de la preneuse, de verser, 'le solde de la régularisation annuelle dans les 10 jours de l'avis de l'échéance', ce qui n'est pas pareil.
En tout état de cause, il est versé aux débats, par la bailleresse, de nombreux décomptes des sommes dues, budgets de charges locatives (notamment pour l'année 2018), courriels explicatifs, corroborant le décompte figurant dans le commandement de payer critiqué.
En conséquence, le commandement de payer reste valable,celui-ci permettant à la preneuse de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette et les sommes visées étant bien dues.
Infirmant le jugement, la cour rejette la demande de la preneuse intimée d'annulation du commandement de payer du 29 mai 2017 visant la clause résolutoire.
Conformément à la demande de la société Mercialys, la cour juge valable ledit commandement de payer.
3-sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution invoqué par la preneuse et sur la demande indemnitaire de celle-ci
L'article 1719 du code civil énonce :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1725 du même code ajoute :Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
La preneuse intimée sollicite une indemnité de 10 000 euros de la bailleresse et estime également être fondée à opposer l'exception d'inexécution concernant ses obligations au paiement du loyer et des charges, soutenant que la société Mercialys est totalement défaillante dans son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination, en raison des désagréments olfactifs subis pendant l'exécution du bail.
Sur ces désagréments olfactifs, la preneuse précise :
- le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance d'un bien en vue d'une jouissance normale telle que prévue à l'article 1719 du code civil,
- des odeurs extrêmement désagréables, surtout pour un restaurant, émanent du sol en pleine salle de restauration, incommodent la clientèle dont une partie fuit le restaurant,
- on ne peut décemment louer des locaux à usage de restaurant tout en laissant perdurer des odeurs nauséabondes provenant des eaux usées et des égouts.
Pour dire que la preneuse doit se conformer à son obligation au paiement des loyers et charges, et qu'elle n'est pas fondée lui à opposer le moyen tiré de l'exception d'inexécution, la bailleresse répond:
- l'exception d'inexécution ne saurait être utilement mise en oeuvre par un preneur et ne saurait être admise que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail et que le preneur est donc dans l'impossibilité absolue d'utiliser les biens loués ou d'user des lieux conformément à la destination prévue au bail,
- le preneur exploite son restaurant depuis son entrée dans les lieux en 2014, et continue de le faire à ce jour. Il n'a jamais été empêché d'exercer son activité de restauration, en tout ou partie, même lorsqu'il a fait état d'odeurs dans son restaurant, en 2018,
- le preneur ne saurait justifier pourquoi il a cessé de payer l'intégralité de ses loyers et charges à partir de fin 2016, soit deux ans avant l'apparition d'odeurs intermittentes,
- le bailleur n'a en rien manqué à son obligation de délivrance puisque les travaux qui ont été menés à bien concernaient les réseaux d'évacuation du restaurant et donc des parties communes du centre commercial et non privatives, la gestion des parties communes de l'immeuble relevant de la copropriété et non du bailleur lui-même,
- le bailleur doit de ce fait être exonéré de quelque responsabilité que ce soit, puisque toutes les diligences indispensables ont été immédiatement effectuées en l'espèce pour mettre fin à l'odeur parfois ressentie dans le restaurant, les jours de pluie ou de vent,
- les ultimes travaux ont été réceptionnés le 14 avril 2020 et il n'y a plus eu aucune difficulté depuis.
Il est de principe que le bailleur est responsable en cas d'inexécution ou mauvaise exécution de son obligation de délivrance. Si le bailleur est responsable des troubles de droit causés par des tiers, il ne l'est pas pour des troubles de fait.
Par ailleurs, si le bailleur d'un local commercial dépendant d'un immeuble relevant de la copropriété, ne doit pas garantir le preneur du trouble que le syndicat des copropriétaires crée à sa jouissance, il doit néanmoins justifier de ses diligences envers le syndicat des copropriétaires pour la mise en oeuvre de mesures adaptées, lorsque le trouble de jouissance subi par le preneur est causé par des désordres provenant des parties communes de l'immeuble.
Enfin, concernant l'exception d'inexécution, dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l'usage auquel ils sont destinés, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance.
En l'espèce, concernant le problème de nuisances olfactives décrit par la preneuse, au soutien de son exception d'inexécution et de sa demande indemnitaire, cette dernière produit en particulier les pièces suivantes:
- un courriel du 3 avril 2018 envoyé à son avocat dans lequel elle indique 'nos problèmes d'odeur dans le restaurant ont commencé il y a bien longtemps, 1 an, voire 2 ans. A cette époque, nous l'avions signalé, une intervention sommaire avait été faite, les odeurs se sont faites plus rares. (...) Or, depuis le 10 décembre 2017, il y a presque quatre mois, ces odeurs se sont accentuées, elles sortent du sol du restaurant en pleine salle de restauration, de façon discontinue, mais tendent à devenir très incommodantes pour nos clients. Nous ne vous faisons pas un dessin; mauvaises odeurs, perte de clients, diminution du chiffre d'affaire, répercussions à venir non quantifiables...'
- un rapport préliminaire du 8 juin 2018 de l'assureur Allianz, assureur de la preneuse: 'problème d'odeurs provenant du sol du restaurant la Patatetrie (...) En effet, le désordre consiste en un défaut de raccordement des réseaux EP et EU qui étaient préexistants aux travaux et qui ne font pas partie de la présente police dommages-ouvrage (...) En revanche, selon M. [S], les réseaux EP viennent se déverser dans les réseaux d'eau usées. Cela justifierait effectivement les odeurs importantes ressenties à chaque descente d'eaux pluviales situées sur l'ensemble de la surface',
- un constat d'huissier de justice du 14 août 2018 mentionnant ; 'dés que je pénètre dans le restaurant, je suis aussitôt incommodé par une forte odeur pestilentielle. Je constate que cette odeur est présente dans tout le restaurant et plus précisément au niveau du hall d'entrée, une fois passée la porte et dans la première salle, à l'endroit même ou se trouve le pilier, manifestement à l'origine de ces dommages. Il semblerait que la canalisation d'eaux suées défectueuse soit imbriquée dans ce pillier ! J'atteste que lorsque je suis venue déjeuner dans ce restaurant, il y a environ 2 ans, j'avais constaté cette même odeur répugnante',
- une attestation du 10 avril 2018 de Mme [Y] [C] indiquant : 'la seule chose qui est dommage car (...) C'est l'odeur qu'il y a certains jours et de plus en plus fréquemment',
- une attestation de Mme [O] [F] du 12 avril 2018 indiquant : 'c'est bien dommage, car on mange très bien (...) Il faudrait stopper les mauvaises odeurs',
- une attestation du 12 avril 2018 de Mme [X] [C] indiquant : 'exemplaire, cependant depuis mois des odeurs très nauséabondes sont apparues dans ce restaurant et j'ai vu des personnes ressortir tellement c'était difficile d'y déjeuner.',
- le rapport d'expertise dommage-ouvrages du 24 avril 2019 du cabinet Saretec construction mentionnant : 'en revanche, des odeurs d'égout ont été ressenties lors de l'expertise du 11 février 2019. Les investigations menées par la société Ax'eau par fumigation et passage caméra ont confirmé une présence de fuites résiduelles sur les canalisations d'eaux usées sous le dallage du restaurant la pataterie (...) Les odeurs d'égout trouvent leur origine dans un défaut d'étanchéité du réseau EU sous dallage et dans un défaut d'étanchéité du regard extérieur devant l'entrée du restaurant (...) Les odeurs d'égout , sur la terrasse ouest, trouvent leur origine dans un défaut d'étanchéité du regard de collecte extérieure devant l'entrée du restaurant'.
En l'espèce, la société de restauration preneuse, établit avoir souffert, au moins jusqu'en avril 2019, d'un grave problème intermittent d'odeurs nauséabondes, qui envahissaient son restaurant.En revanche, les pièces produites ne permettent pas de dire que ce problème d'odeurs très désagréables se posait continuellement et que la société de preneuse a dû cesser d'exploiter, à certaines périodes, le restaurant sur l'intégralité de sa surface.
Ainsi, la société preneuse n'établit pas que les locaux loués étaient rendus complètement impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (en présence d'odeurs pénibles) ou qu'elle ne pouvait plus les utiliser.
Par ailleurs, si les chiffres d'affaires de la preneuse ont effectivement diminué entre et 2018, rien ne permet de relier cette diminution à ce problème d'odeurs, ce d'autant qu'il n'est pas établi que ces nuisances auraient commencé dés 2016. Surtout, les renseignements recueillis sur le site infogreffe mettent en lumière un accroissement des profits entre 2016 et 2018. Enfin, la bailleresse fait valoir, sans être contredite, que le réseau 'la Pataterie', dont la preneuse est un franchisé, a connu de graves difficultés financières, obligeant toutes les sociétés du groupe à se placer en redressement judiciaire selon jugements du 18 octobre 2017.
En conséquence, la preneuse ne peut opposer l'exception d'inexécution pour se dispenser du règlement des sommes contractuellement dues, et en particulier, des charges, au titre du bail commercial critiqué.
Par ailleurs, sur la question des dommages-intérêts réclamés par la preneuse, il convient de rappeler que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance.
Or, concernant l'origine de ce grave problème intermittent d'odeurs nauséabondes, les pièces produites de part et d'autres ne permettent pas d'imputer son origine aux équipements fournis par la bailleresse. Cette dernière produit au contraire des éléments mettant en cause des parties communes du centre commercial relevant de la copropriété mais également un équipement de la commune (bouche d'égout avec regard à l'extérieur du restaurant).
Ainsi, le rapport d'expertise amiable du 24 avril 2019, établi par la société Saretec construction, précédemment cité relève q'les odeurs d'égout trouvent leur origine dans un défaut d'étanchéité du réseau EU sous dallage, et dans un défaut d'étanchéité du regard extérieur devant l'entrée du restaurant'. Or, il n'est nullement démontré que les éléments générant ces mauvaises odeurs appartiendraient privativement à la bailleresse.
Un rapport complémentaire du 20 mars 2020, établit par M. [T] [D], expert amiable (rapport soumis à la libre discussion des parties et corroboré par le rapport précédemment cité), indique : 'le désordre trouve son origine dans une multitude de malfaçons entraînant un défaut d'étanchéité du réseau d'eaux usées et eaux vanne sous le restaurant la Pataterie'. Une fois encore,il n'est nullement démontré que les éléments générant ces mauvaises odeurs appartiendraient privativement à la bailleresse.
Par ailleurs, la société bailleresse justifie que le syndic de copropriété, Sudeco, a été normalement diligent en l'espèce, à compter de janvier 2018, celui-ci ayant régulièrement réalisé des démarches pour parvenir à la résolution de ce problème de nuisances olfactives et ce jusqu'aux derniers travaux réalisés (réalisation d'un regard dans les toilettes du restaurant) et réceptionnés le 14 avril 2020. Le syndic a fait intervenir régulièrement des artisans pour faire des investigations (notamment la SAUR en janvier et mars 2018), a déclaré les sinistres (février, juillet, septembre 2018), a fait intervenir des artisans pour réaliser des travaux (septembre 2019, janvier, avril 2020), à envoyé des relances régulières à tous les intervenants (experts, assureurs, artisans).
Devant les diligences adaptées et rapides mises en oeuvre par le syndic de copropriété, il ne saurait être reproché à la bailleresse de ne pas avoir effectué de diligences envers le syndicat des copropriétaires pour la mise en oeuvre de mesures adaptées.
S'agissant de l'expertise judiciaire sollicitée par la preneuse, celle-ci ne peut qu'être rejetée, la cour disposant de suffisamment d'éléments pour trancher le litige. Le jugement est confirmé sur ce point.
La faute de la société Mercialys n'est pas démontrée et la cour infirme le jugement en ce qu'il condamne celle-ci à indemniser la société entre Terre et mer à hauteur de 10 000 euros.
4-sur le solde de loyers et charges impayés au 12 novembre 2019
Vu les articles 1134 et 1315 anciens du code civil,
Vu l'article 7 du bail commercial, intitulé 'clause d'intérêts de retard' stipulant : 'à défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, honoraires, etc) à sa date d'échéance, celle-ci sera production d'un intérêt au taux légal majoré de cinq points et ce, sans qu'une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail.'
La bailleresse appelante sollicite la condamnation de la société preneuse à lui régler, au titre des charges et loyers impayés la somme de 58.155,70 € TTC, arrêtée au 12 novembre 2019, et outre intérêts de retard calculés au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance des sommes dues, capitalisés, s'il y a lieu, au 1er janvier de chaque année .
Au soutien de sa demande en paiement , la société Mercialys produit plusieurs décomptes clairs et précis, datés, faisant apparaître les sommes dues, les impayés, et les paiements effectués. Le décompte daté du 12 novembre 2019 laisse apparaître un solde dû, par la preneuse, de 58 155, 70 euros.
La société entre Terre et mer, à qui incombe la charge de la preuve de démontrer des paiements non pris en considération par la société Mercialys ou de faits extinctifs de son obligation au paiement, est défaillante sur ce point.
La cour, infirmant le jugement en ce qu'il déboute la bailleresse de sa demande sur ce point, condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme de 58.155, 70 € TTC outre l'intérêt au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance de chaque terme de loyers et charges dû.
En outre, la cour ordonne la capitalisation des intérêts de la condamnation précédente, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
5-sur l'indemnité forfaitaire de 10 %
L'article 25.2.1 du bail commercial stipule : 'a défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire et irrévocable. Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l'article 7 du présent bail'.
L'article 1152 du code civil, dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016, dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
Aux termes de l'article 1226 du code civil, dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.
L'appelante bailleresse sollicite la condamnation de la preneuse intimée à lui payer la somme de 5.814 € au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % , étant précisé que cette dernière ne sollicite pas une réduction éventuelle du montant réclamé à ce titre.
La cour, infirmant le jugement en ce qu'il déboute la bailleresse de sa demande sur ce point, condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme de 5814 TTC au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 %.
6-sur la clause résolutoire du bail et sur l'expulsion
L'article 145-41 du code de commerce :Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le bail commercial prévoit, en son article 25.1, une clause résolutoire en cas notamment de défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, après un commandement demeuré totalement ou partiellement infructueux.
La bailleresse a fait signifier à la preneuse, le 29 mai 2017, un commandement de payer -précédemment jugé valable et fondé-portant sur une somme en principal de 16 328, 81 euros, au titre de loyers et charges impayés.
La preneuse n'affirme, ni ne démontre, avoir réglé les sommes visées dans le commandement, durant le délai d'un mois prévu par le bail.
La clause résolutoire du bail est donc acquise depuis le 29 juin 2017 et le bail se trouve résilié depuis cette date.
Infirmant le jugement, la cour fait droit aux demandes suivantes de la bailleresse appelante:
- juger que par effet du commandement en date du 29 mai 2017 resté infructueux, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 29 juin 2017 et que la société entre Terre et mer occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le local commercial situé au sein de la galerie marchande du centre commercial « Geant Casino [Localité 2]» à [Localité 2] ;
- ordonne en conséquence, l'expulsion immédiate de la société entre Terre et mer ainsi que celle de tous occupants des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique.
La demande d'astreinte n'est pas fondée, rien ne permettant de penser que la société preneuse n'exécutera pas volontairement l'arrêt de la cour. Le jugement est confirmé en ce qu'il rejette ladite demande.
Il y a lieu de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
La cour rejette en revanche la demande infondée tendant à dire que la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués servira de garantie aux réparations locatives et toutes sommes qui pourraient être dues au titre des loyers, charges, taxes, et indemnités d'occupation.
7-sur les indemnités d'occupation
L'article 2 25.2.4 du bail commercial intitulé 'indemnité d'occupation-clause pénale'stipule : 'de la prise d'effet de la résiliation jusqu'à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d'une indemnité d'occupation, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, à laquelle s'ajouteront la TVA et les charges.'
Compte tenu de la stipulation contractuelle ci-dessus reproduite et de l'absence de critique de la preneuse sur le montant des indemnités d'occupation sollicitées, infirmant le jugement la cour condamne la société entre Terre et mer à payer à la société bailleresse, à compter du 29 juin 2017, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, et jusqu'à parfaite libération des lieux par la société Entre Terre et mer ou par tout occupant de son chef, et remise des clés,une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% '.
8-sur l'indemnité forfaitaire de relocation
L'article 25.2.4 du bail commercial stipule : 'en outre, à titre d'indemnité, pendant le temps nécessaire à la relocation, estimée forfaitairement à six mois à compter de la reprise des lieux par la bailleur, il sera dû une somme égale au loyer qui aurait été perçu pendant cette période par le bailleur et ce, sur la base du loyer exigible pendant la dernière année de location ainsi que tous les frais de commercialisation payés par le bailleur'.
En l'espèce, la preneuse n'oppose aucun moyen de droit ou de fait à la demande de la bailleresse en paiement de la somme de 16.979,62 euros, à titre d'indemnité forfaitaire de relocation.
Infirmant le jugement en ce qu'il rejette la demande à ce titre, la cour condamne la preneuse à payer à la bailleresse une somme de 16.979,62 euros, à titre d'indemnité forfaitaire de relocation.
9-sur le dépôt de garantie
L'article 25.2.3 du bail commercial, intitulé 'conservation par le bailleur du dépôt de garantie' stipule : 'si le bail est résilié dans les termes, de l'article 1184 du code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autres cause imputable au preneur, le dépot de garantie restera acquis au bailleur, si bon lui semble, à titre de premier dommages-intérêts sans préjudice de tous autres'.
En l'espèce, la bailleresse sollicite qu'il soit ordonné l'acquisition du dépôt de garantie à son profit, en application de la stipulation contractuelle ci-dessus reproduite. La preneuse n'oppose aucun moyen de droit ou de fait à cette demande et, de plus, les conditions de l'acquisition du dépot de garantie à la bailleresse, posées par la clause, sont réunies.
Infirmant le jugement, la cour ordonne l'acquisition du dépôt de garantie au profit de la société Mercialys.
10-sur les délais de paiement
Vu les articles L 145-41 du code civil (précédemment reproduit) l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil,
Les sommes dues par la preneuse sont anciennes et celle-ci a déjà, dans les faits, bénéficié de larges délais de paiement, d'une durée supérieure à deux années.
La cour rejette la demande de la société entre Terre et mer de délais de paiement.
11-sur les frais du procès
Il est fait droit à la quasi-totalité des demandes de la bailleresse appelante à hauteur d'appel.
Le jugement est infirmé en ce qu'il condamne la bailleresse aux entiers dépens et à payer une certaine somme à la preneuse.
En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société entre Terre et mer sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Lestournelle, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 6 000 euros au bénéfice de l'appelante.
La société entre Terre et mer est déboutée de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire :
- déclare recevables les demandes de la société Mercialys en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion dirigées contre la société entre Terre et mer,
- infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a:
- rejeté l'intervention volontaire de la CRCAM du Languedoc,
- rejeté la demande de la société Mercialys d'astreinte pour assortir la mesure d'expulsion,
statuant à nouveau et y ajoutant
- rejette la demande de la société entre Terre et mer d'annulation du commandement de payer du 29 mai 2017 visant la clause résolutoire,
- juge valable ledit commandement de payer,
- rejette la demande de la société entre Terre et mer d'expertise judiciaire sur les désordres et sur le coût des réparations,
- rejette le moyen tiré de l'exception d'inexécution et la demande indemnitaire de la société entre Terre et mer au titre des désordres olfactifs,
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme de 58.155, 70 euros TTC outre l'intérêt au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance de chaque terme de loyers et charges dû,
- ordonne la capitalisation des intérêts de la condamnation précédente, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme de 5814 euros TTC au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 %,
- juge que par effet du commandement en date du 29 mai 2017 resté infructueux, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 29 juin 2017 et que la société entre Terre et mer occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le local commercial situé au sein de la galerie marchande du centre commercial « Geant Casino [Localité 2]» à [Localité 2] ,
- ordonne en conséquence, l'expulsion immédiate de la société entre Terre et mer ainsi que celle de tous occupants des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,
- dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- rejette la demande de la société Mercialys tendant à dire que la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués servira de garantie aux réparations locatives et toutes sommes qui pourraient être dues au titre des loyers, charges, taxes, et indemnités d'occupation,
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys, à compter du 29 juin 2017, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, et jusqu'à parfaite libération des lieux par la société entre Terre et mer ou par tout occupant de son chef, et remise des clés,une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% ,
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys une somme de 16.979,62 euros à titre d'indemnité forfaitaire de relocation,
- ordonne l'acquisition du dépôt de garantie au profit de la société Mercialys.
- rejette la demande de la société entre Terre et mer de délais de paiement.
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys une somme de 6000 euros,
- condamne la société entre Terre et mer aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Lestournelle.
Le Greffier, La Présidente,
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 11 SEPTEMBRE 2025
Rôle N° RG 21/11798 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5K5
S.A. MERCIALYS
C/
Etablissement CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC
S.A.S. ENTRE TERRE & MER
Copie exécutoire délivrée
le : 11 Septembre 2025
à :
Me Géraldine LESTOURNELLE
Me Françoise BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TARASCON en date du 18 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01112.
APPELANTE
S.A. MERCIALYS
, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Géraldine LESTOURNELLE de la SCP SCP LESTOURNELLE, avocat au barreau de MARSEILLE et ayant pour avocat plaidant Me Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
Etablissement CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC
, demeurant [Adresse 3]
défaillante
S.A.S. ENTRE TERRE & MER
, demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Françoise BOULAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Romain CHERFILS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Géraldine BRUN de la SELARL PLMC AVOCATS, avocat au barreau de NIMES
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente
Madame Laetitia VIGNON, Conseillère
Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère
Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.
ARRÊT
Réputé Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025
Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date des 19 et 20 décembre 2011 la société Mercialys a donné à bail commercial à la société Pataterie développement -aux droits de laquelle se trouve aujourd'hui la société entre Terre et mer -un local à usage commercial portant le n°33.
Les locaux donnés à bail, qui comprennent notamment une salle de restaurant et une cuisine,d'une surface totale de 365,63 m² environ, outre une terrasse d'environ 104,26 m². dépendent du centre commercial Géant Casino d'[Localité 2].
La destination contractuelle des lieux est 'restauration à thème', la durée du bail étant de 10 années. Il est prévu une clause résolutoire en cas notamment de défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, après un commandement demeuré totalement ou partiellement infructueux.
Le 29 mai 2017, la bailleresse a vainement fait signifier à la preneuse un commandement de payer portant sur la somme de 18.078,91 euros TTC dont 16 328,81 euros de loyers et charges.
Ledit commandement de payer visait la clause résolutoire du bail commercial.
Un litige se nouait entre la bailleresse et la preneuse, au sujet du compte entre les parties mais également d'un problème de nuisances olfactives au sein du restaurant, dont s'est plainte cette dernière.
Suivant exploit d'huissier en date du 26 juin 2017 la société entre Terre et mer a fait assigner la bailleresse notamment en annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par jugement rendu le 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Tarascon s'est prononcé en ces termes:
- rejette l'intervention volontaire de la CRCAM du Languedoc,
- déclare nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 29 mai 2017,
- rejette la demande d'expertise de la SAS entre Terre et mer,
- condamne la société Mercialys à payer à la SAS entre Terre et mer la somme de 10 000 euros a titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance,
- rejette toutes autres demandes des parties,
- condamne la société Mercialys à payer à la SAS entre Terre et mer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la société Mercialys au paiement des entiers dépens de l'instance,
- dit n'y avoir lieu a exécution provisoire.
La société Mercialys a formé un appel le 2 août 2021 en intimant les sociétés entre Terre et mer et la CRCAM du Languedoc.
La déclaration d'appel est ainsi rédigée: Il est demandé l'infirmation et/ou la réformation du jugement en ce qu'il a:
- déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 29 mai 2017
- condamné la société Mercialys à payer à la société Entre Terre et mer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance
- condamné la société Mercialys à payer à la société Entre Terre et mer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700
- condamné la société Mercialys en tous les dépens
- rejeté la demande reconventionnelle de la société Mercialys en acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 juin 2017, emportant expulsion immédiate de la société preneuse Entre Terre et mer et de tous occupants des lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués aux frais, risques et périls du preneur,
- rejeté la demande reconventionnelle de la société Mercialys en condamnation de la société Entre Terre et mer à lui payer par provision la somme en principal de 58.155,70 euros TTC, arrêtée au 12 novembre 2019 (et à parfaire) portant intérêts de retard calculés au taux légal majoré de 5 points à compter de la date d'échéance des sommes dues, lesquels intérêts devant être capitalisés au 1er janvier de chaque année;
- rejeté la demande reconventionnelle de la société Mercialys en condamnation de la société Entre Terre et mer à lui payer la somme de 5.814,47 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contractuelle de 10%, tendant à l'acquisition au profit de la société Mercialys du dépôt de garantie, en condamnation du preneur à payer une indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à parfaite libération des lieux loués et remise des clefs, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible, majoré de 50%, en condamnation de la société Entre Terre et mer à lui payer une somme de 16.979, 62 € à titre d'indemnité forfaitaire de relocation
L'appelante faisait signifier la déclaration d'appel, à la CRCAM Du Languedoc, à personne morale, le 7 octobre 2021.
La CRCAM du Languedoc n'a pas constitué avocat.
L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 29 avril 2025.
CONCLUSIONS DES PARTIES
Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, la société Mercialys demande à la cour de:
vu l'article 21-II de la loi Pinel du 18 juin 2014, l'article L. 145-41 du code de commerce, les articles 1147 et 1149 anciens, 1709,1719, 1728 du code civil,
- déclarer la société Mercialys recevable et bien fondée en son appel et y faisant droit:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande subsidiaire de la société entre Terre et mer d'expertise judiciaire;
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande très subsidiaire de la société entre Terre et mer de délais de paiement les plus larges en cas de condamnation;
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus:
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 29 mai 2017
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Mercialys à payer à la société entre Terre et mer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Mercialys à payer à la société entre Terre et mer une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 et en tous les dépens
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle de la société Mercialys en acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 juin 2017
statuant à nouveau,
à titre principal,
- juger valable le commandement de payer en date du 29 mai 2017 visant la clause résolutoire du bail ;
- juger que par effet du commandement en date du 29 mai 2017 resté infructueux, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 29 juin 2017 et que la société entre Terre et mer occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le local commercial situé au sein de la galerie marchande du centre commercial « Géant Casino [Localité 2] » à [Localité 2];
- ordonner en conséquence, l'expulsion immédiate de la société entre Terre et mer ainsi que celle de tous occupants des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique;
- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'à parfaite libération des lieux par tous occupants et remise des clés;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il lui plaira de désigner, et ce aux frais, risques et périls de la société Entre Terre et mer, en garantie des réparations locatives et de toutes sommes qui pourraient être dues au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation;
- condamner la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme en principal de 58.155,70 € TTC, arrêtée au 12 novembre 2019, et assortir cette condamnation, conformément aux dispositions de l'article 7 du Bail, d'un intérêt de retard calculé au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance des sommes dues, capitalisé, s'il y a lieu, au 1er janvier de chaque année ;
- condamner la société Entre Terre et mer, conformément aux dispositions de l'article 25.2.1 du bail, à payer à la société Mercialys la somme de 5.814 € au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % ;
- ordonner l'acquisition du dépôt de garantie au profit de la société Mercialys, conformément aux dispositions de l'article 25.2.3 des Stipulations Générales du Bail ;
- condamner, la société Entre Terre et mer conformément aux dispositions de l'article 25.2.4 du Bail, à compter du 29 juin 2017, date d'acquisition de la clause résolutoire du Bail, et jusqu'à parfaite libération des lieux par la société entre Terre et mer ou par tout occupant de son chef, et remise des clés, à payer à la société Mercialys une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% ;
- condamner , la société Entre Terre et mer conformément aux dispositions de l'article 25.2.4 des Stipulations Générales du Bail, à payer à la société Mercialys la somme de 16.979,62 euros, à titre d'indemnité forfaitaire de relocation;
à titre subsidiaire,
Si par impossible la cour de céans accordait à la société Entre Terre et mer des délais de paiement,
- conditionner le maintien de l'échéancier accordé au parfait paiement à bonne date, tant des échéances prévues, que des factures de loyers, charges, taxes et accessoires courants du bail,
- dire qu'à défaut de paiement, en tout ou partie, d'une seule des échéances, comme d'une seule des factures de loyers, charges, taxes et accessoires du bail courants, la totalité du solde deviendra immédiatement exigible, sans autre formalité et automatiquement, par déchéance du terme;
- dire qu'en vertu de l'article 1343-5 alinéa 3 du code civil, tout délai de paiement, quelle qu'en soit sa durée, devra être assorti au minimum de la production par la société Terre et mer d'une garantie bancaire autonome de paiement à première demande au profit de la société bailleresse, seule à même de pouvoir garantir à cette dernière le paiement de sa dette, et dont le texte devra permettre à la Bailleresse de la mettre en 'uvre, et ce, dès le premier défaut de paiement, même partiel, de la part de la société Entre Terre et mer.
en tout état de cause,
- débouter la société Entre Terre et mer de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, formulées à titre principal, subsidiaire et infiniment subsidiaire;
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys, outre la somme de 5.000 euros demandée en première instance par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 10.000 euros sur ce même fondement;
- condamner la société Entre Terre et mer en tous les dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers au bénéfice de la SCP Lestournelle, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, la société entre Terre et mer demande à la cour de:
sur la recevabilité:
vu l'article 122 du code de procédure civile,
vu l'expiration du délai de 45 ans le 19 juin 2024, date à laquelle Mercialys devait céder gratuitement le bien immobilier loué à la ville d'[Localité 2],
- juger que Mercialys a perdu sa qualité de bailleur à cette date,
- juger qu'elle est dépourvue de qualité et d'intérêt à agir pour solliciter la résolution d'un bail
auquel elle n'est plus partie et pour solliciter l'expulsion d'un locataire qui n'est plus le sien,
- déclarer Mercialys irrecevables en ses demandes.
au fond :
- confirmer le jugement en ce qu'il a annulé le commandement de payer du 29 mai 2017,
vu l'article 1134 du code civil,le bail commercial et notamment l'article 6 relatif aux charges,
la pièce jointe au commandement établi par Sudeco, l'article 6.3 relatif à l'obligation d'établir annuellement un budget prévisionnel de charges et une régularisation annuelle,
- dire et juger le bailleur défaillant en son obligation,
- dire et juger non fondées les charges réclamées en annexe du commandent de payer car réclamée en violation des articles 6.1, 6.2 et 6.4 du bail commercial,
- dire et juger que la somme réclamée est dépourvue de fondement et n'a pas de caractère contractuel,
- juger que les sommes réclamées par le commandement et le décompte joint ne sont pas
susceptibles de constituer une créance certaine, liquide et exigible,
- juger qu'en conséquence il n'y a pas lieu à application de la clause résolutoire,
- débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions au titre du commandement
de payer et de la clause résolutoire
- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé le bailleur responsable de troubles de jouissance dus à des nuisances olfactives,
- confirmer le jugement de condamnation de Mercialys au paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.
Vu l'article 1719 du code civil, les pièces au dossier relatives aux nuisances olfactives,
- dire et juger le bailleur défaillant dans son obligation de délivrance pour une jouissance paisible d'un local conforme à sa destination
vu l'article 1147 du code civil
- condamner Mercialys au paiement d'une somme de 10 000 € au titre de préjudice commercial résultant de la perte de clientèle due aux désagréments olfactifs, et ce au visa de l'article 1147 du code civil applicable à l'époque du bail.
à titre subsidiaire sur l'exception d'inexécution,
vu l'article 1131 du code civil dans sa version applicable avant 2016,
- juger bien fondée la société entre Terre et mer dans son exception d'inexécution du paiement
des charges eu égard aux manquements contractuels de son cocontractant
à titre subsidiaire une expertise:
si mieux plaise à la cour, celle-ci désignera tel expert qu'il plaira avec pour mission:
- de se rendre sur les lieux
- de constater et décrire les désordres
- de préconiser les solutions adaptées et remédier
- de chiffrer le coût des réparations
- de décrire et d'évaluer le préjudice subi par le locataire la société Entre Terre et mer
à titre infiniment subsidiaire sur la demande de délais de paiement:
si par extraordinaire, la cour venait à considérer que les sommes réclamées à titre de charges
étaient dues au bailleur, le preneur, qui est de parfaite bonne foi, sollicite les plus larges délais
de paiement soit 24 mois pour s'acquitter de sa dette sur le fondement des articles L 145-41
du code de commerce et 1343-5 du code civil,
- confirmer le jugement quant au principe de la condamnation de Mercialys au paiement d'une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, sauf à porter le quantum de 1 500 euros à 3 000 euros au titre de la première instance, et à la fixer à 5 000 euros au titre de l'appel, les dépens d'appel seront distraits au profit de Me Françoise Boulan, membre de la SELARL LX Aix -en- Provence avocat, associé, aux offres de droit.
MOTIFS
La société CRCAM du Languedoc, qui n'a pas constitué avocat, est réputée s'approprier les motifs du jugement en application de l'article 954 du code de procédure civile.
Le jugement du 18 février 2021, dont appel, sera donc en premier lieu confirmé, en ce qu'il a rejeté l'intervention volontaire de la CRCAM Du Languedoc.
1-sur la recevabilité des demandes de la bailleresse
L'article 122 du code de procédure civile énonce :Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Le bail commercial comprend une stipulation contractuelle particulière ainsi rédigée: 'obligation de céder gratuitement à la ville d'[Localité 2], à l'expiration d'une période de 45 ans à compter de l'ouverture du centre commercial, les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété). En contrepartie de cette cession gratuite, le bailleur bénéficiera d'un bail commercial d'une durée minimum de 10 ans. Il est ici précisé que la période de 45 ans prévue à la vente en l'état futur d'achèvement arrive à expiration le 19 juin 2024. L'attention du preneur est particulièrement attirée sur cette obligation du bailleur, le preneur déclare l'accepter sans recours contre le bailleur.'
Pour la preneuse intimée, les demandes de la bailleresse appelante, en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion, sont irrecevables, faute pour cette dernière de justifier d'une qualité et d'un intérêt à agir, ayant perdu sa qualité de propriétaire des lieux depuis le 19 juin 2024. La preneuse précise que Mercialys n'est plus propriétaire du bien immobilier donné à bail depuis l'expiration du délai de 45 ans prévu dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, soit depuis le 19 juin 2024.
Pour dire que ses demandes dirigées contre la preneuse sont bien recevables et qu'aucune fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à agir ne peut lui être opposée, l'appelante indique que l'éventuelle cession au profit de la ville d'[Localité 2] n'a eu lieu que le 19 juin 2024 et que les sommes réclamées sont toutes antérieures à cette date. La société Mercialys ajoute qu'elle avait bien la qualité de bailleresse sur les périodes litigieuses et qu'en tout état de cause, elle est toujours propriétaire à ce jour, un contentieux l'opposant sur ce point à la ville d'[Localité 2].
En l'espèce, le bail commercial litigieux des 19 et 20 décembre 2011 énonce que, suivant acte notarié conclu le 16 décembre 1977, la société [Localité 2] Sud a vendu en l'état futur d'achèvement, aux établissements Casino, aux droits desquels se trouve la société l'Immobilière groupe casino, les différents lots de copropriété constituant les divers éléments du centre commercial.
Le bail rappelle encore qu''aux termes de cet acte de vente en l'état futur d'achèvement, il est expressément prévu l'obligation suivante à la charge de la société bailleresse :obligation de céder gratuitement à la ville d'[Localité 2], à l'expiration d'une période de 45 ans à compter de l'ouverture du centre commercial, les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété). En contrepartie de cette cession gratuite, le bailleur bénéficiera d'un bail commercial d'une durée minimum de 10 ans. Il est ici précisé que la période de 45 ans prévue à la vente en l'état futur d'achèvement arrive à expiration le 19 juin 2024. L'attention du preneur est particulièrement attirée sur cette obligation du bailleur, le preneur déclare l'accepter sans recours contre le bailleur. Il est ici précisé que la période de 45 ans prévue à la vente en l'état futur d'achèvement arrive à expiration le 19 juin 2024. L'attention du preneur est particulièrement attirée sur cette obligation du bailleur, le preneur déclare l'accepter sans recours contre le bailleur'.
Ainsi, il est acquis aux débats qu'il existe un acte de vente en l'état futur d'achèvement, du 16 décembre 1977, qui oblige la bailleresse a céder gratuitement à la ville d'[Localité 2] au 19 juin 2024 ' les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété)
Même si, selon la société Mercialys, il existe un contentieux l'opposant à la ville d'[Localité 2] sur cet acte de vente en l'état futur d'achèvement, rien ne permet de dire que de ce dernier serait à ce jour annulé. La cour doit donc tenir compte des stipulations contractuelles du bail commercial au sujet des obligations mises à la charge de la bailleresse par cet acte.
Sur le fond, il ne résulte en revanche aucunement des stipulations contractuelles précédemment reproduites, issues de la vente en l'état futur d'achèvement et du bail commercial litigieux, que la société Mercialys aurait perdu sa qualité de bailleresse, à l'égard des locaux loués et de la société entre Terre et mer à la date à laquelle elle devait céder gratuitement à la ville d'[Localité 2], les éléments décrits par le bail commercial.
En effet, le bail commercial énonce seulement que la preneuse a l'obligation, à l'expiration d'une période de 45 ans à compter de l'ouverture du centre commercial, de céder gratuitement à la ville d'[Localité 2],' les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété)'. Rien n'est dit sur le sort du bail commercial conclu entre les sociétés Mercialys et entre Terre et mer et il n'est pas stipulé que la première aurait perdu sa qualité de bailleresse au profit de la ville d'[Localité 2].
En tout état de cause, si l'acte de vente en l'état futur d'achèvement a mis une obligation à la charge de la bailleresse de céder gratuitement à la ville d'[Localité 2] 'les divers éléments du centre commercial (construction, terrains d'assiette, quote-part de copropriété)', il n'est pas pour autant démontré, que, dans les faits, un acte de cession, portant sur les éléments ci-dessus énumérés, aurait été conclu entre la société Mercialys et la ville d'[Localité 2].
La cour déclare recevables les demandes de la société Mercialys en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion dirigées contre la société entre Terre et mer.
2-sur le commandement de payer du 29 mai 2017
L'article 6.1. du bail commercial intitulé 'définition des charges récupérables' stipule : 'le bail étant considéré comme net de toutes charges pour le bailleur, le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur (...), la totalité des charges taxes comprises afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l'ensemble immobilier et.ou du centre (...)'
L'article 6.1. stipule encore ''à titre énonciatif et non limitatif, il est précisé que les charges des parties communes et ou d'utilité collective qui seront remboursées par le preneur au bailleur, comprendront notamment, sans que cette liste soit limitative:
- les frais d'éclairage, d'eau, les dépenses de chauffage, de ventilation (...), de nettoyage, d'enlèvement des déchets (...),
« - Les charges et prestations, et toutes dépenses d'exploitation, de réparation, et d'entretien, de ravalement, de décoration, de remplacement, de rénovation et d'amélioration afférentes aux parties communes et/ou à usage collectif du centre commercial et de ses abords, des parkings, des espaces verts et des VRD, y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration, par une injonction municipale, et/ou par la réglementation actuelle ou future.
- l'entretien, les réparations, la création, la vérification, la rénovation, la modernisation, les remplacements de toutes natures des équipements de toute nature du centre commercial et de ses abords (') y compris les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, quand bien même ces dépenses résulteraient de la vétusté ou de la force majeure ou encore seraient imposées par l'administration et/ou par la réglementation actuelle ou future (équipements électriques, chauffage, climatisation, réseau de sprinklage, nappe hausse et nappe basse, ascenseurs, de PC sécurité, escalators, monte charges') ».(...)
L'article 6.2.1. intitulé 'charges diverses' stipule : 'les charges seront réparties par le bailleur ou la société de gestion entre tous les locaux suivant la clef/ et ou grille de répartition prévue en annexe (annexe VII), laquelle pourra évoluer'
L'article 6.3 du bail commercial, intitulé 'facturation des charges'stipule :« le bailleur ou l'organe constitué pour gérer l'ensemble immobilier établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les exploitants, le preneur devra verser dès réception de la facture puis le premier jour de chaque trimestre civil et d'avance, sa quote-part de provision pour charges correspondant au quart de ses budgets annuels et le solde de la régularisation annuelle dans les 10 jours de l'avis d'échéance. Les acomptes trimestriels de charges seront appelés sur la base de budgets prévisionnels établis en début et en cours d'année et les comptes seront arrêtés une fois l'an et répartis entre les exploitants du centre (...) En conséquence, le preneur s'engage à régler au bailleur, à première demande de celui-ci, la totalité des quote-parts lui incombant dans les conditions ci-dessus définies, ainsi que la régularisation annuelle qui résultera des arrêtés de compte.
La preneuse intimée demande à la cour d'annuler le commandement de payer du 29 mai 2017, qui, selon elle, réclame des sommes ne constituant pas une créance certaine, liquide et exigible. Pour elle, les charges ne sont pas dues.
La preneuse précise:
- le commandement de payer et le décompte des charges joint audit commandement, est incompréhensible, et n'a aucun caractère contractuel.
- la prétendue créance n'est en rien certaine, encore moins liquide et exigible,
- le recours à l'article 6.1 du bail, qui inclut même des réparations de l'article 606 du code civil ne peut dispenser Mercialys d'une justification précise de la créance qu'il entend recouvrer,
- aucune facture de sprinklers, de mise aux normes PMR, ou de reprise structure n'est produite aux débats, ne s'agissant que d'appel de fonds ne permettant aucune vérification,
- le bailleur n' a jamais établi un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les exploitants contrairement aux prescriptions de l'article 6-3 du bail commercial,
- le bailleur n'a jamais versé une régularisation annuelle de fin d'exercice,
- un document tardif intitulé « budget charges locatives », établi pour la première fois le 8 février 2018, démontre qu'enfin le bailleur se décide à respecter le bail ; mais à partir de 2018 seulement.
- pour 2017, année du commandement, la violation contractuelle est manifeste.
- le bailleur n'a pas respecté l'article 6.3 du contrat, en n'établissant pas de budget de charges annuellement, en n'appelant pas leur paiement par quatre quart identique le premier de chaque trimestre, et en ne procédant pas aux régularisations annelles.
Pour la bailleresse appelante, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a annulé le commandement de payer . Elle précise :
- dans les baux commerciaux signés avant la loi Pinel, la liberté contractuelle concernant les charges était totale. En outre, contrairement à ce que croit le preneur, la loi Pinel n'a pas eu pour but de transférer toutes les charges dues par les preneurs sur les bailleurs, mais a principalement exclu les grosses réparations de l'article 606 du code civil,
- le preneur est donc tenu de régler au bailleur sa quote-part de l'ensemble des charges, taxes comprises, afférentes aux parties communes ou à usage collectif du centre, ainsi que ses propres charges privatives,
- les sommes afférentes aux travaux de mises à niveau des sprinklers, de mises aux normes pour les personnes à mobilité réduite, et aux travaux de reprise de la structure de l'immeuble, font bien partie des charges visées à l'article 6.1 du Bail précité. La refacturation au Preneur des sommes afférentes à ces travaux est donc parfaitement valable et justifiée,
- les travaux ayant donné lieu à la refacturation contestée par le preneur ont effectivement été réalisés dans les parties communes du centre commercial, ces travaux ont fait l'objet de divers appels de fonds spécifiques du bailleur au preneur (distinctement des appels pour charges courantes, qui sont réclamées par trimestre, en même temps que les loyers courants et que ce dernier a refusé de payer),
- le budget annuel des charges courantes et la reddition annuelle des charges courantes n'ont aucune incidence sur la présente instance, puisqu'ils ne concernent aucunement l'objet des présents débats,
- pour ce qui concerne le budget de travaux 2017, il convient de préciser qu'aux termes de son courriel en date du 5 janvier 2017 à 10.36, le bailleur, par la plume de son mandataire Sudeco, adressait justement au preneur un récapitulatif des « quotes-parts budgets des travaux et budget de charges courantes 2017 votés en assemblée générale de copropriété du 10 novembre 2016 » sur lequel la somme de 21 936,50 € apparaissait très clairement,
- le preneur ne peut sérieusement maintenir qu'il n'existe pas de budget prévisionnel annuel des charges locatives alors même qu'il a lui-même versé aux débats en pièce n°5 ledit budget pour l'exercice 2018, qui comporte également celui de l'exercice 2017,
- le commandement de payer ne saurait être annulé dès lors que le preneur avait reconnu et même commencé à payer sa dette, dans le cadre d'un accord amiable avec le bailleur.
Il est de principe que le commandement de payer,qui comporte un décompte précis indiquant le détail des sommes réclamées par la bailleresse et identifiant chaque poste de créance et qui met le locataire mesure de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette, est valable.
En l'espèce, le commandement de payer critiqué du 29 mai 2017, visant la clause résolutoire, portant sur un somme en principal de 16 328,81 euros (au titre de loyers et charges) comporte en annexe un décompte des sommes dues.
Le décompte annexé mentionne clairement la période au titre de laquelle des sommes sont réclamées (du 10 août 2016 au 26 avril 2017), les dates d'exigibilité des sommes dues ainsi que leurs montants et leur nature.
En outre, la bailleresse produit des courriels échangés avec la preneuse au titre de la nature exacte de certaines charges réclamées (travaux sur les sprinklers), ainsi que des relevés de compte corroborant les sommes dues.Par ailleurs, les charges visées par le commandement de payer entrent bien dans la catégorie des charges visées par le bail commercial pouvant être mises à la charge du locataire, étant précisé que le bail met toutes les charges afférentes ' aux parties communes ou à usage collectif de l'ensemble immobilier' à la charge du preneur', ce qui est très large.
Par ailleurs, s'il est exact que le paragraphe 6.2 précise que la répartition s'effectue en fonction de la grille objet de l'annexe VII du bail, la bailleresse produit bien, en pièce 14, l'annexe VII du bail correspondant à la grille de répartition des charges.
De plus, si la bailleresse ne justifie pas avoir réalisé un 'budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les exploitants ' au titre de l'année 2016, le bail commercial litigieux ne prévoit aucune sanction en cas d'inexécution de cette obligation.
Enfin, il ne résulte pas clairement de l'article 6.3 du bail commercial, cité par la preneuse, une quelconque obligation de régularisation annuelle des charges, laquelle n'est pas assortie, en tout état de cause, d'une quelconque sanction. Il est seulement fait état, en réalité, d'une obligation mise à la charge de la preneuse, de verser, 'le solde de la régularisation annuelle dans les 10 jours de l'avis de l'échéance', ce qui n'est pas pareil.
En tout état de cause, il est versé aux débats, par la bailleresse, de nombreux décomptes des sommes dues, budgets de charges locatives (notamment pour l'année 2018), courriels explicatifs, corroborant le décompte figurant dans le commandement de payer critiqué.
En conséquence, le commandement de payer reste valable,celui-ci permettant à la preneuse de vérifier la réalité et l'étendue de sa dette et les sommes visées étant bien dues.
Infirmant le jugement, la cour rejette la demande de la preneuse intimée d'annulation du commandement de payer du 29 mai 2017 visant la clause résolutoire.
Conformément à la demande de la société Mercialys, la cour juge valable ledit commandement de payer.
3-sur le moyen tiré de l'exception d'inexécution invoqué par la preneuse et sur la demande indemnitaire de celle-ci
L'article 1719 du code civil énonce :Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1725 du même code ajoute :Le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.
La preneuse intimée sollicite une indemnité de 10 000 euros de la bailleresse et estime également être fondée à opposer l'exception d'inexécution concernant ses obligations au paiement du loyer et des charges, soutenant que la société Mercialys est totalement défaillante dans son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination, en raison des désagréments olfactifs subis pendant l'exécution du bail.
Sur ces désagréments olfactifs, la preneuse précise :
- le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance d'un bien en vue d'une jouissance normale telle que prévue à l'article 1719 du code civil,
- des odeurs extrêmement désagréables, surtout pour un restaurant, émanent du sol en pleine salle de restauration, incommodent la clientèle dont une partie fuit le restaurant,
- on ne peut décemment louer des locaux à usage de restaurant tout en laissant perdurer des odeurs nauséabondes provenant des eaux usées et des égouts.
Pour dire que la preneuse doit se conformer à son obligation au paiement des loyers et charges, et qu'elle n'est pas fondée lui à opposer le moyen tiré de l'exception d'inexécution, la bailleresse répond:
- l'exception d'inexécution ne saurait être utilement mise en oeuvre par un preneur et ne saurait être admise que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail et que le preneur est donc dans l'impossibilité absolue d'utiliser les biens loués ou d'user des lieux conformément à la destination prévue au bail,
- le preneur exploite son restaurant depuis son entrée dans les lieux en 2014, et continue de le faire à ce jour. Il n'a jamais été empêché d'exercer son activité de restauration, en tout ou partie, même lorsqu'il a fait état d'odeurs dans son restaurant, en 2018,
- le preneur ne saurait justifier pourquoi il a cessé de payer l'intégralité de ses loyers et charges à partir de fin 2016, soit deux ans avant l'apparition d'odeurs intermittentes,
- le bailleur n'a en rien manqué à son obligation de délivrance puisque les travaux qui ont été menés à bien concernaient les réseaux d'évacuation du restaurant et donc des parties communes du centre commercial et non privatives, la gestion des parties communes de l'immeuble relevant de la copropriété et non du bailleur lui-même,
- le bailleur doit de ce fait être exonéré de quelque responsabilité que ce soit, puisque toutes les diligences indispensables ont été immédiatement effectuées en l'espèce pour mettre fin à l'odeur parfois ressentie dans le restaurant, les jours de pluie ou de vent,
- les ultimes travaux ont été réceptionnés le 14 avril 2020 et il n'y a plus eu aucune difficulté depuis.
Il est de principe que le bailleur est responsable en cas d'inexécution ou mauvaise exécution de son obligation de délivrance. Si le bailleur est responsable des troubles de droit causés par des tiers, il ne l'est pas pour des troubles de fait.
Par ailleurs, si le bailleur d'un local commercial dépendant d'un immeuble relevant de la copropriété, ne doit pas garantir le preneur du trouble que le syndicat des copropriétaires crée à sa jouissance, il doit néanmoins justifier de ses diligences envers le syndicat des copropriétaires pour la mise en oeuvre de mesures adaptées, lorsque le trouble de jouissance subi par le preneur est causé par des désordres provenant des parties communes de l'immeuble.
Enfin, concernant l'exception d'inexécution, dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l'usage auquel ils sont destinés, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance.
En l'espèce, concernant le problème de nuisances olfactives décrit par la preneuse, au soutien de son exception d'inexécution et de sa demande indemnitaire, cette dernière produit en particulier les pièces suivantes:
- un courriel du 3 avril 2018 envoyé à son avocat dans lequel elle indique 'nos problèmes d'odeur dans le restaurant ont commencé il y a bien longtemps, 1 an, voire 2 ans. A cette époque, nous l'avions signalé, une intervention sommaire avait été faite, les odeurs se sont faites plus rares. (...) Or, depuis le 10 décembre 2017, il y a presque quatre mois, ces odeurs se sont accentuées, elles sortent du sol du restaurant en pleine salle de restauration, de façon discontinue, mais tendent à devenir très incommodantes pour nos clients. Nous ne vous faisons pas un dessin; mauvaises odeurs, perte de clients, diminution du chiffre d'affaire, répercussions à venir non quantifiables...'
- un rapport préliminaire du 8 juin 2018 de l'assureur Allianz, assureur de la preneuse: 'problème d'odeurs provenant du sol du restaurant la Patatetrie (...) En effet, le désordre consiste en un défaut de raccordement des réseaux EP et EU qui étaient préexistants aux travaux et qui ne font pas partie de la présente police dommages-ouvrage (...) En revanche, selon M. [S], les réseaux EP viennent se déverser dans les réseaux d'eau usées. Cela justifierait effectivement les odeurs importantes ressenties à chaque descente d'eaux pluviales situées sur l'ensemble de la surface',
- un constat d'huissier de justice du 14 août 2018 mentionnant ; 'dés que je pénètre dans le restaurant, je suis aussitôt incommodé par une forte odeur pestilentielle. Je constate que cette odeur est présente dans tout le restaurant et plus précisément au niveau du hall d'entrée, une fois passée la porte et dans la première salle, à l'endroit même ou se trouve le pilier, manifestement à l'origine de ces dommages. Il semblerait que la canalisation d'eaux suées défectueuse soit imbriquée dans ce pillier ! J'atteste que lorsque je suis venue déjeuner dans ce restaurant, il y a environ 2 ans, j'avais constaté cette même odeur répugnante',
- une attestation du 10 avril 2018 de Mme [Y] [C] indiquant : 'la seule chose qui est dommage car (...) C'est l'odeur qu'il y a certains jours et de plus en plus fréquemment',
- une attestation de Mme [O] [F] du 12 avril 2018 indiquant : 'c'est bien dommage, car on mange très bien (...) Il faudrait stopper les mauvaises odeurs',
- une attestation du 12 avril 2018 de Mme [X] [C] indiquant : 'exemplaire, cependant depuis mois des odeurs très nauséabondes sont apparues dans ce restaurant et j'ai vu des personnes ressortir tellement c'était difficile d'y déjeuner.',
- le rapport d'expertise dommage-ouvrages du 24 avril 2019 du cabinet Saretec construction mentionnant : 'en revanche, des odeurs d'égout ont été ressenties lors de l'expertise du 11 février 2019. Les investigations menées par la société Ax'eau par fumigation et passage caméra ont confirmé une présence de fuites résiduelles sur les canalisations d'eaux usées sous le dallage du restaurant la pataterie (...) Les odeurs d'égout trouvent leur origine dans un défaut d'étanchéité du réseau EU sous dallage et dans un défaut d'étanchéité du regard extérieur devant l'entrée du restaurant (...) Les odeurs d'égout , sur la terrasse ouest, trouvent leur origine dans un défaut d'étanchéité du regard de collecte extérieure devant l'entrée du restaurant'.
En l'espèce, la société de restauration preneuse, établit avoir souffert, au moins jusqu'en avril 2019, d'un grave problème intermittent d'odeurs nauséabondes, qui envahissaient son restaurant.En revanche, les pièces produites ne permettent pas de dire que ce problème d'odeurs très désagréables se posait continuellement et que la société de preneuse a dû cesser d'exploiter, à certaines périodes, le restaurant sur l'intégralité de sa surface.
Ainsi, la société preneuse n'établit pas que les locaux loués étaient rendus complètement impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (en présence d'odeurs pénibles) ou qu'elle ne pouvait plus les utiliser.
Par ailleurs, si les chiffres d'affaires de la preneuse ont effectivement diminué entre et 2018, rien ne permet de relier cette diminution à ce problème d'odeurs, ce d'autant qu'il n'est pas établi que ces nuisances auraient commencé dés 2016. Surtout, les renseignements recueillis sur le site infogreffe mettent en lumière un accroissement des profits entre 2016 et 2018. Enfin, la bailleresse fait valoir, sans être contredite, que le réseau 'la Pataterie', dont la preneuse est un franchisé, a connu de graves difficultés financières, obligeant toutes les sociétés du groupe à se placer en redressement judiciaire selon jugements du 18 octobre 2017.
En conséquence, la preneuse ne peut opposer l'exception d'inexécution pour se dispenser du règlement des sommes contractuellement dues, et en particulier, des charges, au titre du bail commercial critiqué.
Par ailleurs, sur la question des dommages-intérêts réclamés par la preneuse, il convient de rappeler que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance.
Or, concernant l'origine de ce grave problème intermittent d'odeurs nauséabondes, les pièces produites de part et d'autres ne permettent pas d'imputer son origine aux équipements fournis par la bailleresse. Cette dernière produit au contraire des éléments mettant en cause des parties communes du centre commercial relevant de la copropriété mais également un équipement de la commune (bouche d'égout avec regard à l'extérieur du restaurant).
Ainsi, le rapport d'expertise amiable du 24 avril 2019, établi par la société Saretec construction, précédemment cité relève q'les odeurs d'égout trouvent leur origine dans un défaut d'étanchéité du réseau EU sous dallage, et dans un défaut d'étanchéité du regard extérieur devant l'entrée du restaurant'. Or, il n'est nullement démontré que les éléments générant ces mauvaises odeurs appartiendraient privativement à la bailleresse.
Un rapport complémentaire du 20 mars 2020, établit par M. [T] [D], expert amiable (rapport soumis à la libre discussion des parties et corroboré par le rapport précédemment cité), indique : 'le désordre trouve son origine dans une multitude de malfaçons entraînant un défaut d'étanchéité du réseau d'eaux usées et eaux vanne sous le restaurant la Pataterie'. Une fois encore,il n'est nullement démontré que les éléments générant ces mauvaises odeurs appartiendraient privativement à la bailleresse.
Par ailleurs, la société bailleresse justifie que le syndic de copropriété, Sudeco, a été normalement diligent en l'espèce, à compter de janvier 2018, celui-ci ayant régulièrement réalisé des démarches pour parvenir à la résolution de ce problème de nuisances olfactives et ce jusqu'aux derniers travaux réalisés (réalisation d'un regard dans les toilettes du restaurant) et réceptionnés le 14 avril 2020. Le syndic a fait intervenir régulièrement des artisans pour faire des investigations (notamment la SAUR en janvier et mars 2018), a déclaré les sinistres (février, juillet, septembre 2018), a fait intervenir des artisans pour réaliser des travaux (septembre 2019, janvier, avril 2020), à envoyé des relances régulières à tous les intervenants (experts, assureurs, artisans).
Devant les diligences adaptées et rapides mises en oeuvre par le syndic de copropriété, il ne saurait être reproché à la bailleresse de ne pas avoir effectué de diligences envers le syndicat des copropriétaires pour la mise en oeuvre de mesures adaptées.
S'agissant de l'expertise judiciaire sollicitée par la preneuse, celle-ci ne peut qu'être rejetée, la cour disposant de suffisamment d'éléments pour trancher le litige. Le jugement est confirmé sur ce point.
La faute de la société Mercialys n'est pas démontrée et la cour infirme le jugement en ce qu'il condamne celle-ci à indemniser la société entre Terre et mer à hauteur de 10 000 euros.
4-sur le solde de loyers et charges impayés au 12 novembre 2019
Vu les articles 1134 et 1315 anciens du code civil,
Vu l'article 7 du bail commercial, intitulé 'clause d'intérêts de retard' stipulant : 'à défaut de paiement d'une somme exigible (loyers, charges, accessoires, dépôt de garantie, compléments au dépôt de garantie, honoraires, etc) à sa date d'échéance, celle-ci sera production d'un intérêt au taux légal majoré de cinq points et ce, sans qu'une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail.'
La bailleresse appelante sollicite la condamnation de la société preneuse à lui régler, au titre des charges et loyers impayés la somme de 58.155,70 € TTC, arrêtée au 12 novembre 2019, et outre intérêts de retard calculés au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance des sommes dues, capitalisés, s'il y a lieu, au 1er janvier de chaque année .
Au soutien de sa demande en paiement , la société Mercialys produit plusieurs décomptes clairs et précis, datés, faisant apparaître les sommes dues, les impayés, et les paiements effectués. Le décompte daté du 12 novembre 2019 laisse apparaître un solde dû, par la preneuse, de 58 155, 70 euros.
La société entre Terre et mer, à qui incombe la charge de la preuve de démontrer des paiements non pris en considération par la société Mercialys ou de faits extinctifs de son obligation au paiement, est défaillante sur ce point.
La cour, infirmant le jugement en ce qu'il déboute la bailleresse de sa demande sur ce point, condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme de 58.155, 70 € TTC outre l'intérêt au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance de chaque terme de loyers et charges dû.
En outre, la cour ordonne la capitalisation des intérêts de la condamnation précédente, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.
5-sur l'indemnité forfaitaire de 10 %
L'article 25.2.1 du bail commercial stipule : 'a défaut de paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du présent bail, et notamment des loyers et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l'envoi par le bailleur d'une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d'un commandement ou d'une mise en demeure, le montant des sommes dues sera majoré de plein droit de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire et irrévocable. Cette pénalité sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu par l'article 7 du présent bail'.
L'article 1152 du code civil, dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016, dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.
Aux termes de l'article 1226 du code civil, dans sa version en vigueur avant le 1er octobre 2016, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution.
L'appelante bailleresse sollicite la condamnation de la preneuse intimée à lui payer la somme de 5.814 € au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % , étant précisé que cette dernière ne sollicite pas une réduction éventuelle du montant réclamé à ce titre.
La cour, infirmant le jugement en ce qu'il déboute la bailleresse de sa demande sur ce point, condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme de 5814 TTC au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 %.
6-sur la clause résolutoire du bail et sur l'expulsion
L'article 145-41 du code de commerce :Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le bail commercial prévoit, en son article 25.1, une clause résolutoire en cas notamment de défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou accessoires ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, après un commandement demeuré totalement ou partiellement infructueux.
La bailleresse a fait signifier à la preneuse, le 29 mai 2017, un commandement de payer -précédemment jugé valable et fondé-portant sur une somme en principal de 16 328, 81 euros, au titre de loyers et charges impayés.
La preneuse n'affirme, ni ne démontre, avoir réglé les sommes visées dans le commandement, durant le délai d'un mois prévu par le bail.
La clause résolutoire du bail est donc acquise depuis le 29 juin 2017 et le bail se trouve résilié depuis cette date.
Infirmant le jugement, la cour fait droit aux demandes suivantes de la bailleresse appelante:
- juger que par effet du commandement en date du 29 mai 2017 resté infructueux, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 29 juin 2017 et que la société entre Terre et mer occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le local commercial situé au sein de la galerie marchande du centre commercial « Geant Casino [Localité 2]» à [Localité 2] ;
- ordonne en conséquence, l'expulsion immédiate de la société entre Terre et mer ainsi que celle de tous occupants des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique.
La demande d'astreinte n'est pas fondée, rien ne permettant de penser que la société preneuse n'exécutera pas volontairement l'arrêt de la cour. Le jugement est confirmé en ce qu'il rejette ladite demande.
Il y a lieu de dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
La cour rejette en revanche la demande infondée tendant à dire que la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués servira de garantie aux réparations locatives et toutes sommes qui pourraient être dues au titre des loyers, charges, taxes, et indemnités d'occupation.
7-sur les indemnités d'occupation
L'article 2 25.2.4 du bail commercial intitulé 'indemnité d'occupation-clause pénale'stipule : 'de la prise d'effet de la résiliation jusqu'à la reprise des lieux par le bailleur, le preneur sera débiteur de plein droit, prorata temporis, d'une indemnité d'occupation, établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50 %, à laquelle s'ajouteront la TVA et les charges.'
Compte tenu de la stipulation contractuelle ci-dessus reproduite et de l'absence de critique de la preneuse sur le montant des indemnités d'occupation sollicitées, infirmant le jugement la cour condamne la société entre Terre et mer à payer à la société bailleresse, à compter du 29 juin 2017, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, et jusqu'à parfaite libération des lieux par la société Entre Terre et mer ou par tout occupant de son chef, et remise des clés,une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% '.
8-sur l'indemnité forfaitaire de relocation
L'article 25.2.4 du bail commercial stipule : 'en outre, à titre d'indemnité, pendant le temps nécessaire à la relocation, estimée forfaitairement à six mois à compter de la reprise des lieux par la bailleur, il sera dû une somme égale au loyer qui aurait été perçu pendant cette période par le bailleur et ce, sur la base du loyer exigible pendant la dernière année de location ainsi que tous les frais de commercialisation payés par le bailleur'.
En l'espèce, la preneuse n'oppose aucun moyen de droit ou de fait à la demande de la bailleresse en paiement de la somme de 16.979,62 euros, à titre d'indemnité forfaitaire de relocation.
Infirmant le jugement en ce qu'il rejette la demande à ce titre, la cour condamne la preneuse à payer à la bailleresse une somme de 16.979,62 euros, à titre d'indemnité forfaitaire de relocation.
9-sur le dépôt de garantie
L'article 25.2.3 du bail commercial, intitulé 'conservation par le bailleur du dépôt de garantie' stipule : 'si le bail est résilié dans les termes, de l'article 1184 du code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des conditions ou pour toute autres cause imputable au preneur, le dépot de garantie restera acquis au bailleur, si bon lui semble, à titre de premier dommages-intérêts sans préjudice de tous autres'.
En l'espèce, la bailleresse sollicite qu'il soit ordonné l'acquisition du dépôt de garantie à son profit, en application de la stipulation contractuelle ci-dessus reproduite. La preneuse n'oppose aucun moyen de droit ou de fait à cette demande et, de plus, les conditions de l'acquisition du dépot de garantie à la bailleresse, posées par la clause, sont réunies.
Infirmant le jugement, la cour ordonne l'acquisition du dépôt de garantie au profit de la société Mercialys.
10-sur les délais de paiement
Vu les articles L 145-41 du code civil (précédemment reproduit) l'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil,
Les sommes dues par la preneuse sont anciennes et celle-ci a déjà, dans les faits, bénéficié de larges délais de paiement, d'une durée supérieure à deux années.
La cour rejette la demande de la société entre Terre et mer de délais de paiement.
11-sur les frais du procès
Il est fait droit à la quasi-totalité des demandes de la bailleresse appelante à hauteur d'appel.
Le jugement est infirmé en ce qu'il condamne la bailleresse aux entiers dépens et à payer une certaine somme à la preneuse.
En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société entre Terre et mer sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Lestournelle, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 6 000 euros au bénéfice de l'appelante.
La société entre Terre et mer est déboutée de ses demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et concernant les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire :
- déclare recevables les demandes de la société Mercialys en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et en expulsion dirigées contre la société entre Terre et mer,
- infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a:
- rejeté l'intervention volontaire de la CRCAM du Languedoc,
- rejeté la demande de la société Mercialys d'astreinte pour assortir la mesure d'expulsion,
statuant à nouveau et y ajoutant
- rejette la demande de la société entre Terre et mer d'annulation du commandement de payer du 29 mai 2017 visant la clause résolutoire,
- juge valable ledit commandement de payer,
- rejette la demande de la société entre Terre et mer d'expertise judiciaire sur les désordres et sur le coût des réparations,
- rejette le moyen tiré de l'exception d'inexécution et la demande indemnitaire de la société entre Terre et mer au titre des désordres olfactifs,
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme de 58.155, 70 euros TTC outre l'intérêt au taux légal majoré de 5 points, à compter de la date d'échéance de chaque terme de loyers et charges dû,
- ordonne la capitalisation des intérêts de la condamnation précédente, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys la somme de 5814 euros TTC au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 %,
- juge que par effet du commandement en date du 29 mai 2017 resté infructueux, la clause résolutoire du bail est acquise depuis le 29 juin 2017 et que la société entre Terre et mer occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le local commercial situé au sein de la galerie marchande du centre commercial « Geant Casino [Localité 2]» à [Localité 2] ,
- ordonne en conséquence, l'expulsion immédiate de la société entre Terre et mer ainsi que celle de tous occupants des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique,
- dit que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- rejette la demande de la société Mercialys tendant à dire que la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués servira de garantie aux réparations locatives et toutes sommes qui pourraient être dues au titre des loyers, charges, taxes, et indemnités d'occupation,
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys, à compter du 29 juin 2017, date d'acquisition de la clause résolutoire du bail, et jusqu'à parfaite libération des lieux par la société entre Terre et mer ou par tout occupant de son chef, et remise des clés,une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du dernier loyer exigible majoré de 50% ,
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys une somme de 16.979,62 euros à titre d'indemnité forfaitaire de relocation,
- ordonne l'acquisition du dépôt de garantie au profit de la société Mercialys.
- rejette la demande de la société entre Terre et mer de délais de paiement.
- condamne la société entre Terre et mer à payer à la société Mercialys une somme de 6000 euros,
- condamne la société entre Terre et mer aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SCP Lestournelle.
Le Greffier, La Présidente,