CA Lyon, 8e ch., 17 septembre 2025, n° 21/07626
LYON
Arrêt
Autre
N° RG 21/07626 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N4QY
Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14]
Au fond du 02 septembre 2021
RG : 11/11411
S.A. AIG EUROPE
C/
[R]
[I]
[N]
Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
S.A.S. V [L]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 17 Septembre 2025
APPELANTE :
La société AIG EUROPE SA, société de droit étranger au capital social de 47.176.225 €, dont le siège social est sis [Adresse 4], identifiée sous le numéro B218806
Luxembourg, venant aux droits de la société AIG EUROPE LIMITED, agissant au travers de sa succursale pour la [L] située [Adresse 22] à [Adresse 16] ([Adresse 6]), immatriculée sous le numéro 838 136 463 RCS [Localité 15]
Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
Ayant pour avocat plaidant Me Arnaud MOLINIER, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Mme [J] [R] épouse [I]
née le 11 Mars 1965 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 5]
M. [V] [I]
né le 24 Septembre 1965 à [Localité 18]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentés par Me Damien RICHARD de la SELARL RACINE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 366, substitué par Me Nicolas BOIS, avocat au barreau de LYON
Ayant pour avocat plaidant Me Eve NICOLAS, avocat au barreau de NANTES
LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), assureur de Monsieur [N], société d'assurance mutuelle à cotisations variables ' SIREN n°784.647.349, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Directeur Général
Représentée par Me Laurent PRUDON, avocat au barreau de LYON, toque : 533
Ayant pour avocat plaidant Me Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS
La SAS V [L] venant aux droits de VALORITY [L], dont le siège social est [Adresse 7], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le n° B 332 641 372, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Représentée par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773
M. [O] [N]
[Adresse 3]
[Localité 8]
L'huissier en charge de signifier la déclaration d'appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 13 avril 2021
Défaillant
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 12 Décembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Février 2025
Date de mise à disposition : 17 Septembre 2025
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique DRAHI, conseiller
- Nathalie LAURENT, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Pour la construction d'un ensemble immobilier dénommé «'Jacques Prévert'» comportant 34 logements dans le [Adresse 17] Sainte-Clotilde à Saint-Denis de la Réunion (94490), la SCI Jacques Prévert a confié une mission de maîtrise d'ouvrage à la SARL Novamonde Immobilier et une mission de maîtrise d''uvre à M. [O] [N], assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF).
La déclaration d'ouverture de chantier a été déposée le 16 avril 2007.
Suivant convention de commercialisation, la SCI Jacques Prévert a confié à la SAS Valority [L], désormais [T] [L], assurée auprès de la SA Chartis Europe, devenue Aig Europe, la commercialisation, sous le régime fiscal «'Girardin'», des lots composant le programme «'Jacques Prévert'» moyennant le paiement d'honoraires fixés à 12 % HT du prix de vente TTC «'pour chacun des contrats de réservation signé par un client de Valority'».
Le 31 octobre 2008, la société [T] [L] a transmis à la société Novamonde Immobilier les «'conditions générales'» et les «'conditions particulières loi Girardin'» d'un «'contrat de réservation préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement'» signées le même jour par M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] portant sur les lots n°17 et 48 de l'immeuble à construire, correspondant à un appartement type T3 situé au 2ème étage et à un emplacement de parking, le tout au prix de 290'000 € financé au moyen d'un prêt de 302'400 €. Les «'conditions particulières loi Girardin'» mentionnaient une livraison prévisionnelle du bien au 3ème trimestre 2008 et une vente régularisée au plus tard le 31 décembre 2008.
Parallèlement, M. et Mme [I] ont confié à la société «'Valority Crédit Immobilier'» un mandat de recherche d'un crédit immobilier afin de financer leur acquisition.
Suivant acte notarié du 30 décembre 2008, la vente en l'état futur d'achèvement a été réitérée, avec la précision que, compte tenu de l'avancement des travaux, 90% du prix était immédiatement exigible, soit la somme de 261'000 €.
Pour autant, la «'déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux'» (ci-après désignée DAT) avait déjà été cosignée par M. [O] [N] et par la SCI Jacques Prévert respectivement les 12 et 19 décembre 2008 et elle a été reçue au service de l'urbanisme de la mairie de [20] le 31 décembre 2008.
En l'absence de levée de certaines réserves et en vue de voir sanctionner le dépôt d'une DAT à une date à laquelle l'immeuble n'était en réalité pas terminé, les copropriétaires ont voté, en assemblée générale extraordinaire réunie le 9 avril 2010, d'une part, l'engagement d'une action à l'encontre de la Banque de [Localité 12] pour la mise en 'uvre de sa garantie financière afin de pallier la défaillance financière de la SCI Jacques Prévert ayant entraîné un arrêt des travaux, et d'autre part, l'engagement d'une action en référé-expertise en vue de rechercher la responsabilité du promoteur, de l'architecte et du notaire.
L'action en référé-expertise a finalement été engagée par M. [W] [X], copropriétaire de l'ensemble immobilier «'Jacques Prévert'», le syndicat des copropriétaires étant intervenu volontaire à l'instance et par ordonnance de référé rendue le 8 juillet 2010, le président du tribunal de grande instance de Saint-Denis a ordonné une mesure d'expertise, désignant M. [H] [Z] pour y procéder. L'expert [Z] déposera son rapport le 28 juin 2011.
Entre temps, M. et Mme [I], qui avait donné un mandat de gestion à la société Villanova pour la location de l'appartement acquis en l'état futur d'achèvement, ont consenti un bail le 27 juillet 2010 à effet au 1er août 2010. Dans ce contexte, la direction générale des finances publiques a, suivant propositions de rectification par courriers des 25 juin et 10 septembre 2010, opposé aux intéressés le non-respect des conditions prévues à l'article 199 undecies A du code général des impôts à défaut d'avoir loué leur appartement dans les six mois suivant la DAT, pour remettre en cause le bénéfice de la réduction d'impôt accordée au titre de la loi «'Girardin'» et leur demander de rembourser les sommes de 20'643 € et de 19'975 € respectivement aux titres des années 2008 et 2009. Après réclamations, ces propositions de rectification ont été confirmées par courrier des 27 août et 14 septembre 2010, ainsi que par le conciliateur fiscal de [Localité 13]-Atlantique par courrier du 15 novembre 2010.
***
Considérant que la responsabilité de la SCI Jacques Prévert et de la société [T] [L] était engagée au titre d'un préjudice fiscal et de la perte locative découlant de la livraison tardive du bien, M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] ont, par acte d'huissier du 28 juillet 2011, fait assigner ces sociétés devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Par acte d'huissier du 16 avril 2012, la SCI Jacques Prévert a fait appeler en cause M. [O] [N], ainsi que l'assureur de celui-ci, la MAF.
Par acte d'huissier du 28 janvier 2013, la société [T] [L] a fait appeler en garantie son assureur, la société Aig Europe.
La liquidation judiciaire de la SCI Jacques Prévert ayant été prononcée par jugement du tribunal de Grande Instance de Compiègne du 5 décembre 2014 et maître [O] [A] ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur de la SCI, M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] ont déclaré leur créance auprès du mandataire et ils ont, par acte d'huissier du 23 septembre 2015, fait assigner ce dernier, es qualités, devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Après jonction des procédures, le Tribunal Judiciaire de Lyon a, par jugement rendu le 2 septembre 2021, statué ainsi':
Déclare les conclusions notifiées par la SCI Jacques Prévert antérieurement à son placement en liquidation judiciaire irrecevables,
Fixe la créance de [J] et [V] [I] au passif de la SCI Jacques Prévert à la somme de 43'374,30 € se décomposant comme suit :
préjudice fiscal : 36'556,20 €,
perte locative : 4'818,10 €,
article 700 du CPC : 2'000 €,
Condamne in solidum la société Valority [L] et la société Aig Europe à payer à [J] et [V] [I] une somme de 20'687,15 €, sous réserve pour l'assureur des plafonds de garanties et franchise prévus au contrat,
Rejette le surplus des demandes de [J] et [V] [I],
Dit que la société Aig Europe devra relever et garantir la société Valority [L] de cette condamnation, sous réserve des plafonds de garanties et franchise prévus au contrat,
Déboute la société Valority [L] et la société Aig Europe de leurs demandes d'être relevées et garanties par [O] [N] et la Mutuelle des Architectes de [L],
Déboute [O] [N] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français,
Condamne in solidum la société Valority [L] et la société Aig Europe à verser à [J] et [V] [I] une somme de 2'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que la société Aig Europe devra relever et garantir la société Valority [L] de cette condamnation, sous réserve des plafonds de garanties et franchise prévus au contrat,
Rejette les demandes des sociétés Valority [L], Aig Europe, la Mutuelle des Architectes Français et [O] [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute [J] et [V] [I] de leur demande aux fins de voir dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu'en cas d'exécution extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, seront supportées par la partie tenue aux dépens,
Condamne in solidum la société Valority [L] et la société Aig Europe aux dépens et autorise maître [C], maître [D] et maître [E] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait directement fait l'avance sans avoir reçu provision,
Dit que la société Aig Europe devra relever et garantir la société Valority [L] de cette condamnation, sous réserve des plafonds de garanties et franchise prévus au contrat,
Rejette toute demande plus ample ou contraire,
Assortit le présent jugement de l'exécution provisoire.
Le tribunal a retenu en substance :
Sur les demandes indemnitaires dirigées contre la SCI Jacques Prévert :
qu'alors que la DAT est datée du 19 décembre 2008 et que l'acquisition est intervenue le 30 décembre 2008, la livraison de l'appartement n'est intervenue que le 28 août 2009, selon la déclaration non contestée des époux [I]'; qu'il en résulte que la SCI Jacques Prévert n'a pas veillé à permettre aux acquéreurs de bénéficier de l'avantage fiscal qu'ils escomptaient, leur faisant perdre, par ses fautes, une chance certaine de louer leur bien dans le délai de 6 mois suivant l'achèvement des travaux et donc, non seulement de percevoir des loyers, mais surtout de bénéficier de l'avantage fiscal instauré par la loi Girardin';
que la perte de loyer doit être limité à 8 mois et les époux [I] justifient avoir subi un redressement fiscal pour les années 2008 et 2009'; qu'en revanche, ils ne rapportent pas la preuve de la réalité du préjudice moral qu'ils allèguent lié à la crainte de perdre toutes leurs économies'; qu'il y a lieu de fixer la perte de chance subie à 90% du préjudice intégral';
Sur les demandes dirigées contre la société Valority et son assureur :
qu'en l'absence de tout contrat conclu entre les parties et de toute rémunération versée à la société Valority, les époux [I] ne peuvent rechercher la responsabilité de cette société que sur le fondement délictuel';
que si la société Valority [L] n'a pas à répondre, en sa qualité de mandataire, du retard pris par la SCI Jacques Prévert dans l'avancement des travaux et la livraison du bien, elle n'en est pas moins tenue, comme professionnelle, d'une obligation d'information et de conseil et en particulier d'informer les acquéreurs des caractéristiques essentielles de l'opération y compris les moins favorables sur les risques associés ; que la documentation remise aux intéressés fait référence à la loi Girardin sans contenir aucune information sur les risques de l'opération en raison du bref délai prévu par la loi pour louer le bien après la déclaration d'achèvement des travaux ; que la société Valority a ainsi manqué à son devoir d'information et de conseil, de sorte qu'elle a fait perdre une chance aux époux [I] d'investir dans l'achat d'un appartement en bénéficiant d'un avantage fiscal'; que la perte de chance, qui apparaît conséquente au regard des circonstances de l'acquisition, doit être fixée à 50% du préjudice intégral';
que la société Aig Europe échoue à discuter sa garantie au motif que son assuré aurait exercé une activité de conseil en gestion de patrimoine non-assurée, puisque en réalité la société Valority est intervenue comme mandataire de la société Jacques Prévert ; que l'information délivrée par la société Valority s'analyse moins comme conseil en investissements financiers que comme une information relative à un des éléments de la vente';
Sur les appels en garantie':
que Aig doit sa garantie à son assuré';
que rien ne permet de considérer que la DAT du 19 décembre 2008 sur laquelle l'architecte a apposé sa signature était mensongère et il n'est pas établi que M. [N] soit à l'origine de la durée des travaux de parachèvement de l'immeuble';
Sur la demande de dommages et intérêts formé par M. [N]': qu'il n'est pas démontré que la société MAF ait fait preuve de mauvaise foi ou ait porté des accusations gratuites à l'encontre de M. [O] [N], étant rappelé que la défense a une action en justice constitue un droit et ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulièrement fautives.
Par déclaration en date du 15 octobre 2021, la SA Aig Europe a formé appel de ce jugement en tous ses chefs et à l'encontre de toutes les parties, sauf à l'encontre de la SCI Jacques Prévert prise en la personne de son liquidateur.
Le 7 décembre 2021, M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] ont vendu le bien immobilier situé à [Localité 19] au sein de la résidence [11] au prix de 140'000 €.
***
Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 1er juillet 2022 (conclusions récapitulatives d'appelante n°2) signifiées à M. [O] [N] par exploit du 11 juillet 2022, la SA Aig Europe demande à la cour :
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a condamné :
in solidum, la société Aig Europe SA et la société Valority [L], devenue [T] [L] à payer aux époux [I] la somme de 20'687,15 €,
in solidum, la société Aig Europe SA et la société [T] [L] à verser aux époux [I] la somme de 2'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
la société Aig Europe SA à relever et garantir la société [T] [L] des condamnations prononcées à son encontre, sous réserve des plafonds de garantie et de franchise prévus par la police d'assurance n°7.952.407,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société de [T] [L] dans le cadre du programme «'Résidence [11]'»,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a débouté la société Aig Europe SA de son appel en garantie contre M. [N], architecte du programme et de son assureur, la société Mutuelle des Architectes Français (Maf),
Et, statuant à nouveau':
I. A titre principal :
1. L'activité de la société [T] [L] dans le cadre du programme «'Résidence [11]'» ne relève pas de la garantie souscrite au titre de la police 7.952.407 auprès de la société Aig Europe SA :
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que la société [T] [L] n'a pas fourni un conseil en gestion de patrimoine dans le cadre du programme «'Résidence [11]'»,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que la société [T] [L] a exercé une activité d'agent immobilier, garantie au titre de la police n°7.952.407 auprès de la société Aig Europe SA,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a condamné la société Aig Europe SA à relever et garantir la société [T] [L] de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
Et, statuant à nouveau :
Constater que la société [T] [L] a fourni un conseil en gestion de patrimoine, dépassant le périmètre de l'activité d'agent immobilier garantie au titre de la police n°7.952.407 souscrite auprès de la société Aig Europe SA,
Constater que le conseil en gestion de patrimoine est expressément exclu de la garantie de la police n°70952.407 souscrite auprès de la société Aig Europe SA,
Constater que la société Aig Europe SA est fondée à refuser sa garantie,
En conséquence,
Rejeter toutes les demandes en garantie formées contre Aig Europe SA,
Rejeter toutes les demandes de condamnation formées contre Aig Europe SA,
2. Application des clauses d'exclusion des articles 4.2.6 et 4.2.10 de la police d'assurance n°7.952.407 opposables à la société [T] [L] et aux tiers
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que les clauses d'exclusion des articles 4.2.6 et 4.2.10 de la police d'assurance n°7.952.407 ne sont pas opposables aux époux [I],
Et, statuant à nouveau :
Constater que la société [T] [L] a dispensé un conseil financier en proposant aux époux [I] d'investir dans le programme «'Résidence [11]'» bénéficiant du dispositif Girardin,
Constater que la convention de mandat produite par la société [T] [L] est entachée d'une nullité d'ordre public,
Constater que la société Aig Europe SA est bien fondée à opposer les clauses d'exclusion des articles 4.2.6 et 4.2.10 de la police d'assurance n°7.952.407 à la société [T] [L] et aux tiers,
En conséquence,
Rejeter toutes les demandes en garantie formées contre Aig Europe SA.
3. La demande de dommages et intérêts de la société [T] [L] à l'encontre d'Aig Europe SA
Constater qu'Aig Europe SA n'a commis aucune faute à l'égard de la société [T] [L] de nature à engager sa responsabilité à l'égard de son assuré,
Rejeter toutes les demandes de la société [T] [L] à l'encontre d'Aig Europe SA,
II. A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait considérer que la société [T] [L] a exercé une activité d'agent immobilier :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a retenu que la responsabilité de la société [T] [L] ne peut être engagée que sur un fondement délictuel,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il retenu la responsabilité de la société [T] [L] à l'égard des époux [I],
Et, statuant à nouveau :
Constater que la société [T] [L] n'a pas commis de faute en sa qualité d'agent immobilier,
Constater que les époux [I] ne justifient pas de l'existence d'un préjudice certain,
Constater que le préjudice des époux [I] ne peut prendre en compte, ni le préjudice fiscal, ni le préjudice de perte locative,
Constater que les époux [I] ne justifient d'aucun préjudice moral,
Constater que le préjudice des époux [I] ne peut consister qu'en un préjudice de perte de chance, ne pouvant excéder 5% du préjudice intégral,
En tout état de cause, constater que le lien de causalité entre le prétendu manquement commis par la société [T] [L] à son obligation d'information et de conseil et le préjudice allégué par les époux [I] est inexistant,
En conséquence,
Juger que la société [T] [L] n'a pas engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux [I],
Rejeter l'ensemble des demandes formées à l'encontre de la société [T] [L] et par conséquent, les demandes formées à l'encontre de la société Aig Europe SA,
Débouter les époux [I] de l'ensemble de leurs demandes.
III. A titre infiniment subsidiaire
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que la société Aig Europe SA ne peut être tenue au-delà de la portion du plafond de garantie restant disponible au jour de l'arrêt,
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que les plafonds et les franchises prévus par la police d'assurance n°7.952.407 étaient applicables et opposables à la société [T] [L] et aux tiers,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire du 2 septembre 2021 en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie soulevée par la société Aig Europe SA à l'encontre de M. [N] et de la Maf,
Et, statuant de nouveau :
Constater que la société Aig Europe SA est bien fondée à solliciter la garantie de M. [N] et de la Maf,
En conséquence,
Condamner M. [N] et de la Maf à relever et garantir Aig Europe SA de toutes condamnations ordonnées à son encontre.
IV. En tout état de cause
Condamner tout succombant à verser à la société Aig Europe SA la somme de 5'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner tout succombant aux entiers dépens.
***
Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 4 juillet 2022 (conclusion d'intimé et d'appel incident n°2) signifiées à M. [O] [N] par exploit du 22 juillet 2022, M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] demandent à la cour :
Déclarer Aig Europe mal fondée en son appel et toutes ses demandes et l'en débouter,
Voir confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a :
Fixé la créance de [J] et [V] [I] au passif de la SCI Jacques Prévert à la somme de 43'374,30 €,
Condamné in solidum la société [T] [L], anciennement Valority [L], et la société Aig Europe, son assureur au titre des pertes de loyers et du préjudice fiscal,
Dit que la société Aig Europe devra relever et garantir la société Valority [L] de cette condamnation, sous réserve des plafonds de garantie et franchise prévus au contrat,
Rejeté les demandes des défendeurs de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné in solidum la société [T] [L], anciennement Valority [L], et la société Aig Europe, son assureur, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Infirmer le jugement en ce qu'il a :
Limité à 8 mois la perte de loyer alors que le préjudice réel des époux [I] correspond à une perte de loyers sur 14 mois, soit 9'368,52 €, qu'il convient d'indemniser dans son intégralité,
Considéré que le préjudice fiscal consistait en une perte de chance limitée 50% du préjudice intégral pour un total de 18'278,10 € dès lors qu'il convient d'indemniser l'entier préjudice à hauteur de 40'618 €,
Condamné la société [T] [L] et son assureur, Aig Europe, à indemniser les époux [I] à hauteur de 50% du préjudice intégral s'élevant à 36'556,20 € pour le préjudice fiscal et 4'818,30 € pour la perte de loyers alors que le préjudice intégral s'élève à 40'618 € pour le préjudice fiscal et 5'353,44 € pour la perte de loyers,
Rejeté le surplus des demandes des époux [I] et notamment leur demande au titre du préjudice moral,
En conséquence, à titre principal,
Juger que la société [T] [L] a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard des époux [I],
Juger que la perte de loyers des époux [I] s'étend sur 14 mois, soit 9'368,52 €,
Condamner la société [T] [L] et son assureur, Aig Europe, à indemniser les époux [I] à hauteur de 40'618 € pour le préjudice fiscal et 9'368,52€ pour la perte de loyers,
Condamner la société [T] [L] et son assureur, Aig Europe, à indemniser les époux [I] à hauteur de 3'500 € pour le préjudice moral,
A titre subsidiaire,
Juger que la société [T] [L] a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux [I],
Fixer le préjudice intégral à 45'971,44 € comprenant 40'618 € pour le préjudice fiscal et 5'353,44 € pour la perte de loyers,
Fixer la perte de chance à 90% du préjudice intégral, soit à 41'374,30 € décomposé comme suit :
préjudice fiscal : 36'556,20 €,
perte loyers : 4'818,10 €,
A titre plus subsidiaire,
Fixer le préjudice intégral à 45'971,44 € comprenant 40'618 € pour le préjudice fiscal et 5'353,44 € pour la perte de loyers,
Fixer la perte de chance à 50% du préjudice intégral, soit à 22'985,72 € décomposé comme suit :
préjudice fiscal : 20'309 €,
perte loyers : 2'676,72 €,
A titre infiniment subsidiaire,
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la société [T] [L] et son assureur, Aig Europe, à 20'687,15 € la perte de chance des époux [I],
En cause d'appel,
Condamner la société Aig Europe, in solidum avec tout succombant, à payer aux époux [I] la somme de 4'000 € sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner in solidum la société [T] [L] et son assureur, la société Aig Europe Limited, aux entiers dépens.
***
Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 21 novembre 2022 (conclusions d'intimée n°3) signifiées à M. [O] [N] par exploit du 1er décembre 2022, la SAS [T] [L] demande à la cour :
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 2 septembre 2021 en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société [T] [L] et l'a condamnée à payer aux époux [I] la somme de 20'687,15 € outre 2'000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Et en cela,
Débouter Mme et M. [I] de toute demande dirigée contre la société [T] [L] venant aux droits de Valority [L],
A titre subsidiaire,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 2 septembre 2021 en ce qu'il a retenu que la garantie de la société Aig Europe SA était due à [T] [L] au titre de la police n°7.952.407 et l'a condamnée à relever et garantir la société [T] [L] des condamnations prononcées à son encontre,
Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de [T] [L] dirigées contre M. [N] et son assureur la Maf,
Et en cela, condamner M. [N] et son assureur la Maf, in solidum à relever et garantir la société Valority [L] de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
En toute hypothèse,
Condamner la société Aig Europe SA ou qui mieux le devra à verser à la société [T] [L] la somme de 6'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société Aig Europe SA ou qui mieux le devra aux dépens de première instance et d'appel.
***
Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 8 juillet 2022 (conclusions d'intimée n°2) signifiées à M. [O] [N] par exploit du 13 juillet 2022, la Mutuelle des Architectes Français demande à la cour :
Dire l'appel de la société Aig Europe SA mal fondé,
La débouter par voie de conséquence de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français,
Dire l'appel incident de la société Valority [L] mal fondé et la débouter par voie de conséquence de ses demandes dirigées à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français,
Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté toute demande en condamnation à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français en l'absence de faute démontrée à l'encontre de M. [O] [N],
Subsidiairement,
Juger que la Mutuelle des Architectes Français est fondée à opposer à M. [O] [N] une non garantie au regard :
de l'exercice anormal de la profession d'architecte exercée par M. [N],
en application de la clause d'exclusion 2.111,
au regard du sinistre qui a perdu tout caractère aléatoire en violation de l'article 1964 du code civil,
A titre infiniment subsidiaire,
Dire et juger que la garantie éventuelle de la Mutuelle des Architectes Français se fera dans les limites et conditions de la police qui contient notamment une franchise opposable aux tiers lésés et dans la limite du plafond de garantie,
Condamner la société Aig Europe SA à 5'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner en tous les dépens que maître Laurent Prudon pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
***
M. [O] [N], qui s'est vu signifier la déclaration d'appel par exploit du 11 juillet 2022, n'a pas constitué avocat.
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Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.
MOTIFS
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'», «'juger'» ou «'réformer le jugement en ce qu'il a jugé'» lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.
Par ailleurs, les chefs de jugement non-critiqués sont définitifs, sans que la cour, qui ne statue que dans la limite de sa saisine, n'ait à les confirmer.
Sur la responsabilité de [T] [L]':
M. et Mme [I] recherchent la responsabilité de la société [T] [L] considérant que celle-ci a manqué à son devoir d'information et de conseil à leur égard en ne les informant pas sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l'investissement proposé, ainsi que sur les risques associés. Ils fondent leur action sur la responsabilité contractuelle de la société [T] [L] en sa qualité de «'conseil en gestion de patrimoine'», et à défaut, sur sa responsabilité délictuelle en sa qualité d'agent immobilier, citant de nombreuses jurisprudences à ces sujets.
Ils font valoir que la convention de commercialisation liant la société [T] [L] à la SCI Jacques Prévert prévoit expressément que la première est mandatée pour commercialiser les lots «'sous le régime fiscal Girardin'» et que d'ailleurs, la société [T] [L], qui se présente comme «'spécialiste en placements immobiliers et financiers'», leur avait promis «'une rentabilité locative et un plan de défiscalisation'». Ils ajoutent que la société [T] [L] avait pour mission d'analyser leur patrimoine pour procéder à une étude personnalisée et leur proposer des supports d'investissements. Ils relèvent que le contrat de commercialisation présente les signataires de contrats de réservation comme des clients de [T] [L] qui s'engage en outre à faire le nécessaire auprès des organismes de crédit pour que les demandes de crédit soient traitées rapidement. Ils considèrent que alors que l'obligation d'information et de conseil de la société [T] [L] était d'autant plus spécifique qu'elle s'inscrivait dans le cadre du dispositif de défiscalisation de la loi Girardin, la plaquette publicitaire remise, comme l'étude personnalisée, sont lacunaires à défaut notamment de mentionner le délai de 6 mois pour mettre en location le bien pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Ils reprochent également à la société [T] [L] de ne pas s'être renseignée sur l'avancement des travaux d'autant que l'acte de vente, en mentionnant un avancement de 90% à la date du 30 décembre 2008, aurait dû l'alerter sur le risque de remise en cause de l'avantage fiscal du dispositif qu'elle s'apprêtait à leur faire souscrire. Surabondamment, ils estiment que la société [T] [L] aurait dû vérifier la rentabilité et la fiabilité de l'opération et vérifier le bon achèvement des travaux, déplorant en conséquence ne pas avoir disposé des éléments leur permettant de mesurer les risques inhérents à l'opération d'investissement conclue. Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation in solidum de [T] [L] avec son assureur.
La société [T] [L] forme appel incident du chef du jugement ayant retenu sa responsabilité, en rappelant d'abord être intervenue comme intermédiaire du promoteur, la SCI Jacques Prévert, en vertu d'un mandat de commercialisation lui imposant d'assister le mandant pour la vente des biens à construire.
Elle souligne ne pas avoir participé aux choix des constructeurs, ni d'ailleurs au choix de l'administrateur de biens, directement choisi par les époux [I]. Elle ajoute qu'elle n'a été rémunérée que par la SCI Jacques Prévert et elle considère en conséquence que le jugement attaqué doit être confirmé en ce qu'il a écarté toute responsabilité contractuelle puisqu'elle n'a jamais été le conseil en gestion de patrimoine des acquéreurs, ce qui aurait supposé qu'elle soit rémunérée à ce titre, ce qui n'était pas le cas.
En réponse à l'argumentation adverse sur ce point, elle estime en effet qu'aucun contrat ne s'infert des plaquettes de présentation du programme immobilier «'Jacques Prévert'», s'agissant de simples brochures commerciales, sans valeur contractuelle, outre qu'elles sont émises par la société Valority Investissement, qui est une entité juridique distincte de Valority [L] et que les pages insérées dans cette plaquette émanent de la société Novamonde Immobilier. De même, elle fait valoir qu'aucun contrat ne résulte de l'étude personnalisée qu'elle a établie, ce document ne constituant qu'une simple approche du projet d'investissement et mentionnant en bas de page «'document non-contractuel'». Elle conteste avoir été le seul interlocuteur des époux [I] compte tenu de l'intervention de leur propre notaire et du contrat qui lie les intéressés à la SCI Jacques Prévert, outre que le fait d'être l'unique interlocuteur ne caractérise pas un lien contractuel. En réalité, elle rappelle que le contrat de réservation n'est pas signé par elle, sa mission de prospection de clientèle s'arrêtant au contraire dès qu'elle a fait signer un tel contrat à des réservataires. Elle ajoute que le mandat de recherche d'un crédit confié à la société Valority Crédit n'est pas d'avantage de nature à l'engager.
Sur le terrain délictuel ensuite, elle conteste pareillement sa responsabilité puisque, concernant le délai de 6 mois sur lequel leur attention n'aurait pas été attirée, les époux [I] disposaient de toute information utile sur le dispositif de défiscalisation Girardin, outre que les intéressés ont rencontré un conseiller et que leur situation professionnelle leur permettait de comprendre la portée de leur engagement. Elle souligne que les époux [I] ont au contraire, dès le contrat de réservation, signé un mandat de gestion avec la société Villanova, filiale de Novamonde Immobilier, cette dernière s'engageant d'ailleurs, aux termes de la plaquette publicitaire qu'ils lui attribuent, à leur fournir toute information complémentaire. Elle relève au demeurant que les époux [I] exposent eux-mêmes que le bien aurait dû être loué dans les 6 mois aux termes de leur courrier de réclamation adressé au gestionnaire de bien, preuve de leur parfaite connaissance des conditions fiscales et de la négligence fautive du gestionnaire, seule à l'origine de leur préjudice. Elle considère également que leur parfaite connaissance de la condition de location dans les 6 mois résulte du courrier que les époux [I] ont adressé au conciliateur fiscal aux termes duquel ils imputent d'ailleurs ce retard aux difficultés de réalisation des finitions. Elle se prévaut de la position de l'administration fiscale qui conteste que le bien n'était pas louable en l'état de quelques réserves et du non-achèvement des parties communes ne le rendant pas impropre à sa destination, d'autant que les autres appartements de la résidence étaient loués et qu'en réalité, leur bien était proposé à la location mais n'a pas trouvé preneur avant le 1er août 2010. Elle en conclut que le préjudice subi n'est pas en lien avec son prétendu manquement à une obligation de conseil.
Concernant son prétendu défaut d'information sur le retard d'achèvement des travaux, elle relève que le contrat de réservation est daté du 31 octobre 2008 pour un permis de construire remontant au 4 mai 2006 de sorte qu'elle ne pouvait pas se douter d'éventuelles difficultés, d'autant moins que la société Jacques Prévert n'a fait connaître aucune objection à la transmission du contrat de réservation. Au contraire, elle souligne que la vente a été réitérée avant le 31 décembre 2008 comme prévu et elle souligne qu'elle n'est pas tenue d'une obligation de suivi du chantier.
Elle considère qu'en réalité, le préjudice souffert n'est imputable qu'aux aléas du marché locatif, inhérents à toute mise en location et comme les acquéreurs, qui ont d'ailleurs souscrit une garantie «'absence de locataires'», en avaient conscience.
La société Aig Europe fait valoir, à titre subsidiaire, que la responsabilité de la société [T] [L] n'est pas établie et elle demande d'abord à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a écarté toute responsabilité contractuelle. Elle rappelle qu'en l'état des obligations résultant de la convention de commercialisation, la société [T] [L] n'a commis aucune faute. Elle considère que les époux [I] étaient parfaitement informés des conditions d'éligibilité au dispositif Girardin puisqu'ils ont conclu un mandat de mise en location dès la signature de l'acte authentique de vente et qu'ils ont formulé une demande auprès de l'administration fiscale pour bénéficier de la réduction d'impôt. Elle relève que les intéressés avaient également souscrit une assurance «'loyers impayés'» de sorte qu'ils avaient conscience de l'aléa locatif. Elle renvoie en outre aux courriers que les époux [I] ont adressé à la société Villanova et à l'administration fiscale dont il résulte que la perte de l'avantage fiscale est imputable à la crise économique.
Elle conteste que son assuré ait été tenu d'informer les époux [I] de risques de retard dans l'avancement des travaux, les délais et leurs éventuelles prorogations étant expressément mentionnés dans le contrat de réservation et l'acte authentique de réitération de la vente. Elle considère enfin que tout bailleur connaît les aléas du marché locatif.
Sur ce,
En application de l'article 1382 du code civil, devenu 1240, il est jugé que l'intermédiaire immobilier qui intervient au titre d'une opération de placement immobilier de défiscalisation est tenu d'une obligation d'information et de conseil quant aux caractéristiques de l'investissement et sur les choix à effectuer. Il doit ainsi informer le futur acquéreur des risques du placement et sur ses caractéristiques les moins favorables.
En l'espèce, il est d'abord constant que M. et Mme [I] ne sont pas en mesure de justifier d'un contrat écrit les liant à la société [T] [L], étant rappelé que cette dernière ne leur a proposé le contrat de réservation qu'ils ont signé le 31 octobre 2008, contrat auquel elle n'est pas partie, qu'en exécution du contrat de la commercialisation la liant à la SCI Jacques Prévert. Dans ce cadre ainsi rappelé, la société intimée est manifestement intervenue comme mandataire du réservant.
Les réservataires ne justifient pas d'avantage de l'existence d'un contrat oral en vertu duquel ils auraient confié à la société [T] [L] une mission, même ponctuelle, de «'conseil en gestion de patrimoine'» en l'absence notamment de rémunération convenue, outre que cette absence de contrat ne dispense pas l'agent immobilier qui intervient au titre d'une opération de placement immobilier de défiscalisation de son obligation d'information et de conseil à l'égard des candidats acquéreurs, cette obligation étant sanctionnée en cas de manquement sur un terrain délictuel. La circonstance que la convention de commercialisation désigne, dans son article 3 relatif à la rémunération du mandataire, les candidats réservataires comme «'clients de Valority'», ne suffit pas établir l'existence d'un lien contractuel, ce vocable, utilisé de manière isolée dans la convention, renvoyant en réalité à la mission du mandataire du vendeur qui est de prospecter de la clientèle pour le compte de son mandant. Dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes présentées par M. et Mme [I] fondées sur la responsabilité contractuelle de la société [T] [L].
Sur le terrain de la responsabilité délictuelle invoquée à titre subsidiaire, la cour d'appel relève d'abord que, dès lors que la convention de commercialisation en vertu de laquelle la société [T] [L] est intervenue pour trouver des acquéreurs des lots de la résidence [11] prévoyait expressément une commercialisation «'sous le régime fiscal Girardin'», le mandataire était tenu d'une obligation d'information et de conseil spécifique se rapportant à ce dispositif fiscal à l'égard de la clientèle prospectée, dont M. et Mme [I].
La cour d'appel rappelle ensuite que le préjudice tenant à une perte de chance de 90%, d'une part, de percevoir des revenus locatifs plus tôt, et d'autre part, de bénéficier de l'avantage fiscal Girardin, a été imputée, par un chef non-critiqué du jugement attaqué, à la faute de la SCI Jacques Prévert au motif que cette dernière n'a pas veillé à permettre aux acquéreurs de bénéficier de l'avantage fiscal escompté dès lors que, en dépit de la DAT qu'elle a signé le 19 décembre 2008, ce n'est que par lettre du 12 mai 2009 qu'elle a transmis aux acquéreurs une déclaration de l'architecte attestant de l'achèvement des travaux, sans mentionner de date pour la livraison qui n'est finalement intervenue que le 28 août 2009 assortie de réserves. Cette imputabilité à la société venderesse d'une perte de chance d'éviter les préjudices financiers soufferts retenue par les premiers juges n'exclut pas que la société [T] [L] ait pu, par une autre faute, contribué au même dommage, le cas échéant, dans des proportions différentes puisque, si la société [T] [L] n'est évidemment pas comptable, ni de la signature supposément prématurée de la DAT, ni du retard de l'établissement du procès-verbal de réception du 28 août 2009, ni de l'absence de réalisation des travaux de finitions avant avril et mai 2010, elle devait, au titre de son devoir d'information et de conseil, attirer l'attention des investisseurs sur les aléas du dispositif de défiscalisation qu'elle leur a proposé.
Pour démontrer un manquement à cette obligation, M. et Mme [I] produisent notamment la documentation publicitaire qui leur a été remise par la société [T] [L] dont il résulte que la «'résidence [11]'» est présentée comme constituant un «'investissement sécurisé'» à la faveur de sa «'rentabilité locative'» et de ses «'avantages fiscaux'» résultant d'un «'plan de défiscalisation Girardin'». Cette plaquette publicitaire, aurait-elle été rédigée, pour partie par une société «'Valority Investissement'» et pour une autre partie par la société Novamonde Immobilier, cette dernière y étant effectivement mentionnée comme l'entité à laquelle s'adresser pour toute information complémentaire, engage néanmoins la société [T] [L] qui ne disconvient pas avoir remis ladite documentation aux candidats réservataires. Or, cette documentation est effectivement lacunaire puisqu'elle ne comporte aucune information quant à la condition de mise en location à usage d'habitation du lot acquis en l'état futur d'achèvement dans les six mois de l'achèvement des travaux ou de l'acquisition si elle est postérieure et la société [T] [L], pourtant tenue d'une obligation d'information se rapportant au dispositif de défiscalisation, ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait attiré l'attention des réservataires sur ce délai de 6 mois.
L'étude personnalisée produit par M. et Mme [I] et dont la société [T] [L] reconnaît être l'auteur présente quant à elle uniquement les avantages de l'opération en incluant des revenus locatifs et une réduction d'impôt comme participant au financement de l'acquisition et au remboursement des mensualités du prêt immobilier, là encore sans mentionner la condition de mise en location dans les 6 mois de l'achèvement des travaux pour l'obtention de l'avantage fiscal. La circonstance que cette étude mentionne en pied de page «'document non-contractuel'» n'enlève rien au caractère lacunaire des informations qui y figurent. En réalité, ces pièces démontrent que la société [T] [L], à défaut d'avoir informé les candidats acquéreurs sur le risque de ne pas bénéficier de la défiscalisation, leur a présenté cet avantage fiscal comme acquis.
Les sociétés [T] [L] et Aig Europe n'opposent pas utilement à M. et Mme [I] les courriers que ceux-ci ont adressés à la Direction Générale des Finances Publiques et à la société Villanova puisque ces lettres sont en réalité contemporaines au redressement fiscal dont ils ont fait l'objet pour ne pas avoir respecté la condition de location dans le délai fixé par le CGI, dès lors insusceptibles d'établir qu'ils avaient une pleine connaissance de cette condition au moment de la signature du contrat de réservation et de la réitération de la vente par acte authentique. De même, la société [T] [L] n'est pas fondée à opposer aux réservataires, exerçant les professions de cadre pour M. [I] et d'enseignante pour Mme [I], qu'ils disposeraient des ressources intellectuelles suffisantes pour comprendre la portée de leur engagement dès lors qu'aucun élément du dossier n'établit que les intéressés avaient connaissance du risque de ne pas bénéficier de l'avantage fiscal escompté dans l'hypothèse où le bien acquis ne serait pas donné à bail dans les 6 mois en l'absence notamment de preuve que les investisseurs avaient une expérience en la matière.
Tout au plus, la cour relève que le mandat de gestion donné à la société Villanova pour la mise en location du bien acquis, présenté par M. et Mme [I] aux termes de leurs échanges avec l'administration fiscale comme ayant été signé en mars 2009, semble en réalité figurer parmi les annexes du contrat de réservation signé le 31 octobre 2008.
En effet, outre que l'exemplaire de ce mandat produit par la société [T] [L] dans le cadre de la présente instance est effectivement inséré parmi les annexes du contrat de réservation, aucun des exemplaires de ce mandat de gestion produit par les parties ne comporte de date et les paraphes qu'il supporte en bas de pages sont les mêmes que ceux figurant sur la «'notice descriptives sommaire de la résidence'» à construire annexée au contrat de réservation. Si le fait de prévoir, dès la signature du contrat de réservation, un mandat de gestion donné à une agence immobilière locale, assortie de la souscription concomitante d'une garantie «'loyers impayés'», tend à établir que l'économie générale de l'opération souscrite par M. et Mme [I] incluait les moyens propres à organiser, dans les meilleurs délais, la mise en location du lot acquis par les intéressés, cela ne suffit toutefois pas à établir que les candidats acquéreurs avaient été suffisamment informés des caractéristiques essentielles de l'opération, y compris les moins favorables. En particulier, en l'absence de toute mention du délai de 6 mois dans les documents signés ou remis ou de tout indice de la conscience des réservataires de l'éventualité de ne pas pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt à défaut de location dans le délai imparti, il n'est pas établi que la société [T] [L] ait correctement exécuté son obligation d'information et de conseil sur ce point.
A cet égard, la cour d'appel relève que la garantie «'loyers impayés'» souscrite tend à prévenir, non pas le risque d'une absence de régularisation d'un contrat de bail, mais le risque d'impayés de loyers et de dégradations imputables à un locataire de sorte que cette garantie n'est, contrairement à ce que prétendent les sociétés [T] [L] et Aig Europe, pas susceptible de caractériser la conscience des candidats acquéreurs de la condition de location de leur appartement dans les 6 mois pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal Girardin.
Enfin, en l'état d'une date de livraison prévisionnelle fixée au 3ème trimestre 2008 aux termes des «'conditions particulières loi Girardin'» du contrat de réservation signé le 31 octobre 2008, et tant bien même l'acte de réitération de la vente du 30 décembre 2008 mentionnera finalement un délai d'achèvement fixé au quatrième trimestre 2008, le risque de retard de livraison était possiblement décelable puisqu'il était possible, au jour de la signature par l'entremise de la société [T] [L] du contrat de réservation préliminaire à la vente à l'état futur d'achèvement, de vérifier auprès de la SCI Jacques Prévert ou de la société Novamonde Immobilier l'avancée des travaux. Or, il n'est pas contesté que ce risque n'a fait l'objet d'aucune vérification de la part de la société [T] [L], seule interlocutrice de M. et Mme [I] à ce moment-là, de sorte que là encore, il n'est pas établi que cette société ait correctement rempli son obligation d'information et de conseil à l'égard des candidats réservataires.
En l'état d'un manquement de la société [T] [L] à son obligation d'information et de conseil sur les risques financiers de l'opération, les premiers juges ont, par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait, retenu que cette société a fait perdre à M. et Mme [I] une chance, soit de ne pas investir dans le programme résidence «'[11]'» pour investir dans un programme moins aléatoire, soit d'intervenir directement auprès de la SCI Jacques Prévert ou l'administration fiscale pour, dès qu'ils ont constaté le retard de livraison, demander un report de la date d'achèvement des travaux.
Le jugement attaqué, en ce qu'il a retenu que la société [T] [L] avait engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. et Mme [I], est confirmé.
Sur les préjudices en lien avec la faute de la société [T] [L]':
M. et Mme [I] forment appel incident du jugement attaqué d'abord, en ce qu'il a limité, d'une part, à huit mois la perte de loyers alors que cette perte a été subie pendant quatorze mois, et d'autre part, leur préjudice fiscal à une perte de chance de 50% alors que ce préjudice doit être intégralement indemnisé. Ils forment ensuite appel incident de ce jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral.
Concernant la perte de loyers, ils rappellent qu'ils auraient dû percevoir des loyers pour la somme mensuelle de 669,18 € au plus tard à compter du mois de juin 2009 et ce, jusqu'au 1er août 2010, date d'entrée dans les lieux de leur locataire, évaluant ainsi leur manque à gagner à 9'368,52 €.
Ils rappellent que l'immeuble n'était pas achevé en mars 2009, comme reconnu par la SCI Jacques Prévert au terme d'un courrier et ils affirment que le procès-verbal de réception de l'immeuble du 28 août 2009 fait apparaître de nombreuses réserves, les parties communes n'étant pas achevées et les finitions de appartements n'étant pas réalisées. Ils considèrent que, dans ces conditions, leur appartement n'avait aucune chance d'être loué au cours du premier semestre de l'année 2009 et ils estiment qu'en s'abstenant de se renseigner sur l'état d'avancement des travaux pour être en mesure de les alerter, la société [T] [L] a contribué à la perte locative qu'ils ont subie. Ils rappellent que moins de deux mois après la signature du contrat de réservation, ils se sont vus délivrer une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux ne correspondant pas à la réalité, ce qui a contribué à la perte de loyers. Ils contestent l'analyse de l'administration fiscale selon laquelle les réserves non levées ne remettaient pas en cause l'habitabilité du logement et ils renvoient au rapport d'expertise ayant retenu cinq désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination, affirmant que leur logement ne répondait pas aux caractéristiques d'un logement décent. En tout état de cause, ils relèvent qu'aucun des appartements n'a été donné à bail avant le 19 juin 2009, soit dans les 6 mois de la date d'achèvement des travaux, la première location étant intervenue le 30 juin 2009 et les suivantes courant 2010 et 2011. Ils en concluent que les fautes commises par les sociétés Jacques Prévert et [T] [L] les ont placés dans l'impossibilité absolue de louer leur appartement.
Concernant la perte du bénéfice de la défiscalisation, ils rappellent que leur investissement aurait dû leur permettre de bénéficier d'une réduction d'impôt répartie sur cinq ans et égale à 40% de la base défiscalisable sur le logement acquis et ils justifient avoir subi un redressement fiscal de 40'618 € pour les années 2008 et 2009. Ils contestent le caractère aléatoire des gains espérés (revenus locatifs) et de la perte évitée (redressement fiscal) en raison, d'une part, de la faute commise par M. [N] qui a signé une DAT mensongère, et d'autre part, des fautes commises par les sociétés Jacques Prévert et [T] [L], ces fautes ayant rendu leurs préjudices certains. Ils en concluent que l'entier préjudice fiscal doit être indemnisé. Ils ajoutent qu'ils ont perdu une chance de réaliser un investissement plus rentable dès lors qu'ils ont revendu l'appartement, payé 290'000 €, au prix de 140'000 € et ils affirment que mieux informés, ils se seraient trouvés dans une situation différente. Ils ajoutent avoir tout tenté pour éviter le redressement fiscal, justifiant de leurs échanges avec le contrôleur des impôts et le conciliateur fiscal et ils imputent le préjudice subi au défaut de conseil de la société [T] [L].
Concernant leur préjudice moral, ils réclament une somme de 3'500 € à raison de la crainte ressentie de voir leurs économies dilapidées dans le cadre des mensualités de remboursement du prêt immobilier. Ils dénoncent la perte de chance importante subie à raison d'un placement qui était en réalité éminemment risqué.
A titre subsidiaire, ils sollicitent l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 90% de leurs entiers préjudices, soit 40'618 € pour le préjudice fiscal et 5'353,44 € pour la perte de loyer, considérant que les premiers juges n'expliquent la distinction qu'ils ont opéré entre les indemnités dues par la SCI Jacques Prévert et la société [T] [L]. A titre plus subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement attaqué sur l'indemnisation à hauteur de 50% des préjudices qu'ils souhaitent cependant voir calculée sur le préjudice intégral et non sur les sommes mises à la charge de la SCI Jacques Prévert.
A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement sur les quantums alloués.
La société [T] [L] s'oppose aux demandes indemnitaires de M. et Mme [I] dès lors que ceux-ci ont déclaré leurs créances au passif de la société Jacques Prévert et qu'il n'est pas établi, en l'absence de clôture pour insuffisance d'actif, que cette société ne les désintéressera pas, même partiellement. Elle en conclut que sa condamnation, aux côtés de la société Jacques Prévert, est susceptible de provoquer une situation d'enrichissement sans cause.
Elle conteste que les fautes retenues aient contribué aux mêmes dommages, affirmant que les pertes de revenus locatifs et le préjudice fiscal sont exclusivement imputables à la SCI Jacques Prévert.
Concernant la perte de loyers, elle considère que le retard de livraison de l'immeuble en l'état futur d'achèvement ne lui est pas imputable, outre qu'elle ne s'est jamais portée garante de la location de l'appartement et qu'elle n'était pas tenue de rechercher un locataire. Elle ajoute que sa mission a pris fin avec la signature du contrat de réservation de sorte qu'elle n'avait aucune obligation de suivi du chantier, les réservataires ayant toute latitude de se renseigner eux-mêmes auprès du vendeur, du maître d''uvre ou de la société Villanova, leur mandataire de gestion. Elle considère en tout état de cause qu'elle n'a pas à supporter la défaillance d'entreprises tierces. Concernant la perte du bénéfice de la défiscalisation, elle reprend les mêmes arguments tenant à l'absence de lien de causalité dès lors en particulier que le bien vendu était bien éligible au dispositif fiscal Girardin et qu'elle n'est pas comptable du retard des travaux n'ayant pas permis d'en bénéficier. Elle rappelle que la SCI Jacques Prévert a reconnu sa défaillance à cet égard, de même qu'elle ne peut être tenue pour responsable du dépôt d'une déclaration d'achèvement des travaux ne correspondant pas à la réalité. Elle relève au demeurant que M. et Mme [I] ne démontrent pas avoir contesté le redressement fiscal qui leur a été notifié et elle considère que même si un défaut de conseil était retenu à son encontre, ce manquement serait sans lien avec le redressement fiscal, exclusivement imputable au retard de chantier. Concernant le préjudice moral allégué, elle estime qu'il n'est étayé par aucune pièce.
La société Aig Europe considère, à titre subsidiaire, que le préjudice allégué par M. et Mme [I] n'est pas certain, en premier lieu, parce que les acquéreurs n'ont pas agi en nullité de la vente à l'égard de la société Jacques Prévert, en deuxième lieu, en l'absence de clôture pour insuffisance d'actif de la procédure de liquidation dont fait l'objet la société Jacques Prévert, seule situation de nature à conférer un caractère certain à la perte de créance, en troisième lieu, en raison de la crise du marché locatif, en quatrième lieu, parce que les acquéreurs ont été amenés à payer un impôt leur incombant et enfin, faute pour les intéressés de démontrer que, s'ils avaient été mieux informés, ils n'auraient pas investi dans le programme Résidence [11].
L'assureur fait ensuite valoir que le préjudice allégué s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter et elle considère que la preuve de l'existence de cette chance perdue ne peut résulter que de la seule affirmation des intéressés. Elle relève au contraire qu'il résulte de leurs affirmations que ceux-ci souhaitaient procéder à un placement immobilier afin de bénéficier d'avantages fiscaux à court terme de sorte qu'ils auraient en tout état de cause choisi de s'engager. Il considère que l'absence de locataire n'est pas indemnisable, s'agissant d'un aléa classique pour un bailleur et que si dûment informés, ils n'auraient pas investi, ils auraient d'autant moins pu prétendre à des revenus locatifs, outre que la perte de revenus locatifs alléguée est exclusivement imputable au retard de livraison du bien par le vendeur. Il considère également que la proposition de rectification fiscale n'est pas un préjudice indemnisable à défaut pour M. et Mme [I] de justifier l'avoir contestée, d'autant que la date d'achèvement des travaux s'apprécie, non pas en fonction de la déclaration faite par le maître d''uvre, mais de l'état réel de l'immeuble dont il leur revenait de démontrer qu'il n'était pas habitable. Là encore, l'assureur relève que si dûment informés, M. et Mme [I] n'auraient pas investi, ils n'auraient alors pu prétendre à aucune déduction fiscale.
La société Aig Europe considère que le manque à gagner est inexistant puisque si les intéressés, dûment informés des risques, avaient choisi un autre programme immobilier, la crise financière de 2008 affectant le secteur de l'immobilier et du tourisme aurait eu les mêmes effets, la probabilité d'obtenir un meilleur placement étant inexistante et ne saurait en tout état de cause dépasser 5%.
Concernant le préjudice moral, elle considère que M. et Mme [I] n'expliquent pas en quoi il serait distinct du préjudice économique qu'ils allèguent.
Elle souligne l'absence de lien de causalité entre le manquement imputé à son assuré, qui n'était en tout état de cause pas tenu d'une obligation de suivi de chantier, et la perte de loyers et la perte fiscale, chacune exclusivement imputable au retard du chantier et à la carence de la société Villanova.
Sur ce,
En matière de placements financiers, il est jugé que le dommage résultant d'un manquement à l'obligation d'information, de conseil ou de mise en garde ne consiste qu'en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.
En l'espèce, la perspective d'une rentabilité locative à distance de 6 mois de l'achèvement des travaux d'un immeuble neuf dans une zone géographique où le parc locatif est insuffisant à couvrir le besoin de la population apparaît parfaitement raisonnable, même en tenant compte de la conjoncture économique de l'année 2009, ce délai ménageant suffisamment l'aléa inhérent au marché locatif.
Dès lors, la cour d'appel considère que les premiers juges ne pouvaient pas retenir cet aléa pour limiter à neuf mois la perte de loyers subie, d'autant moins que la mise en location dans le délai de six mois requis par le CGI était étroitement liée au plan de défiscalisation escompté. Dans ces conditions, M. et Mme [I], qui justifient avoir loué leur appartement à compter du 1er août 2010, sont fondés à calculer la perte de revenus locatifs sur les quatorze mois précédents, soit la somme de 9'368,52 €.
Par ailleurs, les acquéreurs rapportent régulièrement la preuve du montant des rectifications fiscales qui leur ont été notifiées à hauteur d'une somme totale de 40'618 €, somme qu'ils ont été amené à rembourser.
Dès lors, la perte potentielle financière serait de 49'986,52 €.
Concernant l'imputabilité de ce dommage, la cour d'appel relève que si M. et Mme [I] ne produisent pas, dans le cadre de la présente instance, le procès-verbal de livraison de leur appartement qui serait daté du 28 août 2009 et qui ferait apparaître de nombreuses réserves, ce document, alors désigné «'procès-verbal de réception'», est néanmoins évoqué très précisément par l'administration fiscale dans son courrier du 27 août 2010 qui liste les réserves qui y sont mentionnées. La date et la teneur de ce document ne sont d'ailleurs pas contestées par les autres parties qui discutent uniquement l'inhabitabilité alléguée de l'appartement, et dès lors l'impossibilité de le louer, en l'état desdits réserves. Si l'administration fiscale a considéré que ces réserves ne remettaient pas en cause l'habitabilité des lieux au motif que le dysfonctionnement des volets lié à l'absence de manivelle et le manque d'eau et d'électricité devaient être résolus par l'arrivée du premier locataire, la cour d'appel considère au contraire que les désordres tenant à la baie vitrée cassée dans la cuisine, les volets hors services indépendamment de la question de la manivelle et la balustrade non-fixée ne permettaient pas la location de l'appartement en l'état, outre le non-achèvement des travaux de reprise concernant les parties communes tel qu'objectivé par le rapport d'expertise [Z]. Au demeurant, la cour d'appel relève que par un courrier du 15 avril 2010, la SCI Jacques Prévert a reconnu avoir tardé à effectuer les opérations de parachèvement de la résidence et a annoncé une «'opération coup de poing'» pour y remédier en dépêchant ses propres entreprises. Par un courrier du 17 mai 2010, le vendeur reconnaissait que les dernières réserves concernant les lots plomberie et électricité étaient en voie d'être levées, outre une dernière intervention de peinture prévue. Dans ces conditions, il est suffisamment établi que les aléas du marché locatif ne sont pas la cause de l'absence de bail signé avant le 27 juillet 2010 dès lors que la preuve est suffisamment rapportée que cette situation résulte de l'absence de réalisation de travaux de parachèvement de l'immeuble, indépendamment du mandat de gestion dont disposait déjà la société Villanova.
Or, si la société [T] [L] n'est évidemment pas à l'origine du retard de ces travaux, elle doit néanmoins répondre de sa faute ci-avant retenue consistant à ne pas avoir attiré l'attention des réservataires sur le risque de retard des travaux de nature à leur faire perdre le bénéfice fiscal escompté et plus largement, de nature à tenir en échec les prévisions de financement de l'investissement réalisé aux moyens de revenus locatifs et de réduction d'impôts.
Concernant l'imputabilité du préjudice fiscal plus spécifiquement, il résulte des courriers de l'administration fiscale que M. et Mme [I] ont formulé des observations en réponse aux propositions de rectifications qui leur ont été notifiées, accompagnées de toute pièce justificative, dont le procès-verbal de réception du 28 août 2009 ci-avant évoqué, ils ont saisi le conciliateur fiscal pour contester le redressement.
Dans ces conditions et nonobstant l'absence de recours contentieux engagé par les intéressés contre la décision de l'administration fiscale, ils ne peuvent être considérés comme responsables, même pour partie, de ce redressement qui aurait en revanche probablement pu être évité si M. et Mme [I] avaient été correctement informés et conseillés par le vendeur d'abord, et par le mandataire de ce dernier ensuite.
Il importe ici de préciser que, dûment informés, M. et Mme [I] auraient très vraisemblablement renoncé à investir dans la résidence [11], non pas pour ne pas réaliser d'investissement avec défiscalisation, mais pour se tourner vers un autre programme immobilier présentant de meilleures garanties quant à l'achèvement du chantier.
Enfin, il est indifférent que les opérations de liquidation de la SCI Jacques Prévert, jugée responsable à 90% de cette perte de chance, ne soient pas terminées et que M. et Mme [I] ne justifient pas de l'irrécouvrabilité de leurs créances indemnitaires dès lors que la faute ci-avant retenue à l'encontre de la société [T] [L] a contribué au même préjudice, ce qui ouvre ainsi au mandataire un recours contre son mandant. Dans ces conditions, la société [T] [L] doit être condamnée in solidum avec la créance fixée au passif de la SCI Jacques Prévert, mais uniquement à proportion de la perte de chance résultant de sa propre faute.
A cet égard, la cour d'appel considère que si M. et Mme [I] avaient reçu une information sincère de la part de la société [T] [L], la probabilité d'éviter le dommage, compte tenu de leur démarche volontaire et manifestement parfaitement réfléchie de réaliser un investissement immobilier en partie financé par un dispositif de défiscalisation, est de 41%. Dès lors, la société [T] [L] doit répondre à due concurrence de la perte de chance pour les investisseurs de ne pas subir le préjudice financier ci-avant arrêté.
Le préjudice indemnisable par la société [T] [L] s'élevant ainsi à la somme de 20'494,47 €, soit un quantum sans différence significative avec le quantum alloué par les premiers juges, le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné cette société à payer à M. et Mme [I] la somme de 20'687,15 €, est confirmé, sauf à préciser que cette condamnation est prononcée in solidum avec la créance fixée au passif de la SCI Jacques Prévert puisque c'est le même préjudice qui est indemnisé, quoi que la [T] [L] n'en soit tenue qu'à hauteur de la somme de 20'687,15 €.
Par ailleurs, c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que les premiers juges ont constaté que M. et Mme [I] allèguent d'un préjudice moral, sans produire aucune pièce pour en justifier. Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de ce préjudice, est confirmé.
Sur l'action directe de M. et Mme [I] contre la société Aig Europe et la demande de garantie de la société [T] [L] contre cet assureur':
M. et Mme [I] demandent la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a condamné in solidum l'assureur, la société Aig Europe, aux côtés de son assuré, sous réserve des plafonds de garantie et franchises prévues au contrat. Ils précisent qu'ils n'entendent pas discuter le bien fondé des arguments opposés par l'assureur à son assuré.
La société [T] [L] demande, à titre subsidiaire et reconventionnel, la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné son assureur à la relever et garantir des condamnations prononcées. Elle considère que les premiers juges ont justement retenu qu'elle était intervenue comme mandataire de la SCI Jacques Prévert et que l'activité ainsi déployée entre dans le champ d'application de la police souscrite puisqu'elle a commercialisé un programme immobilier et non une «'opération de défiscalisation immobilière'» comme cela résulte clairement du mandat de commercialisation qui lui a été confié. Elle conteste que le conseil donné accessoirement à la vente fasse d'elle, non plus un commercialisateur mais un conseiller en gestion de patrimoine. Elle relève au demeurant que la société Aig Europe n'avait pas contesté que son activité entrait dans le champ de la police lorsque le sinistre lui a été déclaré dès lors qu'en réalité, M. et Mme [I] ne lui ont confié aucun contrat de gestion de leur patrimoine. Elle conteste que la consultation de son site internet soit de nature à prouver la conclusion d'un tel contrat et elle rappelle que l'activité de conseiller en investissement financier (CIF) est réglementée par le code des marchés financiers.
Elle souligne que l'AMF, organisme de tutelle de cette profession, a rappelé qu'un agent immobilier conseillant ses clients en matière de défiscalisation n'était pas soumis au statut des CIF, considérant dès lors que l'avantage fiscal associé à la vente immobilière réalisée par son entremise ne change rien à sa nature première de vente immobilière.
Elle conteste ensuite l'application des clauses d'exclusion de garantie invoquées par l'assureur puisqu'elle n'a pas fourni un conseil financier et elle considère que les activités de conseil sont garanties par la police. Au demeurant, elle rappelle que M. et Mme [I] ne se plaignent pas d'un conseil erroné qui leur aurait été donné mais du caractère mensonger de la DAT remise par le promoteur et du retard dans l'exécution des travaux. Elle considère que l'article de doctrine cité par l'assureur, selon lequel la loi [10] serait insuffisante à encadrer les conseils en défiscalisation immobilière, démontre l'absence de tout autre statut pour ce type d'opérations puisque l'auteur appelle de ses v'ux la création d'un statut qui, par hypothèse, n'existe pas. Elle relève que la jurisprudence confirme que le conseil sur des opérations de défiscalisation immobilière relève de l'activité des agents immobiliers. Elle se défend de ne pas justifier d'un mandat écrit, précisant qu'il porte le numéro 4895 et qu'il figure régulièrement sur son registre conformément à l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 et elle produit sa carte professionnelle. Au demeurant, elle souligne que s'agissant d'une nullité relative visant à protéger le mandant dans ses rapports avec le mandataire, la cour de cassation juge désormais que l'assureur ne peut s'en prévaloir pour dénier sa garantie. Elle souligne que le mandat qui a été donné est limité à une durée de 12 mois et que la clause de renouvellement est elle aussi limitée dans le temps de sorte que l'article 7 de la loi Hoguet est respecté.
A titre subsidiaire, elle invoque l'obligation de bonne foi contractuelle et l'article L.113-1 du code des assurances qui n'admet les exclusions de garantie que formelles et limitées afin d'éviter que l'assureur ne vide de sa substance la garantie consentie. Elle rappelle que la garantie a été souscrite après différents échanges au cours de l'année 2005 et en particulier l'envoi d'une note de présentation de ses activités et de celles de ses filiales. Elle estime que l'assureur a accepté de garantir lesdites activités, sauf à lui avoir fait sciemment souscrire une police inadaptée à ses activités réelles et à le lui opposer quatorze ans plus tard, ce qui constituerait une faute de la part de l'assureur. Elle invoque le caractère abusif de la clause privant le contrat de sa substance et la règle selon laquelle, en cas de doute, le contrat d'adhésion s'interprète contre celui qui a proposé de sorte que la société Aig Europe doit sa garantie. Elle estime que la circonstance que ses activités de conseil en gestion de patrimoine soient assurées auprès d'un autre assureur n'enlève rien au fait que les conseils qu'elle peut être amenée à donner dans le cadre de ses activités d'agent immobilier sont couverts par la police, la défiscalisation s'effectuant au demeurant postérieurement à la vente et par l'acquéreur lui-même lors de sa déclaration de revenus.
La société Aig Europe demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée, in solidum avec son assuré, à indemniser M. et Mme [I] et à garantir la société [T] [L] des condamnations prononcées à son encontre.
Elle conclut d'abord au rejet des demandes dirigées à son encontre en faisant valoir, à titre principal, que les conditions d'application de la police souscrite ne sont pas réunies. Elle soutient en effet que l'activité de la société [T] [L] de «'conseil en gestion de patrimoine'» pour laquelle sa responsabilité est recherchée par les investisseurs, ne ressort pas du périmètre de la garantie qui, d'une part, porte sur les activités d'agent immobilier tel que définies par l'article 1 de loi Hoguet et ses textes subséquents et qui, d'autre part, exclut expressément, à l'article 1 des conditions particulières de la police, «'le conseil en investissement financier et/ou le conseil en gestion de patrimoine'». Elle affirme que la jurisprudence comme la doctrine considèrent que la commercialisation d'une opération de défiscalisation immobilière relève d'une activité de conseil en gestion de patrimoine qui ne ressort pas du périmètre de l'activité professionnelle d'agent immobilier. Elle souligne que seules les activités mentionnées aux conditions particulières sont garanties de sorte que les activités connexes ou accessoires non-mentionnées ne sont pas garanties. Elle critique la motivation des premiers juges qui a retenu, d'une part, que le conseil en gestion de patrimoine était prodigué par la société [T] [L] à titre accessoire et qu'il n'était pas établi que les activités connexes ou accessoires ne seraient pas couvertes, cette motivation méconnaissant la partie «'préambule'» des conditions spéciales de la police, et d'autre part, que le conseil prodigué par l'assuré s'analysait en une information relative à la vente du bien immobilier et non pas comme sur une opération de défiscalisation, estimant que cette motivation est contraire à la preuve que son assuré a outrepassé son rôle de simple intermédiaire en transaction immobilière en fournissant un conseil en gestion de patrimoine. Elle renvoie à cet égard au Kbis de la société [T] [L] et à ses statuts mentionnant qu'elle exerce une activité de «'conseil en gestion de patrimoine'», ainsi qu'à son site internet et aux offres d'emploi qu'elle publie démontrant que cette société se présente elle-même comme «'conseil en gestion de patrimoine'», tout comme le démontre le fait que M. et Mme [I] recherchent justement sa responsabilité contractuelle en cette qualité. Au demeurant, elle relève que la teneur de l'étude personnalisée que son assuré à établi au profit de M. et Mme [I], ainsi que la convention de commercialisation confiée à la société [T] [L], prévoyant qu'elle veille à ce que le prêt soit rapidement accordé, ainsi que ses démarches au profit des acquéreurs auprès des services fiscaux postérieurement à la vente, démontrent que son activité outrepassait l'activité d'agent immobilier. Elle juge inopérant l'argumentation de la société [T] [L] qui invoque l'absence de contrat la liant aux acquéreurs et elle souligne que les jurisprudences citées par son assuré ne sont pas comparables puisque les polices concernées par ces litiges couvraient les activités connexes ou accessoires. Elle fait valoir que la note de présentation que la société [T] [L] lui a adressée en 2005 concernant ses activités n'a pas valeur contractuelle et que cette société lui avait en 2009 confirmé que ses activités de «'conseil en gestion de patrimoine'» n'avaient pas à être prises en compte puisque assurées par une police spécifique.
Subsidiairement, elle invoque les clauses d'exclusion de garanties prévues à la police d'assurance, soit les articles 4.2.10. et 4.2.6.. Elle affirme que dès lors que la société [T] [L] a fourni à M. et Mme [I] un conseil financier, au point que le choix géographique du bien et sa surface deviennent des éléments secondaires, cette activité de placement de produits immobiliers de défiscalisation est exclue par l'article 4.2.10.. Elle juge non-pertinente l'étude réalisée par le cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre selon laquelle le conseil apporté par un intermédiaire dans le cadre d'une transaction immobilière ne nécessite pas d'avoir le statut de «'conseiller en investissement financier'» (CIF) puisque cette note n'exclut pas que la commercialisation par un agent immobilier d'un produit immobilier défiscalisé constitue une prestation de «'conseil en investissement financier'». Elle oppose ensuite l'exclusion de garantie énoncée à l'article 4.2.6. concernant les conséquences pécuniaires résultant d'activités ou d'opérations exercées par l'assuré sans mandat écrit de son client. Elle affirme en effet que la convention de commercialisation dont justifie son assuré est entachée d'une nullité d'ordre publique à défaut d'être datée, signée et de comporter le numéro d'inscription au registre des mandats. Elle ajoute que l'avenant versé aux débats n'est quant à lui pas signé. Elle relève également que la convention de commercialisation ne comporte pas de limites dans le temps, affirmant que son renouvellement par tacite reconduction étant contraire aux dispositions légales et réglementaires applicables.
A toutes fins, elle conteste que son refus de garantie soit abusif dès lors que la société [T] [L] a eu connaissance des conditions claires et explicites de la police souscrite et de ses avenants qui lui ont permis d'appréhender la portée et les limites des garanties offertes. Elle en conclut qu'elle ne peut désormais lui reprocher une inadéquation de la police souscrite, ni prétendre ignorer le risque de refus de garantie. Elle rappelle que la note de présentation de ses activités communiquée en 2005 est dépourvue de valeur contractuelle et qu'en août 2009, la société [T] [L] a expressément indiqué ne pas souhaiter être assurée au titre de ses activités de conseil en gestion de patrimoine au motif que ces activités étaient assurées par ailleurs.
A titre plus subsidiaire, elle demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a jugé que les plafonds de garantie et de franchises sont applicables, en particulier l'article 8 des conditions générales de sa police comportant un plafond de garantie par période d'assurance de 3'000'000 € et une franchise de 20'000 € par sinistre.
Sur ce,
Selon l'article 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
Cette action, qui trouve son fondement dans le droit à réparation du préjudice causé dont l'assuré est responsable, ne peut s'exercer que dans les limites du contrat d'assurance.
En vertu de l'article L.112-6 du code des assurances : «'L'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire'».
En indiquant que les exclusions de garantie doivent être formelles et limitées, l'article L.113-1 énonce une condition de validité dès lors notamment que leur formulation doit être suffisamment précise, afin non seulement de permettre à l'assuré de connaître exactement le domaine de l'exclusion de garantie, mais aussi de ne pas vider la garantie de sa substance.
En l'espèce, la société [T] [L] a souscrit une assurance «'responsabilité civile des agents immobiliers et administrateurs de biens'» n°7.952.407 auprès de la société Chartis Europe, à laquelle succède la société Aig Europe, à effet au 1er janvier 2010 dont l'article 1.1 des conditions spéciales indiquent que les activités assurées, limitativement énumérées, sont celles exercées à titre principal ou accessoire prévues par les dispositions de l'article 1 de la loi du 2 janvier 1970 et ses textes subséquents, outre une liste de cinq activités annexes ou connexes sans rapport avec le présent litige. Ce même article exclut expressément du périmètre des activités garanties une série de six activités dont celle de «'conseil en investissement financier et/ou de conseil en gestion de patrimoine'».
Dès lors qu'il a été retenu ci-avant que la société [T] [L] n'avait conclu aucun contrat avec M. et Mme [I], ni en gestion de patrimoine, ni en conseil en investissement financier, mais qu'elle n'était intervenue que comme intermédiaire du vendeur, les premiers juges ont justement retenu que l'activité ainsi déployée entrait bien dans le périmètre de la police souscrite. Il importe à ce stade de relever que la circonstance que la société [T] [L] soit tenue, en raison de son intervention au titre d'une opération de placement immobilier de défiscalisation, d'une obligation spécifique d'information et de conseil se rapportant aux caractéristiques de l'investissement et aux choix à effectuer, ne fait pas perdre sa nature première à son activité d'agent immobilier, sauf à confondre «'obligation de conseil en investissement de patrimoine et/ou en investissement financier'» et «'activité de conseil en investissement de patrimoine et/ou en investissement financier'». Il s'ensuit qu'en faisant signer à M. et Mme [I] un contrat de réservation préalable à une vente en l'état futur d'achèvement, fut-il éligible à un dispositif de défiscalisation qui a constitué l'argument principal ayant déterminé le consentement des réservataires, la société [T] [L] n'en a pas moins exercé une activité d'entremise en vente d'un bien immobilier telle que définie à l'article 1 de la loi Hoguet, soit une activité entrant exactement dans le périmètre de la police.
Par ailleurs, le fait que la responsabilité de la société [T] [L] soit recherchée pour l'inexécution d'une obligation de conseil en investissement financier ne démontre pas que cette société aurait outrepassé son rôle d'intermédiaire en transaction immobilière, cette obligation, au demeurant inexécutée, ne constituant qu'une de ses obligations dans le cadre de son activité d'agent immobilier. Dans ce contexte, il est indifférent que la société [T] [L] se présente elle-même, sur son site internet comme au demeurant dans la note de présentation adressée à l'assureur, comme un spécialiste en programmes immobiliers défiscalisés et qu'elle ait même établi une étude personnalisée de la situation de M. et Mme [I] pour les convaincre de la rentabilité du programme immobilier Jacques Prévert éligible à la défiscalisation Girardin, la nature immobilière du support de l'investissement apparaissant effectivement secondaire aux termes de cette étude, dès lors que ce conseil en optimisation fiscale est réalisé à titre ponctuel pour être strictement rattaché à une transaction immobilière donnée et qu'il est d'ailleurs délivré sans suivi de la situation de M. et Mme [I] qui ne rémunère pas la société [T] [L] à cet effet, outre que ce conseil n'est d'ailleurs pas subordonné à l'obligation pour le mandataire d'un agrément par l'AMF. L'obtention d'un prêt n'a pas été assurée par [T] [L] mais par l'une de ses filiales, la société Valority Crédit, et si le mandat de gestion semble avoir été signé en même temps que le contrat de réservation, ce mandat a, là encore, été confié à un tiers. Le caractère complet de l'opération proposé aux investisseurs, à la faveur de l'intervention de sociétés tierces pour l'obtention d'un prêt et la mise en location, pas plus que le volet défiscalisation attaché à cette opération, ne suffise à dénaturer la nature de l'intervention de l'agent immobilier par l'entremise duquel le contrat de réservation a été signé.
Les exclusions de garantie, invoquées à titre subsidiaire par la société d'assurance, ne trouvent pas d'avantage à s'appliquer dès lors, en premier lieu, que l'article 4.2.10 qui vise «'toute réclamation relative à la fourniture de conseil financier portant sur des prêts, des acquisitions mobilières ou immobilières ou des opérations de vente'» est inopérante pour être insuffisamment limitée, sauf à considérer qu'elle est uniquement le pendant de la délimitation du périmètre de la garantie ci-avant examinée qui n'inclut pas le «'conseil en investissement financier et/ou de conseil en gestion de patrimoine'». Toute interprétation contraire conduirait en effet à donner à cette exclusion de garantie une portée particulièrement large, de nature à vider de sa substance la garantie consentie puisque l'obligation de conseil de l'agent immobilier est au c'ur de ses activités et que la notion de «'conseil financier'» est à ce point large qu'elle peut concerner une multitude de circonstances de fait et droit entourant les transactions conclues par l'entremise d'un agent immobilier. Or, il a été vu ci-avant que le manquement de la société [T] [L] a son obligation d'information et de conseil quant au délai pour louer le bien acquis pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal prévue par la loi tient au dispositif de défiscalisation attachée à la vente, sans dénaturer l'opération au point de la faire entrer dans le périmètre de l'activité de conseil en gestion de patrimoine ou de conseil en investissement financier. Dans ces conditions, la société [T] [L] n'a pas fourni un conseil financier à l'occasion de la vente conclue par son entremise entrant dans les prévisions de l'exclusion de garantie précitée.
En second lieu, l'article 4.2.6. qui exclut de la garantie «'les conséquences pécuniaires résultant d'activités ou d'opérations exercées par l'assuré'» en l'«'absence de mandat écrit entre l'assuré et son client'» ne trouve pas à s'appliquer puisque la société [T] [L] justifie du mandat écrit de commercialisation qui lui a été confié, ainsi que d'un avenant écrit à ce contrat. La production de ces actes, que la société Jacques Prévert n'a jamais discuté avoir signé aux dates indiquées, suffit à écarter l'application de la clause d'exclusion de garantie qui est d'interprétation stricte. Il s'ensuit qu'il est indifférent que le contrat de commercialisation ne soit pas signé et qu'il ne comporte pas le numéro de mandat sous lequel il a été enregistré puisque l'avenant est quant à lui daté du 10 mars 2008, qu'il précise se rapporter à une convention initiale conclue le 31 janvier 2008 et qu'il mentionne le numéro d'enregistrement, date et numéro correspondant très exactement aux mentions figurant sur le registre des mandats tenu conformément aux prévisions de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972. La preuve est ainsi suffisamment rapportée de la date et de l'enregistrement du mandat, outre que dernier est régulièrement limité dans le temps pour être conclu pour une durée de douze mois, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives d'une année également. Il importe ici de préciser qu'à supposer que la nullité du mandat soit encourue à défaut d'être signé et de comporter le numéro de mandat sous lequel il a été enregistré, la société Aig Europe n'aurait pas qualité pour s'en prévaloir s'agissant de nullité relative destinée à protéger le seul mandant.
Au final, le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné in solidum la société Aig Europe avec son assuré à indemniser M. et Mme [I] et en ce qu'il a condamné l'assureur à relever et garantir la société [T] [L] des condamnations prononcées à son encontre, le tout sous le bénéfice des plafonds et franchise applicables, est confirmé.
Sur les appels en garantie contre M. [N] et son assureur la MAF':
La société Aig Europe demande à la cour, à titre infiniment subsidiaire, d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté son appel en garantie contre M. [N] et son assureur, la MAF. Elle estime avoir démontré que les préjudices de M. et Mme [I] sont directement et exclusivement liés aux manquements de la SCI Jacques Prévert et des intervenants sur le chantier, au premier rang desquels le maître d''uvre qui aurait signé une DAT considérée comme prématurée par les investisseurs et qui devait s'assurer de la réalisation des travaux de parachèvement.
La société [T] [L] demande, à titre subsidiaire et reconventionnel, à être relevée et garantie par le maître d''uvre et la MAF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. Elle met d'abord en avant les fautes commises par la SCI Jacques Prévert, qui est l'auteur d'une fausse DAT et qui a reconnu sa responsabilité pour avoir tardé à réaliser les opérations de parachèvement des travaux, seule en lien de causalité avec les préjudices allégués.
Elle souligne que lorsqu'elle a été informée des difficultés rencontrées par M. et Mme [I] avec le promoteur, elle a multiplié les démarches pour les aider à trouver une solution et elle renvoie à des décisions du tribunal de grande instance et de la Cour d'appel de Lyon, rendues dans une espèce en tout point comparable, ayant retenue qu'elle avait été elle-même bernée par la duplicité du promoteur. Elle invoque également la faute commise par M. [N], signataire de la DAT et qui devait s'assurer de l'achèvement des travaux et elle considère que la faute du maître d''uvre est en lien direct et prédominant avec les préjudices allégués.
M. [N], qui n'a pas constitué avocat dans l'instance d'appel alors qu'il avait comparu en première instance, est en application du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile présumé demander la confirmation du jugement de première instance et s'en approprier les motifs.
La MAF sollicite, à titre principal, la confirmation du jugement en l'absence de responsabilité de M. [N], recherchée par la SA Aig Europe par voie d'appel en garantie. Elle considère en particulier que la preuve que la DAT soit erronée n'est pas rapportée, outre qu'il n'est pas établi le lien de causalité entre l'attestation de M. [O] [N] du 18 décembre 2008 et le préjudice invoqué par les époux [I]. Elle estime que la situation décriée par les époux [I] ne ressort pas de la responsabilité de l'architecte mais uniquement de manquements à son obligation de conseil par la société [T] [L], mandataire de la SCI Jacques Prévert, et de manquements à son obligation d'information par cette SCI. Elle estime évident que ces obligations de conseil au titre de la rentabilité de l'opération et des conditions à réunir pour bénéficier de la défiscalisation, sont étrangères à la responsabilité du maître d''uvre. Elle souligne qu'en l'état de la position de l'administration fiscale, qui considère au vu du procès-verbal de réception et du mandat de gestion donné à la société Villanova, que l'appartement était en état d'être loué, il appartenait aux époux [I] de contester cette décision. Elle avance qu'en renonçant à exercer un tel recours, les acquéreurs ont perdu une chance d'obtenir la défiscalisation escomptée. Au demeurant, elle fait valoir qu'en donnant un mandat de gestion à la SARL Villanova, les intéressés ont reconnu que l'appartement était en l'état d'être loué. Elle considère que le retard dans la livraison des ouvrages n'est pas le résultat d'un quelconque manquement de M. [N], ce dernier n'étant tenu que d'une obligation de moyen concernant la direction du chantier alors que la SCI Jacques Prévert est tenue quant à elle d'une obligation de résultat quant à la date de livraison de l'ouvrage. Elle rappelle que l'allongement du chantier a pour seul origine des difficultés financières de la SCI Jacques Prévert qui n'a pas payé les entreprises dans les délais requis comme cela résulte de ses propres écrits. Elle renvoie au rapport d'expertise de M. [Z] qui met hors de cause le maître d''uvre. Elle ajoute que les difficultés rencontrées dans le cadre de cette opération immobilière s'expliquent également par la crise économique ayant frappé l'île de [Localité 12] comme le reconnaissent d'ailleurs les époux [I]. Elle invoque l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation selon lequel l'immeuble vendu à terme ou en état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipements indispensables à son utilisation, sans que ne soit pris en compte les défauts de conformité lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel. Elle ajoute que la société [T] [L] ne rapporte pas la preuve que l'architecte serait à l'origine de la durée de parachèvement des travaux dès lors qu'en réalité ce retard est imputable aux difficultés financières de la SCI Jacques Prévert.
Elle estime que si la faute éventuelle de M. [N] était retenue, celle-ci n'exonérerait pas la société de [T] [L] de ses propres manquements à l'origine du sinistre, outre qu'elle serait alors fondée à opposer une exclusion de garanti à son assuré. En effet, à titre subsidiaire, elle conteste la mobilisation de sa garantie dès lors que, si la DAT était mensongère, un tel comportement est exclu par la police. Elle cite en particulier la clause d'exclusion 2.111 se rapportant au dol de l'adhérent dans la mesure où une telle faute intentionnelle retire sinistre tout caractère aléatoire.
À titre plus subsidiaire encore, elle rappelle les limites et conditions de sa police.
Sur ce,
Hormis sa responsabilité de plein droit à l'égard du maître de l'ouvrage pour des désordres de nature décennale, le maître d''uvre, qui n'exécute pas lui-même les travaux, est tenu d'obligations de moyen.
Le tiers à un contrat de maîtrise d''uvre peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
Selon l'article 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément, que les premiers juges ont relevé, à la lueur de la définition de l'achèvement des travaux d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement telle que donnée par l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'il n'est pas suffisamment établi que la DAT signée le 19 décembre 2008 serait mensongère, outre que le retard de parachèvement des travaux est, aux termes d'un courrier que la SCI Jacques Prévert a adressé à M. et Mme [I] le 15 avril 2010, imputable non pas à une carence des locateurs d'ouvrage ou du maître d''uvre, mais à des «'raisons techniques bancaires liées à (son) organisme prêteur'». La cour d'appel ajoute que l'expert judiciaire désigné dans le litige opposant un autre acquéreur d'un lot de la résidence «'[11]'» et le syndicat des copropriétaires de ce résidence à la [21] du même nom, à M. [N] et à la MAF, a précisé, pour écarter toute implication du maître d''uvre, qu «'il lui était impossible de s'assurer des finitions et reprises lorsque les entreprises souffraient de défaut de paiement dont M. [N] restait tributaire'». Il s'ensuit que les sociétés [T] [L] et Aig Europe échouent à établir un manquement imputable au maître d''uvre et ne sont donc pas fondés en leur appel en cause, par voie d'action directe contre l'assureur de ce dernier.
Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté les appels en garantie formés par la société [T] [L] et son assureur contre M. [N] et son assureur, est confirmé.
Sur les demandes accessoires':
La cour confirme la décision attaquée qui a condamné in solidum les sociétés [T] [L] et Aig Europe, parties perdantes, aux dépens de première instance et à payer à M. et Mme [I] la somme de 2'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de l'assureur à relever et garantir son assuré de ces condamnations sous réserve des plafonds de garanties et franchises applicables.
Y ajoutant, la cour d'appel condamne in solidum les sociétés [T] [L] et Aig Europe, parties perdantes, aux dépens à hauteur d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Laurent Prudon, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La cour condamne les mêmes in solidum, dont les demandes respectives au titre de l'article 700 sont rejetées, à payer la somme supplémentaire de 4'000 €, soit 2'000 € à M. et Mme [I] et 2'000 € à la MAF au titre des frais irrépétibles qu'ils ont chacun exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement rendu le 2 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées, sauf à préciser que la condamnation in solidum de la SAS [T] [L] et de SA Aig Europe est prononcée in solidum avec la créance déclarée au passif de la procédure de liquidation de la SCI Jacques Prévert quoi que les sociétés [T] [L] et Aig Europe n'en soient tenues qu'à hauteur de la somme de 20'687,15 €,
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SAS [T] [L] et la SA Aig Europe aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Laurent Prudon, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette les demandes de la SAS [T] [L] et la SA Aig Europe au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SAS [T] [L] et la SA Aig Europe à payer la somme de 2'000 € à M. [V] [I] et Mme [J] [R] son épouse au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SAS [T] [L] et la SA Aig Europe à payer la somme de 2'000 € à la Mutuelle des Architectes Français au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 14]
Au fond du 02 septembre 2021
RG : 11/11411
S.A. AIG EUROPE
C/
[R]
[I]
[N]
Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS
S.A.S. V [L]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 17 Septembre 2025
APPELANTE :
La société AIG EUROPE SA, société de droit étranger au capital social de 47.176.225 €, dont le siège social est sis [Adresse 4], identifiée sous le numéro B218806
Luxembourg, venant aux droits de la société AIG EUROPE LIMITED, agissant au travers de sa succursale pour la [L] située [Adresse 22] à [Adresse 16] ([Adresse 6]), immatriculée sous le numéro 838 136 463 RCS [Localité 15]
Représentée par Me Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 938
Ayant pour avocat plaidant Me Arnaud MOLINIER, avocat au barreau de PARIS
INTIMES :
Mme [J] [R] épouse [I]
née le 11 Mars 1965 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 5]
M. [V] [I]
né le 24 Septembre 1965 à [Localité 18]
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentés par Me Damien RICHARD de la SELARL RACINE LYON, avocat au barreau de LYON, toque : 366, substitué par Me Nicolas BOIS, avocat au barreau de LYON
Ayant pour avocat plaidant Me Eve NICOLAS, avocat au barreau de NANTES
LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), assureur de Monsieur [N], société d'assurance mutuelle à cotisations variables ' SIREN n°784.647.349, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Directeur Général
Représentée par Me Laurent PRUDON, avocat au barreau de LYON, toque : 533
Ayant pour avocat plaidant Me Marc FLINIAUX, avocat au barreau de PARIS
La SAS V [L] venant aux droits de VALORITY [L], dont le siège social est [Adresse 7], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le n° B 332 641 372, prise en la personne de son représentant légal en exercice
Représentée par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773
M. [O] [N]
[Adresse 3]
[Localité 8]
L'huissier en charge de signifier la déclaration d'appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 13 avril 2021
Défaillant
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 12 Décembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Février 2025
Date de mise à disposition : 17 Septembre 2025
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique DRAHI, conseiller
- Nathalie LAURENT, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport.
Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Pour la construction d'un ensemble immobilier dénommé «'Jacques Prévert'» comportant 34 logements dans le [Adresse 17] Sainte-Clotilde à Saint-Denis de la Réunion (94490), la SCI Jacques Prévert a confié une mission de maîtrise d'ouvrage à la SARL Novamonde Immobilier et une mission de maîtrise d''uvre à M. [O] [N], assuré auprès de la Mutuelle des Architectes Français (MAF).
La déclaration d'ouverture de chantier a été déposée le 16 avril 2007.
Suivant convention de commercialisation, la SCI Jacques Prévert a confié à la SAS Valority [L], désormais [T] [L], assurée auprès de la SA Chartis Europe, devenue Aig Europe, la commercialisation, sous le régime fiscal «'Girardin'», des lots composant le programme «'Jacques Prévert'» moyennant le paiement d'honoraires fixés à 12 % HT du prix de vente TTC «'pour chacun des contrats de réservation signé par un client de Valority'».
Le 31 octobre 2008, la société [T] [L] a transmis à la société Novamonde Immobilier les «'conditions générales'» et les «'conditions particulières loi Girardin'» d'un «'contrat de réservation préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement'» signées le même jour par M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] portant sur les lots n°17 et 48 de l'immeuble à construire, correspondant à un appartement type T3 situé au 2ème étage et à un emplacement de parking, le tout au prix de 290'000 € financé au moyen d'un prêt de 302'400 €. Les «'conditions particulières loi Girardin'» mentionnaient une livraison prévisionnelle du bien au 3ème trimestre 2008 et une vente régularisée au plus tard le 31 décembre 2008.
Parallèlement, M. et Mme [I] ont confié à la société «'Valority Crédit Immobilier'» un mandat de recherche d'un crédit immobilier afin de financer leur acquisition.
Suivant acte notarié du 30 décembre 2008, la vente en l'état futur d'achèvement a été réitérée, avec la précision que, compte tenu de l'avancement des travaux, 90% du prix était immédiatement exigible, soit la somme de 261'000 €.
Pour autant, la «'déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux'» (ci-après désignée DAT) avait déjà été cosignée par M. [O] [N] et par la SCI Jacques Prévert respectivement les 12 et 19 décembre 2008 et elle a été reçue au service de l'urbanisme de la mairie de [20] le 31 décembre 2008.
En l'absence de levée de certaines réserves et en vue de voir sanctionner le dépôt d'une DAT à une date à laquelle l'immeuble n'était en réalité pas terminé, les copropriétaires ont voté, en assemblée générale extraordinaire réunie le 9 avril 2010, d'une part, l'engagement d'une action à l'encontre de la Banque de [Localité 12] pour la mise en 'uvre de sa garantie financière afin de pallier la défaillance financière de la SCI Jacques Prévert ayant entraîné un arrêt des travaux, et d'autre part, l'engagement d'une action en référé-expertise en vue de rechercher la responsabilité du promoteur, de l'architecte et du notaire.
L'action en référé-expertise a finalement été engagée par M. [W] [X], copropriétaire de l'ensemble immobilier «'Jacques Prévert'», le syndicat des copropriétaires étant intervenu volontaire à l'instance et par ordonnance de référé rendue le 8 juillet 2010, le président du tribunal de grande instance de Saint-Denis a ordonné une mesure d'expertise, désignant M. [H] [Z] pour y procéder. L'expert [Z] déposera son rapport le 28 juin 2011.
Entre temps, M. et Mme [I], qui avait donné un mandat de gestion à la société Villanova pour la location de l'appartement acquis en l'état futur d'achèvement, ont consenti un bail le 27 juillet 2010 à effet au 1er août 2010. Dans ce contexte, la direction générale des finances publiques a, suivant propositions de rectification par courriers des 25 juin et 10 septembre 2010, opposé aux intéressés le non-respect des conditions prévues à l'article 199 undecies A du code général des impôts à défaut d'avoir loué leur appartement dans les six mois suivant la DAT, pour remettre en cause le bénéfice de la réduction d'impôt accordée au titre de la loi «'Girardin'» et leur demander de rembourser les sommes de 20'643 € et de 19'975 € respectivement aux titres des années 2008 et 2009. Après réclamations, ces propositions de rectification ont été confirmées par courrier des 27 août et 14 septembre 2010, ainsi que par le conciliateur fiscal de [Localité 13]-Atlantique par courrier du 15 novembre 2010.
***
Considérant que la responsabilité de la SCI Jacques Prévert et de la société [T] [L] était engagée au titre d'un préjudice fiscal et de la perte locative découlant de la livraison tardive du bien, M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] ont, par acte d'huissier du 28 juillet 2011, fait assigner ces sociétés devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Par acte d'huissier du 16 avril 2012, la SCI Jacques Prévert a fait appeler en cause M. [O] [N], ainsi que l'assureur de celui-ci, la MAF.
Par acte d'huissier du 28 janvier 2013, la société [T] [L] a fait appeler en garantie son assureur, la société Aig Europe.
La liquidation judiciaire de la SCI Jacques Prévert ayant été prononcée par jugement du tribunal de Grande Instance de Compiègne du 5 décembre 2014 et maître [O] [A] ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur de la SCI, M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] ont déclaré leur créance auprès du mandataire et ils ont, par acte d'huissier du 23 septembre 2015, fait assigner ce dernier, es qualités, devant le tribunal de grande instance de Lyon.
Après jonction des procédures, le Tribunal Judiciaire de Lyon a, par jugement rendu le 2 septembre 2021, statué ainsi':
Déclare les conclusions notifiées par la SCI Jacques Prévert antérieurement à son placement en liquidation judiciaire irrecevables,
Fixe la créance de [J] et [V] [I] au passif de la SCI Jacques Prévert à la somme de 43'374,30 € se décomposant comme suit :
préjudice fiscal : 36'556,20 €,
perte locative : 4'818,10 €,
article 700 du CPC : 2'000 €,
Condamne in solidum la société Valority [L] et la société Aig Europe à payer à [J] et [V] [I] une somme de 20'687,15 €, sous réserve pour l'assureur des plafonds de garanties et franchise prévus au contrat,
Rejette le surplus des demandes de [J] et [V] [I],
Dit que la société Aig Europe devra relever et garantir la société Valority [L] de cette condamnation, sous réserve des plafonds de garanties et franchise prévus au contrat,
Déboute la société Valority [L] et la société Aig Europe de leurs demandes d'être relevées et garanties par [O] [N] et la Mutuelle des Architectes de [L],
Déboute [O] [N] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français,
Condamne in solidum la société Valority [L] et la société Aig Europe à verser à [J] et [V] [I] une somme de 2'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que la société Aig Europe devra relever et garantir la société Valority [L] de cette condamnation, sous réserve des plafonds de garanties et franchise prévus au contrat,
Rejette les demandes des sociétés Valority [L], Aig Europe, la Mutuelle des Architectes Français et [O] [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute [J] et [V] [I] de leur demande aux fins de voir dire qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, et qu'en cas d'exécution extrajudiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, seront supportées par la partie tenue aux dépens,
Condamne in solidum la société Valority [L] et la société Aig Europe aux dépens et autorise maître [C], maître [D] et maître [E] à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait directement fait l'avance sans avoir reçu provision,
Dit que la société Aig Europe devra relever et garantir la société Valority [L] de cette condamnation, sous réserve des plafonds de garanties et franchise prévus au contrat,
Rejette toute demande plus ample ou contraire,
Assortit le présent jugement de l'exécution provisoire.
Le tribunal a retenu en substance :
Sur les demandes indemnitaires dirigées contre la SCI Jacques Prévert :
qu'alors que la DAT est datée du 19 décembre 2008 et que l'acquisition est intervenue le 30 décembre 2008, la livraison de l'appartement n'est intervenue que le 28 août 2009, selon la déclaration non contestée des époux [I]'; qu'il en résulte que la SCI Jacques Prévert n'a pas veillé à permettre aux acquéreurs de bénéficier de l'avantage fiscal qu'ils escomptaient, leur faisant perdre, par ses fautes, une chance certaine de louer leur bien dans le délai de 6 mois suivant l'achèvement des travaux et donc, non seulement de percevoir des loyers, mais surtout de bénéficier de l'avantage fiscal instauré par la loi Girardin';
que la perte de loyer doit être limité à 8 mois et les époux [I] justifient avoir subi un redressement fiscal pour les années 2008 et 2009'; qu'en revanche, ils ne rapportent pas la preuve de la réalité du préjudice moral qu'ils allèguent lié à la crainte de perdre toutes leurs économies'; qu'il y a lieu de fixer la perte de chance subie à 90% du préjudice intégral';
Sur les demandes dirigées contre la société Valority et son assureur :
qu'en l'absence de tout contrat conclu entre les parties et de toute rémunération versée à la société Valority, les époux [I] ne peuvent rechercher la responsabilité de cette société que sur le fondement délictuel';
que si la société Valority [L] n'a pas à répondre, en sa qualité de mandataire, du retard pris par la SCI Jacques Prévert dans l'avancement des travaux et la livraison du bien, elle n'en est pas moins tenue, comme professionnelle, d'une obligation d'information et de conseil et en particulier d'informer les acquéreurs des caractéristiques essentielles de l'opération y compris les moins favorables sur les risques associés ; que la documentation remise aux intéressés fait référence à la loi Girardin sans contenir aucune information sur les risques de l'opération en raison du bref délai prévu par la loi pour louer le bien après la déclaration d'achèvement des travaux ; que la société Valority a ainsi manqué à son devoir d'information et de conseil, de sorte qu'elle a fait perdre une chance aux époux [I] d'investir dans l'achat d'un appartement en bénéficiant d'un avantage fiscal'; que la perte de chance, qui apparaît conséquente au regard des circonstances de l'acquisition, doit être fixée à 50% du préjudice intégral';
que la société Aig Europe échoue à discuter sa garantie au motif que son assuré aurait exercé une activité de conseil en gestion de patrimoine non-assurée, puisque en réalité la société Valority est intervenue comme mandataire de la société Jacques Prévert ; que l'information délivrée par la société Valority s'analyse moins comme conseil en investissements financiers que comme une information relative à un des éléments de la vente';
Sur les appels en garantie':
que Aig doit sa garantie à son assuré';
que rien ne permet de considérer que la DAT du 19 décembre 2008 sur laquelle l'architecte a apposé sa signature était mensongère et il n'est pas établi que M. [N] soit à l'origine de la durée des travaux de parachèvement de l'immeuble';
Sur la demande de dommages et intérêts formé par M. [N]': qu'il n'est pas démontré que la société MAF ait fait preuve de mauvaise foi ou ait porté des accusations gratuites à l'encontre de M. [O] [N], étant rappelé que la défense a une action en justice constitue un droit et ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulièrement fautives.
Par déclaration en date du 15 octobre 2021, la SA Aig Europe a formé appel de ce jugement en tous ses chefs et à l'encontre de toutes les parties, sauf à l'encontre de la SCI Jacques Prévert prise en la personne de son liquidateur.
Le 7 décembre 2021, M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] ont vendu le bien immobilier situé à [Localité 19] au sein de la résidence [11] au prix de 140'000 €.
***
Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 1er juillet 2022 (conclusions récapitulatives d'appelante n°2) signifiées à M. [O] [N] par exploit du 11 juillet 2022, la SA Aig Europe demande à la cour :
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a condamné :
in solidum, la société Aig Europe SA et la société Valority [L], devenue [T] [L] à payer aux époux [I] la somme de 20'687,15 €,
in solidum, la société Aig Europe SA et la société [T] [L] à verser aux époux [I] la somme de 2'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
la société Aig Europe SA à relever et garantir la société [T] [L] des condamnations prononcées à son encontre, sous réserve des plafonds de garantie et de franchise prévus par la police d'assurance n°7.952.407,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société de [T] [L] dans le cadre du programme «'Résidence [11]'»,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a débouté la société Aig Europe SA de son appel en garantie contre M. [N], architecte du programme et de son assureur, la société Mutuelle des Architectes Français (Maf),
Et, statuant à nouveau':
I. A titre principal :
1. L'activité de la société [T] [L] dans le cadre du programme «'Résidence [11]'» ne relève pas de la garantie souscrite au titre de la police 7.952.407 auprès de la société Aig Europe SA :
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que la société [T] [L] n'a pas fourni un conseil en gestion de patrimoine dans le cadre du programme «'Résidence [11]'»,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que la société [T] [L] a exercé une activité d'agent immobilier, garantie au titre de la police n°7.952.407 auprès de la société Aig Europe SA,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a condamné la société Aig Europe SA à relever et garantir la société [T] [L] de toutes les condamnations prononcées à son encontre,
Et, statuant à nouveau :
Constater que la société [T] [L] a fourni un conseil en gestion de patrimoine, dépassant le périmètre de l'activité d'agent immobilier garantie au titre de la police n°7.952.407 souscrite auprès de la société Aig Europe SA,
Constater que le conseil en gestion de patrimoine est expressément exclu de la garantie de la police n°70952.407 souscrite auprès de la société Aig Europe SA,
Constater que la société Aig Europe SA est fondée à refuser sa garantie,
En conséquence,
Rejeter toutes les demandes en garantie formées contre Aig Europe SA,
Rejeter toutes les demandes de condamnation formées contre Aig Europe SA,
2. Application des clauses d'exclusion des articles 4.2.6 et 4.2.10 de la police d'assurance n°7.952.407 opposables à la société [T] [L] et aux tiers
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que les clauses d'exclusion des articles 4.2.6 et 4.2.10 de la police d'assurance n°7.952.407 ne sont pas opposables aux époux [I],
Et, statuant à nouveau :
Constater que la société [T] [L] a dispensé un conseil financier en proposant aux époux [I] d'investir dans le programme «'Résidence [11]'» bénéficiant du dispositif Girardin,
Constater que la convention de mandat produite par la société [T] [L] est entachée d'une nullité d'ordre public,
Constater que la société Aig Europe SA est bien fondée à opposer les clauses d'exclusion des articles 4.2.6 et 4.2.10 de la police d'assurance n°7.952.407 à la société [T] [L] et aux tiers,
En conséquence,
Rejeter toutes les demandes en garantie formées contre Aig Europe SA.
3. La demande de dommages et intérêts de la société [T] [L] à l'encontre d'Aig Europe SA
Constater qu'Aig Europe SA n'a commis aucune faute à l'égard de la société [T] [L] de nature à engager sa responsabilité à l'égard de son assuré,
Rejeter toutes les demandes de la société [T] [L] à l'encontre d'Aig Europe SA,
II. A titre subsidiaire, si par extraordinaire, la cour devait considérer que la société [T] [L] a exercé une activité d'agent immobilier :
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a retenu que la responsabilité de la société [T] [L] ne peut être engagée que sur un fondement délictuel,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il retenu la responsabilité de la société [T] [L] à l'égard des époux [I],
Et, statuant à nouveau :
Constater que la société [T] [L] n'a pas commis de faute en sa qualité d'agent immobilier,
Constater que les époux [I] ne justifient pas de l'existence d'un préjudice certain,
Constater que le préjudice des époux [I] ne peut prendre en compte, ni le préjudice fiscal, ni le préjudice de perte locative,
Constater que les époux [I] ne justifient d'aucun préjudice moral,
Constater que le préjudice des époux [I] ne peut consister qu'en un préjudice de perte de chance, ne pouvant excéder 5% du préjudice intégral,
En tout état de cause, constater que le lien de causalité entre le prétendu manquement commis par la société [T] [L] à son obligation d'information et de conseil et le préjudice allégué par les époux [I] est inexistant,
En conséquence,
Juger que la société [T] [L] n'a pas engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux [I],
Rejeter l'ensemble des demandes formées à l'encontre de la société [T] [L] et par conséquent, les demandes formées à l'encontre de la société Aig Europe SA,
Débouter les époux [I] de l'ensemble de leurs demandes.
III. A titre infiniment subsidiaire
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que la société Aig Europe SA ne peut être tenue au-delà de la portion du plafond de garantie restant disponible au jour de l'arrêt,
Confirmer le jugement du tribunal judiciaire du 2 septembre 2021 en ce qu'il a jugé que les plafonds et les franchises prévus par la police d'assurance n°7.952.407 étaient applicables et opposables à la société [T] [L] et aux tiers,
Réformer le jugement du tribunal judiciaire du 2 septembre 2021 en ce qu'il a rejeté l'appel en garantie soulevée par la société Aig Europe SA à l'encontre de M. [N] et de la Maf,
Et, statuant de nouveau :
Constater que la société Aig Europe SA est bien fondée à solliciter la garantie de M. [N] et de la Maf,
En conséquence,
Condamner M. [N] et de la Maf à relever et garantir Aig Europe SA de toutes condamnations ordonnées à son encontre.
IV. En tout état de cause
Condamner tout succombant à verser à la société Aig Europe SA la somme de 5'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner tout succombant aux entiers dépens.
***
Aux termes de leurs dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 4 juillet 2022 (conclusion d'intimé et d'appel incident n°2) signifiées à M. [O] [N] par exploit du 22 juillet 2022, M. [V] [I] et Mme [J] [R] épouse [I] demandent à la cour :
Déclarer Aig Europe mal fondée en son appel et toutes ses demandes et l'en débouter,
Voir confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 septembre 2021 en ce qu'il a :
Fixé la créance de [J] et [V] [I] au passif de la SCI Jacques Prévert à la somme de 43'374,30 €,
Condamné in solidum la société [T] [L], anciennement Valority [L], et la société Aig Europe, son assureur au titre des pertes de loyers et du préjudice fiscal,
Dit que la société Aig Europe devra relever et garantir la société Valority [L] de cette condamnation, sous réserve des plafonds de garantie et franchise prévus au contrat,
Rejeté les demandes des défendeurs de première instance sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamné in solidum la société [T] [L], anciennement Valority [L], et la société Aig Europe, son assureur, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,
Infirmer le jugement en ce qu'il a :
Limité à 8 mois la perte de loyer alors que le préjudice réel des époux [I] correspond à une perte de loyers sur 14 mois, soit 9'368,52 €, qu'il convient d'indemniser dans son intégralité,
Considéré que le préjudice fiscal consistait en une perte de chance limitée 50% du préjudice intégral pour un total de 18'278,10 € dès lors qu'il convient d'indemniser l'entier préjudice à hauteur de 40'618 €,
Condamné la société [T] [L] et son assureur, Aig Europe, à indemniser les époux [I] à hauteur de 50% du préjudice intégral s'élevant à 36'556,20 € pour le préjudice fiscal et 4'818,30 € pour la perte de loyers alors que le préjudice intégral s'élève à 40'618 € pour le préjudice fiscal et 5'353,44 € pour la perte de loyers,
Rejeté le surplus des demandes des époux [I] et notamment leur demande au titre du préjudice moral,
En conséquence, à titre principal,
Juger que la société [T] [L] a engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard des époux [I],
Juger que la perte de loyers des époux [I] s'étend sur 14 mois, soit 9'368,52 €,
Condamner la société [T] [L] et son assureur, Aig Europe, à indemniser les époux [I] à hauteur de 40'618 € pour le préjudice fiscal et 9'368,52€ pour la perte de loyers,
Condamner la société [T] [L] et son assureur, Aig Europe, à indemniser les époux [I] à hauteur de 3'500 € pour le préjudice moral,
A titre subsidiaire,
Juger que la société [T] [L] a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des époux [I],
Fixer le préjudice intégral à 45'971,44 € comprenant 40'618 € pour le préjudice fiscal et 5'353,44 € pour la perte de loyers,
Fixer la perte de chance à 90% du préjudice intégral, soit à 41'374,30 € décomposé comme suit :
préjudice fiscal : 36'556,20 €,
perte loyers : 4'818,10 €,
A titre plus subsidiaire,
Fixer le préjudice intégral à 45'971,44 € comprenant 40'618 € pour le préjudice fiscal et 5'353,44 € pour la perte de loyers,
Fixer la perte de chance à 50% du préjudice intégral, soit à 22'985,72 € décomposé comme suit :
préjudice fiscal : 20'309 €,
perte loyers : 2'676,72 €,
A titre infiniment subsidiaire,
Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la société [T] [L] et son assureur, Aig Europe, à 20'687,15 € la perte de chance des époux [I],
En cause d'appel,
Condamner la société Aig Europe, in solidum avec tout succombant, à payer aux époux [I] la somme de 4'000 € sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner in solidum la société [T] [L] et son assureur, la société Aig Europe Limited, aux entiers dépens.
***
Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 21 novembre 2022 (conclusions d'intimée n°3) signifiées à M. [O] [N] par exploit du 1er décembre 2022, la SAS [T] [L] demande à la cour :
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 2 septembre 2021 en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société [T] [L] et l'a condamnée à payer aux époux [I] la somme de 20'687,15 € outre 2'000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Et en cela,
Débouter Mme et M. [I] de toute demande dirigée contre la société [T] [L] venant aux droits de Valority [L],
A titre subsidiaire,
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lyon le 2 septembre 2021 en ce qu'il a retenu que la garantie de la société Aig Europe SA était due à [T] [L] au titre de la police n°7.952.407 et l'a condamnée à relever et garantir la société [T] [L] des condamnations prononcées à son encontre,
Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes de [T] [L] dirigées contre M. [N] et son assureur la Maf,
Et en cela, condamner M. [N] et son assureur la Maf, in solidum à relever et garantir la société Valority [L] de l'intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
En toute hypothèse,
Condamner la société Aig Europe SA ou qui mieux le devra à verser à la société [T] [L] la somme de 6'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société Aig Europe SA ou qui mieux le devra aux dépens de première instance et d'appel.
***
Aux termes de ses dernières écritures remises au greffe par voie électronique le 8 juillet 2022 (conclusions d'intimée n°2) signifiées à M. [O] [N] par exploit du 13 juillet 2022, la Mutuelle des Architectes Français demande à la cour :
Dire l'appel de la société Aig Europe SA mal fondé,
La débouter par voie de conséquence de l'intégralité de ses demandes dirigées à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français,
Dire l'appel incident de la société Valority [L] mal fondé et la débouter par voie de conséquence de ses demandes dirigées à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français,
Confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté toute demande en condamnation à l'encontre de la Mutuelle des Architectes Français en l'absence de faute démontrée à l'encontre de M. [O] [N],
Subsidiairement,
Juger que la Mutuelle des Architectes Français est fondée à opposer à M. [O] [N] une non garantie au regard :
de l'exercice anormal de la profession d'architecte exercée par M. [N],
en application de la clause d'exclusion 2.111,
au regard du sinistre qui a perdu tout caractère aléatoire en violation de l'article 1964 du code civil,
A titre infiniment subsidiaire,
Dire et juger que la garantie éventuelle de la Mutuelle des Architectes Français se fera dans les limites et conditions de la police qui contient notamment une franchise opposable aux tiers lésés et dans la limite du plafond de garantie,
Condamner la société Aig Europe SA à 5'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
La condamner en tous les dépens que maître Laurent Prudon pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
***
M. [O] [N], qui s'est vu signifier la déclaration d'appel par exploit du 11 juillet 2022, n'a pas constitué avocat.
***
Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.
MOTIFS
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties tendant à voir la cour «'constater'», «'juger'» ou «'réformer le jugement en ce qu'il a jugé'» lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.
Par ailleurs, les chefs de jugement non-critiqués sont définitifs, sans que la cour, qui ne statue que dans la limite de sa saisine, n'ait à les confirmer.
Sur la responsabilité de [T] [L]':
M. et Mme [I] recherchent la responsabilité de la société [T] [L] considérant que celle-ci a manqué à son devoir d'information et de conseil à leur égard en ne les informant pas sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l'investissement proposé, ainsi que sur les risques associés. Ils fondent leur action sur la responsabilité contractuelle de la société [T] [L] en sa qualité de «'conseil en gestion de patrimoine'», et à défaut, sur sa responsabilité délictuelle en sa qualité d'agent immobilier, citant de nombreuses jurisprudences à ces sujets.
Ils font valoir que la convention de commercialisation liant la société [T] [L] à la SCI Jacques Prévert prévoit expressément que la première est mandatée pour commercialiser les lots «'sous le régime fiscal Girardin'» et que d'ailleurs, la société [T] [L], qui se présente comme «'spécialiste en placements immobiliers et financiers'», leur avait promis «'une rentabilité locative et un plan de défiscalisation'». Ils ajoutent que la société [T] [L] avait pour mission d'analyser leur patrimoine pour procéder à une étude personnalisée et leur proposer des supports d'investissements. Ils relèvent que le contrat de commercialisation présente les signataires de contrats de réservation comme des clients de [T] [L] qui s'engage en outre à faire le nécessaire auprès des organismes de crédit pour que les demandes de crédit soient traitées rapidement. Ils considèrent que alors que l'obligation d'information et de conseil de la société [T] [L] était d'autant plus spécifique qu'elle s'inscrivait dans le cadre du dispositif de défiscalisation de la loi Girardin, la plaquette publicitaire remise, comme l'étude personnalisée, sont lacunaires à défaut notamment de mentionner le délai de 6 mois pour mettre en location le bien pour bénéficier de l'avantage fiscal.
Ils reprochent également à la société [T] [L] de ne pas s'être renseignée sur l'avancement des travaux d'autant que l'acte de vente, en mentionnant un avancement de 90% à la date du 30 décembre 2008, aurait dû l'alerter sur le risque de remise en cause de l'avantage fiscal du dispositif qu'elle s'apprêtait à leur faire souscrire. Surabondamment, ils estiment que la société [T] [L] aurait dû vérifier la rentabilité et la fiabilité de l'opération et vérifier le bon achèvement des travaux, déplorant en conséquence ne pas avoir disposé des éléments leur permettant de mesurer les risques inhérents à l'opération d'investissement conclue. Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé une condamnation in solidum de [T] [L] avec son assureur.
La société [T] [L] forme appel incident du chef du jugement ayant retenu sa responsabilité, en rappelant d'abord être intervenue comme intermédiaire du promoteur, la SCI Jacques Prévert, en vertu d'un mandat de commercialisation lui imposant d'assister le mandant pour la vente des biens à construire.
Elle souligne ne pas avoir participé aux choix des constructeurs, ni d'ailleurs au choix de l'administrateur de biens, directement choisi par les époux [I]. Elle ajoute qu'elle n'a été rémunérée que par la SCI Jacques Prévert et elle considère en conséquence que le jugement attaqué doit être confirmé en ce qu'il a écarté toute responsabilité contractuelle puisqu'elle n'a jamais été le conseil en gestion de patrimoine des acquéreurs, ce qui aurait supposé qu'elle soit rémunérée à ce titre, ce qui n'était pas le cas.
En réponse à l'argumentation adverse sur ce point, elle estime en effet qu'aucun contrat ne s'infert des plaquettes de présentation du programme immobilier «'Jacques Prévert'», s'agissant de simples brochures commerciales, sans valeur contractuelle, outre qu'elles sont émises par la société Valority Investissement, qui est une entité juridique distincte de Valority [L] et que les pages insérées dans cette plaquette émanent de la société Novamonde Immobilier. De même, elle fait valoir qu'aucun contrat ne résulte de l'étude personnalisée qu'elle a établie, ce document ne constituant qu'une simple approche du projet d'investissement et mentionnant en bas de page «'document non-contractuel'». Elle conteste avoir été le seul interlocuteur des époux [I] compte tenu de l'intervention de leur propre notaire et du contrat qui lie les intéressés à la SCI Jacques Prévert, outre que le fait d'être l'unique interlocuteur ne caractérise pas un lien contractuel. En réalité, elle rappelle que le contrat de réservation n'est pas signé par elle, sa mission de prospection de clientèle s'arrêtant au contraire dès qu'elle a fait signer un tel contrat à des réservataires. Elle ajoute que le mandat de recherche d'un crédit confié à la société Valority Crédit n'est pas d'avantage de nature à l'engager.
Sur le terrain délictuel ensuite, elle conteste pareillement sa responsabilité puisque, concernant le délai de 6 mois sur lequel leur attention n'aurait pas été attirée, les époux [I] disposaient de toute information utile sur le dispositif de défiscalisation Girardin, outre que les intéressés ont rencontré un conseiller et que leur situation professionnelle leur permettait de comprendre la portée de leur engagement. Elle souligne que les époux [I] ont au contraire, dès le contrat de réservation, signé un mandat de gestion avec la société Villanova, filiale de Novamonde Immobilier, cette dernière s'engageant d'ailleurs, aux termes de la plaquette publicitaire qu'ils lui attribuent, à leur fournir toute information complémentaire. Elle relève au demeurant que les époux [I] exposent eux-mêmes que le bien aurait dû être loué dans les 6 mois aux termes de leur courrier de réclamation adressé au gestionnaire de bien, preuve de leur parfaite connaissance des conditions fiscales et de la négligence fautive du gestionnaire, seule à l'origine de leur préjudice. Elle considère également que leur parfaite connaissance de la condition de location dans les 6 mois résulte du courrier que les époux [I] ont adressé au conciliateur fiscal aux termes duquel ils imputent d'ailleurs ce retard aux difficultés de réalisation des finitions. Elle se prévaut de la position de l'administration fiscale qui conteste que le bien n'était pas louable en l'état de quelques réserves et du non-achèvement des parties communes ne le rendant pas impropre à sa destination, d'autant que les autres appartements de la résidence étaient loués et qu'en réalité, leur bien était proposé à la location mais n'a pas trouvé preneur avant le 1er août 2010. Elle en conclut que le préjudice subi n'est pas en lien avec son prétendu manquement à une obligation de conseil.
Concernant son prétendu défaut d'information sur le retard d'achèvement des travaux, elle relève que le contrat de réservation est daté du 31 octobre 2008 pour un permis de construire remontant au 4 mai 2006 de sorte qu'elle ne pouvait pas se douter d'éventuelles difficultés, d'autant moins que la société Jacques Prévert n'a fait connaître aucune objection à la transmission du contrat de réservation. Au contraire, elle souligne que la vente a été réitérée avant le 31 décembre 2008 comme prévu et elle souligne qu'elle n'est pas tenue d'une obligation de suivi du chantier.
Elle considère qu'en réalité, le préjudice souffert n'est imputable qu'aux aléas du marché locatif, inhérents à toute mise en location et comme les acquéreurs, qui ont d'ailleurs souscrit une garantie «'absence de locataires'», en avaient conscience.
La société Aig Europe fait valoir, à titre subsidiaire, que la responsabilité de la société [T] [L] n'est pas établie et elle demande d'abord à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a écarté toute responsabilité contractuelle. Elle rappelle qu'en l'état des obligations résultant de la convention de commercialisation, la société [T] [L] n'a commis aucune faute. Elle considère que les époux [I] étaient parfaitement informés des conditions d'éligibilité au dispositif Girardin puisqu'ils ont conclu un mandat de mise en location dès la signature de l'acte authentique de vente et qu'ils ont formulé une demande auprès de l'administration fiscale pour bénéficier de la réduction d'impôt. Elle relève que les intéressés avaient également souscrit une assurance «'loyers impayés'» de sorte qu'ils avaient conscience de l'aléa locatif. Elle renvoie en outre aux courriers que les époux [I] ont adressé à la société Villanova et à l'administration fiscale dont il résulte que la perte de l'avantage fiscale est imputable à la crise économique.
Elle conteste que son assuré ait été tenu d'informer les époux [I] de risques de retard dans l'avancement des travaux, les délais et leurs éventuelles prorogations étant expressément mentionnés dans le contrat de réservation et l'acte authentique de réitération de la vente. Elle considère enfin que tout bailleur connaît les aléas du marché locatif.
Sur ce,
En application de l'article 1382 du code civil, devenu 1240, il est jugé que l'intermédiaire immobilier qui intervient au titre d'une opération de placement immobilier de défiscalisation est tenu d'une obligation d'information et de conseil quant aux caractéristiques de l'investissement et sur les choix à effectuer. Il doit ainsi informer le futur acquéreur des risques du placement et sur ses caractéristiques les moins favorables.
En l'espèce, il est d'abord constant que M. et Mme [I] ne sont pas en mesure de justifier d'un contrat écrit les liant à la société [T] [L], étant rappelé que cette dernière ne leur a proposé le contrat de réservation qu'ils ont signé le 31 octobre 2008, contrat auquel elle n'est pas partie, qu'en exécution du contrat de la commercialisation la liant à la SCI Jacques Prévert. Dans ce cadre ainsi rappelé, la société intimée est manifestement intervenue comme mandataire du réservant.
Les réservataires ne justifient pas d'avantage de l'existence d'un contrat oral en vertu duquel ils auraient confié à la société [T] [L] une mission, même ponctuelle, de «'conseil en gestion de patrimoine'» en l'absence notamment de rémunération convenue, outre que cette absence de contrat ne dispense pas l'agent immobilier qui intervient au titre d'une opération de placement immobilier de défiscalisation de son obligation d'information et de conseil à l'égard des candidats acquéreurs, cette obligation étant sanctionnée en cas de manquement sur un terrain délictuel. La circonstance que la convention de commercialisation désigne, dans son article 3 relatif à la rémunération du mandataire, les candidats réservataires comme «'clients de Valority'», ne suffit pas établir l'existence d'un lien contractuel, ce vocable, utilisé de manière isolée dans la convention, renvoyant en réalité à la mission du mandataire du vendeur qui est de prospecter de la clientèle pour le compte de son mandant. Dans ces conditions, c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes présentées par M. et Mme [I] fondées sur la responsabilité contractuelle de la société [T] [L].
Sur le terrain de la responsabilité délictuelle invoquée à titre subsidiaire, la cour d'appel relève d'abord que, dès lors que la convention de commercialisation en vertu de laquelle la société [T] [L] est intervenue pour trouver des acquéreurs des lots de la résidence [11] prévoyait expressément une commercialisation «'sous le régime fiscal Girardin'», le mandataire était tenu d'une obligation d'information et de conseil spécifique se rapportant à ce dispositif fiscal à l'égard de la clientèle prospectée, dont M. et Mme [I].
La cour d'appel rappelle ensuite que le préjudice tenant à une perte de chance de 90%, d'une part, de percevoir des revenus locatifs plus tôt, et d'autre part, de bénéficier de l'avantage fiscal Girardin, a été imputée, par un chef non-critiqué du jugement attaqué, à la faute de la SCI Jacques Prévert au motif que cette dernière n'a pas veillé à permettre aux acquéreurs de bénéficier de l'avantage fiscal escompté dès lors que, en dépit de la DAT qu'elle a signé le 19 décembre 2008, ce n'est que par lettre du 12 mai 2009 qu'elle a transmis aux acquéreurs une déclaration de l'architecte attestant de l'achèvement des travaux, sans mentionner de date pour la livraison qui n'est finalement intervenue que le 28 août 2009 assortie de réserves. Cette imputabilité à la société venderesse d'une perte de chance d'éviter les préjudices financiers soufferts retenue par les premiers juges n'exclut pas que la société [T] [L] ait pu, par une autre faute, contribué au même dommage, le cas échéant, dans des proportions différentes puisque, si la société [T] [L] n'est évidemment pas comptable, ni de la signature supposément prématurée de la DAT, ni du retard de l'établissement du procès-verbal de réception du 28 août 2009, ni de l'absence de réalisation des travaux de finitions avant avril et mai 2010, elle devait, au titre de son devoir d'information et de conseil, attirer l'attention des investisseurs sur les aléas du dispositif de défiscalisation qu'elle leur a proposé.
Pour démontrer un manquement à cette obligation, M. et Mme [I] produisent notamment la documentation publicitaire qui leur a été remise par la société [T] [L] dont il résulte que la «'résidence [11]'» est présentée comme constituant un «'investissement sécurisé'» à la faveur de sa «'rentabilité locative'» et de ses «'avantages fiscaux'» résultant d'un «'plan de défiscalisation Girardin'». Cette plaquette publicitaire, aurait-elle été rédigée, pour partie par une société «'Valority Investissement'» et pour une autre partie par la société Novamonde Immobilier, cette dernière y étant effectivement mentionnée comme l'entité à laquelle s'adresser pour toute information complémentaire, engage néanmoins la société [T] [L] qui ne disconvient pas avoir remis ladite documentation aux candidats réservataires. Or, cette documentation est effectivement lacunaire puisqu'elle ne comporte aucune information quant à la condition de mise en location à usage d'habitation du lot acquis en l'état futur d'achèvement dans les six mois de l'achèvement des travaux ou de l'acquisition si elle est postérieure et la société [T] [L], pourtant tenue d'une obligation d'information se rapportant au dispositif de défiscalisation, ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait attiré l'attention des réservataires sur ce délai de 6 mois.
L'étude personnalisée produit par M. et Mme [I] et dont la société [T] [L] reconnaît être l'auteur présente quant à elle uniquement les avantages de l'opération en incluant des revenus locatifs et une réduction d'impôt comme participant au financement de l'acquisition et au remboursement des mensualités du prêt immobilier, là encore sans mentionner la condition de mise en location dans les 6 mois de l'achèvement des travaux pour l'obtention de l'avantage fiscal. La circonstance que cette étude mentionne en pied de page «'document non-contractuel'» n'enlève rien au caractère lacunaire des informations qui y figurent. En réalité, ces pièces démontrent que la société [T] [L], à défaut d'avoir informé les candidats acquéreurs sur le risque de ne pas bénéficier de la défiscalisation, leur a présenté cet avantage fiscal comme acquis.
Les sociétés [T] [L] et Aig Europe n'opposent pas utilement à M. et Mme [I] les courriers que ceux-ci ont adressés à la Direction Générale des Finances Publiques et à la société Villanova puisque ces lettres sont en réalité contemporaines au redressement fiscal dont ils ont fait l'objet pour ne pas avoir respecté la condition de location dans le délai fixé par le CGI, dès lors insusceptibles d'établir qu'ils avaient une pleine connaissance de cette condition au moment de la signature du contrat de réservation et de la réitération de la vente par acte authentique. De même, la société [T] [L] n'est pas fondée à opposer aux réservataires, exerçant les professions de cadre pour M. [I] et d'enseignante pour Mme [I], qu'ils disposeraient des ressources intellectuelles suffisantes pour comprendre la portée de leur engagement dès lors qu'aucun élément du dossier n'établit que les intéressés avaient connaissance du risque de ne pas bénéficier de l'avantage fiscal escompté dans l'hypothèse où le bien acquis ne serait pas donné à bail dans les 6 mois en l'absence notamment de preuve que les investisseurs avaient une expérience en la matière.
Tout au plus, la cour relève que le mandat de gestion donné à la société Villanova pour la mise en location du bien acquis, présenté par M. et Mme [I] aux termes de leurs échanges avec l'administration fiscale comme ayant été signé en mars 2009, semble en réalité figurer parmi les annexes du contrat de réservation signé le 31 octobre 2008.
En effet, outre que l'exemplaire de ce mandat produit par la société [T] [L] dans le cadre de la présente instance est effectivement inséré parmi les annexes du contrat de réservation, aucun des exemplaires de ce mandat de gestion produit par les parties ne comporte de date et les paraphes qu'il supporte en bas de pages sont les mêmes que ceux figurant sur la «'notice descriptives sommaire de la résidence'» à construire annexée au contrat de réservation. Si le fait de prévoir, dès la signature du contrat de réservation, un mandat de gestion donné à une agence immobilière locale, assortie de la souscription concomitante d'une garantie «'loyers impayés'», tend à établir que l'économie générale de l'opération souscrite par M. et Mme [I] incluait les moyens propres à organiser, dans les meilleurs délais, la mise en location du lot acquis par les intéressés, cela ne suffit toutefois pas à établir que les candidats acquéreurs avaient été suffisamment informés des caractéristiques essentielles de l'opération, y compris les moins favorables. En particulier, en l'absence de toute mention du délai de 6 mois dans les documents signés ou remis ou de tout indice de la conscience des réservataires de l'éventualité de ne pas pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt à défaut de location dans le délai imparti, il n'est pas établi que la société [T] [L] ait correctement exécuté son obligation d'information et de conseil sur ce point.
A cet égard, la cour d'appel relève que la garantie «'loyers impayés'» souscrite tend à prévenir, non pas le risque d'une absence de régularisation d'un contrat de bail, mais le risque d'impayés de loyers et de dégradations imputables à un locataire de sorte que cette garantie n'est, contrairement à ce que prétendent les sociétés [T] [L] et Aig Europe, pas susceptible de caractériser la conscience des candidats acquéreurs de la condition de location de leur appartement dans les 6 mois pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal Girardin.
Enfin, en l'état d'une date de livraison prévisionnelle fixée au 3ème trimestre 2008 aux termes des «'conditions particulières loi Girardin'» du contrat de réservation signé le 31 octobre 2008, et tant bien même l'acte de réitération de la vente du 30 décembre 2008 mentionnera finalement un délai d'achèvement fixé au quatrième trimestre 2008, le risque de retard de livraison était possiblement décelable puisqu'il était possible, au jour de la signature par l'entremise de la société [T] [L] du contrat de réservation préliminaire à la vente à l'état futur d'achèvement, de vérifier auprès de la SCI Jacques Prévert ou de la société Novamonde Immobilier l'avancée des travaux. Or, il n'est pas contesté que ce risque n'a fait l'objet d'aucune vérification de la part de la société [T] [L], seule interlocutrice de M. et Mme [I] à ce moment-là, de sorte que là encore, il n'est pas établi que cette société ait correctement rempli son obligation d'information et de conseil à l'égard des candidats réservataires.
En l'état d'un manquement de la société [T] [L] à son obligation d'information et de conseil sur les risques financiers de l'opération, les premiers juges ont, par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait, retenu que cette société a fait perdre à M. et Mme [I] une chance, soit de ne pas investir dans le programme résidence «'[11]'» pour investir dans un programme moins aléatoire, soit d'intervenir directement auprès de la SCI Jacques Prévert ou l'administration fiscale pour, dès qu'ils ont constaté le retard de livraison, demander un report de la date d'achèvement des travaux.
Le jugement attaqué, en ce qu'il a retenu que la société [T] [L] avait engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard de M. et Mme [I], est confirmé.
Sur les préjudices en lien avec la faute de la société [T] [L]':
M. et Mme [I] forment appel incident du jugement attaqué d'abord, en ce qu'il a limité, d'une part, à huit mois la perte de loyers alors que cette perte a été subie pendant quatorze mois, et d'autre part, leur préjudice fiscal à une perte de chance de 50% alors que ce préjudice doit être intégralement indemnisé. Ils forment ensuite appel incident de ce jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral.
Concernant la perte de loyers, ils rappellent qu'ils auraient dû percevoir des loyers pour la somme mensuelle de 669,18 € au plus tard à compter du mois de juin 2009 et ce, jusqu'au 1er août 2010, date d'entrée dans les lieux de leur locataire, évaluant ainsi leur manque à gagner à 9'368,52 €.
Ils rappellent que l'immeuble n'était pas achevé en mars 2009, comme reconnu par la SCI Jacques Prévert au terme d'un courrier et ils affirment que le procès-verbal de réception de l'immeuble du 28 août 2009 fait apparaître de nombreuses réserves, les parties communes n'étant pas achevées et les finitions de appartements n'étant pas réalisées. Ils considèrent que, dans ces conditions, leur appartement n'avait aucune chance d'être loué au cours du premier semestre de l'année 2009 et ils estiment qu'en s'abstenant de se renseigner sur l'état d'avancement des travaux pour être en mesure de les alerter, la société [T] [L] a contribué à la perte locative qu'ils ont subie. Ils rappellent que moins de deux mois après la signature du contrat de réservation, ils se sont vus délivrer une déclaration attestant de l'achèvement et de la conformité des travaux ne correspondant pas à la réalité, ce qui a contribué à la perte de loyers. Ils contestent l'analyse de l'administration fiscale selon laquelle les réserves non levées ne remettaient pas en cause l'habitabilité du logement et ils renvoient au rapport d'expertise ayant retenu cinq désordres rendant l'immeuble impropre à sa destination, affirmant que leur logement ne répondait pas aux caractéristiques d'un logement décent. En tout état de cause, ils relèvent qu'aucun des appartements n'a été donné à bail avant le 19 juin 2009, soit dans les 6 mois de la date d'achèvement des travaux, la première location étant intervenue le 30 juin 2009 et les suivantes courant 2010 et 2011. Ils en concluent que les fautes commises par les sociétés Jacques Prévert et [T] [L] les ont placés dans l'impossibilité absolue de louer leur appartement.
Concernant la perte du bénéfice de la défiscalisation, ils rappellent que leur investissement aurait dû leur permettre de bénéficier d'une réduction d'impôt répartie sur cinq ans et égale à 40% de la base défiscalisable sur le logement acquis et ils justifient avoir subi un redressement fiscal de 40'618 € pour les années 2008 et 2009. Ils contestent le caractère aléatoire des gains espérés (revenus locatifs) et de la perte évitée (redressement fiscal) en raison, d'une part, de la faute commise par M. [N] qui a signé une DAT mensongère, et d'autre part, des fautes commises par les sociétés Jacques Prévert et [T] [L], ces fautes ayant rendu leurs préjudices certains. Ils en concluent que l'entier préjudice fiscal doit être indemnisé. Ils ajoutent qu'ils ont perdu une chance de réaliser un investissement plus rentable dès lors qu'ils ont revendu l'appartement, payé 290'000 €, au prix de 140'000 € et ils affirment que mieux informés, ils se seraient trouvés dans une situation différente. Ils ajoutent avoir tout tenté pour éviter le redressement fiscal, justifiant de leurs échanges avec le contrôleur des impôts et le conciliateur fiscal et ils imputent le préjudice subi au défaut de conseil de la société [T] [L].
Concernant leur préjudice moral, ils réclament une somme de 3'500 € à raison de la crainte ressentie de voir leurs économies dilapidées dans le cadre des mensualités de remboursement du prêt immobilier. Ils dénoncent la perte de chance importante subie à raison d'un placement qui était en réalité éminemment risqué.
A titre subsidiaire, ils sollicitent l'allocation de dommages et intérêts à hauteur de 90% de leurs entiers préjudices, soit 40'618 € pour le préjudice fiscal et 5'353,44 € pour la perte de loyer, considérant que les premiers juges n'expliquent la distinction qu'ils ont opéré entre les indemnités dues par la SCI Jacques Prévert et la société [T] [L]. A titre plus subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement attaqué sur l'indemnisation à hauteur de 50% des préjudices qu'ils souhaitent cependant voir calculée sur le préjudice intégral et non sur les sommes mises à la charge de la SCI Jacques Prévert.
A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la confirmation du jugement sur les quantums alloués.
La société [T] [L] s'oppose aux demandes indemnitaires de M. et Mme [I] dès lors que ceux-ci ont déclaré leurs créances au passif de la société Jacques Prévert et qu'il n'est pas établi, en l'absence de clôture pour insuffisance d'actif, que cette société ne les désintéressera pas, même partiellement. Elle en conclut que sa condamnation, aux côtés de la société Jacques Prévert, est susceptible de provoquer une situation d'enrichissement sans cause.
Elle conteste que les fautes retenues aient contribué aux mêmes dommages, affirmant que les pertes de revenus locatifs et le préjudice fiscal sont exclusivement imputables à la SCI Jacques Prévert.
Concernant la perte de loyers, elle considère que le retard de livraison de l'immeuble en l'état futur d'achèvement ne lui est pas imputable, outre qu'elle ne s'est jamais portée garante de la location de l'appartement et qu'elle n'était pas tenue de rechercher un locataire. Elle ajoute que sa mission a pris fin avec la signature du contrat de réservation de sorte qu'elle n'avait aucune obligation de suivi du chantier, les réservataires ayant toute latitude de se renseigner eux-mêmes auprès du vendeur, du maître d''uvre ou de la société Villanova, leur mandataire de gestion. Elle considère en tout état de cause qu'elle n'a pas à supporter la défaillance d'entreprises tierces. Concernant la perte du bénéfice de la défiscalisation, elle reprend les mêmes arguments tenant à l'absence de lien de causalité dès lors en particulier que le bien vendu était bien éligible au dispositif fiscal Girardin et qu'elle n'est pas comptable du retard des travaux n'ayant pas permis d'en bénéficier. Elle rappelle que la SCI Jacques Prévert a reconnu sa défaillance à cet égard, de même qu'elle ne peut être tenue pour responsable du dépôt d'une déclaration d'achèvement des travaux ne correspondant pas à la réalité. Elle relève au demeurant que M. et Mme [I] ne démontrent pas avoir contesté le redressement fiscal qui leur a été notifié et elle considère que même si un défaut de conseil était retenu à son encontre, ce manquement serait sans lien avec le redressement fiscal, exclusivement imputable au retard de chantier. Concernant le préjudice moral allégué, elle estime qu'il n'est étayé par aucune pièce.
La société Aig Europe considère, à titre subsidiaire, que le préjudice allégué par M. et Mme [I] n'est pas certain, en premier lieu, parce que les acquéreurs n'ont pas agi en nullité de la vente à l'égard de la société Jacques Prévert, en deuxième lieu, en l'absence de clôture pour insuffisance d'actif de la procédure de liquidation dont fait l'objet la société Jacques Prévert, seule situation de nature à conférer un caractère certain à la perte de créance, en troisième lieu, en raison de la crise du marché locatif, en quatrième lieu, parce que les acquéreurs ont été amenés à payer un impôt leur incombant et enfin, faute pour les intéressés de démontrer que, s'ils avaient été mieux informés, ils n'auraient pas investi dans le programme Résidence [11].
L'assureur fait ensuite valoir que le préjudice allégué s'analyse en une perte de chance de ne pas contracter et elle considère que la preuve de l'existence de cette chance perdue ne peut résulter que de la seule affirmation des intéressés. Elle relève au contraire qu'il résulte de leurs affirmations que ceux-ci souhaitaient procéder à un placement immobilier afin de bénéficier d'avantages fiscaux à court terme de sorte qu'ils auraient en tout état de cause choisi de s'engager. Il considère que l'absence de locataire n'est pas indemnisable, s'agissant d'un aléa classique pour un bailleur et que si dûment informés, ils n'auraient pas investi, ils auraient d'autant moins pu prétendre à des revenus locatifs, outre que la perte de revenus locatifs alléguée est exclusivement imputable au retard de livraison du bien par le vendeur. Il considère également que la proposition de rectification fiscale n'est pas un préjudice indemnisable à défaut pour M. et Mme [I] de justifier l'avoir contestée, d'autant que la date d'achèvement des travaux s'apprécie, non pas en fonction de la déclaration faite par le maître d''uvre, mais de l'état réel de l'immeuble dont il leur revenait de démontrer qu'il n'était pas habitable. Là encore, l'assureur relève que si dûment informés, M. et Mme [I] n'auraient pas investi, ils n'auraient alors pu prétendre à aucune déduction fiscale.
La société Aig Europe considère que le manque à gagner est inexistant puisque si les intéressés, dûment informés des risques, avaient choisi un autre programme immobilier, la crise financière de 2008 affectant le secteur de l'immobilier et du tourisme aurait eu les mêmes effets, la probabilité d'obtenir un meilleur placement étant inexistante et ne saurait en tout état de cause dépasser 5%.
Concernant le préjudice moral, elle considère que M. et Mme [I] n'expliquent pas en quoi il serait distinct du préjudice économique qu'ils allèguent.
Elle souligne l'absence de lien de causalité entre le manquement imputé à son assuré, qui n'était en tout état de cause pas tenu d'une obligation de suivi de chantier, et la perte de loyers et la perte fiscale, chacune exclusivement imputable au retard du chantier et à la carence de la société Villanova.
Sur ce,
En matière de placements financiers, il est jugé que le dommage résultant d'un manquement à l'obligation d'information, de conseil ou de mise en garde ne consiste qu'en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.
En l'espèce, la perspective d'une rentabilité locative à distance de 6 mois de l'achèvement des travaux d'un immeuble neuf dans une zone géographique où le parc locatif est insuffisant à couvrir le besoin de la population apparaît parfaitement raisonnable, même en tenant compte de la conjoncture économique de l'année 2009, ce délai ménageant suffisamment l'aléa inhérent au marché locatif.
Dès lors, la cour d'appel considère que les premiers juges ne pouvaient pas retenir cet aléa pour limiter à neuf mois la perte de loyers subie, d'autant moins que la mise en location dans le délai de six mois requis par le CGI était étroitement liée au plan de défiscalisation escompté. Dans ces conditions, M. et Mme [I], qui justifient avoir loué leur appartement à compter du 1er août 2010, sont fondés à calculer la perte de revenus locatifs sur les quatorze mois précédents, soit la somme de 9'368,52 €.
Par ailleurs, les acquéreurs rapportent régulièrement la preuve du montant des rectifications fiscales qui leur ont été notifiées à hauteur d'une somme totale de 40'618 €, somme qu'ils ont été amené à rembourser.
Dès lors, la perte potentielle financière serait de 49'986,52 €.
Concernant l'imputabilité de ce dommage, la cour d'appel relève que si M. et Mme [I] ne produisent pas, dans le cadre de la présente instance, le procès-verbal de livraison de leur appartement qui serait daté du 28 août 2009 et qui ferait apparaître de nombreuses réserves, ce document, alors désigné «'procès-verbal de réception'», est néanmoins évoqué très précisément par l'administration fiscale dans son courrier du 27 août 2010 qui liste les réserves qui y sont mentionnées. La date et la teneur de ce document ne sont d'ailleurs pas contestées par les autres parties qui discutent uniquement l'inhabitabilité alléguée de l'appartement, et dès lors l'impossibilité de le louer, en l'état desdits réserves. Si l'administration fiscale a considéré que ces réserves ne remettaient pas en cause l'habitabilité des lieux au motif que le dysfonctionnement des volets lié à l'absence de manivelle et le manque d'eau et d'électricité devaient être résolus par l'arrivée du premier locataire, la cour d'appel considère au contraire que les désordres tenant à la baie vitrée cassée dans la cuisine, les volets hors services indépendamment de la question de la manivelle et la balustrade non-fixée ne permettaient pas la location de l'appartement en l'état, outre le non-achèvement des travaux de reprise concernant les parties communes tel qu'objectivé par le rapport d'expertise [Z]. Au demeurant, la cour d'appel relève que par un courrier du 15 avril 2010, la SCI Jacques Prévert a reconnu avoir tardé à effectuer les opérations de parachèvement de la résidence et a annoncé une «'opération coup de poing'» pour y remédier en dépêchant ses propres entreprises. Par un courrier du 17 mai 2010, le vendeur reconnaissait que les dernières réserves concernant les lots plomberie et électricité étaient en voie d'être levées, outre une dernière intervention de peinture prévue. Dans ces conditions, il est suffisamment établi que les aléas du marché locatif ne sont pas la cause de l'absence de bail signé avant le 27 juillet 2010 dès lors que la preuve est suffisamment rapportée que cette situation résulte de l'absence de réalisation de travaux de parachèvement de l'immeuble, indépendamment du mandat de gestion dont disposait déjà la société Villanova.
Or, si la société [T] [L] n'est évidemment pas à l'origine du retard de ces travaux, elle doit néanmoins répondre de sa faute ci-avant retenue consistant à ne pas avoir attiré l'attention des réservataires sur le risque de retard des travaux de nature à leur faire perdre le bénéfice fiscal escompté et plus largement, de nature à tenir en échec les prévisions de financement de l'investissement réalisé aux moyens de revenus locatifs et de réduction d'impôts.
Concernant l'imputabilité du préjudice fiscal plus spécifiquement, il résulte des courriers de l'administration fiscale que M. et Mme [I] ont formulé des observations en réponse aux propositions de rectifications qui leur ont été notifiées, accompagnées de toute pièce justificative, dont le procès-verbal de réception du 28 août 2009 ci-avant évoqué, ils ont saisi le conciliateur fiscal pour contester le redressement.
Dans ces conditions et nonobstant l'absence de recours contentieux engagé par les intéressés contre la décision de l'administration fiscale, ils ne peuvent être considérés comme responsables, même pour partie, de ce redressement qui aurait en revanche probablement pu être évité si M. et Mme [I] avaient été correctement informés et conseillés par le vendeur d'abord, et par le mandataire de ce dernier ensuite.
Il importe ici de préciser que, dûment informés, M. et Mme [I] auraient très vraisemblablement renoncé à investir dans la résidence [11], non pas pour ne pas réaliser d'investissement avec défiscalisation, mais pour se tourner vers un autre programme immobilier présentant de meilleures garanties quant à l'achèvement du chantier.
Enfin, il est indifférent que les opérations de liquidation de la SCI Jacques Prévert, jugée responsable à 90% de cette perte de chance, ne soient pas terminées et que M. et Mme [I] ne justifient pas de l'irrécouvrabilité de leurs créances indemnitaires dès lors que la faute ci-avant retenue à l'encontre de la société [T] [L] a contribué au même préjudice, ce qui ouvre ainsi au mandataire un recours contre son mandant. Dans ces conditions, la société [T] [L] doit être condamnée in solidum avec la créance fixée au passif de la SCI Jacques Prévert, mais uniquement à proportion de la perte de chance résultant de sa propre faute.
A cet égard, la cour d'appel considère que si M. et Mme [I] avaient reçu une information sincère de la part de la société [T] [L], la probabilité d'éviter le dommage, compte tenu de leur démarche volontaire et manifestement parfaitement réfléchie de réaliser un investissement immobilier en partie financé par un dispositif de défiscalisation, est de 41%. Dès lors, la société [T] [L] doit répondre à due concurrence de la perte de chance pour les investisseurs de ne pas subir le préjudice financier ci-avant arrêté.
Le préjudice indemnisable par la société [T] [L] s'élevant ainsi à la somme de 20'494,47 €, soit un quantum sans différence significative avec le quantum alloué par les premiers juges, le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné cette société à payer à M. et Mme [I] la somme de 20'687,15 €, est confirmé, sauf à préciser que cette condamnation est prononcée in solidum avec la créance fixée au passif de la SCI Jacques Prévert puisque c'est le même préjudice qui est indemnisé, quoi que la [T] [L] n'en soit tenue qu'à hauteur de la somme de 20'687,15 €.
Par ailleurs, c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément que les premiers juges ont constaté que M. et Mme [I] allèguent d'un préjudice moral, sans produire aucune pièce pour en justifier. Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de ce préjudice, est confirmé.
Sur l'action directe de M. et Mme [I] contre la société Aig Europe et la demande de garantie de la société [T] [L] contre cet assureur':
M. et Mme [I] demandent la confirmation du jugement attaqué en ce qu'il a condamné in solidum l'assureur, la société Aig Europe, aux côtés de son assuré, sous réserve des plafonds de garantie et franchises prévues au contrat. Ils précisent qu'ils n'entendent pas discuter le bien fondé des arguments opposés par l'assureur à son assuré.
La société [T] [L] demande, à titre subsidiaire et reconventionnel, la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné son assureur à la relever et garantir des condamnations prononcées. Elle considère que les premiers juges ont justement retenu qu'elle était intervenue comme mandataire de la SCI Jacques Prévert et que l'activité ainsi déployée entre dans le champ d'application de la police souscrite puisqu'elle a commercialisé un programme immobilier et non une «'opération de défiscalisation immobilière'» comme cela résulte clairement du mandat de commercialisation qui lui a été confié. Elle conteste que le conseil donné accessoirement à la vente fasse d'elle, non plus un commercialisateur mais un conseiller en gestion de patrimoine. Elle relève au demeurant que la société Aig Europe n'avait pas contesté que son activité entrait dans le champ de la police lorsque le sinistre lui a été déclaré dès lors qu'en réalité, M. et Mme [I] ne lui ont confié aucun contrat de gestion de leur patrimoine. Elle conteste que la consultation de son site internet soit de nature à prouver la conclusion d'un tel contrat et elle rappelle que l'activité de conseiller en investissement financier (CIF) est réglementée par le code des marchés financiers.
Elle souligne que l'AMF, organisme de tutelle de cette profession, a rappelé qu'un agent immobilier conseillant ses clients en matière de défiscalisation n'était pas soumis au statut des CIF, considérant dès lors que l'avantage fiscal associé à la vente immobilière réalisée par son entremise ne change rien à sa nature première de vente immobilière.
Elle conteste ensuite l'application des clauses d'exclusion de garantie invoquées par l'assureur puisqu'elle n'a pas fourni un conseil financier et elle considère que les activités de conseil sont garanties par la police. Au demeurant, elle rappelle que M. et Mme [I] ne se plaignent pas d'un conseil erroné qui leur aurait été donné mais du caractère mensonger de la DAT remise par le promoteur et du retard dans l'exécution des travaux. Elle considère que l'article de doctrine cité par l'assureur, selon lequel la loi [10] serait insuffisante à encadrer les conseils en défiscalisation immobilière, démontre l'absence de tout autre statut pour ce type d'opérations puisque l'auteur appelle de ses v'ux la création d'un statut qui, par hypothèse, n'existe pas. Elle relève que la jurisprudence confirme que le conseil sur des opérations de défiscalisation immobilière relève de l'activité des agents immobiliers. Elle se défend de ne pas justifier d'un mandat écrit, précisant qu'il porte le numéro 4895 et qu'il figure régulièrement sur son registre conformément à l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 et elle produit sa carte professionnelle. Au demeurant, elle souligne que s'agissant d'une nullité relative visant à protéger le mandant dans ses rapports avec le mandataire, la cour de cassation juge désormais que l'assureur ne peut s'en prévaloir pour dénier sa garantie. Elle souligne que le mandat qui a été donné est limité à une durée de 12 mois et que la clause de renouvellement est elle aussi limitée dans le temps de sorte que l'article 7 de la loi Hoguet est respecté.
A titre subsidiaire, elle invoque l'obligation de bonne foi contractuelle et l'article L.113-1 du code des assurances qui n'admet les exclusions de garantie que formelles et limitées afin d'éviter que l'assureur ne vide de sa substance la garantie consentie. Elle rappelle que la garantie a été souscrite après différents échanges au cours de l'année 2005 et en particulier l'envoi d'une note de présentation de ses activités et de celles de ses filiales. Elle estime que l'assureur a accepté de garantir lesdites activités, sauf à lui avoir fait sciemment souscrire une police inadaptée à ses activités réelles et à le lui opposer quatorze ans plus tard, ce qui constituerait une faute de la part de l'assureur. Elle invoque le caractère abusif de la clause privant le contrat de sa substance et la règle selon laquelle, en cas de doute, le contrat d'adhésion s'interprète contre celui qui a proposé de sorte que la société Aig Europe doit sa garantie. Elle estime que la circonstance que ses activités de conseil en gestion de patrimoine soient assurées auprès d'un autre assureur n'enlève rien au fait que les conseils qu'elle peut être amenée à donner dans le cadre de ses activités d'agent immobilier sont couverts par la police, la défiscalisation s'effectuant au demeurant postérieurement à la vente et par l'acquéreur lui-même lors de sa déclaration de revenus.
La société Aig Europe demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée, in solidum avec son assuré, à indemniser M. et Mme [I] et à garantir la société [T] [L] des condamnations prononcées à son encontre.
Elle conclut d'abord au rejet des demandes dirigées à son encontre en faisant valoir, à titre principal, que les conditions d'application de la police souscrite ne sont pas réunies. Elle soutient en effet que l'activité de la société [T] [L] de «'conseil en gestion de patrimoine'» pour laquelle sa responsabilité est recherchée par les investisseurs, ne ressort pas du périmètre de la garantie qui, d'une part, porte sur les activités d'agent immobilier tel que définies par l'article 1 de loi Hoguet et ses textes subséquents et qui, d'autre part, exclut expressément, à l'article 1 des conditions particulières de la police, «'le conseil en investissement financier et/ou le conseil en gestion de patrimoine'». Elle affirme que la jurisprudence comme la doctrine considèrent que la commercialisation d'une opération de défiscalisation immobilière relève d'une activité de conseil en gestion de patrimoine qui ne ressort pas du périmètre de l'activité professionnelle d'agent immobilier. Elle souligne que seules les activités mentionnées aux conditions particulières sont garanties de sorte que les activités connexes ou accessoires non-mentionnées ne sont pas garanties. Elle critique la motivation des premiers juges qui a retenu, d'une part, que le conseil en gestion de patrimoine était prodigué par la société [T] [L] à titre accessoire et qu'il n'était pas établi que les activités connexes ou accessoires ne seraient pas couvertes, cette motivation méconnaissant la partie «'préambule'» des conditions spéciales de la police, et d'autre part, que le conseil prodigué par l'assuré s'analysait en une information relative à la vente du bien immobilier et non pas comme sur une opération de défiscalisation, estimant que cette motivation est contraire à la preuve que son assuré a outrepassé son rôle de simple intermédiaire en transaction immobilière en fournissant un conseil en gestion de patrimoine. Elle renvoie à cet égard au Kbis de la société [T] [L] et à ses statuts mentionnant qu'elle exerce une activité de «'conseil en gestion de patrimoine'», ainsi qu'à son site internet et aux offres d'emploi qu'elle publie démontrant que cette société se présente elle-même comme «'conseil en gestion de patrimoine'», tout comme le démontre le fait que M. et Mme [I] recherchent justement sa responsabilité contractuelle en cette qualité. Au demeurant, elle relève que la teneur de l'étude personnalisée que son assuré à établi au profit de M. et Mme [I], ainsi que la convention de commercialisation confiée à la société [T] [L], prévoyant qu'elle veille à ce que le prêt soit rapidement accordé, ainsi que ses démarches au profit des acquéreurs auprès des services fiscaux postérieurement à la vente, démontrent que son activité outrepassait l'activité d'agent immobilier. Elle juge inopérant l'argumentation de la société [T] [L] qui invoque l'absence de contrat la liant aux acquéreurs et elle souligne que les jurisprudences citées par son assuré ne sont pas comparables puisque les polices concernées par ces litiges couvraient les activités connexes ou accessoires. Elle fait valoir que la note de présentation que la société [T] [L] lui a adressée en 2005 concernant ses activités n'a pas valeur contractuelle et que cette société lui avait en 2009 confirmé que ses activités de «'conseil en gestion de patrimoine'» n'avaient pas à être prises en compte puisque assurées par une police spécifique.
Subsidiairement, elle invoque les clauses d'exclusion de garanties prévues à la police d'assurance, soit les articles 4.2.10. et 4.2.6.. Elle affirme que dès lors que la société [T] [L] a fourni à M. et Mme [I] un conseil financier, au point que le choix géographique du bien et sa surface deviennent des éléments secondaires, cette activité de placement de produits immobiliers de défiscalisation est exclue par l'article 4.2.10.. Elle juge non-pertinente l'étude réalisée par le cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre selon laquelle le conseil apporté par un intermédiaire dans le cadre d'une transaction immobilière ne nécessite pas d'avoir le statut de «'conseiller en investissement financier'» (CIF) puisque cette note n'exclut pas que la commercialisation par un agent immobilier d'un produit immobilier défiscalisé constitue une prestation de «'conseil en investissement financier'». Elle oppose ensuite l'exclusion de garantie énoncée à l'article 4.2.6. concernant les conséquences pécuniaires résultant d'activités ou d'opérations exercées par l'assuré sans mandat écrit de son client. Elle affirme en effet que la convention de commercialisation dont justifie son assuré est entachée d'une nullité d'ordre publique à défaut d'être datée, signée et de comporter le numéro d'inscription au registre des mandats. Elle ajoute que l'avenant versé aux débats n'est quant à lui pas signé. Elle relève également que la convention de commercialisation ne comporte pas de limites dans le temps, affirmant que son renouvellement par tacite reconduction étant contraire aux dispositions légales et réglementaires applicables.
A toutes fins, elle conteste que son refus de garantie soit abusif dès lors que la société [T] [L] a eu connaissance des conditions claires et explicites de la police souscrite et de ses avenants qui lui ont permis d'appréhender la portée et les limites des garanties offertes. Elle en conclut qu'elle ne peut désormais lui reprocher une inadéquation de la police souscrite, ni prétendre ignorer le risque de refus de garantie. Elle rappelle que la note de présentation de ses activités communiquée en 2005 est dépourvue de valeur contractuelle et qu'en août 2009, la société [T] [L] a expressément indiqué ne pas souhaiter être assurée au titre de ses activités de conseil en gestion de patrimoine au motif que ces activités étaient assurées par ailleurs.
A titre plus subsidiaire, elle demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a jugé que les plafonds de garantie et de franchises sont applicables, en particulier l'article 8 des conditions générales de sa police comportant un plafond de garantie par période d'assurance de 3'000'000 € et une franchise de 20'000 € par sinistre.
Sur ce,
Selon l'article 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
Cette action, qui trouve son fondement dans le droit à réparation du préjudice causé dont l'assuré est responsable, ne peut s'exercer que dans les limites du contrat d'assurance.
En vertu de l'article L.112-6 du code des assurances : «'L'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire'».
En indiquant que les exclusions de garantie doivent être formelles et limitées, l'article L.113-1 énonce une condition de validité dès lors notamment que leur formulation doit être suffisamment précise, afin non seulement de permettre à l'assuré de connaître exactement le domaine de l'exclusion de garantie, mais aussi de ne pas vider la garantie de sa substance.
En l'espèce, la société [T] [L] a souscrit une assurance «'responsabilité civile des agents immobiliers et administrateurs de biens'» n°7.952.407 auprès de la société Chartis Europe, à laquelle succède la société Aig Europe, à effet au 1er janvier 2010 dont l'article 1.1 des conditions spéciales indiquent que les activités assurées, limitativement énumérées, sont celles exercées à titre principal ou accessoire prévues par les dispositions de l'article 1 de la loi du 2 janvier 1970 et ses textes subséquents, outre une liste de cinq activités annexes ou connexes sans rapport avec le présent litige. Ce même article exclut expressément du périmètre des activités garanties une série de six activités dont celle de «'conseil en investissement financier et/ou de conseil en gestion de patrimoine'».
Dès lors qu'il a été retenu ci-avant que la société [T] [L] n'avait conclu aucun contrat avec M. et Mme [I], ni en gestion de patrimoine, ni en conseil en investissement financier, mais qu'elle n'était intervenue que comme intermédiaire du vendeur, les premiers juges ont justement retenu que l'activité ainsi déployée entrait bien dans le périmètre de la police souscrite. Il importe à ce stade de relever que la circonstance que la société [T] [L] soit tenue, en raison de son intervention au titre d'une opération de placement immobilier de défiscalisation, d'une obligation spécifique d'information et de conseil se rapportant aux caractéristiques de l'investissement et aux choix à effectuer, ne fait pas perdre sa nature première à son activité d'agent immobilier, sauf à confondre «'obligation de conseil en investissement de patrimoine et/ou en investissement financier'» et «'activité de conseil en investissement de patrimoine et/ou en investissement financier'». Il s'ensuit qu'en faisant signer à M. et Mme [I] un contrat de réservation préalable à une vente en l'état futur d'achèvement, fut-il éligible à un dispositif de défiscalisation qui a constitué l'argument principal ayant déterminé le consentement des réservataires, la société [T] [L] n'en a pas moins exercé une activité d'entremise en vente d'un bien immobilier telle que définie à l'article 1 de la loi Hoguet, soit une activité entrant exactement dans le périmètre de la police.
Par ailleurs, le fait que la responsabilité de la société [T] [L] soit recherchée pour l'inexécution d'une obligation de conseil en investissement financier ne démontre pas que cette société aurait outrepassé son rôle d'intermédiaire en transaction immobilière, cette obligation, au demeurant inexécutée, ne constituant qu'une de ses obligations dans le cadre de son activité d'agent immobilier. Dans ce contexte, il est indifférent que la société [T] [L] se présente elle-même, sur son site internet comme au demeurant dans la note de présentation adressée à l'assureur, comme un spécialiste en programmes immobiliers défiscalisés et qu'elle ait même établi une étude personnalisée de la situation de M. et Mme [I] pour les convaincre de la rentabilité du programme immobilier Jacques Prévert éligible à la défiscalisation Girardin, la nature immobilière du support de l'investissement apparaissant effectivement secondaire aux termes de cette étude, dès lors que ce conseil en optimisation fiscale est réalisé à titre ponctuel pour être strictement rattaché à une transaction immobilière donnée et qu'il est d'ailleurs délivré sans suivi de la situation de M. et Mme [I] qui ne rémunère pas la société [T] [L] à cet effet, outre que ce conseil n'est d'ailleurs pas subordonné à l'obligation pour le mandataire d'un agrément par l'AMF. L'obtention d'un prêt n'a pas été assurée par [T] [L] mais par l'une de ses filiales, la société Valority Crédit, et si le mandat de gestion semble avoir été signé en même temps que le contrat de réservation, ce mandat a, là encore, été confié à un tiers. Le caractère complet de l'opération proposé aux investisseurs, à la faveur de l'intervention de sociétés tierces pour l'obtention d'un prêt et la mise en location, pas plus que le volet défiscalisation attaché à cette opération, ne suffise à dénaturer la nature de l'intervention de l'agent immobilier par l'entremise duquel le contrat de réservation a été signé.
Les exclusions de garantie, invoquées à titre subsidiaire par la société d'assurance, ne trouvent pas d'avantage à s'appliquer dès lors, en premier lieu, que l'article 4.2.10 qui vise «'toute réclamation relative à la fourniture de conseil financier portant sur des prêts, des acquisitions mobilières ou immobilières ou des opérations de vente'» est inopérante pour être insuffisamment limitée, sauf à considérer qu'elle est uniquement le pendant de la délimitation du périmètre de la garantie ci-avant examinée qui n'inclut pas le «'conseil en investissement financier et/ou de conseil en gestion de patrimoine'». Toute interprétation contraire conduirait en effet à donner à cette exclusion de garantie une portée particulièrement large, de nature à vider de sa substance la garantie consentie puisque l'obligation de conseil de l'agent immobilier est au c'ur de ses activités et que la notion de «'conseil financier'» est à ce point large qu'elle peut concerner une multitude de circonstances de fait et droit entourant les transactions conclues par l'entremise d'un agent immobilier. Or, il a été vu ci-avant que le manquement de la société [T] [L] a son obligation d'information et de conseil quant au délai pour louer le bien acquis pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal prévue par la loi tient au dispositif de défiscalisation attachée à la vente, sans dénaturer l'opération au point de la faire entrer dans le périmètre de l'activité de conseil en gestion de patrimoine ou de conseil en investissement financier. Dans ces conditions, la société [T] [L] n'a pas fourni un conseil financier à l'occasion de la vente conclue par son entremise entrant dans les prévisions de l'exclusion de garantie précitée.
En second lieu, l'article 4.2.6. qui exclut de la garantie «'les conséquences pécuniaires résultant d'activités ou d'opérations exercées par l'assuré'» en l'«'absence de mandat écrit entre l'assuré et son client'» ne trouve pas à s'appliquer puisque la société [T] [L] justifie du mandat écrit de commercialisation qui lui a été confié, ainsi que d'un avenant écrit à ce contrat. La production de ces actes, que la société Jacques Prévert n'a jamais discuté avoir signé aux dates indiquées, suffit à écarter l'application de la clause d'exclusion de garantie qui est d'interprétation stricte. Il s'ensuit qu'il est indifférent que le contrat de commercialisation ne soit pas signé et qu'il ne comporte pas le numéro de mandat sous lequel il a été enregistré puisque l'avenant est quant à lui daté du 10 mars 2008, qu'il précise se rapporter à une convention initiale conclue le 31 janvier 2008 et qu'il mentionne le numéro d'enregistrement, date et numéro correspondant très exactement aux mentions figurant sur le registre des mandats tenu conformément aux prévisions de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972. La preuve est ainsi suffisamment rapportée de la date et de l'enregistrement du mandat, outre que dernier est régulièrement limité dans le temps pour être conclu pour une durée de douze mois, renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives d'une année également. Il importe ici de préciser qu'à supposer que la nullité du mandat soit encourue à défaut d'être signé et de comporter le numéro de mandat sous lequel il a été enregistré, la société Aig Europe n'aurait pas qualité pour s'en prévaloir s'agissant de nullité relative destinée à protéger le seul mandant.
Au final, le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné in solidum la société Aig Europe avec son assuré à indemniser M. et Mme [I] et en ce qu'il a condamné l'assureur à relever et garantir la société [T] [L] des condamnations prononcées à son encontre, le tout sous le bénéfice des plafonds et franchise applicables, est confirmé.
Sur les appels en garantie contre M. [N] et son assureur la MAF':
La société Aig Europe demande à la cour, à titre infiniment subsidiaire, d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté son appel en garantie contre M. [N] et son assureur, la MAF. Elle estime avoir démontré que les préjudices de M. et Mme [I] sont directement et exclusivement liés aux manquements de la SCI Jacques Prévert et des intervenants sur le chantier, au premier rang desquels le maître d''uvre qui aurait signé une DAT considérée comme prématurée par les investisseurs et qui devait s'assurer de la réalisation des travaux de parachèvement.
La société [T] [L] demande, à titre subsidiaire et reconventionnel, à être relevée et garantie par le maître d''uvre et la MAF de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre. Elle met d'abord en avant les fautes commises par la SCI Jacques Prévert, qui est l'auteur d'une fausse DAT et qui a reconnu sa responsabilité pour avoir tardé à réaliser les opérations de parachèvement des travaux, seule en lien de causalité avec les préjudices allégués.
Elle souligne que lorsqu'elle a été informée des difficultés rencontrées par M. et Mme [I] avec le promoteur, elle a multiplié les démarches pour les aider à trouver une solution et elle renvoie à des décisions du tribunal de grande instance et de la Cour d'appel de Lyon, rendues dans une espèce en tout point comparable, ayant retenue qu'elle avait été elle-même bernée par la duplicité du promoteur. Elle invoque également la faute commise par M. [N], signataire de la DAT et qui devait s'assurer de l'achèvement des travaux et elle considère que la faute du maître d''uvre est en lien direct et prédominant avec les préjudices allégués.
M. [N], qui n'a pas constitué avocat dans l'instance d'appel alors qu'il avait comparu en première instance, est en application du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile présumé demander la confirmation du jugement de première instance et s'en approprier les motifs.
La MAF sollicite, à titre principal, la confirmation du jugement en l'absence de responsabilité de M. [N], recherchée par la SA Aig Europe par voie d'appel en garantie. Elle considère en particulier que la preuve que la DAT soit erronée n'est pas rapportée, outre qu'il n'est pas établi le lien de causalité entre l'attestation de M. [O] [N] du 18 décembre 2008 et le préjudice invoqué par les époux [I]. Elle estime que la situation décriée par les époux [I] ne ressort pas de la responsabilité de l'architecte mais uniquement de manquements à son obligation de conseil par la société [T] [L], mandataire de la SCI Jacques Prévert, et de manquements à son obligation d'information par cette SCI. Elle estime évident que ces obligations de conseil au titre de la rentabilité de l'opération et des conditions à réunir pour bénéficier de la défiscalisation, sont étrangères à la responsabilité du maître d''uvre. Elle souligne qu'en l'état de la position de l'administration fiscale, qui considère au vu du procès-verbal de réception et du mandat de gestion donné à la société Villanova, que l'appartement était en état d'être loué, il appartenait aux époux [I] de contester cette décision. Elle avance qu'en renonçant à exercer un tel recours, les acquéreurs ont perdu une chance d'obtenir la défiscalisation escomptée. Au demeurant, elle fait valoir qu'en donnant un mandat de gestion à la SARL Villanova, les intéressés ont reconnu que l'appartement était en l'état d'être loué. Elle considère que le retard dans la livraison des ouvrages n'est pas le résultat d'un quelconque manquement de M. [N], ce dernier n'étant tenu que d'une obligation de moyen concernant la direction du chantier alors que la SCI Jacques Prévert est tenue quant à elle d'une obligation de résultat quant à la date de livraison de l'ouvrage. Elle rappelle que l'allongement du chantier a pour seul origine des difficultés financières de la SCI Jacques Prévert qui n'a pas payé les entreprises dans les délais requis comme cela résulte de ses propres écrits. Elle renvoie au rapport d'expertise de M. [Z] qui met hors de cause le maître d''uvre. Elle ajoute que les difficultés rencontrées dans le cadre de cette opération immobilière s'expliquent également par la crise économique ayant frappé l'île de [Localité 12] comme le reconnaissent d'ailleurs les époux [I]. Elle invoque l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation selon lequel l'immeuble vendu à terme ou en état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipements indispensables à son utilisation, sans que ne soit pris en compte les défauts de conformité lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel. Elle ajoute que la société [T] [L] ne rapporte pas la preuve que l'architecte serait à l'origine de la durée de parachèvement des travaux dès lors qu'en réalité ce retard est imputable aux difficultés financières de la SCI Jacques Prévert.
Elle estime que si la faute éventuelle de M. [N] était retenue, celle-ci n'exonérerait pas la société de [T] [L] de ses propres manquements à l'origine du sinistre, outre qu'elle serait alors fondée à opposer une exclusion de garanti à son assuré. En effet, à titre subsidiaire, elle conteste la mobilisation de sa garantie dès lors que, si la DAT était mensongère, un tel comportement est exclu par la police. Elle cite en particulier la clause d'exclusion 2.111 se rapportant au dol de l'adhérent dans la mesure où une telle faute intentionnelle retire sinistre tout caractère aléatoire.
À titre plus subsidiaire encore, elle rappelle les limites et conditions de sa police.
Sur ce,
Hormis sa responsabilité de plein droit à l'égard du maître de l'ouvrage pour des désordres de nature décennale, le maître d''uvre, qui n'exécute pas lui-même les travaux, est tenu d'obligations de moyen.
Le tiers à un contrat de maîtrise d''uvre peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
Selon l'article 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.
En l'espèce, c'est par des motifs exacts et pertinents tant en droit qu'en fait et que la cour adopte expressément, que les premiers juges ont relevé, à la lueur de la définition de l'achèvement des travaux d'un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement telle que donnée par l'article R.261-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'il n'est pas suffisamment établi que la DAT signée le 19 décembre 2008 serait mensongère, outre que le retard de parachèvement des travaux est, aux termes d'un courrier que la SCI Jacques Prévert a adressé à M. et Mme [I] le 15 avril 2010, imputable non pas à une carence des locateurs d'ouvrage ou du maître d''uvre, mais à des «'raisons techniques bancaires liées à (son) organisme prêteur'». La cour d'appel ajoute que l'expert judiciaire désigné dans le litige opposant un autre acquéreur d'un lot de la résidence «'[11]'» et le syndicat des copropriétaires de ce résidence à la [21] du même nom, à M. [N] et à la MAF, a précisé, pour écarter toute implication du maître d''uvre, qu «'il lui était impossible de s'assurer des finitions et reprises lorsque les entreprises souffraient de défaut de paiement dont M. [N] restait tributaire'». Il s'ensuit que les sociétés [T] [L] et Aig Europe échouent à établir un manquement imputable au maître d''uvre et ne sont donc pas fondés en leur appel en cause, par voie d'action directe contre l'assureur de ce dernier.
Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté les appels en garantie formés par la société [T] [L] et son assureur contre M. [N] et son assureur, est confirmé.
Sur les demandes accessoires':
La cour confirme la décision attaquée qui a condamné in solidum les sociétés [T] [L] et Aig Europe, parties perdantes, aux dépens de première instance et à payer à M. et Mme [I] la somme de 2'000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre la condamnation de l'assureur à relever et garantir son assuré de ces condamnations sous réserve des plafonds de garanties et franchises applicables.
Y ajoutant, la cour d'appel condamne in solidum les sociétés [T] [L] et Aig Europe, parties perdantes, aux dépens à hauteur d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Laurent Prudon, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
La cour condamne les mêmes in solidum, dont les demandes respectives au titre de l'article 700 sont rejetées, à payer la somme supplémentaire de 4'000 €, soit 2'000 € à M. et Mme [I] et 2'000 € à la MAF au titre des frais irrépétibles qu'ils ont chacun exposés à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement rendu le 2 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en toutes ses dispositions critiquées, sauf à préciser que la condamnation in solidum de la SAS [T] [L] et de SA Aig Europe est prononcée in solidum avec la créance déclarée au passif de la procédure de liquidation de la SCI Jacques Prévert quoi que les sociétés [T] [L] et Aig Europe n'en soient tenues qu'à hauteur de la somme de 20'687,15 €,
Y ajoutant,
Condamne in solidum la SAS [T] [L] et la SA Aig Europe aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Laurent Prudon, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette les demandes de la SAS [T] [L] et la SA Aig Europe au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SAS [T] [L] et la SA Aig Europe à payer la somme de 2'000 € à M. [V] [I] et Mme [J] [R] son épouse au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum la SAS [T] [L] et la SA Aig Europe à payer la somme de 2'000 € à la Mutuelle des Architectes Français au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT