CA Reims, ch.-1 civ. et com., 16 septembre 2025, n° 25/00017
REIMS
Arrêt
Autre
R.G. : N° RG 25/00017 - N° Portalis DBVQ-V-B7J-FSZ4
ARRÊT N°
du : 16 septembre 2025
Formule exécutoire le :
à :
la SELAS BDB & ASSOCIÉS
la SELARL GUYOT - DE CAMPOS
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2025
APPELANTE :
d'une ordonnance de référé rendue le 18 décembre 2024 par le Président du tribunal judiciaire de Reims (RG 24/00153)
S.A.R.L. Le Saint Rémi
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS, et Me Jérôme BERNS, avocat au barreau de REIMS
INTIMÉ :
Monsieur [L] [R] ayant élu domicile à l'Etude de Me [E], commissaire de justice, [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Edouard COLSON de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS
DÉBATS :
A l'audience publique du 30 juin 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, Mme Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre et Mme Sandrine PILON, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre
Mme Sandrine PILON, conseiller
Mme Anne POZZO DI BORGO, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Mme Jocelyne DRAPIER, greffier lors des débats, et Mme Lucie NICLOT, greffier lors du prononcé,
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 11 juillet 1997, M. [L] [R] a donné à bail commercial à la SARL le Saint Rémi un local situé dans un immeuble en copropriété sis à [Adresse 8].
Ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008, le loyer étant fixé à compter de cette date à la somme de 7 380 euros.
Par acte du 28 mars 2024 la société le Saint Rémi a fait assigner M. [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims afin que soient annulés les commandements de payer délivrés le 27 février par Me [P] et le 28 février 2024 par l'étude de Me [E], subsidiairement que les demandes du bailleur en paiement de la clause pénale et d'arriérés de loyers et charges soient rejetées, et à titre infiniment subsidiaire que lui soit accordé tout délai de paiement.
Par ordonnance du 18 décembre 2024, le juge des référés a :
rejeté les exceptions tirées de l'irrégularité du commandement de payer délivré le 28 février 2024,
débouté la SARL le Saint Rémi de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 4] à [Localité 7], du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
ordonné l'expulsion de la SARL le Saint Rémi, occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des locaux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, mais sans astreinte,
fixé le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation due par la SARL le Saint Rémi envers M. [R] depuis la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des clés, au montant du loyer mensuel, augmenté des charges et taxes afférents, que la SARL le Saint Rémi aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, indemnité révisable comme le loyer contractuel,
condamné la SARL le Saint Rémi à payer à M. [R] en deniers et quittances afin de tenir compte de paiements effectués après la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 29 mars 2024 jusqu'à libération effective et complète des locaux objets du bail commercial, égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges et taxes afférents, que la SARL le Saint Rémi aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, indemnité révisable comme le loyer contractuel,
condamné la SARL le Saint Rémi à payer à M. [R] la somme provisionnelle de 6 265,19 euros représentant le montant de l'arriéré locatif au jour de la délivrance du commandement de payer, le 28 février 2024, outre les intérêts au taux légal à valoir sur cette somme à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à parfait paiement,
condamné à titre provisionnel la SARL le Saint Rémi à payer à M. [R] la somme provisionnelle de 663,48 euros au titre de l'indemnité de retard contractuelle,
autorisé le bailleur à procéder à l'enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, en un lieu approprié aux risques, frais et périls de la SARL le Saint Rémi,
condamné la SARL le Saint Rémi à payer à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SARL le Saint Rémi aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 février 2024,
débouté les parties du surplus de leurs demandes,
rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.
La SARL le Saint Rémi a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 7 janvier 2025.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, elle demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance déférée,
statuant à nouveau,
déclarer la société le Saint Rémi recevable et fondée en ses demandes,
y faisant droit,
à titre principal,
annuler les commandements de payer délivrés le 27 février par Me [P] et le 28 février 2024 par l'étude de Me [E],
subsidiairement,
débouter le bailleur de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire,
débouter le bailleur de sa demande d'application de la clause pénale,
débouter le bailleur de ses demandes de paiement d'arriérés de loyers et de charges,
à titre infiniment subsidiaire,
accorder à la société le Saint Rémi tout délai pour le paiement de son arriéré, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
condamner M. [R] au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle affirme que Me [P] ne pouvait lui signifier un premier commandement de payer le 27 février 2024 dès lors qu'il a la charge de la gestion locative de l'immeuble et que l'acte déposé en son absence était en fait une ordonnance d'injonction de payer concernant un tiers.
S'agissant du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 février 2024 par l'étude de Me [E], elle soutient que certaines sommes qui s'y trouvent mentionnées son injustifiées et que l'application de la clause pénale apparaît comme manifestement excessive. Elle estime dès lors que le bailleur ne pouvait en l'état et sans mauvaise foi mettre en 'uvre la clause résolutoire du bail.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, M. [R] sollicite :
la confirmation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,
en conséquence,
le rejet de l'intégralité des prétentions de la SARL le Saint Rémi,
y ajoutant,
la condamnation de la SARL le Saint Rémi à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel,
la condamnation de la SARL le Saint Rémi aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la SELARL Guyot et De Campos.
Il estime qu'il n'y a aucun intérêt à solliciter la nullité d'un commandement délivré le 27 février 2024, dès lors qu'à cette date l'huissier était chargé de signifier un acte dans une affaire totalement étrangère aux parties et que c'est à la suite d'une erreur qu'il a laissé à la SARL le Saint Rémi un avis de passage mentionnant la signification d'un commandement visant la clause résolutoire.
S'agissant du commandement de payer signifié le 28 février 2024, il affirme que celui-ci est parfaitement régulier. Il rappelle que le bail liant les parties est antérieur à l'application de la loi Pinel qui impose une obligation de lister les charges imputables au locataire et soutient qu'il a toujours été convenu entre les parties que la taxe d'enlèvement d'ordures ménagères serait prise en charge par le locataire.
Il soutient que la taxe foncière lui est due pour l'année 2020 dès lors qu'il ne remplissait pas les conditions prévues par l'article 1389 I du code général des impôts pour pouvoir bénéficier d'un dégrèvement.
Il développe des explications sur le décompte des sommes dues, qu'il estime clair et justifié.
Il s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement en faisant valoir que la SARL le Saint Rémi ne produit aucun élément sur sa situation financière actuelle, ni sur la mise en vente de son fonds de commerce et estime que celle-ci a d'ores et déjà bénéficié de délais, qu'elle n'a pas mis à profit pour apurer sa dette.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025, l'affaire étant renvoyée à l'audience du 30 juin 2025 pour être plaidée.
MOTIFS
Sur le commandement de payer et la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
L'article L145-41 alinéa 1er du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bail signé entre les parties stipule qu'à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai. Il est en outre prévu que si le preneur refuse d'évacuer les lieux, il suffira pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Reims (à présent le tribunal judiciaire de Reims).
M. [R] explique que l'acte délivré par Me [P] le 27 février 2024 ne concerne pas la présente procédure. De fait, l'acte d'huissier daté des 26 et 27 février 2024 que produit la SARL Le Saint Rémi correspond à un avis de signification d'un acte d'huissier de justice qui, pour viser un commandement de payer délivré à la requête de M. [R], comporte au verso la signification d'une ordonnance d'injonction de payer visant un tiers et se rapportant manifestement à une autre affaire.
En tout état de cause, M. [R] fonde ses demandes sur le seul commandement de payer signifié à la SARL Le Saint Rémi le 28 février 2024. Il convient donc de déterminer s'il existe une contestation sérieuse faisant obstacle au constat en référé de l'acquisition de la clause résolutoire visée par ce seul commandement de payer.
Le bail conclu entre les parties stipule à l'article « Impôts et taxes divers » : « Le preneur devra acquitter exactement ses impôts, contributions et taxes personnelles auxquels il sera assujetti et dont le bailleur pourrait être responsable pour lui à un titre quelconque et il devra justifier de leur acquit au bailleur à toute réquisition et notamment à l'expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériels et marchandises. Il remboursera au bailleur la taxe foncière afférente aux locaux loués. Il acquittera en même temps que chaque terme de loyer le montant de la taxe de droit de bail et de la taxe additionnelle ».
Ces stipulations ne mettent pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la charge du locataire, étant précisé que cette taxe ne peut être comprise comme la taxe additionnelle sus- évoquée, laquelle correspond à une ancienne taxe locative due par les bailleurs et qui ne s'applique plus depuis 1998.
M. [R] ne procède que par affirmation lorsqu'il indique qu'il a toujours été convenu entre les parties que cette taxe serait prise en charge par le locataire.
Ainsi, la contestation élevée par la SARL Le Saint Rémi quant à l'imputation dans le décompte joint au commandement de payer de sommes au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères constitue une contestation sérieuse de la créance du bailleur à ce titre.
La SARL Le Saint Rémi estime que le décompte joint au commandement de payer n'est pas clair, ni précis, au motif qu'il ne contient qu'un décompte partiel pour la période du 5 avril 2022 au 20 février 2024, sans qu'apparaissent l'ensemble des échéances ni des règlements opérés durant cette période.
Ce décompte fait uniquement apparaître les sommes non réglées, en tout ou partie, exigibles entre le 5 avril 2022 et le 20 février 2024. S'agissant des sommes versées par la SARL Le Saint Rémi, celui-ci ne justifie pas avoir effectué des versements qui ne figureraient pas sur le décompte.
L'extrait de compte des « restes dus » au 23 septembre 2024 qui constitue la pièce n°5 du dossier de M. [R] actualise les sommes dont la SARL Le Saint Rémi reste débitrice à cette date et ne saurait donc remettre en cause la cohérence du décompte joint au commandement de payer, lequel est arrêté au 22 février 2024 dès lors que les sommes qui y sont mentionnées pour des périodes figurant également dans le décompte joint au commandement sont identiques.
Quant à la facture n°56 517 du 3 septembre 2024, elle concerne la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2024, qui ne figurent pas sur le décompte du commandement, qu'elle ne peut donc remettre en cause.
Ainsi, la SARL Le Saint Rémi n'oppose pas de contestations sérieuses à la créance de M. [R] figurant dans le décompte joint au commandement de payer à hauteur de 5 178.03 euros, déduction faite des sommes réclamées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023.
La SARL Le Saint Rémi ne justifie pas avoir payé cette somme dans le mois du commandement.
Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 28 mars 2024.
Sur l'arriéré locatif et la clause pénale
Aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
M. [R] demande la confirmation de l'ordonnance, qui condamne la SARL Le Saint Rémi à lui payer la somme provisionnelle de 6 265.19 euros représentant le montant de l'arriéré locatif au jour de la délivrance du commandement de payer, le 28 février 2024.
Cette somme inclut 72.68 euros correspondant au coût du commandement, qui n'entre donc pas dans le montant de l'arriéré locatif, mais fait partie des dépens, ainsi que le juge des référés l'a rappelé.
Elle inclut en outre 663.48 euros au titre d'une indemnité de retard de 12%.
Le bail stipule que dans le cas où le recouvrement des loyers aurait lieu plus de huit jours après l'échéance permise, le preneur devra payer en sus des sommes dues au bailleur et ce à titre d'indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par un recouvrement tardif, une somme égale à 6% du montant de cette mise en recouvrement si celui-ci a lieu avant tout exploit d'huissier et à 12 % des mêmes sommes si le recouvrement devait être poursuivi par voie judiciaire, n'eût-il été délivré qu'un simple commandement.
Cette clause se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle est susceptible de revêtir un caractère excessif.
Ainsi, la SARL Le Saint Rémi ne justifiant pas de paiements qui n'auraient pas été pris en compte, il est établi de façon non sérieusement contestable que l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2024 s'élève à la somme de 5 178.03 euros, au paiement de laquelle l'appelante sera condamnée à titre provisionnelle, outre les intérêts à compter de l'ordonnance déférée, laquelle sera infirmée sur ce point.
Sur les délais de paiement
L'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose : « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Compte tenu du montant de l'arriéré locatif, il convient d'accorder à la SARL Le Saint Rémi des délais de paiement de 24 mois, qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail. L'ordonnance de référé sera donc infirmée en ce sens.
Il sera toutefois précisé qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance, l'intégralité du solde sera immédiatement exigible et l'expulsion pourra être poursuivie avec, au besoin, le concours de la force publique.
La SARL Le Saint Rémi sera alors tenue au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges et accessoires, l'ordonnance de référé étant confirmée à cet égard.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
La SARL Le Saint Rémi, qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de M. [R] pour ses frais irrépétibles d'appel.
Par ces motifs
La cour, statuant contradictoirement,
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle :
déboute la SARL Le Saint Rémi de sa demande de délais de paiement,
constate la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7],
ordonne l'expulsion de la SARL Le Saint Rémi,
condamne la SARL Le Saint Rémi à payer à M. [L] [R] la somme provisionnelle de 6 265.19 euros représentant le montant de l'arriéré locatif au 28 février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à parfait paiement,
condamne la SARL Le Saint Rémi à payer à M. [L] [R] la somme provisionnelle de 663.48 euros au titre de l'indemnité contractuelle de retard,
autorise le bailleur à procéder à l'enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux risques, frais et périls de la SARL Le Saint Rémi,
Statuant à nouveau des chefs ainsi infirmés et y ajoutant,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties sont réunies au 28 mars 2024,
Condamne la SARL Le Saint Rémi à payer à M. [L] [R] la somme provisionnelle de 5 178.03 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024,
Dit que la SARL Le Saint Rémi pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités de 215 euros chacune la dernière étant augmentée du solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants le 15 de chaque mois,
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la SARL Le Saint Rémi se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial,
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
la clause résolutoire reprendra son plein effet,
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Le Saint Rémi et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire,
le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
la société Le Saint Rémi sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à M. [L] [R] une indemnité d'occupation provisionnelle, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges et accessoires,
Condamne la SARL Le Saint Rémi aux dépens d'appel,
Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente
ARRÊT N°
du : 16 septembre 2025
Formule exécutoire le :
à :
la SELAS BDB & ASSOCIÉS
la SELARL GUYOT - DE CAMPOS
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2025
APPELANTE :
d'une ordonnance de référé rendue le 18 décembre 2024 par le Président du tribunal judiciaire de Reims (RG 24/00153)
S.A.R.L. Le Saint Rémi
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS, et Me Jérôme BERNS, avocat au barreau de REIMS
INTIMÉ :
Monsieur [L] [R] ayant élu domicile à l'Etude de Me [E], commissaire de justice, [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représenté par Me Edouard COLSON de la SELARL GUYOT - DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS
DÉBATS :
A l'audience publique du 30 juin 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l'article 805 du code de procédure civile, Mme Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre et Mme Sandrine PILON, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre
Mme Sandrine PILON, conseiller
Mme Anne POZZO DI BORGO, conseiller
GREFFIER D'AUDIENCE :
Mme Jocelyne DRAPIER, greffier lors des débats, et Mme Lucie NICLOT, greffier lors du prononcé,
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 11 juillet 1997, M. [L] [R] a donné à bail commercial à la SARL le Saint Rémi un local situé dans un immeuble en copropriété sis à [Adresse 8].
Ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008, le loyer étant fixé à compter de cette date à la somme de 7 380 euros.
Par acte du 28 mars 2024 la société le Saint Rémi a fait assigner M. [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims afin que soient annulés les commandements de payer délivrés le 27 février par Me [P] et le 28 février 2024 par l'étude de Me [E], subsidiairement que les demandes du bailleur en paiement de la clause pénale et d'arriérés de loyers et charges soient rejetées, et à titre infiniment subsidiaire que lui soit accordé tout délai de paiement.
Par ordonnance du 18 décembre 2024, le juge des référés a :
rejeté les exceptions tirées de l'irrégularité du commandement de payer délivré le 28 février 2024,
débouté la SARL le Saint Rémi de l'ensemble de ses fins, moyens et prétentions,
constaté la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 4] à [Localité 7], du fait de l'acquisition de la clause résolutoire,
ordonné l'expulsion de la SARL le Saint Rémi, occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des locaux loués, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, mais sans astreinte,
fixé le montant provisionnel de l'indemnité d'occupation due par la SARL le Saint Rémi envers M. [R] depuis la résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et remise des clés, au montant du loyer mensuel, augmenté des charges et taxes afférents, que la SARL le Saint Rémi aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, indemnité révisable comme le loyer contractuel,
condamné la SARL le Saint Rémi à payer à M. [R] en deniers et quittances afin de tenir compte de paiements effectués après la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 29 mars 2024 jusqu'à libération effective et complète des locaux objets du bail commercial, égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges et taxes afférents, que la SARL le Saint Rémi aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié, indemnité révisable comme le loyer contractuel,
condamné la SARL le Saint Rémi à payer à M. [R] la somme provisionnelle de 6 265,19 euros représentant le montant de l'arriéré locatif au jour de la délivrance du commandement de payer, le 28 février 2024, outre les intérêts au taux légal à valoir sur cette somme à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à parfait paiement,
condamné à titre provisionnel la SARL le Saint Rémi à payer à M. [R] la somme provisionnelle de 663,48 euros au titre de l'indemnité de retard contractuelle,
autorisé le bailleur à procéder à l'enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, en un lieu approprié aux risques, frais et périls de la SARL le Saint Rémi,
condamné la SARL le Saint Rémi à payer à M. [R] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SARL le Saint Rémi aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 février 2024,
débouté les parties du surplus de leurs demandes,
rappelé le caractère exécutoire de plein droit de la présente décision.
La SARL le Saint Rémi a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 7 janvier 2025.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, elle demande à la cour de :
infirmer l'ordonnance déférée,
statuant à nouveau,
déclarer la société le Saint Rémi recevable et fondée en ses demandes,
y faisant droit,
à titre principal,
annuler les commandements de payer délivrés le 27 février par Me [P] et le 28 février 2024 par l'étude de Me [E],
subsidiairement,
débouter le bailleur de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire,
débouter le bailleur de sa demande d'application de la clause pénale,
débouter le bailleur de ses demandes de paiement d'arriérés de loyers et de charges,
à titre infiniment subsidiaire,
accorder à la société le Saint Rémi tout délai pour le paiement de son arriéré, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
condamner M. [R] au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle affirme que Me [P] ne pouvait lui signifier un premier commandement de payer le 27 février 2024 dès lors qu'il a la charge de la gestion locative de l'immeuble et que l'acte déposé en son absence était en fait une ordonnance d'injonction de payer concernant un tiers.
S'agissant du commandement de payer qui lui a été délivré le 28 février 2024 par l'étude de Me [E], elle soutient que certaines sommes qui s'y trouvent mentionnées son injustifiées et que l'application de la clause pénale apparaît comme manifestement excessive. Elle estime dès lors que le bailleur ne pouvait en l'état et sans mauvaise foi mettre en 'uvre la clause résolutoire du bail.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, M. [R] sollicite :
la confirmation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,
en conséquence,
le rejet de l'intégralité des prétentions de la SARL le Saint Rémi,
y ajoutant,
la condamnation de la SARL le Saint Rémi à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel,
la condamnation de la SARL le Saint Rémi aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la SELARL Guyot et De Campos.
Il estime qu'il n'y a aucun intérêt à solliciter la nullité d'un commandement délivré le 27 février 2024, dès lors qu'à cette date l'huissier était chargé de signifier un acte dans une affaire totalement étrangère aux parties et que c'est à la suite d'une erreur qu'il a laissé à la SARL le Saint Rémi un avis de passage mentionnant la signification d'un commandement visant la clause résolutoire.
S'agissant du commandement de payer signifié le 28 février 2024, il affirme que celui-ci est parfaitement régulier. Il rappelle que le bail liant les parties est antérieur à l'application de la loi Pinel qui impose une obligation de lister les charges imputables au locataire et soutient qu'il a toujours été convenu entre les parties que la taxe d'enlèvement d'ordures ménagères serait prise en charge par le locataire.
Il soutient que la taxe foncière lui est due pour l'année 2020 dès lors qu'il ne remplissait pas les conditions prévues par l'article 1389 I du code général des impôts pour pouvoir bénéficier d'un dégrèvement.
Il développe des explications sur le décompte des sommes dues, qu'il estime clair et justifié.
Il s'oppose à l'octroi de tous délais de paiement en faisant valoir que la SARL le Saint Rémi ne produit aucun élément sur sa situation financière actuelle, ni sur la mise en vente de son fonds de commerce et estime que celle-ci a d'ores et déjà bénéficié de délais, qu'elle n'a pas mis à profit pour apurer sa dette.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025, l'affaire étant renvoyée à l'audience du 30 juin 2025 pour être plaidée.
MOTIFS
Sur le commandement de payer et la clause résolutoire
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.
Il sera rappelé à cet égard :
- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;
- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.
L'article L145-41 alinéa 1er du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bail signé entre les parties stipule qu'à défaut par le preneur d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai. Il est en outre prévu que si le preneur refuse d'évacuer les lieux, il suffira pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Reims (à présent le tribunal judiciaire de Reims).
M. [R] explique que l'acte délivré par Me [P] le 27 février 2024 ne concerne pas la présente procédure. De fait, l'acte d'huissier daté des 26 et 27 février 2024 que produit la SARL Le Saint Rémi correspond à un avis de signification d'un acte d'huissier de justice qui, pour viser un commandement de payer délivré à la requête de M. [R], comporte au verso la signification d'une ordonnance d'injonction de payer visant un tiers et se rapportant manifestement à une autre affaire.
En tout état de cause, M. [R] fonde ses demandes sur le seul commandement de payer signifié à la SARL Le Saint Rémi le 28 février 2024. Il convient donc de déterminer s'il existe une contestation sérieuse faisant obstacle au constat en référé de l'acquisition de la clause résolutoire visée par ce seul commandement de payer.
Le bail conclu entre les parties stipule à l'article « Impôts et taxes divers » : « Le preneur devra acquitter exactement ses impôts, contributions et taxes personnelles auxquels il sera assujetti et dont le bailleur pourrait être responsable pour lui à un titre quelconque et il devra justifier de leur acquit au bailleur à toute réquisition et notamment à l'expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériels et marchandises. Il remboursera au bailleur la taxe foncière afférente aux locaux loués. Il acquittera en même temps que chaque terme de loyer le montant de la taxe de droit de bail et de la taxe additionnelle ».
Ces stipulations ne mettent pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères à la charge du locataire, étant précisé que cette taxe ne peut être comprise comme la taxe additionnelle sus- évoquée, laquelle correspond à une ancienne taxe locative due par les bailleurs et qui ne s'applique plus depuis 1998.
M. [R] ne procède que par affirmation lorsqu'il indique qu'il a toujours été convenu entre les parties que cette taxe serait prise en charge par le locataire.
Ainsi, la contestation élevée par la SARL Le Saint Rémi quant à l'imputation dans le décompte joint au commandement de payer de sommes au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères constitue une contestation sérieuse de la créance du bailleur à ce titre.
La SARL Le Saint Rémi estime que le décompte joint au commandement de payer n'est pas clair, ni précis, au motif qu'il ne contient qu'un décompte partiel pour la période du 5 avril 2022 au 20 février 2024, sans qu'apparaissent l'ensemble des échéances ni des règlements opérés durant cette période.
Ce décompte fait uniquement apparaître les sommes non réglées, en tout ou partie, exigibles entre le 5 avril 2022 et le 20 février 2024. S'agissant des sommes versées par la SARL Le Saint Rémi, celui-ci ne justifie pas avoir effectué des versements qui ne figureraient pas sur le décompte.
L'extrait de compte des « restes dus » au 23 septembre 2024 qui constitue la pièce n°5 du dossier de M. [R] actualise les sommes dont la SARL Le Saint Rémi reste débitrice à cette date et ne saurait donc remettre en cause la cohérence du décompte joint au commandement de payer, lequel est arrêté au 22 février 2024 dès lors que les sommes qui y sont mentionnées pour des périodes figurant également dans le décompte joint au commandement sont identiques.
Quant à la facture n°56 517 du 3 septembre 2024, elle concerne la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2024, qui ne figurent pas sur le décompte du commandement, qu'elle ne peut donc remettre en cause.
Ainsi, la SARL Le Saint Rémi n'oppose pas de contestations sérieuses à la créance de M. [R] figurant dans le décompte joint au commandement de payer à hauteur de 5 178.03 euros, déduction faite des sommes réclamées au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 et 2023.
La SARL Le Saint Rémi ne justifie pas avoir payé cette somme dans le mois du commandement.
Dès lors, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 28 mars 2024.
Sur l'arriéré locatif et la clause pénale
Aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
M. [R] demande la confirmation de l'ordonnance, qui condamne la SARL Le Saint Rémi à lui payer la somme provisionnelle de 6 265.19 euros représentant le montant de l'arriéré locatif au jour de la délivrance du commandement de payer, le 28 février 2024.
Cette somme inclut 72.68 euros correspondant au coût du commandement, qui n'entre donc pas dans le montant de l'arriéré locatif, mais fait partie des dépens, ainsi que le juge des référés l'a rappelé.
Elle inclut en outre 663.48 euros au titre d'une indemnité de retard de 12%.
Le bail stipule que dans le cas où le recouvrement des loyers aurait lieu plus de huit jours après l'échéance permise, le preneur devra payer en sus des sommes dues au bailleur et ce à titre d'indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par un recouvrement tardif, une somme égale à 6% du montant de cette mise en recouvrement si celui-ci a lieu avant tout exploit d'huissier et à 12 % des mêmes sommes si le recouvrement devait être poursuivi par voie judiciaire, n'eût-il été délivré qu'un simple commandement.
Cette clause se heurte à une contestation sérieuse en ce qu'elle est susceptible de revêtir un caractère excessif.
Ainsi, la SARL Le Saint Rémi ne justifiant pas de paiements qui n'auraient pas été pris en compte, il est établi de façon non sérieusement contestable que l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2024 s'élève à la somme de 5 178.03 euros, au paiement de laquelle l'appelante sera condamnée à titre provisionnelle, outre les intérêts à compter de l'ordonnance déférée, laquelle sera infirmée sur ce point.
Sur les délais de paiement
L'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose : « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Compte tenu du montant de l'arriéré locatif, il convient d'accorder à la SARL Le Saint Rémi des délais de paiement de 24 mois, qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail. L'ordonnance de référé sera donc infirmée en ce sens.
Il sera toutefois précisé qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance, l'intégralité du solde sera immédiatement exigible et l'expulsion pourra être poursuivie avec, au besoin, le concours de la force publique.
La SARL Le Saint Rémi sera alors tenue au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle, qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges et accessoires, l'ordonnance de référé étant confirmée à cet égard.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.
La SARL Le Saint Rémi, qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel et sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
L'équité ne commande pas de faire droit à la demande de M. [R] pour ses frais irrépétibles d'appel.
Par ces motifs
La cour, statuant contradictoirement,
Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle :
déboute la SARL Le Saint Rémi de sa demande de délais de paiement,
constate la résiliation de plein droit du bail commercial conclu entre les parties portant sur les locaux à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7],
ordonne l'expulsion de la SARL Le Saint Rémi,
condamne la SARL Le Saint Rémi à payer à M. [L] [R] la somme provisionnelle de 6 265.19 euros représentant le montant de l'arriéré locatif au 28 février 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation jusqu'à parfait paiement,
condamne la SARL Le Saint Rémi à payer à M. [L] [R] la somme provisionnelle de 663.48 euros au titre de l'indemnité contractuelle de retard,
autorise le bailleur à procéder à l'enlèvement et au dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux risques, frais et périls de la SARL Le Saint Rémi,
Statuant à nouveau des chefs ainsi infirmés et y ajoutant,
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties sont réunies au 28 mars 2024,
Condamne la SARL Le Saint Rémi à payer à M. [L] [R] la somme provisionnelle de 5 178.03 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024,
Dit que la SARL Le Saint Rémi pourra s'acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités de 215 euros chacune la dernière étant augmentée du solde de la dette, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification du présent arrêt et les versements suivants le 15 de chaque mois,
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si la SARL Le Saint Rémi se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial,
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
la clause résolutoire reprendra son plein effet,
faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de la société Le Saint Rémi et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 3], avec le concours de la force publique si nécessaire,
le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
la société Le Saint Rémi sera condamnée, jusqu'à la libération effective des lieux, à payer à M. [L] [R] une indemnité d'occupation provisionnelle, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges et accessoires,
Condamne la SARL Le Saint Rémi aux dépens d'appel,
Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente