CA Rennes, 3e ch. com., 16 septembre 2025, n° 24/04363

La société [6] avait pour activité l'exploitation d'un restaurant pizzeria [Adresse 7] à [Localité 2].

Elle a été placée en redressement judiciaire par jugement du 26 septembre 2017. Un plan de redressement a été arrêté le 14 mars 2018 et modifié à plusieurs reprises.

Par acte sous seing privé du 24 juin 2019, la société [6] a donné en location gérance à la société Zerace le fonds de commerce restaurant pizzeria et ce, pour une durée de trois ans commençant à courir le mois suivant l'autorisation donnée par le tribunal de commerce de Rennes, soit le 1er juillet 2019.

La location gérance a été reconduite tacitement pour trois ans à compter du 1er juillet 2022.

Par courrier du 16 février 2023, le conseil de la société Zerace a fait état d'importantes difficultés d'exploitation notamment pour divers problèmes d'électricité et de plomberie et a mis en demeure la société [6] de réaliser les travaux nécessaires au fonctionnement normal du fonds. La société Zerace a indiqué qu'elle cessait le paiement des redevances dans l'attente de la résolution du litige. Elle a rappelé que le bailleur avait antérieurement fait signifier un commandement de payer à la société [6] visant la clause résolutoire au titre de loyers impayés.

Par courrier en réponse du 19 juin 2023, le conseil de la société [6] a fait valoir que la société Zerace ne l'avait pas alertée des difficultés et n'apportait la preuve d'aucune d'entre elles. Il réclamait le paiement des redevances.

Par exploit du 24 juillet 2023, la société [6] a signifié à la société Zerace un commandement de payer les redevances des mois de décembre 2022 à juillet 2023, visant la clause résolutoire et demandant la reprise immédiate de l'exploitation du fonds.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, considérant que la poursuite de l'exploitation était impossible, la société Zerace a notifié qu'elle entendait quitter les lieux et a fait sommation au loueur d'avoir à se présenter le 8 septembre 2023 pour l'état des lieux.

A la même date, la société Zerace a assigné la société [6] devant le tribunal de commerce de Rennes aux fins d'annulation et, subsidiairement, de résiliation de la location gérance aux torts exclusifs de la société [6] avec une demande d'indemnisation du préjudice subi.

L'état des lieux a été constaté par commissaire de justice, hors la présence de la société [6]. Les clés ont été restituées le 12 septembre 2023.

Par jugement du 4 juin 2024 le tribunal de commerce de Rennes a :

- décerné acte à la société [6] qu'elle renonce au moyen de nullité de l'assignation qui ne respecterait pas les articles 56 et 768 du code de procédure civile,

- dit que la société Zerace a intérêt à agir,

- dit que le contrat de location gérance a pris fin à la date du 24 août 2023,

- dit que la société Zerace n'est pas recevable à contester le commandement de la société [6] du 24 juillet 2023,

- débouté la société Zerace de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamné la société Zerace au paiement de la somme de 42 240 euros TTC au titre des redevances d'occupation et déboute la société [6] du surplus de sa demande à ce titre,

- débouté la société [6] de sa demande d'octroi d'intérêts au taux légal à compter de chaque échéance de redevance et de la capitalisation d'intérêts,

- ordonné la compensation de la somme de 42 240 euros TTC avec les 10 000 euros déjà versés au titre du dépôt de garantie,

- débouté la société [6] de l'intégralité de ses demandes formées au titre de la perte du fonds de commerce,

- débouté la société [6] de ses autres demandes, plus amples ou contraires,

- condamné la société Zerace à payer à la société [6] la somme de 3 000 euros,

au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Zerace aux entiers dépens de l'instance,

- liquidé les frais de greffe a la somme de 69,59 euros tel que prévu aux articles 695 et 701 du code de procédure civile.

Par déclaration du 19 juillet 2024, la société Zerace a interjeté appel de cette décision.

Par jugement du 28 août 2024, la société Zerace a été placée en redressement judiciaire.

La société GOPMJ, prise en la personne de Mme [B], mandataire judiciaire désignée, est intervenue volontairement à la procédure

Par jugement du 11 septembre 2024, la société [6] a été placée en liquidation judiciaire.

La société [E] [I] et associés, aujourd'hui Praxis, prise en la personne de M. [S], liquidateur judiciaire de la société [6] a été assignée en intervention forcée.

Les dernières conclusions de la société Zerace et de la société GOPMJ ès qualités ont été déposées le 27 janvier 2025.

Les dernières conclusions de la société [6] et de la société Praxis ès qualités ont été déposées le 2 mai 2025.

Les parties justifient des déclarations de créances correspondant à leurs prétentions.

La clôture a été prononcée le 15 mai 2025.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

La société Zerace et son mandataire judiciaire demandent à la cour de :

- déclarer recevable l'intervention volontaire de la société GOPMJ, prise en la personne de Maître [Y] [B], en qualité de mandataire judiciaire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la société Zerace,

- infirmer le jugement en ce qu'il a :

- Dit que le contrat de location-gérance a pris fin à la date du 24 août 2023,

- Dit que la société Zerace n'a plus qualité à agir, le contrat ayant pris fin le 24 août 2023,

- Dit que la société Zerace n'est pas recevable à contester le commandement de la société [6] du 24 juillet 2023, - Débouté la société Zerace de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamné la société Zerace au paiement de la somme de 42 240 euros TTC au titre des redevances d'occupation,

- ordonné la compensation de la somme de 42 240 euros TTC avec les 10 000 euros déjà versés au titre du dépôt de garantie, - condamné la société Zerace à payer à la société [6] la somme de 3 000 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Zerace aux entiers dépens de l'instance.

Statuant à nouveau :

A titre principal,

- prononcer la nullité le commandement visant la clause résolutoire délivré par la société [6] le 24 juillet 2023 et le dire sans effet,

A titre subsidiaire,

- accorder rétroactivement à la société Zerace un délai de 24 mois pour s'acquitter des sommes visées au commandement à compter du 24 juillet 2023 jusqu'à la date d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Zerace, le 28 août 2024,

- constater que les sommes dues par la société Zerace font l'objet depuis le 28 août 2024 d'une suspension des poursuites individuelles par application de l'article L 622-21 du code de commerce,

- suspendre, en conséquence, les effets de la clause résolutoire,

puis :

A titre principal :

- prononcer la nullité du contrat de location-gérance,

En conséquence,

- fixer la créance du redressement judiciaire de la société Zerace sur la liquidation judiciaire de la société [6] au titre des loyers versés sur la période courant du 24 juin 2019 au 30 novembre 2022 à la somme de 196.800 euros TTC,

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par le redressement judiciaire de la société Zerace sur la période courant du 24 juin 2019 au 30 novembre 2022 à une somme qui saurait être supérieure à 1.633 euros TTC par mois, soit 66.961 euros TTC sur l'ensemble de la période,

- ordonner la compensation entre les créances réciproques et fixer la créance nette du redressement judiciaire de la société Zerace à l'égard de la liquidation judiciaire de la société [6] à la somme de 129.839 euros TTC,

- fixer la créance du redressement judiciaire de la société Zerace sur la liquidation judiciaire de la société [6] au titre du dépôt de garantie à la somme de 10.000 euros,

A titre subsidiaire :

- prononcer la résiliation du contrat de location-gérance aux torts exclusifs du loueur à la date du 1er décembre 2022 (date invoquée au titre de l'exception d'inexécution), à défaut à la date du 6 avril 2023 (date d'arrêt total de l'exploitation) et à défaut encore à la date du 8 septembre 2023 (date de restitution des lieux),

En conséquence :

- fixer la créance du redressement judiciaire de la société Zerace sur la liquidation judiciaire de la société [6] au titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice commercial à la somme de 46.110,61 euros TTC,

- fixer la créance du redressement judiciaire de la société Zerace sur la liquidation judiciaire de la société [6] au titre du dépôt de garantie à la somme de 10.000 euros,

En tout état de cause :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société [6]:

- De sa demande d'octroi d'intérêt au taux légal à compter de chaque échéance de redevance et de la capitalisation des intérêts,

- De l'intégralité de ses demandes formées au titre de la perte du fonds de commerce,

- De ses autres demandes plus amples ou contraires,

- débouter la société [6] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- fixer la créance du redressement judiciaire de la société Zerace sur la liquidation judiciaire de la société [6] à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice à la somme de 46.110,61 euros TTC ;

- fixer la créance du redressement judiciaire de la société Zerace sur la liquidation judiciaire de la société [6] au titre du dépôt de garantie à la somme de 10.000 euros,

- fixer la créance du redressement judiciaire de la société Zerace sur la liquidation judiciaire de la société [6] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 5 000 euros,

En toute hypothèse, et vu l'article L 622-21 du code de commerce,

- réformer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné la société Zerace à payer les sommes de 42 240,00 euros et de 3 000 euros à la société [6] et fixer la créance éventuelle de la société [6],

- ordonner la compensation entre dettes et créances réciproques conformément aux dispositions aux articles 1347 et suivants du code civil,

- condamner la société [6] aux entiers dépens, dont distraction pour maître Luc Bourges, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La société [6] et son liquidateur judiciaire demandent à la cour de :

- recevoir la société [6] et la société Praxis anciennement dénommée [E] [I] & associés, prise en la personne de maître [S] en qualité de liquidateur de la société [6] en leur appel incident,

- infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a :

- jugé la société Zerace irrecevable en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en l'absence d'intérêt et de qualité à agir,

- limité le montant de la condamnation de la société Zerace à la somme de 42.240 euros TTC au titre des redevances et de l'indemnité d'occupation et la période pour laquelle la redevance et l'indemnité sont dues sur la période de décembre 2022 au 24 août 2023,

- débouté la société [6] de ses demandes :

* de condamnation de la redevance et l'indemnité d'occupation pour la période du 1er décembre 2022 au 12 septembre 2023 pour un montant de 45118,80 euros TTC

* au titre des intérêts sur chaque échéance de redevance et indemnité d'occupation et capitalisation des intérêts

* de condamnation de la société Zerace à indemniser la société [6] au titre de la perte du fonds de commerce,

* de sursis à statuer sur le montant de l'indemnité due par la société Zerace en réparation du préjudice de la société [6] au titre de la perte du fonds de commerce,

* condamnation de la société Zerace, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la notification de la présente décision et pour une durée d'un mois à communiquer l'ensemble de sa comptabilité au titre de l'exploitation du fonds depuis juin 2019 et que passé le délai d'un mois il sera procédé à la liquidation de l'astreinte avec réservation de la liquidation de l'astreinte

- confirmer le jugement dont appel pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal et in limine litis :

- débouter la société Zerace et la société GOPMI prise en la personne de Me [Y] [B] en qualité de mandataire judiciaire de la société Zerace de leur demande aux fins de nullité du commandement visant la clause résolutoire en date du 24 juillet 2023,

- débouter la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de Me [Y] [B] en qualité de mandataire judiciaire de la société Zerace de leur demande aux fins de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire,

- déclarer la société Zerace irrecevable en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en l'absence d'intérêt et de qualité à agir et les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- fixer à la somme de 10.000 euros le montant du dépôt de garantie devant être restitué,

- déclarer la société [6] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,

- fixer au passif de la société Zerace au paiement de la somme de 45.118,80 euross TTC au titre des redevances et de l'indemnité d'occupation, sur la période de décembre 2022 à septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- ordonner la compensation à la date du 12 septembre 2023 entre le montant des sommes dues au titre des redevances à hauteur de 45.118,80 euros à la charge de la société Zerace et le dépôt de garantie de 10.000 euros à la charge de la société [6],

- fixer au passif de la société Zerace la somme de 140.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société [6] du fait de la perte du fonds de commerce,

- condamner la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de maître [Y] [B] en qualités de mandataire de la société Zerace, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la notification de la présente décision et pour une durée d'un mois à communiquer l'ensemble de sa comptabilité au titre de l'exploitation du fonds depuis juin 2019 et que passé le délai d'un mois il sera procédé à la liquidation de l'astreinte,

A titre subsidiaire sur les demandes au fond :

- débouter la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de Maître [Y] [B] en qualité de mandataire de la société Zerace de sa demande aux fins d'annulation du contrat de location gérance du 24 juin 2019,

- débouter la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de maître [Y] [B] en qualité de mandataire de la société Zerace de sa demande aux fins de résolution du contrat aux torts exclusifs de la société [6],

- débouter la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de maître [Y] [B] en qualité de mandataire de la société Zerace de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires, fins et conclusions,

- fixer à la somme de 10.000 euros le montant du dépôt de garantie devant être restitué,

- déclarer la société [6] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,

- fixer au passif de la société Zerace la somme de 45.118,80 euros TTC au titre des redevances et de l'indemnité d'occupation, sur la période de décembre 2022 à septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- ordonner la compensation à la date du 12 septembre 2023 entre le montant des sommes dues au titre des redevances à hauteur de 45.118,80 euros à la charge de la société Zerace et le dépôt de garantie de 10.000 euros à la charge de la société [6],

- fixer au passif de la société Zerace la somme de 140.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société [6] du fait de la perte du fonds de commerce,

- condamner la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de Maître [Y] [B] en qualité de mandataire de la société Zerace, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la notification de la présente décision et pour une durée d'un mois à communiquer l'ensemble de sa comptabilité au titre de l'exploitation du fonds depuis juin 2019 et que passé le délai d'un mois il sera procédé à la liquidation de l'astreinte,

A titre plus subsidiaire sur les demandes de la société Zerace s'il était fait droit à sa demande aux fins d'annulation du contrat :

- fixer le montant des redevances perçues par la société [6] à la somme de 162.533 euros HT soit 195.039,60 euros TTC,

- fixer le montant des indemnités dues par la société Zerace au titre de l'exploitation du fonds de commerce de la société [6] sur la période du 19 juin 2019 au 12 septembre 2023 à la somme de de 200.132 euros HT soit 240.158,40 euros TTC,

- fixer à la somme de 10.000 euros le montant du dépôt de garantie devant être restitué,

- ordonner la compensation des sommes dues par la société Zerace d'une part et la société [6] d'autre part,

- fixer au passif de la société Zerace, après compensation, le montant des sommes dues à la société [6] à la somme de 35.118,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2023,

- déclarer la société [6] recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles,

- fixer au passif de la société Zerace la somme de 140.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société [6] du fait de la perte du fonds de commerce,

- condamner la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de maître [Y] [B] en qualité de mandataire de la société Zerace, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la notification de la présente décision et pour une durée d'un mois à communiquer l'ensemble de sa comptabilité au titre de l'exploitation du fonds depuis juin 2019 et que passé le délai d'un mois il sera procédé à la liquidation de l'astreinte,

A titre plus subsidiaire sur les demandes de la société Zerace s'il était fait droit à sa demande aux fins de résiliation du contrat :

- débouter la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de maître [Y] [B] en qualité de mandataire de la société Zerace, de leurs demandes indemnitaires au titre du matériel, des frais d'expertise amiable et de la perte d'exploitation et frais de réinstallation;

Subsidiairement,

- réduire le montant des sommes réclamées et débouter la société Zerace de sa demande indemnitaire portant sur le montant de la TVA au titre des factures produites,

- fixer au passif de la société Zerace la somme de 45.118,80 euros TTC au titre des redevances et de l'indemnité d'occupation, sur la période de décembre 2022 à septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

- fixer à la somme de 10.000 euros le montant du dépôt de garantie devant être restitué,

- ordonner la compensation à la date du 12 septembre 2023 entre le montant des sommes dues au titre des redevances à hauteur de 45.118,80 euros à la charge de la société Zerace et le dépôt de garantie de 10.000 € à la charge de la société [6],

- fixer au passif de la société Zerace la somme de 140.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société [6] du fait de la perte du fonds de commerce,

- condamner la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de maître [Y] [B] en qualité de mandataire de la société Zerace, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la notification de la présente décision et pour une durée d'un mois à communiquer l'ensemble de sa comptabilité au titre de l'exploitation du fonds depuis juin 2019 et que passé le délai d'un mois il sera procédé à la liquidation de l'astreinte,

En tout état de cause,

- condamner la société Zerace et la société GOPMJ prise en la personne de Maître [Y] [B] en qualité de mandataire de la société Zerace, au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ;

- condamner la société Zerace aux entiers dépens,

- débouter la société Zerace de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions.

DISCUSSION

Il convient de rappeler qu'à la suite du commandement de payer du 24 juillet 2023 visant la clause résolutoire et après avoir elle-même notifié l'impossible poursuite de l'exploitation par acte du 31 août 2023, la société Zerace a assigné la société [6] en annulation du contrat de location-gérance. La société [6] a rétorqué qu'elle était irrecevable à agir en ce que le contrat était déjà résolu lors de l'assignation et a demandé au tribunal de commerce le constat de l'acquisition de la clause résolutoire. En réponse, la société Zerace a fait valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré de mauvaise foi et en a demandé l'annulation avant de solliciter à nouveau la nullité du contrat de location-gérance.

Devant la cour, la société Zerace formule plusieurs demandes « à titre principal » dont l'annulation du contrat de location-gérance et l'annulation du commandement visant la clause résolutoire.

Contrairement à ce que fait valoir la société [6], la société Zerace est recevable à invoquer la nullité du contrat de location-gérance quand bien même celui-ci aurait pris fin. Il convient dès lors, quelle que soit la présentation de ses demandes par la société Zerace, de répondre en priorité à la demande de nullité du contrat qui rendrait, dès lors, sans effet, la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

Sur la demande d'annulation du contrat de location-gérance

La société Zerace demande la nullité du contrat sur le « fondement du dol et /ou du manquement au devoir d'information de la société [6] ».

Il est rappelé que le manquement au devoir d'information ne peut entraîner l'annulation du contrat que dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Selon l'article 1112-1 du code civil :

« Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

L'article 1137 du code civil dispose :

« Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Le devoir d' information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie.

Il n'est pas contesté que les gérants de la société Zerace ont travaillé chacun trois mois pour la société [6] avant de louer le fonds de commerce. Ils avaient ainsi acquis une connaissance des lieux et, sans être spécialistes de la réglementation en matière d'électricité ou de fluides, ils ont pu, au minimum, apprécier l'état des lieux, constater leur éventuelle vétusté et apprécier les conditions d'exploitation du fonds.

Le contrat de location-gérance indique d'ailleurs « le locataire-gérant, qui a parfaitement connaissance des lieux, prendra le fonds et ses accessoires, ainsi que les locaux mis à disposition, dans l'état où il se trouve, sans pouvoir, à cet égard, exercer aucun recours contre le loueur pour quelque cause que ce soit ».

La société Zerace a reçu par le loueur, quatre mois après la signature du contrat de location-gérance, deux rapports de vérification de l'APAVE datés de juillet 2011, portant sur les installations électriques et les installations et équipements « thermique/fluide ». Le premier rapport pointait des non-conformités à la réglementation et formait des préconisations. Le deuxième rapport consistait en un état des lieux des appareils de chauffage, de cuisson et des réseaux de gaz et mentionnait des points à vérifier et/ou reprendre.

Il n'est toutefois pas démontré qu'à la date de la signature du contrat de location-gérance ces non conformités et défauts constatés en 2011 persistaient dans leur ensemble ni que la connaissance de ces non conformités et défauts était déterminante du consentement des gérants de la société Zerace, ce d'autant qu'ils n'empêchaient pas, lors de la conclusion du contrat, l'exploitation des lieux.

Aussi, malgré la découverte de ces rapports, la société Zerace a continué l'exploitation et a permis le renouvellement tacite du contrat au 1er juillet 2022.

L'expert nommé par la société Zerace a rendu un rapport le 2 mars 2023 par lequel il considère qu'il existe une impropriété à destination du fonds de commerce et relève diverses non-conformités, des risques pour le personnel et la santé des consommateurs. Toutefois, il ne peut être déduit de l'expertise, réalisée de manière non contradictoire, plus de trois ans après le début de l'exécution du contrat, le caractère déterminant de l'information résultant des rapports de 2011, pour les preneurs.

Dès lors, la seule transmission tardive des rapports est insuffisante à établir une volonté de dissimulation du gérant de la société [6].

Le jugement est infirmé en ce qu'il a dit que la société Zerace n'avait pas qualité à agir en annulation du contrat.

La demande d'annulation du contrat est rejetée.

Sur la demande d'annulation du commandement de payer

La société Zerace maintient qu'elle est recevable à contester le commandement et demande l'annulation de celui-ci. La société [6] fait valoir que la société Zerace n'a pas saisi la juridiction avant l'acquisition des effets de la clause résolutoire et qu'elle n'est dès lors plus recevable à prétendre à l'annulation du commandement.

La société [6] a sollicité reconventionnellement en première instance le constat de l'acquisition de la clause résolutoire. Devant la cour, elle demande la confirmation du chef de jugement ayant « dit que le contrat de location gérance a pris fin à la date du 24 août 2023 ». La société Zerace était dès lors, devant le tribunal de commerce, et est toujours, devant la cour, recevable, par la voie de l'exception, à faire valoir la mauvaise foi du loueur lors de la délivrance du commandement.

Le jugement est infirmé en ce qu'il a déclaré la société Zerace irrecevable à contester le commandement.

L'article 1104 du code civil dispose :

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

Une clause résolutoire n'est pas acquise, si elle a été mise en 'uvre de mauvaise foi par le loueur ; la bonne foi du débiteur est, en revanche, indifférente, dès lors que le manquement sanctionné par la clause résolutoire est avéré.

La société Zerace fait valoir que lors de la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire la société [6] ne pouvait ignorer l'état d'insalubrité des lieux et la nécessité de mettre les installations en conformité avec les exigences réglementaires, que de ce fait, l'interruption de l'exploitation du fonds et du paiement des loyers était justifiée. Elle soutient que la délivrance du commandement, qui plus est au coeur de l'été, n'avait pour objectif que de faire obstacle à l'action de la société Zerace pour faire valoir ses droits.

Le contrat de location-gérance stipulait que le locataire gérant avait parfaitement connaissance des lieux et prenait le fonds et ses accessoires, ainsi que les locaux mis à sa disposition, « dans l'état où il se trouve », sans pouvoir exercer de recours contre le loueur.

Comme rappelé supra, dès la première année d'exécution du contrat, en 2019, la société Zerace a eu connaissance de deux rapports de vérification de l'APAVE de juillet 2011, portant sur les installations électriques et les installations et équipements « thermique/fluide ». Le premier rapport pointait des non-conformités à la réglementation et formait des préconisations. Le deuxième rapport consistait en un état des lieux des appareils de chauffage, de cuisson et des réseaux de gaz et mentionnait des points à vérifier et/ou reprendre.

La société Zerace verse aux débats un courriel du 5 août 2020 par lequel ses gérants évoquent diverses difficultés sans rapport avec l'état des lieux (visibilité sur internet, difficultés liées au Covid) et mentionnent simplement un changement de four et le fait qu'ils conservaient l'ancien four pour le restituer au loueur s'ils devaient partir.

La société Zerace verse des échanges de SMS de mai 2022 faisant état du dysfonctionnement de la hotte ; M. [N] répond : « je vais voir suivant l'heure où je vais finir ». Il n'est pas mentionné de refus d'intervention de sa part.

Ces deux pièces ne permettent pas de caractériser la réalité des dysfonctionnements et le refus du loueur d'y mettre un terme.

La société Zerace produit par ailleurs une attestation d'un ancien employé ayant quitté l'établissement en octobre 2022, lequel évoque divers incidents (matériels qui dysfonctionnent, dégâts des eaux, interruption d'électricité récurrente) sans intervention pérenne du gérant de la société [6].

Pour autant, il apparaît que la société Zerace a laissé se renouveler le contrat de location gérance à son échéance au 1er juillet 2022.

Surtout, aucune demande auprès du gérant de la société [6] n'est justifiée ni proposition de constat contradictoire des griefs avant le courrier adressé en février 2023 par le conseil de la société Zerace demandant l'exécution de travaux pour que le fonds puisse fonctionner normalement et prévenant de la cessation du paiement des redevances.

Ce n'est que par la suite que la société Zerace a missionné un expert en bâtiment lequel, dans le rapport susévoqué du 2 mars 2023 a considéré qu'il existait une impropriété à destination du fonds de commerce en relevant des non-conformités, des risques pour le personnel et la santé des consommateurs.

Il n'est cependant pas établi que ce rapport, résultat d'opérations d'expertise non contradictoires, ait été adressé à la société [6] pour qu'elle puisse prendre les mesures nécessaires.

Le conseil de la société [6] a répondu le 19 juin 2023 au courrier du mois de février 2023 pour indiquer qu'elle ne renonçait pas aux redevances échues et à échoir et que la preuve des difficultés alléguées n'était pas rapportée.

Le fait que le commandement ait été adressé pendant la période estivale ne peut à lui seul caractériser la mauvaise foi de la société [6].

Il résulte de l'ensemble que la mauvaise foi de la société [6] dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire le 24 juillet 2023 n'est pas établie sachant, en outre, que la société Zerace admet, dans ses écritures, avoir cessé toute exploitation depuis le 6 avril 2023 et ne conteste pas le non paiement des redevances depuis décembre 2022.

Ainsi, conformément à la clause insérée dans le contrat de location-gérance, le contrat a été résilié faute de paiement des redevances aux échéances convenues, « un mois après (le) commandement de payer ou d'exécuter fait par acte extra judiciaire resté sans effet et contenant déclaration par le loueur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause ».

Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a « dit que le contrat de location gérance a pris fin à la date du 24 août 2023 », ce qui équivaut au constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

La société Zerace demande l'application de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. La société [6] fait valoir que ces demandes sont irrecevables alors que le jugement de première instance a force de chose jugée.

Selon l'article L.145-41 du code de commerce, visé par le commandement de payer et donc rendu applicable à la résiliation du contrat de location-gérance par le loueur,

« Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

La demande peut être formée pour la première fois en cause d'appel sans être nouvelle puisqu'elle tend à faire écarter la demande en constatation de la résiliation de la convention.

L'octroi de délais de paiement au sens de l'article susvisé a, en effet, pour objet de suspendre la réalisation de la clause résolutoire et de permettre au locataire de régler les sommes visées au commandement dans les nouveaux délais octroyés afin d'éviter la résiliation de la convention.

En l'espèce, la société Zerace ne conteste pas avoir cessé le paiement des redevances dès le 1er décembre 2022. Il est également admis qu'elle a cessé toute exploitation du fonds de commerce à compter du 6 avril 2023 et a restitué les clés en septembre 2023. Elle a d'ailleurs racheté un fonds de restauration par acte du 15 novembre 2022. Dès lors, il n'y a pas lieu d'octroyer des délais de paiement de manière à suspendre les effets de la clause résolutoire pour permettre une remise en cause de la résiliation et une reprise de l'exploitation non souhaitée, ce d'autant que la société Zerace a acquis un nouveau fonds de commerce.

La demande est rejetée.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire aux torts de la société [6]

La société Zerace demande enfin la résiliation du contrat de location-gérance aux torts exclusifs du loueur à la date du 1er décembre 2022 (date invoquée au titre de l'exception d'inexécution), à défaut à la date du 6 avril 2023 (date de cessation de l'exploitation) et à défaut encore à la date du 8 septembre 2023 (date de l'état des lieux de sortie) pour défaut de délivrance et d'entretien du fonds et notamment du matériel mis à disposition.

La stipulation relative à l'application d'une clause résolutoire n'interdit pas d'agir en prononcé de la résiliation judiciaire de la convention.

Toutefois, un bail dont la résiliation est acquise ne peut être à nouveau résilié.

La demande de résiliation du bail au 8 septembre 2023, à une date postérieure à l'acquisition des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Comme rappelé supra, les opérations d'expertise de l'expert privé en bâtiment désigné par la société Zerace n'ont pas été réalisées au contradictoire de la société [6]. Les seuls constats qui y sont rapportés sont insuffisants à établir la réalité des différents désordres allégués, à savoir : des problèmes d'électricité, plomberie et faïence, des pannes affectant le matériel et des fuites d'eau dans la cuisine. Ces constats ne sont pas suffisamment corroborés par l'attestation de l'ancien salarié qui évoque certes des matériels qui dysfonctionnent, des dégâts des eaux, et une interruption d'électricité récurrente, mais ne donne aucun détail précis quant à leur ampleur et leur durée.

Surtout, il a déjà été dit qu'il n'est pas démontré que le gérant de la société [6] ait été précisément avisé et ait refusé toute intervention. Il est d'ailleurs noté que le rapport d'expertise est postérieur à la demande formulée par le conseil de la société Zerace du 16 février 2023 de réalisation de travaux « pour que le fonds puisse fonctionner normalement ». Par ailleurs, et malgré les termes de ce courrier, aucune pièce ne permet de vérifier que le bailleur des lieux ait informé les locataires-gérant de ce qu'ils devraient quitter les lieux faute pour la société [6] de payer ses propres loyers et en raison de l'état de délabrement des locaux.

Le défaut de délivrance ou d'entretien n'est pas établi.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du contrat de location-gérance et partant, la demande indemnitaire liée.

Sur l'appel incident de la société [6]

- Sur le montant des redevances et de l'indemnité d'occupation

La société Zerace est tenue au paiement des redevances du 1er décembre 2022 jusqu'au 24 août 2023, date d'effet de la clause résolutoire.

Elle est également tenue à une indemnité d'occupation qu'il convient de fixer au même montant jusqu'au 8 septembre 2023, date de l'état des lieux à laquelle la société [6] avait été sommée de se présenter.

Le jugement sera infirmé en ce qu'il n'a retenu que le montant des redevances jusqu'à la date de résiliation de la convention.

Selon le contrat de location-gérance, le montant des redevances est de 4 000 € HT par mois.

La société Zerace est donc redevable des sommes de 36 000 euros (9 mois) + 1 067 euros (8 jours), soit 37 067 euros HT.

Si les redevances sont assujetties à la TVA, il n'est pas précisé au contrat que le loueur puisse récupérer la TVA auprès du locataire-gérant.

Les intérêts dus sont ceux ayant couru à compter du commandement de payer valant mise en demeure, soit du 24 juillet 2023 et jusqu'au 28 août 2024, date de l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la société Zerace, avec capitalisation pour ceux ayant couru pour au moins une année avant cette date, conformément à l'article 1343-2 du code civil.

Ainsi, la créance de la société [6] au passif de la société Zerace sera fixée à la somme de 37 067 euros augmentée des intérêts au taux légal entre le 24 juillet 2023 et le 28 août 2024 et capitalisation des intérêts ayant couru pendant au moins un an.

La société [6] ne conteste pas être redevable au titre de la restitution du dépôt de garantie, soit la somme de 10 000 euros.

Il convient de fixer la créance de la société Zerace au passif de la société [6] à la somme de 10 000 euros.

Il convient d'ordonner la compensation de ces créances connexes en application de l'article 1348-1 du code civil.

- Sur la demande d'indemnisation au titre de la perte du fonds de commerce

La société [6] soutient qu'en cessant l'exploitation du fonds de commerce sans préavis, la société Zerace a commis une faute engageant sa responsabilité ayant conduit à la perte de la valeur du fonds de commerce, en raison de la disparition de la clientèle et de l'absence de stock.

Elle se fonde sur la valorisation du fonds en 2019 pour réclamer une indemnisation à hauteur de 140 000 euros en faisant valoir n'avoir obtenu aucun élément comptable de la société Zerace à son départ.

Si l'arrêt de paiement des redevances est fixé au mois de décembre 2022, l'arrêt de l'exploitation n'est reconnu par la société Zerace qu'à compter du 6 avril 2023. Il n'est nullement justifié d'un arrêt de l'exploitation avant cette date. Or, dès le mois de février 2023, la société Zerace a prévenu la société [6] de ce que sans travaux, le fonds ne pourrait plus être exploité. Ainsi, la société Zerace n'a pas agi sans préavis comme l'allègue la société [6]. La société [6] n'a répondu qu'en juin à ce courrier comminatoire.

La faute telle qu'alléguée n'est dès lors pas établie.

Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande.

- sur la demande de condamnation à la remise de la comptabilité

La société [6] fait valoir que la société Zerace n'a pas remis la comptabilité sur la période d'exploitation en contradiction avec l'article 5.8 de la convention de location gérance.

La société Zerace ne justifie pas avoir satisfait à l'obligation imposée par l'article 5.8 du contrat selon laquelle le locataire-gérant doit remettre sa comptabilité au loueur à la fin de l'exploitation.

Elle ne fait valoir aucun moyen opposant à la demande.

Il convient de condamner la société Zerace à remettre cette comptabilité à jour au 8 septembre 2023, sans qu'il soit besoin d'assortir la condamnation d'une astreinte.

Dépens et frais irrépétibles

Le jugement est confirmé.

Il convient de condamner la société GOMPJ, ès qualités, succombant à titre principal, aux dépens de l'instance lesquels seront pris en frais privilégiés de procédure collective.

En revanche, l'équité commande de rejeter les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement en ce qu'il a :

- dit que la société Zerace n'est pas recevable à contester le commandement de la société [6] du 24 juillet 2023,

- condamné la société Zerace au paiement de la somme de 42 240 euros TTC au titre des redevances d'occupation et déboute la société [6] du surplus de sa demande à ce titre,

- débouté la société [6] de sa demande de capitalisation d'intérêts.

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette l'ensemble des demandes de la société GOPMJ, prise en la personne de Mme [B], en qualité de mandataire judiciaire de la société Zerace,

Fixe la créance de la société [6] au passif de la procédure collective de la société Zerace à la somme de 37 067 euros augmentée des intérêts au taux légal entre le 24 juillet 2023 et le 28 août 2024 et ce, avec capitalisation des intérêts ayant couru pendant au moins un an,

Fixe la créance de la société Zerace au passif de la procédure collective de la société [6] à la somme de 10 000 euros,

Ordonne la compensation de ces créances,

Condamne la société Zerace à remettre la comptabilité de l'exploitation du fonds de commerce du [Adresse 5] à [Localité 2] à jour au 8 septembre 2023,

Dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte pour assortir cette condamnation,

Condamne la société GOPMJ, prise en la personne de Mme [B], en qualité de mandataire judiciaire de la société Zerace aux dépens de l'instance d'appel, lesquels seront pris en frais privilégiés de procédure collective,

Rejette toute autre demande des parties,